close

Anmelden

Neues Passwort anfordern?

Anmeldung mit OpenID

Datenblatt - RZB Leuchten

EinbettenHerunterladen
Bauträgervertragsrecht
Dr. Harald Friedl
Rechtsanwalt
KRAUSKOPF ● SCHRÖCKENFUCHS ● SKOLEK ● TSCHANK ● FRIEDL
KSTF Rechtsanwälte ● Brucknerstrasse 4 / Schwarzenbergplatz
1040 Wien
Dr. Harald Friedl
Grundbegriffe
Bauträger iSd allgemeinen Zivilrechts:
Bauträger errichtet auf einem Grundstück, das nicht dem Betreuten gehört, im eigenen
Namen, aber für Rechnung des Betreuten ein Bauwerk, das der Betreute dann erwirbt =
Werkvertrag
Baubetreuer:
Der Baubetreuer verpflichtet sich im Namen des Betreuten Bau- und
Finanzierungsverträge zur Errichtung eines Bauwerks auf dem Grund des Betreuten zu
schließen = Auftragsvertrag (Stellvertretung).
Schuldet der Baubetreuer auch die „Bewirkung“ der Bauherstellung, dann liegt
Werkvertrag mit Elementen der Geschäftsbesorgung vor.
Generalunternehmer:
Errichtet wie der Bauträger in eigenem Namen, auf dem Grundstück des Vertragspartners
Typischerweise, Verpflichtung zur „schlüsselfertigen“ Übergabe
Schuldet idR nicht die gesamte Herstellung in eigener Person, sondern vergibt
Teilgewerke unter seiner Verantwortung an Subunternehmer = Werkvertrag (GU – SU)
Dr. Harald Friedl
Grundbegriffe
Totalunternehmer:
Übernimmt der GU auch Planerleistungen und wird die gesamte Bauherstellung
unter seiner Verantwortung geschuldet, macht ihn dies zum sog Totalunternehmer
Bauträger iSd BTVG:
Legaldefinition (§ 2 Abs 1):
Vertrag über den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts,
des Bestandrechtes, oder sonstigen Nutzungsrechtes (inkl Leasing) an zu
errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen, oder
Geschäftsräumen
Vorausleistungspflicht vor Fertigstellung € 150,--/m2 Nutzfläche
Erwerb der Liegenschaft von dritter Seite – wirtschaftliche Einheit
sog Bauherrnmodell:
Großes Bauherrnmodell: Versuch der Aufteilung von Liegenschaftserwerb und
Bauherstellung mit grunderwerbsteuerschonendem Zweck (§ 5 Abs 1 Z 1 GrEStG)
+ Abschreibung der Instandsetzungsaufwendungen; Thema USt (unechte
Steuerbefreiung)
Kleines Bauherrnmodell: nur steuerschonende Abschreibung (§ 28 Abs 2 u 3
EStG)
Dr. Harald Friedl
Säulen des BTVG
BTVG
Vorgaben für den
Vertragsinhalt (§ 4)
Informationspflicht
(§ 5)
Gesetzliche
Rücktrittsrechte (§ 5)
Zentrale
FälligkeitsBestimmung (§ 7 Abs 4)
Dr. Harald Friedl
Sicherungsmodelle und
2 % Haftrücklass
(§ 4 Abs 4)
Sicherung der Vorauszahlung
Sicherungsmodelle
Schuldrechtliche
Sicherung (§ 8)
Pfandrechtliche
Sicherung (§ 11)
Garantie,
Versicherung
Hypothek +
Treuhänder (§ 12)
Dr. Harald Friedl
Grundbücherliche
Sicherung
§ 40 Abs 2 WEG +
Zahlung nach Ratenplan +
Treuhänder (§ 12)
Sicherungsszenario
Vorausleistungspflicht des Erwerbers – mind € 150/m2
Nutzfläche
Konkurs des Bauträgers in der Ausführungsphase
Beiderseits noch nicht vollständig erfüllter Vertrag: § 21 IO
„Rücktritt“ des Insolvenzverwalters - Insolvenzforderung
Erwerb des Wohnungseigentums:
WE-Bewerber – „Anwartschaftsverträge“ = Zusage (§ 40 Abs 2 WEG)
Anmerkung der Zusage nach § 40 Abs 2 WEG
oder Zahlung an den Treuhänder (§ 37 Abs 1 WEG: Annahmeverbot)
Sicherheit des angemerkten WE-Bewerbers
In der Einzelexekution und im Konkurs - § 150 EO – früher Aussonderungsrecht
Ist damit § 21 KO verdrängt? – Argument Aussonderungsrecht weggefallen
§ 44 WEG – Sonderinsolvenzrecht
Dr. Harald Friedl
