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Geschäftsbericht (PDF/3MB)

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BEROLINA
2013
Bericht über das Geschäftsjahr
Inhalt
Ihren weitläufigen und grünen Außenanlagen
schenkt die BEROLINA neben weiteren ökologischen Zielen eine besondere Bedeutung.
Neben den 1.000 BEROLINA-Bäumen, wovon sich
­700 Bäume im Heinrich-Heine-Viertel befinden, besitzt
die BEROLINA 12 ha Grünflächen und weist insgesamt
250 Vorgärten auf. 100 dieser Gärten werden durch engagierte
Mitglieder gepflegt. Auf 50 BEROLINA-Bänken und Sitzgelegenheiten können die Bewohner verweilen und die grüne Nachbarschaft genießen.
6 Spielplätze lassen auch unsere jüngsten Bewohner von der
gepflegten Wohngegend profitieren. Der Naturlehrpfad und
Barfußpfad vermitteln zudem ebenfalls spielerisch Wissen.
Durch die Revitalisierung der Erholungsfläche hinter der Neuen
Jakobstraße 31–34 sind die „Jakobsinseln“ entstanden. Dieser
generationsübergreifende Spielplatz vereint die Interessen der
03
Stellungnahme des Aufsichtsrates
zum Jahresabschluss 2013 und zum
Geschäftsbericht
05
Lagebericht
18
Jahresabschluss für
das Geschäftsjahr 2013
21
Anhang zum
Jahresabschluss 2013
24
Anlagen
einzelnen Altersstufen miteinander.
Das Wohnumfeld der BEROLINA trägt neben der Erhaltung des
Stadtklimas auch maßgeblich zur innerstädtischen Attraktivität
bei. Die Abbildungen in diesem Geschäftsbericht zeigen einen
Ausschnitt des vielfältigen BEROLINA-Wohnumfeldes.
Wohnungsbaugenossenschaft „Berolina“ eG
Geschäftsstelle: Sebastianstraße 24 · 10179 Berlin
Registergericht: Amtsgericht Charlottenburg GnR 454 B
Konzept / Layout: Kaller & Kaller
STELLUNGNAHME DES AUFSICHTSRATES
Stellungnahme
des Aufsichtsrates
zum Jahresabschluss 2013 und zum Lagebericht der
­Wohnungsbaugenossenschaft „Berolina“ eG
Die seit Jahren hervor­ragen­de Situation unserer Genossen­
schaft bezüglich der Eigenkapitalquote, die nicht nennens­
werte Erlös­schmälerung durch Mieten ­­und geringe Fluk­
tuation hat sich konsequent fortgesetzt. Energetische
Mo­dernisierung und Wohnumfeld spielen nach wie vor in
der Planung und Durchführung eine erstrangige Rolle. Ein
Schwerpunkt war, wie bereits dargelegt, das große Neubau­
projekt MYRICA. Die Fluktuation ist weiter zurückgegangen.
Das ist nicht nur der schwieriger gewordenen Lage auf dem
Berliner Wohnungsmarkt geschuldet. Hier haben auch eine
entscheidende Rolle die Wohnbedingungen und die ge­
nossenschaftliche Atmosphäre bei der BEROLINA gespielt.
Der vom Vorstand vorge­
legte Jahres­abschluss und der ­Lagebericht der Wohnungs­
Der Aufsichtsrat befürwortet daher die vorgesehene Be­
baugenossenschaft „Bero­lina“ ­eG wurde vom Aufsichtsrat
schlussfassung in der Vertreterversammlung zum Jahresab­
in der Sitzung am 08.05.2014 ausführlich beraten und be­
schluss 2013 und zum Lagebericht des Vorstandes sowie
wertet. Er wurde inhaltlich und rechtlich für richtig befunden
ebenso zum Prüfungsbericht 2012 des Prüfungsverbandes.
und vom Aufsichtsrat bestätigt.
Von dem ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von 70 T €
soll eine Dividende von 3 % auf weitere freiwillige Anteile
Die mit dem Jahresabschluss aufgezeigten Ergebnisse ver­
ausgeschüttet werden.
deutlichen, dass durch Vorstand und Aufsichtsrat konzepti­
onell gut und treffend die Entwicklung der Genossenschaft
Hoher Dank gilt allen an der Erreichung dieser hervorra­
aufgezeigt und beschlossen wurde. Das gemeinsame und
genden Ergebnisse beteiligten Mitarbeitern der Genossen­
konsequente Arbeiten beider Gremien zur Erreichung der
schaft, der Prokuristin und dem Vorstand für die im Ge­
gesetzten Unternehmensziele hat sich ausgezahlt.
schäftsjahr 2013 geleistete Arbeit.
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Ver­treterversammlung,
Die im Jahresabschluss ausgewiesenen wirtschaftlichen
den Jahresabschluss 2013 der Wohnungsbaugenossen­
­Er­geb­nisse belegen die von uns getroffene Einschätzung zur
schaft „Berolina“ eG festzustellen und dem Vorstand für das
erfolgreichen Entwicklung der Wohnungsbaugenossenschaft
­Geschäftsjahr 2013 Entlastung zu erteilen.
„Berolina“ eG. Der Lagebericht verdeutlicht die Rahmenbe­
dingungen und die konkreten realen Bedingungen unserer
Entwicklung. Es kommt zum Ausdruck, dass hinsichtlich der
dynamischen Entwicklung unserer Genossenschaft für wich­
Berlin, 08.05.2014
tige Projekte sowohl zeitlich als auch inhaltlich die richtigen
Entscheidungen getroffen wurden. Das Projekt MYRICA ist
Gerhard Ziglowski
nicht zuletzt Ausdruck dieses erreichten hohen Niveaus.
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Die in der gemeinsamen Arbeit von Vorstand und Auf­
sichtsrat beratenen und gesteckten Ziele von Finanzplan,
Plan der baulichen Modernisierung, Neubau und Instand­
haltung wurden in vollem Umfang erreicht.
BEROLINA Geschäftsbericht 2013
3
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4
Lagebericht
Lagebericht des Vorstandes
1. W
irtschaftliche Rahmen­bedingungen und
die Entwicklung des Immobilienmarktes 2013
Wirtschaftslage und Immobilienmarkt
in Deutschland
3,4 Millionen Einwohner in Berlin. Aktuell profitieren alle Be­
Trotz der anhaltenden Rezession in einigen europäischen
des S-Bahnrings. Unter den 12 Bezirken erzielte Mitte mit
Ländern und der gedämpften internationalen Konjunk­
einem Plus von 5.344 Personen 2013 den größten Wande­
tur zeigte sich die deutsche Wirtschaft auch 2013 robust.
rungsgewinn. Ziehen Berliner um, präferieren sie tendenziell
Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) nahm um
Gebiete außerhalb des S-Bahnrings, während Personen, die
0,4 % zu (2012: 0,7 %, 2011: 3,3 %). Zwar entwickelten
erstmals nach Berlin ziehen, das Stadtzentrum als Wohn­
sich die Exporteinnahmen auf einem sehr niedrigen Niveau,
standort bevorzugen.
zirke vom Bevölkerungszuzug, allerdings werden die inner­
städtischen Bezirke stärker nachgefragt als Bezirke außerhalb
doch im weltweiten Vergleich zeigt allerdings auch diese
Nach einer Prognose der Senatsverwaltung für Stadtent­
geringe ­Entwicklung die bemerkenswert stabile Konstitu­
wicklung und Umwelt wird die Zahl der Einwohner bis 2030
tion der deutschen Volkswirtschaft. Die Inflationsrate sank
um weitere 254.000 Einwohner zunehmen, so viele Men­
erneut ­gegenüber dem Vorjahr auf nunmehr 1,5 % (2012:
schen wie derzeit z. B. im Bezirk Treptow-Köpenick leben.
2 %). Während im zurückliegenden Jahr die Energiepreise
­zur Preissteigerung beitrugen, wurden die Preisentwicklun­
Mietwohnungsmarktentwicklung
gen 2013 vor allem durch steigende Nahrungsmittelpreise­­­
(+ 4,4 %) ­getragen.
Vor dem Hintergrund des Bevölkerungswachstums und der
Die deutsche Immobilienwirtschaft setzte ihre differenzierte­
geringen Neubauleistung im Stadtgebiet überstieg in einigen
Entwicklung auch 2013 fort. Während in den Metropol­
Segmenten des Berliner Wohnungsmarktes auch 2013 die
regionen eine anhaltend hohe und sogar steigende Nach­
Nachfrage das Angebot. Auch das Leerstandniveau in Berlin
frage nach Immobilien verzeichnet wurde, stagnierte oder
sank erneut auf nunmehr 3,0 %. In innerstädtischen Lagen
sank die Wohnungsnachfrage in vielen länd­lichen Regionen,
stehen dagegen nur zwischen 1,0 und 1,5 % der Wohnun­
vor allem in den neuen Bundesländern.
gen leer (Stand Dezember 2012), so dass auch diese Reserve
des Wohnungsmarktes kontinuierlich an Volumen verliert.
Wirtschaftslage und Bevölkerungs­
entwicklung in Berlin
Eine Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE weist ein
Die Berliner Konjunktur setzte die positive Entwicklung der
2016 fertiggestellt werden. Nur 14 % davon sind Mietwoh­
vergangenen Jahre fort und verzeichnete 2013 ein Wirt­
nungen, wobei nach der Baufertigstellung erwartet wird,
schaftswachstum von 1,2 %. Das Berliner BIP nahm damit
dass ein Teil der Eigentumswohnungen dann als Kapital­
erneut deutlich stärker zu als der Bundesdurchschnitt. Mit
anlage wieder vermietet wird. Die Bestandsmieten entwi­
der guten Konjunktur geht auch ein Rückgang der Arbeits­
ckelten sich nach dem Berliner Mietspiegel 2013 mit einer
losigkeit einher. Diese sank 2013 auf 11,7 % (2012: 12,3 %).
Steigerung von 6,3 % innerhalb der vergangenen zwei Jahre
Damit hat Berlin das stärkste Wirtschafts- und Beschäftig­
auf durchschnittlich 5,54 €/m². Deutlich dynamischer entwi­
tenwachstum in Deutschland, wovon auch die Berliner
ckelten sich mit 17,3 % die Angebotsmieten zwischen 2010
profi­tieren: 2013 stieg die durchschnittliche Kaufkraft der
und 2012 auf 7,40 €/m².
