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204
Rechtsprechung/MRG
RS0070297; RS0101592). Es darf also kein Mieter rechtlich von der Benützung der Gemeinschaftsanlage ausgeschlossen sein (5 Ob 269/03z = wobl 2005/125, 345).
1.2 Kommt es demnach auf die rechtliche Zulässigkeit
der Benützung an, sind dafür der Inhalt des Mietvertrags
und allfällige sonstige ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und Mieter maßgeblich, wobei die Grenze für die Festlegung eines Rechts
zur Benützung die objektive Benützungsmöglichkeit ist
(5 Ob 58/98k = wobl 2000/17, 44; 5 Ob 328/98s = wobl
1999/157; 5 Ob 287/07b = wobl 2009/2, 12). Das kann als
Korrektiv für Fälle angesehen werden, in denen die Wahrnehmung eines eingeräumten Rechts – unter verständiger
Berücksichtigung der bestehenden Sach- und Vertragslage – an faktischen Umständen scheitert.
1.3 Ein freiwilliger Verzicht bei gegebener Nutzungsberechtigung und vernünftiger Nutzungsmöglichkeit befreit einen Mieter nicht von seiner Kostentragungspflicht
(5 Ob 58/98k; 5 Ob 287/07b).
1.4 Dass das RekursG den fehlenden Anschluss der
Wohnungen dreier Mieter an die Fernwärmeversorgung
dahin wertete, dass ihnen trotz des Rechts zur Benützung
die objektive Benützungsmöglichkeit fehle (vgl auch
Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und WohnR22 § 24 MRG
Rz 4), stellt keine, einer Korrektur durch den OGH bedürftige Fehlbeurteilung dar.
2.1 Der vom RekursG festgestellte Heizkostenverteilungsschlüssel trägt diesem Umstand Rechnung, indem
die Kosten des Fernwärmebezugs unter jenen Mietern
(nach dem Verhältnis der Nutzflächen ihrer Wohnungen)
aufgeteilt werden, denen eine sinnvolle Nutzung auch
möglich ist (E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch,
WohnR3 § 24 MRG Rz 12 mwN).
Auf die Frage einer Dissolutionsvereinbarung und deren Voraussetzung kommt es vorliegend nicht an.
Somit stellen sich Fragen von der Qualität des § 62
Abs 1 AußStrG iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG nicht; einer
darüber hinausgehenden Begründung bedarf es nicht
(§ 71 Abs 3 AußStrG).
(…)
75.
Keine stillschweigende Vertragsverlängerung bei
entgegengesetztem Verhalten des Vermieters
§ 863, § 1114 ABGB:
Ein iSd § 863 ABGB eindeutig auf Verhinderung einer
Vertragsverlängerung abzielendes, auch schon vor dem
Endtermin gesetztes Verhalten, das in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit diesem steht, reicht
aus, um die Vermutung der stillschweigenden Erneuerung zu widerlegen.
OGH 21. 1. 2014, 5 Ob 3/14y – Zurückweisung der außerordentlichen Revision (LGZ Wien 39 R 134/13i)
76.
Unwirksame Befristungsklausel wegen Fehlens
einer schriftlichen Annahmeerklärung gegenüber
dem Mieter
§ 862 ABGB; § 29 Abs 1 Z 3 MRG:
Dem Formerfordernis der „schriftlichen Vereinbarung“ wird nur dadurch Genüge getan, dass der Vermieter innerhalb der Annahmefrist des § 862 ABGB – dem
Mieter eine schriftliche Annahmeerklärung, etwa durch
Übersendung einer Zweitausfertigung oder einer Kopie
der Vertragsurkunde samt Unterschrift des Vermieters
zukommen lässt.
© Verlag Österreich 2014
wobl
2014, Heft 7/8
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Den Vermieter trifft die Beweislast für die seinen
Rechtsstandpunkt begünstigenden Tatsachen, wenn er
sich darauf beruft, dass eine schriftliche Vereinbarung
über die Vertragsverlängerung auf bestimmte Zeit zustande gekommen ist. Ist nicht feststellbar, ob dieser die
Vertragsofferte rechtzeitig (schriftlich) angenommen
hat, muss dies zu seinen Lasten gehen.
OGH 23. 1. 2014, 1 Ob 237/13d (LGZ Innsbruck 3 R 269/13z; BG Innsbruck
17 C 394/12w)
Der Bekl ist seit 1995 Mieter einer Wohnung der Kl in
einem Objekt, das im Jahr 1970 ohne Inanspruchnahme
öffentlicher Mittel errichtet worden war. Im schriftlichen
Mietvertrag wurde festgehalten, dass das Mietverhältnis
am 1. September 1995 beginnt, auf die Dauer von drei
Jahren abgeschlossen wird und daher am 31. 8. 1998 ohne
Aufkündigung endet. Eine stillschweigende Verlängerung werde ausgeschlossen; eine Verlängerung bedürfe
der Schriftform. Im Laufe der Zeit kam es zu wiederholten schriftlichen Verlängerungen des Mietvertrags, wobei
der (von der Wohnungseigentümerin zusätzlich beauftragte) Hausverwalter jeweils einige Wochen vor Ablauf
des letzten schriftlich vereinbarten Endtermins an den
Bekl mit der Anfrage herantrat, ob dieser eine Verlängerung des Mietverhältnisses um die jeweils bekannt gegebene Vertragsdauer möchte. Bejahendenfalls wurde er
gebeten, die vorbereiteten schriftlichen Nachträge bis zu
einem bestimmten Termin unterfertigt an das Hausverwaltungsbüro zu retournieren oder bis zu diesem Zeitpunkt mitzuteilen, dass keine Verlängerung gewünscht
werde; im Falle eines Verlängerungswunsches werde der
Bekl eine Ausfertigung des schriftlichen Nachtrags zugesandt bekommen, wenn auch die Vermieterseite der Verlängerung zustimme. Unstrittig ist, dass es bis zum 31. 8.