Lösungsmodell bei Wohnungseigentum
Zusage von WE
WE-Bewerber
§ 2 Abs 6 WEG
Annahmeverbot
§ 37 Abs 1 WEG
Klage auf Abgabe
der beglaubigten
Unterschrift
Anmerkung
der Zusage
§ 40 Abs 2 WEG
Recht auf Erfüllung
§ 37 Abs 2 WEG
Klage auf
Einwilligung
§ 43 Abs 1 WEG
Klage auf
Einwilligung
§ 43 Abs 1 WEG
Anmerkung
§ 43 Abs 3 WEG
analog
Konkurs
Zwangsversteigerung
Übernahme
§ 150 EO
Klage auf
Einwilligung
§ 43 Abs 1 WEG
Anmerkung der
Klage
§ 43 Abs 3 WEG
Konkurs
Zwangsversteigerung
Übernahme
§ 150 EO
Konkurs
Zwangsversteigerung
Übernahme
§ 150 EO
Sonderinsolvenzrecht
§ 44 WEG
Dr. Harald Friedl
Sonderinsolvenzrecht
§ 44 WEG
Ausnahmen der
Sicherungspflicht
Inländische GebietsKörperschaft
als Bauträger
§ 7 Abs 6 Z 1
Wohnbauförderung
nur mehr bei Bestandverträgen
Baubewilligung
FörderungsZusicherung
Revisionsbericht
(§ 7 Abs 6 Z 3)
Dr. Harald Friedl
Treuhand-Baukonto
Auf Rechnung des
Erwerbers (§ 7 Abs 6 Z 2)
Tatbestand des Vertrages
Erwerb des Eigentums, WE, Baurechts, sonstigen Nutzungsrechtes
Vorleistungspflicht von mehr als € 150,--/m2 Nutzfläche
Preis
inkl Aufschließungskosten (Durchläufer),
USt, auch
Kosten für Sonderausstattung Dritter (Zusammenhang mit § 2 Abs 4 BTVG?)
Entgelt für die Vertragserrichtung und Abwicklung (nach ErlRV inkludiert?!)
Nutzfläche: § 2 Abs 7 und § 7 WEG
Bodenfläche abzüglich Wandstärken und im Verlauf der Wand befindliche „Ausnehmungen“
Nicht zu berücksichtigen sind Keller, Dachboden, Treppen, offene Balkone, Terrassen
Zubehör-Wohnungseigentumsobjekte, selbst wenn kein WE begründet wird, nicht zu
berücksichtigen
Neuerrichtung:
auch Zu- und Ausbau (insb Dachgeschossausbau) bei bestehenden Gebäuden
Durchgreifende Erneuerung (Sanierung)
Bauphase, die der Fertigstellung des Rohbaues entspricht
Hälfte der Kosten der Neuherstellung des Vertragsgegenstandes.
Liegenschaftserwerb von Dritten –
Wirtschaftliche Einheit: Zusammenhang mit § 18 KSchG (nunmehr § 13 VKrG)?.
Veranlassen des Erwerbs beim Dritten durch den Bauträger
Dr. Harald Friedl
Mindestinhalte des Vertrages - § 4
Exakte Beschreibung des eigentlichen Vertragsgegenstandes
aussagekräftige Pläne und Baubeschreibung, sowie Beschreibung der
Ausstattung (Detaillierungsgrad Einreichplan)
vom Erwerber gewöhnlich nutzbaren Teile der Gesamtanlage (Spielplätze, Zuund Durchgangswege, Park- und Abstellflächen etc).
Widmung: gemeint ist bei WE: Whg oder Geschäftsraum, sonst. selbstst.
Räumlichkeit sowie öffentlichrechtliche Widmung
Genauigkeit entsprechend den Einreichplänen
Hinweis auf Gefahrenzone, Verdachtsflächenkataster
Das zu zahlende Entgelt und dessen Fälligkeit
Festpreis oder Gleitpreis nach genau festgelegten Gleitfaktoren
(Zusammenhang mit § 6 Abs 1 Z 5 KSchG) + Obergrenze
WGG – (Fix-)Preis
§ 15 WGG – Kostendeckungspreis
§ 15a WGG – sog Bandbreitenpreis (pauschalierte Herstellungskosten [Rücklage 2 % + 3 %
Pauschalsatz zur Risikoabgeltung)
Preis iSd § 4 Abs 1 Z 3 BTVG
Beträge für Sonder- und Zusatzleistungen (meist aber noch nicht bekannt)
zu informieren ist über Abgaben und Steuern, Kosten der Vertragserrichtung und
Vertragsabwicklung: diese Zahlungen sind nicht zu sichern
Dr. Harald Friedl
Mindestinhalte des Vertrages § 4
Spätester Übergabetermin
nicht die Fertigstellung der gesamten Anlage, aber gewöhnlich nutzbare Teile der
Gesamtanlage
nicht erfasst bei in mehrere Abschnitte oder „Stiegen“ umfassenden Großprojekt, deren