Volumen von 18.000 Neubauwohnungen aus, die derzeit in
Berlin geplant oder bereits realisiert und voraussichtlich bis
Haushalte um 5,7 %. Bereits seit 2004 wächst die Berliner
Bevölkerung wieder mit steigender Tendenz. Die Haupt­
stadt verzeichnete im ersten Halbjahr 2013 ein Plus von
rund 20.000 Einwohnern, im Vergleich dazu gab es zehn
Jahre zuvor im gesamten Jahr 2003 nur einen Einwohner­
überschuss von 477 Personen. Insgesamt lebten 2013 rund­
BEROLINA Geschäftsbericht 2013
5
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2. Bericht zur Entwicklung der Genossenschaft
2.1. Bewirtschaftung
Die Genossenschaft war im Geschäftsjahr Eigentümerin von
Köpenick waren die dortigen belegungsgebundenen Woh­
nungen nicht von erhöhten Leerstandzeiten betroffen.
3.710 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von rund
Das Jahr 2013 war aus Vermietungssicht durch den Ver­
213.600 m². Zusätzlich gehören zum Bestand der Genossen­
marktungsstart des Neubauprojektes MYRICA geprägt, das
schaft 20 Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von
im ­4. Quartal 2014 bezugsfertig wird. Um die Größenord­
2.235 m².
nung von 95 zusätzlichen Vermietungen, was 50 % der jähr­
Ein Schwerpunkt des Geschäftsjahres lag im Bereich der
lichen Vermietungsleistung der Genossenschaft entspricht,
Bewirtschaftung auf dem ruhenden Verkehr in den inner­
mit den vorhandenen personellen Kapazitäten erfolgreich
städtischen Wohngebieten. Um das Angebot an Parkplätzen
bewältigen zu können, wurden bereits im Vorjahr klare
für die Genossenschaftsbewohner zu verbessern, wurden
Zuständigkeiten definiert und ein professionelles Vermark­
neue Anwohnerparkvignetten ausgegeben. Zusätzlich hat
tungskonzept aufgestellt. Schwerpunkt des Konzeptes war
die Genossenschaft rund zehn Motorradwinterstellplätze ge­
eine moderne und zeitsparende Kommunikationsstrategie,
schaffen und den Bewohnern erstmalig abschließbare Fahr­
die frühzeitig potenzielle Mietinteressenten über das Neu­
radboxen zur Verfügung gestellt. Zum Jahresende verfügte
bauvorhaben sowie die BEROLINA informieren und die In­
die Genossenschaft über 257 PKW-Stellplätze, 58 Garagen
teressenten über den langen Vermarktungszeitraum von 1,5
und 22 Fahrradboxen.
Jahren binden sollte. Die Interessenten erhielten alle vier bis
acht Wochen einen MYRICA-Newsletter mit Hintergrund­
Vermietungssituation
Die Nachfrage nach günstigen Genossenschaftswohnungen
blieb auch in 2013 anhaltend hoch, so dass neue Nutzungs­
verträge überwiegend noch während der Vertragslauf­
zeit des ausziehenden Mitglieds abgeschlossen wer­
den konnten. Die Verringerung der angemessenen
Wohnungsgröße bei Bezug einer belegungsgebun­
denen Wohnung führte allerdings in Mitte ent­
gegen dem allgemeinen Trend zu einem Rück­
gang der Nachfrage nach diesen Wohnungen,
da die Wohnansprüche der Interessenten über
die rechtlich vorgegebenen Zimmergrößen hin­
ausgehen und dann eher eine nicht belegungsge­
bundene Wohnung angemietet wird. Im Bereich
der belegungsgebundenen Wohnungen in Mitte
kam es deshalb teilweise zu Leerstandzeiten von zwei
bis sechs Wochen, bevor ein neuer Nutzungsvertrag
abgeschlossen werden konnte. Aufgrund eines bestehen­
den Kooperationsvertrages mit dem Bezirksamt Treptow-
6
Lagebericht
informationen zum Neubau und zur Genossenschaft. Durch
Umsätze/Nutzungsentgelte
den Newsletter erreichte die BEROLINA einen Dialog mit den
Interessenten und zahlreiche Fragen konnten transparent für
Die Umsätze aus der Bestandsbewirtschaftung im Geschäfts­
alle kommuniziert werden. Zweiter Baustein der Vermark­
jahr 2013 entwickelten sich wie folgt:
tungsstrategie war die Konzeption eines Online-Exposés.
Das im Gegensatz zu Druckerzeugnissen deutlich preisgüns­
tigere digitale Exposé bot zudem den Vorteil, dass es flexibel
angepasst werden konnte. Beide Kommunikationswerkzeu­
ge hatten den Anspruch und das Ziel, möglichst viele Fragen
der Interessenten im Vorfeld zu beantworten, um dadurch
den individuellen Beratungsbedarf in den persönlichen Ge­
sprächen zu reduzieren. Zu Beginn der Vermarktung Anfang
2013 in T E
2012 in T E
15.451
15.202
5.204
5.057
Gewerbe
286
277
Garagen /Stellplätze
156
154
14
13
Wohnraum
abgerechnete Betriebskosten
Sonstige Einheiten
April 2013 gab es bereits 450 Mietinteressenten. Die Reso­
nanz auf die Wohnungsangebote überstieg unsere Erwartun­
gen und es konnten mehr als 40 Nutzungsverträge allein mit
Die positiven Entwicklungen erfolgten planmäßig und
den vorgemerkten Interessenten abgeschlossen werden. Ab
wurden sowohl durch Neuvertragsabschlüsse als auch Er­
Juni 2013 wurde MYRICA über die BEROLINA-Homepage
höhungen des Nutzungsentgelts in bestehenden Vertrags­
und einschlägige Immobilienportale im Internet der breiten
verhältnissen erzielt. Weiterhin führten die Vollauswirkungen
­Öffentlichkeit angeboten. Auch hier gab es eine hohe Nach­
der Modernisierungsmaßnahmen des Vorjahres zu einer Er­
frage nach den Wohnungen. Bis zum Ende des Geschäftsjah­
höhung der Nutzungsentgelte.
res und damit knapp ein Jahr vor Bezugsfertigkeit konnten
für 91 Wohnungen Nutzungsverträge verbindlich abge­
Betriebskosten
schlossen werden. Während des gesamten Vermietungspro­
zesses machte sich bemerkbar, dass der Beratungsaufwand
Seit Jahren werden die Betriebskosten bei der BEROLINA auf
durch das umfangreiche Exposé und die Informationen des
mögliche Einsparungspotenziale untersucht. Wo es mög­
Newsletters deutlich geringer ausfiel als bei anderen Vermie­
lich und sinnvoll ist, werden Maßnahmen zur Kostenopti­
tungen. Im 4. Quartal des Geschäftsjahres begann zusätzlich
mierung durchgeführt. Zur Jahresmitte konnte für einige
die Vermietung der 83 Tiefgaragenstellplätze von MYRICA.
Liegenschaften, die über eine Gaszentralheizung verfügen,
ein neuer Erdgaslieferungsvertrag mit dem Berliner Gasver­
Wichtige Kennziffern
sorger ­GASAG abgeschlossen werden, der einerseits eine
leichte Preisreduzierung und andererseits eine Preisstabilität
Die angespannte Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt
über 42 Monate inkludierte. Im Berichtsjahr stiegen die Be­
spiegelte sich im Geschäftsjahr in einer sehr geringen Fluk­
triebskosten gegenüber dem Vorjahr um 220 T €. Ursache
tuation von 5,2 % wider. Mit nur 193 beendeten Verträgen
hierfür ist, wie auch in den Vorjahren, der im Rahmen der
wurden so wenige Nutzungsverträge gekündigt wie seit Jah­
durchgeführten energetischen Sanierungen vorgenommene
ren nicht mehr. Zum Bilanzstichtag gab es vier Leerstands­
Anschluss von Wohnungen an Hauszentralheizungen, für
wohnungen, wobei für alle bereits neue Nutzungsverträge
die somit erstmalig Heizkosten über die Betriebskosten zur
vorlagen. Die durchschnittliche Leerstandsdauer stieg leicht
Abrechnung kommen.
auf 29 Tage pro Wohnung an, Ursache hierfür sind die vor­
genannten thematisierten Belegungsbindungen.
Die Steigerungen bei den Betriebskosten für Hausreini­gung
Die Erlösschmälerungen aufgrund von Leerstand konnten
und Grünflächenpflege sind durch Tariferhöhungen und im
gesenkt werden und beliefen sich auf 35 T €. Durch die ge­
Bereich der Grünflächenpflege zusätzlich durch ausgeführte
ringe Größenordnung gibt es keine negativen Auswirkungen
Baumschnittmaßnahmen in entsprechender Größenordnung
auf die Leistungsbilanz der Genossenschaft. Die Erlösschmä­
begründet. Die Reduzierung der Kosten für Schornsteinfe­
lerungen aufgrund von Mietminderungen für Instandset­
gerarbeiten ist auf den weiteren modernisierungsbedingten
zungs- und Modernisierungsarbeiten sind leicht auf 18 T €
Rückbau der dezentralen Heizungsanlagen zurückzuführen.
angestiegen. Maßgeblichen Einfluss hierauf hatten die Aus­
Die eingegangenen 17 Widersprüche zu den Betriebs­
wirkungen des Neubauvorhabens MYRICA auf die angren­
kostenabrechnungen für das Jahr 2012 konnten in allen
zenden Bewohner.
­Fällen einvernehmlich geklärt werden.
BEROLINA Geschäftsbericht 2013
7
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Wohneigentumsverwaltung (WEG)
Die BEROLINA hat im Geschäftsjahr alle Wohnungseigen­
tümerversammlungen frist- und ordnungsgemäß durchge­
führt. Alle Verpflichtungen im Rahmen der Wohneigentums­
verwaltung sind termingerecht erfüllt worden. Für 20 der 631
verwalteten Wohnungen wurde die BEROLINA im Rahmen
der Wiederbestellung im Geschäftsjahr erneut als Verwalter
bestellt. Die Sondereigentumsverwaltung war gegenüber
dem Vorjahr leicht rückläufig und umfasste im Geschäftsjahr
durchschnittlich 35 Verträge. Unverändert war die Anzahl
von 631 verwalteten Wohn- und sieben Gewerbeeinheiten,
davon 153 Wohnungen und vier Gewerbeeinheiten, die sich
im Eigentum der BEROLINA befinden.
