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letzte Ausgabe - Wohnungen und Immobilien in München

Einbetten
webimmobilien
Nr. 1 / Januar 2015
Aktuelle Angebote von www.sz.de/immobilienmarkt
Die aktuellsten Kauf- und Mietobjekte
renommierter Anbieter auf einen Blick.
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ca. 165 m. Die außergewöhnlich ruhige Lage bildet den idealen Rahmen für den Aufenthalt
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hellen Räume mit bodentiefen Fensterfronten und hochwertiger Ausstattung. Auch die Bäder
mit ihrem Materialkonzept sind eine unmittelbare Aufforderung zum Wohlfühlen und unterstreichen das Grundkonzept, das sich in drei Wörtern zusammenfassen lässt: Noch mehr Licht.
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uf einem der seltenen VillenGrundstücke in Berg am
Ostufer des Sees, realisiert
der Bauträger H-I-M Villenbau in
diesem Jahr ein Villen-Ensemble mit
neun eleganten Villenwohnungen.
EDITION BF07 entsteht am Ostufer des Starnberger Sees an einer
der nobelsten Uferpromenaden
Deutschlands. Das Villen-Ensemble
erhält eine moderne, anspruchsvolle Architektur, die sich elegant in
das traditionsreiche Villen-Areal einfügt. Zugleich bringt EDITION BF07
ein Novum in die vornehme Nachbarschaft: die großzügigen Luxuswohnungen sind eine elegante Alternative zum Kauf oder Bau einer
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Möglichkeit, den Traum vom geruhsamen Wohnen am See in dieser
exklusiven Lage zu verwirklichen.
Das etwa 5000 Quadratmeter große Parkgrundstück am See bietet
Ruhe und Privatsphäre. Es wird an
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Der Privatverkauf – Das Testament: Vererben von Immobilien
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bundesdeutschen Haushalte
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Institut für Altersvorsorge (DIA) im
Jahr zwischen 2011 und 2020 ca.
5,17 Billionen Euro. Daraus werden
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Die Veranstaltung informiert über
die zentralen Themen der Übertragung von Immobilieneigentum.
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Gerade im Münchner Immobilienmarkt, mit den immensen Kaufpreissteigerungen der letzten Jahre sind
sehr gute Kenntnisse und eine sorgfältig geplante Herangehensweise
beim Eigenverkauf von Vorteil.
Frau Helms (Immobilienspezialistin
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Vorgehensweise beim Selbstverkauf
darstellen.
Neben dem Verkauf ist die Übertragung des Eigentums zu Lebzeiten
eine Möglichkeit, Auseinandersetzungen im Erbfall zu vermeiden.
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Dr. Wicke und Herrler, München)
betrachtet mit dem Vortrag „Testament und Vererben“ das Thema aus
juristischer Sicht.
Das Publikum ist herzlich zu einer
aktiven Teilnahme eingeladen.
Im offenen Gespräch haben Sie die
Möglichkeit Ihre Fragen an Frau
Helms, Frau Moosleitner (Immobilienmaklerin der LBS) und an den
Notar Herrn Herrler zu richten.
Der Vortragsabend findet am 29. Januar 2015 im Gasthof Obermaier, in
München-Trudering, Truderinger Straße 306, 81825 München, statt.
Beginn: 19:00 Uhr
Ende gegen 21:00 Uhr (inkl. Pause).
Aufgrund der begrenzten
Teilnehmerzahl wird um
rechtzeitige Anmeldung bei
der LBS-Geschäftsstelle
Schwabing,
(Telefon: 089 74 31 52 29
E-Mail: birgit.summer@
lbs-oberbayern.de) gebeten.
Der Baubeginn ist erfolgt: Jetzt Wohnung in den Menzinger Gärten sichern
M
it zahlreichen Naherholungsflächen in Laufweite
und hervorragendem Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr realisiert PROJECT Immobilien
im Münchener Stadtteil Untermenzing das Projekt „Menzinger Gärten“ mit 20 gehobenen Eigentumswohnungen und ebenso vielen
Tiefgaragenplätzen. Der Baubeginn
ist bereits erfolgt und schreitet
zügig voran.
In einer vorwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägten Nachbarschaft entsteht an der Ecke von
Medererstraße und Von-Kahr-Straße
ein Ensemble aus drei Mehrfamilienhäusern in energieeffizienter KfW70-Bauweise mit Blockheizkraftwerk.
Gehoben ausgestattet, entstehen stilvolle Garten-, Balkon-, Penthaus- und
Maisonette-Wohnungen.
Nachdem bereits 60 Prozent der
Einheiten verkauft sind, stehen derzeit noch Wohnflächen von 66 bis
140 Quadratmeter mit nach Süden
ausgerichteten Terrassen, Balkonen
N
ur etwa fünf Gehminuten vom
S- und U-Bahnhof Trudering
entfernt, erstellt der Münchner Bauträger Bayerische Landessiedlung ein Wohnensemble aus
drei frei stehenden Häusern mit insgesamt 37 Wohneinheiten. Der Verkaufstart ist bereits erfolgt und die
Wohnungen sollen bis voraussichtlich Ende 2016 fertiggestellt sein.
Unter dem Namen „Alte Gärtnerei Trudering“ entstehen an der
Karlsburger Straße 37 Ein- bis VierZimmer-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen etwa 46 und 112 Quadratmetern. Das ruhig gelegene und
ansprechend gestaltete Ensemble
wird in massiver Ziegelbauweise
erstellt und ist von viel Grün umgeben. Der Bau erfolgt nach den
Richtlinien der neuen EnergieEinsparverordnung (EnEV) 2014 im
Standard KfW 70. Dies macht die Ge-
und Dachterrassen zur Auswahl.
Darunter finden sich beispielsweise zwei Gartenwohnungen, die
Ihnen im Untergeschoss dank eines
Hobbyraums mit 2,65 Meter Raumhöhe und einem anschließenden
Gäste-WC zusätzlichen Platz bieten.
