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Die Ausgabe 167/2015 als PDF

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Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 167
Seite 2
Mietpreisbremse
• 12 Kommunen in der
Metropolregion betroffen
• Die Liste verwundert
Seite 3
Risiko-Rendite-Ranking
• „A++“ für Stuttgart
• In Pforzheim 2,3 Prozent
Risikozuschlag
Liebe Leser !
Nun wissen wir es genau: In zwölf Kommunen der Metropolregion Stuttgart besteht ein angespannter Wohnungsmarkt. Wissen heißt aber nicht verstehen.
So herrscht – angeblich – in Altbach am Neckar mit knapp 6000 Einwohnern ein Notstand, der
nur durch ein Gesetz namens Mietpreisbremse beendet werden kann. Im unmittelbar angrenzenden
Esslingen jedoch ist alles gut, Vermieter dürfen weiterhin verlangen,
was sie wollen.
Die Liste des Finanz- und Wirtschaftsministeriums ist ein Schildbürgerstreich par excellence. Wir sind uns sicher, dass die Beamten in Stuttgart sich ganz viel Mühe gegeben haben, vermutlich lässt sich das Ergebnis
auch mathematisch begründen. Aber es ist trotzdem Quatsch!! Es unterstellt zum Beispiel, dass jede Kommune ein in sich abgeschlossener Markt ist. Die Lebenswirklichkeit ist anders. Wer sich für Altbach
interessiert, liebäugelt in aller Regel auch mit Plochingen oder Esslingen
und umgekehrt.
Wagenhallen erhalten
• Stadt will für
30 Millionen Euro sanieren
Seite 5
SWB Immowert
• Südwestbank
wird Immobilieninvestor
Seite 6
MFH in Stuttgart
• Moderate Preisentwicklung?
• 18 oder 50 Prozent Zuwachs?
Windräder in Stuttgart
• Stadtwerke planen
Seite 10
Preiswerte Wohnstandorte
• Chancen in der Metropolregion
• Schnäppchenpreise in Aalen
Seite 11
„Stuttgart in neuem Glanz“
• Bürowelt im Wandel
Seite 13
Die Initiative ergreifen
• Leserbrief vom IWS
Seite 14
Büros im Gerber
• Nachfrage hat angezogen
10.03.2015
Und wenn das Dörfchen Altbach als ein Markt betrachtet wird,
dann müsste das hundertmal größere Stuttgart zumindest in mehrere Märkte aufgeteilt werden. Natürlich herrscht in Stuttgart-West Wohnungsmangel, aber sicherlich
gibt es in der Landeshauptstadt Vororte, in denen die Mietbelastung geringer und das Angebot höher ist
als in der Innenstadt von Esslingen.
Zudem: Wohnungsmangel in der Kernstadt ist
ein Merkmal jeder prosperierenden Region.
Wäre der Wohnungsmarkt in Stuttgart ausgeglichen, würden die Mieten in Esslingen sinken
und im schon mehrfach zitierten Altbach würden
Wohnungen leer stehen. Seien wir also froh, dass
es ist, wie es ist.
Liebe Politiker, die Welt ist nun mal anders und komplexer, als Ihr es Euch vorstellt. Schmeißt die besagte Liste nebst
Gesetzestext ins Altpapier! Macht einen Die Idylle trügt: In Altbach herrscht Not!
Masterplan und Wohnungspolitik für den
gesamten Ballungsraum Stuttgart, baut den ÖPNV aus. Denn es gibt hier noch Städte und
Gemeinden mit vergleichsweise niedrigen Mieten und Kaufpreisen. Zu lesen im Immobilienbrief Stuttgart.
Mit mal wieder ganz besonders zornigen Grüßen
Ihr
Frank Peter Unterreiner, Herausgeber
Foto: Altbach
Inhaltsverzeichnis
www.immobilienbrief-stuttgart.de
MARKT
Teure Logistikimmobilien
Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien ist in der Region Stuttgart von
7 Prozent 2013 auf 6,5 Prozent 2014
gefallen, teilt das Maklernetzwerk DIP
mit. Niedriger ist sie nur noch München und Frankfurt mit 6,3 Prozent
und Hamburg mit 6,4 Prozent. Die
höchste Anfangsrendite – untersucht
wurden 14 Standorte – lässt sich mit
7,5 Prozent in Dresden erzielen. Bei
der Spitzenmiete liegt Stuttgart mit
München gleichauf – mit 6,60 Euro
sind beide Standorte laut DIP am teuersten. Am niedrigsten ist die Spitzenmiete mit 3,80 Euro in Magdeburg.
Die Region Stuttgart hat mit 225 Euro
im Mittel die höchsten Preise für Logistikgrundstücke. Danach kommen
München und Frankfurt mit je 220
Euro. Die preiswertesten Standorte
sind Magdeburg und Rostock mit
28 beziehungsweise 24 Euro.
Leichte Mietpreissteigerung
Um 1,8 Prozent auf 9,70 Euro haben
sich in Stuttgart 2014 Wohnungen bei
einer Neuvermietung verteuert, meldet das Institut F+B Forschung und
Beratung für Wohnen, Immobilien
und Umwelt. In den vergangenen fünf
Jahren lag die Verteuerung bei 12,8
Prozent. Das ist jeweils die zweithöchste Steigerung unter den untersuchten
sieben Metropolen. Am stärksten hat
Berlin zugelegt mit 2,7 beziehungsweise 21,7 Prozent. Allerdings ist
dort die Miete mit 7,30 Euro immer
noch am preiswertesten. Teuerster
Standort ist München mit 12,40 Euro,
die Preissteigerungen lagen dort bei
0,7 beziehungsweise 11,8 Prozent.
Zehn neue Hotels
In Stuttgart sind zehn Hotels mit
zusammen 1599 Zimmern geplant,
meldet die Datenbank Tophotelprojects. Dies ist Platz vier in Deutschland. An der Spitze liegt Berlin mit
29 Projekten und rund 5300 Zimmern, es folgen Hamburg (28/4944),
München (26/4397) und Frankfurt
(20/3848). Knapp hinter Stuttgart
kommt Leipzig mit neun geplanten
Hotels und 1448 Zimmern.
Ausgabe 167
10.03.2015
Seite 2
Mietpreisbremse, Mietendeckelung
und Zweckentfremdungsverbot in der Metropolregion
Hier wird künftig gebremst
In zwölf Städten und Gemeinden in der Metropolregion Stuttgart herrscht ein angespannter
Wohnungsmarkt. Hier soll künftig die Mietpreisbremse gelten, hier sollen Mieterhöhungen
gedeckelt werden und ein Zweckentfremdungsverbot erlassen werden können.
Foto: Fellbach
Immobilienbrief
STUTTGART
Vorab: Die vom Finanz- und Wirtschaftsministerium erstellte Liste von 45 Städten und Gemeinden im Land
und zwölf in der Metropolregion Stuttgart erstaunt. Warum beispielsweise herrscht in Aspach und
Altbach bei Esslingen ein angespannter Wohnungsmarkt, in Esslingen selbst und in Ludwigsburg
aber nicht? Dass Stuttgart auf die Liste kam, war zu erwarten, aber ist es sinnvoll, eine Stadt als Ganzes zu
betrachten? Ist es in Stuttgart-Weilimdorf beispielsweise schwerer, eine bezahlbare Wohnung zu bekommen, als in der Innenstadt von Böblingen, das auch nicht auf der Liste steht, oder Ludwigsburg?
Zwölf Kommunen aus der Metropolregion sind betroffen
Bei der Berechnung floss unter anderem der Wohnungsversorgungsgrad, also die Relation des Wohnungsbestands zur Zahl der Haushalte mit Wohnungsbedarf, ein, erläutert das Ministerium. Eine Rolle habe ferner
das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen sowie die daraus örtlich resultierende Warmmietenbelastung gespielt, heißt es weiter.