2.2. Investitionen/Finanzierung
Investitionen
Mit 13,1 Mio. waren die Investitionen in den vorhandenen
Wohnungsbestand sowie die Bestandserweiterung durch
Neubau auf sehr hohem Niveau. Trotz der hohen Investiti­
onen in das Projekt MYRICA (6,9 Mio. €) sind dennoch fast
50 % der Bauinvestitionen in den vorhandenen Wohnungs­
bestand geflossen. Auch für die Zukunft wird die Bestands­
pflege ihren hohen Stellenwert beibehalten.
Komplexsanierung/Modernisierung/
Instandsetzung
Nach mehr als 20 Jahren wird die Phase der Komplex­
sanierung abgeschlossen. In diesem Zeitraum wurden fast
200 Mio. € in den Wohnungsbestand investiert, wobei ein
wesentlicher Schwerpunkt in der energetischen Sanierung
durch Wärmedämmung der Fassaden, Dach- und Keller­
deckendämmung, moderne Isolierglasfenster sowie moderne
Heizungsstationen lag.
8
Entlüftung installiert werden. Im Rahmen der Erneuerung
Im Geschäftsjahr 2013 erfolgte für 94 Wohnungen der
der Sanitär­objekte und Fliesen in den Bädern wurde als woh­
erstmalige Anschluss an eine Hauszentralheizung, einschließ­
nungsbezogene Einzelmodernisierung die Installation eines
lich zentraler Warmwasserbereitung.
wandhängenden WCs angeboten. Alle Wohnungen wurden­
Im Bereich Dresdener Straße 87–94 (64 Wohnungen) wur­
mit Elektroherden mit Cerankochfeld ausgestattet. Bei 16
de der zweite Teil der energetischen Sanierung vorgenom­
Wohnungen wurde erstmalig ein Balkon angebaut; damit
men. Die Gebäudehülle (Fassade, Fenster, Dach) war bereits
verfügen alle Wohnungen in diesen Wohnhäusern über die­
in den Vorjahren energetisch optimiert worden. Im jetzigen
se ­Ausstattung. Für die vorbenannten Maßnahmen wurden­
zweiten Bauabschnitt wurden die wohnungsbezogenen
0,9 Mio. € aufgewandt.
Gas­etagenheizungen demontiert und alle Wohnungen an
Im Bereich Charlottenburger Straße 113–114 (30 Woh­
die moderne Hauszentralheizung mit Fernwärme aus Kraft-
nungen) wurden für 1,23 Mio. € Sanierungs- und Moder­
Wärme-Kopplung angeschlossen. Das nach der Sanierung
nisierungsmaßnahmen durchgeführt. Schwerpunkte waren
erreichte energetische Niveau entspricht Neubaustandard.
das Anbringen des Vollwärmeschutzes (Fassade, oberste
Durch den möglich gewordenen Rückbau der Hausgasanla­
Geschoss- und Kellerdecke), der dazu notwendige Abbruch
ge konnte in den Bädern eine motorische, bedarfsgesteuerte
und Neuaufbau der Balkone sowie der Einbau einer Haus­
Lagebericht
Treppenhaussanierung Michaelkirchstraße 4 –7,
Fried­lander Straße 132–146 und
Heidekampweg 79–85
In den Häusern Michaelkirchstraße 4–7, Friedlander Straße
132–146 sowie Heidekampweg 79–85 wurde das Programm
zur Neugestaltung der Treppenhäuser fortgesetzt. Der bis­
herige Fußbodenbelag wurde erneuert, die Wandflächen
überwiegend mit einem Putzbelag versehen und farblich
gestaltet. Die Treppenhausbeleuchtung sowie Teile der Elek­
troanlage wurden ebenfalls erneuert. Nach Abschluss der
Treppenhaussanierungen tragen diese zum zeitgemäßen und
attraktiven Erscheinungsbild der BEROLINA bei. Insgesamt
wurden dafür 0,9 Mio. € aufgewandt.
Herstellung barrierearmer Hauszugänge
Nach erfolgreicher Umsetzung der Pilotprojekte Annen­
straße 1 und 4 wurde in die Häuser Heinrich-Heine-Straße
9/11 und Schmidstraße 5/7 mit dem Einbau von jeweils ei­
ner Plattformliftanlage begonnen. Die Hauseingangstüren
wurden auf Automatikbetrieb umgerüstet. Die Maßnahmen
wurden im Februar 2014 abgeschlossen. Im Ergebnis der
Maßnahmen der letzten Jahre und in Vorausschau auf das
Jahr 2014 wird es möglich sein, insgesamt 520 Wohnungen
(14 % des Wohnungsbestandes ohne Neubau) barriere­arm
zu erreichen. Vor Beginn des Programms war dieses nur für
44 Wohnungen (1 %) gegeben.
Einzelmodernisierung
Neben den zentralen Bauprojekten setzt die BEROLINA jähr­
lich zahlreiche Einzelwünsche zur baulichen Anpassung der
Wohnungen um. Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten
für insgesamt 275 T € Einzelmodernisierungsmaßnahmen
vorgenommen werden. Schwerpunkte waren Sanierungen
von Bädern, Einbau neuer Wohnungseingangs- und Zimmer­
türen sowie die Verglasung von Balkonen.
zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung. In den
Bädern wurden die Sanitärobjekte ausgetauscht und Fliesen
Reparaturen/Neuvermietung
erneuert. Auf individuellen Wunsch wurde statt der bisheri­
gen Badewanne eine Dusche eingebaut. In den Treppenhäu­
Für Reparaturen und bauliche Maßnahmen in Vorbereitung
sern erfolgten der Austausch der Fenster, die Neugestaltung
der Neuvermietung wurden im Geschäftsjahr insgesamt­
der Wandflächen, die Instandsetzung und Aufarbeitung der
1,7 Mio. ­­€ aufgewandt. Die Aufwendungen konzentrierten
Fußböden sowie die Neugestaltung des Hauseingangsberei­
sich auf die Gewerke Elektro, Sanitär/Heizung, ­Maler und
ches unter Verbleib und Aufarbeitung der Haustüranlage.
Fußboden.
Wie auch in den vorbenannten Objekten konnte zum Ab­
schluss der Komplexmaßnahme die bisherige Hausgasan­
Einbau Wärmemengenzähler
lage demontiert werden. Alle Wohnungen sind mit moder­
nen Elektroherden ausgestattet worden. Im Außenbereich
Gemäß Heizkostenverordnung waren zum 31.12.2013
wurden baufällige Nebenanlagen abgerissen und damit die
Hauszentralheizungen mit zentraler Warmwasserversorgung
Voraussetzungen zur Neugestaltung des Wohnumfeldes im
mit Wärmemengenzählern für Warmwasser auszustatten.
Frühjahr 2014 geschaffen.
Die erforderlichen Maßnahmen wurden umgesetzt.
BEROLINA Geschäftsbericht 2013
9
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10
Neubauprojekt MYRICA
Wohnumfeld
Nach Vorlage der Baugenehmigung im Februar 2013 wurden
Zentrale Wohnumfeldmaßnahmen betrafen die Neugestal­
die Rohbauarbeiten begonnen. Die bis Ende März anhalten­
tung der Außenanlagen im Bereich Heinrich-Heine-Straße 13­
de Schlechtwetterperiode verzögerte die Rohbauarbeiten.
(130 T €) und die Erneuerung der Hauszuwegungen im Be­
Als Konsequenz daraus wurde seit Juni 2013 regelmäßig in
reich Friedlander Straße 132–146 (100 T €) sowie Sebastian­
zwei Schichten an sechs Tagen pro Woche gearbeitet. Zum
straße 30–39 (74 T €). Im Bereich Michaelkirchstraße 2–7/
Jahresende waren die Rohbauarbeiten für alle fünf Häuser
Michaelkirchplatz 11 wurde die Spielplatzfläche in Zusam­
sowie den zentralen Tiefgaragenbereich weitgehend abge­
menarbeit mit den Bewohnern neu gestaltet (40 T €). Zu­
schlossen. Zusätzlich konnten umfangreiche Fenster- und
sätzlich wurden aufgrund des starken Bewohnerinteresses
Dachabdichtungsarbeiten ausgeführt werden. Ebenso wurde
erstmalig Fahrradboxen gegen monatliche Nutzungsgebüh­
mit den ersten Arbeiten in den Ausbaugewerken Trockenbau,
ren aufgestellt. Das seit dem Jahr 2012 initiierte Projekt zur
Innenputz, Elektro, Heizung und Sanitär begonnen. Zweiter
Aufstellung von Rollatoren-Boxen wurde im Geschäftsjahr
wesentlicher Schwerpunkt waren die Ausschreibungen der
fortgesetzt; insgesamt konnten 61 Boxen zur Nutzung an die
einzelnen Ausbaugewerke. In die Ausschreibungsverfahren
Bewohner übergeben werden. Die Nachfrage ist anhaltend
wurden fast 200 Firmen einbezogen und über 70 Vergabe­
hoch. Das Konzept sieht vor, dass die Boxen bei Rückgabe
verhandlungen geführt. Im Geschäftsjahr 2013 wurden Bau­
durch die Bewohner an andere Standorte umgesetzt werden
leistungen in Höhe von 6,9 Mio. € erbracht, zusammen ­mit
können und somit ein rotierendes System geschaffen wird.
den ­Leistungen des Vorjahres 2012 sind insgesamt ­­8,9 Mio. €
Insgesamt wurden 479 T € für Wohnumfeldmaßnahmen
­­für das Neubauprojekt aufgewandt worden; das entspricht­
aufgewandt, zusammen mit den Jahren 2009–2012 waren
­­45 % ­­der geplanten Gesamtkosten.
dies insgesamt 1,9 Mio. €.
