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kurzbericht - Allgemeine Deutsche Schiffszimmerer

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KURZBERICHT
Kennzahlen
VORLÄUFIGER
KURZBERICHT
zum Geschäftsjahr
2014
2013
Mitglieder
14.685
14.672
Bewirtschaftete Wohnungen
8.890
8.948
34
0
(vorläufig)
Sonstige Objekte wie Läden, Garagen usw.
Fertiggestellte Neubauwohnungen
Energetische Modernisierung
in Lohbrügge (oben) und
Eilbek (unten) – ein Schwerpunkt
in 2014 mit einem hohen
Investitionsvolumen
228
204
Fluktuationsquote
7,5 %
7,1 %
Investitionen in Instandhaltung
(in Mio. Euro)
14,4
14,3
4,9
3,7
8,7
5,1
9,2
11,4
356,6
346,8
37,3
34,9
49,1
45,8
Vollbeschäftigte Mitarbeiter per 31.12.
82
82
Auszubildende per 31.12.
6
6
Investitionen in Modernisierung und Umbau
(in Mio. Euro)
Investitionen in Grundstückserwerb
(in Mio. Euro)
IMPRESSUM
Herausgeber
Allgemeine Deutsche Schiffszimmerer-Genossenschaft eG
Genossenschaftliches Wohnungsunternehmen
Fuhlsbüttler Straße 672, 22337 Hamburg
Telefon: 040/6 38 00-0 | Telefax: 040/6 38 00-2 01
E-Mail: info@schiffszimmerer.de
www.schiffszimmerer.de
Bildquellen
3.918
Modernisierte Wohnungen
Investitionen in Neubau
(in Mio. Euro)
Stand: Dezember 2014
3.958
Bilanzsumme
(in Mio. Euro)
Geschäftsguthaben
(in Mio. Euro)
Rücklagen
(in Mio. Euro)
Teilzeitbeschäftigte Mitarbeiter per 31.12.
16
12
Allg. Dt. Schiffszimmerer-Genossenschaft eG (U2, S. 5, 6, 11, 12)
Markus Tollhopf Fotografie (Titelmotiv, S. 4)
nps tchoban voss | Architektur und Städtebau (S. 11)
trabitzsch dittrich architekten (S. 12)
Titelmotiv
Figur und Szenenrelief zum Schiffszimmererhandwerk an
unserer denkmalgeschützten Wohnanlage Heinrich-Groß-Hof,
die seit 2014 aufwendig instandgesetzt wird.
1
Geschäftsverlauf
& -lage
Die wirtschaftliche Lage der Schiffszimmerer-Genossenschaft hat
sich im Geschäftsjahr
2014 positiv verstetigt. Auch für 2015
sehen wir keine besonderen Risiken mit Einfluss auf die künftig
weiterhin erfolgreiche Entwicklung unserer Genossenschaft.
Dazu tragen zum einen die
finanziellen Rahmen-
bedingungen bei: Die günstigen Zinskonditionen, welche
im Vergleich zum Vorjahr sogar wieder gesunken sind, bieten uns
in Verbindung mit unserer nochmals verbesserten Kapitalstruktur gute Investitionsspielräume.
Zum anderen hat die unverändert hohe Marktnachfrage
nach qualitativ guten wie bezahlbaren Wohnungen in der
Metropolregion Hamburg daran einen maßgeblichen Anteil.
Auch in diesem Jahr haben sich tausende Wohnungssuchende
an uns gewendet.
Das neue „Bündnis für Quartiere“ des Senats begrüßen wir –
auch, wenn es momentan noch auf die Stadtteile im Osten der Stadt
ausgerichtet ist. Damit wurde das große Potenzial eines Dialogs der
verschiedenen Kompetenzträger aus Verwaltung & Politik, Wohnungsunternehmen, örtlicher Wirtschaft und engagierten Bürgern erkannt.
Denn die Probleme in der Entwicklung unserer städtischen Quartiere
kann die Politik nicht allein oder nur durch strikte Vorgaben sachgerecht lösen. Zum Wohl der Quartiere wünschen wir uns für die
städtische Grundstücksvergabe bei Neubauprojekten genau so eine
kooperative Herangehensweise.