Auf die Liste setzte das Ministerium folgende Kommunen aus der Metropolregion:
• Stuttgart
• Landkreis Esslingen: Altbach, Wendlingen
• Landkreis Ludwigsburg: Aspach, Freiberg, Möglingen
• Rems-Murr-Kreis: Fellbach
• Landkreis Heilbronn: Heilbronn, Neckarsulm
• Reutlingen
• Landkreis Tübingen: Kirchentellinsfurt, Tübingen
Weitere Schwerpunkte sind der Bodensee, Südbaden, Karlsruhe und der Rhein-Neckar-Kreis.
In den betroffenen Städten und Gemeinden soll die Mietpreisbremse greifen, die am 1. Juni in Kraft
treten soll. Dann dürfen die Mieten bei Neuvermietung (Ausnahme Neubau und Komplettsanierung) nur
noch 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wobei sich unter anderem die Frage stellt,
wie diese definiert werden soll.
Nur noch 15 Prozent Mieterhöhung möglich
Ferner soll in den 45 Kommunen die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um 15 statt bisher 20 Prozent
erhöht werden können. Zudem soll bei einer Umwandlung in Eigentumswohnungen die allgemeine
Kündigungssperrfrist von drei auf fünf Jahre erhöht werden. Hierzu soll insbesondere den betroffenen
Gemeinden Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden. So können sie laut Ministerium „unterschiedliche Gegebenheiten innerhalb des Gemeindegebiets“ darlegen. n
Wagenhallen erhalten
Die Stadt Stuttgart will das Kultur- und Veranstaltungszentrum
Wagenhallen im Nordbahnhofviertel erhalten. Die Sanierung soll bis
zu 30 Millionen Euro kosten, im
Herbst 2016 beginnen und bis zu
anderthalb Jahre dauern. „Die Wagenhallen gehören zum kulturellen
Markenkern unserer Stadt“, sagt
OB Fritz Kuhn. Noch vor der Sommerpause soll der Gemeinderat die
Sanierung beschließen.
10.03.2015
Seite 3
Risiko-Rendite-Ranking von Dr. Lübke & Kelber
„A++“ für Stuttgart und Ludwigsburg
Stuttgart gehört zu den sichersten Städten für Investitionen in Wohnimmobilien. Über die geringste Bruttomietbelastung dürfen sich die Heilbronner freuen, unter der höchsten Finanzierungsbelastung stöhnen hingegen die Tübinger.
Score
Rang
Standort
A- (<0,00)
Score
Rang
Standort
A (0,00-0,70)
Score
Rang
Standort
A+ (0,71-1,20)
Score
A++ (> 1,20)
Standort
STANDORT
Bürgermeisterstelle
wird ausgeschrieben
Die Stelle des Baubürgermeisters der Stadt Stuttgart wird am
12. März im Amtsblatt und am
13. März im Staatsanzeiger ausgeschrieben. Bewerben kann
sich dann jeder, der die Voraussetzungen erfüllt, sagt OB Fritz
Kuhn als Reaktion auf Gerüchte
um die Neubesetzung. Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hätte
das Vorschlagsrecht, entscheiden
würde der Gemeinderat. Alle Bewerbungen würden geprüft, mit
allen geeigneten Kandidaten würden Vorgespräche geführt und sie
würden dem Gemeinderat vorgestellt. Wie im vorigen Immobilienbrief Stuttgart berichtet, wird der
Amtsinhaber Matthias Hahn Ende
August zurücktreten. Inzwischen
haben die Grünen ihren Fraktionsvorsitzenden Peter Pätzold, Architekt und Stadtplaner, mit 13 von
14 Stimmen nominiert.
Ausgabe 167
Rang
Immobilienbrief
STUTTGART
1
München
1,76
10
Mainz
1,17
42
Leipzig
0,67
74
Mülheim/Ruhr
-0,07
2
Frankfurt
1,60
11
Rosenheim
1,16
43
Reutlingen
0,66
75
Essen
-0,07
3
Regensburg
1,38
12
Ulm
1,15
44
Oldenburg
0,63
76
Neumünster
-0,07
4
Ingolstadt
1,34
13
Karlsruhe
1,13
45
Kiel
0,62
77
Moers
-0,08
5
Hamburg
1,28
14
Potsdam
1,13
46
Fulda
0,60
78
Magdeburg
-0,09
6
Stuttgart
1,27
15
Tübingen
1,12
47
Fürth
0,60
79
Hildesheim
-0,10
7
Erlangen
1,26
16
Freiburg
1,10
48
Gießen
0,59
80
Siegen
-0,12
8
Düsseldorf
1,26
17
Heidelberg
1,07
49
Braunschweig
0,57
81
Dortmund
-0,12
9
Ludwigsburg
1,24
18
Dresden
1,06
50
Trier
0,57
82
Rostock
-0,16
19
Darmstadt
1,06
51
Ludwigshafen
0,57
83
Mönchengldb.
-0,17
20
Landshut
1,02
52
Pforzheim
0,53
84
Greifswald
-0,18
21
Köln
1,02
53
Gütersloh
0,53
85
Krefeld
-0,19
22
Bonn
1,00
54
Aachen
0,51
86
Bochum
-0,23
23
Lüneburg
0,99
55
Osnabrück
0,51
87
Solingen
-0,27
27
Wiesbaden
0,91
59
Bremen
0,44
91
Bremerhaven
-0,34
28
Hannover
0,90
60
Jena
0,43
92
Schwerin
-0,35
29
Kempten Allg.
0,90
61
Worms
0,43
93
Delmenhorst
-0,35
30
Heilbronn
0,89
62
Neuss
0,41
94
Oberhausen
-0,40
36
Münster
0,79
68
Leverkusen
Die Risikosituation für Investitionen in Wohnimmobilien hat Dr. Lübke & Kelber in 110 deutschen Städten
24 Wolfsburg
0,95
56 Paderborn
0,51
88 Witten
-0,27
untersucht. Hauptkriterien waren
Bevölkerung, 0,95
Sozioökonomie,
Wohnungsmarkt,
Miet- und Kauf25 Mannheim
57 Marburg
0,44
89 Bottrop
-0,30
preise sowie die Nachfrage.26 ZuNürnberg
jedem Hauptkriterium
es wiederum drei
zehn
Unterkategorien.
0,94
58 gab
Flensburg
0,44 bis 90
Hamm
-0,32
Die sichersten Städte: Stuttgart auf Platz sechs
Ergebnis: Mit einem Rating von „A++“ und einem Score von 1,27 ist Stuttgart die Stadt mit dem sechst31 Konstanz
0,89
63 Erfurt
0,40
95 Recklinghs.
-0,40
niedrigsten Risiko. Am sichersten
ist laut dem Maklerunternehmen
München
mit 96einem
Score von 1,76,
32 Aschaffenburg
0,88
64 Weimar
0,33
Wuppertal
-0,41
dann folgen Frankfurt, Regensburg
und Ingolstadt,
Hamburg
liegt mit einem
Score
von 1,28 einen
33 Landau/Pfalz
0,84
65 Kassel
0,28
97
Duisburg
-0,42
Wimpernschlag vor Stuttgart.34MitBamberg
immer noch „A++“
und
einem Scoring von
schafft
es Ludwigsburg
0,83
66 Kaiserslautern
0,251,24 98
Chemnitz
-0,43
35 Passau
0,81
67 Bayreuth
0,22
99 Halle/Saale
-0,52
auf Rang 9.
0,21
100
Cottbus
-0,57
37
Augsburg
0,79
69
Bergisch Gld.
0,16
101
Remscheid
-0,66
38
Offenbach
0,79
70
Lübeck
0,15
102
Brandenburg
-0,66
39
Würzburg
0,78
71
Göttingen
0,13
103
Gera
-0,68
108
Salzgitter
-0,85
109
Frankfurt/Oder
-0,88
110
DessauRoßlau
-0,98
Tübingen liegt mit „A+“ auf Platz 15
Mit einer Ratingnote von „A+“
und einem Score von
1,12
liegt Tübingen auf0,09
Platz 104
15, Hagen
aus der Metropolre40 Berlin
0,74
72 Bielefeld
-0,70
gion Stuttgart kommt dann Heilbronn
auf Platz0,72
30 und
mit einem Score von
Reutlingen bekam
41 Koblenz
73 Saarbrücken
0,03 0,89.