Lagebericht
Finanzierung
Energie und Umwelt
Zum Jahresende 2013 weist die BEROLINA Verbindlichkei­
ten ­gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 72,6 Mio. €
aus. Den Tilgungsleistungen in Höhe von 3,2 Mio. € stehen
Neuaufnahmen von Krediten in Höhe von 4,7 Mio. € (Pro­
jekt MYRICA, Programm 153 der Kreditanstalt für Wieder­
aufbau) gegenüber. Im Saldo erhöhten sich die Verbindlich­
keiten um 1,5 Mio. € zum Jahr 2012.
Für den jährlichen ­Kapitaldienst (Zins und Tilgung) hat die
BEROLINA 6,3 ­­Mio. € aufwenden müssen. Dies entspricht
einer Quote von 39 % der Nutzungsentgelte (ohne Betriebs­
kosten). Der durchschnittliche Unternehmenszins konnte
von 4,25 % auf 4,17 % im Jahr 2013 gesenkt werden.
Weiterhin wurden im Geschäftsjahr für 7,8 Mio. € neue Kre­
ditverträge abgeschlossen. Diese beinhalten 1,3 Mio. € an
KfW-Mitteln zur Kofinanzierung von energetischen Sanie­
rungen der Dresdener Straße 87–94 und Charlotten­burger
Straße 113–114 sowie 6,5 Mio. € zur Finanzierung des Pro­
jektes MYRICA. Die Auszahlung der Mittel erfolgt im Jahr
2014. Die BEROLINA ist weiterhin bei ihren Hauptgeschäfts­
banken mit der Note 1 bewertet.
Die im Jahr 2013 durchgeführten Bauleistungen in Höhe
von 13,1 Mio. € wurden zu 36 % aus Fremdmitteln und zu
64 % aus Eigenmitteln der BEROLINA finanziert.
2013 wurde in der Charlottenburger Straße ein weiteres
Wohnhaus der BEROLINA energetisch saniert. Damit erfolg­
te die energetische Sanierung in 99,8 % der Wohnungsbe­
stände der Genossenschaft, wodurch die BEROLINA eine
auch im Bundes- und Landesvergleich sehr gute Klimabilanz
generiert. Mit dem Neubau MYRICA realisiert die BEROLINA
zudem einen sehr energieeffizienten Wohnungsneubau. In
dem KfW 55-Haus wird der Energieverbrauch 45 % unter
den im Neubau gesetzlich vorgeschriebenen Werten liegen.
Neben den energetisch optimierten Wohngebäuden und
energieeffizienten Neubauten verfolgt die BEROLINA in ih­
ren Wohngebäuden die ökologischen Ziele weiterhin durch
den Bezug des Hausstroms aus regenerativen Energien.
Charakteristisch für die ökologische Qualität der BEROLINA­
ist zudem das weitläufige grüne Wohnumfeld, dem die
Genossenschaft eine besondere Bedeutung beimisst. Die
­BEROLINA aktualisierte 2013 ihr Baumkataster und zählte
ca. 1.000 Bäume, davon befinden sich allein 700 im Hein­
rich-Heine-Viertel. Die Pflege und sinnvolle Ergänzung sowie
der Ersatz von Bäumen, den die BEROLINA 2013 planmäßig
in fünfjährigem Zyklus wieder aufgenommen hat, ist nicht
nur ein Beitrag zur städtischen Attraktivität, sondern auch
zur Erhaltung des Stadtklimas. Ein ökologisches Pfund sind
ebenfalls die weitläufigen Grünflächen, die zur Genossen­
schaft gehören. Auch die Grünflächen leisten einen entschei­
dend ökologischen Beitrag. Im Gegensatz zu versiegelten
Flächen haben die Grünflächen noch ihre natürlichen öko­
logischen Funktionen, wie zum Beispiel die Aufnahme von
Regenwasser, die Bindung von CO2 als Speicher oder Filter.
Durch die geringere Wärmespeicherkapazität im Vergleich zu
versiegelten Flächen tragen sie an ihrem Mikrostandort zu
einem kühleren Klima bei. Die BEROLINA besitzt mehr als
12 Hektar Grünflächen mit zum Teil hoher Biodiversität. Ziel­
setzung ist, diese Flächen zu erhalten und zu pflegen, damit
sie weiterhin ihren stadtökologischen Beitrag leisten.
BEROLINA Geschäftsbericht 2013
11
ANZEIGEN
2.3. Genossenschaftliche Gemeinschaft
Mitglieder und Organe
Soziale Verantwortung
Im Geschäftsjahr wurde wie in den Vorjahren die transparen­
Die soziale Verantwortung der BEROLINA steht auf drei
te Kommunikation mit den Mitgliedern fortgeführt. Den Gre­
Säulen. Die erste Säule ist die Kappung der Nutzungsent­
mien und Vertretern der Genossenschaft wurde auf verschie­
gelterhöhungen bei zentralen Modernisierungen, mit der
denen Veranstaltungen über gegenwärtige und strategische
die BEROLINA ihren Anspruch fortsetzt, auch bei Moderni­
Themen Bericht erstattet. Im Rahmen der Grundsteinlegung
sierungen deutlich unter den gesetzlich realisierbaren Mög­
des Neubauprojektes MYRICA wurde das Vertreterforum
lichkeiten der Umlage zu bleiben. Auch Nutzungsentgelte
durchgeführt und detailliert über den aktuellen Stand des
werden grundsätzlich unterhalb des gesetzlichen Rahmens
Bauvorhabens und die nächsten Schritte infor­
miert. Im Vorfeld der ordentlichen Ver­
treterversammlung wurden Vertreter
angepasst. Mitgliedern und Neumietern der
­BEROLINA stehen dadurch auch bei einer
Erhöhung des Wohnkomforts Woh­
in vier kleineren Gesprächsrunden
nungen zu sozial verträglichen Ent­
zum Dialog eingeladen, um sich
gelten zur Verfügung.
mit Vorstand und Aufsichtsrat
Die zweite Säule sozialer Ver­
intensiv zu Themen der Genos­
antwortung ist die aktive Ent­
senschaft sowie zum Jahres­
wicklung nachbarschaftlichen
abschluss 2012 und zur Lang­
Zusammenlebens durch zahl­
fristplanung
auszutauschen.
reiche Angebote. In diesem
In der ordentlichen Vertreter­
Zusammenhang hat sich der
versammlung wurden alle sat­
Veranstaltungsraum zu einem
zungsmäßigen Beschlüsse ge­
Zentrum ehrenamtlichen Enga­
fasst und zwei Mitglieder mit der
gements entwickelt, das sich von
Ehrennadel der BEROLINA geehrt.
Der „Tag des Vertreters“ führte im Jahr
2013 zum Besucherbergwerk „F60“. Die
ehemalige Abraumförderbrücke „F60“ erzählt
diesem Ausgangspunkt in Form von
Hilfe- und Unterstützungsleistungen
auch in die Quartiere erstreckt. Davon
­profitieren insbesondere ältere Mitglieder. Um
von Geschichte und Gegenwart des Braunkohlebergbaus in
Mitglieder stärker in die Entwicklung von Angeboten und
der Lausitz.
Maßnahmen einzubeziehen, tagte 2013 die AG ­„Soziales“
Vor Ort traf sich der Vorstand zur jährlichen Begehung der
und lieferte wichtige Anregungen aus Mitgliederper­spektive.
Wohngebiete mit sechs Gruppen aus Vertretern und Haus­
Zur aktiven Unterstützung in Problem- und Notlagen ste­
betreuern, deren Hinweise aufgenommen und bewertet
hen als unsere sozialen Partner mit einer kostenlosen Bera­
bzw. beauftragt wurden.
tung zum Wohnen im Alter sowie Sonderkonditionen beim
Aufsichtsrat und Vorstand tagten in sieben ordentlichen
­Hausnotruf und bei privaten Pflegeleistungen die AHK-
Sitzungen. Die Ausschüsse „Finanzen, Kredit und Liquidität“
Pflegeteam GmbH und das „team wohnbalance“ in der
und „Bau und bauliches Umfeld“, die vom Aufsichtsrat be­
Sozialberatung zum Beispiel bei Mietrückständen für un­
rufen wurden, tagten insgesamt jeweils fünfmal und berieten
sere Mitglieder zur Verfügung. Erstmals wurden 2013 auch
die Planungen, die Geschäfts- und Jahresergebnisse sowie
Mitgliederberatungen an den Standorten Adlershof und
die Baumaßnahmen.
­Lichtenberg angeboten.
Als Wohnungsbaugenossenschaft sind wir zudem auf die
stabile Entwicklung der Wohnquartiere angewiesen und un­
terstützen deshalb verschiedene Quartiersakteure aus Kul­
tur, Sport und Gesellschaft mit Sach- und Geldspenden. Das
Kiez­engagement ist die dritte Säule sozialer Verantwortung.
12
Lagebericht
Öffentlichkeitsarbeit
Weitere Geschäftsanteile
Die transparente Information der Mitglieder, Interessenten
Im Geschäftsjahr wurden 3.287 weitere freiwillige Ge­
und der Öffentlichkeit gehörte auch 2013 zu den Zielen der
schäftsanteile neu gezeichnet. Dem Geschäftsguthaben
BEROLINA. Dafür kommunizierte die BEROLINA über Print-
2013 sind damit anteilig 624 T € zugeflossen. Die Mög­
und Onlinekanäle, präsentierte sich bei Veranstaltungen und
lichkeit, das zusätzliche Geschäftsguthaben zur Minderung
unterstützte verschiedene Akteure aus dem sozialen Bereich,
des monatlichen Nutzungsentgelts zu verwenden, nutzten
Kultur und Sport an den BEROLINA-Standorten.
im Geschäftsjahr 17 Mitglieder. Aus dem Bilanzgewinn 2012
Das bedeutendste unternehmensbezogene Informations­
medium für die rund 4.000 BEROLINA-Haushalte ist das
wurde eine Dividende in Höhe von 3 % auf die wei­teren
freiwilligen Geschäftsguthaben ausgeschüttet.
