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Bewertung von Bauland nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative

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Praxisfestlegung
Steuerverwaltung Graubünden
Bauland
StG 56
Bewertung nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative
AUSGANGSLAGE
1.
Mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative (11. März 2012) ist die Überbauungsmöglichkeit in der Mehrheit der Bündner Gemeinden eingeschränkt worden. Das Bauverbot
für neue, traditionelle Zweitwohnungen beschränkt die Nachfrage nach Bauland und
wirkt somit auf die Bodenpreise.
Die hier zu beurteilende Veränderung wirkt sich auf nicht überbautes Bauland aus.
Überbaute Parzellen sind von der Zweitwohnungsinitiative nicht betroffen; wollen die
Steuerpflichtigen in diesem Bereich eine Wertminderung geltend machen, müssen sie
eine Neuschätzung verlangen.
Ebenfalls nicht betroffen sind

Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von weniger als 20%; in diesen Gemeinden wirkt sich die Zweitwohnungsinitiative nicht aus

Bauparzellen, für die per Ende 2012 eine Baubewilligung vorlag; in diesen Fällen
hat eine Bewertung im Einzelfall zu erfolgen

Bauparzellen in einer Zone, in der schon bisher keine Zweitwohnungen erstellt
werden konnten (Hotel-, Gewerbe-, Erstwohnungs-Zone, etc.)
Um der Entwicklung durch die Zweitwohnungsinitiative Rechnung zu tragen, wird für die
Steuerperioden 2012 und 2013 (für die keine Bewertungen vorliegen) auf dem bisherigen Steuerwert von unüberbauten Grundstücken in Gemeinden mit mehr als 20%
Zweitwohnungsanteil von Amtes wegen ein Einschlag vorgenommen. Seit 2014 liegen
in sämtlichen Gemeinden Bewertungen des Kantonalen Amtes für Schätzungswesen
(ASW) vor. Diese beruhen entweder auf Handänderungen oder auf Schätzungen. Ab
der Steuerperiode 2014 werden diese Werte für die Ermittlung des Vermögenssteuerwertes unüberbauter Grundstücke verwendet.
Die vorliegende Praxisfestlegung unterscheidet daher zwischen der Bewertung von nicht
überbautem Bauland für die Steuerperioden 2012 und 2013 einerseits (Ziff. 2) und ab
der Steuerperiode 2014 andererseits (Ziff. 3).
2.
PRAXISFESTLEGUNG FÜR DIE STEUERPERIODEN 2012 UND 2013
2.1 Bewertung nicht überbautes Bauland
Abklärungen mit anderen Dienststellen im Kanton haben gezeigt, dass keine Werte ermittelt wurden, die für die Ermittlung des Vermögenssteuerwertes hilfreich wären. Das
Amt für Raumentwicklung hat zusammen mit anderen Dienststellen Schätzungen betreffend die zukünftige Bevölkerungsentwicklung in den Regionen und Gemeinden erarbeitet. In welchem Ausmass diese Zahlen der zukünftigen Realität entsprechen, kann heute
01.03.2015
056-01.docx
Ha/Du
P
Steuerverwaltung GR
Baulandbewertung
kaum beurteilt werden; dies wird die Zukunft zeigen. Diese Schätzungen dienen in verschiedenen Bereichen als Grundlage für die kantonalen Planungstätigkeiten (Regierungsbeschluss Nr. 583 vom 19. Juni 2012).
Wenn wir davon ausgehen, dass sich die Nachfrage nach Bauland zumindest in den
Nicht-Tourismusgemeinden im Wesentlichen auf den Erstwohnsitz beschränken wird,
dürfte der Preis des Baulandes sehr stark von der Bevölkerungsentwicklung abhängen.
Wo die Zahl der ständigen Wohnbevölkerung abnimmt, kann damit gerechnet werden,
dass auch die Bodenpreise einbrechen werden. In Randregionen mit starkem Bevölkerungsrückgang wird vorübergehend gar mit einem massiven Wertverlust gerechnet, weil
kaum mehr eine Nachfrage nach Bauland bestehen dürfte.
Die angenommenen Minderwerte werden von Amtes wegen korrigiert. Damit kann eine
rechtsgleiche Behandlung aller Steuerpflichtigen mit Baulandparzellen erreicht werden.
