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Marktüberblick Investmentmarkt Deutschland

Einbetten
Savills Research
Deutschland
Marktüberblick
Investmentmarkt
Deutschland
Q4 2014
Die Fakten im Überblick
Sinkende Spitzenrenditen lassen Non-Core-Segment noch attraktiver werden
■Fast 40 Mrd. Euro wurden
im Jahr 2014 in deutsche
Gewerbeimmobilien investiert.
Gegenüber dem bereits sehr
umsatzstarken Vorjahr bedeutet
dies einen Anstieg um 27 %.
■Auch die Käufer von
Gewerbeimmobilien wichen
zunehmend in B-Märkte bzw.
B-Lagen aus, weil sich der
Nachfrageüberhang im CoreSegment nochmals verschärft hat.
■Anders als am
Gewerbeimmobilienmarkt ging das
mit Wohnungsportfolios erzielte
Transaktionsvolumen um 14 % auf
ca. 12,1 Mrd. Euro zurück. Dies hat
jedoch vor allem damit zu tun, dass
sich das Transaktionsgeschehen
zunehmend aus den hochpreisigen
Metropolen in kleinere Städte
verlagerte.
■Die zunehmende
Risikobereitschaft der Investoren
führte dazu, dass die Renditen im
sekundären Segment erstmals in
diesem Zyklus stärker zurückgingen
als die Spitzenrenditen. Gleichwohl
hat das Preisniveau hier sein
historisches Hoch noch nicht
erreicht. Im Spitzensegment wurde
es bereits überschritten.
■Aufgrund des hohen
Anlagedrucks verlagerte sich das
Transaktionsgeschehen zunehmend
in den dreistelligen Millionenbereich.
Deshalb erfreuen sich Portfolios
einer zunehmend größeren
Nachfrage. Wohn- und
Gewerbeimmobilienpakete
brachten es im vergangenen Jahr
auf ein Transaktionsvolumen von
mehr als 26 Mrd. Euro.
■Für das Jahr 2015 ist mit
einem nochmaligen Anstieg
des Transaktionsvolumens zu
rechnen. Hierzu dürften vor allem
ausländische Investoren beitragen.
savills.de/research
01
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q4 2014
Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
1. bis 4. Quartal 2014
Tab. 1
Investmentmarktkennziffern
Transaktionsvolumen
(Mio. Euro)
Dominierende
Nutzungsart
Anteil
deutscher Investoren
Spitzenrendite
Büro
Spitzenrendite
Geschäftshaus
Q4
2014
Verä. ggü.
Q4 2013
Nutzungsart
Anteil
Q4
2014
Q4
2013
Q4
2014
Verä. ggü.
Q4 2013
Q4
2014
Verä. ggü.
Q4 2013
Berlin
3.996
+ 13 %
Büro
49 %
48 %
- 24 %
4,3 %
- 40 Bp.
4,0 %
- 40 Bp.
Düsseldorf
1.900
-5%
Büro
69 %
66 %
+ 14 %
4,3 %
- 40 Bp.
3,9 %
- 30 Bp.
Frankfurt
4.811
+ 42 %
Büro
67 %
62 %
- 11 %
4,3 %
- 20 Bp.
3,6 %
- 10 Bp.
Hamburg
3.535
+ 23 %
Büro
57 %
43 %
- 35 %
4,3 %
- 20 Bp.
4,2 %
- 20 Bp.
Köln
1.082
+ 27 %
Büro
66 %
52 %
- 33 %
4,6 %
- 30 Bp.
4,3 %
- 10 Bp.
München
4.634
+4%
Büro
71 %
51 %
-4%
4,0 %
- 25 Bp.
3,5 %
+/- 0 Bp.
Deutschland*
39.781
+ 27 %
Büro
45 %
47 %
- 28 %
4,3 %
- 29 Bp.
3,9 %
- 18 Bp.