Auch ein Maisonette-Penthouse mit
einer 47 Quadratmeter großen Dachterrasse und einem Südbalkon ist
noch verfügbar. Zu jeder Wohnung
gehören ein Tageslichtbad plus
Gäste-WC, hochwertiges Parkett,
Fußbodenheizung und ein EinzelStellplatz in der Tiefgarage.
Im gewachsenen Umfeld von Untermenzing sind Sie bestens versorgt. Von Pasing kommend fließt
die Würm nur einige hundert Meter
von den Menzinger Gärten entfernt
durch Untermenzing. Gemeinsam
mit dem Allacher Forst, dem Hartmannshofer Park und dem Schlosspark Nymphenburg bieten sich hier
im näheren Umkreis vielfältige Möglichkeiten zum Spazieren, Joggen
oder Radfahren. Ausgezeichnete
Verkehrsanbindungen sind ebenfalls vorhanden: Mit dem zügig
erreichbaren Autobahnanschluss,
einer Bushaltestelle direkt vor
der Haustür und dem nur acht
Gehminuten entfernten S-Bahnhof
Untermenzing gewährleisten die
Menzinger Gärten ein hohes Maß
an Mobilität. Einkaufsmöglichkeiten und Kindergärten runden das
Umfeld gelungen ab.
Für detaillierte Informationen
steht Ihnen das Team von
PROJECT Immobilien gerne
zur Verfügung.
Bitte vereinbaren Sie unter
Telefon 089 59 98 90 80 einen
individuellen Gesprächstermin. Weitere Infos gibt
es im Internet auch
unter der Adresse
www.menzinger-gaerten.com
Zentrales und doch ruhiges Wohnen in Trudering
bäude um noch einmal rund 30 Prozent effizienter, als nach der vorhergehenden Verordnung von 2009.
Der Endenergieverbrauch liegt dabei bei 38,86 Kilowatt pro Quadrat-
meter. Zu den Ausstattungsdetails
zählen ein Balkon, eine Terrasse
oder eine Dachterrasse, Echtholzparkett, Fußbodenheizung, bodentiefe Fenster mit Rollläden und
hochwertige Sanitärelemente von
Villeroy & Boch und Grohe. Die
Dachterrassen-Wohnungen erhalten
teilweise zusätzlich eine Galerie und
zu vielen der Garten-Wohnungen
gehört ein Hobbyraum im Untergeschoss. Von der Tiefgarage mit
Einzel-Stellplätzen und Fahrradräumen führen Lifte bis direkt in die
Dachgeschosse.
Trudering zeichnet sich durch seine
zentrale Lage und sehr gute Infrastruktur aus. Es besteht ein umfangreiches Angebot an Kindergärten,
Schulen, Sporteinrichtungen, Fachärzten, Supermärkten sowie schönen Gaststätten, Restaurants und
bayerischen Traditions-Biergärten.
Einkäufe aller Art, ob Mode, Elektroartikel, Lebensmittel oder Apotheke und vieles mehr bieten die
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das Perlacher Einkaufszentrum PEP.
Der S- und U-Bahnhof ist bequem
und sicher über einen Fußweg
erreichbar.
Die Bayerische Landessiedlung kann
auf eine bald 100-jährige Unternehmensgeschichte zurückblicken und
hat seitdem mehr als 16.000 Häuser
und Wohnungen erstellt. Die Unternehmens-Philosophie wird getragen
vom Streben nach bestmöglicher
Qualität und dem Ziel, ein hochwertiges Produkt für viele Generationen zu schaffen – stets mit dem
Fokus auf die Zufriedenheit der
Kunden.
Informationen zur
„Alten Gärtnerei Trudering“
sowie allen weiteren Projekten
der Bayerischen Landessiedlung
g
gibt es im Internet
unter der Adresse
www.bls-bayern.de.
Telefonische Auskünfte
gibt es über den
Vertriebspartner
Ilik-Immobilien unter der
Nummer 089 2 38 71 92
BELLEVUE
201
WOHNFLÄCHE IST NICHT GLEICH WOHNFLÄCHE
Je nach Berechnungsmethode können Angaben zur Wohnfläche stark divergieren
A
uf der Suche nach Immobilien sind im Anzeigentext der Angebote nach dem Preis wohl sogleich die Flächenangaben
von entscheidender Bedeutung. Erst in Relation zu ihnen
besagt der Preis etwas über die Kategorie der jeweiligen Immobilie.
Vor allem aber geben die Angaben zur Wohn- und Nutzfläche – in
der Regel zumindest in Standardbauweise davon abhängig auch
die Zimmerzahl – darüber Auskunft, ob die jeweilige Immobilie
den eigenen Bedürfnissen Rechnung trägt. Bekommen alle Mitbewohner den Raum, den sie im Alltag benötigen? Kann bestimmten
Hobbys nachgegangen werden? Ist ungestörtes Musizieren möglich? Bei beruflicher Selbständigkeit: Sind etwa ein ausreichend
geräumiges Büro und entsprechende Stauräume für Betriebsmittel oder fürs Archiv verfügbar? All diese Fragen lassen sich aus
den Flächenangaben und den Grundrissen gut beantworten, zumal wenn das Versetzen und Einziehen von Wänden in die Überlegungen einbezogen werden.
Ob nun bei der Anmietung oder beim Kauf einer Immobilie: Die
Wohnfläche spielt dabei die wichtigste Rolle, da nach ihr entsprechend der Miet- oder Kaufpreis bestimmt wird. Meist finden sich
denn auch in den Angeboten Angaben sowohl zur Wohn- als
auch zur Nutzfläche. Doch was besagen sie und wie werden sie
voneinander abgegrenzt? Tatsächlich ist die Berechnung dieser
Flächen recht komplex. Die Verwirrung ist umso perfekter, da die
Die Wohn- und Nutzflächen selbst auszurechnen, ist anhand von
Grundrissen und Exposees in der Regel nicht möglich. Nur Sachverständige können ein zuverlässiges Ergebnis liefern.