2001 durch entsprechende schriftliche Nachtragsvereinbarungen jeweils zu wirksamen Befristungen gekommen
ist. Vor diesem Zeitpunkt unterfertigte der Bekl jeweils
nach Erhalt des Aufforderungsschreibens eine Verlängerungsvereinbarung, die der Vermieterseite übermittelt
und dann auch von einem bevollmächtigten Vertreter der
Eigentümerin eigenhändig gefertigt wurde. Der folgende
schriftliche Nachtrag wurde mit 24. 9. 2001 datiert; es
kann nicht festgestellt werden, ob die Unterschrift der
Vermieterseite allenfalls erst am 15. 1. 2003 geleistet wurde. Die nächste schriftliche Vertragsverlängerung (bis 31.
8. 2007) wurde ebenfalls zunächst vom Bekl und dann
vom bevollmächtigten Vertreter der Wohnungseigentümerin unterfertigt. Es kann nicht festgestellt werden, ob
die Unterschriften etwa erst im Zusammenhang mit dem
Auslaufen dieser Verlängerungsperiode oder überhaupt
erst nach dem 31. 8. 2007 angebracht wurden. Die nächste Verlängerungsvereinbarung (für den Zeitraum 1. 9.
2007 bis 31. 8. 2010) wollte der Bekl nach Erhalt des Aufforderungsschreibens ursprünglich nicht unterfertigen.
Nachdem ihm mit der Räumung gedroht worden war, unterschrieb der Bekl noch im Herbst 2007. Ob die Unterschrift der Vermieterseite erst erheblich später, etwa erst
am 13. 7. 2009, geleistet wurde, kann nicht festgestellt
werden. Bereits vor dem Gespräch im Oktober 2007 war
der Bekl wiederholt darauf hingewiesen worden, dass die
verstorbene Kl jeweils eine Befristung des Bestandverhältnisses wolle und hiezu eine schriftliche Verlängerung
notwendig sei. Für den Bekl war damit klar, dass er die
Wohnung räumen müsse, wenn er keine Verlängerungsvereinbarungen unterfertigt. Als der Bekl am 24. 7. 2010
in üblicher Form das Aufforderungsschreiben der Hausverwaltungsfirma zu einer weiteren Verlängerung um
drei Jahre (1. 9. 2010 bis 31. 8. 2013) samt schriftlich vorbereitetem Nachtrag erhalten hatte, erkundigte er sich
bei einem Rechtsanwalt, der ihm die Auskunft erteilte, er
müsse diese erneute Verlängerung nicht unterschreiben,
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Rechtsprechung/MRG
weil sich das Vertragsverhältnis dann automatisch um
drei Jahre verlängere. Trotz Urgenz der Hausverwaltung
unterfertigte der Bekl die ihm übermittelte Nachtragsvereinbarung nicht, obwohl er darauf hingewiesen wurde, dass ansonsten das Mietverhältnis in drei Jahren auf
jeden Fall zu Ende sei. Sowohl der Bekl als auch der Vertreter der Wohnungseigentümerin gingen damals davon
aus, dass aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen auch
ohne schriftliche Vereinbarung eine Verlängerung des
Vertragsverhältnisses um drei Jahre, also bis zum 31. 8.
2013, eintreten werde. Nachdem sich die Prozessvertreter
der Kl Ende 2011 an den Bekl gewandt und diesen aufgefordert hatten, zuzugestehen, dass der Mietvertrag am 31.
8. 2013 wirksam ablaufe, verweigerte der Bekl die Abgabe einer solchen Erklärung und vertrat – wie auch nun im
Verfahren – den Standpunkt, der ursprünglich befristete
Mietvertrag habe sich in einen unbefristeten umgewandelt.
Die Kl begehrte nun die Feststellung, dass das Mietverhältnis zwischen den Streitteilen bis 31. 8. 2013 (wirksam und durchsetzbar) befristet sei und an diesem Tag
ablaufe. (…)
Das ErstG gab dem Klagebegehren statt.(…)
Das BerufungsG bestätigte diese Entscheidung und erklärte die ordentliche Rev für zulässig. (…)
Die Rev des Bekl ist entgegen der in der RevBeantwortung aufgestellten Behauptung der Kl rechtzeitig. (…) Sie
ist auch berechtigt.
Aus den Entscheidungsgründen des OGH:
Gem § 29 Abs 1 Z 3 MRG setzte die wirksame Befristung eines Mietvertrags („Zeitmietvertrag“) stets voraus,
dass im Vertrag „schriftlich vereinbart“ wurde, dass er
durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt. Ungeachtet der unterschiedlichen mit diesem Schriftformgebot
verfolgten Gesetzeszwecke – Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter, Beweissicherung jedenfalls für
den Vermieter (RIS-Justiz RS0030289) – legt die Rsp bei
der Beurteilung, ob das Schriftlichkeitsgebot erfüllt ist,
sowohl für den erstmaligen Vertragsabschluss als auch
für Verlängerungsvereinbarungen bzw die „Erneuerung“
des Bestandvertrags einen strengen Maßstab an. Danach
genügt insb eine schriftliche Vertragserklärung des Mieters, der eine formlose (korrespondierende) Vertragserklärung des Vermieters gegenübersteht, nicht für das
Entstehen einer durchsetzbaren Befristung. Vielmehr
wird verlangt, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter ihre Erklärungen schriftlich abgeben (RIS-Justiz
RS0101797; RS0112243). In diesem Zusammenhang wird
etwa auch darauf hingewiesen, dass auch jede Befristungsvereinbarung ein zweiseitig verbindlicher Vertrag
ist, bei dem das Formgebot der Schriftlichkeit nur durch
die Unterschrift aller Parteien erfüllt werden kann (RISJustiz RS0101797 [T1]).