Quelle: Savills / * Spitzenrenditen = Ø Top 6
Abb. 1
Abb. 2
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
rollierendes Transaktionsvolumen der letzten 12 Monate
2010
Q1
2010
Q3
2011
Q1
Quelle: Savills / * Prognose
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
8,07
14,07
7,21
0
10,42
2014 2015*
Q3
Sonstige
15%
Entwicklungsgrundstücke
3%
Mrd. Euro
5
5,85
2
11,96
10
6,63
4
7,00
15
5,25
6
10,97
20
4,07
8
5,33
25
6,69
10
6,30
30
5,25
12
5,59
35
6,53
40
14
3,63
16
2,82
45
4,97
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen
18
Hotel
8%
Büro
45%
Industrie /
Logistik
8%
Einzelhandel
21%
Quelle: Savills
Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt in Kürze
Spitzenrenditen auf Rekordtief, auch im Non-Core-Segment Preisanstieg
•
Das Transaktionsvolumen mit deutschen Gewerbeimmobilien summierte sich im Jahr 2014 auf 39,8 Mrd. Euro, was
gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg von 27 % bedeutet.
•
Die nochmals gestiegene Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien zeigt sich nicht nur im Anstieg des
Transaktionsvolumens, sondern auch in der Preisentwicklung. Die Spitzenrenditen für Büroobjekte fielen im
Jahresverlauf um etwa 30 Basispunkte und lagen Ende des Jahres im Durchschnitt der Top-6-Märkte bei 4,3 %.
•
Anders als in den Vorjahren gingen die Renditen im sekundären Segment im vergangenen Jahr spürbar stärker
zurück als im Spitzensegment. So sanken die Bürorenditen für B-Objekte in B-Lagen im Jahresverlauf um
durchschnittlich etwa 40 Basispunkte. Im Gegensatz zum Spitzensegment wurden die Tiefststände von 2006/07 hier
jedoch noch nicht erreicht.
savills.de/research
02
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q4 2014
Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
1. bis 4. Quartal 2014
Abb. 3
Abb. 4
Transaktionsvolumen nach Standort
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe
Frankfurt
12%
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Offener Spezialfonds
Immobilien AG / REIT
Versicherung / Pensionskasse
Private-Equity-Fonds
München
11%
Corporate
Staatsfonds
Sonstige
Privatinvestor / Family Office
Sonstige
50%
Wohnungsbaugesellschaft
Öffentliche Hand
Berlin
10%
Sonstiger Asset-Manager
Geschlossener Fonds
Offener Publikumsfonds
Hamburg
9%
Bank
Bauträger / Projektentwickler
Düsseldorf
5%
Köln
-7.500
-5.000
-2.500
2.500
Mio. Euro
3%
Quelle: Savills
Quelle: Savills
Abb. 5
Abb. 6
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Spitzenrenditen
Büro
5.000
7.500
Geschäftshaus 1a-Lage
7
Sonstige
20%
6
5
Deutschland
48%
Frankreich
6%
4
%
Schweiz
2%
3
2
Großbritannien
9%
1
0
USA
15%
2005
Quelle: Savills
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Savills
Tab. 2
Die größten Transaktionen im Jahr 2014 im Überblick*
Objekt / Portfolio
Nutzungsart
Standort(e)
Volumen
Käufer
Verkäufer
Leo-1-Portfolio
Büro
Hessen
ca. 1.000 Mio. Euro
Patrizia
Commerz Real
Palais-Quartier
Mischnutzung
Frankfurt
ca. 800 Mio. Euro
Deutsche Asset & Wealth
Management
Rabo Real Estate
Accor-Portfolio
Hotel
Deutschland +
Niederlande
ca. 720 Mio. Euro
Accor
Moor Park
Median-Kliniken
Klinken
Bundesweit
ca. 705 Mio. Euro
Medical Properties Trust
Waterland
Centro (50 %-Anteil)
Einzelhandel
Oberhausen
ca. 540 Mio. Euro
Unibail-Rodamco
Stadium Group
Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen
savills.de/research
03
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q4 2014
Gewerbeinvestmentmarkt Berlin
1. bis 4. Quartal 2014
Abb. 7
Abb. 8
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen
Durchschnitt der letzten 5 Jahre
Sonstige
20%
3.000
2.500
2.000
Mio. Euro
Entwicklungsgrundstücke
3%
1.500
Büro
49%
Hotel
9%
1.000
2010
Q1
2010
Q3
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
1.533
1.176
670
1.273
617
815
803
2.618
645
605
528
1.171
613
617
498
692
509
394
0
680
738
500
2014
Q3
Einzelhandel
19%
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
Abb. 9
Abb. 10
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe
Sonstige
21%
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Sonstiger Asset-Manager
Privatinvestor / Family Office
Offener Spezialfonds
Corporate
Sonstige
Staatsfonds
Spanien
2%
Wohnungsbaugesellschaft
Deutschland
48%
Frankreich
4%
Öffentliche Hand
Versicherung / Pensionskasse
Private-Equity-Fonds
Offener Publikumsfonds
Immobilien AG / REIT
Großbritannien
7%
Geschlossener Fonds
Bank
Bauträger / Projektentwickler
-1.000 -750 -500 -250
USA
18%
Quelle: Savills
250
Mio. Euro
500
750 1.000
Quelle: Savills
Der Berliner Markt in Kürze
Berlin entwickelt sich (für Ausländer) zur deutschen Investmenthauptstadt
•
Etwa 4 Mrd. Euro wurden im vergangenen Jahr in Berliner Gewerbeimmobilien investiert und damit nochmals 13 %
mehr als im ohnehin schon umsatzstarken Vorjahr.