Bewertungen im Detail
a)
Gemeinden mit weniger als 20% Zweitwohnungen: kein Einschlag
b)
Gemeinden mit stabilem oder zunehmendem Bevölkerungsanteil: Einschlag von 25%
c)
Gemeinden mit einem Bevölkerungsrückgang von bis zu 20%: Einschlag von 50%
d)
Gemeinden mit einem Bevölkerungsrückgang von mehr als 20%: das Bauland wird
mit Fr. 15.-/m2 bewertet
056-01.docx
2
Steuerverwaltung GR
Baulandbewertung
Bewertung Bauland per 31.12.2012: Auflistung nach Gemeinden
(Steuerperiode 2012)
Bewertung
Gemeinde
Almens
Alvaneu
Alvaschein
Andeer
Andiast
Ardez
Arosa
Arvigo
Avers
Bergün/Bravuogn
Bever
Bivio
Bonaduz
Braggio
Bregaglia
Breil/Brigels
Brienz/Brinzauls
Brusio
Buseno
Calfreisen
Cama
Castaneda
Castiel
Casti-Wergenstein
Castrisch
Cauco
Cazis
Celerina/Schlarigna
Chur
Churwalden
Conters /Prättigau
Cumbel
Cunter
Davos
Degen
Disentis/Mustér
Domat/Ems
Donat
Duvin
Falera
Felsberg
Ferrera
Fideris
Filisur
Fläsch
Flerden
056-01.docx
in Franken oder
Einschlag in % vom
bisherigen Steuerwert
keinen
50%
Fr. 15
25%
Fr. 15
50%
25%
25%
50%
50%
25%
Fr. 15
keinen
Fr. 15
50%
25%
50%
offen
Fr. 15
keinen
keinen
50%
25%
25%
50%
Fr. 15
25%
25%
keinen
50%
25%
50%
25%
25%
Fr. 15
50%
keinen
50%
50%
25%
keinen
Fr. 15
25%
50%
keinen
25%
Bewertung
Gemeinde
Flims
Ftan
Furna
Fürstenau
Grono
Grüsch
Guarda
Haldenstein
Hinterrhein
Ilanz
Jenaz
Jenins
Klosters-Serneus
Küblis
La Punt-Chamues-ch
Laax
Ladir
Landquart
Langwies
Lantsch/Lenz
Lavin
Leggia
Lohn
Lostallo
Lüen
Lumbrein
Luven
Luzein
Madulain
Maienfeld
Maladers
Malans
Marmorera
Masein
Mathon
Medel (Lucmagn)
Mesocco
Molinis
Mon
Morissen
Mulegns
Mundaun
Mutten
Nufenen
Obersaxen
Paspels
in Franken oder
Einschlag in % vom
bisherigen Steuerwert
25%
25%
50%
keinen
keinen
25%
25%
keinen
Fr. 15
keinen
keinen
keinen
25%
50%
25%
25%
50%
keinen
50%
25%
25%
25%
Fr. 15
keinen
50%
Fr. 15
25%
25%
25%
keinen
keinen
keinen
Fr. 15
keinen
Fr. 15
Fr. 15
25%
50%
25%
25%
Fr. 15
50%
Fr. 15
25%
25%
keinen
3
Steuerverwaltung GR
Baulandbewertung
Bewertung
Gemeinde
Peist
Pigniu
Pitasch
Pontresina
Poschiavo
Pratval
Ramosch
Rhäzüns
Riein
Riom-Parsonz
Rodels
Rongellen
Rossa
Rothenbrunnen
Roveredo
Rueun
Ruschein
Saas
Safien
Sagogn
Salouf
Samedan
Samnaun
San Vittore
Santa Maria i.C.
Savognin
S-chanf
Scharans
Schiers
Schluein
Schmitten
Schnaus
Scuol
Seewis im Prättigau
Selma
Sent
Sevgein
Siat
Sils im Domleschg
Sils im Engadin / Segl
Silvaplana
Soazza
056-01.docx
in Franken oder
Einschlag in % vom
bisherigen Steuerwert
50%
Fr. 15
Fr. 15
25%
25%
keinen
25%
keinen
Fr. 15
Fr. 15
keinen
keinen
Fr. 15
keinen
25%
50%
50%
25%
Fr. 15
25%
25%
25%
25%
25%
50%
25%
25%
keinen
keinen
25%
50%
25%
25%
25%
Fr. 15
25%
50%
Fr. 15
keinen
25%
25%
keinen
Bewertung
Gemeinde
Splügen
St.Antönien
St.Martin
St.Moritz
St.Peter-Pagig
Stierva
Sufers
Sumvitg
Sur
Suraua
Surava
Susch
Tamins
Tarasp
Tenna
Thusis
Tiefencastel
Tinizong-Rona
Tomils
Trimmis
Trin
Trun
Tschappina
Tschiertschen-Praden
Tschlin
Tujetsch
Untervaz
Urmein
Val Müstair
Valendas
Vals
Vaz/Obervaz
Vella
Verdabbio
Versam
Vignogn
Vrin
Waltensburg/Vuorz
Zernez
Zillis-Reischen
Zizers
Zuoz
in Franken oder
Einschlag in % vom
bisherigen Steuerwert
Fr. 15
25%
25%
25%
50%
25%
25%
Fr. 15
25%
Fr. 15
Fr. 15
25%
25%
25%
25%
keinen
25%
Fr. 15
25%
keinen
25%
50%
Fr. 15
Fr. 15
25%
25%
keinen
50%
Fr. 15
50%
25%
25%
50%
50%
Fr. 15
Fr. 15
Fr. 15
Fr. 15
25%
25%
keinen
25%
4
Steuerverwaltung GR