Durch besondere bundes- und europapolitische Entschei-
dungen sahen wir uns in 2014 erneut mit hohem, zusätzlichem Ver-
waltungsaufwand konfrontiert: Zum einen durch die Vorgabe zum
Kirchensteuerabzug bei Dividendenzahlungen von Wohnungsunternehmen ab 1.1.2015, zum anderen durch das SEPA-Lastschriftverfahren,
welches größere Anforderungen an die Abwicklung stellt als das alte
deutsche Lastschriftverfahren. Darüber hinaus sorgen Maßgaben durch
die Bundes- und Europapolitik dafür, dass die Baukosten weiterhin
Die Hamburger Wohnungspolitik sucht dafür seit Jahren nach
extrem ansteigen, ohne dass angemessene Effekte erzielt würden. Dies
effektiven Lösungen.
gilt insbesondere für den Klimaschutz, den man – z. B. mit der Energie-
Das „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“, mit den Zielmar-
scheinbar ausschließlich über bzw. beim Neubau lösen will. Das Problem
gen zu schaffen, greift: In 2013 wurden insgesamt 6.407 Wohnungen
Energie- und CO2-Einsparmaßnahmen wären deutlich effektiver.
ken jährlich 6.000 neue und davon 2.000 öffentlich geförderte Wohnunfertiggestellt (2012: knapp 3.800). Davon sind 1.324 öffentlich gefördert.
Für 2014 darf man nach Aussagen der Behörde für Stadtentwicklung und
Umwelt noch Steigerungen erwarten. Dies mag eine erste leichte Ent-
einsparverordnung oder dem Passivhaus-Standard ab dem Jahr 2020 –
aber ist der erheblich umfänglichere Wohnungsbestand. Dort ansetzende
Damit wir auch künftig auf gut ausgebildete Fachkräfte in
unseren Reihen zählen können, bilden wir weiterhin selbst aus: In 2014
spannung für die Gesamtsituation bringen. Die Nachfrage nach unserem
starteten – wie schon in den Vorjahren – wieder zwei junge angehende
genossenschaftlichen Wohnraum bleibt dennoch nachhaltig gesichert,
Immobilienkaufleute ihren beruflichen Weg bei uns. Mit unserer kompe-
bedingt durch die guten Lagen und Ausstattungen zu attraktiver Wohn-
tenten Mannschaft von derzeit 104 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
wertmiete bei einer zugleich langfristig wachsenden Stadt Hamburg.
sehen wir uns für die Herausforderungen der Zukunft gut aufgestellt.
2
3
Mitglieder
& Organe
Lebenswerte Quartiere
entwickeln – mit der Stiftung
Alsterdorf (oben im Bild von links
nach rechts: Armin Oertel und
Birgit Schulz von der Stiftung
Alsterdorf sowie die Vorstände
unserer Genossenschaft, Herbert
Alfeld und Dirk Göttsche, bei der
Unterzeichnung der Kooperationserklärung für den Rübenkamp) und mit unserer neuen
Leiterin für Sozialmanagement
Sabine Brahms (Bild links)
Die Förderung unserer Mitglieder ist der Zweck unserer
Genossenschaft. Mit der wohnungswirtschaftlichen Förderung
ist auch das Ziel einer guten Wohn- und Lebensqualität eng verknüpft. Um dem demografischen Wandel Rechnung zu tragen,
ist die Entwicklung und Umsetzung von Konzepten für ein
langfristig selbstbestimmtes Wohnen
im Quartier mit Versorgungssicherheit
die zentrale Aufgabe. Denn unsere Mitglieder sind im Durchschnitt 50+.
Dafür unverzichtbar sind der Aufbau und die Führung von
Strukturen aus Profis – dazu gehören Behörden, soziale Träger
und Dienstleister – und freiwillig engagierten Mitgliedern und
Bürgern. Es gilt, die solidarische
Gemeinschaft
der Selbsthilfe und das verantwortungsvolle Mit- und Füreinander in der Nachbarschaft wiederzubeleben und zu stärken.
Für all das wurde im August 2014 eine neue Abteilung für Sozialmanagement, Quartiersentwicklung und Gemeinschaftspflege
eingerichtet, die durch eine neue erfahrene Leitung sowie mit
zwei Mitarbeitern schlagkräftig aufgestellt ist.
