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6. Jahrgang
BVI magazin
Die Zeitschrift des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V.
Der Wert der Schönheit
Studie der TU Chemnitz belegt:
Ästhetik beeinflusst Preis von Immobilien
Seite 4
Wechsel in der
BVI-Geschäftsführung
Sandra Bohrisch ab 1. November im Amt
Seite 8
So viel mehr Wert.
www.bvi-magazin.de
05-2014
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Editorial
Inhalt
Inhalt
Beschlossene Sache
4Schwerpunktthema Die Mietpreisbremse zieht ab 2015 an
4
Studie der TU Chemnitz belegt Zusammenhang
zwischen Wert und Schönheit von Immobilien
Liebe Leserinnen und Leser,
6BVI-Veranstaltungen 6Glücksfall 13. Potsdamer Verwaltertag – erfolgreiche
Kooperation von BFW und BVI
7Neuer Landesbeauftragter Eugen Trugenberger
Gastgeber der Stuttgarter Verwaltertage
8Sandra Bohrisch wird neue BVI-Geschäftsführerin,
Ingo Hackforth übernimmt Vorsitz im LV BBMVP
8 Mess- und Eichgesetz wird 2015 erneuert
9Geburtstage, Termine, Neumitglieder
nach monatelangen Beratungen haben sich die Koalitionsfraktionen von
SPD und CDU/CSU auf die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip im
Maklerrecht geeinigt. Das entsprechende Gesetz soll in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten, sofern der Bundestag es in seiner jetzigen Form
verabschiedet.
Mieten dürfen dann in ausgewiesenen Gegenden die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch um höchstens zehn Prozent übersteigen. Ausgenommen sind Wohnungen nach umfangreicher Modernisierung sowie
Neubauten. Den Makler bezahlt in Zukunft nicht mehr automatisch der
Mieter, sondern derjenige, der ihn beauftragt hat.
10 Politik & Aktuelles 10Peter Patt kommentiert: Extremismus hat in WEGs
nichts zu suchen
Mit einer so gearteten Ausgestaltung des Mietrechts überlässt die Bundesregierung die Verantwortung über die Neuvertragsmietenregelung weitgehend den Ländern und Kommunen. Diese legen nämlich fest, welche
Gebiete einen „angespannten Wohnungsmarkt“ verzeichnen und bestimmen so, in welchen Gegenden die Mietpreisbremse überhaupt gelten soll.
Bis einschließlich 2020 können die Länder entsprechende Rechtsverordnungen erlassen, die bis zum Ablauf der festgelegten Frist, also maximal
fünf Jahre, wirksam sind. Die Mietpreisbremse kann somit bis 2025 gelten.
11 Management & Führung 11 U
nternehmensnachfolge − Thorsten Woldenga erläutert
den Service des BVI
12Potenziale entdecken: Wie die Analyse von Chancen
und Schwächen das Unternehmen stärkt
13 Wirtschaft & Recht 13OLG München: Keine Wiedereinführung der
Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss
14BGH: Auch siegreicher Wohnungseigentümer muss sich
an Prozesskosten beteiligen
Die exakte Definition eines „angespannten Wohnungsmarkts“ und damit
die praktische Umsetzung der Mietrechtsreform sind nach wie vor problematisch. Daraus wird eine nicht unerhebliche Rechtsunsicherheit für
Mieter und Vermieter resultieren. Die zu erwartenden Effekte sind geringere Investitionen und eine schleichende Verschlechterung der durchschnittlichen Wohnungsqualität. Hinzu kommt, dass aller Voraussicht nach viele
Vermieter vor Inkrafttreten des Gesetzes noch die Mieten an die Vergleichsmiete anpassen werden und in Zukunft mehr Mietverträge mit Staffelmieten oder indexierten Mieten, die automatisch mit der Inflationsrate steigen,
abschließen werden. Starke Eingriffe in den Markt, wie diese Mietrechtsreform ihn darstellt, werden wie zu erwarten Ausweichreaktionen nach
sich ziehen, die der eigentlichen Absicht des Erfinders entgegen wirken.
15
LG Karlsruhe: Sonnensegel auf Dachterrasse ist nachteilige
bauliche Veränderung
16Dienstleistungen 16 Versicherungsmakler Caninenberg & Schouten
engagiert sich für das BVI-Management-Training
17 Die sichere Alternative zur Barkaution:
Die Mietkautionsbürgschaft von kautionsfrei.de
18 ASTRA unterstützt Verwalter bei der Umstellung auf
digitalen TV-Satellitenempfang
19Technik & Bauen 19 BVI-Fördermitglied LiftConsulting stellt webbasierte
Aufzugsverwaltung AVEWA vor
20 Legionellenbefall in Trinkwasserleitungen: OBJEKTuS
erläutert Ursachen, Maßnahmen und Prävention
Thomas Meier
Präsident des BVI
Bundesfachverbandes
der Immobilienverwalter e. V.
Thomas Meier,
Pfeuffer Immobilienverwaltung &
Management GmbH
22 Hersteller & Dienstleister 22 Impressum Schwerpunktthema
Abb. 1: Typisches homogenes
Wohnquartier in deutschen Städten
Abb. 2: Variationen der Ausgangslage
Schönheit und Wert
von Wohnimmobilien
Ergebnisse einer Befragung der TU Chemnitz im Großraum München
Städteplaner, Kapitalanleger, aber auch Eigennutzer stellen sich die Frage, welche Wohnquartiere
als schön empfunden werden, und inwiefern Schönheit einen absatzfördernden und damit werterhöhenden Faktor darstellt. Dass Schönheit wertsteigernd sein kann, ist unumstritten. Häufig
wird aber vermutet, dass sie auf rein subjektiven Empfindungen beruhe. Wäre dies der Fall,
könnte man keine allgemeinen Regeln für den Städtebau ableiten. Die andere Sichtweise geht
dahin, Schönheit als definierbare Eigenschaft eines Gebäudes anzusehen, die für die große Masse
an Nutzern Wert hat. Welche der beiden Sichtweisen ist richtig? Diese Frage drängt sich gerade
heute auf, da ein anhaltender Bauboom zu großen Veränderungen in Wohnsiedlungen führt.
Die Wahrnehmung und Bewertung von
Schönheit bei Immobilien war Ziel einer
wissenschaftlichen Forschungsstudie, die an
der TU Chemnitz erstellt wurde. Um zu überprüfen, ob Schönheit individuell wahrgenommen wird oder ob es einen allgemeinen
Konsens über sie gibt, wurden demographische und psychographische Daten abgefragt
und mit Schönheitsurteilen verglichen. Zusätzlich wurde, um die Urteile abzusichern,
nicht nur das Schönheitsempfinden erhoben. Es wurde vielmehr auch gefragt, ob die
Menschen in ein Wohnquartier als Mieter
einziehen und welchen finanziellen Beitrag
sie leisten würden.
Letztlich standen also für jede bauliche
Situation drei Äußerungen der Probanden
zur Verfügung, welche die ästhetische Beurteilung (Schönheitsurteil), die faktische
Beurteilung (Einzugsbereitschaft) und die
geldliche Beurteilung (Zahlungsbereitschaft) der Bausituation beleuchteten.
Diese Dreigliederung wurde gewählt, um
die in der Bauwirtschaft oft belächelte
ästhetische Beurteilung mit den harten betriebswirtschaftlichen Urteilen hinsichtlich
Seite 4
BVI-Magazin 05-2014
Einzugs- und Zahlungsbereitschaft abzugleichen. Im Ergebnis zeigte sich eine sehr
hohe Korrelation zwischen den drei Urteilsarten: Was Menschen als weniger schön
empfinden, führt zu einer geringeren Zahlungs- und Einzugsbereitschaft.
Aufbau der Befragung:
Die Ausgangslage
Wie war die Befragung aufgebaut? Abb.1
zeigt ein typisches deutsches Wohnquartier, so
wie es in vielen Groß- und Mittelstädten vorkommt. Es handelt sich um eine dreigeschossige Häuserzeile bestehend aus Altbauten im
klassischen Stil, die zu einem homogenen Ensemble kombiniert wurden. Diese Häuserzeile
wurde in der Umfrage variiert, indem drei Neubauten – ein Bau im klassischen Stil und zwei
Bauten im avantgardistischen Stil – sowie drei
Bestandsbauten aus der Nachkriegszeit – ein
Gebäude aus den 60er Jahren im klassischen
Stil sowie zwei Betongebäude aus den 70er
Jahren – im Austausch gegen die ursprünglichen Häuser nachträglich eingefügt wurden
(Beispiele dafür in Abb. 2). Die Probanden
hatten nun die Aufgabe, ihre ästhetischen und
ökonomischen Urteile durch einen Vergleich
der Ursprungsvariante mit jeweils einer modifizierten Variante zum Ausdruck zu bringen.
Ergebnisse der Untersuchung
Welche Ergebnisse wurden erzielt? Die Ergebnisse der Befragung hinsichtlich der
Schönheitsurteile finden sich in Abb. 3. Zu
erkennen ist die ästhetische Beurteilung der
variierten Situationen relativ zur Ursprungssituation. Negative Werte bedeuten eine
ästhetische Verschlechterung. Die Abszisse
gibt die prozentuale Veränderung der mittleren Schönheitsurteile wieder. Es finden sich
ausschließlich negative Werte. Dies zeigt,
dass die Probanden die Änderungen an der
Häuserzeile als wenig schön empfinden. Sowohl die Einfügung von Neubauten in aktuellen, d. h. eher modischen Stilen, als auch
die Einfügung von Nachkriegsbauten bedeutet jeweils eine negative Veränderung für das
Schönheitsempfinden der Betrachter.
Die Bewertungsrange der Schönheitsurteile umfasst eine von 1 (sehr schön) bis 5
(überhaupt nicht schön) reichende Skala.
Ein 0,5-Schritt entspricht demzufolge einer
zehnprozentigen Änderung des Schönheitsempfindens.
• Neubauten im klassischen Stil. Durch den
modernen Neubau im klassischen Stil
wird die Schönheit der Häuserzeile um
20,0 Prozent gemindert. Noch höher fällt
der durch die Einfügung avantgardistischer Neubauten verursachte ästhetische
Schaden aus: Während mit dem organisch
Schönheitsbeurteilung von Einfügungen in homogene Häuserzeilen
0%
Neubau
klass. Stil
Neubau
organisch
Neubau
skulptural
60er
70er
Beton
70er
orange
-10%
-20%
-20%
-30%
-31%
-40%
-34%
-39%
-45%
-50%
-48%
Quelle: Universitätsverlag der Technischen Universität Chemnitz
Fotos: www.engelvoelkers.com
Schwerpunktthema
-60%
Abb. 3: Bewertung der Bausituation relativ zur Ursprungsversion Abb.1
gestalteten Mehrfamilienhaus ein optisches Minus in Höhe von 34,4 Prozent
einhergeht, beträgt der Vergleichswert für
das skulptural gestaltete Gebäude sogar
minus 39 Prozent.
•N
achkriegsgebäude. Das Gebäude aus den
60er Jahren mit Fassade in Fliesenoptik
bedeutet eine ästhetische Beeinträchtigung
um 31 Prozent. Noch stärker ist dieser Negativeffekt bei Bauten aus den 70er Jahren:
Das Gebäude mit Betonfassade mindert die
Schönheit des Ensembles um 44 Prozent,
das Apartmenthaus mit orangefarbener
Fassade sogar um 48 Prozent.