105 Wilhelmshv.
-0,70
-0,76
die Note „A“ und liegt mit einem Score von 0,66 auf Rang 43. Es folgt Pforzheim106
aufGelsenkirchen
Platz 52 mit einem
107 Herne
-0,77
Score von 0,53.
We buy...
Ausgabe 167
STANDORT
Quelle: D r. L übke & K elber
Das verblüfft: Der heute schon teuerste Standort hat das höchste Mietsteigerungspotenzial
Die Bundeshauptstadt hat es übrigens auf Platz 40 geschafft, Schlusslicht ist Dessau-Roßlau mit einem
Score von minus 0,98, aber mit der immer noch vergleichsweise guten Ratingnote von „A-“.
Stuttgart: Mindestens 4,25 Prozent Immobilienrendite nötig
Im nächsten Schritt hat Dr. Lübke & Kelber den risikolosen Zins auf der Basis der Durchschnittsrendite
über zehn Jahre einer zehnjährigen Bundesanleihe mit 3,15 bis 3,35 Prozent kalkuliert und ermittelt, wie
hoch der Risikozuschlag in den einzelnen Städten sein müsste. In Stuttgart kam das Maklerunternehmen
auf 1,1 Prozent, was eine Immobilienrendite von mindestens 4,25 bis 4,45 Prozent bedeuten würde. Die
tatsächliche Renditespanne für Mehrfamilienhäuser in Stuttgart wird mit zirka 3,3 bis 5 Prozent beziffert,
der zweitniedrigste Wert nach München. München erfordert nach Ansicht von Dr. Lübke & Kelber
mit 0,4 Prozent den niedrigsten Risikozuschlag.
In Pforzheim beträgt der Risikozuschlag bereits 2,3 Prozent
B o ttro p
O b erha us en
H a mm
Mietsteigerungspotenzial: Stuttgart auf Rang 17
Neumüns ter
E rfurt
Mönc heng la d b a c h
K a s s el
E s s en
Wo lfs b urg
D ortmund
B erg is c h G la d b a c h
K a is ers la utern
Neus s
Für Ludwigsburg wird der Risikozuschlag mit 1,2 Prozent ermittelt, die tatsächliche Renditespanne
mit zirka 4 bis 6 Prozent. Für Tübingen beträgt der Risikozuschlag 1,4 Prozent, die Marktrendite
ebenfalls etwa 4 bis 6 Prozent. Für Heilbronn wurden ein Risikozuschlag von 1,7 Prozent und eine
Marktrendite von 5 bis knapp 7 Prozent ermittelt. Reutlingen hat bereits einen Risikozuschlag von
2,1 Prozent bei einer Renditespanne von nur 4,5 bis etwa 6,3 Prozent. In Pforzheim beträgt der Risikozuschlag 2,3 Prozent und die Renditespanne etwa 5 bis 6,3 Prozent.
Ma rb urg
L’Osteria eröffnet
bald in Heilbronn
Im November eröffnet das italienische Franchisekonzept L’Osteria
in der Kaiserstraße 2 in Heilbronn,
direkt am Neckar. In der Metropolregion Stuttgart gibt es bislang ein
Restaurant in Esslingen.
DRLK Prognose zu Mietpreiserhöhungspotenzialen bis 2025 (nach Intensität)
J ena
UNTERNEHMEN
GBI kooperiert mit Sauer
Der Immobilienentwickler GBI sucht
im Großraum Stuttgart Grundstücke
für Hotels, Studentenapartments,
Servicewohnen und Wohnungsbau.
Dazu wurde eine Kooperation mit
Sauer Immobilien aus Waiblingen
eingegangen.
Seite 4
Münc hen
Ing ols ta d t
P ots d a m
D res d en
F reib urg
L a nd a u in d er P fa lz
L a nd s hut
R eg ens b urg
D üs s eld orf
R os enheim
F ra nkfurt
H a mb urg
L üneb urg
Müns ter
L eip z ig
B onn
S tuttg a rt
K a rls ruhe
K öln
Nürnb erg
Ma inz
Wies b a d en
K ons ta nz
B erlin
Tüb ing en
O ld enb urg
F ürth
H eilb ronn
A ug s b urg
Ulm
Ma nnheim
H eid elb erg
L ud wig s b urg
P a d erb orn
E rla ng en
K iel
Worms
K emp ten (A llg ä u)
H a nnover
F lens b urg
P forz heim
B remen
D a rms ta d t
A s c ha ffenb urg
L ud wig s ha fen
G üters loh
A a c hen
G ießen
R eutling en
Trier
O ffenb a c h
Würz b urg
B a mb erg
O s na b rüc k
Weima r
B ra uns c hweig
Pas s au
F uld a
L everkus en
K ob lenz
L üb ec k
Beste Jobchancen
in Stuttgart
In Stuttgart kommen nur 1,31 Jobsuchende auf eine Stelle, das ist
der niedrigste Wert unter den 70
größten deutschen Städten. Es folgen Ingolstadt (1,33), Regensburg
(1,66) und Frankfurt (1,67). München liegt mit 2,13 Arbeitslosen je
ausgeschriebener Stelle auf Rang
acht, ermittelte die Suchmaschine
Adzuna. Schlusslicht ist Oberhausen mit 51 Suchenden pro Stelle.
Auch im Ranking der Bundesländer
liegt Baden-Württemberg mit 3,41
Jobsuchenden vorne, gefolgt von
Hamburg (3,74) und Bayern (3,79).
Schlusslicht ist Sachsen-Anhalt mit
39,62 Suchenden. Der Bundesschnitt sind rund 15 Stellensuchende pro Jobangebot.
10.03.2015
B ielefeld
Immobilienbrief
STUTTGART
Dr. Lübke & Kelber hat im Rahmen des Scorings zahlreiche Parameter untersucht, unter anderem das Mietsteigerungspotenzial. Hier liegt – trotz der höchsten Mieten – München an erster Stelle, dann kommen
Ingolstadt und Potsdam. Stuttgart liegt zwischen Bonn und Karlsruhe auf Rang 17. Beim Kaufpreiserhöhungspotenzial liegt Dresden auf Rang 1, gefolgt von Potsdam und München. Stuttgart belegt Platz 24.
Mit perfekter Anbindung:
Freie Mietflächen im FORUM1!
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wirtschaftsstarke Mittelständler sowie die Grüne Mitte befinden sich in der Nachbarschaft des FORUM1. Shop-, Gastronomie-, Büro- und Ausstellungsflächen zur Miete
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Ausgabe 167
UNTERNEHMEN
Seite 5
Nettoanfangsrenditen für MFH und Wohnanlagen in mittleren und guten Lagen (2015)
S panne Nettoanfang s renditen u nd Mittelwert (Mittlere & g ute L ag e)
B randenburg
Neus s
L everkus en
Trier
Marburg
B ayreuth
B onn
Aac hen
Müns ter
L udwig s hafen
As c haffenburg
K öln
G ötting en
Düs s eldorf
L eipzig
B remen
Darms tadt
O ldenburg
B amberg
Würzburg
L andau in d er P falz
Heilbronn
Hannover
L üneburg
J ena
Fürth
Dres den
Pforzheim
O ffenbac h
K empten ( Allg äu)
Ulm
Pots dam
Nürnberg
Mannheim
B erlin
Mainz
R eutling en
Aug s burg
Heidelberg
R os enheim
Freiburg
E rlang en
K arls ruhe
Tübing en
Wies baden
L udwig s burg
Pas s au
L ands hut
Hamburg
K ons tanz
R eg ens burg
Frankfurt a m Main
S tuttg art
Q uelle: D r. L übke & K elber Münc hen
12,0%
11,0%
10,0%
9,0%
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
Heilbronn: Bundesweit die geringste Mietbelastung
Die Mietbelastungsquote inklusive Bewirtschaftungskosten ist laut Studie in Heilbronn mit 10 Prozent am
niedrigsten – dies, weil dort mit 81 000 Euro pro Haushalt das deutschlandweit höchste Einkommen erzielt
werde. Stuttgart gehört mit etwa 27 Prozent zu den für die Mieter teuersten Städte, die Liste wird
von Rostock und Jena angeführt, wo etwa 30 Prozent fürs Wohnen ausgegeben werden müssen.