4
Gepflegte Außenanlagen – eines der
großen Anliegen unserer vielen freiwillig
engagierten Mitglieder
5
Die Vertreterversammlung blickte unter Teil-
nahme von 127 VertreterInnen und 23 StellvertreterInnen am 22. Mai 2014 auf ein erfolgreich abgeschlossenes Geschäftsjahr 2013 zurück und fasste
die erforderlichen Beschlüsse. Vorstand und Aufsichtsrat wurden entlastet.
Die aktuelle Amtszeit der VertreterInnen endet im
April 2015. Die Vertreterwahl 2015 beginnt am
6. Januar 2015 mit der Wahlbekanntgabe durch den
Vertreter
wahl 2015
Wahlvorstand und wurde in der zweiten Jahreshälfte 2014 durch eine Kampagne zur Kandidatenmobilisierung eingeleitet. Hierzu wurde ein symbolträchtiges Logo in Form eines Herzens – für die
Vertreterversammlung als wichtigstes Organ unse-
Unsere aktiven Vertreterinnen und Vertreter – in 2014
erneut eine tragende Säule
unserer Genossenschaft
rer Genossenschaft – entwickelt. Seit Jahresbeginn
bietet das zugangsgeschützte und in die Schiffszimmerer-Website integrierte Onlineforum für alle
(Stell-)VertreterInnen eine Plattform für Dialog und
Vernetzung untereinander. Die jährlichen Stadtteilzusammenkünfte, Themen-Abende zur Wohnwertmiete und Quartiersentwicklung und eine Tagestour
als Dank an alle unsere so aktiven (Stell-)VertreterInnen und ihre PartnerInnen boten erneut eine Reihe
von Anlässen für den gemeinsamen Austausch.
Nach 21 Jahren Aufsichtsratstätigkeit: Vorsitzer
Reinhard Stöppler verabschiedete Heike Wahsner
Bei den turnusgemäßen Wahlen des Aufsichtsrats
ergab sich ein Wechsel: Oliver Thiele-Lorenzen, bis-
lang Stellvertreter im Wahlbezirk Poppenbüttel, folgt
auf Heike Wahsner, die nach mehr als 20 Jahren Mitarbeit im genossenschaftlichen Kontrollorgan nicht
mehr kandidierte. Mario Rogalski und Dirk Burmester
wurden erneut in den Aufsichtsrat gewählt.
6
7
Wohnungsbestand
In Lohbrügge wird seit 2012 die Wohnanlage Harnackring energetisch
modernisiert (insgesamt 346 Wohnungen). In 2014 wurde der 3. Bauabschnitt planmäßig fertiggestellt (70 Wohnungen; Restarbeiten an den
Außenanlagen folgen zu Beginn 2015). Der folgende 4. und letzte Bauabschnitt ist ab März/April 2015 angesetzt (voraussichtliches Projektende 2016/2017).
Bewirtschaftung
Wohnwertmiete
In 2014 betrug die durchschnittliche monatliche Nutzungsgebühr für
Instandhaltung und Modernisierung
Getreu unseres Mottos „Modernes Wohnen aus Tradition“ verstärkten
wir auch in 2014 nochmals unsere hohen Investitionen in eine nachhal-
unsere frei finanzierten Genossenschaftswohnungen 6,56 Euro/m2 netto
kalt (im Vergleich: Hamburger Mietenspiegel 2013 mit 7,56 Euro/m2).
Auch deshalb blieb unsere Fluktuationsquote weiterhin niedrig auf
einem vergleichbaren Niveau wie in den Vorjahren.
tig gute Wohnqualität.
Nach intensiven Abwägungen erfolgt zum 01.01.2015 erstmals seit fünf
Instandhaltungen
miete um durchschnittlich 3,5 Prozent. Ursächlich dafür sind die er-
In 2014 haben uns vor allem zwei Großinstandsetzungsmaßnahmen
unter Denkmalschutz beschäftigt, die beide eine aufwendige Sanierung
des Fugennetzes und Fassadenmauerwerks und eine Erneuerung der
Loggien bzw. Balkone beinhalten:
Im Winterhuder Otto-Stolten-Hof wurden die seit 2012 laufenden Arbeiten
mit dem 6. Bauabschnitt fortgesetzt (72 der insgesamt 187 Wohnungen).