Geht man nun weiters davon aus, dass § 29 Abs 1 Z 3
lit a MRG nicht nur das Vorliegen schriftlicher Erklärungen, sondern das Zustandekommen einer schriftlichen
Vereinbarung erfordert, können bei Beurteilung der Frage, ob nun im Einzelfall eine solche Vereinbarung zustande gekommen ist, die allgemeinen Regeln der Rechtsgeschäftslehre nicht außer Acht gelassen werden. Eine
schriftliche Vereinbarung kann danach etwa in der Weise
zustande kommen, dass beide Parteien gleichzeitig – bzw
unmittelbar nacheinander in Anwesenheit der jeweils anderen – ihre Unterschrift unter die Vertragsurkunde setzen. Ein solcher Fall liegt nach den Feststellungen der
Vorinstanzen aber nicht vor.
Hier wurde der Bekl von einem Vertreter der Kl dazu
aufgefordert, im Falle des Wunsches nach Verlängerung
des Bestandvertrags eine vorbereitete Verlängerungsvereinbarung zu unterfertigen und zurückzusenden; zugleich
wurde ihm angekündigt, er werde eine Ausfertigung des
schriftlichen Nachtrags zugesandt bekommen, wenn auch
die Vermieterseite der gewünschten Verlängerung zustimme. Rechtlich wurde der Bekl damit jeweils zur Stellung eines – auf Verlängerung des bestehenden Vertrags
für einen bestimmten Zeitraum gerichteten – Vertragsofferts aufgefordert (vgl etwa RIS-Justiz RS0019461; Rummel in Rummel³ § 861 ABGB Rz 7). Er ist dieser Aufforderung auch (mehrmals) nachgekommen. Dass es in der
Folge wiederholt zu einvernehmlichen Verlängerungsvereinbarungen gekommen ist, ist unstrittig, hat doch die
Vermieterseite durch die Unterlassung eines Widerspruchs (und wohl auch durch die Entgegennahme der
Mietzinszahlungen) schlüssig zu erkennen gegeben, mit
der vom Bekl gewünschten Vertragsverlängerung einverstanden zu sein. Dem Formerfordernis der „schriftlichen
Vereinbarung“ hätte aber nur dadurch Genüge getan
werden können, dass die Kl (bzw ihr Vertreter) – innerhalb der Annahmefrist des § 862 ABGB – dem Bekl eine
schriftliche Annahmeerklärung – etwa durch Übersendung einer Zweitausfertigung oder einer Kopie der Vertragsurkunde samt Unterschrift der Vermieterin bzw ihres Bevollmächtigten – zukommen lassen hätte (§ 862a
ABGB; Rummel aaO § 886 Rz 2; Apathy/Riedler in Schwimann4 § 886 Rz 6; vgl 1 Ob 530, 531/76 = SZ 49/23 = RISJustiz RS0017301; vgl auch 8 Ob 658/88 wobl 1989/18),
was ihm an sich ja angekündigt worden war. Aus den
(teilweise negativen) Feststellungen der Vorinstanzen ergibt sich allerdings, dass eine schriftliche Annahmeerklärung gegenüber dem Bekl überhaupt nicht – und schon
gar nicht innerhalb der Frist des § 862 ABGB – erfolgt ist.
Vielmehr hat der Vertreter der Kl die jeweils nur vom
Bekl gezeichneten Verlängerungsofferte jeweils erst geraume Zeit später unterfertigt und dies dem Bekl auch
dann nicht zur Kenntnis gebracht, jedenfalls nicht in
Form einer schriftlichen Erklärung.
Sind somit aber die vom Gesetz für eine wirksame Befristung geforderten schriftlichen Verlängerungsvereinbarungen gar nicht zustande gekommen, vertritt der Bekl
zu Recht die Auffassung, dass die letzte wirksame Befristung mit 31. 8. 2004 vereinbart worden war und sich das
Mietverhältnis in der Folge gemäß § 29 Abs 3 MRG auf
unbestimmte Zeit verlängert hat.
Sollte die Revisionsgegnerin mit ihrem Hinweis darauf, dass die jeweiligen Zeitpunkte der Unterfertigung
der Nachträge durch die Parteien nicht feststellbar waren, auf Beweislastfragen abzielen, so ist ihr entgegenzuhalten, dass die Beweislast für die seinen Rechtsstandpunkt begünstigenden Tatsachen jedenfalls den Vermieter trifft, wenn er sich darauf beruft, es sei (jeweils) eine
schriftliche Vereinbarung über die Vertragsverlängerung
auf bestimmte Zeit zustande gekommen. Ist nicht feststellbar, ob die Kl die Vertragsofferte des Bekl innerhalb
der Frist des § 862 ABGB (schriftlich) angenommen hat,
muss dies zu ihren Lasten gehen. Dass die Annahmeerklärungen dem Bekl überhaupt zugegangen wären, wird im
Übrigen auch in der RevBeantwortung nicht behauptet.