Mitgliederjournal. Um das Unternehmen in einem zeitge­
Die gewonnene zusätzliche Liquidität setzt die Genos­
mäßen Format zu präsentieren, das alle Generationen und
senschaft im Interesse der Mitglieder für zusätzliche Investi­
Mitglieder an allen BEROLINA-Standorten gleichermaßen
tionen zum Beispiel für Einzelmodernisierungsmaßnahmen,
anspricht, wurden sowohl das Konzept als auch das Layout
Neubau und Sondertilgung ein.
des Journals überarbeitet. Das Journal erschien 2013 viermal.
2013 wurde zudem der Bericht über das Geschäftsjahr ­2012
veröffentlicht. Als Printmedium gab die BEROLINA weiterhin
einen Informationsflyer zum Neubau MYRICA heraus. Die
Printmedien werden der Öffentlichkeit auch auf der Unter­
nehmenspräsenz im Internet zur Verfügung gestellt.
Digital ist die BEROLINA für Ihre Mitglieder und die
Öffent­lichkeit über die Unternehmenswebsite präsent. Im
Jahr 2013 wurde die Internetseite mehr als 166.000-­mal
aufgerufen. Mit rund 600 Neubau-Interessierten ­trat
die BEROLINA über einen Newsletter in den Dialog,
der alle vier bis acht Wochen erschien. Auch das
Online-Exposé für das Neubauvorhaben erschien
digital.­­
Die BEROLINA war weiterhin durch Inter­
views des Vorstandes in Berliner Tageszeitun­
gen sowie mittels Fachartikeln in der woh­
nungswirtschaftlichen Presse präsent. In der
Öffentlichkeit stand die BEROLINA zudem mit
der Auszeichnung des GenerationenGartens.
Im Rahmen eines Wettbewerbs für ein soziales
und grünes Berlin, ausgerufen unter anderem
von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt, wurde das Projekt der BEROLINA
mit dem ersten Platz prämiert. Die Genossenschaft
ist weiterhin Mitglied der Marketinginitiative „Woh­
nungsbaugenossenschaften Berlin“ und unterstützte 2013
durch Spenden neben anderen die Nachwuchsvolleyballer
des Sportvereins TSC Berlin e. V., Kinder- und Jugendeinrich­
tungen im Heinrich-Heine-Viertel und die Volkssolidarität.
BEROLINA Geschäftsbericht 2013
13
2.4. Personal
Die Prüfung des Jahresabschlusses durch den Prüfungs­
verband wurde unter Beachtung der vom Institut der Wirt­
Neben den beiden Vorstandsmitgliedern waren zum Jahres­
schaftsprüfer (IdW) festgelegten Grundsätze ordnungs­
abschluss 33 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigt.
gemäßer Abschlussprüfungen durchgeführt. Im Rahmen des
Die BEROLINA beschäftigt eine Studentin, welche ihr duales
zusammengefassten Prüfungsergebnisses wurde festgestellt,
Studium im Sommer 2014 abschließen wird.
dass der Jahresabschluss zum 31.12.2012 ordnungsgemäß
Die Genossenschaft ist Mitglied im Arbeitgeberverband
aus der Buchführung entwickelt wurde und ein den tatsäch­
der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V. und damit tarif­
lichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
gebunden. Die Tarife für die angestellten Mitarbeiterinnen
Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt. Die
und Mitarbeiter entwickelten sich im Geschäftsjahr 2013 um
Buchführung der Genossenschaft entspricht den gesetzlichen
3,3 %.­ Schwerpunkt der Personalentwicklung war und ist
Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buch­
die stetige Qualifizierung der Mitarbeiter durch ein struktu­
führung. Die in der Genossenschaft geführte Mitgliederliste
riertes Kompetenzmanagement. In allen Geschäftsbereichen
enthält die erforderlichen Angaben gemäß § 30 GenG. Im
­(Bewirtschaftung, Finanzen, Technik) sind permanent neue
Prüfungsbericht wurde festgestellt, dass die Vermögens- und
Anforderungen zu verzeichnen, auf welche sich die Mitarbei­
Finanzlage der Genossenschaft geordnet und die Zahlungs­
ter durch individuelle Qualifizierungen einstellen.
verpflichtungen nachhaltig gesichert sind. Der Lagebericht
Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbei­
tern für die in 2013 geleistete engagierte Arbeit.
des Vorstandes entspricht den gesetzlichen Anforderun­
gen und stellt die Situation der Genossenschaft zutreffend
dar. Abschließend wurde im Prüfungsbericht festgestellt,
2.5. Sonstiges
dass Vorstand und Aufsichtsrat der Genossenschaft ihren
gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ord­
Ein Teil der vorhandenen Gästewohnungen der BEROLINA
nungsgemäß nachgekommen sind. Das zusammengefasste
wurden im 1. und 2. Quartal des Jahres umgebaut und neu
­Prüfungsergebnis wurde auf der Website der Genossenschaft
eingerichtet, um auch weiterhin für die Mitglieder einen
veröffentlicht.
nachgefragten zeitgemäßen Service bieten zu können.
Die Umstellung des Zahlungsverkehrs der BEROLINA­
auf SEPA wurde im Jahr 2013 vorbereitet und zum
01.10.2013 durchgeführt. Aufgrund der Komplexität
arbeitete eine Projektgruppe in Begleitung des Soft­
warehauses Aareon Wodis GmbH. Neben der da­
tentechnischen Realisierung zur Umrechnung der
Kontonummern und Bankleitzahlen in IBAN und
BIC waren die Verwaltungsabläufe den gesetz­
lich vorgeschriebenen Formalitäten anzupassen.
Bestehende Einzugsermächtigungen wurden in
SEPA-Lastschriftmandate überführt, die Umstel­
lung erfolgte reibungslos. Parallel dazu erfolgte
die Information der Mitglieder im BEROLINA-­
Journal und mittels eines persönlichen Anschreibens.
2.6. Gesetzliche Prüfung
Die Genossenschaft ist dem gesetzlichen Prüfungsverband
„Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunterneh­
men ­e. V.“ angeschlossen und wurde gemäß § 53 Abs. 1 und
2 GenG der gesetzlichen Pflichtprüfung im Zeitraum vom
2.7. Bericht über Ereignisse nach Geschäfts­
jahresabschluss/Bauen
­26. August bis 13. September 2013 unterzogen. Gegenstand
14
der Prüfung waren die Feststellung der wirtschaftlichen Ver­
Der Bericht umfasst den Zeitraum Januar bis März 2014.
hältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung
Für im Geschäftsjahr 2013 unterlassene Aufwendungen
der Genossenschaft, die Prüfung der Vermögenslage der Ge­
der Instandhaltung wurden Rückstellungen in Höhe von­
nossenschaft und die Führung der Mitgliederliste. ­
582 T € ­­gebildet. Die damit verbunden Leistungen betrafen­
Lagebericht
Für das Jahr 2014 wird erwartet, dass es weiterhin nur
fluktuationsbedingten Leerstand von wenigen Wo­
chen gibt. Die WBS-Pflicht für den Teil des Bestan­
des mit belegungsgebundenen Wohnungen wird
die Neuvermietung beeinflussen, aber keine
erheb­lichen Auswirkungen zeigen.
Im März 2014 hat der Berliner Senat die
Verord­nung über die Zweckentfremdung von
Wohnraum beschlossen. In Verbindung mit
dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz vom
29. November 2013 ist nunmehr die zweck­
fremde Nutzung von Wohnraum ab ­1. Mai ­2014
zu weiten Teilen untersagt oder unterliegt einem
Genehmigungszwang. Die BEROLINA ist mit zwei
Gästewohnungen und einem Service Außenbüro da­
von betroffen. Hierfür ist beabsichtigt, einen Antrag
auf Zweckentfremdung zu stellen. Sollte die Genehmi­
gung unter der Auflage einer Ausgleichszahlung erteilt
werden, müssen die wirtschaftlichen Auswirkungen, insbe­
sondere für die Gästewohnungen, geprüft werden.
die Häuser Annenstraße 1 (Instandsetzung Treppenhaus),
­Michaelkirchstraße 2–7 (Fertigstellung Hauseingangsberei­
2.8. Risikobericht
che), Heinrich-Heine-Straße 2–16, 9/11 und Annenstraße
3–4 (Erneuerung Hauslichtverteilung/Kellerbeleuchtung),
Das Risikomanagement der Genossenschaft umfasst die
verschiedene Maßnahmen im Bereich Haustechnik (Aufzü­
besondere Überwachung der Bereiche Vermietung, Liquidi­
ge, Heizungsstationen), Maßnahmen zur Verbesserung des
tät und Kostenkontrolle. Dazu wird in Verantwortung des
Brandschutzes (Einbau Rauchschutztüren in diversen Objek­
Vorstandes ein monatliches Berichtswesen geführt (Vermie­
ten) sowie die Fertigstellung von Einzelmodernisierungsmaß­
tungs- und Liquiditätskennzahlen, Budgetkontrolle), ­welches
nahmen in den Wohnungen. Alle Maßnahmen wurden bis
quartalsweise in das Berichtswesen des Aufsichtsrates inte­
zum 31. März 2014 abgeschlossen und abgerechnet.
griert ist. Für den Zahlungsverkehr sowie weitere Bereiche
Die im 1. Quartal 2014 geplanten Bauleistungen für das
(z. B. Vertragsabschlüsse) wird das Vier-Augen-Prinzip durch­
Projekt MYRICA konnten vollständig umgesetzt werden.
gesetzt. Im Bereich der EDV sind die Zugriffsrechte ­nach
Die Bezugsfertigkeiten für die einzelnen Häuser wurden auf
­mitarbeiterbezogenen Verantwortlichkeiten strukturiert.­
­Oktober bis Dezember 2014 terminiert.
Die Planungen werden nach dem Prinzip der kaufmän­
In gemeinsamer Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand
nischen Vorsicht erstellt. Die Genossenschaft verfügt über
wurde der Bauplan 2014 im März beschlossen. Insgesamt sol­
eine Langfristplanung bis zum Jahr 2020 (Stand: Oktober
len 17 Mio. € in den Wohnungsbestand der Genossenschaft
2012), aus der die Jahresplanungen in Verbindung mit den
investiert werden (davon 10,6 Mio. € Projekt MYRICA).­
Vorjahresergebnissen erstellt werden. Mögliche Risiken zum
Die im 1. Quartal geplanten Baumaßnahmen, so der Einbau
Beispiel für die Vermietung und aus Zinsänderungen werden
der Hauszentralheizung in der Neuen Jakobstraße 26–29,
durch den Vorstand regelmäßig bewertet und fließen in die
haben termingerecht begonnen, die Planungen für die wei­
Planungen ein.
teren Projekte wurden veranlasst.