Sämtliche der oben genannten Beeinträchtigungen sind statistisch hoch signifikant auf
dem 0,001 Prozent-Niveau. Die Varianz der
Antworten ist gering. Über 95 Prozent der
Probanden äußern das gleiche ästhetische
Empfinden einer Ablehnung der veränderten Bausituationen. Es lassen sich folgende
wichtige Schlussfolgerungen ziehen:
•D
ie Störung eines einheitlichen Bauensem-
bles durch ein abweichendes Gebäude ist
ein negativer Wert, der von einer überwältigenden Mehrheit gleichgerichtet wahrgenommen wird.
•A
bweichende Gebäude wirken umso weniger störend, je unscheinbarer und unauffälliger sie sind.
•W
enn abweichende Gebäude in der Höhe
herausragen, was in deutschen Kommunen
praktisch täglich neu vorkommt, wirkt dies
sehr negativ.
•M
odische Gebäude unterliegen besonders
der Gefahr, nach einiger Zeit negativ wahrgenommen zu werden.
Generell gilt aber, dass unabhängig davon,
in welchem Stil gebaut wird, ein Neubau,
der ein bestehendes Ensemble zerreißt,
als hässlich wahrgenommen wird und die
gesamte bauliche Situation schädigt.
Schönheitsurteile und
Persönlichkeitsmerkmale
Wer urteilt wie über Schönheit? Es wurden
in der Befragung Persönlichkeitsmerkmale
abgefragt, die nun mit den Schönheitsurteilen verglichen werden. Dabei zeigt sich:
Schönheitsurteile werden über alle gesellschaftlichen Gruppen hinweg fast völlig
identisch ausgesprochen. Die Menschen beurteilen unabhängig von ihrer persönlichen
Situation die bauliche Ästhetik erstaunlich
einheitlich. Schönheit ist also nichts rein
Subjektives. Man muss davon ausgehen,
dass die Menschen mit relativ identischen
Empfindungen durch ihre Städte gehen und
die gleichen Häuser als schön oder hässlich
oder belanglos empfinden. Die im Bausektor weit verbreitete These, dass Schönheitsempfinden etwas Individuelles sei und die
Bauwirtschaft darauf nicht eingehen könne,
weil es keine Mehrheitsmeinung gebe, muss
zurückgewiesen werden. Im Einzelnen soll
auf folgende Aspekte hingewiesen werden:
•M
it einem Durchschnittswert von 3,73
beurteilen Frauen die präsentierten wohnbaulichen Situationen etwas schöner als
Männer (Wert von 3,83).
• J üngere Personen zeigen kein anderes
ästhetisches Empfinden als ältere.
•P
ersonen mit einem niedrigeren Bildungsgrad fällen ein leicht positiveres Schönheitsurteil als die Vergleichsgruppe mit höherem
Bildungsgrad.
•B
ezieher niedrigerer Einkommen haben
kein anderes Schönheitsempfinden als Bezieher höherer Einkommen.
•S
chönheitsempfinden ist auch kein Gefühl, das durch langjährige Anwesenheit an
einem Ort durch Gewohnheit erzeugt wird:
Frisch Zugezogene kommen zu gleichen
Urteilen wie Alteingesessene.
•A
ngehörige der Baubranche sind etwas
glücklicher mit jedweder Situation. Allerdings sind bei ihnen die Abweichungen
zum Rest eher gering und statistisch nicht
signifikant.
Die Ergebnisse der Untersuchung können insofern die These bestätigen, dass Schönheit
kaum im Auge des Betrachters liegt bzw.
individuell wahrgenommen wird, sondern
vornehmlich im Objekt begründet ist. Das
bedeutet, es ist möglich, Siedlungen und
Stadtteile zu bauen, die von der überwiegenden Mehrheit als schön und zufriedenstellend empfunden werden.
Handlungsempfehlungen für
Architekten, Bauträger und Stadtplaner
Aus den Resultaten dieser Untersuchung
ergeben sich folgende Handlungsempfehlungen für Architekten, Bauträger und
Stadtplaner:
•S
tädte sollten den Mut haben, Gestaltungs-
satzungen zu erlassen. Es gibt objektive
Schönheit, und die Menschen fühlen sich
wohler und haben eine höhere Zahlungsbereitschaft.
•D
ie Sanierung eines verwahrlosten Altbaus
führt zu einem besseren ästhetischen Resultat als dessen Abriss und Errichtung eines
Neubaus. Losgelöst von der aktuell dominierenden Debatte um Energieeffizienz sollte der Erhalt der innerstädtischen AltbauGebäudesubstanz daher als ästhetischer
Wert an sich in den Fokus rücken und z. B.
durch Zurückhaltung beim Ausweisen von
Neubaugebieten gefördert werden.
•A
vantgardistische Neubauten – insbesondere aber in den 70er Jahren erbaute
Nachkriegsgebäude – werden als deutlich
weniger attraktiv wahrgenommen als der
klassische Altbau. Eine modische Gestaltung erweist sich im Langfristtrend somit
als nicht wertstabil. Vor dem Hintergrund
einer absehbaren Verschlechterung der
Optik im Zeitablauf sollten avantgardistische Bauten daher nur zurückhaltend, in
keinem Fall aber in noch bestehenden homogenen Ensembles, genehmigt werden.
Dr. Nicole Küster
Prof. Dr. Friedrich Thießen
BVI-Magazin 05-2014
Seite 5
BVI-Veranstaltungen
Wie war das noch mal mit den negativen und den nichtigen Beschlüssen? Rechtsanwalt Dr. Andreas Ott hatte auch
in der Pause noch einige Fragen zu beantworten.
Die ista Deutschland GmbH ist einer der Marktführer
für die verbrauchsgerechte Erfassung und Abrechnung
von Energie, Wasser und Hausnebenkosten und
Hauptsponsor der BVI-Veranstaltung in Potsdam.
13. Potsdamer Verwaltertag
am 01.09.2014
Mitglieder wählen neuen Landesbeauftragten
Die brandenburgische Landeshauptstadt hat nicht nur erstklassige Immobilien, sondern seit
nunmehr dreizehn Jahren mit dem Potsdamer Verwaltertag auch ein herausragendes Branchenereignis zu bieten. Rund 200 Immobilienverwalter kamen am 1. September zum fachlichen
Update in das Kongresszentrum am Templiner See.
Die Zahl 13 muss nicht unbedingt Unglück
bringen. Dies bewies der diesjährige 13. Potsdamer Verwaltertag, der für Seminarteilnehmer, Referenten und Fachaussteller erneut zu
einer erfolgreichen Veranstaltung wurde. Im
Anschluss an die Begrüßung durch Michael
Bachmann, Landesbeauftragter des BVI-LV
Berlin-Brandenburg/Mecklenburg-Vorpommern, und Hiltrud Sprungala, Geschäftsführerin des kooperierenden Verbandes BFW
Landesverband Berlin/Brandenburg e. V.,
ging es „in medias res“ mit einem interessanten Fachprogramm. Den Anfang machte
Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht
in Berlin, mit einem Vortrag zum Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen. Elzer
empfahl, schon vor Versammlungsbeginn die
Stimmrechtsverteilung zu analysieren und
bei jedem Beschluss erneut zu prüfen, ob die
Versammlung beschlussfähig ist.
den Teilnehmern des Potsdamer Verwaltertages als Referent bis dato noch unbekannt
war: Dr. Bernhard von Kiedrowski legte dar,
worauf Verwalter bei der Auftragserteilung
bei baulichen Instandhaltungsmaßnahmen
achten müssen. Welche Pflichten den Verwalter treffen, wenn Beschlüsse der Eigentümerversammlung angefochten werden,
erörterte Cathrin Fuhrländer, Fachanwältin
für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus
Hennef. Unabdingbar sind hierbei die korrekte Führung der Beschlusssammlung und
die Beachtung der Anfechtungsfristen. Beschlüsse waren auch das Thema des Vortrags
von Rechtsanwalt Dr. Andreas Ott. Er analysierte die Unterschiede zwischen nichtigen
Beschlüssen, die wegen ihrer gravierenden
Mängel von Anfang an nicht wirksam sind
und Negativbeschlüssen, die sich aus der
Ablehnung des Beschlussantrags ergeben.
Mietvertragsklauseln und
Eigentümerbeschlüsse
Ein mietrechtliches Thema behandelte im Anschluss Frank Weißenborn, Fachanwalt für
Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin. Er erläuterte die Unterschiede zwischen
formularvertraglichen und individualvertraglichen Klauseln im Mietvertrag und wies
darauf hin, dass diese weder überraschend
noch intransparent sein dürfen. Dann ergriff
ein Rechtsanwalt aus Berlin das Wort, der
Seminarleitfaden und höhere
Rechtsprechung
Mit Ralf Prokoph, dem Niederlassungsleiter
der ista Deutschland GmbH in Potsdam, kam
nicht nur ein gern gesehener Referent, sondern auch ein Vertreter des Hauptsponsors
des Potsdamer Verwaltertages zu Wort. In
einem auflockernden Vortrag gab er den Anwesenden einen Leitfaden an die Hand, der
sie zu Seminarprofis machen könnte. In einem letzten Referat des Veranstaltungstages
Seite 6
BVI-Magazin 05-2014
gab Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht
Hamburg-Blankenese, einen Überblick über
die aktuelle WEG- und Mietrechtsprechung.
Es gibt neue Entscheidungen zu Schönheitsreparaturen, unwirksamen Preisgleitklauseln
in Energieversorgungsverträgen und dem
Datenschutz bei Personalausweisdaten von
Mietbewerbern.
Im Anschluss an das Seminar wählten die
Mitglieder des BVI-Landesverbandes Ingo
Hackforth von der STRABAG Residential
Property Services GmbH zum neuen Landesbeauftragten für Berlin, Brandenburg
und Mecklenburg-Vorpommern. Er folgt
Michael Bachmann, der vom Amt auf eigenen
Wunsch zurückgetreten ist. Hackforth wird ab
2015 dann auch die Geschicke des Potsdamer
Verwaltertages leiten. Cornelia Freiheit
Das Kongresshotel am Templiner See bot nun
schon zum 13. Mal die Kulisse für den Potsdamer
Verwaltertag.
BVI-Veranstaltungen
Viel Zeit für Pausengespräche blieb beim enggestrickten Fachprogramm nicht.
Debüt gelungen – der neue Landesbeauftragte für
Baden-Württemberg, Eugen Trugenberger, führte
gekonnt durch die Veranstaltung.
Stuttgarter Verwaltertage
vom 25.–26.09.2014
Trugenberger übernimmt Leitung der Veranstaltung
Die Stuttgarter Verwaltertage stehen seit Jahren für qualifizierte Fachvorträge zu aktuellen
Themen aus dem Wohnungseigentums- und Mietrecht. Erstmalig wurden sie vom neuen Landesbeauftragten des BVI-Landesverbandes Baden-Württemberg, Eugen Trugenberger, geleitet, der
mehr als 70 Immobilienverwalter im DORMERO Hotel in Stuttgart begrüßen konnte.
BVI-Präsident Thomas Meier freute sich in
seinen Grußworten an die Teilnehmer der
diesjährigen Stuttgarter Verwaltertage besonders darüber, gleich ein ganzes Team
vorstellen zu können, das nun den Landesverband Baden-Württemberg leitet.
Neben dem neuen Landesbeauftragten Eugen Trugenberger war auch seine Stellvertreterin Andrea Mühlberger vor Ort. Trugenberger führte souverän durch seine erste
Veranstaltung im neuen Amt und nutzte die
Gelegenheit, noch engere Kontakte zu den
Kollegen aus der Region zu knüpfen.