Der Rev ist somit iS einer Klageabweisung Folge zu
geben, ohne dass es erforderlich wäre, auf die Frage einzugehen, ob auch eine erst nach dem ursprünglich vereinbarten Endtermin schriftlich zustande kommende Verlängerungsvereinbarung dem Erfordernis des § 29 Abs 1
Z 3 lit a MRG entsprechen würde. (…)
* *
*
Die Entscheidung wirft mehrere interessante Fragestellungen auf:
1. Ein erster diskussionswürdiger Aspekt der Entscheidung ist die von ihr vorgenommene Auslegung des
Schriftformgebots des § 886 ABGB und deren scheinbare
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Rechtsprechung/MRG
Widersprüchlichkeit zu einer anderen, durch die Entscheidung 9 Ob 41/12p (JBl 2013, 663 = Zak 2013, 359 =
ÖJZ 2013, 989 = RdW 2013, 657) eingeleiteten Entwicklung der jüngeren Judikatur.
In der Entscheidung 9 Ob 41/12p wurde bekanntlich
erstmals die Formwirksamkeit einer Bürgschaftserklärung anerkannt, welche mittels Telefax übermittelt worden ist. Der im § 1346 Abs 2 ABGB geforderten Schriftlichkeit sei demnach schon im Fall einer unterfertigten,
jedoch bloß per Telefax (und nicht im Original) übermittelten Bürgschaftserklärung genüge getan. Die Schriftform im Sinne einer originalen Unterschriftlichkeit müsse
zwar beim Bürgen, nicht hingegen beim Gläubiger gegeben sein, da in der Sphäre des Gläubigers eine bloße Telefaxkopie der Unterschrift des Bürgen ausreichend sei.
Begründet wurde dies damit, dass der Zweck des Schriftformgebots in erster Linie dem Schutz des Bürgen vor
Übereilung diene und daher auch bei Übermittlung der
Bürgschaftserklärung mittels Telefax erfüllt wäre. Durch
diese Ansicht des neunten Senats kam es zu einem grundlegenden Wechsel der bis dahin vorherrschenden höchstgerichtlichen Judikatur, wonach „ein Telefax auch dann
nicht der für die Verpflichtungserklärung des Bürgen geforderten Schriftform entspreche, wenn die der Fernkopie
als Grundlage dienende Urkunde die eigenhändige Unterschrift des Erklärenden enthalte.“ (6 Ob 513/96, siehe auch
1 Ob 515/95 = ecolex 1995, 487 = JBl 1995, 656 = RdW
1995, 467 = MietSlg 47.057)
In deutlichem Kontrast zu der das strenge Schriftformgebot scheinbar auflockernden Entscheidung 9 Ob 41/12p
steht die hier glossierte Entscheidung, in welcher das
Höchstgericht das Formerfordernis der Schriftlichkeit
des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG nur dann als erfüllt ansieht,
wenn die eigenhändig unterfertigte Vertragsurkunde
oder die eigenhändig unterfertigte Annahmeerklärung
„etwa durch Übersendung einer Zweitausfertigung oder
einer Kopie der Vertragsurkunde samt Unterschrift der
Vermieterin bzw ihres Bevollmächtigten“ übermittelt
wird. Der erkennende Senat hat – im Übrigen, ohne dass
es unmittelbar entscheidungsrelevant war, da gemäß dem
festgestellten Sachverhalt überhaupt nichts übermittelt
wurde – die Erfüllung des Schriftformgebotes somit vom
Zugang des Originals an den Mieter abhängig gemacht.
Eine vergleichbare Ansicht, die verstärkt auf den Zugang
des Originals abstellt, wird in der Literatur bereits von
Vonkilch („Zum wirksamen Zugang von sicher signierten
E-Mails“, RdW 2001/599, 578) und Brenn („Wieviel ist
das Schriftformerfordernis noch wert?“, ÖJZ 2013/115,
989) vertreten.
Im Ergebnis ist somit festzuhalten, dass in aktueller
Rechtsprechung für die Beurteilung, ob das Schriftlichkeitsgebot erfüllt ist, zwischen der Verpflichtungserklärung eines Bürgen (§ 1346 Abs 2 ABGB) und einer vom
(Miet-)Vertragspartner im Original unterfertigten Vertragserklärung (§ 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG) differenziert
wird. Während für die Bürgschaftserklärung eine Übermittlung per Telefax ausreichend ist, ist für die Formwirksamkeit eines dem MRG unterliegenden befristeten
Mietverhältnisses der Zugang des Originals erforderlich.
Eine mögliche Rechtfertigung für diese differente Behandlung schriftformbedürftiger Erklärungen könnte im
unterschiedlichen Schutzzweck des Schriftformgebotes
liegen. Im Fall der Verpflichtungserklärung des Bürgen
dient die Schriftform nämlich der Warnung und dem
Übereilungsschutz (nur) des Bürgen (vgl etwa Gamerith
in Rummel3, § 1346 Rz 8 mwN); und gerade nicht dem
Gläubiger, an den die Bürgschaftserklärung per Telefax
übermittelt wird. Folglich kann die im § 1346 Abs 2
ABGB geforderte Schriftlichkeit in der Tat bereits dann
als erfüllt angesehen werden, wenn die Originalunterschrift in der Sphäre des Bürgen vorliegt.
