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Rechtswissenschaftliches Institut
Obligationenrecht Besonderer Teil
Herbstsemester 2014
Miete (2)
Vorlesung vom Montag, 20. Oktober 2014
Prof. Dr. Claire Huguenin
www.rwi.uzh.ch/huguenin
Huguenin, OR AT und BT, N 2890–3030
Rechtswissenschaftliches Institut
Essentials
Eigentümerinnenwechsel (OR 261-261b)
Beendigung des Mietverhältnisses (OR 263 f., 266-266o, 267-267a)
 Vorzeitige Rückgabe der Sache ohne Einhaltung der Kündigungsfrist
 Beendigung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses
Kündigungsschutz (OR 271-273c) bei der Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen
 Anfechtbarkeit der missbräuchlichen Kündigung (OR 271-271a)
 Erstreckung des Mietverhältnisses (OR 272-272d)
Missbrauchsschutz (OR 253b, 269-270e) bei der Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen – Anfechtung des Mietzinses (OR 270-270d)
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
Seite 2
Rechtswissenschaftliches Institut
Eigentümerinnenwechsel (OR 261-261b)
Antonia vermietet seit geraumer Zeit dem Clemens eine ihr gehörende Drei-ZimmerWohnung mitten in der Stadt Zürich. Im Mietvertrag ist eine sechsmonatige
Kündigungsfrist vorgesehen, wobei als Kündigungstermine Ende März und Ende
September vertraglich vorgesehen sind.
Als Antonia sich eines Tages entscheidet, nach Tokio auszuwandern, will sie ihre
Eigentumswohnung möglichst schnell versilbern. Sie verkauft die Wohnung am 5.
Mai 2014 (Datum des Eintrags im Grundbuch) an Berta, welche, ohne die Wohnung
gesehen zu haben, gleich zugeschlagen hat, da sie ab dem 1. Oktober 2014 eine
neue Stelle in Zürich antreten wird. Von Clemens Anwesenheit ahnt Berta zu diesem
Zeitpunkt nichts. Am 2. Juni 2014 fliegt alles auf, als Berta das erste Mal die
Wohnung in Zürich betritt und Clemens darin vorfindet.
Wie ist die Rechtslage?
Vermieterin A
Vermieterin B
ab 5. Mai 2014
Mieter C
Huguenin, OR AT und BT, N 2975 ff.
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
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Rechtswissenschaftliches Institut
Eigentümerinnenwechsel (OR 261-261b)
Achter Titel:
Die Miete
OR 261
Erster Abschnitt:
Allgemeine
Bestimmungen
1
J. Wechsel des
Eigentümers
Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des
Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder
Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem
Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
2
I. Veräusserung
der Sache
Der neue Eigentümer kann jedoch:
a. bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit
der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen
Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf
für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend
macht;
b. bei einer anderen Sache […].
3
Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem
bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für
allen daraus entstehenden Schaden.
Huguenin, OR AT und BT, N 2975 ff.
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
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Rechtswissenschaftliches Institut
Beendigung des Mietverhältnisses (OR 263 f., 266-266o,
267-267a)
Vorzeitige Rückgabe der Sache ohne Einhaltung der Kündigungsfrist
Achter Titel:
Die Miete
OR 264
Erster Abschnitt:
Allgemeine
Bestimmungen
1
M. Vorzeitige
Rückgabe der
Sache
Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen
gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den
Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss
zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen
Bedingungen zu übernehmen.
2
Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in
dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder
beendet werden kann.
3
Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er:
a. an Auslagen erspart und
b. durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder
absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.
Huguenin, OR AT und BT, N 2988 f.
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Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
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Rechtswissenschaftliches Institut
Beendigung des Mietverhältnisses (OR 263 f., 266-266o,
267-267a)
Vorzeitige Rückgabe der Sache ohne Einhaltung der Kündigungsfrist
«Übernahme»
des Mietvertrages zu den
gleichen Bedingungen
Nachmieter
zumutbar
zahlungsfähig
Huguenin, OR AT und BT, N 2988 f.