Betriebskostenabrechnung und der Auswahl
von Mietbewerbern. Einem Spezialthema,
mit dem Verwalter dennoch häufig konfrontiert sind, widmete sich Rechtsanwalt André Leist aus Dresden. In seinem Referat zur
Verwaltung kleiner Wohnungseigentümergemeinschaften stellte er die Besonderheiten
bezüglich der Verwalterbestellung und der
formellen Aspekte der Eigentümerversammlung heraus.
Das Tagungsprogramm bot viele topaktuelle Themen aus dem WEG- und Mietrecht.
Angefangen mit den vertraglichen und gesetzlichen Vorgaben zum Forderungsmanagement, in die Dr. Oliver Elzer, Richter am
Kammergericht Berlin, einführte. Die Forderungen können sich aus dem Wirtschaftsplan, der Abrechnung und Sonderumlagen
ergeben und sowohl außergerichtlich als
auch gerichtlich geltend gemacht werden.
Balkonsanierung und Wärmedämmung
Das Seminarprogramm wies einen deutlichen Bezug zur Verwalterpraxis auf. So
widmete sich Friedrich Dammann von der
WestWood Kunststofftechnik GmbH den
zehn wichtigsten Fragen zur Balkonsanierung; Alexander Haas, Immobilienverwalter
aus Stuttgart, referierte zur Digitalisierung
der Arbeitswelt des Verwalters; Jörg Hofmann, Ingenieur aus Fellbach, stellte die
Vorteile und Risiken des Wärmedämmverbundsystems vor und Niko Polzin von der
Objektus GmbH erläuterte, wie der Einbau
von Rauchwarnmeldern funktioniert.
Sonderfall kleine WEG
Mit Markus Kilb kam ein ausgesprochener
Spezialist des Mietrechts zu Wort. Der Rechtsanwalt aus Stuttgart sprach unter anderem
zur Mietkaution, der Mietbürgschaft, der
Ebenso nah an der Praxis bewegte sich
Martin Metzger, Verwalter aus Rosenheim,
mit seinen Vorträgen zur Haftungsvermeidung bei Verkehrssicherungspflichten und
der Sondervergütung des Verwalters.
Rechtliche Grundlagen für
WEG-Kredite und Rauchwarnmelder
Die Abwicklung einer Kreditaufnahme im
Namen der WEG könnte beispielsweise Anlass für eine Sondervergütung sein. Auf welchen rechtlichen Grundlagen diese seit dem
BGH-Urteil V ZR 251/11 vom 28.09.2012
fußt, arbeitete Rechtsanwältin Cathrin Fuhrländer heraus. Matthias von Hauff von der
BfW Bank für Wohnungswirtschaft zeigte im
Anschluss auf, wie einfach die Beantragung
des Kredites laufen kann.
Auf speziellen Wunsch der Teilnehmer der
diesjährigen Stuttgarter Verwaltertage ging
Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht in
Hamburg-Blankenese in seinem Referat zur
aktuellen WEG-Rechtsprechung noch einmal auf das BGH-Urteil V ZR 238/11 vom
08.02.2013 zum Einbau von Rauchwarnmeldern ein. Er wies darauf hin, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer über die
Rechtslage im jeweiligen Bundesland rechtzeitig informieren und ihnen die Möglichkeit
zur Beschlussfassung eröffnen muss. Cornelia Freiheit
BVI-Magazin 05-2014
Seite 7
BVI-Verwalter
Sandra Bohrisch wird
BVI-Geschäftsführerin
Der Vorstand des BVI Bundesfachverbandes
der Immobilienverwalter e. V. hat Sandra
Bohrisch (39) als neue Geschäftsführerin des
Verbandes zum 01.11.2014 bestellt.
Sie folgt damit H. Michael Sparmann, der die
Bundesgeschäftsstelle des BVI seit 16 Jahren leitet und zum 01.01.2015 ausscheiden
wird. „Unser Dank gilt schon jetzt H. Michael
Sparmann für seinen persönlichen Einsatz
und die engagierte Arbeit“, so BVI-Präsident
Thomas Meier.
Neuer Landesbeauftragter
LV Berlin-Brandenburg/
MecklenburgVorpommern
Seit dem 01.09.2014 verstärkt mit Ingo
Hackforth von der STRABAG Residential Property Services GmbH ein neuer
Landesbeauftragter die Arbeit des BVI
Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. Die BVI-Mitglieder
aus Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern wählten auf einer
Versammlung im Rahmen des diesjährigen Potsdamer Verwaltertages den
Geschäftsführer aus Berlin einstimmig
zum Leiter ihres Landesverbandes.
Cornelia Freiheit
Seite 8
BVI-Magazin 05-2014
Sandra Bohrisch war nach ihrem Studium der
Betriebswirtschaft zehn Jahre beratend für
öffentliche Einrichtungen, mittelständische
Unternehmen und Konzerne tätig. Danach
übernahm sie die kaufmännische Leitung
eines mittelständischen Berliner Unternehmensverbundes. Seit 2011 war Bohrisch als
Geschäftsführerin für den Verbund tätig. BVI
Sandra Bohrisch wird die Nachfolgerin
des langjährigen BVI-Geschäftsführers
Michael Sparmann.
Mess- und Eichgesetz erneuert
Änderungen ab 2015
Am 01.01.2015 wird das neue Mess- und
Eichgesetz in Kraft treten. Die andauernde
Diskussion über das gesetzliche Messwesen
wird damit zu Ende gebracht. Das Gesetz
betrifft die Verwendung von Zählern für die
Erfassung des Verbrauchs an Elektrizität,
Gas, Wärme oder Wasser im geschäftlichen
oder amtlichen Bereich.
Es ist zu empfehlen, die Erfassung der Wasser- oder Wärmeverbräuche Messdiensten zu
überlassen. Für den Fall, dass die Anzeige
der Messwerte im Sinne des Mess- und Eichgesetzes ausbleibt, ist dann zumindest nicht
die Fahrlässigkeit des Hauseigentümers bzw.
Vermieters gegeben.
Drei Punkte sind für den Vermieter oder
Wohnungseigentümer besonders bedeutsam:
Anzeigepflicht (§ 32 Absatz 1)
„Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet, hat diese der nach Landesrecht zuständigen Behörde spätestens sechs Wochen
nach Inbetriebnahme anzuzeigen.“
Bußgeld (§ 60 Absatz 1 Nr.18)
„Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich
oder fahrlässig entgegen § 32 Absatz 1, Satz 1
eine Anzeige nicht, nicht richtig, nicht
vollständig oder nicht rechtzeitig erstattet.“
„Die Ordnungswidrigkeit kann (…) mit einer
Geldbuße bis zu zwanzigtausend Euro geahndet werden.“
Betretensrechte, Mitwirkungs- und
Duldungspflichten bei der Verwendungsüberwachung (§ 56 Absatz 1)
„Soweit es zum Zweck der Verwendungsüberwachung erforderlich ist, sind die Behörden und ihre Beauftragten befugt, zu
den üblichen Betriebs- oder Geschäftszeiten
Grundstücke, Betriebs- oder Geschäftsräume
zu betreten, in oder auf denen Messgeräte
verwendet werden. Das Betreten von Wohnräumen ist zulässig, soweit dies zur Verhütung dringender Gefahren für die öffentliche
Sicherheit und Ordnung erforderlich ist.“
Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft
und Energie.
Foto:
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ka/Fot
olia
Termine 2014
30. BVI-Seminar LV Nord
Offene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Nord
im Novotel Hildesheim
Beginn: 31.10.2014, Ende: 01.11.2014
Herzlichen Glückwunsch
… zur runden 60
an H. J. Glawe, Haus- und Grundverwaltung H.-J.
Glawe GmbH in 30177 Hannover
an Dietmar Krohnfeld, Lindner Immobilienverwaltung
GmbH & Co. KG in 81825 München
BVI-Seminar
Deutscher
Immobilien
LV West Kongress
Gemeinsame
Offene
Veranstaltung
Veranstaltung
des BVI-Landesverbandes
des BVI e. V. und BFW
West
e. V.
im ATLANTIC
MARITIM proArte
Congress
Hotel
Hotel
Berlin
Essen
Beginn: 07.11.2014,
08.05.2014 (12
Ende:
Uhr),
08.11.2014
Ende: 09.05.2014
Jahreshauptversammlung: 08.05.2014, 10–11 Uhr
BVI-Seminar LV Bayern
Offene
Veranstaltung
des BVI-Landesverbandes Bayern
13. Potsdamer
Verwaltertag
Offene
Veranstaltung
des BVI-Landesverbandes
im MARITIM Hotel Nürnberg
Beginn:
13.11.2014,
Ende:
14.11.2014
Berlin/Brandenburg/Mecklenburg-Vorpommern
im Kongresshotel Potsdam
01.09.2014
Frankfurter Verwaltertage
Offene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Süd-West
im
Fleming‘sVerwaltertage
Conference Hotel Frankfurt
Stuttgarter
Beginn:
28.11.2014, Ende:
29.11.2014
Offene Veranstaltung
des BVI-Landesverbandes
Baden-Württemberg im Dormero Hotel Stuttgart
Beginn: 25.09.2014, Ende: 26.09.2014
Weitergehende Informationen: www.bvi-verwalter.de
… zur runden 50
an Norbert Müller, Meißner & Müller GmbH
Immobilienverwaltung in 64347 Griesheim
an Martina Schinke, IMMOBILIEN Schinke-Morsbach
in 53773 Hennef
… zur runden 40
an Arne Chudziak, Hausverwaltung Thier GmbH
in 48153 Münster
an Stefan von Bargen,
Immobilienverwaltung Stade
in 21684 Stade
Etwaige Änderungen behalten wir uns vor!
Neue BVI-Mitglieder
Nachfolger gesucht?
• i mmopra hausverwaltung + immobilien
30177 Hannover, Ordentliches Mitglied
• I VS Carsten Vienken e. K.
59229 Ahlen, Ordentliches Mitglied
Sie möchten die Betreuung Ihrer
Kundinnen und Kunden auch künftig
in erfahrene und vertrauenswürdige
Hände geben?
Ingo Hackforth
Geschäftsführer
STRABAG Residential Property
Services betreut seit 20 Jahren rund
24.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten im
Auftrag von Wohnungseigentümergemeinschaften und Investoren. Mit mehr als 150
betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften gehören wir zu den Marktführern für WEG-Verwaltung in Berlin. Wir
sind deutschlandweit an der Übernahme
von Verwaltungsunternehmen interessiert.
•B
UWOG Immobilien Management GmbH
(Nachfolger der BauBeCon Treuhand), 30159 Hannover,
Ordentliches Mitglied
Mehr Informationen unter: www.bvi-verwalter.de/hp405/
Mitglied-werden.htm
ZU
VERMIETEN
Hans-Georg Kranz
Geschäftsführer
STRABAG Residential
Property Services GmbH
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Wenn Mietkaution,
dann kautionsfrei.de
BVI-Magazin 05-2014
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Politik & Aktuelles
Extremisten in unseren Wohnanlagen
Der Verwalter in der Pflicht
Über große Wohnanlagen freut sich der Verwalter, kann er seine sprungfixen Kosten
dort doch gut refinanzieren. Den technischen und organisatorischen Anforderungen
stellen wir uns daher gerne. Aber private Satellitenanlagen, (gezwungen) tolerante
Zurückhaltung gegenüber Lebensgewohnheiten von Menschen aus anderen
Kulturen, Verständnisdefizite bei arabischen und anderen Sprachen, aber auch
Angst vor aggressivem Auftreten und symbolhafter Kleidung von Radikalen usw.
entfremden Bewohner voneinander und auch von Dienstleistern in der Liegenschaft. Die Tür hinter sich zugezogen, entzieht man sich der Unsicherheit: My
home is my castle.
