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EY Tax Alert - Immobilienfonds - März 2015

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9. März 2015
Real Estate
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EY Tax Alert – Immobilienfonds
BMF-Schreiben: Aktive
unternehmerische Bewirtschaftung
Merkmal eines (steuerbefreiten) Investmentfonds ist u.a., dass eine
aktive unternehmerische Bewirtschaftung der Vermögensgegenstände ausgeschlossen ist (§ 1 Abs. 1b S. 2 Nr. 3 InvStG). Das
Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat nun sein finales Schreiben
zur Auslegung dieses Begriffs veröffentlicht. Im Bereich der
Immobilienanlage übernimmt die Finanzverwaltung im Wesentlichen
die Überlegungen aus dem Entwurfsschreiben aus Oktober 2014.
Relevante Aspekte des BMF-Schreibens für ImmobilienSondervermögen sowie die Änderungen im Vergleich zur
Entwurfsfassung haben wir im Folgenden zusammengefasst:
Hintergrund
Für Immobilien-Sondervermögen setzt die Steuerbefreiung des § 11
Abs. 1 InvStG sowie die Anwendung der Besteuerung nach dem
(eingeschränkten) Transparenzprinzip (gleiches gilt insoweit für
ausländische AIF) die Erfüllung des steuerlichen Kriterienkatalogs des
§ 1 Abs. 1b S. 2 InvStG für die Einordnung als Investmentfonds voraus.
Dieser erfordert u.a., dass eine aktive unternehmerische
Bewirtschaftung der Vermögensgegenstände des Sondervermögens
ausgeschlossen ist, wobei eine aktive unternehmerische
Bewirtschaftung bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften nicht
schädlich ist (§ 1 Abs. 1b S. 2 Nr. 3 InvStG). Steuerliche Vorgaben zum
Geschäftszweck sowie zu den Tätigkeiten eines Immobilienfonds
wurden erstmalig mit dem AIFM-StAnpG eingeführt. Die
Begrifflichkeiten bedürfen daher einer steuerlichen Auslegung.
Auffassung der Finanzverwaltung
Aufgrund der Besonderheiten der Investmentanlage folgt die
Beurteilung einer aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung nach
Ansicht des BMF nicht unmittelbar anhand der allgemeinen
steuerlichen Grundsätze zur Abgrenzung einer gewerblichen von einer
vermögensverwaltenden Tätigkeit.
Am Gedanken dieser Abgrenzung orientiert, sei aber bei gewerblichen
Tätigkeiten unter Berücksichtigung dieser Besonderheiten zu prüfen,
ob eine (schädliche) aktive unternehmerische Bewirtschaftung
anzunehmen ist.
Immobilienanlage
Für den Bereich der Immobilienanlage stellt das BMF klar, dass die
Vermietung auch von umfangreichen Grundbesitz und die Beteiligung
an Immobilien-Gesellschaften grundsätzlich rein
vermögensverwaltenden Charakter hat, mithin keine aktive
unternehmerische Bewirtschaftung darstellt. Die Finanzverwaltung
differenziert im Weiteren zwischen Einzelfragen der laufenden
Vermietung und der Veräußerungen.
In Übereinstimmung mit den Aussagen in der Entwurfsfassung aus
Oktober 2014 ist im Bereich der laufenden Vermietung u.a. in
folgenden Fällen nicht von einer aktiven unternehmerischen
Bewirtschaftung auszugehen:
-
Erbringung von üblichen Zusatz- und Nebenleistungen
gegenüber dem Mieter.
Vereinbarung von Umsatzmieten.
Vermietungstypische Marketing- und Werbeleistungen.
Einnahmen aus eigentlich schädlichen Nebentätigkeiten (bspw.
Energieerzeugung mittels Photovoltaik oder vergleichbaren
Anlagen), wenn diese 5% der jährlichen laufenden Einnahmen
(ohne Veräußerungsgewinne) unterschreiten (sog. geringfügige
Einnahmen).
Insbesondere um die 5%-ige Geringfügigkeitsgrenze nachhalten zu
können, werden Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) ggf.
geeignete Prozesse implementieren müssen. Hinzuweisen ist hierbei,
dass es sich bei dem Begriff der laufenden Einnahmen um eine
steuerliche Größe handelt, die ggf. von den investmentrechtlichen
Einnahmen abweichen kann.
Bezüglich Immobilienveräußerungen sieht das BMF eine zweistufige
Prüfung vor. Zunächst ist objektbezogen zu prüfen, ob ein schädlicher
Grundstückshandel vorliegt. Danach erfolgt eine portfoliobezogene
Betrachtung.