Für die im ersten Halbjahr anstehenden Kreditauszahlun­
gen in Höhe von 1,3 Mio. € sind die erforderlichen Voraus­
setzungen geschaffen. Die Auszahlungen erfolgen zum April
und Mai 2014.
Die Vermietungssituation zeigt sich auch im 1. Quartal
2014 positiv, der Leerstand liegt unter dem des Vorjah­
reszeitraumes und die Nachfrage ist anhaltend hoch. Zum
Quartals­ende bestand für vier Wohnungen (davon eine
Wohnung mit Belegungsbindung) kein Anschlussvertrag.
BEROLINA Geschäftsbericht 2013
15
3. Ertragslage
Das Jahresergebnis 2013 weist einen Überschuss in Höhe
543 T €. Das Zins- und Beteiligungsergebnis erhöhte sich
von 1,33 Mio. € aus. Dieser setzt sich aus einem positiven
im Vorjahresvergleich um 24,7 T €. Die Umsatzerlöse aus
Geschäftsergebnis in Höhe von 1,14 Mio. € sowie einem
Hausbewirtschaftung haben sich positiv entwickelt und sind
Zins- und Beteiligungsergebnis in Höhe von 194 T € zusam­
zum Vorjahr um 410 T € gestiegen. Weiterhin bleiben diese
men. Im Vergleich zum Vorjahr stieg das Jahresergebnis um
Umsätze die wichtigste Ertragsquelle der Genossenschaft.
4. Finanzlage
Die liquiden Mittel der Genossenschaft haben sich zum
nossenschaft jederzeit nachkommen. Aus der laufenden
31.12.2013 gegenüber dem Vorjahr leicht verringert und be­
Geschäftstätigkeit kann ein positiver Cash flow in Höhe von
trugen 7,0 Mio. € (Vorjahr 7,8 Mio. €). Davon waren zum
5,1 Mio. € ausgewiesen werden.
Bilanzstichtag 3,2 Mio. € höher verzinslich angelegt.
Das Tilgungspotential aus der laufenden Geschäftstätig­
Wesentliche Teile der liquiden Mittel sind für laufende In­
keit beträgt 5,5 Mio. € und ist ausreichend, um die langfris­
vestitionen in die Bestandsentwicklung der Genossenschaft
tigen Verbindlichkeiten in Höhe von 3,2 Mio. € planmäßig
vorgesehen. Den Zahlungsverpflichtungen konnte die Ge­
zu tilgen.
5. Vermögenslage und Kapitalstruktur
Das Bilanzvolumen der Genossenschaft betrug zum Stich­
fristigen Vermögenswerten noch 5,1 Mio. € im mittel- und
tag 31.12.2013 159,6 Mio. € und erhöhte sich zum Vorjahr
kurzfristigen Bereich. Das Eigenkapital erhöhte sich absolut
um 2,99 T €. Der Vermögensaufbau war zum Bilanzstichtag
um 1,9 Mio. € auf 84,3 Mio. €. Das Fremdkapital erhöhte
hinsichtlich der Fristigkeit der Vermögens- und Schuldanteile
sich gleichzeitig um 1,5 Mio. € auf 72,6 Mio. €. Gemes­
vollständig ausgeglichen. Die der Genossenschaft langfristig
sen am Bilanzvolumen beträgt der Anteil des Eigenkapitals
zur Verfügung stehenden Mittel finanzieren neben den lang­
52,8 % (­ Vorjahr 52,6 %).
6. Gewinn­verwendung
Nach Einstellung von 1.271 T € in die Rücklagen weist der
lung vor, davon auf weitere (freiwillige) Geschäftsanteile eine
Jahresabschluss einen Bilanzgewinn in Höhe von 70 T € aus.
Dividende in Höhe von 3 % auszuschütten.
Aufsichtsrat und Vorstand schlagen der Vertreterversamm­
Entwicklung Eigen­kapital (in T €)
80.000
78.448,3
77.704,9
76.771,3
52,1 %
79.823,1
51,5 %
81.167,3
51,7 %
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
nominal
16
51,0 %
82.444,7
50.000
51,6 %
84.358,5
60.000
52,6 %
52,8 %
70.000
Quote, Eigen­kapital gemessen am Bilanzvolumen (in %)
Jahr
Lagebericht
7. C
hancen und Risiken der künftigen Entwicklung
Der Vorstand hält seine Bewertung der Vorjahre zur weite­
wende ermöglichen es kaum, strategische Entscheidungen
ren positiven Entwicklung der Genossenschaft aufrecht. Für
zur Energieversorgung der BEROLINA zu treffen.
die nächsten Jahre wird von einer wirtschaftlich stabilen Ent­
Im politischen Raum werden, ausgehend von den Ergeb­
wicklung, bei Ausweis von positiven Jahresergebnissen, aus­
nissen der Bundestagswahlen 2013, verschiedene Maß­
gegangen. Diese werden voraussichtlich betragen:
nahmen zur Begrenzung der Mietentwicklungen in den
Ballungsräumen (u. a. Berlin) vorbereitet. Es wird davon
T in €
aus­ge­gangen, dass im Jahr 2014 mehrere diesbezügliche
Gesetzgebungsverfahren (z. B. Mietpreisbremse) eingeleitet
2.400
und zum Abschluss gebracht werden. Ob und in welchem
Umfang sich daraus Konsequenzen für die BEROLINA kurz-,
2014
2015
1.601
mittel- oder langfristig ergeben, wird parallel zu den Gesetz­
gebungsverfahren geprüft. Durch die bisher praktizierten,
vorsichtigen kaufmännischen Annahmen zur wirtschaft­
lichen Entwicklung wird derzeit davon ausgegangen, dass
345
300
604
600
1.809
1.636
1.200
2016
2017
2018
Jahr
mögliche Änderungen im Mietrecht keine oder nur geringe
Auswirkungen auf die BEROLINA haben werden.
Die verschiedenen Wohnungsstandorte der Genossen­
Eine der Hauptaufgaben der Genossenschaft bleibt auch
schaft haben sich in ihren Qualitäten gefestigt bzw. weiter
in Zukunft die Instandhaltung und Instandsetzung des vor­
verbessert. Der sehr hohen Nachfrage nach Wohnraum in
handenen Wohnungsbestandes. Schwerpunkte werden die
der Innenstadt und deren angrenzenden Bereichen kann
Gebäude (Fassaden, Dächer) sowie die haustechnischen
die Genossenschaft trotz des Bestandes von mehr als 3.100
Komponenten (Heizung, Lüftung, Aufzüge) sein. Die dafür
Wohnungen nicht ausreichend nachkommen. Auch die
erforderlichen finanziellen und personellen Kapazitäten wer­
Standorte im Bezirk Treptow-Köpenick partizipieren an den
den in ausreichendem Umfang zur Verfügung gestellt.
positiven Entwicklungen im Bereich Adlershof durch den
Begründet in den hohen Investitionen der vergangenen
­Wissenschafts- und Technologiepark sowie in Oberschöne­
zwei Jahrzehnte ergibt sich für den Wohnungsbestand kein
weide durch die Hochschule für Technik und Wirtschaft –
Sanierungsstau.
Campus Wilhelminenhof. Verbunden mit der Fokussierung
Nach Abschluss des Projektes MYRICA werden konzepti­
auf die Mitgliederförderung kann die BEROLINA sich am
onelle Überlegungen zur Bestandserweiterung (Neubau/Zu­
Berliner Wohnungsmarkt sehr gut positionieren. Die Anfor­
kauf) zu erarbeiten sein. Wegen der starken Kaufpreisanstie­
derungen aus der Altersstruktur der Bewohner ­bleibt mit­
ge im Bereich von Grundstücken und Mietshäusern werden
telfristig ein wichtiges Handlungsfeld für die ­BEROLINA.
mittelfristig vorrangig die eigenen Grundstückreserven für
Neben der Anpassung von Wohnraum sowie weiteren Maß­
Neubauprojekte Priorität haben. Weiter verschärfte Anforde­
nahmen zur Barrierereduzierung steht der Ausbau von Be­
rungen an den energetischen Baustandard aus der Energie­
ratungsangeboten, unterstützt durch Kooperationspartner,
einsparverordnung 2014 und erhebliche Baukostensteige­
im Mittelpunkt. Gleichzeitig setzen die vorhandenen Woh­
rungen setzen der Wirtschaftlichkeit von Neubauprojekten
nungsbautypen (PII, Q3A, WBS70) bauliche Grenzen zur
enge Grenzen. Unter Beachtung des genossenschaftlichen
­altersgerechten Entwicklung der Wohnungsbestände.
Förderauftrages sowie der Sicherung der sehr guten wirt­
Den steigenden Energiepreisen konnte die BEROLINA in
schaftlichen Basis der BEROLINA werden die Entwicklungen
der Vergangenheit durch umfangreiche Maßnahmen der
der Nutzungsentgelte regelmäßig unterhalb der allgemeinen
energetischen Sanierung begegnen. Diese Maßnahmen sind
Mietpreisentwicklung bleiben.
weitgehend umgesetzt. Für die Zukunft wird es darauf an­
Basierend auf den Erfahrungen im Geschäftsjahr 2013 zur
kommen, die vorhandenen haustechnischen Systeme (Hei­
Finanzierung des Projektes MYRICA, den Ratings durch die
zungsanlagen, Lüftungen, Aufzüge) zu optimieren und durch
Hauptgeschäftsbanken sowie regelmäßigen Bankengesprä­
energiesparende Komponenten zu ergänzen. Gleichzeitig
chen werden für die in den Jahren 2015/16 anstehenden
wird die technische Entwicklung im Bereich der Haus- und
Umfinanzierungen (19,5 Mio. €) keine Hemmnisse gesehen.
Regelungstechnik stetig zu verfolgen sein, um neue Hand­
Zusammenfassend geht der Vorstand zur Entwicklung der
lungsoptionen erkennen und deren Einsatzmöglichkeiten
BEROLINA in den nächsten Jahren von einer anhaltend posi­
prüfen zu können. Die unklaren Entwicklungen zur Energie­
tiven Entwicklung aus.