Baulandbewertung
2.2 Bewertung Bauland per 31.12.2013 (Steuerperiode 2013)
Bewertung
Gemeinde
Almens
Alvaneu
Alvaschein
Andeer
Andiast
Ardez
Arosa
Arvigo
Avers
Bergün/Bravuogn
Bever
Bivio
Bonaduz
Braggio
Bregaglia
Breil/Brigels
Brienz/Brinzauls
Brusio
Buseno
Cama
Castaneda
Casti-Wergenstein
Castrisch
Cauco
Cazis
Celerina/Schlarigna
Chur
Churwalden
Conters /Prättigau
Cunter
Davos
Disentis/Mustér
Domat/Ems
Donat
Duvin
Falera
Felsberg
Ferrera
Fideris
Filisur
Fläsch
Flerden
Flims
Ftan
056-01.docx
in Franken oder
Einschlag in % vom
bisherigen Steuerwert
keinen
50%
Fr. 15
25%
Fr. 15
50%
25%
25%
50%
50%
25%
Fr. 15
keinen
Fr. 15
50%
25%
50%
offen
Fr. 15
keinen
50%
25%
50%
Fr. 15
25%
25%
keinen
50%
25%
25%
25%
50%
keinen
50%
50%
25%
keinen
Fr. 15
25%
50%
keinen
25%
25%
25%
Bewertung
Gemeinde
Furna
Fürstenau
Grono
Grüsch
Guarda
Haldenstein
Hinterrhein
Ilanz
Jenaz
Jenins
Klosters-Serneus
Küblis
La Punt-Chamues-ch
Laax
Ladir
Landquart
Lantsch/Lenz
Lavin
Leggia
Lohn
Lostallo
Lumnezia
Luven
Luzein
Madulain
Maienfeld
Maladers
Malans
Marmorera
Masein
Mathon
Medel (Lucmagn)
Mesocco
Mon
Mulegns
Mundaun
Mutten
Nufenen
Obersaxen
Paspels
Pigniu
Pitasch
Pontresina
Poschiavo
in Franken oder
Einschlag in % vom
bisherigen Steuerwert
50%
keinen
keinen
25%
25%
keinen
Fr. 15
keinen
keinen
keinen
25%
50%
25%
25%
50%
keinen
25%
25%
25%
Fr. 15
keinen
50%
25%
25%
25%
keinen
keinen
keinen
Fr. 15
keinen
Fr. 15
Fr. 15
25%
25%
Fr. 15
50%
Fr. 15
25%
25%
keinen
Fr. 15
Fr. 15
25%
25%
5
Steuerverwaltung GR
Baulandbewertung
Bewertung
Gemeinde
Pratval
Rhäzüns
Riein
Riom-Parsonz
Rodels
Rongellen
Rossa
Rothenbrunnen
Roveredo
Rueun
Ruschein
Saas
Safiental
Sagogn
Salouf
Samedan
Samnaun
San Vittore
Santa Maria i.C.
Savognin
S-chanf
Scharans
Schiers
Schluein
Schmitten
Schnaus
Scuol
Seewis im Prättigau
Selma
Sent
Sevgein
Siat
Sils im Domleschg
Sils im Engadin / Segl
Silvaplana
3.
Bewertung
Gemeinde
in Franken oder
Einschlag in % vom
bisherigen Steuerwert
keinen
keinen
Fr. 15
Fr. 15
keinen
keinen
Fr. 15
keinen
25%
50%
50%
25%
50%
25%
25%
25%
25%
25%
50%
25%
25%
keinen
keinen
25%
50%
25%
25%
25%
Fr. 15
25%
50%
Fr. 15
keinen
25%
25%
Soazza
Splügen
St.Antönien
St.Martin
St.Moritz
Stierva
Sufers
Sumvitg
Sur
Surava
Susch
Tamins
Tarasp
Thusis
Tiefencastel
Tinizong-Rona
Tomils
Trimmis
Trin
Trun
Tschappina
Tschiertschen-Praden
Tujetsch
Untervaz
Urmein
Val Müstair
Vals
Valsot
Vaz/Obervaz
Verdabbio
Waltensburg/Vuorz
Zernez
Zillis-Reischen
Zizers
Zuoz
in Franken oder
Einschlag in % vom
bisherigen Steuerwert
keinen
Fr. 15
25%
25%
25%
25%
25%
Fr. 15
25%
Fr. 15
25%
25%
25%
keinen
25%
Fr. 15
25%
keinen
25%
50%
Fr. 15
Fr. 15
25%
keinen
50%
Fr. 15
25%
25%
25%
50%
Fr. 15
25%
25%
keinen
25%
BEWERTUNG AB STEUERPERIODE 2014
Ab Steuerperiode 2014 liegen in sämtlichen Gemeinden Bewertungen des ASW vor. Die
Steuerverwaltung stützt sich daher ab der Steuerperiode 2014 für die Ermittlung des
Vermögenssteuerwerts unüberbauter Grundstücke auf diese Werte ab; die unter Ziff. 2
aufgeführten Einschläge erübrigen sich damit.
Die Steuerverwaltung empfiehlt, die Steuerwerte der letzten Veranlagungsverfügung
einzusetzen. Eine allfällige Anpassung aufgrund der Bewertung durch das ASW wird
von Amtes wegen vorgenommen. Ab Februar 2015 können die Werte auch beim jeweiligen Gemeindesteueramt angefragt werden.
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