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Demgegenüber liegt nach hA der Zweck des Schriftformgebotes des § 29 Abs 1 Z 3 MRG auch in der Beweissicherung und zwar für beide Vertragsparteien (vgl 3 Ob
219/13x = immolex 2014, 116 [Prader] = Zak 2014, 95 =
wobl 2014/51 = JBl 2014, 395 = VbR 2014, 136). Dahingestellt bleibt, ob der Zweck der Beweissicherung in der
Praxis tatsächlich gleichermaßen für Vermieter und Mieter gilt. Jedenfalls ist dies für den Vermieter zutreffend,
da dem Vermieter gerade durch die schriftliche Vertragserklärung des Mieters die Durchsetzung der Befristung
erleichtert und gesichert werden soll. Vor diesem Hintergrund fragt sich freilich, was in dem Fall gelten soll, in
dem die vereinbarte Schriftform deswegen nicht eingehalten wird, weil der Mieter seine Vertragserklärung lediglich per Telefax oder E-Mail (ohne qualifizierte elektronische Signatur) an den Vermieter übermittelt. In zumindest sinngemäßer Anwendung des § 884 ABGB ist in
diesem Fall uE davon auszugehen, dass dadurch das Zustandekommen des Vertrages gehindert wird und der
Vermieter vor Abgabe einer – vor allem auch bezüglich
des Zugangs – umfassend formwahrenden Vertragserklärung durch den Mieter noch nicht an den Vertrag gebunden ist. Die gegenteilige Auffassung, der Vermieter wolle
auch bereits vor der Vornahme der formwahrenden Handlung durch den Mieter an den Mietvertrag gebunden sein,
würde zu dem unbefriedigenden Ergebnis führen, dass
der Vermieter infolge formunwirksamer Befristung mit
einem – zu keiner Zeit beabsichtigten – Mietverhältnis auf
unbestimmte Zeit konfrontiert ist (ausführlich hierzu
Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 29 MRG Rz 28 mwN; vgl auch Prader, MRG4.03
§ 29 E 8 und RIS-Justiz RWZ0000150). Dies würde den
Vermieter der Willkür des Mieters aussetzen und den
Schutzzweck des Schriftformgebotes des § 29 Abs 1 Z 3
lit a MRG (zumindest für den Vermieter) geradezu torpedieren.
2. Hinsichtlich der vom OGH in dieser Entscheidung
obiter aufgeworfenen Frage, ob bei einer schriftlichen
Mietvertragsverlängerung nach Ablauf des ursprünglichen Endtermins die bereits verstrichene Zeit in die
3-jährige Mindestvertragsdauer des § 29 Abs 1 Z 3 lit b
MRG eingerechnet werden kann oder dadurch – infolge
Unterbefristung – ein für den Vermieter undurchsetzbarer
Endtermin entsteht, ergibt ein Blick ins wohnrechtliche
Schrifttum zunächst Folgendes:
Stabentheiner (Die miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Teile der Wohnrechtsnovelle 2006 [Teil 1],
wobl 2006, 241ff [262]) vertritt die nicht näher differenzierende Ansicht, dass die drei Jahre ab dem Zeitpunkt der
Verlängerungsvereinbarung und nicht etwa bereits ab
dem Beginn der gesetzlichen Vertragserneuerung zu berechnen sind. Auch Prader/Kuprian (Zeitmietverträge
und Kündigung nach der WRN 2006, immolex 2006, 307)
gehen im Allgemeinen davon aus, dass die drei Jahre bei
Wohnungsmieten ab dem Zeitpunkt der schriftlichen Verlängerungsvereinbarung zu ermitteln sind und eine Einrechnung des bis zum Vertragsschluss verstrichenen Zeitraumes idR die Folge hat, dass bei damit verbundenem
Unterschreiten der Mindestdauer des § 29 Abs 1 Z 3 lit b
MRG der Endtermin für den Vermieter nicht mehr durchsetzbar wäre. In jenen Fällen aber, in denen bereits binnen der 14-tägigen Frist des § 569 ZPO eine ausdrückliche schriftliche Verlängerung vorgenommen wird, sind
Prader/Kuprian gleichwohl der Auffassung, dass eine
Einrechnung der bereits „verstrichenen Zeit“ in die
3-jährige Mindestvertragsdauer sehr wohl möglich und
rechtlich unschädlich sein sollte. Dem Vermieter müsse
nämlich die 14-tägige Frist des § 569 ZPO nicht nur für
die Auflösung, sondern auch für die ausdrückliche Verlängerung des Mietverhältnisses zustehen, andernfalls die
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Rechtsprechung/MRG
Bestimmung des § 569 ZPO durch § 29 Abs 3 lit b MRG
derogiert werden würde.
Dieser Standpunkt mag zwar für die Vertragspraxis
zweifelsfrei zweckmäßig erscheinen, um Unbilligkeiten
und Härten zu vermeiden, von einer Derogation des § 569
ZPO durch § 29 Abs 3 lit b MRG im Hinblick auf eine
ausdrückliche vertragliche Verlängerung kann uE jedoch
keine Rede sein. Voraussetzung einer Derogation ist das
Vorliegen von Gesetzeswidersprüchen in der Form, dass
zwei gleichrangige Rechtsvorschriften für gleichgelagerte
Sachverhalte Gegenteiliges anordnen (vgl etwa Posch in
Schwimann/Kodek, ABGB4 § 6 Rz 28). Es müssten somit
§ 569 ZPO und § 29 Abs 3 lit b MRG denselben Tatbestand aufweisen und deren angeordnete Rechtsfolgen unvereinbar sein. Während jedoch der durch die WRN 2006
geschaffene § 29 Abs 3 lit b MRG den Verlängerungszeitraum beim erstmaligen Eintritt einer relocatio tacita auf
drei Jahre beschränkt und darüber hinaus auch ein explizites Kündigungsrecht des Mieters normiert, beschreibt
§ 569 ZPO (nur) einen möglichen Weg, den Eintritt einer
stillschweigenden Erneuerung durch rechtzeitige Klage
auf Rückgabe bzw Rücknahme des Bestandobjekts zu vermeiden. Somit liegen jedenfalls unterschiedliche Tatbestände vor, sodass eine Derogation des § 569 ZPO durch
§ 29 Abs 3 lit b MRG schon deshalb nicht möglich ist.