Verwalter sollten Extremisten in
Wohnanlagen keine Chance geben,
meint BVI-Vorstandsmitglied Peter Patt.
Die Anonymität, die häufig in großen Anlagen herrscht, stellt eine offene Gemeinschaft vor neue Aufgaben: Wie schützt man
sich vor Extremisten in der Nachbarschaft?
Der Bundesinnenminister hat jüngst unser
Beschämen zum Ausdruck gebracht, dass
IS-Milizionäre auch von Deutschland aus
operierten und ihr Unwesen vorbereiteten.
Damit fällt der Fokus neben den rechtsradikalen und linksradikalen autonomen
Gruppen jetzt auch auf islamistische und
andere fundamentalreligiöse Extremismen.
Was können wir Verwalter dagegen tun?
Jüngst hat ein Sportbund folgenden Vorschlag für einen Gewerberaum-Mietvertrag
gemacht: „Der Mieter ist nicht berechtigt,
die Mieträume zur Durchführung von Veranstaltungen zu nutzen, auf denen rechts-,
links-, und anderweitig extremes, rassistisches, antisemitisches oder antidemokratisches Gedankengut dargestellt und/oder
verbreitet wird, sei es vom Mieter selbst
oder von Besuchern. Das heißt, dass insbesondere weder in Wort noch Schrift die
Freiheit und Würde des Menschen verletzt
wird, noch Symbole, die im Geiste verfassungsfeindlicher oder verfassungswidriger
Organisationen stehen, verwendet oder
verbreitet werden dürfen.“
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BVI-Magazin 05-2014
Ein erster Schritt zur Bewusstmachung, wie
sich Demokratie wehren kann und muss.
Nichts ersetzt aber die Aufmerksamkeit der
Objektbetreuer vor Ort und die Gespräche
unter den Nachbarn. Ob Auffälligkeiten im
Zahlungsverkehr oder im Wohnverhalten,
ob Sondernutzungen in Kellerlagern oder
Einkaufsverhalten, ob Kleidungssymbole
oder unregelmäßiges Nutzungsverhalten –
angesichts der extremistischen Gewalttäter
müssen wir Einschränkungen unserer Freiheit zulassen, um Sicherheit zu gewinnen
und Gefahren, egal wo, abzuwehren. Unserer Branche kommt dabei eine besondere
Aufgabe zu, denn wir operieren im Wohnumfeld der Menschen.
Ihr Peter Patt
peter.patt@bvi-verwalter.de
Foto: Kaarsten/Fotolia
Management & Führung
Damit der Wechsel reibungslos abläuft, unterstützt der
BVI seit 2006 Firmeninhaber bei der Suche nach ihrem
Nachfolger.
Wie läuft es eigentlich beim
BVI-Projekt „Unternehmensnachfolge“?
Oder: Wann bereite ich den Verkauf meines
Verwaltungsunternehmens vor?
2006 entstand im BVI das Projekt „Unternehmensnachfolge“, das von den drei Säulen
Beratung, Börse und Information getragen
wird. Acht Jahre sind seitdem vergangen,
und weil ich damals bei diesem Projekt mitgewirkt habe, interessiert mich heute, was
daraus geworden ist. Also habe ich beim
BVI-Geschäftsführer H. Michael Sparmann
nachgefragt. Nachdem er mich auf seine besondere Verschwiegenheitspflicht bei diesem
Thema hingewiesen hat, war er aber bereit, mir generelle Informationen zu geben,
die ich nachstehend nutze, um Ihnen einen
Überblick zu geben.
Beratung
Dieser Zweig wird am stärksten nachgefragt.
Insbesondere das Angebot, eine professionelle Unternehmensbewertung kostengünstig vornehmen zu lassen, ist ein häufiger
Grund, um sich in der BVI-Geschäftsstelle
zu melden. „Erstaunlich ist nur, dass dieser Service oft erst in Anspruch genommen
wird, wenn bereits konkrete Übernahmeverhandlungen anstehen oder sogar schon
begonnen haben“, wundert sich Sparmann.
Das ist tatsächlich bemerkenswert, denn die
Nachfolge bei einer Immobilienverwaltung
sollte von langer Hand vorbereitet werden. Ein Vorlauf von drei bis fünf Jahren
ist dabei der Idealzustand. Und gerade eine
rechtzeitige Unternehmensbewertung vorab
zeigt den Inhaber/-innen oft erst die noch zu
erledigenden Hausaufgaben; also die Felder,
in denen sich die „Braut“ aufhübschen lässt,
um so später vielleicht einen attraktiveren
Kaufpreis verhandeln zu können.
Doch in der Sparte Beratung wird noch mehr
geboten. Zu allen Fragen, die sich rund um
die Nachfolge ergeben, kann der BVI Hilfe
und Unterstützung vermitteln. Auch Moderationen zwischen den Vertragsparteien
bis hin sogar zum Führen der eigentlichen
Vertragsverhandlungen für den Verkäufer
hat es demnach schon gegeben.
Börse
Bei Informationen zur zweiten Säule des
Projekts ist Sparmann besonders vorsichtig. Verständlich − geht es hier doch um
besonders sensible Informationen. Denn
jedes Verwaltungsunternehmen (nicht nur
ein BVI-Mitglied) kann die Börse des BVI
nutzen, um potenzielle Käufer zu finden.
Wer sich also vertraulich an den Verbandsgeschäftsführer wendet, erhält eine regionalisierte Aufstellung der in der Börse gelisteten Kaufinteressenten. Grundlage dafür
ist allerdings ein mit der BVI Service Gesellschaft geschlossener Maklervertrag. Der
potentielle Verkäufer kann nun auf seinen
„Wunschkäufer“ zugehen. Wenn von dieser
Seite Kaufabsicht signalisiert wird, beginnen die eigentlichen Gespräche zwischen
den Parteien. Um sich in dieser Liste der
Kaufinteressenten eintragen zu lassen, ist
neben einer Schutzgebühr die Mitgliedschaft im BVI Voraussetzung.
Information
Hier kann ich direkt aus eigener Erfahrung
berichten. Denn nicht nur im Rahmen von
Verbandsveranstaltungen und -veröffentlichungen des BVI wurden bislang Informationen zum Thema „Unternehmensnachfolge“
transportiert. Auch über diese Grenzen hinaus wurde unser Projekt wahrgenommen,
sodass ich sogar schon bei wohnungswirtschaftlichen Veranstaltungen außerhalb
des BVI dazu referiert habe.
Mein Fazit
Da sich nach meiner Einschätzung der Bedarf zu diesem Thema noch verstärken wird,
ist der BVI mit seinem Angebot gut vorbereitet. Und trotzdem tun wir gut daran,
gesteigerte Bedürfnisse unserer Mitgliedsunternehmen nicht aus dem Auge zu verlieren. Deshalb bitte ich Sie um Ihre Meinung!
Was meinen Sie: Sollte „Unternehmensnachfolge“ einen größeren Stellenwert im
BVI bekommen? Ich freue mich auf Ihre
Zuschriften!
Thorsten Woldenga
info@tcc-woldenga.de
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Grafik: AKS/Fotolia
Foto: Dammann Services
Management & Führung
Potenziale nutzen
Praktische Tipps und Werkzeuge, um unbewusste Kräfte
zu analysieren und zu optimieren
„Die größten Talente liegen oft im Verborgenen“, wusste schon Plautus. Daher sind (oftmals verdeckte) Potenziale
das A und O des strategischen Marketings. Wer reif für einen Perspektivenwechsel ist, sollte die vier Bereiche
IKKE analysieren und optimieren. IKKE
steht für: Internes Umfeld, Kunden,
Konkurrenz, Externes Umfeld.
Stillstand bedeutet Rückschritt
Für alle, die auf den Begriff Strategie mit
„Dafür haben wir keine Zeit!“ reagieren, folgende Geschichte: Ein Mann trifft im Wald
auf einen fleißigen, jedoch sehr erfolglosen
Baumfäller. Der Mann erkennt schnell, dass
sein Problem an der völlig stumpfen Axt
liegt. „Hey, Sie müssen Ihre Axt schärfen,
dann schaffen Sie Ihre Arbeit doppelt so
schnell.“ Aber der Baumfäller antwortet nur:
„Geht nicht, habe keine Zeit, muss den Baum
fällen.“ Es gibt gute Gründe, die dafür sprechen, statt immer nur im, auch am Unternehmen zu arbeiten.
1. Firmen, die sich aktiv mit dem Gestalten
ihrer Zukunft befassen sind erfolgreicher.
2. Strategisches Marketing ist nicht nur
etwas für Konzerne.
Hier einige Praxis-Tipps, was zu beachten ist
und wie man bei der Umsetzung vorgehen
kann.
Internes Umfeld
gemeinsam auswerten
Zum internen Umfeld gehören vor allem
sämtliche Personen im Unternehmen inklusive ihrer Fähigkeiten und Charaktere, ihres
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BVI-Magazin 05-2014
Know-hows und Engagements. Ferner sollten bei der Umfeldanalyse möglichst viele
Faktoren, von der konkreten Lebensplanung
der Personen über ihre zertifizierten Leistungen bis hin zu den Vor- und Nachteilen des
Standorts, berücksichtigt werden.
Zur wirksamen Optimierung des internen
Umfelds hat sich die SWOT-Analyse bewährt.
Gemeinsam stellt man internen Stärken und
Schwächen externe Chancen und Risiken gegenüber und leitet davon Strategien ab, wie
in folgendem einfachen Beispiel.
• i nterne Stärke: umfassende technische
Erfahrungen in der Instandsetzung
•e
xterne Chance: steigender Sanierungs-
bedarf des alternden Immobilienbestands
•S
trategieansatz: aktiver Ausbau dieser
Dienstleistung, die zusätzlich vergütet wird
•U
msetzung: Pressemitteilungen über
erfolgreich umgesetzte Projekte erstellen
Kunden fragen, um Leistungen zu
optimieren
Die Ansprüche der Kunden werden immer höher, und die Bereitschaft, steigende Preise zu
akzeptieren, immer geringer. Mehr Leistung
für weniger Geld kann nicht die Lösung sein.
Mehr Transparenz hilft weiter: Wie bewerten
Kunden die angebotenen Dienstleistungen,
und wie wichtig sind ihnen diese Leistungen? Regelmäßige Kundenumfragen liefern
wertvolle Hinweise, um das Leistungspaket
bedarfsgerecht zu gestalten.
Konkurrenz belebt das Geschäft
Fragen zu Mitanbietern bieten ebenfalls Ansatzpunkte, um sich selbst zu verbessern.
Wie positionieren sich die Konkurrenten am
Markt? Welche Schwachpunkte haben sie?
Wer ist Marktführer? Dessen Unternehmensprofil kann als Maßstab (Benchmark) für eine
Potenzialanalyse dienen. Ziel ist es, das eigene Profil dem des Marktführers gegenüber
zu stellen. Die Lücken zeigen auf, wie man
sich erfolgreich von ihm absetzen kann.
Vom externen Umfeld lernen
Hier sind die großen Trends des Marktes
zu betrachten: Gesetzgebung, politische
Strömungen, sozio-demografische Entwicklungen. So werden eventuell zukünftig die
unterschiedlichen Vorstellungen von jungen und alten Eigentümern immer stärker
aufeinander prallen. Streitigkeiten wegen
langfristiger, hochinvestiver Entscheidungen werden sich häufen. Werden eventuell
Mediatoren wichtiger als Richter? Sich jetzt
die Gedanken für die Zukunft zu machen,
zahlt sich aus.