•
Ein wesentlicher Faktor, der das Erreichen eines noch höheren Transaktionsvolumens verhinderte, ist die
vergleichsweise geringe Zahl großvolumiger Objekte in Berlin. Dies spiegelt sich auch in der Zusammensetzung des
Transaktionsvolumens nach Nutzungsarten wider: Weil es vor allem im Einzelhandelssegment an großen Objekten
mangelt, ging das Transaktionsvolumen hier um etwa die Hälfte auf gut 750 Mio. Euro zurück.
•
Gerade ausländische Investoren waren und sind auf der Suche nach vor allem großen Volumina. Deren Anteil
am gesamten Transaktionsvolumen lag im vergangenen Jahr bei 52 %, wobei vor allem US-amerikanische (ca.
600 Mio. Euro) und britische Investoren (ca. 250 Mio. Euro) aktiv waren. Aber auch Investoren aus dem asiatischpazifischen Raum (ohne Nahost) sind inzwischen in Berlin aktiv (mehr als 130 Mio. Euro).
savills.de/research
04
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q4 2014
Gewerbeinvestmentmarkt Düsseldorf
1. bis 4. Quartal 2014
Abb. 11
Abb. 12
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen
Hotel Sonstige
1%
2%
Durchschnitt der letzten 5 Jahre
900
800
Einzelhandel
27%
700
Mio. Euro
600
500
400
300
2010
Q1
2010
Q3
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
511
187
689
513
824
172
358
648
282
37
115
479
346
95
2011
Q1
195
586
256
94
0
242
100
186
200
Büro
70%
2014
Q3
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
Abb. 13
Abb. 14
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe
Sonstige
10%
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Versicherung / Pensionskasse
Privatinvestor / Family Office
Immobilien AG / REIT
Private-Equity-Fonds
Sonstiger Asset-Manager
Offener Spezialfonds
Geschlossener Fonds
USA
24%
Sonstige
Wohnungsbaugesellschaft
Staatsfonds
Offener Publikumsfonds
Öffentliche Hand
Deutschland
66%
Bank
Bauträger / Projektentwickler
Corporate
-600
Quelle: Savills
-400
-200
200
Mio. Euro
400
600
Quelle: Savills
Der Düsseldorfer Markt in Kürze
Randlagen profitieren von Produktknappheit und hohem Preisniveau im CBD
•
Der Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt hat sein rekordhohes Transaktionsvolumen aus dem Jahr 2013
im vergangenen Jahr nur knapp verfehlt. Für insgesamt 1,9 Mrd. Euro wechselten im Jahr 2014 Düsseldorfer
Gewerbeimmobilien den Eigentümer und damit lag das Transaktionsvolumen nur 5 % bzw. 100 Mio. Euro unter dem
Vorjahreswert.
•
Wegen des Nachfrageüberhangs im Core-Segment sind die Spitzenrenditen im vergangenen Jahr weiter
zurückgegangen. Ende des Jahres lagen sie am Büromarkt bei 4,3 % (Q4-2013: 4,7 %) und bei Geschäftshäusern
bei 3,9 % (Q4-2013: 4,2 %).