Für die Zukunft verbleiben nur noch Arbeiten an den Fassadenbauten
straßenseitig (Hanssensweg 28/Stammannstraße 23) sowie an der
Waschküche und allgemein zugänglichen (Keller-)Räumen.
Im Barmbeker Heinrich-Groß-Hof wurde im Sommer 2014 der 1. Bauabschnitt (40 der insgesamt 127 Wohnungen) begonnen. Alle Wohnungen
Jahren wieder eine Erhöhung unserer genossenschaftlichen Wohwertheblichen und dauerhaften Kostensteigerungen, insbesondere bei der
Wohnungsinstandhaltung. Öffentlich geförderte Wohnungen sind nicht
betroffen; dort findet die Wohnwertmiete generell keine Anwendung.
Erbbaurechte
Im Februar 2014 hatte die Hamburgische Bürgerschaft beschlossen, dass
wir die Erbbaurechte kaufen dürfen (853 Wohnungen der VE 1, 31, 37, 40,
53, 55, 58, 59, 64, 67 und 71, gelegen in den Stadtteilen Bergedorf/Allermöhe, Neustadt, St. Georg, Steilshoop, Langenhorn, Horn und St. Pauli). Der
Kaufpreis beläuft sich auf rund 25,4 Millionen Euro und ist in den Jahren
2014 bis 2016 fällig.
erhalten zudem neue Fenster aus Holz in denkmalgerechter Optik und
mit besonderem Schallschutz. Auch eine Komfortlüftung zur Schimmelpilzvermeidung wird eingebaut. Bis zur geplanten Fertigstellung im
September 2016 folgen zwei weitere Bauabschnitte.
Energetische Modernisierungen
In Eilbek (Eilbeker Weg / Auenstr./ Eilbektal / Maxstr.) konnte die seit Juli
2013 laufende Wärmedämmung der Wohnanlage Eilbek II planmäßig
abgeschlossen werden (insgesamt 151 Wohnungen, in 2014: 104 Wohnungen). Die entsprechenden Arbeiten an der benachbarten Anlage Eilbek III
sollen ab März 2015 aufgenommen werden; zwei Bauabschnitte mit 104
Wohnungen sind geplant (insgesamt 208 Wohnungen, Dauer ca. zwei
Jahre). Neben der Fassadendämmung werden in Eilbek u. a. die (Keller-)
Fenster ausgetauscht sowie die Balkone und Windfangelemente erneuert.
8
9
Neubautätigkeit &
Projektentwicklung
Das Motto für unser Rübenkamp-Quartier:
Behutsame bauliche Erneuerung und eine
enge persönliche Vernetzung der neuen
Bewohner von Beginn an
Der 3. Bauabschnitt mit dem Neubau
Ohlsdorf |
Buekweg 11– 15 (34 frei finanzierte
und eine TiefQuartier Rübenkamp Wohnungen
garage) wurde im Juli
2014 fertiggestellt (Grundnutzungsgebühr kalt: 9,65 Euro/m2 mtl.). Für den
4. Bauabschnitt liegt die Abrissgenehmigung der Häuser im Böckelweg 5–15 und
Zwanckweg 6–16 vor; der Bauantrag wurde eingereicht. In 2015/2016 sollen dort
52 neue Wohneinheiten in drei Häusern und zwei Tiefgaragen entstehen.
Im Oktober 2014 erteilte das Bezirksamt Eimsbüttel einen Bauvorbescheid für
drei Neubaugebäude (vier Vollgeschosse plus Staffelgeschoss) und zwei Tiefgaragen. Damit wird ein Angebot im Quartier entstehen, das auch den Bewohnern der dortigen Bestandsbauten der 1960er Jahre ermöglichen soll, im Alter –
Stellingen | besonderer Hilfe und Unterstützung auftritt –
lange wie möglich selbstbestimmt und
Spannskamp sointegriert
in nächster Nachbarschaft
oder wann immer Bedarf nach Barrierefreiheit oder
Raum für aktive Nachbarschaft ist auch im
4. Bauabschnitt eingeplant
(Start 2015)
wohnen zu bleiben. Die bedarfsorientierte Ausgestaltung der Neubauten – vom
Wohnungsmix bis zu den Außenanlagen – erfolgt unter Beteiligung der dort
wohnenden Mitglieder zu Jahresbeginn 2015.