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Wirtschaft & Recht
Veräußerungszustimmung des
Verwalters
Schaffung, Beseitigung und Wiedereinführung
Gemäß § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG besteht Beschlusskompetenz zur Aufhebung einer
− in der Regel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung − vereinbarten
Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums. Das OLG München
entschied nun (Beschluss vom 04.04.2014, 34 Wx 62/14) den umgekehrten Fall.
Das Gericht verneinte die Beschlusskompetenz zu Recht und stellte fest: „Für die
Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung fehlt der Versammlung der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz.
§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gilt als gesetzliche Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip
nicht für den „actus contrarius“. Hierzu bedarf es vielmehr einer Vereinbarung.“
Wenn es um Fragen der aktuellen WEG- und Mietrechtsprechung geht, hat Dr. Olaf Riecke,
Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese, die richtigen Antworten parat.
Ausgangslage
Die Gemeinschaftsordnung legte − mit gewissen Ausnahmen − die Zustimmung des
Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum fest. Die Versammlung der Wohnungseigentümer beschloss am 12.04.2013
den Wegfall der vorgesehenen Verwalterzustimmung bei Veräußerung des Eigentums.
Auf notariell beglaubigten Antrag des Verwalters und unter Vorlage des Versammlungsprotokolls trug das Grundbuchamt die
Änderung des Inhalts des Sondereigentums −
Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung
− am 13.05.2013 in den Grundbüchern ein.
Die Eigentümergemeinschaft beschloss am
15.11.2013, den Beschluss über die Abschaffung der Verwalterzustimmung bei einer
Eigentumsumschreibung aus der Versammlung vom 12.04.2013 aufzuheben. Eine Wohnungseigentümerin legte die Niederschrift
über die Eigentümerversammlung vom
15.11.2013 beim Grundbuchamt vor und betrieb ohne Erfolg die Wiedereintragung der
Veräußerungsbeschränkung.
Aufhebung durch Beschluss
Der durch die WEG-Novelle vom 01.07.2007
eingefügte § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG regelt eine
Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip, indem
er eine Beschlusskompetenz zur Aufhebung
einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung
schafft. Den Schwierigkeiten, die mit einer
Aufhebung der umstrittenen Veräußerungsbeschränkung verbunden sind, wenn sich
einzelne Wohnungseigentümer aus nicht
stets sachgerechten Motiven dagegen sperren, sollte durch die Einführung des − einfachen − Mehrheitsprinzips begegnet werden
(BT-Drucks. 16/887, S. 21 f.).
Wiedereinführung durch Vereinbarung
Was als Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip für die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung gesetzlich geschaffen wurde,
lässt sich nicht auf die − erneute − Einführung übertragen. Es ist herrschende Meinung,
dass eine durch Beschluss aufgehobene Veräußerungsbeschränkung nicht durch Aufhebungs- bzw. Zweitbeschluss wiederbegründet
werden kann (vgl. nur Schneider in Riecke/
Schmid § 12 Rn. 68j), weil es der Versammlung der Wohnungseigentümer an der Beschlusskompetenz fehlt (siehe § 23 Abs. 1
WEG; grundlegend BGH vom 20.09.2000,
ZMR 2000, 771). Vielmehr erfordert die
Wiedereinführung erneut eine Vereinbarung
nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG; das folgt auch
aus § 12 Abs. 1 WEG.
Nur wenn der – ursprüngliche – (Aufhebungs-)
Beschluss vom 12.04.2013 auf gerichtliche
Anfechtung eines Wohnungseigentümers im
Verfahren nach den §§ 43 Nr. 4, 46 WEG für
ungültig erklärt wird, fällt er rückwirkend
weg, und es bleibt bei dem (vereinbarten)
Zustimmungserfordernis.
Hinsichtlich des Aufhebungsbeschlusses vom
08.11.2013 müsste auch bei formgerechtem
Nachweis vom Grundbuchamt dessen Nichtigkeit beachtet werden, weil es ja an der
Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung fehlt.
Für die Eintragung eines Widerspruchs gegen
die Richtigkeit des Grundbuchs (§ 53 Abs. 1
Satz 1 GBO) fehlen die Voraussetzungen,
denn Bestandskraft des Eigentümerbeschlusses über die Aufhebung des Zustimmungserfordernisses ist nicht Voraussetzung für
die Löschung (vgl. Schneider in Riecke/
Schmid § 12 Rn. 68d und 68f).
Fazit
Ein die vorherige Rechtslage vermeintlich
wiederherstellender Beschluss ist nichtig.
Offen bleibt die Frage, wie zu verfahren ist,
wenn der erste – noch nicht bestandskräftige, aber formell wirksame − Aufhebungsbeschluss erfolgreich gerichtlich angefochten
wurde und zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel stattfand.
Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de
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Seite 13
Wirtschaft & Recht
Abrechnung von
Prozesskosten
Prozess gewinnen und trotzdem den
Gegenanwalt bezahlen – wie das?
Rüdiger Fritsch, Fachanwalt aus Solingen, steht
Verbandsmitgliedern über die BVI-Rechtsauskunftshotline mit schnellem Rat zur Seite.
Bekanntermaßen begibt sich der WEG-Verwalter bei der Erstellung der „richtigen“
Jahresabrechnung auf vermintes Terrain. Sind Kosten gerichtlicher Verfahren
abzurechnen, gilt es, besonders aufmerksam zu sein, denn der Bundesgerichtshof
(BGH) hat mit einer jüngst veröffentlichten Entscheidung (Urteil vom 04.04.2014 –
V ZR 168/13) wieder einmal Öl ins Feuer der Jahresabrechnung gegossen.
Der Fall
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt im Jahre 2008 die Erhebung
einer Sonderumlage. Als Eigentümer E
diese nicht fristgerecht begleicht, erhebt
die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen
ihn Zahlungsklage. Die Klage wird im Jahre 2010 durch rechtskräftiges Urteil mit der
Begründung abgewiesen, dass der Beschluss
über die Erhebung der Sonderumlage mangels inhaltlicher Bestimmtheit nichtig war.
Die unterliegende Wohnungseigentümergemeinschaft hat demgemäß die Kosten des
Rechtsstreits zu tragen. Im Rahmen der 2010
beschlossenen Jahresabrechnung für das Jahr
2009 werden die in diesem Jahr angefallenen
Kosten für den oben genannten Prozess abgerechnet und auf alle Wohnungseigentümer,
auch den Beklagten E, umgelegt. E erhebt
gegen den Beschluss über die Genehmigung
der Jahresabrechnung Anfechtungsklage.
Das Problem
Kann es angehen, dass derjenige Wohnungseigentümer, der von der Gemeinschaft verklagt wird und in diesem Rechtsstreit obsiegt,
durch Kostenumlage in der Jahresabrechnung anteilig die Prozesskosten der unterliegenden Gemeinschaft mitbezahlen muss?
Widerspricht dies nicht der gerichtlichen
Kostenentscheidung, wonach die klagende
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BVI-Magazin 05-2014
Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat?
Die Entscheidung des BGH
Wie derart angefallene Prozesskosten abzurechnen sind, ist nun zumindest teilweise
geklärt. Zu Recht verfolgt der BGH seine vor
Inkrafttreten der WEG-Novelle eingeschlagene Linie (Beschluss vom 15.03.2007 – V ZB
1/06) weiter und vertritt folgende Auffassung. Diejenigen Prozesskosten, die der Gemeinschaft durch Zahlungsklagen gegen
einzelne Eigentümer entstehen, sind entgegen dem (missverständlichen) Wortlaut des
§ 16 Abs. 8 WEG als Verwaltungskosten
der Gemeinschaft im Sinne des § 16 Abs. 2
WEG anzusehen und somit grundsätzlich auf
sämtliche Wohnungseigentümer nach dem
vereinbarten oder gesetzlichen Verteilerschlüssel umzulegen.
Das Problem des sogenannten Vorrangs der
gerichtlichen Kostenentscheidung (denn
der verklagte Eigentümer kann den Prozess
schließlich – wie hier − auch gewinnen) löst
der BGH für laufende Rechtsstreitigkeiten
dadurch, dass er zwischen den Prozesskosten der Gemeinschaft und dem Anspruch des
obsiegenden Eigentümers auf Prozesskostenerstattung unterscheidet. Entstehen der
Wohnungseigentümergemeinschaft durch
eine Beitragszahlungsklage gegen den einzelnen Eigentümer eigene Prozesskosten, so
handelt es sich um Verwaltungskosten. Diese
sind aber nun einmal, so der BGH, grundsätzlich auf alle Eigentümer umzulegen. Deshalb
ist der beklagte Eigentümer, der ja Mitglied
der Gemeinschaft ist, hiervon nicht auszunehmen. Er bezahlt somit die Kosten der Gemeinschaft des gegen ihn selbst gerichteten
Prozesses anteilig mit.
In seiner Entscheidung hat der BGH die Frage
offen lassen können, wie nun mit dem Kostenerstattungsanspruch umzugehen ist, der dem
später obsiegenden beklagten Eigentümer
aufgrund der gerichtlichen Kostenentscheidung zusteht und den die unterliegende
Gemeinschaft auszugleichen hat.
Würde der obsiegende Eigentümer nach Bezahlung des Kostenfestsetzungsbeschlusses
durch die Gemeinschaft in der Jahresabrechnung anteilig auch mit diesen Kosten belastet,
liefe dies auf eine Kürzung des ihm zustehenden Kostenerstattungsanspruchs hinaus. Dies
liefe dem gerichtlichen Kostenausspruch zuwider. So wird hier zu Recht die Auffassung
vertreten, dass in diesem Fall der Vorrang
der gerichtlichen Kostenentscheidung zu beachten und der obsiegende Wohnungseigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung von
diesen Kosten freizustellen ist.
Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de
Foto: Juergen Priewe/Shutterstock
Wirtschaft & Recht
Dr. Oliver Elzer, Richter am
Kammergericht in Berlin, hält die
Unterscheidung zwischen Sonderund Gemeinschaftseigentum für eine
der Grundsäulen des WEG-Rechts.
Das Sachenrecht des WEG
Die Mutter des Wohnungseigentums
Nicht alle, aber sehr viele Fälle im Wohnungseigentumsrecht sind nur zu lösen,
wenn der Bearbeiter sattelfest im Sachenrecht des Wohnungseigentums ist –
jedenfalls muss er eine Idee davon haben. Da dies nicht immer der Fall ist, sind
manche Gerichtsentscheidungen zumindest unglücklich. Sie mögen zwar im
Ergebnis richtig sein – dann aber eben nur aus Zufall.
In einem Karlsruher Fall (LG Karlsruhe, Urteil
vom 08.08.2014, 11 S 34/14) hatte der Wohnungseigentümer B, Eigentümer einer Penthouse-Wohnung, auf einer Dachterrasse ein
Sonnensegel montiert. Der Wohnungseigentümer K nahm daran Anstoß (Er wird seine
Gründe gehabt haben. Dass er sich „gestört“
fühlte, dürfte er allenfalls behauptet haben.).
Das Landgericht prüfte, ob die Montage des
Sonnensegels eine beeinträchtigende bauliche Veränderung im Sinne von §§ 22 Abs. 1,
14 Nr. 1 WEG ist – und bejahte das.
Stimmt das?