Foto: BHW Bausparkasse
ren, zusammensetzt. Hierzu gehören in erster Linie Wohnzimmer,
Schlaf- und Kinderzimmer, Küchen, Esszimmer, Flure, Badezimmer
und WCs, Neben- und Abstellräume, aber auch etwa Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche allseitig umschlossene Räume.
Wenn nicht beheizbar, sind sie jedoch nur zur Hälfte anrechenbar.
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel
zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Fenster- und offene Wandnischen, die mehr als 0,13 Quadratmeter in
Anspruch nehmen, gehören ebenfalls zur Wohnfläche.
Worauf es bei der Wohnflächenberechnung ankommt
Entscheidend ist grundsätzlich die Raumhöhe. Raumteile mit einer lichten Höhe von über zwei Metern werden voll angerechnet.
Zwischen einem Meter und zwei Metern Höhe wird lediglich die
Hälfte angerechnet, während der Raum mit einer Höhe von unter
einem Meter unberücksichtigt bleibt. Gänzlich aus der Wohnfläche herausgenommen bleiben ferner sogenannte Zubehörräume
(Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Trocken- und Heizungsräume, Garagen) und Geschäftsräume. Ebenfalls ausgenommen sind Treppen mit über drei Steigungen und die
Treppenabsätze sowie Schornsteine, Vormauern, Bekleidungen,
freistehende Pfeiler und Säulen von mehr als anderthalb Metern
Höhe und 0,1 Quadratmetern Grundfläche.
In der WoFlV werden auch alle Details explizit aufgeführt, die bei
der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden müssen. So
etwa Tür- und Fensterbekleidungen und -umrahmungen. Ebenso
Fuß-, Sockel- und Schrammleisten. Klar zur Wohnfläche zählen
neben Einbaumöbeln ebenso fest eingebaute Gegenstände, wie
Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder Duschwannen.
Freiliegende Installationen sowie versetzbare Raumteiler sind
ebenfalls zur Wohnfläche hinzuzurechnen.
Die hier vereinfacht widergegebenen Inhalte der WoFlV machen
schon deutlich, wie komplex und aufwendig die Berechnung der
Wohnfläche sein kann. In der Regel ist sie zwar bereits für den
Bauantrag errechnet worden und liegt den Unterlagen einer Immobilie nicht selten bei. Doch nur wenn sie nach 2004 erstellt wurde, ist sie verwendbar – sofern seither keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden –, da zuvor für die Berechnung der
Wohnfläche eine andere Rechtslage galt. Selbst die Wohnfläche zu
berechnen, ist nur annähernd möglich, da viele Baudetails einem
Exposee nicht entnommen werden können. Sinnvoller ist es daher,
zu erfragen, wie die Wohnflächenangabe zustande gekommen ist
und nach welcher Methode sie berechnet wurde. Insbesondere bei
Vergleichen von Immobilienobjekten ist Letzteres unbedingt zu beachten, da je nach Berechnungsmethode doch recht unterschiedliche Ergebnisse herauskommen können.
Unterschiedliche Methoden der Wohnflächenberechnung
In der Regel wird die Wohnfläche nach den Regeln der WoFlV
berechnet. Doch während im öffentlich geförderten Bereich die
Flächen unter Schrägen werden in der Wohnflächenverordnung
raumhöhenabhängig zur Wohnfläche angerechnet. Nach DIN
277-Norm zählt jedoch die Gesamtfläche zur Nutzfläche.
Foto: KfW-Bildarchiv / Homann
Wohnflächenberechnung ausschließlich auf dieser Grundlage
zulässig ist, darf im frei finanzierten Wohnungsbau auch die
Methode nach DIN 277 („Grundflächen und Rauminhalte von
Bauwerken im Hochbau“) genutzt werden. Dieses Verfahren
arbeitet in einer Art von Umkehrschluss. Hier wird berechnet,
was von der Gesamtfläche als Konstruktionsund Funktionsfläche abgezogen werden muss. Doch die dabei angesetzten Regeln weichen von der WoFlV in einigenPunkten ab. So werden
beispielsweise Balkone, Terrassen und Loggien sowie Flächen
unter Dachschrägen zu 100 Prozent der Nutzflächenkategorie
„Aufenthalt und Wohnen“ zugerechnet. Die Wohnfläche setzt
sich demnach aus der Quadratmetersumme von gesamten
Nutz- und Verkehrsflächen (nach DIN 277) zusammen.
Die Flächenangaben können also je nach Berechnungsmethode
beträchtlich auseinanderdriften. Gerade bei größeren Immobilien, die mehrere Balkone, Terrassen, Loggien, aber auch Arbeitsräume, Verkehrsflächen, Treppen, Dachschrägen etc. aufweisen, können die Flächenangaben nur schwer auf die Schnelle
überprüft werden. Das Zustandekommen der Wohnflächenangaben detailliert zu erfragen, führt meist schneller zum Ergebnis. Kann der Anbieter jedoch keine genauen Angaben dazu
machen, sollte über eine entsprechende Neuberechnung durch
einen Architekten oder Bauingenieur nachgedacht werden. Ein
geringeres Ergebnis kann schließlich ein schlagendes Argument
bei der Preisverhandlung sein.
Reinhard Palmer
Kategorisierung der Nutzfläche (NF) von der Norm DIN 277:2005
definiert, während die Berechnung der Wohnfläche (WF) in der
Wohnflächenverordnung (WoFlV) festgelegt ist. Wenn dann noch
im Angebot die Angabe der Grundfläche (GF) auftaucht, ist der
Interessent meist vollends überfordert. Letzterer Begriff ist allerdings schnell erklärt: Als Grundfläche wird die Fläche bezeichnet,
die ein Gebäude oder der relevante Teil eines Gebäudes auf dem
Boden zeichnet. Sie wird also von den äußeren Begrenzungslinien
des Gebäudes oder Raumes umrissen. Diese Angabe ist vor allem
für Gartenfreunde eine wichtige Aussage, denn von der Grundstücksfläche abgezogen lässt sie in der Regel die Berechnung der
unbebauten Grundstücksfläche zu. Im Normalfall ist mit dieser
Flächenzahl die Netto-Grundfläche (NGF) angegeben, die sich aus
der Nutzfläche (NF), der technischen Funktionsfläche (TF) und der
Verkehrsfläche (VF) zusammensetzt.