10
11
Ende August 2014 wurde Richtfest für die
hier entstehenden 40 neuen Wohnungen
gefeiert. 16 davon sind öffentlich gefördert. Die Grundnutzungsgebühr (kalt)
Lokstedt |
Rimbertweg 1–5
für die 24 freifinanzierten Wohnungen wird 10,95 Euro/m2 betragen. Eine Tiefgarage wird 79 Stellplätze bieten. Voraussichtlicher Bezugstermin ist April 2015.
Das Bebauungsplanverfahren „Poppenbüttel 40“ stockte durch die langjährige
Kontroverse um das Siedlungsbild. Seit Spätsommer 2014 gibt es einen Kompromiss: Unter Federführung von Politik und Verwaltung erarbeiteten die Genossenschaftsleitung, die lokalen Mitglieder-
„Gelungenes Beispiel für
Verdichtung im Bestand“
– so lobte Staatsrat Sachs
von der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt
(im Bild ganz rechts) den
Neubau Rimbertweg
(im Bild ganz links neben
unserem Vorstand: Dr.
Torsten Sevecke, Leiter
Bezirksamt Eimsbüttel)
vertreter und die BürgerinitiaPoppenbüttel |
tive gemeinsam
Matthias-Strenge-Siedlung baugestalterische Vor-
gaben für den B-Plan. Zuvor war bereits der zuletzt angedachte städtebauliche
Erhaltungsbereich verworfen worden. Damit konnte die öffentliche Auslegung
des B-Plan-Entwurfs erfolgen, die Mitte Dezember zu Ende ging. Die B-Plan-Feststellung erwarten wir für das 1. Quartal 2015, sodass die Weiterentwicklung der
Strenge-Siedlung in 2015 mit allseitiger Akzeptanz wieder Fahrt aufnehmen kann.
Auf dem Grundstück der ehemaligen S-Bahntrasse Petunienweg, das direkt an
unsere Grundstücke mit den Bestandsbauten im Saselbergring und Marmorweg
grenzt, möchten wir bauen und es dafür erwerben. In 2014 fokussierte sich die
Bebauungsüberlegung auf den nördlichen Teil. Dafür liegt dem Bezirksamt eine
Bauvoranfrage zu rund 60 generationengerechten Wohnungen vor, verteilt auf
drei Mehrfamilienhäuser mit je vier Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss,
Sasel |
auf drei ist für uns ebenso umsetzbar. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung dieser Alternative
Petunienweg erfolgte jüngst anlässlich der an uns
sowie eine Tiefgarage. Eine Reduzierung der Vollgeschosse
zurückgespielten Überlegungen aus dem Anwohnerkreis und Bezirksamt. Für
das 1. Quartal 2015 wurde die Erstellung eines Verkehrsgutachtens angekündigt,
dessen Erkenntnisse in die weitere Prüfung der Bauvoranfrage einfließen sollen.
Auf dem südlichen Grundstücksteil bringt die Stadt Hamburg für die nächsten,
voraussichtlich fünf Jahre minderjährige unbegleitete Flüchtlinge unter.
Der Dialog mit betroffenen
Mitgliedern und Anwohnern
– bei Neubauvorhaben wie im
Petunienweg unverzichtbar
Die Bewerbung des Konsortiums aus Schiffszimmerer-Genossenschaft, der
Baugenossenschaft Hamburger Wohnen und Hamburg Leuchtfeuer für das
HafenCity |
Baakenhafen
Baufeld 95 im Baakenhafen wurde von der HafenCity GmbH positiv beschieden. Darauf können
Partnerschaft mit
Hamburger Wohnen und
Hamburg Leuchtfeuer:
Grundstück im Baakenhafen
erfolgreich gesichert
12
wir ca. 68 genossenschaftseigene Wohnungen
schaffen. Ende November 2014 unterzeichnete
man die Anhandgabe. Diese überlässt uns das Grundstück vorerst nur exklusiv
zur weiteren Beplanung. Hier ist u. a. ein Architekturwettbewerb gefordert.
Der Grundstückskauf wird erst gegen Ende der Anhandgabeperiode verhandelt.
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