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KPMG Law
Bau- und Immobilienwirtschaft
Mandanteninfo aktuell | Februar 2015
Die Grundstücksteilung in der Praxis
Grundstücke werden oft nicht als Ganzes verkauft, sondern sind Gegenstand einer sogenannten
Teilflächenveräußerung. Eigentümer und Erwerber stellen sich damit Fragen nach dem Ablauf des Teilungsvorgangs und vor allem auch nach dem Schicksal der auf dem Gesamtgrundstück lastenden dinglichen Rechte in Abteilung II und Abteilung III des Grundbuchs.
Diese Mandanteninfo soll einen kurzen
Überblick über das Teilungsverfahren
bei Grundstücken und das rechtliche
Schicksal der in Abteilung II und Abteilung III des Grundbuches eingetragenen
Belastungen geben, wenn eine sog.
Teilflächenveräußerung beabsichtigt ist.
Allgemeines zur Grundstücksteilung
Die Befugnis des Eigentümers zur Teilung seines Grundstücks ist Ausfluss
seines Eigentumsrechts aus § 903 BGB.
Im gewerblichen Grundstücksverkehr
erfolgt eine Grundstücksteilung bei einer Teilflächenveräußerung oder bei einer Vorratsteilung.
Bei der Veräußerung einer noch zu vermessenden Teilfläche ist dieses Teilgrundstück zum Zeitpunkt der Veräußerung noch nicht im Grundbuch gebucht.
Beide Handlungen erfolgen dann erst im
Nachgang zur Veräußerung. Bei der Vorratsteilung wiederum hat der Eigentümer bereits zum Zwecke der beabsichtigten Veräußerung mehrere selbstän-
dige Grundstücke aus einem Gesamtgrundstück gebildet.
Teilungsverfahren
Gemäß § 2 Abs. 3 GBO darf nur dann
ein Teil eines Grundstückes von diesem
abgeschrieben werden, wenn es im
Liegenschaftskataster unter einer Flurstücksnummer verzeichnet ist. Die Vorlage eines Veränderungsnachweises
beim Grundbuchamt, wie es § 2 Abs. 3
GBO a.F. vorsah, ist seit dem
01.10.2013 grundsätzlich nicht mehr erforderlich.
Für die Voraussetzungen des Teilungsverfahrens muss danach unterschieden
werden, ob (a) der abzuschreibende
Grundstücksteil im Liegenschaftskataster bereits als Flurstücksnummer dargestellt ist, oder aber (b) eine erst noch zu
vermessende Teilfläche von einem
Grund- oder Flurstück abgeschrieben
werden soll.
Im ersten Fall genügt der Antrag des Eigentümers beim Grundbuchamt auf
Vornahme der Teilung gemäß § 13 Abs.
1 GBO. Hierbei sind die Formvorschriften der §§ 29, 30 GBO zu beachten.
Im zweiten Fall muss der Eigentümer
zunächst die Vermessung unter Vorlage
einer amtlichen Flurkarte mit Einzeichnung der beabsichtigten Teilung beim
Vermessungsamt oder einem öffentlich
bestellten Vermessungsingenieur beantragen. Daraufhin wird die neue Grenzlinie durch Kennzeichen in der Natur (z.B.
Grenzsteine) abgemarkt. Über diese
Abmarkung wird i.d.R. eine Niederschrift erstellt, mit deren Unterzeichnung der Eigentümer die vorgewiesenen Grenzen und Abmarkung anerkennt.
Die Ergebnisse der Vermessung werden
dann nach rechnerischer Prüfung durch
das Liegenschaftskataster dem Grundbuchamt automatisch übermittelt. Anschließend muss auch hier gemäß den
§§ 13, 29, 20 GBO der Antrag auf Vornahme der Teilung erfolgen. Stets zu
beachten sind die länderspezifischen
Besonderheiten der jeweiligen Landes-
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International“), einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. Der Name KPMG, das Logo und „cutting through complexity“ sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.
2 | Mandanteninfo Aktuell | Bau- und Immobilienwirtschaft | Februar 2015
bauordnung für die Teilung von Grundstücken.
Schicksal der Dienstbarkeiten und
Erbbaurechte (Abt. II des Grundbuches) bei der Grundstücksteilung
Grundsätzlich bestehen nach Teilung eines mit einer Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks die Rechte an den
Teilgrundstücken fort: Jedes ist mit einer Dienstbarkeit belastet, wenn auch
zuvor eine Dienstbarkeit bestand. Sie ist
bei der Abschreibung durch das Grundbuchamt mit zu übertragen. Von einer
Übertragung kann nur dann abgesehen
werden, wenn der Dienstbarkeitsberechtigte die lastenfreie Abschreibung
bewilligt oder wenn das Grundbuchamt
die Unschädlichkeit der lastenfreien Abschreibung aufgrund eines sog. Unschädlichkeitszeugnisses nach Art. 120
EGBGB feststellt. Für die auf den Teilgrundstücken stehenden (baulichen) Anlagen wird jeder Eigentümer der Teilgrundstücke gemäß den §§ 1021 Abs. 1
S. 1, 1022 BGB unterhaltspflichtig und
gemäß den §§ 1020 S. 2, 1021 Abs. 1 S.