Nun: Tatbestandsvoraussetzung des § 22
Abs. 1 WEG ist, dass es sich bei dem veränderten Bauteil um gemeinschaftliches Eigentum handelt. Wenn das in Karlsruhe nicht
der Fall war, ist das Urteil „verhauen“. Ein
Wohnungseigentümer kann sein Sondereigentum so lange baulich verändern, solange er damit die anderen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt, zum Beispiel den
Trittschall in beachtlicher Weise verändert.
Zu fragen war also zunächst, in wessen Eigentum die Dachterrasse und ihre Bestandteile standen. Dies hängt wiederum davon
ab, ob man meint, eine Dachterrasse sei ein
Raum. Die herrschende Meinung meint das
(Ich selbst meine, Räume ohne Wände sind
Flächen, kein Raum.). Hält man eine Dachterrasse für einen Raum, kann daran Sondereigentum begründet werden. Wenn dem so
ist, gehören zu diesem Raum auch eine Reihe
von wesentlichen Gebäudebestandteilen, so
auch Wände. Für die Frage, was für das Sonnensegel gilt, muss man nun wissen, wo es
montiert war. Nahe liegt, dass es am gemeinschaftlichen Eigentum montiert wurde – auch
wenn der Raum im Sondereigentum steht. Ist
man im Denken nun so weit, wird es eigentlich erst spannend. Die Frage ist, ob und wie
ein Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum innerhalb seines Sondereigentums verändern darf. Das Sonnensegel
ist ein atypisches Beispiel. Nehmen wir daher
zum Denken ein näherliegendes Exampel:
die Innenseite der Wohnungseingangstür
(die steht als Ganzes im gemeinschaftlichen
Eigentum). Darf nun ein Wohnungseigentümer an der Innenseite Veränderungen vornehmen, zum Beispiel diese grün anmalen?
Ich meine, das ist in Ordnung! Nehmen wir
ein anderes Beispiel: Ein Wohnungseigentümer schlägt ein großes Loch in eine tragende Wand innerhalb seines Sondereigentums.
Darf er das? Nein, das ist grundsätzlich nicht
in Ordnung. Darf der Wohnungseigentümer
die Wand aber tapezieren – und zwar in einer Art und Weise, die man objektiv nur als
unerträglich ansehen kann? Ja, das wird er
dürfen. Jetzt zurück zum Sonnensegel: Darf
ein Wohnungseigentümer dieses an eine
im gemeinschaftlichen Eigentum stehende
Wand montieren? Ich meine, er darf, wenn
die Veränderung im Raum stattfindet. Ändert
sich was, wenn der Raum ein „besonderer“
ist, nämlich eine Dachterrasse? Tja: eigentlich nicht. Hier kann man zwar die Veränderung innerhalb des Raums sehen. Das gilt
aber auch, wenn man durch eine Fensterscheibe guckt und die hässliche Tapete sieht.
Wo ist der Unterschied?
Man könnte argumentieren, dass die Dachterrasse eben „frei“ einsehbar ist. Nun ja. Im
Karlsruher Fall heißt es, dass Segel sei vom
Parkplatz des gegenüber der Wohnungseigentumsanlage liegenden Supermarkts und
auch von den umliegenden Häusern der
rückwärtigen Seite des Hauses aus gut zu erkennen. Frei einsehbar? Mir fällt es schwer,
das zu glauben. Meine Schlussfolgerung:
B durfte das Sonnensegel anbauen. So oder
so. Fazit: Wer bauliche Veränderungen auf
ihre Rechtmäßigkeit hin überprüfen will,
muss im Sachenrecht des Wohnungseigentumsrechts fit sein. Überrascht?
Dr. Oliver Elzer
www.oliverelzer.de
BVI-Magazin 05-2014
Seite 15
Dienstleistungen
„BVI-Management-Training“
als neues Seminarangebot
Caninenberg & Schouten kooperiert erneut
mit dem Verband
Im Januar/Februar 2015 wird es zum ersten Mal ein neues Seminarangebot der BVI Service
Gesellschaft geben. Gemeinsam mit dem Fördermitglied Caninenberg & Schouten GmbH wird
Thorsten Woldenga, BVI-Vorstandsmitglied, Immobilienverwalter und Business-Coach, diese
Veranstaltungsreihe durchführen, die sich speziell an Führungskräfte richtet. Aus diesem Anlass
führte das BVI-Magazin das folgende Interview mit Stefan Roth, Leiter des Geschäftsbereiches
Immobilien bei Caninenberg & Schouten.
Herr Roth, was hat Sie bewogen, sich
beim Konzept BVI-ManagementTraining zu beteiligen?
Das waren für uns im Wesentlichen drei
Gründe: die Qualität der BVI-Veranstaltungen, das Zusammenspiel mit den Leistungsträgern der Immobilienbranche und der BVIWert „Partnerschaft“.
Oh, das kam ja wie aus der Pistole
geschossen! Können Sie bitte näher
beschreiben, was Sie damit meinen?
Gerne! Also, Punkt 1 „BVI-Qualität“: Wir
sind seit 2012 Fördermitglied im BVI und
durften schon oft den hohen Standard und
die besondere Atmosphäre bei den Seminaren erleben. Das wollen wir bei diesen
regionalen und bewusst klein gehaltenen
Trainings im wahrsten Sinne des Wortes
fördern. Punkt 2 „Leistungsträger der Immobilienbranche“: Mit meinem Team in Fulda
betreue ich als unabhängiger Versicherungsmakler, der sich speziell auf die Immobilienwirtschaft fokussiert, Kunden in ganz
Deutschland und biete ihnen professionelle,
maßgeschneiderte Assekuranz-Lösungen.
Das Engagement beim BVI-ManagementTraining ist für uns eine logische Erweiterung dieser Unternehmensphilosophie. Und
Punkt 3 „Partnerschaft“: Das ist ein Wert
beim BVI, den wir äußerst schätzen; wir
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BVI-Magazin 05-2014
gehören als Fördermitglied fest zum BVI
und haben nun − wieder einmal − Gelegenheit, diesen Wert auch tatsächlich zu leben.
Und wie kam es konkret zur Zusammenarbeit bei diesem Projekt?
Wir haben dem Vorstand des BVI unser Interesse an einer Unterstützung von Seminaren
bekundet. Thorsten Woldenga hat uns dann
die Konzeptidee des BVI-ManagementTrainings erläutert, von der wir sofort
begeistert waren, sodass wir unmittelbar
zugesagt haben.
Was hat Sie denn von dem Konzept so
spontan überzeugt?
Eigentlich alles: Das Thema (Anmerkung der
Redaktion: „Wirkungsvolle Führungskraft
durch klaren Kommunikationsstil!“) ist hochaktuell; ausgewählte Hotels in Bonn, Lüneburg, Neuruppin und Ulm als Tagungsort;
kleine, wirkungsvolle Gruppen mit maximal
15 Teilnehmern statt einer anonymen Massenveranstaltung; Thorsten Woldenga mit
seiner Erfahrung als Verwalter und Coach als
Veranstaltungsleiter – was will man mehr!?
Klingt, als ob Sie sich richtig darauf
freuen?
Und wie! Zumal Thorsten Woldenga angekündigt hat, dass er erwartet, dass wir nicht
Im Januar beginnt das BVI-ManagementTraining für Führungskräfte. Der
Geschäftsfeldleiter Immobilien bei C&S,
Stefan Roth, freut sich schon jetzt auf
die enge Zusammenarbeit mit dem BVI.
nur einen Messestand aufbauen und bunte
Flyer verteilen, sondern dass wir ihn aktiv
bei der Durchführung unterstützen sollen.
Ich bin gespannt, was da konkret auf mich
zukommt! (lacht)
Verstehe. Und was muss man tun, um
beim BVI-Management-Training dabei
sein zu können?
Es gibt ja nur 60 Plätze, und ich kenne nicht
den aktuellen Anmeldestand bei der BVIGeschäftsstelle in Berlin – also deshalb auf
jeden Fall: Sich sehr schnell dort melden!
Herr Roth, ich wünsche Ihnen viel Spaß
beim BVI-Management-Training!
Vielen Dank für das Gespräch!
Das Interview führte Cornelia Freiheit
ind Sie auf das BVI-ManagementS
Training neugierig geworden?
Dann informieren Sie sich beim BVI
per Telefon unter 030 30 87 29 18
oder per E-Mail an christine.tillack@
bvi-service.de und sichern sich Ihre
Teilnahme!
Dienstleistungen
Mietkautionsbürgschaft
Grafik: kautionsfrei.de
Mieter und Verwalter profitieren von
der Alternative zur Barkaution
Fünf Jahre ist es inzwischen her, dass die plusForta GmbH mit der Mietkautionsbürgschaft „kautionsfrei.de“ hier in Deutschland online gegangen ist.
Das Unternehmen wollte damit nicht nur Mietern den Weg in ihre neuen vier Wände
erleichtern, sondern auch Vermieter und Hausverwalter bei den mit der Mietkaution
zusammenhängenden Arbeitsabläufen unterstützen.
Mit der Mietkautionsbürgschaft sparen sich
Vermieter und Hausverwalter sowohl die
Einrichtung eines gesonderten Kautionskontos als auch eine Menge Schriftverkehr.
Gerät der Mieter beispielsweise mit der
Zahlung der Mietkaution in Verzug, werden Mahnungen nötig. Zudem gilt es, die
Mieter jährlich über erwirtschaftete Zinsen,
die Höhe der zurückzuzahlenden Kautionssumme sowie die von der Bank einbehaltene
Kapitalertragssteuer, den Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls die Kirchensteuer
zu informieren.
Wer sich für eine Mietkautionsbürgschaft
entscheidet, erhält lediglich eine Bürgschaftsurkunde, die erst beim Auszug des
Mieters wieder eine Rolle spielt. Wurde die
Wohnung in einem tadellosen Zustand übergeben, wird die Urkunde dem Mieter einfach
ausgehändigt. Im Schadenfall nimmt der
Vermieter Kontakt zur R+V Versicherung
auf, die dann die Kautionssumme direkt an
ihn auszahlen würde.
kautionsfrei.de liefert automatisch
Bonitätsauskunft
Darüber hinaus bietet kautionsfrei.de Vermietern und Hausverwaltern neben der Absicherung der Immobilie noch einen weiteren
Sicherheitsaspekt: Will man als Vermieter
mehr über die Zahlungsmoral des neuen
Vertragspartners in Erfahrung bringen, führt
kein Weg an einer Bonitätsauskunft vorbei.
Diese kostet Geld und erfordert insbesondere
bei einer Vielzahl von Mietern einen großen zusätzlichen Zeitaufwand. Bestandteil
der Leistungen von kautionsfrei.de ist es,
die Bonitätsauskunft einzuholen und diese
praktisch dem Vermieter gleich mitzuliefern
und somit den Prozess der Vermietung so
komfortabel wie möglich zu halten.
Kein Hemmnis bei der Wohnungssuche
Die Vermietung von Immobilien ist eine
Herausforderung, die viel zu häufig unterschätzt wird. Für denjenigen, der verschiedene Objekte besitzt, avanciert die Vermietung
schnell zu einem Fulltime-Job. Gerade in
Regionen, in denen der Mietmarkt nicht so
aufgeheizt ist wie in Berlin, München oder
Hamburg, kann die Suche nach geeigneten
Mietern mitunter einige Monate in Anspruch
nehmen – eine lange Zeit ohne Einnahmen.
Die bankenunabhängige Kautionsbürgschaft von
kautionsfrei.de senkt nicht nur Kosten, sondern
reduziert auch den Verwaltungsaufwand erheblich.
sondern bietet eine Mietkautionsbürgschaft
an, lässt dieser zusätzliche Service die Immobilie attraktiver erscheinen und kann damit das Zünglein an der Wange sein, wenn
es um die Entscheidung für eine Wohnung
geht. Speziell in der heutigen Zeit ist es
wichtig, sich mit smarten Lösungen von der
Konkurrenz abzuheben.