•
Da vielen Investoren das Preisniveau im Spitzensegment inzwischen zu hoch ist, passen sie ihr Anforderungsprofil
an, um überhaupt investieren zu können. Unter anderem suchen die Investoren nach Investitionsgelegenheiten in
den B-Lagen, wobei hier im vergangenen Jahr vor allem der Kennedydamm im Fokus stand.
savills.de/research
05
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q4 2014
Gewerbeinvestmentmarkt Frankfurt
1. bis 4. Quartal 2014
Abb. 15
Abb. 16
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen
Durchschnitt der letzten 5 Jahre
Sonstige
20%
3.000
2.500
Entwicklungsgrundstücke
2%
Mio. Euro
2.000
1.500
Hotel
10%
1.000
2010
Q1
2010
Q3
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
Büro
68%
2.753
990
358
710
1.046
557
932
858
1.615
116
357
704
433
514
928
278
0
727
186
441
161
500
2014
Q3
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
Abb. 17
Abb. 18
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Sonstige
Großbritannien 8%
3%
Katar
3%
Käufe
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Offener Spezialfonds
Private-Equity-Fonds
Versicherung / Pensionskasse
Privatinvestor / Family Office
Sonstige
USA
11%
Staatsfonds
Corporate
Wohnungsbaugesellschaft
Öffentliche Hand
Immobilien AG / REIT
Bank
Südkorea
12%
Offener Publikumsfonds
Deutschland
63%
Geschlossener Fonds
Sonstiger Asset-Manager
Bauträger / Projektentwickler
-1.500
Quelle: Savills
-1.000
-500
500
Mio. Euro
1.000
1.500
Quelle: Savills
Der Frankfurter Markt in Kürze
Hoher Anlagedruck treibt Investoren in Randlagen und Umland
•
Aufgrund eines extrem starken Schlussquartals stieg der Jahresumsatz mit Frankfurter Gewerbeimmobilien im
Jahr 2014 auf nahezu 5 Mrd. Euro. Insgesamt wechselten Immobilien für mehr als 4,8 Mrd. Euro im Frankfurter
Stadtgebiet den Eigentümer, wobei hiervon 2,8 Mrd. Euro auf das 4. Quartal entfielen.
•
Ein Zeichen für den hohen Anlagedruck ist die Tatsache, dass sich die Investoren zunehmend in Frankfurter
Randlagen und im Frankfurter Umland nach Anlagemöglichkeiten umschauten. Bezieht man das Frankfurter Umland
mit ein, so liegt das Transaktionsvolumen bei deutlich über 5 Mrd. Euro.
•
Der hohe Anlagedruck, gepaart mit einem eng begrenzten Angebot an hochwertigen Objekten in zentralen
Lagen, hat die Spitzenrenditen auch im 4. Quartal weiter sinken lassen. Im Bürosegment gingen sie um weitere
10 Basispunkte auf nun 4,3 % Nettoanfangsrendite zurück. Büroimmobilien waren zugleich auch die mit Abstand
umsatzstärkste Nutzungsart im vergangenen Jahr. Mehr als 3,2 Mrd. Euro wurden in Büroobjekte investiert.
savills.de/research
06
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q4 2014
Gewerbeinvestmentmarkt Hamburg
1. bis 4. Quartal 2014
Abb. 19
Abb. 20
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen
Durchschnitt der letzten 5 Jahre
Sonstige
12%
1.800
Industrie /
Logistik
2%
1.600
1.400
Hotel
4%
Mio. Euro
1.200
1.000
Entwicklungsgrundstücke
9%
800
600
Büro
57%
2010
Q3
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
1.587
669
753
526
1.324
473
580
491
631
404
192
434
393
500
617
567
84
2010
Q1
930
0
291
200
173
400
Einzelhandel
16%
2014
Q3
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
Abb. 21
Abb. 22
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe
Sonstige
17%
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Offener Spezialfonds
Geschlossener Fonds
Versicherung / Pensionskasse
Staatsfonds
Großbritannien
4%
Private-Equity-Fonds
Öffentliche Hand
Deutschland
43%
Sonstige
Bank
Schweden
8%
Privatinvestor / Family Office
Wohnungsbaugesellschaft
Corporate
Immobilien AG / REIT
Sonstiger Asset-Manager
Offener Publikumsfonds
Frankreich
10%
Bauträger / Projektentwickler
-1.000 -750 -500 -250
USA
18%
Quelle: Savills
250
Mio. Euro
500
750 1.000
Quelle: Savills
Der Hamburger Markt in Kürze
Mehr als die Hälfte des Umsatzes durch ausländische Käufer
•
Mehr als 3,5 Mrd. Euro wurden im vergangenen Jahr in Hamburger Gewerbeimmobilien investiert und damit 23 %
mehr als im Jahr 2013. Fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entfiel auf das 4. Quartal, in dem
Objekte für ca. 1,6 Mrd. Euro gehandelt wurden.