Wohnungskäufer haben in Tübingen die höchste Belastung
Die Käufer einer Wohnung haben in Tübingen mit dem mehr als fünffachen verfügbaren Jahreseinkommen die höchste Belastung. In Stuttgart ist es rund das Vierfache. Entsprechend ist die FinanzieQ uelle: D r. L übke & K elber
rungsbelastung
mit 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens in Tübingen ebenfalls am höchsten,
es folgen Freiburg und Berlin mit dem gleichen Prozentsatz. In Stuttgart beträgt die Quote 25 Prozent.
Der Nachfragedruck nach Mietwohnungen ist in Ludwigsburg am höchsten. Hier kommen rund
7,3 Interessenten auf eine Mietwohnung. Es folgen Hamburg mit 6,4, München mit 6,1 und Stuttgart mit
rund 5 Interessenten.
Bei Eigentumswohnungen ist der Nachfragedruck in Tübingen am größten, 4,5 Interessenten kommen auf eine angebotene Eigentumswohnung. In Stuttgart sind es etwa vier, das bedeutet Platz 7. n
Die Studie „Risiko-Rendite-Ranking 2015 – Wohninvestments in Deutschland“ mit 38 Seiten,
vielen Auswertungen und Tabellen kann als PDF-Datei für 75 Euro bestellt werden unter
www.dr-luebke.com.
B o ttro p
O berhaus en
Hamm
Neumüns ter
E rfurt
Mönc heng ladbac h
K as s el
E s s en
Wolfs burg
Dortmund
B erg is c h G ladbac h
K ais ers lautern
Marburg
B ielefeld
J ena
LEBENSRAUMGESTALTER
EBENSRAUMGESTALTER
Standorte finden, Chancen erkennen und Visionen
entwickeln – wer erfolgreiche und renditestarke Immobilien
schaffen will, braucht die entsprechende Kreativität.
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Neus s
Burger-Lieferservice
in Waiblingen
Jetzt kommen Hamburger und
Chicken Wings nach Hause: Der
Waiblinger Burger King testet neben acht anderen deutschen Filialen
seit Mitte Februar einen Lieferdienst,
berichtet die Immobilien Zeitung.
10.03.2015
Münc hen
Ing ols tadt
Pots dam
Dres den
Freiburg
L andau in d er Pfalz
L ands hut
R eg ens burg
Düs s eldorf
R os enheim
Frankfurt
Hamburg
L üneburg
Müns ter
L eipz ig
B onn
S tuttg art
K arls ruhe
K öln
Nürnberg
Mainz
Wies baden
K ons tanz
B erlin
Tübing en
O ldenburg
Fürth
Heilbronn
Aug s burg
Ulm
Mannheim
Heidelberg
L udwig s burg
Paderborn
E rlang en
K iel
Worms
K empten (Allg äu)
Hannover
Flens burg
Pforz heim
B remen
Darms tadt
As c haffenburg
L udwig s hafen
G üters loh
Aac hen
G ießen
R eutling en
Trier
O ffenbac h
Würz burg
B amberg
O s nabrüc k
Weimar
B rauns c hweig
Pas s au
Fulda
L everkus en
K oblenz
L übec k
SWB Immowert
Die Südwestbank will künftig selbst
in Immobilien investieren und gründete die Tochtergesellschaft SWB
Immowert. Die Fokussierung liegt
auf Wohn- und Geschäftshäusern
sowie Gewerbeobjekten in süddeutschen Mittel- und Oberzentren mit
mindestens 50 000 Einwohnern. Die
Objekte sollen sich in guter Lage befinden, in gutem Zustand und gut vermietet sein. Das Objektvolumen soll
zwischen 3 und 15 Millionen Euro liegen. Zu Geschäftsführern wurden Michael Hoffmann, Christoph Hornikel
und Joachim Zug ernannt. Blue Estate,
ebenfalls eine Südwestbanktochter,
wurde mit der gesamten immobilienwirtschaftlichen Betreuung, von der
Objektauswahl über die Ankaufsprüfung bis hin zur Immobilienverwaltung, beauftragt. Michael Hoffmann
und Joachim Zug sind Mitarbeiter der
Blue Estate, Christoph Hornikel ist bei
der Südwestbank beschäftigt.
Ing olstadt
Immobilienbrief
STUTTGART
HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH
Niederlassung Baden Württemberg · 70178 Stuttgart
Tel.: 0711 389809-32 · www.hochtief-projektentwicklung.de
PROJEKTE
Gewa-Tower wächst
Im Rahmen einer Planungsoptimierung wächst das Hotel im Sockel
des Gewa-Towers um 13 auf 123
Zimmer. Mit dem Pächter Nordic
Hotels wurde darüber ein Nachtrag zum Pachtvertrag geschlossen.
Die Wohnfläche im Turm legt um
100 m2 zu. Die zur Finanzierung
aufgelegte Anleihe erhielt im Rahmen des Folgeratings erneut die
Note BBB.
Windräder
im Stuttgarter Norden
Die Stadtwerke Stuttgart wollen in
einem Waldgebiet im Stuttgarter
Norden zwei Windräder errichten.
Der Standort im Tauschwald zwischen Feuerbach und Weilimdorf
sei dafür wirtschaftlich, das habe
eine einjährige Windmessung mit
einer durchschnittlichen Windgeschwindigkeit von 5,8 Meter/Sekunde ergeben. Das kommunale
Unternehmen will das Projekt nun
bis zur Baureife entwickeln. Die
beiden Windenergieanlagen sollen
jährlich rund 14 Millionen Kilowattstunden Strom erzeugen, damit
können rund 5000 Haushalte mit
Strom versorgt werden.
Ausgabe 167
10.03.2015
Seite 6
Mehrfamilienhäuser in Stuttgart: Kaum Angebot
„Die Marktentwicklung ist moderat“
Uneinigkeit herrscht bei den Stuttgarter Maklern über die künftige Preisentwicklung von
Mehrfamilienhäusern: Moderat oder überdurchschnittlich? Empfohlen wird der Blick auf die
umliegenden Kreisstädte.
Foto: Braitmaier
Immobilienbrief
STUTTGART
Reichlich Mehrfamilienhäuser, aber kaum welche sind zu verkaufen
Stuttgart habe ein höheres Preissteigerungspotenzial bei Mehrfamilienhäusern als vergleichbare Metropolen, meint Volker Merk, Büroleiter Stuttgart von Engel & Völkers Commercial. „Moderat“ sei der Begriff,
der den hiesigen Investmentmarkt am besten umschreibe. Die Preise seien nur langsam gestiegen.
Preissteigerung: 50 Prozent oder doch nur magere 18?
Während der Stuttgarter Gutachterausschuss bei Mehrfamilienhäusern zwischen 2009 und 2014 eine
Preissteigerung von 50 Prozent feststellt und allein 2014 von 14 Prozent ausgeht (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 166), kommt das Research von Engel & Völkers im Zeitraum 2009 bis 2013 auf magere 18 Prozent. Dazu wurden in den beiden genannten Jahren das Transaktionsvolumen durch die Zahl der veräußerten Objekte geteilt, heraus kam für 2013 ein durchschnittlicher Preis von 1,145 Millionen Euro.
Engel & Völkers: Wertsteigerung extrem unterschiedlich
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In Berlin stellt Engel & Völkers für den gleichen Zeitraum eine Wertsteigerung von 72 Prozent fest, in
Hamburg von 62 Prozent, in Frankfurt von 81 Prozent, in Karlsruhe von 110 Prozent und in München
von 14 Prozent. Merks Vermutung: Stuttgart und München hätten vor 2009 schon hohe Preise
gehabt, daher sei der Anstieg moderater ausgefallen. Hinzu käme eine konservativere Grundhaltung der Bevölkerung.