Dass kautionsfrei.de eine solche Lösung ist,
bestätigen die Auszeichnungen, die die plusForta GmbH in den letzten Jahren erhalten
hat: „Testsieger“ bei Getestet.de, der „Große
Preis des Mittelstandes“ und die zweifache
Verleihung des „BankingCheck-Awards“.
Robert Litwak
robert.litwak@kautionsfrei.de
Auf Mieterseite kann die Kaution mit ihren
drei Nettokaltmieten einen großen Teil der
finanziellen Aufwendungen für den Umzug
einnehmen und daher für viele Mieter ein
Hemmnis bei der Suche nach einer neuen
Immobilie darstellen. Verlangt ein Eigentümer aber keine Barkaution vom Mieter,
BVI-Magazin 05-2014
Seite 17
Dienstleistungen
Umstellung der TVSignalversorgung auf Satellit
Fernsehen: zukunftssicher, international
und in Top-Qualität
Eine Medienversorgung via digitalen Satellitenempfang ist zukunftsorientiert, kostengünstig und bietet ein vielfältiges TV-Programm. Somit profitieren Eigentümer, Verwalter und
Mieter gleichermaßen.
Als die Schickhaus Immobilien Betreuung
GmbH aus Bremen die Verwaltung der auf
zwei Wohngebäude verteilten WEG in der
Goethestraße 37 und der Riesstraße 64 im
norddeutschen Ritterhude übernahm, trat
schnell die Unzufriedenheit der Eigentümer
und ihrer Mieter mit dem bisherigen Fernsehempfang über DVB-T zutage. Die Signalqualität − auch bedingt durch das veraltete Hausverteilnetz −, die beschränkte Zahl
der Sender sowie von Mietern angebrachte
Satellitenschüsseln an einzelnen Balkonen
riefen Unmut hervor. Nach dem bereits erfolgten Fassadenanstrich sollte die Gebäudeoptik nicht durch weitere Schüsseln an
der Fassade gestört werden.
Gunnar Schickhaus, der sich als „aktiver
Verwalter“ versteht, empfahl dem WEGBeirat, drei Alternativen zu prüfen. Der angefragte Kabelnetzbetreiber verlangte einen
Baukostenzuschuss für die Aufrüstung der
Netzebene 4 und eine mehrjährige exklusive
Vertragsbindung, die die Einspeisung von
Signalen und Inhalten anderer Anbieter,
z. B. der Telekom, ausschloss. Das entsprach
nicht den Vorstellungen der Eigentümergemeinschaft. Die Errichtung einer eigenen
Sat-Anlage auf eigene Rechnung erschien
ihr mit einem zu hohen Investitions- und
Betreiberrisiko verbunden. Einstimmig entschieden sich die 21 Eigentümer schließlich
für das Contracting-Modell der BIG Medienversorgung aus Mönchengladbach.
Geld sparen mit effizienter
TV-Versorgung
Die BIG baute auf jedes Gebäude eine ASTRASatellitenschüssel in der Orbitalposition 19,2
Grad Ost als Sat-Direktanlage aufs Dach.
Seite 18
BVI-Magazin 05-2014
Parallel zur bisherigen Koaxialverkabelung
zog die BIG neue Glasfaserleitungen in die
Leerrohre ein und ersetzte die alte Baumverkabelung durch eine Sternstruktur. Die alten
Antennendosen in den Wohnungen wurden
durch moderne Multimediadosen ausgetauscht. Damit hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere Fliegen mit einer
Klappe geschlagen. Ihre Mieter können nun
rund 220 deutsche und 140 fremdsprachliche Programme in digitaler Top-Qualität
sehen, teilweise auch in HD und HD+. Die
Netze sind offen für alle weiteren und zukünftigen Signallieferanten und Inhalte. In
jeder Wohnung sind über drei Frequenzen
sämtliche Programme an allen Anschlussdosen gleichzeitig empfangbar.
Die zukunftssichere und auch für weitere
Anwendungen nutzbare Glasfasertechnik ermöglicht außerdem eine nahezu verlustfreie
Signalübertragung auch über weite Strecken
ohne zwischengeschaltete Verstärker. Und
schließlich musste die WEG keinen Euro für
die notwendigen Investitionen aufwenden,
weil die BIG das Projekt komplett vorfinanziert und über ein zehnjähriges Mietkaufmodell der WEG zur Nutzung überlassen
hat. Statt sonst fälliger rund 16 Euro Kabelgebühren pro Anschluss und Monat − bei
einem geringeren Leistungsumfang − sind
seit der Umstellung knapp 9 Euro je Monat
und Wohnung von den Mietern im Rahmen
der Betriebskostenumlage zu entrichten,
einschließlich Wartung und Entstördienst.
Brillante Bilder, minimaler Aufwand
„Nach zehn Jahren geht die gesamte Anlage ins Eigentum der WEG über. Diese kann
dann entscheiden, ob sie die Betriebskosten
auf eine Service- und Wartungsumlage reduzieren, das Netz veräußern oder anderen
Diensteanbietern gegen Gebühr zur Verfügung stellen“, erklärt Gunnar Schickhaus. Die
Mieter sind zufrieden. Silke van den Bos von
der BIG Medienversorgung zeigt sich bei den
Möglichkeiten der Vertragsgestaltung flexibel: „Wohnungsunternehmen oder WEGGemeinschaften können wie in Ritterhude die
notwendigen Investitionen ganz oder auch
nur teilweise durch die BIG vorfinanzieren
lassen. Auch reine Wartungs- und Betreiberverträge sind möglich, wenn der Bauherr
z. B. bei einem Neubauprojekt die Installation von vornherein komplett finanziert.“
Nach nur eineinhalb Tagen war der eigentliche Umbau geschafft. Innerhalb von drei
Tagen waren in allen 20 Wohnungen und
dem Gewerbeobjekt die neuen Multimediadosen angeschlossen. „Der Hausmeister hatte
z. T. die Schlüssel und konnte mit Genehmigung dieser Mieter die BIG-Installateure in
die Wohnungen lassen. Die Mieter waren
sehr zufrieden“, resümiert Schickhaus. Und
wenn z. B. einmal chinesisches Fernsehen
gewünscht werden sollte, dann kann ohne
großen Aufwand eine weitere Schüssel aufs
Dach gestellt werden.
Satellitenbetreiber ASTRA bietet auf seiner
Website www.astra.de/wowi ein spezielles
Portal für Wohnungsunternehmen, Verwalter
und WEGs an. Dort finden Sie weitere Informationen und den passenden Installateur
in Ihrer Nähe. Denn: Nicht jeder kann mit
Glasfaser umgehen.
Manfred Neuhöfer
manfred.neuhoefer@ergo-komm.de
Fotos: Dmitry Kalinovsky/Shutterstock, kaipity/Fotolia
Technik & Bauen
AVEWA – die webbasierte
Aufzugsverwaltung
Frühzeitiges Erkennen von Störungen an
Aufzugsanlagen reduziert den Zeit- und
Kostenaufwand bei Reparaturarbeiten.
Neue Software bietet Planungssicherheit
Das langjährige BVI-Fördermitglied LiftConsulting Planungsgesellschaft für Aufzüge
und Fördertechnik GmbH berät im Bereich
Planung, Neubau, Modernisierung, Wartung
und Reparatur. Durch langjährige Erfahrung und Einsatz modernster Technik wird
das Unternehmen höchsten Ansprüchen an
Qualität und Zuverlässigkeit gerecht.
Mit dem webbasierten LiftmanagementSystem AVEWA übernimmt die LiftConsulting GmbH die gesamte Verwaltung von
Aufzugs- und Förderanlagen. Sie dokumentiert die Betriebskosten und macht anfallende
Kosten vergleichbar. Diese werden jährlich
aufgestellt, ausgewertet, verglichen und
interpretiert. Einsparmöglichkeiten werden
aufgezeigt, durchgeführte Wartungen und
Reparaturrechnungen konsequent kontrolliert, vorhandene Verträge optimiert.
Frühzeitiges Erkennen schadhafter Komponenten und Baugruppen ermöglicht den
rechtzeitigen Austausch und erhöht so die
Verfügbarkeit der Anlage. Angebote überprüft LiftConsulting auf ihre technische
Notwendigkeit und ihren wirtschaftlichen
Vorteil. Dies führt zu großer Planungssicherheit und zur Reduzierung Ihrer Betriebs- und
Verwaltungskosten ohne Qualitätseinbußen.
Für dieses Spezialgebiet, das einen besonders hohen Wertschöpfungspunkt bietet, ist
umfassender Sachverstand nötig. Ein großer
Erfahrungshintergrund und Fachwissen sind
die Voraussetzungen für das Bestreben, Kunden den größten Nutzen aus neutralem Expertenwissen, Erfahrung und Professionalität
zu vermitteln.
Die Leistungen von LiftConsulting
• Prüfung von Rechnungen und Verträgen
von Wartungs- und Reparaturfirmen sowie
Neuverhandlung von Verträgen
• Preisverhandlungen und mögliche Einsparungen durch Streichen nicht benötigter
Rechnungspositionen bei Wartung/Reparatur
• Sonderkonditionen für Vor-Ort-Service
• Prüfung und Nachverhandlung von Ersatzteil- und Reparaturangeboten sowie Einholen von Gegenangeboten
• Korrespondenz und Kommunikation mit
Wartungs- und Reparaturfirmen sowie TÜV
und Gewerbeaufsichtsamt
• Veranlassung der Mängelbeseitigung nach
wiederkehrenden Prüfungen
• Vorlage eines Jahresberichts als Übersicht
über die Anzahl der Störungen je Aufzugsanlage
• Überwachung der Einhaltung gesetzlicher
Vorschriften
• Durchführung notwendiger Reparatur- und
Modernisierungsmaßnahmen
Fazit
Der Verwalter soll sich auf sein Kerngeschäft
konzentrieren können. Alle Tätigkeiten, die
mit der Verwaltung und dem Betrieb von
Aufzugsanlagen zusammen hängen, können
künftig durch LiftConsulting übernommen
werden. Durch die Kontrolle sämtlicher Leistungen werden sich Reparatur- und Störungskosten langfristig reduzieren. Gleichzeitig
sollen sich die derzeitigen Wartungskosten
möglichst nicht erhöhen.
Weitere Informationen
Egal, ob telefonisch, schriftlich oder persönlich erhalten Sie bei Ihrem Ansprechpartner
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ugriff auf laufende Kosten mittels
unserer eigens hierfür entwickelten
AVEWA-Software
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Kostenübersicht
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Budgetierung
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ostenreduzierung durch
Rechnungsprüfung/Preisverhandlung
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icherstellung eines sicheren und
störungsfreien Betriebs der
Aufzugsanlage
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•G
roßabnehmerrabatt bei den
Wartungsunternehmen
BVI-Magazin 05-2014
Seite 19
Fotos: OBJEKTuS GmbH
Technik & Bauen
Was tun bei
Legionellenbefall?
Rechtliche Grundlagen und
praktische Maßnahmen
Legionellen sind bewegliche Stäbchenbakterien mit einer durchschnittlichen Länge von
2−5 µm und einem Durchmesser von 0,5−0,8 µm. Sie kommen in zahlreichen Arten
und weltweit in Oberflächenwässern und im Boden vor.