•
Bemerkenswert ist die Struktur der Käuferherkunft. Nur 43 % des Transaktionsvolumens entfielen auf einheimische
Investoren – der niedrigste Wert aller Top-6-Standorte. Unter den ausländischen Käufern dominierten Investoren aus
den USA (ca. 600 Mio. Euro Ankaufsvolumen), Frankreich (ca. 315 Mio.) sowie Schweden (ca. 280 Mio.).
•
Weil gute Objekte in der Altstadt kaum noch verfügbar sind, orientierten sich die Investoren zunehmend in
Richtung der City-Randlagen. So fand die Mehrzahl der Transaktionen im hohen zweistelligen und dreistelligen
Millionenbereich in Lagen außerhalb der Altstadt statt. Hierzu zählen etwa der Verkauf von Tanzenden Türmen,
Atlantic-Haus und Millerntorplatz 1 (alle St. Pauli) sowie des nördlichen Überseequartiers in der HafenCity.
savills.de/research
07
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q4 2014
Gewerbeinvestmentmarkt Köln
1. bis 4. Quartal 2014
Abb. 23
Abb. 24
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen
Durchschnitt der letzten 5 Jahre
Entwicklungsgrundstücke
3%
600
Industrie /
Logistik
7%
488
500
Sonstige
8%
Mio. Euro
400
Hotel
8%
300
200
Einzelhandel
8%
2010
Q1
2010
Q3
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
Abb. 25
Abb. 26
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Australien
2%
Großbritannien
4%
Büro
66%
520
171
104
287
26
85
253
174
26
257
148
131
282
202
111
80
183
257
0
273
100
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Sonstige
9%
Käufe
Verkäufe
-100
100
Mio. Euro
Nettoinvestitionen
Sonstiger Asset-Manager
Immobilien AG / REIT
Privatinvestor / Family Office
Offener Publikumsfonds
Öffentliche Hand
Corporate
USA
11%
Offener Spezialfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Staatsfonds
Deutschland
53%
Sonstige
Geschlossener Fonds
Private-Equity-Fonds
Bank
Bauträger / Projektentwickler
Kanada
21%
Quelle: Savills
Versicherung / Pensionskasse
-300
-200
200
300
Quelle: Savills
Der Kölner Markt in Kürze
Auch Köln knackt die Milliardengrenze
•
Knapp 1,1 Mrd. Euro wurden im Jahr 2014 in Kölner Gewerbeimmobilien investiert und damit 27 % mehr als im Jahr
zuvor. Etwa die Hälfte des Gesamtvolumens entfiel auf das letzte Quartal.
•
Die größte Transaktion im vergangenen Jahr war der Verkauf des KölnTurms von Art-Invest an Dream Global für
knapp 114 Mio. Euro. Auch alle anderen Transaktionen jenseits der Marke von 50 Mio. Euro betrafen Büroimmobilien,
auf die folglich etwa zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens entfielen. Aufgrund der hohen Nachfrage ging
die Bürospitzenrendite im Verlaufe des letzten Jahres um weitere 30 Basispunkte auf 4,6 % zurück.