Auch Uneinigkeit bei den Kaufpreisfaktoren
Bestandshäuser in einfachen Lagen kosten laut Merk im gewichteten Mittel 1620 Euro, der Vervielfältiger
bewegt sich zwischen der 12,6- bis 15,5-fachen Jahresmiete, in mittlerer Lage liegt der gewichtete Kaufpreis bei 1970 Euro, der Vervielfältiger bei 15,7 bis 17,8. In guter Lage nennt Merk einen
Kaufpreis von 2400 Euro und einen Vervielfältiger von 17 bis 19,3, in sehr guter Lage einen Preis
von 3330 Euro und einen Vervielfältiger von 18,8 bis 21,4. Das entspricht gegenüber 2011 einer
Steigerung von einem bis zwei Faktoren, je nach Lage.
Volker Zeller von Hildenbrandt Immobilien nennt als Kaufpreis die 16- bis 20-fache Jahresmiete in einfacher bis mittlerer Lage, die 17- bis 22-fache in mittlerer bis guter Lage und die 19- bis 30-fache in
guter bis sehr guter Lage. Relevant sei dabei auch, ob die Häuser noch entwicklungsfähig seien. Er
Immobilienbrief
STUTTGART
PROJEKTE
Neuer Bauabschnitt
Salamander-Areal
Auf den freien Grundstücken des
Salamander-Areals in Kornwestheim will der Eigentümer Immovation noch dieses Jahr mit dem Bau
von rund 70 Wohnungen und 100
Tiefgaragenstellplätzen beginnen.
Ferner sind ein Rewe-Markt und
in einem weiteren Bauabschnitt
etwa 50 bis 60 Seniorenwohnungen geplant.
Steingau-Quartier
Die Stadt Kirchheim/Teck erwarb
3,5 Hektar des Steingau-Quartiers
zwischen dem Bahnhof und der
Innenstadt. Verkäufer sind die
Nanz-Gruppe und die örtliche
Volksbank, ein Teilareal gehört
noch einem privaten Eigentümer.
Die Stadt investierte für den Erwerb 10 Millionen Euro, weitere
rund 5 Millionen Euro sollen in
die Erschließung fließen. Die Stadt
will das ehemalige Gelände eines
Einkaufsmarktes parzellenweise an
Bauträger und private Baugemeinschaften veräußern. Entstehen
sollen bis zu 250 Wohneinheiten,
das würde bedeuten, dass allein
auf den Grundstücksanteil inklusive Erschließung pro Wohnung
60 000 Euro entfallen.
Ausgabe 167
10.03.2015
Seite 7
geht künftig von moderaten Preissteigerungen aus. „Die zum Teil zweistelligen prozentualen Steigerungen pro Jahr der vergangenen Jahre sehen wir für die Zukunft so nicht mehr“, meint Robin
Frank, Geschäftsführer der Immobilienvermittlung BW.
Institutionelle Investoren erwarten höhere Renditen
„Das Preisniveau bei Mehrfamilienhäusern im Raum Stuttgart ist sehr hoch“, sagt Björn Holzwarth, Leiter
Real Estate beim Bankhaus Ellwanger & Geiger. Vor allem private Käufer würden inzwischen Bruttoankaufsrenditen von teilweise 3,5 Prozent, in Einzelfällen sogar 3 Prozent akzeptieren. „Institutionelle
Anleger prüfen Ankäufe in der Regel ab einer Bruttoankaufsrendite von 4 Prozent“, weiß Holzwarth. „Wenn alles stimmt, kann man auch heute noch in den Markt einsteigen“, ergänzt Kerstin
Schmid, Leiterin Private Immobilien bei Ellwanger & Geiger. Sie glaubt an eine Preissteigerung in Höhe
etwa der Inflationsrate.
Anleger interessieren sich jetzt auch für kleinere Häuser
„Institutionelle Anleger finden aufgrund der eher kleinen Losgrößen kaum ein passendes Angebot“, sagt Frank. Aufteiler würden oft von Kapitalanlegern getoppt, in den Fokus der Anleger
rückten jetzt kleine Mehrfamilienhäuser mit drei bis fünf Einheiten, gerne auch in den Vororten.
„Wir gehen davon aus, dass sich der Zuwachstrend bei den Preisen weiterhin fortsetzen wird“,
sagt Sascha Geisinger, Leiter des Regionalbüros Stuttgart von Dr. Lübke & Kelber. Schließlich würde
es schon seit Jahren heißen, dass das obere Ende der Preisentwicklung erreicht sei. So sei auch
aufgrund der niedrigen Zinsen ein Einstieg immer noch sinnvoll. Aufteiler können seiner Erfahrung nach
mit Privatinvestoren oder Family Offices nicht konkurieren, wenn es etwa um stilvolle Liebhaberimmobilien gehen würde. Ihr Geschäftsmodell funktioniere noch bei Objekten aus den Fünfziger- bis SiebzigerJahren, die zu moderaten Kaufpreisfaktoren zu haben seien. „In Neubauten investieren momentan
vor allem Versicherungen und Pensionsfonds“, sagt Geisinger.
Stuttgart-Süd und -Ost haben noch Wertsteigerungspotenzial
„Stuttgart-Süd hat noch riesiges Potenzial und wird noch das Preisniveau von Stuttgart-West erreichen“,
meint Merk. Unterbewertet sei auch noch Stuttgart-Ost. Kapitalanleger kaufen nach seiner Beobachtung „überwiegend im und am Kessel“. Zwar dürfe angesichts des knappen Angebots niemand
„schleckig sein“, trotzdem würden die Objekte weiterhin kritisch geprüft. 2010 wurden laut Gutachter-
ChanCen und risiken von investments riChtig einsChätzen. das sChätzen wir.
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Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 167
10.03.2015
Seite 8
DEALS
LBS-Gebäude verkauft
Die LBS Baden-Württemberg hat
das markante Hochhaus Friedrichstraße 10 und das anschließende
Bürogebäude Kronenstraße 25 in
Stuttgart-Mitte an die AEW Europe
Value Investors veräußert. Dabei
handelt es sich um den früheren
Verwaltungssitz der Bausparkasse,
der seit dem Umzug 1996 in die Jägerstraße vermietet ist. Die beiden
Gebäude verfügen über 16 300 m2
Mietfläche und 232 Stellplätze, der
Vermietungsstand beträgt 83 Prozent. Wir gehen daher von einem
Kaufpreis von zirka 35 Millionen
Euro aus. Nutzer sind unter anderem der Einzelhändler Louis Motorrad, ferner der Verband und die
Wirtschaftsförderung Region Stuttgart, eine Steuerfachschule und die
Erste Bank. Ellwanger & Geiger Real
Estate vermittelte den Verkauf, die
rechtliche Beratung erfolgte durch
Menold Bezler.
Kinderkrippe
Halbhöhenlage
Die Kinderkrippe „Die kleine Kajüte“
erwarb die 482 m2 große Bürovilla
Richard-Wagner-Straße 51 in Stuttgarter Halbhöhenlage. Dr. Lübke &
Kelber vermittelte.
B&B-Hotel Stuttgart
Carlyle hat 22 deutsche B&B-Hotels
an den französischen Reit Foncière des Murs verkauft. In dem Paket enthalten ist auch das Haus in
Stuttgart-Vaihingen.
ausschuss noch 205 reine Mehrfamilienhäuser oder solche mit geringem gewerblichem Anteil verkauft,
2013 waren es nur noch 140.
„Das Angebot ist knapp“, stellt auch Zeller fest. Verkauft würde überwiegend von Erbengemeinschaften oder aus Altersgründen. Dabei sei der Zeitpunkt zur Veräußerung vielleicht ideal. „Viele
Verkäufer haben überhöhte Preisvorstellungen“, sagt Merk.