Die Norm DIN 277 definiert Flächen
von Bauwerken
Die in DIN 277 definierte Nutzfläche gibt indes an, wie groß die
Fläche ist, die entsprechend der Zweckbestimmung genutzt werden kann. Die dabei angesetzten Kategorien gliedern diese Zweckbestimmung in sieben Bereiche:
t Aufenthalt und Wohnen
t Büroarbeit
t Maschinen- und Handarbeit, Produktion, Experimente
t Verteilen und Verkaufen, Lagern
t Kultur und Unterricht, Bildung
t Pflegen und Heilen
t sonstige Nutzungen
Daraus wird bereits ersichtlich, dass es in dieser Definition eine
Überschneidung von den allgemein gebräuchlichen Begriffen der
Nutz- und Wohnfläche gibt. Die geltende Rechtslage trägt wenig
zur Lösung des Problems bei, da keine gesetzliche Regel existiert,
die eine Berechnungsart eindeutig festlegen würde. Nachdem die
einst verwendete Zusammenfassung der Zahlen beider Flächen zur
Bezeichnung „Wohn-/Nutzfläche“ von Gerichten in der Werbung
(Angebote etwa in Tageszeitungen oder in den Immobilienportalen gelten als Werbung) als wettbewerbswidrig eingestuft wurde
– zumindest, wenn die Nutzfläche mehr als 1/3 der Gesamtfläche
beträgt – findet man in den Immobilienportalen daher aktuell in
der Regel separate Angaben zur Wohnfläche gemäß der WoFlV
sowie zu den laut DIN 277 verbleibenden Kategorien der Nutzfläche. Das ist durchaus sinnvoll, da auf diese Weise die Angaben
einen praktischen Nutzen für den Immobilienkäufer haben.
Es ist also entscheidend, sich der WoFlV zuzuwenden, da sie
letztendlich den Bereich definiert, der den privaten Lebensraum
ausmacht. Darin sind alle für die Berechnung notwendigen Details formuliert. So heißt es dort zunächst sinngemäß, dass sich
die Wohnfläche einer Wohnung aus der Summe aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehö-
Wenn Öfen, Kamine, Treppen, Absätze und sonstige reizvolle Details den Wohnraum verwinkeln, ist die Berechnung der Wohnfläche ein
überaus aufwendiges Unterfangen.
Foto: KfW-Bildarchiv/Nehmzow
Darstellung aus Sicht des Illustrators
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DIN 277 verstehen – Begrifflichkeiten der Norm zur
Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von
Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau.
I
n der DIN-Norm DIN 277 sind Details zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von
Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau
definiert. Bauherren können bei den vielen Begrifflichkeiten und ihren Abkürzungen darin schnell den
Überblick verlieren. Es lohnt sich daher, sich das System der Bezeichnungen einzuprägen.
Ausgegangen wird in der Norm von der Brutto-Grundfläche (BGF), die sich aus der Konstruktionsgrundfläche (KGF) und Netto-Grundfläche (NGF) zusammensetzt. Die Konstruktionsgrundfläche errechnet sich aus
der Summe der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerks, etwa Wände, Pfeiler, nicht
begehbare Schächte, Nischen, Türöffnungen etc.
Die Netto-Grundfläche gliedert sich indes in drei weitere Bereiche. Einer davon ist die Nutzfläche (NF), die
an anderer Stelle in dieser Ausgabe genauer behandelt wurde. Es ist der Teil der NGF, der der Nutzung
Verkehrsfläche, technische Funktionsfläche oder Nutzfläche? Die Unterscheidung ist nicht immer eindeutig.
Hier muss die gewählte Zuordnung plausibel dargelegt werden.
Foto: Jahr Vaillant GmbH, Remscheid
des Bauwerks aufgrund
seiner Zweckbestimmung
dient. Zur NGF zählt ferner die technische Funktionsfläche (TF), die von
zentralen betriebstechnischen Anlagen beansprucht wird. Handelt es
sich jedoch um Anlagen
zur Versorgung anderer
Bauwerke (z.B. Heizhaus), so dienen sie einer
Zweckbestimmung und
sind daher zur Nutzfläche
zu addieren.
Die Berechnung einzelner Flächen der DINNorm 277 ist Bestandteil
der Konstruktionspläne.
Sie dient nicht nur der Ermittlung von Herstellungskosten, sondern auch
der Ermittlung von Mietund Kaufpreisen.
Foto: KfW-Bildarchiv /
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Manche Zuordnung ist Auslegungssache
Den letzten Bestandteil der NGF machen Verkehrsflächen (VF) aus, die jedoch bei offenen Grundrissen
schon mal schwer festzumachen sind. Die Verkehrsflächen sind als Flächen definiert, die als Zugang zu den
Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerks und
dem Verlassen im Notfall dienen. Bewegungsflächen
innerhalb von Räumen sind indes davon ausgenommen. Fließen jedoch Räume ineinander, so lassen sich
Verkehrs- von Bewegungsflächen kaum voneinander
trennen.
Die DIN-Norm führt weitere Begriffe an, die hier der
Vollständigkeit halber genannt werden sollen. So der
Konstruktionsrauminhalt (KRI), der sich aus der Differenz zwischen Brutto- und Netto-Rauminhalt ergibt.
Einen eigenen Bereich stellen die Begrifflichkeiten mit
Bezug aufs Baugrundstück dar. Die Fläche des Baugrundstücks (FBG) ist selbsterklärend und definiert im
Normalfall die Gesamtfläche eines Flurstücks einer Gemarkung. Sie setzt sich beim Bauvorhaben aus der unbebauten Fläche (UBF) und der bebauten Fläche (BF)
zusammen. Letzte gibt die Grundfläche des Bauwerks
in Höhe der Erdoberfläche an.