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
Seite 6
Rechtswissenschaftliches Institut
Beendigung des Mietverhältnisses (OR 263 f., 266-266o,
267-267a)
Beendigung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses
Beendigung des
Mietverhältnisses (OR 266266o, 267-267a)
Befristeter Mietvertrag
Unbefristeter Mietvertrag
Ablauf der vereinbarten
Dauer
OR 266 I
Ordentliche Kündigung
OR 266a-266f
Ausserordentliche
Kündigung
«Fristlose»
Kündigung
Unter Einhaltung
der gesetzlichen
Frist auf beliebigen
Zeitpunkt
Bestimmte
Handlungen
vorausgesetzt
OR 266g-266k
OR 257d, 257f, 259b
lit. a
20. Oktober 2014
Übertragung der
Miete von
Geschäftsräumen
auf einen Dritten
Vorzeitige
Rückgabe mit
Parteiwechsel
Aufhebungsvertrag
OR 263
OR 264 I
OR 115
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
Beendigung im
gegenseitigen
Einvernehmen
Huguenin, OR AT und BT, N 2992 ff.
Seite 7
Rechtswissenschaftliches Institut
Beendigung des Mietverhältnisses (OR 263 f., 266-266o,
267-267a)
Beendigung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses
Ordentliche Kündigung (OR 266a-266f)
Achter Titel:
Die Miete
Art. 266a
Erster Abschnitt:
Allgemeine
Bestimmungen
1 Die
O. Beendigung des
Mietverhältnisses
II. Kündigungsfristen
und -termine
Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter
Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern
sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart
haben.
2 Halten
die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die
Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
1. Im Allgemeinen
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
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Rechtswissenschaftliches Institut
Beendigung des Mietverhältnisses (OR 263 f., 266-266o,
267-267a)
Beendigung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses
Ausserordentliche Kündigung (OR 266g-266k)
Simone Keller wohnt mit ihren beiden Kindern in einer von der V-AG auf 5 Jahre
vermieteten Vierzimmer-Wohnung. Als Simone Kellers geschiedener Ehemann die
Unterhaltsrente nicht mehr bezahlen kann, verschlechtert sich ihre Vermögenslage
derart, dass die Aufrechterhaltung des Mietvertrags für Simone Keller aus
finanzieller Sicht als untragbar erscheint.
Was kann Simone Keller tun?
Vgl. BGE 122 III 262
Huguenin, OR AT und BT, N 2996 ff.
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
Seite 9
Rechtswissenschaftliches Institut
Beendigung des Mietverhältnisses (OR 263 f., 266-266o,
267-267a)
Beendigung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses
Ausserordentliche Kündigung (OR 266g-266k)
Achter Titel:
Die Miete
OR 266g
Erster Abschnitt:
Allgemeine
Bestimmungen
1
III. Ausserordentliche
Kündigung
[…]
Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie
unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit
der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.
1. Aus wichtigen
Gründen
Huguenin, OR AT und BT, N 2996 ff.
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
Seite 10
Rechtswissenschaftliches Institut
Beendigung des Mietverhältnisses (OR 263 f., 266-266o,
267-267a)
Beendigung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses
Ausserordentliche Kündigung (OR 266g-266k)
Vermieterin
Mieterin
Huguenin, OR AT und BT, N 2996 ff.
20. Oktober 2014
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Seite 11
Rechtswissenschaftliches Institut
Kündigungsschutz (OR 271-273c) bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen
Kündigungsschutz bei der Miete von
Wohn- und Geschäftsräumen
(OR 271-273c)
Anfechtbarkeit der
missbräuchlichen
Kündigung
Erstreckung des
Mietverhältnisses
(OR 271-271a)
(OR 272-272d)
Fristen und Verfahren (OR 273-273c)
Huguenin, OR AT und BT, N 3018 ff.
20. Oktober 2014
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Seite 12
Rechtswissenschaftliches Institut
Kündigungsschutz (OR 271-273c) bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen
Anfechtbarkeit der missbräuchlichen Kündigung (OR 271-271a)
Die Eheleute Michaela und Hans mieten seit zwei Jahren gemeinsam eine VierZimmer-Wohnung von Greta. Nach sieben Ehejahren beschliessen Michaela und
Hans, getrennte Wege zu gehen und lassen sich scheiden. Hans zieht aus der
Familienwohnung aus.