Tipp: Auf die umliegenden Mittelstädte ausweichen
„Die Nachfrage ist unvermindert hoch, sowohl von privaten als auch von sämtlichen institutionellen sowie semi-institutionellen Anlegern“, betont Holzwarth. Daran werde sich auch künftig wenig ändern. „Ein Ausweichen auf die umliegenden Mittelstädte kann durchaus sinnvoll sein“,
empfiehlt Schmid. „Ein Investment in den innerstädtischen Lagen der umliegenden Kreisstädte ist in
Bezug auf den Werterhalt sicher nicht falsch“, meint auch Frank. In Stuttgart seien der Osten und
Heslach zunehmend gefragt. Aber der Angebotsmarkt sei quasi ausgetrocknet. Bei den Eigentümern
bestehe kaum Verkaufsbereitschaft, zudem seien in den vergangenen Jahrzehnten viele innerstädtische Mehrfamilienhäuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden.
Der Stuttgarter Osten ist auch der Tipp von Geisinger. Aber auch im Heusteig- und anderen Szenevierteln gebe es noch Potenzial bei den Mieten und Kaufpreisen. „In unserer wirtschaftlich sehr starken
Metropolregion bieten sich vielerorts gute Investitionschancen“, sagt Geisinger. Beispielsweise sei in den
B-Standorten Tübingen und Ludwigsburg das Standortrisiko ähnlich gering wie in Stuttgart. n
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Immobilienbrief
STUTTGART
DEALS
Geschäftshaus Hallschlag
In der Kölner Straße in StuttgartHallschlag veräußerte ein örtlicher
Privateigentümer ein Geschäftshaus mit 1300 m2 Nutzfläche an
eine Stiftung. Der Kaufpreis beträgt
1,38 Millionen Euro. Die Kreissparkasse Ludwigsburg vermittelte.
FLE verkauft
Hasenbergstraße
FLE aus Wien hat das Geschäftsund Bürogebäude Hasenbergstraße
31 in Stuttgart-Mitte an eine Privatperson veräußert.
Gewerbegrundstück
Ebersbach
Im Gewerbegebiet Buchwiesenweg
in Ebersbach/Fils erwarb ein privater
Investor ein 7089 m2 großes Grundstück. Proquadrat hat vermittelt.
LOB & PREIS
Wettbewerb Stöckach
Zum Planungswettbewerb zur Umgestaltung des Stuttgarter Stöckachplatzes und der dortigen Hauswirtschaftlichen Schule gibt es zwei
zweite Plätze. Diese gingen an die
Stuttgarter Büros Harris + Kurrle Architekten in Arbeitsgemeinschaft mit
Jetter Landschaftsarchitekten sowie
ISA Internationales Stadtbauatelier
und GrüneWelle in Arbeitsgemeinschaft mit Johannes Jörg, freier Landschaftsarchitekt. Die Jury forderte
eine Überarbeitung der Entwürfe und
empfahl, die weitere Planung mit den
beiden Preisträgern fortzusetzen.
Ausgabe 167
10.03.2015
Seite 10
Chancen in 30 Minuten Entfernung
Es gibt noch preiswerte Kommunen
in der Metropolregion
Wer für Wohnen weniger Geld ausgeben will oder kann, wird in der Metropolregion durchaus
noch fündig, denn die Spanne bei den Kaufpreisen und Mieten ist riesig. Die Entfernung zur
Landeshauptstadt ist dabei ein Kriterium, aber durchaus nicht das einzige.
In Stuttgart selbst kostet eine Altbauwohnung mit mittlerem Wohnwert 10,70 Euro, eine Neubauwohnung
mit gleichem Standard gar 12,30 Euro, ermittelte das Marktforschungsinstitut des IVD Süd. Eine halbe
Stunde mit dem Interregio entfernt kann die Welt ganz anders aussehen, muss aber nicht. So
kostet die Altbauwohnung in Pforzheim nur 6,70 Euro, der Neubau 8 Euro. Wer nach Reutlingen
fährt, bezahlt 6,90 beziehungsweise 9 Euro. Nach Tübingen dauert die Fahrt mit dem Interregio zwar zehn
Minuten länger, aber die Mieten sind höher: 7,70 beziehungsweise 9,70 Euro. Nach Heilbronn sind es auch
nur 37 Minuten Fahrzeit, die Mieten betragen laut IVD 6,50 beziehungsweise 8,50 Euro.
Eigentumswohnungen: Schnäppchenpreise in Aalen
Für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand müssen in Stuttgart 2550 Euro veranschlagt werden, für
einen Neubau 4150 Euro, jeweils mittlerer Wohnwert und jeweils auch viel Geld. Da sind die 1100 beziehungsweise 2400 Euro in Aalen fast schon ein Schnäppchen. Jeweils etwa 1300 bis 1400 Euro kostet
eine Bestandswohnung mit mittlerem Wohnwert in Vaihingen an der Enz, Heilbronn, Ludwigsburg und
Kirchheim/Teck, wobei die beiden letztgenannten Städte von Stuttgart aus sogar mit der S-Bahn zu erreichen sind. Bei einer Neubauwohnung ist die Spanne größer: Von 2400 Euro in Vaihingen an der Enz bis
2950 Euro in Ludwigsburg.
Wo ist das frei stehende Eigenheim noch preiswert(er)?
Das frei stehende Eigenheim aus dem Bestand – der Traum vieler Familien – ist mit 550 000 Euro in Stuttgart am teuersten, und dann dürfte es in einem der oft dörflich geprägten Vororte liegen. Tübingen ist hier
mit 530 000 Euro nicht nennenswert günstiger. Das nahe Reutlingen hingegen mit 320 000 Euro schon.
In Aalen wiederum kostet ein solches Eigenheim 200 000 Euro, in Vaihingen an der Enz 250 000 Euro und
in Pforzheim sowie Heilbronn etwa 290 000 Euro. Zirka 340 000 bis 350 000 Euro nennt der IVD Süd für
Kirchheim unter Teck, Korntal-Münchingen, Leinfelden-Echterdingen und Ludwigsburg. n
Der „Preisspiegel Baden-Württemberg Wohnimmobilien 2014/2015“ nennt die Preise für Baugrundstücke, verschiedene Immobilientypen und Mieten von 67 Städten aus Baden-Württemberg. Er ist für 55 Euro erhältlich unter www.ivd-institut.de.
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Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 167
LOB & PREIS
Wettbewerb
Akademiegärten
Das Architektenbüro Hähnig + Gemmeke aus Tübingen und der Dettinger Landschaftsarchitekt Stefan
Fromm gewannen den Realisierungswettbewerb für die Akademiegärten
in Neuhausen. Auf dem ehemaligen
Gelände der Sparkassenakademie
baut das Siedlungswerk für rund 100
Millionen Euro frei stehende Eigenheime, Doppel- und Reihenhäuser
sowie 155 Wohnungen.
10.03.2015
Seite 11
Stuttgarter Büromarktbericht 2014/2015
„Stuttgart in neuem Glanz“
„Stuttgart in Bewegung“ war der gemeinsame Büromarktbericht von Ellwanger & Geiger und
der Stadt Stuttgart 2011 überschrieben. Vier Jahre später lautet der Titel konsequenterweise
„Stuttgart in neuem Glanz“.
BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK
A 81
Richtung Heilbronn
Büroflächenumsatz in 2014
A 81
Richtung Singen
Weilimdorf
Feuerbach
Bad Cannstatt
< 10.000 m 2
30.000 – 40.000 m 2
10.000 – 20.000 m 2
ab 40.000 m 2
20.000 – 30.000 m 2
G ewerbe -/Bürostandorte
FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN QUADRATMETERN
Baufertigstellung
Vorvermietung
2002
2003
2004
2006
2007
2010
2011
2012
Quelle: Züblin
Immobilien Development, davor
unter anderem knapp sechs Jahre
Niederlassungsleiter bei Hochtief
Projektentwicklung.
Generationswechsel bei Riker
Björn Riker ist neuer Geschäftsführer bei Riker Wohnbau + Immobilien
aus Schorndorf. Der Bauingenieur
war zuletzt Projektleiter bei Baresel,
jetzt folgt er auf seinen Vater Walter Riker, der die Geschäftsführung
altershalber abgibt. Weiterer Geschäftsführer ist Klaus Falkenberg.
