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Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus in Niedersachsen

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Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus in Niedersachsen
Potenzielle Bauherren können sich die Frage stellen, ob sie eine Baugenehmigung für den Bau eines
typischen Einfamilienhauses in Niedersachsen brauchen.
Zwar ist grundsätzlich eine Baugenehmigung für die Errichtung einer sogenannten Baumaßnahme
notwendig (§ 59 der Niedersächsischen Bauordnung – NBauO). Ausnahmen hiervon sind in § 62
und zum Teil in § 63 NBauO geregelt.
1. Genehmigungsfreie Baumaßnahmen - § 62 NBauO
Verfahrensfreie Baumaßnahmen sind in § 62 NBauO geregelt. Danach bedürfen z.B. Wohngebäude
der Gebäudeklassen 1, 2 und 3 keiner Baugenehmigung (wenn die genannten Baugebiete durch
Bebauungsplan i.S.v. § 30 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB festgesetzt sind).
Die Vorhaben müssen weiter entweder in einem Kleinsiedlungsgebiet oder in reinen, in allgemeinen
oder in besonderen Wohngebieten gelegen sein. Diese Begriffe werden in §§ 2 bis 4a) der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert.
Die Gebäudeklassen werden in § 2 Abs. 3 NBauO definiert und dürfen grundsätzlich nur eine Höhe
von 7 Metern aufweisen (vgl. § 2 NBauO). Des Weiteren werden Wohngebäude in § 2 Abs. 4
NBauO als Gebäude definiert, die nur Wohnungen oder deren Nebenzwecken dienende Räume wie
Garagen enthalten (vgl. § 2 NBauO).
Als weitere Voraussetzung nennt das Gesetz, dass nach § 62 Abs. 2 NBauO verschiedene
Voraussetzungen erfüllt sind:
1. Das „Vorhaben“ (d.h. das Einfamilienhaus) darf den Festsetzungen des Bebauungsplans
nicht widersprechen (oder hiervon werden Ausnahmen durch die Bauaufsichtsbehörde
erteilt).
2. Notwendige Zulassungen von Abweichungen nach § 66 NBauO sind erteilt.
3. Die Gemeinde muss dem „Bauherrn“ sowohl bestätigen, dass die Erschließung gesichert ist
und dass sie eine vorläufige Untersagung nach § 15 BauGB nicht beantragen wird.
4. Nach § 65 Abs. 2 Satz 1 NBauO zu prüfende Nachweise der Standsicherheit und des
Brandschutzes (falls erforderlich der Rettungswege) sind geprüft und bestätigt.
Was muss der Bauherr tun oder veranlassen? - Einzureichende Unterlagen des Bauherrn bei
der Gemeinde
Nach § 62 NBauO muss der Bauherr über die beabsichtigte Baumaßnahme eine unterschriebene
schriftliche Mitteilung an die Gemeinde übersenden, der die Bauvorlagen beigefügt sind (§ 62 Abs.
3 Satz 1 NBauO).
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Weiter muss nach § 62 Abs. 4 NBauO die Bauvorlage von einem sog. „Entwurfsverfasser“
unterzeichnet sein (vgl. § 53 Abs. 3 oder Abs. 4 NBauO).
Wann darf der Bauherr mit der Baumaßnahme beginnen?
Mit der Baumaßnahme darf erst begonnen werden, wenn die Bestätigung nach § 62 Abs. 2 Nr. 3
und soweit erforderlich nach § 62 Abs. 2 Nr. 4 NBauO vorliegt (§ 62 Abs. 8 NBauO). Die Anzeige
gegenüber der Gemeinde muss ebenfalls erfolgt sein.
Dies bedeutet, dass die Bestätigung der Gemeinde vorliegen muss, dass die Erschließung gesichert
ist und dass sie eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht beantragen wird.