Vor diesem Hintergrund liegt es nunmehr nahe zu prüfen, ob die von Prader/Kuprian vertretene Rechtsansicht
nicht doch methodisch korrekt auf Basis der in den §§ 6 f
ABGB normierten Auslegungsregeln erzielt werden
kann. Die Berufung auf den Wortlaut des Gesetzes erscheint zunächst wenig zielführend, da § 29 Abs 4 MRG
lediglich eine drei Jahre nicht zu unterschreitende Vertragsdauer anordnet und keine Aussage darüber trifft, ab
welchem Zeitpunkt diese zu berechnen ist. Demgegenüber stellt sich die Ermittlung des subjektiven Willens des
historischen Gesetzgebers als aufschlussreicher dar. Die
Materialien zur WRN 2000 (AB 122 BlgNr XXI. GP 14)
sprechen – ähnlich dem Gesetzeswortlaut – noch lediglich
davon, dass ein Mietvertrag beliebig oft befristet verlängert werden kann, dies aber ebenfalls jeweils auf mindestens drei Jahre. In den Erläuterungen zur WRN 2006 (EB
RV 1183 BlgNr XXII. 43) führte der historische Gesetzgeber aber sodann aus, dass es den Vertragsparteien binnen
der einmaligen gesetzlichen Erneuerungsdauer von drei
Jahren (§ 29 Abs 3 lit b MRG) zwar offen steht, eine ausdrückliche schriftliche Vertragsverlängerung zu vereinbaren, dabei aber der bereits „zurückgelegte“ Teil in die
gesetzliche Verlängerungsdauer bei Wohnungen von zumindest drei Jahren gerade nicht einzurechnen ist.
Auch wenn der Gesetzgeber somit einen anderen und
zwar den (späteren) Fall einer schriftlichen Verlängerungsvereinbarung innerhalb der gesetzlichen Erneuerungsdauer des § 29 Abs 3 lit b MRG vor Augen hatte, so
ist schon aus teleologisch-systematischen Überlegungen
evident, dass für den von Prader/Kuprian erörterten Fall
einer schriftlichen Mietvertragsverlängerung bereits binnen der vierzehntägigen Frist des § 569 ZPO das Gleiche
gelten muss. Die gegenteilige Auffassung hätte nämlich
die geradezu willkürliche Folge, dass beispielsweise am
13. Tag nach dem ursprünglichen Endtermin noch eine
Einrechnung möglich wäre, nicht hingegen zwei Tage
später, wobei – sofern man dieses Argument überhaupt
strapazieren möchte – wohl nicht strittig sein dürfte, dass
auch am 15. Tag noch ein zeitlicher Zusammenhang mit
dem Endtermin besteht. Die Heranziehung der vierzehntägigen Frist des § 569 ZPO als „Einrechnungsgrenze“
würde sohin dieselbe Bewertungsfrage ohne sachliche
Begründung, unterschiedlich beantworten und im Ergebnis zu einem unbefriedigenden Wertungswiderspruch
führen, der im Zweifel als nicht vom Gesetzgeber gewollt
zu vermuten und daher abzulehnen ist (vgl etwa Bydlin-
207
ski in Rummel3, § 6 Rz 21). Ferner ist zu bedenken, dass
ein Mieter im Zeitraum nach Ablauf der 14-tägigen Frist
des § 569 ZPO gerade auch dahingehend Schutz genießt,
dass (gemäß dem eindeutigen Willen des historischen Gesetzgebers) eine Einrechnung der bisher verstrichenen
Zeit nicht zu erfolgen hat und diesem daher ab dem Zeitpunkt der schriftlichen Vertragsverlängerung jedenfalls
drei Mietjahre zur Verfügung stehen müssen. Im Lichte
des dem MRG zugrundeliegenden Leitgedankens, dem
Mieterschutz, kann daraus der uE berechtigte Schluss gezogen werden, dass dies umso mehr für den Zeitraum der
ersten 14 Tage nach Ablauf des vereinbarten Endtermins
gelten muss, in dem der Vermieter das Mietverhältnis sogar noch kurzfristig zur Auflösung bringen kann und daher der Mieter ohnedies weniger geschützt ist.
Insgesamt kann daher dem von Prader/Kuprian vertretenen Standpunkt, dass im Falle einer ausdrücklichen
schriftlichen Verlängerung binnen der 14-tägigen Frist
des § 569 ZPO, eine Einrechnung der bereits „verstrichenen Zeit“ in die 3-jährige Mindestvertragsdauer möglich
und rechtlich unschädlich wäre, de lege lata nicht beigepflichtet werden. Auch eine Verlängerungsvereinbarung,
die bereits binnen 14 Tagen nach dem ursprünglich vereinbarten Endtermin schriftlich zustande gekommen ist,
setzt uE eine Mindestdauer von drei Jahren ab dem Tag
der Unterfertigung voraus; andernfalls die gesetzliche
Mindestdauer unterschritten wird und eine unwirksame
Befristungsvereinbarung, die zu einem unbefristeten
Mietverhältnis führt, vorliegt.