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Vor allem beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt es, Sonder- und Gemeinschaftseigentum als Kostenfaktor genauer unter die Lupe zu nehmen.
E
s gehört zu Eigentumswohnungen. Aber auch in geschlossenen Eigenheimsiedlungen, meist bestehend aus Reihenhauskomplexen, kommt es nicht selten vor. Die Rede ist vom
Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum. Der Käufer erwirbt
dann nicht nur die Rechte an der abgeschlossenen Wohneinheit, sondern auch an den ihr zugeordneten Nebenräumen
sowie anteilsmäßig an Gemeinschaftsgütern. Sie werden in der
Regel in einer sogenannten Teilungserklärung genau beschrieben und in Grundrissen eingezeichnet. Bei einer Eigentumswohnung ist es die Regel, denn der Käufer erwirbt mit ihr auch
einen Anteil am Grundstück und am Gebäude.
Das Sondereigentum und die Miteigentumsanteile sind beim
Grundbuchamt für jede Wohnung in einem Grundbuchblatt
verzeichnet. Sobald die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags vollzogen ist, wird der Käufer als Eigentümer in das
jeweilige Grundbuchblatt eingetragen. Damit tritt er auto-
Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch Hauseingänge
und Treppenhäuser. Derart aufwendige Vorbauten, wie im
Bild, können viele Kosten verursachen, die von der Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen.
Foto: KfW-Bildarchiv / George
matisch der Eigentümergemeinschaft bei, die er erst wieder
verlassen kann, wenn er die Wohnung verkauft.
Es ist insofern wichtig, Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden, da die Kosten von Reparaturen
und Instandhaltungsarbeiten entsprechend separat gehandhabt werden. Um hierin Klarheit zu schaffen, gibt es die
Teilungserklärung, die neben den Teilungsplänen auch die
Gemeinschaftsordnung enthält.
Eigentumsverhältnisse überschneiden
sich bisweilen
In der Regel trägt der Wohnungseigentümer alle Kosten
und Lasten, die im Zusammenhang mit dem Sondereigentum zusammenhängen. Dort trifft er weitgehend die Entscheidungen selbst. Die Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum tragen alle Eigentümer den Miteigentumsanteilen
entsprechend gemeinsam. Bezüglich der Handhabung entscheidet in dem Fall daher mehrheitlich die Eigentümergemeinschaft.
Theoretisch erscheint dies zunächst plausibel und überschaubar. Doch die Rechtslage ist nicht immer so klar. Das
„Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ besagt im § 5 Abs. 2: „Teile des Gebäudes, die
für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie
Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen
Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht
Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im
Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.“
Dies deutet an, dass es hier schon mal zu Überschneidungen der Eigentumsverhältnisse kommen kann.
Im Fall einer Eigentumswohnung gehören zum Gemeinschaftseigentum laut Gesetz das Grundstück, auf dem das
Gebäude errichtet ist sowie alle Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind.
Gemeint sind hier etwa Dach, Heizungsanlage, Dämmung,
Außenfenster, tragende Wände in der Wohnung, Fassade
etc. Leichter als Gemeinschaftseigentum abzugrenzen sind
alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinsamen
Gebrauch der Eigentümer dienen, wie etwa Gemeinschaftsantenne, Aufzug, Hauseingangstür, Haustreppe etc.
Leitungen innerhalb der Wohnung sind Teil des Sondereigentums, für das der Wohnungseigentümer alleine zuständig ist.
Verstopfte Abflüsse belasten finanziell also jeden Eigentümer
für sich.
Foto: KfW-Bildarchiv / Klewar
Übers Sondereigentum bestimmt
der Wohnungseigentümer
Demgegenüber ist das Sondereigentum das Alleineigentum
des einzelnen Wohnungseigentümers. Die maßgebliche Bestimmung des Sondereigentums findet sich in der Grundbucheintragung. Entscheidend für die Ausweisung als Sondereigentum ist, dass der jeweilige Raum in sich abgeschlossen
ist. Wird also eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung
umgewandelt, muss zur Ausweisung des Sondereigentums
beim Bezirksamt nach Vorlage einer ordnungsgemäßen Teilungserklärung eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden. In der Teilungserklärung stehen beispielsweise Balkone, abschließbare Kellerräume oder Garagen.
Sondereigentum sind auch zur Wohnung und zugeordneten
Nebenräumen gehörende Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, also etwa nichttragende
Wände, Anstrich der tragenden Wände, Innentüren, Heizkörper, Fensterbeschläge – oder Wasserrohre im Bad. Den Klempner muss der Eigentümer also immer selbst bezahlen.
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Gesetzliche Regelung der Obergrenzen im Hochbau, die in der Regel im
Bebauungsplan festgesetzt werden.
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b nun beim Neubau, bei baulicher Erweiterung oder
beim Umbau: Bauherren sind stets an bestimmte Vorgaben gebunden. Entscheidend ist dabei vor allem das
„Maß der baulichen Nutzung“, das in den §§ 16 – 23 der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert ist. Besteht kein
Bebauungsplan für das relevante Gebiet, so richten sich die
darin aufgeführten Faktoren an der umgebenden Bebauung.
Ansonsten enthalten Bebauungspläne die entsprechenden
detaillierten Angaben.
Das Maß der baulichen Nutzung bestimmen vor allem
Faktoren wie Anzahl der Vollgeschosse, maximale Anzahl der
Wohnungen, Höhen (z.B. Wandhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe)
der baulichen Anlage, Vorschriften für Stellplätze und Erschließung, Grundstücksgrenzen, Abstandsflächen, Baugrenzen, Baulinien und die Eigenart der näheren Umgebung. Allen
voran jedoch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ), die gemeinsam über die Größe der Nutzbzw. Wohnfläche entscheiden.
Was auf den ersten Blick im Bebauungsplan kryptisch erscheint, gibt ein hilfreiches System wider, das auch der Laie
leicht zu verstehen vermag.
