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Adam-Müller Mtrklnr 941323 1102734 1104070 1107628 1054521

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2.Teilnutzungsplanrevision
Umzonungen Alpcity
3.Teilnutzungsplanrevision Umzonungen
Kornhausstrasse / Allmeindstrasse
Bei beiden Teilnutzungsplanrevisionen geht es um die
Umzonungen von Industrie- und Gewerbezonen in Wohnund Gewerbezonen:
–Teilnutzungsplanrevision Alpcity mit minimalem Gewerbeanteil von 50 %
–Teilnutzungsplanrevision Kornhaus-/Allmeindstrasse
mit minimalem Gewerbeanteil von 70 %
Zusammenfassung
Die Einsiedler Stimmbürger haben an der Urnenabstimmung vom 9. Februar 2014 die vorgezogene Teilnutzungsplanrevision A mit 2999 zu 2399 Stimmen angenommen und die Teilnutzungsplanrevision B mit 3309 zu
2051 Stimmen klar abgelehnt.
Schwerpunkte der Teilnutzungsplanrevision A waren folgende Änderungen:
– neue Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen
– neue Arbeitsplatz- und Tourismuszonen
– neuer Kernzonenplan
– kleine Anpassungen im Landwirtschafts- und Schutzzonenplan
–
kleine Anpassungen im Erschliessungsplan und Erschliessungsreglement
– neues Baureglement und Schutzverordnung
Diese Änderungen sind inzwischen rechtskräftig. Im Rahmen der Teilnutzungsplanrevision A beabsichtigte der
Bezirk Einsiedeln auch die Umzonungen der beiden Industrie- und Gewerbegebiete Alpcity und Kornhaus-/
Allmeindstrasse. Aufgrund einer hängigen Beschwerde
konnten die vorgesehenen Umzonungen Alpcity (mit Ausnahme Bereich Bahnhofareal) und Kornhaus-/ Allmeindstrasse nicht in die vorgezogene Teilnutzungsplanrevision
A aufgenommen werden. Das Verwaltungsgericht hat
zwischenzeitlich die Beschwerde entschieden und vollumfänglich abgewiesen. Der Entscheid kann vorläufig (bis
zur regierungsrätlichen Genehmigung der nachträglichen Einzonung) nicht weitergezogen werden. Deshalb
können nun die beiden vorgesehenen Umzonungen Alpcity und Gebiet Allmeind-/Kornhausstrasse zur Abstimmung gebracht werden. Dadurch entsteht in diesen Gebieten wieder Planungssicherheit. Da es sich nicht um
Neueinzonungen, sondern um Umzonungen handelt, ist
dies auch nach Inkraftsetzung des Raumplanungsgesetzes des Bundes (RPG) möglich.
Die erste öffentliche Auflage der beiden Teilzonenplanrevisionen fand vom 14. Januar bis zum 14. Februar
2011 statt. Auf Grund des ersten Auflage- und Einspracheverfahrens hat die zuständige Behörde einige Änderungen beschlossen. Die 2. Auflage mit diesen Änderungen dauerte vom 18. Januar bis 18. Februar 2013,
publiziert im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. 3 vom
18. Januar 2013, dies mit dem ausdrücklichen Hinweis,
dass Einsprachen nur gegen die Änderungen gegenüber
der 1. Auflage vom Januar/Februar 2011 geltend gemacht werden können.
Da die Beschwerde vom Verwaltungsgericht jetzt abgewiesen wurde und der Nutzungsplan für die besagten
Gebiete keine Änderung erfährt, ist gemäss § 26 Abs. 3
des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) keine
Neuauflage erforderlich. Weil die vorgesehenen Umzonungen in den Gebieten Alpcity und Kornhaus-/Allmeindstrasse unterschiedlich hohe Mindestanteile für Gewerbeund Dienstleistungsnutzungen vorsehen (50 % bzw.
70 %), empfiehlt das kantonale Amt für Raumentwicklung
eine Aufteilung in zwei separate Teilzonenpläne.
Inhalt der Umzonungen Alpcity
Durch eine Umzonung von der heutigen reinen Industrieund Gewerbezone (IG) in eine Wohn- und Gewerbezone
(WG) und eine Wohn- und Gewerbezone Plus (WG Plus)
mit je einem Mindestanteil an Gewerbe- und Dienstleistungsnutzung von 50 % (zum Schutz des Gewerbes) und
der Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht soll dieses
zentrale Gebiet entlang der Alp so aufgewertet, erneuert
und verdichtet werden, dass ein attraktives, gut durchmischtes und urbanes Quartier (Alpcity) entsteht. Die
Leistungsfähigkeit der Erschliessung wird im Rahmen des
Gestaltungplans nachgewiesen.
An der Grenze zur Dorfkernzone wird aufgrund der
Bebauungsstruktur ein kleiner Teil von der heutigen Industrie- und Gewerbezone (IG) in die Dorfkernzone mit
speziellen Auflagen V umgezont; in diesem Bereich wird
der Kernzonenplan entsprechend angepasst.