Unschädlich ist dabei auf erster Stufe die Veräußerung einer Immobilie,
die nach Abschluss von Baumaßnahmen noch mind. 3 Jahre gehalten
wird (gleiches gilt für Projektentwicklungen) oder vor Beginn der
Maßnahmen mind. 3 Jahre gehalten wurde. Zudem ist von einer
Unschädlichkeit auszugehen, wenn innerhalb von 3 Jahren vor
Veräußerung die Kosten für Baumaßnahmen 15% des letzten
Verkehrswerts nicht übersteigen.
Sofern objektbezogen keine schädliche Tätigkeit ausgeübt wird, ist
portfoliobezogen in folgenden Konstellationen nicht von einer aktiven
unternehmerischen Bewirtschaftung auszugehen, wobei erforderliche
Veräußerungen zur Erfüllung von Rückgabeverlangen und im Rahmen
der Liquidation als unschädlich angesehen werden:
-
Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien in den letzten 5 Jahren
übersteigen nicht 50% des durchschnittlichen Wertes des
Immobilienbestands desselben Zeitraums; sofern der
EY Tax Alert - Immobilienfonds 9. März 2015 | 2
-
Investmentfonds weniger als 5 Jahre existiert, soll dieser
Zeitraum maßgebend sein.
Die durchschnittliche Haltedauer der in den letzten 5 Jahren
veräußerten Immobilien beträgt mind. 5 Jahre.
Auslagerung schädlicher Tätigkeiten auf Immobilien-Gesellschaften
Erfreulicherweise stellt das BMF ausdrücklich klar, dass
Investmentfonds potentiell schädliche Tätigkeiten auf ImmobilienGesellschaften auslagern können. U.E. sollte dies aufgrund der
Rechtsformneutralität des Begriffs der Immobilien-Gesellschaft auch
bei steuerlich transparenten Vehikeln (z.B. Personengesellschaften)
gelten. Entgegen des eindeutigen Gesetzeswortlauts nimmt das BMF,
ebenso wie bei der Einordnung einer Immobilien-Gesellschaft als
zulässiger Vermögensgegenstand, jedoch Bezug auf die Vorschriften
der §§ 234 ff. KAGB.
Übergangsregelung
Das BMF-Schreiben enthält eine Übergangsregelung, wonach die
Ausführungen erstmals auf Fondsgeschäftsjahre anzuwenden sind, die
nach Veröffentlichung des Schreibens beginnen. Folglich sind auch nur
schuldrechtliche Veräußerungen, die nach Veröffentlichung des BMFSchreibens erfolgen, zu betrachten. Hingegen sind für die Prüfung
zukünftiger Veräußerungen bereits die Zeiträume vor
Veröffentlichung mit einzubeziehen.
Fazit
Die Aussagen des BMF sind für die Praxis zu begrüßen. Allerdings führt
die eigenständige steuerliche Auslegung des Begriffs aktive
unternehmerische Bewirtschaftung zu einer weiteren Entkopplung vom
Aufsichtsrecht. KVGen stehen dabei vor der Herausforderung, die von
der Finanzverwaltung eingeführten 3- bzw. 5-Jahresfristen objektbzw. portfoliobezogen z.B. im Rahmen neuer (Anlage-)
Grenzprüfungen nachzuhalten, um hinsichtlich direkt gehaltener
Immobilien die Einordnung eines Immobilien-Sondervermögen als
Investmentfonds (vorbehaltlich der Übergangsregelung des § 22 Abs.
2 InvStG) nicht zu gefährden. Gleiches gilt für die 5%-Grenze für
Einnahmen aus schädlichen Nebentätigkeiten sowie die 15%-Grenze
bezogen auf Baumaßnahmen, die steuerlich als Herstellungskosten
einzuordnen sind. Im Rahmen der Grenzprüfung sind dabei
grundsätzlich auch in der Vergangenheit bereits getätigte
Veräußerungen bzw. Baumaßnahmen zu berücksichtigten.
Unklar ist dabei u.a., ob die vom BMF eingeführten Fristen
geschäftsjahres- oder stichtagsbezogen zu verstehen sind. Da die
portfoliobezogene 5-Jahresfrist den Gedanken des § 14 REITG
aufgreift, der eine geschäftsjahresbezogene Betrachtung vornimmt,
sollte u.E. eine portfoliobezogene Grenzprüfung bezogen auf die
jeweiligen Fondsgeschäftsjahre erfolgen.
Im Ergebnis werden KVGen für (geplante) Veräußerungen die
Grundsätze des BMF-Schreibens berücksichtigen und diese ggf. auch in
die Portfolioplanung mit einbeziehen müssen. Die Implementierung
einer laufenden Grenzprüfung ist daher zu empfehlen.
EY Tax Alert - Immobilienfonds 9. März 2015 | 3
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