91.500
72.500
119.000
2013
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG
33.600
37.000
36.300
45.900
41.200
42.400
81.200
2009
23.200
22.000
40.000
2008
62..700
104.900
23.400
49.000
115.600
2005
32.600
68.500
A 8 Richtun g
München
28.500
143.500
80.000
A 81
51.400
Möhringen
Autobahnkreuz Stuttgart
131.500
220.000
Vaihingen
A 8 Richtung
Karlsruhe
145.000
Jüstel bei Züblin
Seit Februar ist Steffen Jüstel
Stabsbereichsleiter bei Züblin, Direktion Mitte. Davor war er drei
Jahre Geschäftsführer bei LBBW
312.000
PERSONEN
2014
2015
©, Stand: 31.12.2014
„Wir hatten eine enorme Bautätigkeit die vergangenen drei, vier Jahre“, sagt Ulrich Nestel,
Leiter Bürovermietung bei Ellwanger & Geiger, bei der Vorstellung des Reports, dessen Zahlen der
Immobilienbrief Stuttgart im Wesentlichen schon in der Ausgabe 163 vom 13. Januar 2015 vorweggenommen hat.
„Auch im Laufe der nächsten Jahre wird noch eine ganze Menge passieren“, vermutet Nestel. Der
Grund: Die Anforderungen an die Arbeitsplätze fingen an sich zu ändern, weg vom Standardbüro. Und die
Unternehmen müssten sich anstrengen, um qualifizierte Mitarbeiter zu halten und zu gewinnen, und in
der Konsequenz in die Arbeitsplätze investieren.
Es fehlt zunehmend an modernen Büroflächen
Von den Fertigstellungen 2015 und 2016 sind laut Nestel nur 27 000 beziehungsweise 20 000 Quadratmeter nicht vergeben. In diesem Jahr im Wesentlichen die Büroflächen im Gerber und Milaneo sowie
Gitygate, im nächsten Jahr im Areal Lautenschlagerstraße und im Dorotheen-Quartier. Insbesondere in der
City und der Innenstadt sei das Angebot zu niedrig. Nestel hat daher keine Zweifel, dass beispielsweise das
Europe Plaza im Europaviertel bald realisiert wird.
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Immobilienbrief
STUTTGART
VERMIETUNGEN
0711 in Marienstraße
Das Marketing- und Eventunternehmen 0711 Büro mietet 310 m2
Bürofläche von privat in der Marienstraße 37 in Stuttgart-Mitte.
Colliers International Stuttgart hat
vermittelt.
Automobilzulieferer
in Ditzingen
Der Automobilzulieferer NPR
of Europe hat in Ditzingen eine
1100 m² große Lagerfläche von privat angemietet. Realogis war vermittelnd tätig.
IT-Dienstleister
in Bad Cannstatt
Ein IT-Dienstleister mietet 210 m2
Bürofläche im Kunzi-Bau in Stuttgart-Bad Cannstatt von der Gesellschaft Hugo Kunzi. Immoraum
Real Estate Advisors vermittelte
den Deal.
Ausgabe 167
10.03.2015
Seite 12
STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH
Flächenumsatz in m²
Spitzenmiete in €
Durchschnittsmiete City in €
Leerstandsquote in %
2013
2014
2013
2014
2013
2014
2013
Berlin
521.000
630.000
22,00
22,50
12,20
13,20
5,3
4,8
Düsseldorf
347.000
238.000
27,50
26,00
14,95
13,80
10,9
10,9
Frankfurt a. M.
2014
449.500
367.500
38,00
38,00
18,50
19,50
13,7
12,5
Hamburg
440.000
525.000
24,00
24,50
14,00
14,50
7,0
6,0
Köln
280.000
260.000
21,25
21,25
11,90
11,90
7,4
6,9
München
608.000
583.950
32,50
34,40
15,10
14,60
6,3
5,8
Stuttgart
258.000
278.000
20,00
21,50
12,00
12,50
4,9
4,3
Hinweis: Quelle Zahlen Köln: Greif & Contzen, Quelle Zahlen Frankfurt: Colliers International Deutschland
Quelle*: GPP German Property Partners, Stand: 31.12.2014
Viele Gebäude müssen abgerissen oder saniert werden
Wenn das Vermietungsvolumen 2014 in einzelnen Lagen rückläufig gewesen sei dann nur deswegen, weil es nicht genügend Angebot gegeben habe. Vom Leerstand würde ein hoher Anteil auf
nicht mehr vermarktbare Flächen entfallen. „Nebenkosten über 4,50 Euro werden nicht mehr akzeptiert“, sagt Nestel. Diese Gebäude müssten entweder abgerissen oder saniert werden. Für das laufende
Jahr geht er von einem Vermietungsvolumen von etwa 220 000 bis 230 000 Quadratmeter aus. 2014 war
mit 278 000 Quadratmetern das zweitbeste Jahr.
Stuttgart habe noch Potenziale in der Umwidmung von Flächen, darauf weist Ines Aufrecht, die Leiterin der Wirtschaftsförderung, hin. So beispielsweise im Leitz-Areal, im Hansa-Areal, auf dem KNO-Areal am
Wallgraben oder auf der City Prag. Ferner stünden noch zwei Baufelder im Europaviertel zur Bebauung an. n
Der Report „Stuttgart in neuem Glanz – Der Stuttgarter Büromarktbericht 2014/2015“ umfasst 32 Seiten mit
zahlreichen Texten, Grafiken, Fotos und Karten zum Stuttgarter Büromarkt. Er ist auf der Homepage des
Immobilienbrief Stuttgart eingestellt unter www.immobilienverlag-stuttgart.de/bueroundinvestment.html .
SAVE THE DATE
06. | 07. JULI 2015
Rathaus der
Landeshauptstadt Stuttgart
Teilnahmegebühr: 420,- EUR zzgl. USt.
Frühbucherpreis bei Anmeldung bis 17. April 2015: 395,- EUR zzgl. USt.
Infos und Anmeldung: www.heuer-dialog.de/10652
8. IMMOBILIEN
DIALOG
REGION
STUTTGART
06. | 07. JULI 2015
Rathaus der
Landeshauptstadt Stuttgart
Copyright Tim Janßen
TOP-Sprecher
Prof. Michael Braungart
Gründer und wissenschaftlicher Geschäftsführer von EPEA
Internationale Umweltforschung GmbH
Prof. Marcel Fratzscher
Ph.D., Präsident,
Deutsches Institut für
Wirtschaftsforschung
(DIW Berlin)
Günther H. Oettinger
EU-Kommissar für
Digitale Wirtschaft
und Gesellschaft
Prof. Bernd Thomsen
CEO, THOMSEN
GROUP
Immobilienbrief
STUTTGART
VERMIETUNGEN
Pesch Architekten
in Mörikestraße
Pesch Partner Architekten Stadtplaner mietet in der Stuttgarter
Mörikestraße 1 eine 280 m2 große
Bürofläche von privat. Colliers International Stuttgart hat vermittelt.
TERMINE
Führung Aktivhaus B 10
Der Verein Frauen in der Immobilienwirtschaft lädt am 16. März um
17 Uhr zur Besichtigung des von
Werner Sobek entworfenen Aktivhauses B 10 ein. Treffpunkt ist am
Gebäude im Bruckmannweg 10 in
der Weißenhofsiedlung in Stuttgart.
Die Teilnahme kostet 20 Euro, für
Vereinsmitglieder ist sie kostenlos.
Anmeldung an eva.dietl-lenzner@
stuttgart.immofrauen.de.
Baukultur
im Wechselraum
„Baukultur – Anspruch oder Worthülse?“ lautet die Diskussion am
23. März um 19 Uhr beim BDA im
Wechselraum in Stuttgart. Zudem
wird in die Ausstellung „Gestaltungspreis 2014 der WüstenrotStiftung – Baukultur in Deutschland“
eingeführt. www.wechselraum.de
Ausgabe 167
10.03.2015
Seite 13
Leserbrief vom IWS Immobilienwirtschaft Stuttgart
„Jetzt die Initiative ergreifen,
regional handeln“
„Wir haben den Beitrag im vorletzten Immobilienbrief Stuttgart zum Thema Arbeitsteilung
Region/Stadt Stuttgart mit großem Interesse gelesen. Er hat uns inspiriert, die nachfolgenden
Zeilen zu schreiben“, schreibt Peter Brenner, Vorstandsvorsitzender des Branchenverbands
IWS Immobilienwirtschaft Stuttgart.