9
230
225
231
232
229
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5790
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5803
5783
5792
5797
5686
5798
4942
5793
5788
5784
5799
5802
5860
5789
5780
5773
2314
4634
30
54
GP 33
5785
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4927
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4924
4925
4926
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4577
GP 27
3992
773
781
5801
782
Ab 25 m Gebäudelänge gilt der grosse Grenzabstand auf einer Längsseite, bei Gebäudelängen unter 25 m auf einer beliebigen Seite.
6108
6112
uze
rn
24 %
28 %
20 %
24 % 2)
30 %
Max. Überbauungsziffer bei Gestaltungsplan
(nach Massgabe der Vorteile gemäss Art. 6)
25 %
28 %
31 %
25 %
31 % 2)
35 %
Überbauungsziffer für Nebenbauten 3)
  8 %
  8 %
  8 %
  8 %
  8 %
  8 %
6
5
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Grosser Grenzabstand (m) 3)
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+ 1.1
+ 0.9
+ 0.7
+ 1.1
+ 1.1
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14
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40
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30
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–
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GP 16
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Raffelnweg
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5895
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2772 4579
2336
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3922
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GP 48
6041
Überbauungsziffer
5903
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3796
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796
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WG
5810
5897
3612
(6029)
2776
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(5715)
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839
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807
811
791
792
794
798
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GP 15
W1
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5898
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553
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6139
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4700
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6140
838
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813
2984
818
603
W2
5257
5937
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611
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4729
5574
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5833
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612
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5465
5834
5844
5959
GP 8
Untere Allmeind
3168
557
2811
3774
658
646
641
642
640
644
6453254
3791
647
GP 16
Sagenplatz
634
635
629
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5288
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5524
554
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1849
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659
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653
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5965
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(945)
674
660
945
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670
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678
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5961
6025
GP 38
3738
3778
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5992
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463
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5956
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6026
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3132
GP 14
556
6138
Klostermühlematte
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GP 41
5930
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5931
2758
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904
561
GP 30
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(895)
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534
517
514
Kronenstrasse
1890
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516
515
2817
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440
439
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531
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522
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441
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532
211
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454
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453
452
450
512
444
446
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529
530
524
Benzigerstrasse
205
214
233
5701
Heutiger Zonenplan
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215
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204
219
220
224
445
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447
Maximale Gebäudelänge (m)
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236
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235
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243
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05
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683
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Bah
ro
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48
5624
2)
Für ausschliesslich gewerblich genutzte, eingeschossige Gebäudeteile bis 5,00 m Gebäudehöhe gelten folgende Erleichterungen:
–der Grenzabstand reduziert sich auf 3 Meter
Zonenplan
–Die Überbauungsziffer
erhöht sich um 4 % von 24 % auf 28 % und bei Gestaltungsplänen von 31 % auf 35 %.
heute
G
He
uartier
Hafnerq
St
rä
253
Die neue Zone WG Plus bedingt zudem eine Ergänzung
im Baureglement zu Artikel 49 Absatz 1:
1 I n den Wohnzonen- und den Wohn- und Gewerbezonen
gelten folgende Masse:
1)
Jedenfalls zulässig: 50 m²
2253
229
198
4766
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478
474
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458
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427
433
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425
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465
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462
1858
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466
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(945)
671
667
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539
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2231
2228
514
5810
5257
580
577
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572
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3738
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6116
6115
5967
3778
Klostermuehle
5832
5896
5937
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5964
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479
480
468
Klostermühlestrasse
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5721
2757
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554
5665
2294
561
GP 30
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513
487
488
Klostermühlematte
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493
492
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573
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579
578
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5957
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519
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3791
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GP 16
Sagenplatz
649
2812
3774
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3837
(6127)
2342
3836
836
GP 106
559
560
662
Ziegeleiweg
Wald: Stockgrenze
gemäss Waldfeststellungsverfahren
Raffeln
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5904
5898
2342
4677
(4677)
3967
515
456
455
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Lärmempfindlichkeitsstufe II
5538
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(6029)
4067
206
504
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VERBINDLICHER PLANINHALT
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Dorfkernzone
Dorfkernzone mit spez. Auflage I
Dorfkernzone mit spez. Auflage II
Dorfkernzone mit spez. Auflage III
Dorfkernzone mit spez. Auflage IV
Dorfkernzone mit spez. Auflage V
Wohnzone 1
Wohnzone 2
Wohnzone 3
Wohnzone 4
Wohn- und Gewerbezone
Wohn- und Gewerbezone Plus
Gewerbe- und Industriezone
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
Zone für touristische Bauten und Anlagen
Campingzone
Zone für Sport- und Freizeitanlage
Intensiverholungszone
Pferdehaltungszone
Gestaltungsplanpflicht
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Inhalt der Umzonungen Kornhaus­
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Die neue Zone bedingt zudem eine Ergänzung im Baureglement zu Artikel 48 Absatz 2:
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Gemäss § 27 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes
(PBG) sind Abänderungsanträge an der Bezirksgemeinde
zu Zonen- und Erschliessungsplänen sowie den zugehörigen Vorschriften unzulässig.