Foto: SkandiHaus
Grundflächen-, Geschossflächen- und
Baumassenzahl
Die Grundflächenzahl ist im Bebauungsplan als Dezimalzahl
(bis 1,0) eingetragen. Die Grundstücksfläche mit diesem
Faktor multipliziert ergibt die maximal überbaubare Fläche.
Beträgt also die Grundstücksfläche 500 Quadratmeter und
die Grundflächenzahl 0,4, so kann dort eine Grundfläche
von 500 x 0,4 = 200 Quadratmetern überbaut werden.
Zur Grundfläche gehören allerdings nicht nur das Wohngebäude, sondern auch Garagen und Stellplätze mit ihren
Zufahrten, bestimmte Nebenanlagen (Gartenhäuser oder
Geräteschuppen zu 50 Prozent) sowie bauliche Anlagen
unterhalb der Geländeoberfläche.
Als Zahl mit Dezimalstellen wird auch die Geschossflächenzahl im Bebauungsplan ausgewiesen. Mit der Grundstücksfläche multipliziert, bestimmt sie, wie viele Quadratmeter
Geschossfläche insgesamt in allen Geschossen auf dem
Grundstück gebaut werden dürfen.
Ist also das Grundstück 500 Quadratmeter groß, so ergibt
sich bei einer Geschossflächenzahl von 1,2 eine Geschossfläche von 500 x 1,2 = 600 Quadratmetern. Hierzu werden
allerdings nur die Geschosse gerechnet, die nach BauNVO
als Vollgeschosse gelten.
Ihre Anzahl kann ebenfalls im Bebauungsplan angegeben
sein und wird durch römische Zahlen formuliert. Dachgeschosse und Keller gelten in der Regel nicht als Vollgeschosse. Für alle Sonderformen der Geschosse sollte jedoch die
Zulässigkeit im Einzelfall geprüft werden. Die Flächen von
Balkonen, Loggien und Terrassen bleiben kraft Gesetz unberücksichtigt.
Die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung sind für die GRZ und GFZ ebenfalls in der
BauNVO je nach Art des Baugebiets (z.B. Kleinsiedlung, reines
Wohngebiet, Dorf- oder Mischgebiet, Kerngebiet etc.) definiert. Neben der Baumassenzahl (BMZ), die jedoch lediglich
für Gewerbe-, Industrie- und sonstige Sondergebiete festgesetzt ist. Mit der Grundstücksfläche multipliziert ergibt
sich daraus, wie viele Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter zulässig sind.
Ob offene oder geschlossene – ohne seitliche Abstandsflächen
– Bauweise: Auch das ist in Bebauungsplänen in der Regel
festgelegt. Eine geschlossene Zeile darf allerdings nicht länger
als 50 Meter sein.
Foto: KfW-Bildarchiv / Klewar
Bebauungspläne können den Haustypus
bestimmen
Da fürs Ortsbild – gewiss im Interesse der Bewohner – auch
die Ästhetik eine Rolle spielt, enthalten Bebauungspläne auch
gewisse Dachvorgaben. So etwa zur Ausrichtung des Dachfirstes, der Art der Dacheindeckung oder die Dachneigung.
Sind etwa First- oder Traufhöhe vorgegeben, so resultiert aus
diesen Vorgaben meist auch ein bestimmter Haustypus. Individuelle Architektur ist in den Fällen also kaum umsetzbar.
Zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gehört
auch die Festlegung der Bauweise, also ob offene oder geschlossene Bauweise festgesetzt ist. Hierzu finden sich Angaben dann auch im Bebauungsplan. Bei der offenen Bauweise
handelt es sich um Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als
Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen, wobei die
Fassadenlänge maximal 50 Meter betragen darf. Bei der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen
Grenzabstand errichtet.
Reinhard Palmer
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VERMESSENER GRUND
Der Vorgang der Grundstücksteilung und was dabei dringend zu beachten ist.
B
augrundstücke sind selten geworden. Wird mal eins
angeboten, kann es bisweilen für den Geldbeutel des
Durchschnittsbauherren zu groß bemessen sein. Eine
Teilung des Grundstücks könnte Abhilfe schaffen. Genauso,
wenn ein Teil eines erworbenen oder geerbten großzügigen
Grundstücks per Verkauf etwas Kapital für andere Zwecke
einbringen soll. Doch einfach nur eine Linie quer über den Rasen zu ziehen, reicht da nicht aus, um die Grundstücksteilung
mit amtlicher Gültigkeit zu vollziehen. Allzu kompliziert ist der
Vorgang allerdings nicht, wenn auch nicht ganz so einfach,
wie es das entsprechende Gesetz suggeriert.
Im Baugesetzbuch heißt es unter § 19 „Teilung von Grundstücken“: „(1) Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar
gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges
Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen
Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.“
Amtlicher Weg der Grundstücksteilung
Der rechtliche Rahmen ist zwar damit abgesteckt, doch der eigentliche Vorgang nicht definiert. Der erste Schritt führt nämlich nicht zum Grundbuchamt, sondern zum regional zuständigen Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Der
Vermessungsantrag ist auch online verfügbar und kann von
der Internetseite www.vermessung.bayern.de heruntergeladen
werden. Den Antrag könne der Grundstückseigentümer oder
jemand, der ein berechtigtes Interesse (z.B. Käufer) nachweisen kann und im Einvernehmen mit dem Grundstückseigentümer handelt, stellen, heißt es dort. Will man ein Grundstück
von vorne herein mit einem anderen Interessenten teilen,
empfiehlt es sich, die „vordringliche Erledigung“ gegen einen
Gebührenzuschlag zu beantragen. Die Vermessung wird dann
„umgehend, längstens innerhalb eines Monats erledigt“, allerdings erst vom Zeitpunkt an gemessen, zu dem alle Angaben
und Unterlagen vorgelegt sind.
Um die baurechtlichen Voraussetzungen der Teilung kümmert
sich das Amt eben nicht. Deren Prüfung liegt im Verantwortungsbereich der Beteiligten. Vor dem Vermessungstermin
sind also die nötigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen und
die Voraussetzungen für eine Teilung zu eruieren.