•
Bemerkenswert ist der hohe Anteil nordamerikanischer Käufer. Auf diese entfiel im vergangenen Jahr ein Drittel des
gesamten Ankaufsvolumens. Gleichwohl wurde der Markt im Jahr 2014 im Wesentlichen von einheimischen Käufern
bestimmt, die etwas mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens auf sich vereinten.
savills.de/research
08
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q4 2014
Gewerbeinvestmentmarkt München
1. bis 4. Quartal 2014
Abb. 27
Abb. 28
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen
Entwicklungsgrundstücke
2%
Hotel
8%
Durchschnitt der letzten 5 Jahre
2.500
2.250
Sonstige
6%
2.000
Mio. Euro
1.750
1.500
Einzelhandel
13%
1.250
1.000
750
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
1.702
1.246
587
1.100
2.247
878
572
742
1.141
549
710
361
860
2010
Q3
653
91
2010
Q1
0
452
504
250
294
183
207
500
Büro
71%
2014
Q3
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills
Abb. 29
Abb. 30
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe
Sonstige
19%
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Offener Spezialfonds
Private-Equity-Fonds
Offener Publikumsfonds
Staatsfonds
Versicherung / Pensionskasse
Corporate
Irland
5%
Wohnungsbaugesellschaft
Sonstige
Deutschland
51%
Großbritannien
7%
Öffentliche Hand
Privatinvestor / Family Office
Bank
Immobilien AG / REIT
Geschlossener Fonds
Sonstiger Asset-Manager
USA
8%
Bauträger / Projektentwickler
-1.200 -900 -600 -300
Frankreich
10%
Quelle: Savills
300
Mio. Euro
600
900 1.200
Quelle: Savills
Der Münchener Markt in Kürze
Investorenwettbewerb verschärft sich weiter - vor allem im Core-Segment
•
Der Investmentmarkt für Münchener Gewerbeimmobilien verzeichnete im vergangenen Jahr erneut einen Anstieg
des Transaktionsvolumens. Insgesamt wurden mehr als 4,6 Mrd. Euro investiert und damit nochmals 4 % mehr als
im Jahr zuvor.
•
Der Investorenwettbewerb insbesondere im Core-Segment ist im vergangenen Jahr nochmals härter geworden. Dies
spiegelt sich auch im Preisniveau wider, das im Verlaufe des letzten Jahres trotz seines bereits hohen Niveaus bei
den meisten Nutzungsarten nochmals leicht gestiegen ist. So lagen die Spitzenrenditen für Büroobjekte Ende des
Jahres bei 4,0 % und damit 30 Basispunkte unter ihrem Vorjahreswert.
•
Private-Equity-Fonds investierten knapp 0,8 Mrd. Euro und bildeten damit die zweitgrößte Käufergruppe nach
Spezialfonds (ca. 1,1 Mrd. Euro). Dabei profitierten sie davon, dass einige Investoren die günstige Marktphase für
eine Portfoliobereinigung nutzten und Objekte mit Value-Add-Charakter verkauften.
savills.de/research
09
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q4 2014
Wohnungsportfoliomarkt Deutschland
1. bis 4. Quartal 2014
Abb. 32
Transaktionsvolumen und Zahl der Verkäufe*
Mio. Euro
Transaktionsvolumen
Größenstruktur der gehandelten Portfolios
Zahl der Verkäufe
100 < 800 Einheiten
< 5.000 Einheiten
ab 10.000 Einheiten
800 < 2.000 Einheiten
< 10.000 Einheiten
Anzahl Einheiten je Transaktion
18.000
180
16.000
160
14.000
140
12.000
120
10.000
100
60%
3.000
8.000
80
50%
2.500
6.000
60
40%
2.000
30%
1.500
20%
1.000
10%
500
4.000
40
2.000
20
0
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
100%
5.000
90%
4.500
80%
4.000
70%
3.500
0%
Anzahl der Einheiten
Abb. 31
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Savills / * Pakete ab 100 Einheiten
Quelle: Savills
Abb. 33
Abb. 34
Gehandelte Einheiten nach Standort
Gehandelte Einheiten nach Städtekategorie*
Berlin
14%
A
18%
Kiel
7%
Sonstige
36%
Bremen
5%
B
15%
Mönchengladbach
5%
Sonstige
67%
Wuppertal
3%
C
20%
D
11%
Quelle: Savills
Quelle: Savills / * basierend auf Bulwiengesa-Klassifizierung
Der deutsche Wohnungsportfoliomarkt in Kürze
Transaktionsgeschehen verlagert sich aus Metropolen in kleinere Städte
•
Knapp 12,1 Mrd. Euro wurden im vergangenen Jahr in deutsche Wohnimmobilienpakete investiert und damit
2,0 Mrd. Euro bzw. 14 % weniger als im Jahr 2013. Die Zahl der gehandelten Portfolios sowie der Wohneinheiten ist
dagegen weitgehend stabil geblieben: Insgesamt wechselten mehr als 225.800 Einheiten (2013: 223.500 Einheiten)
im Rahmen von 201 Transaktionen (2013: 217) den Eigentümer.