Vielen Eigentümern und Besitzern ist es noch nicht gelungen, die gesetzlichen Anforderungen
der Trinkwassernovelle zu erfüllen. Vermutlich sind rund 35 Prozent des deutschen Wohnungsbestands noch nicht auf Legionellen untersucht. Und auch die Frage, was genau unternommen
werden muss, wenn erhöhte Legionellenwerte gemessen werden, ist für viele noch unbeantwortet.
Das entspricht mehreren Hundert Legionellenbefällen mit Analysewerten von 101 bis
über 80.000 KbE, die unverzügliche Sanierungsmaßnahmen erfordern.
Bis Ende 2012 hätten alle Trinkwasserspeicher von vermieteten Mehrfamilienhäusern
mit mehr als 400 Litern Speichervolumen
oder Versorgungsleitungen mit einem Volumen von mehr als drei Litern pro Leitung
dem Gesundheitsamt gemeldet werden müssen. Diese Anzeigepflicht entfiel mit Beginn
des Jahres 2013. Jetzt müssen nur noch Fälle
gemeldet werden, die den technischen Prüfwert von über 100 KbE (Koloniebildende
Einheiten) pro 100 ml überschreiten. Das
heißt, die Behörden müssen sich bei der Meldepflicht auf die Vermieter verlassen. Alle
Mehrfamilienhäuser, die in Deutschland unter die gesetzlichen Bestimmungen fallen,
mussten laut Gesetzgeber bis zum 31.12.2013
auf Legionellen untersucht werden.
Diese Befallquote sagt aus, dass eine Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen
keine Geschäftemacherei sein kann, sondern
eine zwingende Notwendigkeit ist. Niemand
hat mit einer derart hohen Zahl von Legionellenbefällen in Deutschland gerechnet.
Legionellenuntersuchung − Geschäftemacherei oder notwendiges Übel?
In einer Interpretation von Rechtsanwalt
Hartmut Hardt (Fachreferent des VDI und
der TÜV NORD Gruppe) heißt es: „Die Trinkwasserverordnung verpflichtet den Vermieter
dazu, dass das abgegebene Wasser kontinuierlich – also an jedem Tag – genusstauglich
und rein sowie frei von krankheitserregenden Keimen sein muss. Bei schuldhaften
Verstößen gegen die in der Trinkwasserverordnung festgelegten Pflichten drohen dem
Vermieter ordnungsrechtliche Bußgelder bzw.
Seite 20
BVI-Magazin 05-2014
Strafverfahren. Der Vermieter hat daneben in
einem Schadenfall möglicherweise Schadenersatz und unter Umständen Schmerzensgeld
zu zahlen, wenn er seine Verkehrssicherungspflichten nicht beachtet und sich hieraus
Schadenfälle entwickeln. Eine fahrlässige
Körperverletzung und erst recht eine fahrlässige Tötung sind strafbewehrt und werden
mit Geld- oder Freiheitsstrafen geahndet.“
Es gibt immer wieder Verantwortliche, die
die Änderungen der Trinkwasserverordnung
nicht ernst nehmen und sagen: „Das ist doch
eh alles nur Geschäftemacherei!“ Die Legionellose gehört in Deutschland jedoch zu den
häufigsten Krankheiten, die durch Trinkwasser übertragen werden können. Hochrechnungen gehen davon aus, dass jährlich
bundesweit über 25.000 Menschen aufgrund
von Legionellen erkranken. Rund 15 Prozent
der Erkrankungen enden tödlich.
Wie entstehen Legionellen?
Die Ursachen für Legionellenaufkommen sind
vielfältig. Zum einen handelt es sich um bautechnische Mängel, die zur Folge haben, dass
der Großteil der Trinkwasseranlagen nicht
zumindest nach den allgemeinen anerkannten Regeln der Technik (a. a. R. d. T.) betrieben werden. Mängel können z. B. defekte
Zirkulationspumpen, schlechte Isolierungen
oder auch Stagnationsleitungen sein. Zum
anderen werden in der Trinkwasseranlage oft
aus ökonomischen Gründen Temperaturen
unter 60 °C eingestellt, was eine Brutstätte
für Legionellen entstehen lässt.
Mit mehr als 5.000 beprobten Liegenschaften im gesamten Bundesgebiet konnte die
OBJEKTuS GmbH als Spezialdienstleister für
die Wohnungswirtschaft viele Erfahrungen
sammeln und hat dabei auch teils überraschende Erkenntnisse gewonnen. Allein im
Bestand des Unternehmens gibt es Grenzwertüberschreitungen im zweistelligen Prozentbereich, leider mit steigender Tendenz.
Was, wenn ein erhöhter
Legionellenwert festgestellt wird?
Legionellenmesswerte sind jedoch nur der
Anfang. Ein nachgewiesener Befall erfordert
umgehende Maßnahmen. Um diese durchzuführen, ist der Einsatz von Experten und
umfangreicher Technik vonnöten. Erfahrungsgemäß sind die meisten Verwaltungen
auch personell damit überlastet, die richtigen
Technik & Bauen
Maßnahmen einzuleiten und zu überwachen.
Bei einer Grenzwertüberschreitung gilt es
unverzüglich zu entscheiden, welche Maßnahme für die befallene Trinkwasseranlage
die richtige ist. Um dies entscheiden und
die Situation vor Ort richtig einschätzen zu
können, müssen Techniker über ein hohes
Maß an mikrobiologischen, chemischen und
hygienischen Kenntnissen verfügen.
Welche Maßnahmen sind die richtigen?
Für die Beseitigung eines Legionellenbefalles
ist es wichtig, die Trinkwasseranlage auch
aus dem Blickwinkel der Mikrobiologie und
Hygiene zu betrachten. In den meisten Fällen
wird dies jedoch gern vergessen. Bei dieser
Sichtweise muss man unterscheiden, ob ein
System peripher oder systemisch befallen ist.
Liegt ein peripherer Befall vor, könnte z. B.
das Nutzerverhalten die Ursache sein.
Bei längerer Abwesenheit der Wohnungsnutzer wäre beispielsweise der Einsatz eines
automatischen Spülsystems eine geeignete
Maßnahme, um Stagnationen zu verhindern.
Liegt dagegen ein systemischer Befall vor, ist
es zu empfehlen, das Leitungssystem mit einer
Endoskopie zu untersuchen, um festzustellen,
ob ein Biofilm vorliegt. Hat sich ein Biofilm
in der Trinkwasseranlage entwickelt, wird es
schnell teuer für den Betreiber! Hier ist richtiges Handeln die wichtigste Aufgabe, da ein
umfangreicher Sanierungsaufwand notwendig werden kann. Damit sich auch langfristig keine Mikroorgansimen mehr entwickeln
können, empfiehlt OBJEKTuS die Erstellung
eines spezifischen Sanierungskonzeptes.
Wie lässt sich ein Biofilm entfernen?
Ein Biofilm ist die Bezeichnung für eine oftmals dicke, schleimige Schicht, die sich aus
Mikroorganismen bildet und an den Innenwänden der Rohrleitungen anlagert. Kalkablagerungen und Korrosion in den Leitungen
sowie im Trinkwasserspeicher unterstützen
diese Filmbildung.
In Biofilmen können sich vermehrt Keime
einnisten und damit zur Gefahr für das gesamte Trinkwassersystem werden. Viele Desinfektionsmittel versagen bei der Beseitigung
jener Keime, da die Schutzschicht, die der
Biofilm bildet, nicht durchdrungen wird. Es ist
bekannt, dass einige Desinfektionsmittel sogar
das Wachstum der im Biofilm eingenisteten
Keime fördern. Oft wird Chlor in sehr hohen
Konzentrationen verwendet, um diese Keime
wirkungsvoll beseitigen zu können. Derartige Chlorkonzentrationen können bei falscher
Anwendung jedoch zu Korrosionsschäden in
den Wasserleitungen, Armaturen, Pumpen
und im Trinkwasserspeicher führen. Zudem
sind sie unter Umständen auch gesundheitsgefährdend. Als technische Alternative kann
eine spezielle Impulsspülung dienen, um
den gesamten Biofilm aus den Leitungen zu
beseitigen.
Zur Bewältigung dieser Aufgaben hat
OBJEKTuS gemeinsam mit weiteren Spezialisten den Verbund EXPERTuS gegründet,
der als unabhängiger Kompetenzzirkel zum
Thema Trinkwasserhygiene auftritt. Er liefert
Know-how und Ansprechpartner in allen
Fragen zur rechtlichen Lage, zu technischen
Hintergründen und Vorgängen, zur Analyse
und Dokumentation, zum Eskalations- und
Sanierungsmanagement.
Biofilme bestehen aus einer Schleimschicht, in der
Mikroorganismen eingebettet sind. Sie entstehen,
wenn Bakterien, Algen oder Pilze sich an Grenzflächen ansiedeln und bilden sich überwiegend
in wässrigen Systemen.
Wie lässt sich Legionellenbefall
verhindern?
Um Legionellenbefall zu vermeiden und
die damit verbundenen Kosten so gering
wie möglich halten zu können, empfiehlt
OBJEKTuS bei der jährlichen Wartung der
Trinkwasseranlage zusätzlich einen Trinkwasser-Hygiene-Check durchführen zu lassen.
Er kann gewährleisten, dass das Leitungsnetz
auch aus dem Blickwinkel der Mikrobiologie
und Hygiene begutachtet wird.
Diese Maßnahme wird vorbeugend als Prüfung angewendet, um festzustellen, ob das
Trinkwassersystem nach den anerkannten
Regeln der Technik betrieben wird und ob
potenzielle Gefahrenquellen vorliegen. Der
Betreiber der Liegenschaft kann so Kosten,
Energie und Ressourcen sparen und hat zudem Planungssicherheit bei erkannten Mängeln. Damit besteht auch langfristig die Gewissheit, dass keine Gesundheitsgefahr für die
Wohnungsnutzer vorliegt. Die Schlussfolgerung aus der regelmäßigen Überprüfung mit
dem Trinkwasser-Hygiene-Check ist einfach:
Kein Befall = keine zusätzlichen Kosten!
Bastian Horst ist Leiter der Abteilung
Trinkwasser-Hygiene der OBJEKTuS
GmbH aus Norderstedt.
Bastian Horst
www.objektus.de
BVI-Magazin 05-2014
Seite 21
Impressum, Hersteller & Dienstleister
Impressum BVI.magazin
Das BVI-Magazin ist die Verbandspublikation des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. für
seine Mitglieder. Mitglieder im BVI
erhalten diese Zeitschrift im Rahmen
ihrer Mitgliedschaft. Das BVI-Magazin erscheint jeden zweiten Monat
und berichtet über branchenrelevante
Themen, Programm & Veranstaltungen
des BVI ebenso wie über Angebote &
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Die nächste Ausgabe erscheint am 15.12.14,
Anzeigenschluss ist der 4. November.
Vorschau
Schwerpunktthemen in den kommenden BVI-Ausgaben:
Dezember: Fördermittel in der Wohnungswirtschaft
Februar: Energieeffizienz
Seite 22
BVI-Magazin 05-2014
Druckauflage
Heft 5, Okt. 2014 (6. Jahrgang): 1.000
Seite 9
Fotos
Siehe Einzelbildnachweis. Titelbild:
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wieder. Unverlangt eingesandte Manuskripte und Fotos werden nicht
honoriert bzw. zurückgeschickt.
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Verfasser alle Rechte, insbesondere
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Be- und Abrechnungen
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gerne zur Verfügung und freuen sich auf
Ihre Kontaktaufnahme.
Telefon: 089 55141-434
Mail: verwalter@hausbank.de
Weitere Informationen: www.hausbank.de
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