BEROLINA Geschäftsbericht 2013
17
BILANZ
Jahresabschluss
für das Geschäftsjahr 2013
1. Bilanz zum 31. Dezember 2013
Aktiva
Geschäftsjahr
in �
in �
Vorjahr
in �
Anlagevermögen
19.164,00
Immaterielle Vermögensgegenstände
30.605,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
140.894.265,18
144.761.767,82
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Geschäfts- und anderen Bauten
379.482,50
384.933,50
Grundstücke ohne Bauten
170.124,00
912.713,38
andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattungen
269.145,94
262.243,96
10.253.919,83
1.930.456,34
30.962,60
0,00
Anlagen im Bau
geleistete Anzahlungen
151.997.900,05
Finanzanlagen
Beteiligungen
Anlagevermögen insgesamt
17.077,15
17.077,15
152.034.141,20
148.299.797,15
5.237.724,55
5.017.632,03
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
unfertige Leistungen
Forderungen und sonstige Vermögens­gegenstände
Forderungen aus Vermietung
sonstige Vermögensgegenstände
37.313,53
504.036,63
24.968,42
541.350,16
514.114,07
7.036.866,55
7.769.938,14
38.273,00
52.238,00
164.888.355,46
161.678.687,81
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten
Bilanzsumme
18
jahresabschluss 2012
Passiva
Geschäftsjahr
in �
in �
Vorjahr
in �
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder
der verbleibenden Mitglieder
aus gekündigten Geschäftsanteilen
185.730,00
234.975,54
8.062.158,18
7.422.554,41
52.451,43
8.300.339,61
Rückständige fällige Einzahlungen auf
Geschäftsanteile 205,00 �
34.747,25
(1.230,00)
Ergebnisrücklagen
Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG
Gesetzliche Rücklage
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 133.539,55 �
Bauerneuerungsrücklage
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 1.138.321,16 �
69.628.193,35
69.628.193,35
679.867,40
546.327,85
5.979.478,30
4.841.157,14
Bilanzgewinn
Gewinnvortrag
Jahresüberschuss
Einstellung in Ergebnisrücklagen
Eigenkapital insgesamt
6.465,18
9.141,55
1.335.395,53
791.820,67
–1.271.860,71
70.000,00
–750.962,22
84.657.878,66
82.757.955,54
959.355,10
637.923,69
72.596.094,69
71.108.754,99
5.664.060,93
5.647.045,55
Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
erhaltene Anzahlungen
69.211,01
65.980,41
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
761.359,95
1.291.956,89
sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: 19.899,25 �
180.395,12
169.070,74
(22.399,85)
164.888.355,46
161.678.687,81
Bilanzsumme
BEROLINA Geschäftsbericht 2013
19
Gewinn- und verlustrechnung
Jahresabschluss
für das Geschäftsjahr 2013
2. G
ewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01.01.2013 bis 31.12.2013
Geschäftsjahr
in �
Vorjahr
in �
in �
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen
21.098.871,30
20.688.742,29
126.616,20
127.283,01
66.939,07
21.292.426,57
53.809,73
Erhöhung des Bestandes aus unfertigen Leistungen
220.092,52
113.879,15
sonstige betriebliche Erträge
190.105,01
344.017,45
–9.988.625,30
–10.040.149,60
–34.335,11
–9.209,44
11.679.663,69
11.278.372,59
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
Rohergebnis
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
und Unterstützung (davon für Altersversorgung 40.697,62 �)
–348.908,48
(40.697,62)
–4.183.961,70
–4.157.896,75
–522.319,32
–586.106,35
0,00
0,00
sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
193.995,23
169.290,53
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
–3.027.935,24
–3.124.250,71
2.097.840,14
1.527.756,56
sonstige betriebliche Aufwendungen
Erträge aus Beteiligungen
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Steuern vom Einkommen und Ertrag
–340.983,39
–1.702.744,27
–2.041.602,52
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
–22.665,00
sonstige Steuern
–739.779,61
–735.935,89
Jahresüberschuss
1.335.395,53
791.820,67
6.465,18
9.141,55
–1.271.860,71
–750.962,22
Gewinnvortrag
Einstellung in Ergebnisrücklagen
20
–1.700.619,13
Anhang
Anhang zum
­Jahresabschluss
2013
A Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Ver­
­Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25. Mai 2009.
lustrechnung erfolgte entsprechend der Verordnung über
Der Bilanzzeitraum umfasst den Zeitraum 1. Januar 2013 bis
Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von
31. Dezember 2013.
B Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlust­
Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert. Eine Solaranlage
rechnung werden folgende Bilanzierungs- und Bewertungs­
und die Außenanlagen werden mit 10 % abgeschrieben. Die
methoden angewandt: Immaterielle Vermögensgegenstände
Beteiligung an der wotum GmbH ist zu Anschaffungskosten
wurden zu Anschaffungskosten bewertet und planmäßig
bilanziert. Für die im Laufe des Geschäftsjahres neu ange­
über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von drei Jah­
schafften Vermögensgegenstände wurde die Nutzungsdauer
ren linear abgeschrieben.
laut AfA-Tabelle festgelegt. Geringwertige Wirtschaftsgüter
Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw.
wurden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben. Forde­
Herstellungskosten angesetzt, vermindert um die planmäßi­
rungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zum
ge lineare Abschreibung entsprechend der voraussichtlichen
Nennwert ausgewiesen. Nicht mehr werthaltige Forderun­
Nutzungsdauer. Bei der Aktivierung von Komplexmaßnah­
gen wurden in Höhe von 25.585,50 € ausgebucht.
men sind keine anteiligen Verwaltungskosten angesetzt.
BEROLINA Geschäftsbericht 2013
21
C Erläuterung zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
Kredite in Höhe von 3.262.660,30 €. Nach Verrechnung von
Die Entwicklung des Anlagevermögens wird im Anlage­
9.447,26 € Tilgungssubventionen der IBB wurden für tat­
spiegel (Anlage 1) aufgezeigt. Forderungen und sonstige
sächliche Tilgungsaufwendungen 3.253.213,04 € geleistet.
Vermögensgegenstände und deren Restlaufzeit sind in An­
Die erhaltenen Anzahlungen in Höhe von 5.664.060,93 €
lage 2 ­dargestellt. In der Position „sonstige Vermögensge­
enthalten Vorauszahlungen für die noch nicht abgerech­neten
genstände“ sind insgesamt 504.036,63 € ausgewiesen. Den
Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 1.909.916,88 €
wesentlichen Anteil davon bilden die im Folgejahr abzurech­
und Vorauszahlungen für noch nicht abgerechnete andere
nenden Hausgeldvorauszahlungen sowie Instandhaltungs­
Betriebskosten in Höhe von 3.754.144,05 €. Verbindlich­
rücklagen mit 316.338,43 €, die Endabrechnungen 2013 der
keiten aus Vermietung bestehen in Höhe von 69.211,01 €,
Wasser- und Energieversorger mit 78.497,35 € sowie die zu
davon betreffen 25.893,75 € im Voraus erhaltene Mieten
erstattende Kapitalertragssteuer und der Solidaritätszuschlag
und 23.652,42 € voraus- bzw. nicht zurückgezahlte Be­
mit 78.230,19 €.
triebskosten. Enthalten sind u. a. weiterhin Mietkautionen in
Höhe 11.531,62 €. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen
Die Position „unfertige Leistungen“ betrifft noch nicht ab­
und Leistungen beinhalten u. a. mit 544.052,77 € Verbind­
gerechnete Betriebskosten für das Jahr 2013. Die ausgewie­
lichkeiten aus laufenden Rechnungen für Instandhaltungs-,
senen Vermögensgegenstände enthalten keine Beträge grö­
Instandsetzungs- und Versorgungsleistungen der Hausbe­
ßeren Umfangs, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich
wirtschaftung, des sächlichen Verwaltungsaufwandes sowie
entstehen. Die Sonderrücklage ist mit 69.628.193,35 €
­Gewährleistungseinbehalte in Höhe von 166.268,02 € und
­unverändert ausgewiesen. Auf die Entwicklung der Ergebnis­
abgerechnete Neubaukosten in Höhe von 38.927,07 €.­
rücklagen wird im Rücklagenspiegel (Anlage 4) hingewiesen.
In der Position „sonstige Verbindlichkeiten“ in Höhe von
Die „sonstigen Rückstellungen“ beinhalten unter anderem
180.395,12 € sind Steuerverbindlichkeiten in Höhe von
eine Rückstellung von 582.200,00 € für unterlassene Auf­
19.899,25 € enthalten. Es bestanden zum Bilanzstichtag
wendungen der Instandhaltung, die im folgenden Geschäfts­
­keine weiteren finanziellen Verpflichtungen, die für die Be­
jahr innerhalb der ersten drei Monate nachgeholt werden
urteilung der Finanzlage von Bedeutung sind.
und für die Hausbewirtschaftung in Höhe von 100.356,00 €.
Bei der Bemessung von Rückstellungen mit einer Restlaufzeit
II. Gewinn- und Verlustrechnung
von mehr als einem Jahr werden künftige Preis- und Kos­
tensteigerungen berücksichtigt und eine Abzinsung auf den
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind keine
Bilanzstichtag vorgenommen. Als Abzinsungssätze werden
wesentlichen periodenfremden Erträge und Aufwendungen
die den Restlaufzeiten der Rückstellungen entsprechenden
enthalten.
durchschnittlichen Marktzinssätze der vergangenen sie­
ben ­Geschäftsjahre verwendet, wie sie von der Deutschen
Bundesbank
gemäß
Rückstellungsabzinsungsverordnung
­monatlich ermittelt und bekannt gegeben werden.