Baurechtliche Voraussetzungen müssen selbst
geprüft werden
Erst wenn alle Unterlagen dem Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung vorgelegt wurden, kann der Amtsvorgang samt Vermessung vorgenommen werden. Die Erfüllung
aller Voraussetzungen hat allerdings der Antragsteller selbst zu
prüfen.
Foto: Stadt Heilbronn
Zunächst ist zu prüfen, ob die beabsichtigte Teilung den im Bebauungsplan festgelegten Grundvoraussetzungen entspricht.
Dies betrifft vor allem die Einhaltung von Mindestabständen.
Selbst wenn kein Bebauungsplan vorliegt und die neue Teilungsgrenze in der Nähe eines Gebäudes verläuft, so sind auf
alle Fälle Abstandsflächen gemäß Bayerischer Bauordnung
oder örtlicher Bauvorschriften einzuhalten. Die dahingehende
Korrektheit der Teilung wird von den Bauaufsichtsbehörden
grundsätzlich nicht mehr geprüft. Um also spätere Geltendmachung von Rechtsansprüchen Dritter zu vermeiden, empfiehlt es sich, bei der Grundstücksteilung dringend höchste
Sorgfalt walten zu lassen bzw. einen Bausachverständigen
hinzuzuziehen.
Sind alle Voraussetzungen erfüllt und die Unterlagen dem
Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung zur
Verfügung gestellt, kann der Amtsweg eingeleitet werden.
Die Teilungsvermessung ist ein öffentlich-rechtlicher Vorgang, dessen Vorbereitung eine gewisse Zeit in Anspruch
nimmt. Der Aufwand der Vermessung hängt davon ab, ob
geltende Grenzzeichen auffindbar sind. Fehlen sie, so muss
das Vermessungsamt eine Grenzwiederherstellung durchführen, sofern die Grenze im Liegenschaftskataster bereits
einwandfrei nachgewiesen und rechtsverbindlich anerkannt
ist. Sind die Maßzahlen aus früheren Vermessungen ungenau, wird eine Grenzermittlung durchgeführt, die dann
von allen beteiligten Grundstückseigentümern im Abmarkungsprotokoll rechtsverbindlich anerkannt werden muss.
Erst wenn das ursprüngliche Grundstück genau festgestellt
ist, können die Teilungsvermessung durchgeführt und neue
Grenzen gezogen werden.
Die Kosten einer Vermessung hängen vor allem davon ab, wie
viele Grenzpunkte neu gesetzt werden müssen. Sind die ursprünglichen verschollen, muss unter Umständen sogar eine
erneute Grenzermittlung vorgenommen werden. Foto: Wirtz
Grundstücksteilung kann kostspielig sein
Jeder Mehraufwand schlägt sich natürlich in den Kosten
nieder. Die Gebühren sind in den Gebührenvorschriften der
Bayerischen Vermessungsverwaltung definiert und können
sich zu mehreren Tausend Euro summieren. Die Kosten der
Grenzwiederherstellung hängen von der Anzahl der zu bestimmenden Grenzpunkte ab. Grenzpunkte müssen auch bei
der Grundstücksteilung gesetzt werden. Zudem fallen pro abgetrenntes Flurstück weitere Gebühren an. Das Ergebnis wird
mit dem vom Bodenwert abhängigen Wertfaktor des Grundstücks multipliziert. Weitere Kosten – von den Landkreisen
und kreisfreien Städten festgelegt – fallen für den Einsatz der
Feldgeschworenen an. Sie müssen hinzugezogen werden, um
die Grenzzeichen anzubringen.
Das Ergebnis der Teilung wird bei einem Grenztermin mit allen
Beteiligten (Eigentümer, Grenznachbarn, Erbbauberechtigte) vorgestellt. Sie haben dann einen Monat Zeit, eventuelle
Einwände dagegen darzulegen. Gibt es keine Einwände, erstellt das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
über die Veränderungen am Grundstück einen sogenannten
Fortführungsnachweis, aufgrund dessen eine notarielle Beurkundung (weiterer Kostenfaktor) erfolgen kann. Hat der
Notar seinen Part erfüllt, erhält das Grundbuchamt den Fortführungsnachweis, um gegen eine Gebühr die Grundstücksteilung im Grundbuch einzutragen. Mit der Erschließung der
Teilgrundstücke kann nun begonnen werden.
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Gewfl. 1.300 m² Zi.- Bj.1997 € 980.000,00
Gewerbeobjekte
Immobilienangebote
Zi.5
GEW
€ 1.695.000
Grundstücke
MFH
Wfl. ca.120m²
Energiedaten:
KFW 70 Haus
Energieträger: Abluftwärmepumpe
Art d. Energieausweises: Bedarfsausweis
Endenergiebedarf: 17,5 kWh/(m²a).
Wir freuen uns über Ihren Anruf und vereinbaren
gerne einen Besichtigungstermin!
http://immo.sz.de/E1199264
Neubau von 3 exklusiven Stadthäusern in ruhiger
Anliegerstraße, hochwertige Ausstattung, offener
Wohn-/Essbereich, 4 Zimmer im OG + DG, 2 Bäder,
KfW70-Standard, EA noch nicht vorh., HZG Gas/Solar, ohne Käufer-Prov., in Planung, zusätzliches Bad,
Sauna oder Kaminanschluss möglich
Häuser und Wohnungen
Angebote
Wfl. 430 m²
Unterschleißheim
Domizil Immobilien GmbH
82211 Herrsching
Tel. 08152/9149651
www.immobilien-DOMIZIL.de
Wfl. 81 m²
Zi. 3
€ 1.520 zzgl. NK
Stadt München
Art des Energieausweises
Energiebedarfsausweis
Energieverbrauchsausweis
EA-B
EA-V
Energieträger der Heizung / HZG
Blockheizkraftwerk
Erdgas
Erdgas leicht
Erdgas schwer
Erdwärme
Erneuerbare Energieträger
Fernwärme
Fernwärme Dampf
Flüssiggas
Heizöl
Holz
Holz Hackschnitzel
Kohle
Luftwärmepumpe
Nahwärme
Pelletheizung
Solarheizung
Strom
Wärmelieferung
Warmwasser über Elektroboiler
HZG BHKW
HZG Gas
HZG EGL
HZG EGS
HZG EW
HZG EE
HZG FW
HZG FWD
HZG FS
HZG Öl
HZG Holz
HZG HSchn.