3. Für die Praxis sind sohin folgende zwei Fallkonstellationen auseinanderzuhalten:
Zum einen die Fälle, in denen sich ein Vermieter nach
Ablauf der ursprünglichen (oder vertraglich verlängerten) Vertragsdauer erst gar nicht um den Abschluss einer
schriftlichen Verlängerungsvereinbarung bemüht, für
diesen aber durch § 29 Abs 3 lit b MRG ein durchsetzbarer
Endtermin nach weiteren drei Jahren gewahrt wird. Davon zu unterscheiden sind jene Fälle, in denen sich der
Vermieter sehr wohl mit seinen Vertragsangelegenheiten
befasst, jedoch bei Abschluss der schriftlichen Mietvertragsverlängerung – beispielsweise dadurch, dass er die
bisher verstrichene Zeit einrechnet – die 3-jährige Mindestvertragsdauer unterschreitet und in der Folge mit einem unbefristeten Mietverhältnis konfrontiert ist.
In diesem Zusammenhang drängt sich nunmehr die
Frage auf, ob ein sich sorgender, aber fehlerhaft befristender Vermieter, tatsächlich schlechter gestellt werden soll,
als der Vermieter, der sich überhaupt nicht kümmert,
aber in den Genuss des § 29 Abs 3 lit b MRG kommt. Sollte man hierin eine Ungleichbehandlung erkennen, könnte
man versuchen, diese durch einen Größenschluss, in concreto mit einem Schluss vom Kleineren aufs Größere (argumentum a minori ad maius) zu überbrücken, indem
man in etwa folgendermaßen argumentiert: Wenn der
nach Ende der ursprünglichen Mietvertragsdauer nicht
tätig werdende Vermieter bereits in den (einmaligen) Genuss der Rechtswohltat des § 29 Abs 3 lit b MRG kommt,
so muss dies umso mehr für den sich sorgenden, aber fehlerhaft befristenden Vermieter gelten.
Zwingende Voraussetzung für einen derartigen Analogieschluss ist zunächst, dass eine planwidrige Unvollständigkeit vorliegt. Es müsste sohin eine nicht gewollte
Gesetzeslücke bestehen (RIS-Justiz RS0098756; vgl etwa
Bydlinski in Rummel3, § 7 Rz 2).
Ein Blick in die Gesetzesmaterialien zur WRN 2006
zeigt jedoch, dass der Gesetzgeber bei der Schaffung des
§ 29 Abs 3 lit b MRG bewusst zwischen bloß einmaliger
„Säumnis“ eines Vermieters und einer unwirksamen Befristung differenziert hat. Der Gesetzgeber legte nämlich
ausdrücklich dar, dass es für schon ursprünglich unwirk© Verlag Österreich 2014
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Rechtsprechung/MRG – WEG
same Befristungsvereinbarungen und für unwirksame
Verlängerungsvereinbarungen durch die Schaffung des §
29 Abs 3 lit b MRG bei der bisherigen Rechtslage bleibt
und sie zu einem unbefristeten Mietverhältnis führen (EB
RV 1183 BlgNr XXII. 43). Die Rechtswohltat des § 29
Abs 3 lit b MRG soll demnach gerade nicht dem unwirksam befristenden Vermieter zugutekommen, weshalb eine
planwidrige Unvollständigkeit nicht vorliegt und ein
Größenschluss unzulässig ist.
Sollte man hierin doch eine planwidrige Unvollständigkeit erblicken, würde ein Größenschluss uE auch daran scheitern, dass dieser nur eine rein quantitative Verschiedenheit überbrückt, nicht hingegen einen (qualitativen) Unterschied zwischen ausdrücklicher Unterbefristung und bloßer „Säumnis“.
Univ.-Ass. Mag. Daniel Tamerl
Univ.-Ass. Mag. Kurt Berek
WEG
77.
Zusammenlegung von Wohnungseigentumsobjekten
§ 16 Abs 2 WEG 2002:
Nach der allgemeinen Verkehrsauffassung umfasst
eine Zusammenlegung von Wohnungen regelmäßig auch
eine Standardanhebung, die sich nicht zuletzt auch darin zeigt, dass die damit überflüssig gewordenen Zugänge
verschlossen werden.
OGH 6. 11. 2013, 5 Ob 7/13k – Zurückweisung der Revision (OLG Wien
12 R 172/11v; LGZ Wien 58 Cg 230/09h)
Die Kl ist schlichte Miteigentümerin der Liegenschaft,
auf dem das Haus X, errichtet ist. Ihr sind die Wohnungen Top 5 und 6 zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen. Mit den im Eigentum der Bekl stehenden Miteigentumsanteilen an dieser Liegenschaft ist zum einen WE an
der Wohnung Top 15 verbunden, zum anderen ist sie zur
ausschließlichen Nutzung der Wohnung Top 16 berechtigt. Diese beiden Wohnungen wurden von den ursprünglichen Mietern mit der Zustimmung der damaligen Alleineigentümerin der Liegenschaft unter Einbeziehung
des den beiden Wohnungen zugeordnet gewesenen GangWCs zusammengelegt. Dabei wurde eine Verbindung
zwischen den Wohnungen Top 15 und 16 sowie von letzterer zum Gang-WC hergestellt. Die Eingangstüre zur
Wohnung Top 16 sowie die am Gang befindliche WC-Türe
blieben zunächst jedoch bestehen und wurden erst durch
den unmittelbaren Rechtsvorgänger der Bekl entfernt;
die Türöffnungen wurden verschlossen.
Die Kl begehrte die Bekl schuldig zu erkennen, im Einzelnen konkret bezeichnete bauliche Veränderungen innerhalb der Wohnungen Top 15 und 16, aber auch im Zusammenhang mit der Zusammenlegung dieser beiden
Wohnungen rückgängig zu machen und es zu unterlassen,
künftig derartige bauliche Veränderungen vorzunehmen.