Zinsanteile aus der Abzinsung von Rückstellungen werden
unter dem Posten „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ in
Höhe von 5.789,80 € ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten
D Sonstige Angaben
enthalten keine Beträge größeren Umfangs, die erst nach
22
dem Abschlussstichtag entstehen. Zur Fristigkeit der Verbind­
Beteiligung an der wotum GmbH (Gesellschaft für Woh­
lichkeiten, einschließlich deren Sicherheiten, wird auf den
nungseigentum mbH, Sitz in der Heinrich-Heine-Straße ­62d
Verbindlichkeitsspiegel (Anlage 3) hingewiesen. Die ausge­
­in 10179 Berlin). Die wotum GmbH hat ein Stammkapital
wiesenen Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditinsti­tuten
in Höhe von insgesamt 51.129,19 €, davon hält die Woh­
erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 1.487.339,70 €
­ .
nungsbaugenossenschaft „Berolina“ eG einen Anteil in Höhe
Die Veränderung ergibt sich einerseits aus der Inanspruch­
von 17.077,15 €. Das Eigenkapital wurde 2013 in Höhe des
nahme von zwei Darlehen der KfW-Förderung des Neu­
Stammkapitals und einer Gewinnrücklage von 31.492,32 €­
bauvorhabens MYRICA in Höhe von 4.750.000,00 € und
ausgewiesen. 2013 schloss die wotum GmbH mit einem
andererseits aus den Tilgungen der bereits aufgenommenen
­Jahresfehlbetrag in Höhe von 8.200,11 € ab.
Anhang
Mitgliederbewegung
2013
2012
Mitgliederbestand am 01.01.13
4.845
4.877
Zugänge
279
194
121
58
19
4
160
39
25
2
4.922
4.845
Abgänge
durch Kündigung
durch Tod
durch Übertragung
durch Ausschluss
Mitgliederbestand am 31.12.13
Zuständiger
Prüfungsverband
Verband Berlin-Brandenburgischer
Wohnungsunternehmen e.V.
Lentzeallee 107
14195 Berlin
Anlagen
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich gegen­über
· Anlagenspiegel
dem Vorjahr um 639.603,77 € erhöht. Die Mitglieder waren Ende 2013 mit
· Übersicht über Forderungen und
40.448 Anteilen zu je 205,00 € an der Genossenschaft beteiligt. Das sind
sonstige Vermögensgegenstände
8.291.840,00 €. Satzungsgemäß haften die Mitglieder mit ihrem Geschäfts­
und deren Restlaufzeit
guthaben, es besteht keine Nachschusspflicht.
· Verbindlichkeitsspiegel
· Rücklagenspiegel
Mitarbeiter der Genossenschaft
01.01.2013
Vorstand
2
Prokuristen
1
Abgang
31.12.2013
2
1
9
13
Berlin, 8. Mai 2014
Wohnungsbaugenossenschaft
Kaufmännische
Angestellte
Technische
Angestellte
Zugang
10
1
„Berolina“ eG
Der Vorstand
13
Regiehandwerker 3
3
Hausmeister
7
7
Frank Schrecker
Zum Jahresabschluss 2013 waren neben dem Vorstand 33 Mitarbeiter
­beschäftigt.
Mitglieder des Vorstandes
Frank Schrecker Vorstand Finanzen (Vorstandsvorsitzender)
Jörg Kneller
Vorstand Bestandsbewirtschaftung
Jörg Kneller
Mitglieder des Aufsichtsrates
Gerhard ZiglowskiDiplom-Wirtschaftler / Geschäftsführer / Vorsitzender
Frank Scherf
Rechtsanwalt /stellvertretender Vorsitzender
Dr. Uta Wallburg
Journalistin / Schriftführerin
Eckhard Wehner
Diplomingenieur / Projektmanager
Jens Posinski
Diplomingenieur / Wirtschaftsprüfer / Steuerberater
Frank RauhutLogistikmeister / Mitarbeiter Marketing
Daniela Rechenberger Pressesprecherin
BEROLINA Geschäftsbericht 2013
23
Anlage
Anhang
zum Jahresabschluss 2013
Anlage 1
Anlagenspiegel
per 31.12.2013
Anschaffungs- /
Herstellungskosten
01.01.2013
in �
Immaterielle Vermögensgegenstände
Zugänge
Abgänge
Umbuchungen
in �
in �
in �
72.354,61
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten
206.110.113,74
853.948,09
Grundstücke mit Geschäftsbauten
508.488,98
Grundstücke ohne Bauten
912.713,38
Betriebs- und Geschäftsausstattung
532.542,25
79.835,28
1.930.456,34
6.953.559,78
0,00
30.962,60
Anlagen im Bau
geleistete Anzahlungen
–627.314,33
–742.589,38
5.907,84
1.369.903,71
Finanzanlagen
Beteiligungen
Gesamt
Anlage 2
210.083.746,45
7.918.305,75
5.907,84
0,00
Forderungen mit einer Restlaufzeit von
mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:
(Vorjahresangaben in Klammern)
insgesamt
davon mit einer Restlaufzeit
von mehr als 1 Jahr
in �
in �
37.313,53
(24.968,42)
0,00
(0,00)
sonstige Vermögensgegenstände
504.036,63
(514.114,07)
82.166,16
(500,80)
Gesamtbetrag
541.350,16
(539.082,49)
82.166,16
(500,80)
Forderungen
Forderungen aus Vermietung
24
17.077,15
Anhang
Anschaffungs- /
Herstellungskosten
31.12.2013
in �
Abschreibungen
früherer Jahre
in �
Abschreibungen
des
Geschäftsjahres
in �
Auf Abgänge
entfallende
Abschreibungen
in �
Kumulierte
Abschreibungen
31.12.2013
in �
Buchwerte
31.12.2013
Buchwerte
31.12.2012
in �
in �
72.354,61
41.749,61
11.441,00
53.190,61
19.164,00
30.605,00
206.336.747,50
61.348.345,92
4.094.136,40
65.442.482,32
140.894.265,18
144.761.767,82
508.488,98
123.555,48
5.451,00
129.006,48
379.482,50
384.933,50
170.124,00
0,00
170.124,00
912.713,38
606.469,69
270.298,29
269.145,94
262.243,96
10.253.919,83
0,00
10.253.919,83
1.930.456,34
30.962,60
0,00
30.962,60
0,00
17.077,15
0,00
17.077,15
17.077,15
217.996.144,36
61.783.949,30
152.034.141,20
148.299.797,15
BEROLINA Geschäftsbericht 2013
72.933,30
4.183.961,70
5.907,84
5.907,84
337.323,75
65.962.003,16
25
Anlage
Anhang
zum Jahresabschluss 2013
Anlage 3
Verbindlichkeiten
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit
gewährten Pfandrechte stellen sich wie folgt dar:
(Vorjahresangaben in Klammern)
davon
Insgesamt
Restlaufzeit
in �
erbindlichkeiten
V
gegenüber
Kreditinstituten
erhaltene
Anzahlungen
Verbindlichkeiten
aus Vermietung
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und
Leistungen
sonstige
Verbindlichkeiten
Gesamtbetrag
Anlage 4
Rücklagen
Sonderrücklage
gesetzliche Rücklage
Bauerneuerungsrücklage
Gesamtbetrag
26
unter 1 Jahr
in �
gesichert
1 bis 5 Jahre
in �
über 5 Jahre
in �
in �
13.882.988,15
(14.028.453,94)
55.391.955,35
(53.827.088,01)
72.596.094,69
(71.108.754,99)
72.596.094,69
(71.108.754,99)
3.321.151,19
(3.253.213,04)
5.664.060,93
(5.647.045,55)
5.664.060,93
(5.647.045,55)
69.211,01
(65.980,41)
57.679,39
(54.469,98)
11.531,62
(11.510,43)
761.359,95
(1.291.956,89)
659.948,31
(1.193.709,58)
70.865,01
(81.377,28)
30.546,63
(16.870,03)
180.395,12
(169.070,74)
180.395,12
(169.070,74)
79.271.121,70
(78.282.808,58)
9.883.234,94
(10.317.508,89)
13.965.384,78
(14.121.341,65)
55.422.501,98
(53.843.958,04)
Art der
Sicherung
Grundschuld
72.596.094,69
(71.108.754,99)
Rücklagenspiegel
Bestand am
Ende des
Vorjahres
in �
Einstellung
aus dem
Bilanzgewinn
des Vorjahres
in �
Einstellung
aus dem
Jahresüberschuss
des Geschäftsjahres
in �
BilMoG
in �
69.628.193,35
Entnahme
für das
Geschäftsjahr
Bestand am Ende
des
Geschäftsjahres
in �
in �
69.628.193,35
546.327,85
133.539,55
679.867,40
4.841.157,14
1.138.321,16
5.979.478,30
75.015.678,34
1.271.860,71
0,00
76.287.539,05
Vertreterversammlung
Wahlbezirke und Mitglieder
Wahlbezirk 1
Wahlbezirk 3
Albrecht, Ellen
Bertram, Dirk
Dornick, Manfred
Fotakakis, Thomas
Günther, Frank
Krause, Dieter
Mehner, Manfred
Müller, Lutz
Neufeldt, Peter
Romeyke, Heidemarie
Sonntag, Solveig
Balzer, Dirk
Balzer, Siegfried
Eißner, Eva
Fischer, Renate
Heikaus, Inge
Dr. Klinzing, Klaus
Lange, David
Meier, Roland
Nierobisch, Bernd Michael
Vedder, Ada
von Kügelgen, Christa
Wahlbezirk 2
Wahlbezirk 4
Dr. Behrendt, Horst (bis 23.05.2013)
Geisler, Helga
Korth, Jannet
Meinig, Reiner (ab 24.05.2013)
Dr. Michael, Günter
Rosenthal, Evelyn-Roswitha
Schmidt, Brigitta
Schulz, Matthias
Schulze, Hildegard
Dr. Sprich, Christoph
Wappler, Bernd
Wilczek, Lothar
Bielmeier, Walter
Clausen, Harald
Prof. Dr. Dohle, Horst
Dr. Gautsch, Horst
Grimm, Ilona
Kahlert, Christian
Möller, Joachim
Schelenz, Wolfgang
Schnitzker, Diana
Steinhorst, Helmut
Vogt, Guido
Wahlbezirk 5
Kaßler, Jens
Dr. Kessler, Horst
Kitzrow, Gerd
Merhi, Britta
Parteka, Heinz
Peschel, Werner
Scholz, Hans-Jörg
Schuhmann, Manfred
Stuwe, Sven
Dr. Teichler, Gert
Weißschnur, Marion
BEROLINA Geschäftsbericht 2013
27
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