Greta möchte Michaela kündigen, da Hans nicht mehr mit Michaela zusammen lebt.
Huguenin, OR AT und BT, N 3018 ff.
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
Seite 13
Rechtswissenschaftliches Institut
Kündigungsschutz (OR 271-273c) bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen
Anfechtbarkeit der missbräuchlichen Kündigung (OR 271-271a)
Miete (OR 253)
Vermieterin
Ausserordentliche Kündigung (OR 266g)
Mieter
Anfechtung der Kündigung (OR 271a I lit. f)
Huguenin, OR AT und BT, N 3018 ff.
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
Seite 14
Rechtswissenschaftliches Institut
Kündigungsschutz (OR 271-273c) bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen
Erstreckung des Mietverhältnisses (OR 272-272d)
Achter Titel:
Die Miete
OR 272
Dritter Abschnitt
1
B. Erstreckung des
Mietverhältnisses
I. Anspruch des
Mieters
II. Ausschluss der
Erstreckung
Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder
unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung
der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte,
die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen
wäre.
[...]
Huguenin, OR AT und BT, N 3024 ff.
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
Seite 15
Rechtswissenschaftliches Institut
Kündigungsschutz (OR 271-273c) bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen
Erstreckung des Mietverhältnisses (OR 272-272d)
Achter Titel:
Die Miete
OR 272a
Dritter Abschnitt
1
B. Erstreckung des
Mietverhältnisses
I. Anspruch des
Mieters
II. Ausschluss der
Erstreckung
Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen:
a. wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
b. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt
und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
c. wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
d. eines Mietvertrages, welcher im Hinblick auf ein
bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich
nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum
Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde.
2
Die Erstreckung ist in der Regel ausgeschlossen, wenn der
Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohnoder Geschäftsräume anbietet.
Huguenin, OR AT und BT, N 3024 ff.
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
Seite 16
Rechtswissenschaftliches Institut
Missbrauchsschutz (OR 253b, 269-270e) bei der Miete von
Wohn- und Geschäftsräumen – Anfechtung des Mietzinses
(OR 270-270d)
Achter Titel:
Die Miete
OR 253b
Erster Abschnitt:
Allgemeine
Bestimmungen
1
A. Begriff und
Geltungsbereich
2. Bestimmungen
über den Schutz vor
missbräuchlichen
Mietzinsen
Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen
Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten sinngemäss für
nichtlandwirtschaftliche Pacht- und andere Verträge, die im
Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen
gegen Entgelt regeln.
2
Sie gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und
Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne
Anrechnung der Küche).
3
Die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher
Mietzinse gelten nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung von
der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch
eine Behörde kontrolliert werden.
Huguenin, OR AT und BT, N 3011 ff.
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
Seite 17
Rechtswissenschaftliches Institut
Missbrauchsschutz (OR 269-270e) bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen – Anfechtung des Mietzinses (OR
270-270d)
Achter Titel:
Die Miete
OR 269
Zweiter Abschnitt
Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag
aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem
offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
A. Missbräuchliche
Mietzinse
I. Regel
Huguenin, OR AT und BT, N 3011 ff.
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
Seite 18
Rechtswissenschaftliches Institut
Missbrauchsschutz (OR 269-270e) bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen – Anfechtung des Mietzinses (OR
270-270d)
Anfechtung
(OR 270-270d)
Befristeter
Vertrag
Unbefristeter
Vertrag
Anfechtung einer
Mietzinserhöhung
Anfechtung des
Anfangsmietzinses
(OR 269b, OR 269c,
VMWG 17)
(OR 270)
Anfechtung des
Anfangsmietzinses
(OR 270 I)
Herabsetzung des
missbräuchlichen
Mietzinses während
der Mietdauer
(OR 270a)
Anfechtung einer
Mietzinserhöhung
(OR 270b I)
Nichtigkeit einer Mietzinserhöhung (OR 269d II):
Bei Verletzung der Formular- und Begründungspflicht
Gleichzeitige Kündigung oder Androhung der Kündigung
Huguenin, OR AT und BT, N 3013 ff.
20. Oktober 2014
Miete (2), Prof. Dr. Claire Huguenin
Seite 19
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Seele and Geist
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