Innenraumgestaltung (kein objektives Interesse des Erwerbers [?!])
Übergabe des Vertragsobjektes (etwa Wohnung)
§ 4 Abs 2: keine rechtskräftige Baubewilligung = keine Verzugsfolgen Maximalfrist von
1 Jahr
Vom Erwerber zu übernehmende Lasten
etwa Wohnbauförderdarlehen; auch einzuräumende Dienstbarkeiten
Art der Sicherung
Konto des Bauträgers bei Sicherung durch Garantie
den Namen des Treuhänders
Haftrücklassgarantie für die Dauer von 3 Jahren über 2 % des Preises
„Effektivklausel“ zulässig (strittig)
Sichert auch Ansprüche, die sich auf allgemeine Teile beziehen – Exkurs:
Aktivlegitimation
Problematik der rechtsmissbräuchlichen Inanspruchnahme
Dr. Harald Friedl
Gesetzliche Rücktrittsrechte § 5
Reihenfolge: verbindliches „Kaufanbot“ mit dem Vorbehalt des
Abschlusses eines sog „Anwartschaftsvertrages“
1 Woche vor Vertragserklärung (daher auch Anbot) ist mitzuteilen
Vertragsinhalt nach § 4 BTVG
Bei Sicherung durch Bauträger(treuhand)konto: Wortlaut der
„Kontovereinbarung“
Bei öffentl. Geförderten Projekten: Wortlaut des „Bestätigungsvermerks“
Erklärung hat auch Bestätigung zu enthalten, dass Rückforderung gesichert ist
Bei Sicherung durch Garantie: Wortlaut des Garantieversprechens
Bei Ratenplanmethode A: Zusatzgarantie (mind 10 % des Preises)
Rücktrittsfrist 14 Tage – ohne Angabe von Gründen
Beginn: Übermittlung der Vertragsurkunde/Kopie samt den geschuldeten
Informationen mit einer schriftlichen Belehrung über das Rücktrittsrecht
Maximalfrist von 6 Wochen
hier erlischt das Rücktrittsrecht auch ohne Belehrung darüber
Rücktritt wegen nicht gewährter Wohnbauförderung
wenn einvernehmlich zugrunde gelegt, muss nicht im Vertrag genannt sein
Frist 2 Wochen ab Information über die Nichtgewährung + Information über
das Rücktrittsrecht
Maximalfrist von 6 Wochen
Dr. Harald Friedl
Rücktritterklärung § 4 Abs 3
Erklärung an Treuhänder oder Bauträger
erfasst auch den Liegenschaftskaufvertrag mit Dritten
Form des § 3 Abs 4 KschG: schriftlich, aber Rückstellung der Urkunde mit Vermerk
genügt
Schriftlichkeit des § 896 ABGB derogiert
Zweck ist die Beweissicherung – Telefax reicht aus
Durchstreichen und ähnliches, soweit der Wille daraus erkennbar ist
Maßgeblich ist das Absenden und nicht der Erhalt
Weitergehende Rücktrittsrechte bleiben unberührt
§ 3 KSchG: „Haustürgeschäft“
§ 3a KSchG: etwa Werbung mit der Wohnbauförderung, zu erlangendes Darlehen
besondere Form der Beachtlichkeit der Geschäftsgrundlage
§ 30b KSchG: Vertragserklärung am Tag der Besichtigung
am selben Tag bedeutet nach dem OGH nicht Kalendertag
maßgeblich ist hier, dass keine Überrumpelung mehr möglich war.
Dr. Harald Friedl
Vertragliches Rücktrittsrecht - § 6
Erweitertes Rücktrittsrecht des Bauträgers, das vereinbart
werden muss
Mindestanzahl von Erwerbern bzw „eigentlichen Vertragsgegenständen“ oder einer
bestimmten Anteil an der Gesamtnutzfläche
Frist max 6 Monate nach Vertragschluss mit diesem Erwerber
Mangelnde Mitwirkung des Erwerbers
Stellung von Förderungsansuchen, Finanzierungszusagen (!?), etc
Zusammenhang mit § 1168 Abs 2 ABGB bzw § 918 ABGB (Verzug mit
Nebenleistungspflichten)
Schriftliche Aufforderung zum Nachholen innerhalb von
1 Monat
Regelung des § 918 ABGB: Nachfristsetzen unter gleichzeitiger Erklärung des
Rücktritts?
Dr. Harald Friedl
Document
Kategorie
Seele and Geist
Seitenansichten
2
Dateigröße
77 KB
Tags
1/--Seiten
melden