Ggf. muss auch die Bestätigung nach § 62 Abs. 2 Nr. 4 NBauO vorliegen. Eine „Rückbestätigung“
der Gemeinde, dass nunmehr mit der Baumaßnahme begonnen werden darf, sieht das Gesetz
wiederum nicht vor. Dies liegt in der Verantwortung des Bauherrn.
Es ist lediglich bestimmt, dass die Gemeinde (die nicht Bauaufsichtsbehörde sein muss), dem
Bauherrn eine Bestätigung darüber ausstellen muss, dass die Erschließung gesichert ist und dass sie
eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht beantragen wird. Dies muss
innerhalb eines Monats nach Einreichung der Unterlagen nach § 62 Abs. 3 NBauO geschehen. Auch
muss die Gemeinde die Bauunterlagen nicht prüfen (§ 62 Abs. 5 Satz 2 NBauO). Vielmehr muss sie
die Unterlagen nebst einer Kopie der Bestätigung nach § 62 Abs. 5 NBauO der
Bauaufsichtsbehörde weiterleiten (§ 62 Abs. 6 NBauO).
Was passiert, wenn zu früh mit der Baumaßnahme begonnen wird?
Es besteht für den Bauherrn die Schwierigkeit, dass zwar von der Bauaufsichtsbehörde keine
Baugenehmigung erfolgt und keine Frist vorgesehen ist, innerhalb derer er eine Art von Bestätigung
oder Freigabe erhält.
Der Gemeinde muss nach der Begründung des Gesetzgebers eine ausreichende Frist eingeräumt
werden, die Unterlagen zu prüfen. Dies liegt in der Verantwortung des Bauherrn. Andererseits ist
der zu frühe Baubeginn als Ordnungswidrigkeit nach § 80 Abs. 1 Nr. 12 NBauO bedroht und die
Bauaufsichtsbehörde hätte die Möglichkeit, die (formell rechtswidrige) Baumaßnahme nach § 79
Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 NBauO stillzulegen.
Diesen Schwierigkeiten und der damit verbundenen Haftung kann der Bauherr begegnen. Zum
einen ist der Bau eines typischen Einfamilienhauses nicht als genehmigungsfreie Maßnahme
vorgeschrieben. Der Bauherr kann nach daneben nach § 62 Abs. 10 NBauO die Durchführung eines
Baugenehmigungsverfahrens verlangen. Dabei dürfte es sich in der Regel um ein sog.
„vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren“ nach § 63 NBauO handeln.
2. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren - § 63 NBauO
Das
sogenannte
vereinfachte
Baugenehmigungsverfahren
wird
für
grundsätzlich
genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen inkl. Nutzungsänderungen durchgeführt. Es handelt sich
dabei um ein „reduziertes“ Genehmigungsverfahren mit verringertem Prüfungsumfang durch die
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Baugenehmigungsbehörde.
Diese prüft dabei gemäß § 63 Abs. 1 NBauO die Vereinbarkeit der Maßnahme (also die
Bauvorlegen) mit:
a) dem städtischen Planungsrecht,
b) bestimmten Regelungen aus der NBauO (§§ 5 bis 7 (z.B. Abstandsflächen), § 33 Abs. 2 Satz 3
sowie die §§ 47 (Einstellplätze) und 50,
c) sonstigen Vorschriften des öffentlichen Rechts im Sinne von § 2 Abs. 16 NBauO.
Weiter bestimmt § 63 Abs. 1 Satz 2, dass § 65 NBauO unberührt bleibt und dass § 64 Satz 2 NBauO
entsprechend gilt.
Dies bedeutet z.B., dass über § 64 NBauO die Bauaufsichtsbehörde die Anforderungen an die
Standsicherheit sowie den Brandschutz nach Maßgabe von bautechnischen Nachweisen prüft.
Insbesondere das städtische Planungsrecht (also z.B. Bebauungspläne), die Abstandsvorschriften,
die Prüfung der Eignung des Rettungsweges und die Stellplatzpflicht waren für den Gesetzgeber
wichtige Inhalte des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens (Landtagsdrucksache 16/3195, S.
98).
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