„Der IWS rät dringend der Regional- und Stadtpolitik, um die künftigen Aufgaben bewältigen zu können
und die Ziele zu erreichen und damit im Wettbewerb der Regionen bestehen zu können, über alles, auch
das Ungewöhnliche, über Parteigrenzen hinweg nachzudenken. Immerhin geht es um unseren
Wohlstand und um die Zukunft unserer Kinder.
Zu gut, um in Zukunft bei den Besten dabei zu sein?
Die Management Partner Unternehmensberater haben im Auftrag von Forum Region Stuttgart eine Studie
im Dezember 2013 erstellt: ‚Attraktivität der Region Stuttgart 2030 – Zu gut, um in Zukunft bei den Besten
dabei zu sein?’ Der Titel klingt ja schon provokativ, aber trifft genau den Punkt.
Aus dieser Studie gehen interessante Aussagen hervor, wie: ‚Erst wenn es gelingt, in der Region Stuttgart
ein Bewusstsein zu erzeugen, dass die langfristige Sicherung der Attraktivität der Region wesentlich höhere Anstrengungen erfordert, kann eine Bewegung der Qualität und Wirkung in Gang
kommen, die andere Regionen Europas bereits initiiert haben“. Regionen wie Berlin, Bilbao, Hamburg, die
Region Ruhr, Region Rhone Alpin und die Provinz Trient haben dies erkannt und beschäftigen sich intensiv
damit und setzen sich mit allen gesellschaftlichen Gruppen auseinander.
Neues Motto: Wir haben große Aufgaben vor uns
Sie stellen sich den grundlegenden Veränderungen. Sie tauschen das Motto ‚Wir sind gut unterwegs’
aus in ‚Wir haben große Aufgaben vor uns’. Sie erzeugen eine Bewegung, die alle gesellschaftlichen
Gruppen einbindet, aktiviert und zu einer besseren Verzahnung der vielfältigen Aktivitäten führt. Sie haben
erkannt, dass übergeordnete Ziele Priorität erhalten müssen, an der Gemarkungsgrenze hört es nicht auf.
Aus Sicht der Immobilienwirtschaft ist es richtig und wichtig mehr interkommunal/regional zu
denken. Gemarkungsgrenzen dürfen keine Grenzen mehr sein. Das Wohnungsproblem in Stuttgart mit
Mietpreisbremse oder Zweckentfremdungsverbot anzugehen, geht aus unserer Sicht in die falsche Richtung. Es muss heißen: ‚Es muss mehr gebaut werden, das Angebot muss erhöht werden, dann regulieren
sich die Preise von selbst.’ Der Preis generiert sich aus Angebot und Nachfrage, ein altes Marktgesetz.
Stuttgart allein kann nicht genügend Wohnraum schaffen
Es ist falsch davon auszugehen, dass Vermieter ihre Wohnungen wegen fehlender Rendite nicht vermieten
wollen. Oft sind andere nachvollziehbare Gründe der wahre Grund, weshalb nicht vermietet wird (Erbstreitigkeiten, Objekt wird entmietet wegen beabsichtigtem Abriss, Objekt steht zum Verkauf etcetera). Es ist
unseres Erachtens eine regionale gemeinsame Aufgabe, für Wohnraum, auch bezahlbaren Wohnraum, zu sorgen. Stuttgart für sich allein kann es nicht ohne die Region lösen.
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Aufgaben und Lasten müssen verteilt werden. Die Landeshauptstadt erbringt eine Vielzahl von Leistungen für die Region, zum Beispiel Sitz der Landesregierung (Verwaltung), Kultur, Infrastruktur und vieles
mehr. Die Region profitiert davon, diese Lasten müssen auf mehrere Schultern verteilt werden. Stärken
müssen besser genutzt werden und die jeweilige Stärke muss im Sinne der gesamten Region Stuttgart
wirken. Wir haben auch kein Patentrezept, aber ergreifen wir die Initiative für unsere Zukunft,
warten wir nicht ab und sagen ‚Wir sind gut unterwegs’ und klopfen uns auf die Schulter. Das könnte für
die nachfolgenden Generationen Konsequenzen haben.“ n
Immobilienbrief
STUTTGART
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Immobilienbrief
STUTTGART
ISSN 1866-1289
Herausgeber:
Frank Peter Unterreiner
redaktion@
immobilienverlag-stuttgart.de
Ausgabe 167
10.03.2015
Seite 14
Gerber: Anwaltskanzlei als Ankermieter
Die Nachfrage
nach Büros hat angezogen
7000 Quadratmeter Bürofläche stehen im Gerber zur Verfügung, 2000 Quadratmeter sind vermietet. Seit der Eröffnung des Einkaufszentrums hat die Nachfrage angezogen.
Immobilienverlag
Stuttgart GbR
Frank Peter Unterreiner
& Stefan Unterreiner
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D-73730 Esslingen
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Quelle: Gerber
Verlagsleitung:
Stefan Unterreiner
verlag@
immobilienverlag-stuttgart.de
Im Innenhof bleibt der Lärm der Stadt draußen
„Selbst wenn man das Fenster aufmacht, ist es absolut ruhig“, schwärmt Gerald Gaßmann, Partner der
Anwaltskanzlei Gaßmann & Seidel, Ankermieter in den Büroetagen. „Die Ruhe im Innenhof ist göttlich“, ergänzt Dieter Haspel, ebenfalls Partner.
Über 30 Jahre lang war die Kanzlei Mieter in der Calwer Passage. Ende Januar sind sie ins Gerber gezogen
und haben damit ihren Vermieter, die Württembergische Lebensversicherung, behalten. 35 Mitarbeiter
sind jetzt auf 1000 Quadratmetern auf einer Ebene untergebracht.
Gute Parksituation und moderne Technik
„Früher waren wir auf vier Etagen, jetzt haben wir kurze Wege und sehen uns täglich alle“, freut sich
Gaßmann. Weitere Vorteile seien die gute Parksituation und die moderne Technik. Die rund 40 Jahre alte
Calwer Passage sei nicht mehr zeitgemäß, zudem sei ein langfristiger Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer, der Ferdinand Piëch Holding nicht zustande gekommen. „Die neuen Büros sind auch repräsentativ, was für uns als Anwälte wichtig ist. Wir fühlen uns wohl hier“, ergänzt Haspel.
Bis 2000 Quadratmeter auf einer Etage
„Wir haben uns aktiv um die Kanzlei bemüht“, sagt Klaus Betz, Leiter Immobilien der Württembergischen Lebensversicherung. Es gibt eine Einheit mit 150 Quadratmetern, ansonsten vermietet er ab etwa
350 Quadratmetern, bis 2000 Quadratmeter sind auf einer Etage darstellbar, die Miete beträgt zirka
17,50 bis 18,50 Euro. Das Bankhaus Ellwanger & Geiger und Colliers Stuttgart International sind mit der
Vermietung beauftragt. Neben Gaßmann & Seidel sind noch zwei kleinere Mieter eingezogen. In einem
Fall habe der Niederlassungsleiter gleich eine Wohnung im Gerber angemietet, berichtet Betz.
Etwa 1000 Quadratmeter sind endverhandelt.
Die Büroetagen ziehen sich vom zweiten bis fünften Stock, insbesondere von ganz oben bietet sich
ein freier Blick. Drei Meter hohe Räume und Bürotiefen von 13 Metern nennt Beck als weitere Vorzüge, die
eine flexible Aufteilung zulassen würden. Betonkerntemperierung und außenliegender Sonnenschutz seien
einige der Ausstattungsmerkmale. Zertifiziert ist das Gerber nach DGNB-Silber. n
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