•
Trotz der im Vergleich zu den Vorjahren viel breiteren regionalen Marktaktivität konnte Berlin seine Spitzenposition
auch im letzten Jahr verteidigen. Allerdings entfielen nur 14 % aller gehandelten Wohnungen auf Berlin – im Vorjahr
waren es noch 44 %. Auch in den anderen A-Städten war der Anteil deutlich rückläufig.
•
Im Jahr 2015 werden viele der großen Transaktionen nicht mehr als Asset-Deals am Immobilienmarkt, sondern in
Form von Unternehmensübernahmen und -zusammenschlüssen am Kapitalmarkt stattfinden. Unter anderem steht
der Zusammenschluss von Deutscher Annington und Gagfah an.
savills.de/research
10
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q4 2014
Wohnungsportfoliomarkt Deutschland
1. bis 4. Quartal 2014
Abb. 35
Abb. 36
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
USA
5%
Transaktionsvolumen nach Verkäuferherkunft
sonstige
6%
Schweden
3%
sonstige
14%
Italien
6%
Österreich
9%
Deutschland
50%
Schweiz
9%
Deutschland
77%
USA
21%
Quelle: Savills
Quelle: Savills
Abb. 37
Abb. 38
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Preisentwicklung*
Käufe
Verkäufe
Nettoinvestitionen
Durchschnittlicher Preis pro Einheit
70.000
Immobilien AG / REIT
Wohnungsbaugesellschaft
60.000
Offener Spezialfonds
Geschlossener Fonds
50.000
Offener Publikumsfonds
Sonstige
EUR/m²
Staatsfonds
Corporate
Bank
Privatinvestor / Family Office
Öffentliche Hand
40.000
30.000
20.000
Versicherung / Pensionskasse
Bauträger / Projektentwickler
Sonstiger Asset-Manager
10.000
Private-Equity-Fonds
-8.000 -6.000 -4.000 -2.000
2.000 4.000 6.000 8.000
Mio. Euro
Quelle: Savills
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Savills / * für Pakete ab 100 Einheiten
Tab. 3
Die größten Wohnungsportfoliotransaktionen im 1. bis 4. Quartal 2014 im Überblick*
Portfolio
Einheiten
Volumen*
Käufer
Verkäufer
Vitus
ca. 30.000
ca. 1.400 Mio. Euro
Deutsche Annington
Vitus
Dewag
ca. 11.500
ca. 970 Mio. Euro
Deutsche Annington
Equity Residential, AvalonBay
Communities
DGAG
ca. 18.000
ca. 890 Mio. Euro
Buwog / Immofinanz
Prelios, Deutsche Asset & Wealth
Management
-
ca. 9.600
ca. 480 Mio. Euro
LEG
Deutsche Annington
-
ca. 13.300
Unveröffentlicht
Westgrund
berlinovo
Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen
savills.de/research
11
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q4 2014
Savills Deutschland
In Deutschland ist Savills mit
rund 160 Mitarbeitern in sieben
Büros an den wichtigsten
Immobilienstandorten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart
präsent. Savills bietet seinen
Kunden heute Expertise und
Markttransparenz in folgenden
Bereichen an:
Unsere Dienstleistungen
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D
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»» An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios
»» Corporate Finance - Valuation
»» Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien
»» Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien
»» Corporate Real Estate Services
F
S
M
www.savills.de
Savills Deutschland
Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an
Marcus Lemli
Investment Europe
+49 (0) 69 273 000 11
mlemli@savills.de
Andreas Wende
Investment Deutschland
+49 (0) 40 309 977 110
awende@savills.de
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Investment Berlin
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spulvermacher@savills.de
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smellies@savills.de
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Investment Frankfurt
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Corp. Finance - Valuation
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Research
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mpink@savills.de
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Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und
blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika,
Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 27.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills Immobiliendienstleister mit rund 160 Mitarbeitern in
sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent.
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