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Das Gebiet Kornhausstrasse/Allmeindstrasse liegt am
südlichen Rand des Dorfes Einsiedeln und ist aufgrund
dieser Lage (Erschliessung, Wohnbauten im Umfeld) für
eine reine Arbeitsplatznutzung, vor allem für eine reine
Industrienutzung, schlecht geeignet. Mit einer Umzonung
von der heutigen reinen Industrie- und Gewerbezone (IG)
in die Wohn- und Gewerbezone (WG) und der Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht soll eine qualitativ
hochstehende Erneuerung und Verdichtung ermöglicht
werden. Zum Schutz des Gewerbes wird ein MindestanZonenplan heute
teil an Gewerbe und Dienstleistungsnutzung von 70 %
GPfestgelegt.
17
9
2Innerhalb der im Zonenplan als «Wohn- und Gewerbe­
zonen mit Mindestanteil an Gewerbe- bzw. Dienstleistungsnutzung» bezeichneten Gebiete sind mindestens
folgende Anteile der realisierbaren Geschossfläche
für Gewerbe oder Dienstleistungen zu nutzen.
–Im Gebiet «Alpcity»: 50 %
–Im Gebiet «Kobiboden»: 30 %
–Im Gebiet «Kornhausstrasse/Allmeindstrasse»: 70 %
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Dorfkernzone
Dorfkernzone mit spez. Auflage I
Dorfkernzone mit spez. Auflage II
Dorfkernzone mit spez. Auflage III
Dorfkernzone mit spez. Auflage IV
Dorfkernzone mit spez. Auflage V
Wohnzone 1
Wohnzone 2
Wohnzone 3
Wohnzone 4
Wohn- und Gewerbezone
Wohn- und Gewerbezone Plus
Gewerbe- und Industriezone
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
Zone für touristische Bauten und Anlagen
Campingzone
GP 25
GP 27
Zone für Sport- und Freizeitanlage
Intensiverholungszone
Pferdehaltungszone
Gestaltungsplanpflicht
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Der Staatsschreiber
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Der Landammann
5585
Gschwend (Einsiedeln)
Empfehlung des Bezirkrats
In der Entwicklungsstrategie hat sich der Bezirk deutlich
für die Stärkung des Bezirks als Arbeitsort ausgesprochen. In der Nutzungsplanung müssen dem Gewerbe
geeignete Räume und Flächen für gewerblich/industrielle
Tätigkeiten und Dienstleistungen gesichert werden. Im
Kobiboden konnten mit der anfangs 2014 angenommenen Teilzonenplanrevision A rund drei Hektaren zusätzliche Industrie- und Gewerbezonen eingezont werden.
Dieses Gebiet eignet sich von seiner Lage im Norden und
der Erschliessungsanbindung im Rabennest sehr gut für
reine Industrie- und Gewerbezonen.
Der zentrale Bereich Alpcity mit den teilweise unüberbauten Gewerbe- und Industriezonen enthält insgesamt
ein beachtliches Entwicklungs-, Erneuerungs- und Verdichtungspotenzial. Auch die Industriezone im Gebiet
Kornhausstrasse/Allmeindstrasse ist aufgrund ihrer Lage
(Nähe zu Wohnnutzungen und Erschliessung) für die
Ansiedlung reiner Produktionsbetriebe wenig geeignet.
Durch die vorgesehenen Umzonungen in Wohn- und
Gewerbezonen und die Festlegung von Gestaltungsplanpflichten und Gestaltungsplanrichtlinien sollen in diesen
beiden Gebieten bestmögliche Voraussetzungen und
Anreize für die Nutzung von Gewerbe und Dienstleistungen mit hoher Wertschöpfung und eine gezielte Erneuerung und Verdichtung erreicht werden. Mit der
Umzonung werden zukunftsorientierte Investitionen ermöglicht. Eine moderne und gut ausgebaute Infrastruktur
ist Voraussetzung für innovative Unternehmen. Investoren und KMU‘s haben so die Möglichkeit, auf Bedürf­
nisse einzugehen und die Anforderungen umzusetzen.
Damit werden nicht nur gute Voraussetzungen für Investitionen, sondern auch für die Schaffung qualifizierte
Arbeitsplätze erreicht.
Anträge des Bezirksrats
Teilnutzungsplanrevision
Umzonungen Alpcity
Teilnutzungsplanrevision Umzonungen
Kornhaus­strasse/Allmeindstrasse
Der Bezirksgemeinde wird beantragt (BRB 182/2014):
Der Bezirksgemeinde wird beantragt (BRB 182/2014):
Die Bezirksgemeinde beschliesst in geheimer
Abstimmung:
Die Bezirksgemeinde beschliesst in geheimer
Abstimmung:
1.Der Teilnutzungsplanrevision Umzonungen Alpcity
gemäss der öffentlichen Auflage vom 18. Januar bis
18. Februar 2013 wird zugestimmt.
1.Der Teilnutzungsplanrevision Umzonungen Kornhausstrasse/Allmeindstrasse gemäss der öffentlichen
Auflage vom 18. Januar bis 18. Februar 2013 wird
zugestimmt.
2.Der Bezirksrat wird mit dem Vollzug beauftragt.
2.Der Bezirksrat wird mit dem Vollzug beauftragt.
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