HZG Ko
HZG LWP
HZG NW
HZG Pellet
HZG Solar
HZG S
HZG WL
HZG Elek. Boil.
Weitere Abkürzungen zum Energieausweis
Wohnungen
Mietangebote
Landkreise
um München
Häuser und Wohnungen
Mietangebote
HelleWohnung mit zwei West-Balkonen im sanierten
Altbau in Toplage, Bj. 1920, saniert 1996, EBK, Par­
kett, begehbarer Kleiderschrank, Video-Gegen­
sprechanlage, U-Bahn, Energieverbrauchsausweis,
99 kWh/m²a, Heizung-Fernwärme.
http://immo.sz.de/gerschlauer
WHG
Wfl. 177 m²
Rottach-Egern
Zi.5
€ 2300 zzgl. NK
Firstclass in Miete - traumhafte Villenwohnung bei Rottach-Egern, 1. OG mit Blk,
EBK, Kamin, neuw. Ausst., EA-V, 71 kwh/m²a, inkl.
WW, EEK B, ZHZG EG,Bj. 1980, Immobilienwelt
Rehage & Partner GmbH, Tel. 08022-24081
http://immo.sz.de/E1201292
http://immo.sz.de/12514904
WHG
Wfl.97 m²
Geretsried
Zi.4
€ 790,00 zzgl. NK
Zentrale und ruhige Kleinstadtwhg.
EA-V, 112 kwh/m²a, HZG Gas, ZH, Bj. 1970 (EA)
IMMOB 08171 410940
www.finanzteam-peter-hoeck.de
http://immo.sz.de/E1201395
Baujahr lt. Energieausweis
Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
Endenergiebedarf für Wärme
Endenergieverbrauch für Wärme
Endenergiebedarf für Strom
Endenergieverbrauch für Strom
Bj. (EA)
EEK A+ bis EEK H
EB-W
EV-W
EB-S
EV-S
Stilvoll und lebenswert
Vielfältige Architektur für grünes Stadtwohnen.
Das Stadtquartier Baumkirchen Mitte bietet Urbanität in idealer Lage – an unverbaubarem
Landschaftspark und mit eigenem Nahversorgungszentrum. Die unterschiedlichen Bauabschnitte wurden nach separaten Architektenwettbewerben gestaltet; das Ergebnis ist ein
abwechslungsreiches Erscheinungsbild mit organisch geformten Baukörpern und riesiger
Grundrissvielfalt. Individuell, geschmackvoll und voller guter Ideen für qualitätsvolles sowie
modernes Wohnen in der Stadt: Das ist das Stadtquartier Baumkirchen Mitte.
www.baumkirchen-mitte.de
Highlights 1. Bauabschnitt im Überblick
• Elegante, moderne und ansprechende Architektur
• Großzügige Balkone mit optimaler Süd-West-Ausrichtung
• Private und gemeinschaftlich nutzbare Dachgärten
• 2- bis 6-Zi.-Wohnungen, ca. 47 m2 bis 130 m2 Wfl.
• Stadthäuser über zwei Geschosse ca. 133 m2 Wfl.
• Baubeginn erfolgt: Bezugsfertigkeit 2016!
Unser Angebot für Sie, z. B.:
€ 309.000,–
4-Zi.-Maisonette-Whg. (AB 2), Westgarten
zum Landschaftspark, ca. 132,29 m2 Wfl.
€ 689.000,–
EA-B (EnEV 2009), HZG FW, 53,1 kWh/(m2a), Bj. 2014/2015
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2-Zi.-Whg. (AB 764), 6. OG, ganz oben, gr.
Südbalkon mit Bergblick, ca. 50,44 m2 Wfl.
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FÜR SIE
Highlights 2. Bauabschnitt im Überblick
• Wohltuend anders mit hochwertigen, echten Klinkersteinen
• Großzügige Loggien, private Dachgärten oder
Terrassen mit Gartenanteil
• 2- bis 5-Zi.-Wohnungen, z. T. als Maisonette,
ca. 48 m2 bis 120 m2 Wfl.
• Stadthäuser mit Gartenanteil, z. T. mit Hobbyraum,
ca. 104 m2 bis 133 m2 Wfl.
• Verkaufsstart erfolgt: nutzen Sie die große Auswahl!
Unser Angebot für Sie, z. B.:
3-Zi.-Whg. (AB 63), Westbalkon, extra
Duschbad, 2. OG, ca. 79,84 m2 Wfl.
€ 456.000,–
4-Zi.-Whg. (AB 129), großer Dachgarten,
4. OG, ca. 115,46 m2 Wfl.
€ 749.000,–
EA-B, HZG FW, 50 – 51 kWh/(m2a), EK A, Bj. 2014/2015
Beratungstage im Loft-Cube
Baumkirchner Straße 55, München-Berg am Laim
Jeden Mittwoch, Samstag und Sonntag von 14 bis 17 Uhr
oder jederzeit nach telefonischer Terminvereinbarung.
Ein Projekt von
Telefon 089 35094-380
PATRIZIA Deutschland GmbH
baumkirchen@patrizia.ag
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PETRA-KELLY-STRASSE 1, MÜNCHEN-SCHWABING Im Oberwiesenfeld am südlichen
Olympiapark, einem Wahrzeichen des modernen Städtebaus, entstehen 25 Apartments,
25 Wohnungen und drei Maisonetten im Townhouse-Stil von ca. 24 m2 bis 150 m2. Moderne
Architektur und Design verbinden sich mit hochwertiger Ausstattung und intelligenter
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