Mit dem angefochtenen Teilurteil bestätigte das BerufungG unter anderem die Abweisung der von der Kl begehrten Beseitigung der im Zuge der Wohnungszusammenlegung hergestellten Verbindungen zwischen den
Wohnungen Top 15 und 16 einerseits und der Wohnung
Top 16 zum Gang-WC andererseits sowie die Wiederherstellung der ursprünglichen Eingänge zu diesen Objekten
vom Gang aus. Gegenstand des RevVerfahrens ist ausschließlich das Begehren der Kl auf Wiederherstellung
der ursprünglichen Zugänge zum Gang-WC bzw zur
Wohnung Top 16 und das damit im Zusammenhang stehende Unterlassungsbegehren. Darüber hinaus erwuchs
das Teilurteil des BerufungsG in Rechtskraft. (…)
Die Rev ist (…) nicht zulässig. (…)
© Verlag Österreich 2014
wobl
2014, Heft 7/8
Juli/August
Aus den Entscheidungsgründen des OGH:
1. Bereits das BerufungsG hat zutreffend darauf hingewiesen, dass das vormals in § 13 Abs 2 WEG 1975 geregelte Änderungsrecht nach einhelliger Auffassung auch
nach dem Inkrafttreten des § 16 Abs 2 WEG 2002 nur
Wohnungseigentümer, nicht aber auch schlichte Miteigentümer in sogenannten Mischhäusern betrifft (5 Ob
38/08m; 5 Ob 40/12m; Würth/Zingher/Kovanyi, Mietund WohnR22 § 16 WEG Rz 3; A. Vonkilch in Vonkilch/
Hausmann, WohnR, § 16 WEG Rz 2). Diese Bestimmung
regelt, wann die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu beabsichtigten Änderungen eines Wohnungseigentümers an seinem Objekt nicht wirksam verweigern können, weil sie sonst zu ersetzen ist (Würth/
Zingher/Kovanyi aaO Rz 10). Für die Beseitigung einer
behauptetermaßen eigenmächtig vorgenommenen Änderung, die im Prozessweg begehrt werden kann (vgl dazu
RIS-Justiz RS0013665; RS0083156), macht es aber keinen
Unterschied, ob die Bekl als Wohnungseigentümerin oder
als schlichte Miteigentümerin in Anspruch genommen wird
(vgl 5 Ob 40/12m). Liegt die behauptete Eigenmacht einer
Veränderung vor, ist im Verfahren über die Klage auf
Unterlassung oder Beseitigung einer solchen rechtswidrigen Änderung deren Genehmigungsbedürftigkeit, nicht
aber die Genehmigungsfähigkeit der Änderung zu prüfen
(RIS-Justiz RS0013665 [T15]; RS0083156 [T6, T14, T20]).
2. In der E 5 Ob 40/12m (immolex-LS 2012/86-88 =
EvBl-LS 2012/168 = bbl 2013/27), auf die sich die Kl in
ihrer Rev bezieht, hat der OGH unter Berufung auf Vorjud darauf verwiesen, dass einem Miteigentümer, dem der
physische Besitz eines Teils der Liegenschaft zur alleinigen Nutzung überlassen wurde, die ausschließliche rechtliche Verfügungsgewalt über diesen Teil zukommt. Das
alleinige Nutzungsrecht umfasst unter gewissen Voraussetzungen auch das Recht zur physischen Veränderung
(5 Ob 174/02b). Dem steht § 828 ABGB, wonach kein Teilhaber einer gemeinsamen Sache bei Uneinigkeit der Miteigentümer Veränderungen vornehmen darf, nur dann
entgegen, wenn durch eine Widmungsänderung oder einen Eingriff in die Substanz in die Rechtssphäre der übrigen Teilhaber eingegriffen und deren wichtige Interessen berührt werden (RIS-Justiz RS0013205; 1 Ob 47/04z;
Gamerith in Rummel, ABGB³ § 828 Rz 4; Gruber/Sprohar-Heimlich in Schwimann/Kodek, ABGB4 § 829 Rz 9).
Solche Substanzveränderungen können insb in Baumaßnahmen liegen. Ohne Einstimmigkeit sind sie dann unzulässig, wenn sie zwar die einzelnen Teilhabern zur Sondernutzung zugewiesenen Teile des Gemeinschaftsguts
beträfen, aber in die Rechtssphäre der Übrigen durch
eine Berührung deren wichtigen Interessen eingriffen
(5 Ob 174/02b; 1 Ob 47/04z ua). Von diesen Grundsätzen
ist das BerufungsG nicht abgewichen.
3. Die im RevVerfahren noch gegenständlichen baulichen Veränderungen sind unmittelbarer Ausfluss aus der
Zusammenlegung der Wohnungen Top 15 und 16 unter
Einbeziehung des ehemaligen Gang-WCs und können
nicht losgelöst davon betrachtet werden. Eine Verpflichtung der Bekl zur Beseitigung der Verbindung zwischen
den beiden Wohnungen bzw von der Wohnung Top 16
zum Gang-WC und anderer aus der Zusammenlegung resultierender Maßnahmen wurde von den Vorinstanzen
bereits rechtskräftig verneint. Die Bindung der Kl, die
ihre Miteigentumsanteile in einer Zwangsversteigerung
erworben hat, an die auf die ursprüngliche Alleineigentümerin zurückgehende Zustimmung zur Zusammenlegung
der Wohnungen Top 15 und 16 unter Einbeziehung des
Gang-WCs muss damit nicht mehr geprüft werden. Die
sich daraus für das bestehende Mit- und Wohnungseigentum ergebende faktische Gebrauchsordnung, die es der
Bekl erlaubt, die beiden Objekte als eine einheitliche
Wohneinheit ausschließlich zu nutzen, wird von der Kl in
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Seele and Geist
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