2 BGB unterhaltsberechtigt.
Die Teilung von einem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück ist nur
zulässig, wenn dessen Rechtsinhalt entsprechend teilbar ist und die entstehenden Teilerbbaurechte jeweils einen nach
§ 1 ErbbauRG zulässigen Rechtsinhalt
haben.
Eine gesetzliche Ausnahme hierzu regelt § 1026 BGB, der auch für mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten, Erbbaurechten und Nießbrauchsrechten belastete Grundstücke gilt.
Gemäß § 1026 BGB werden bei realer
Teilung des belasteten Grundstücks in
mehrere selbständige Grundstücke solche Teilflächen von der Belastung frei,
die außerhalb des Ausübungsbereichs
liegen. Dieser kann entweder rechtsgeschäftlich oder im Nachgang mittels tatsächlicher Ausübung festgelegt werden.
Hervorzuheben ist, dass die Belastung
nicht erst durch die Löschung im
Grundbuch bzw. Nichtübertragung erlischt, sondern kraft Gesetzes bereits
durch die Teilung des dienenden Grundstückes. Sie erlischt also auf dem
Grundstücksteil, der völlig außerhalb
des Bereichs liegt, auf den ihre Ausübung rechtlich und nicht nur tatsächlich
beschränkt ist, weil der Berechtigte aufgrund einer Ausübungsbeschränkung
oder nach Art der Belastung dauernd
gehindert ist, diesen Teil des Grundstücks zu nutzen. Die anschließende
Löschung bzw. Nichtübertragung der
Belastung ist bloße Grundbuchberichtigung.
Sind die Voraussetzungen des § 1026
BGB hinsichtlich der veräußerten Teilfläche zweifelsfrei gegeben, darf das
Grundbuchamt nach überwiegender
Auffassung von Amts wegen die Belastung nicht mit übertragen. Dies gilt
selbst dann, wenn die Parteien die
Übertragung beantragen. Das Grundbuchamt soll nämlich nicht sehenden
Auges eine unrichtige Eintragung vornehmen. In allen anderen Fällen bleibt
es jedoch bei der Vermutung, dass die
Belastung übergeht. Um den Übergang
und damit die Unrichtigkeit des Grundbuches zu verhindern, bedarf es entweder eines Unrichtigkeitsnachweises
nach § 22 GBO in der Form des
§ 29 GBO oder einer Berichtigungsbewilligung durch den Berechtigten nach
§ 19 GBO, die der Eigentümer der frei
gewordenen Fläche nach § 894 BGB
verlangen und die nach § 894 ZPO
durch Urteil ersetzt werden kann.
Bei einer versehentlichen Nichtübertragung der Belastung kommt § 46 Abs. 2
GBO große Bedeutung zu: Wird bei der
Übertragung eines Grundstücks oder
Grundstücksteils auf ein anderes Blatt
ein eingetragenes Recht nicht übertragen, so gilt es in Ansehung des Grundstücks oder des Teils als gelöscht. Ob
eine Nachholung der Eintragung möglich
sein soll, ist hierbei umstritten (ggf.
kann die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 S. 1 GBO geboten sein). Somit hat § 46 Abs. 2 GBO
sowohl formelle als auch materielle Bedeutung und sollte stets im Auge behalten werden.
Schicksal
der
Grundpfandrechte
(Abt. III des Grundbuches) bei Grundstücksteilung
Wird ein mit einer Hypothek oder
Grundschuld belastetes Grundstück geteilt, entsteht gemäß § 1132 Abs. 1
BGB bzw. den §§ 1192 Abs. 1, 1132
Abs. 1 BGB grundsätzlich an den geteilten Grundstücken eine Gesamthypothek
bzw. -grundschuld, sofern nicht der abzuschreibende Grundstücksteil oder das
Restgrundstück aus der Mithaft entlassen wird (d.h. eine Pfandfreistellung
durch den Pfandgläubiger erfolgt). Die
Gesamthypothek bzw. -grundschuld
tritt kraft Gesetzes mit der Grundstücksteilung ein, die Eintragung bei den einzelnen Teilgrundstücken hat nur rechtserklärende Bedeutung. Im Übrigen gilt
auch hier die Regelung des § 46 Abs. 2
GBO, d.h. wird die Gesamthypothek
bzw. -grundschuld bei der Übertragung
eines Grundstücksteils auf ein anderes
Blatt nicht eingetragen, so gilt sie in Ansehung des fraglichen Grundstücksteils
als gelöscht. Wie bereits dargestellt ist
streitig, ob eine Nachholung der Eintragung in diesem Fall möglich ist.
Kontakt
KPMG Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Dr. Stefan Zajonz (V.i.S.d.P.)
Rechtsanwalt
Partner, Bau- und Immobilienwirtschaft
The Squaire, Am Flughafen
60549 Frankfurt am Main
T +49 69 951195-016
szajonz@kpmg-law.com
Steffen Bertsch
Rechtsanwalt
Manager, Bau- und Immobilienwirtschaft
The Squaire, Am Flughafen
60549 Frankfurt am Main
T +49 69 951195-353
sbertsch@kpmg-law.com
www.kpmg-law.de
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