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GegenArgumente 04/2015 - GegenArgumente Hamburg

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Investmentmarktüberblick
Deutschland | 3. Quartal 2014
Erschienen im Oktober 2014
JLL • Investmentmarktüberblick • Oktober 2014
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Deutscher Investmentmarkt unbeeindruckt
von geopolitischen Störfeuern
Scheinbar unbeirrt von den geopolitischen Entwicklungen in den
letzten Monaten und etwaigen Folgen für die deutsche Konjunktur
steuert der deutsche Investmentmarkt mit großer Dynamik auf das
beste Jahr seit 2007 zu. Auch die nur mäßige Performance der Vermietungsmärkte entfaltet bislang noch keine negativen Konsequenzen. Zu sehr wird der aktuelle Nachfrageboom vom ‚quasi zinslosen
Umfeld‘ dominiert. Mit der erneuten Senkung des Leitzinses auf ein
neues historisches Tief von 0,05 % manifestierte die Europäische
Zentralbank (EZB) ihre Absicht, alle ihr zur Verfügung stehenden
geldpolitischen Mittel zur Bekämpfung der in Teilen von Europa extrem niedrigen Inflation auszuschöpfen. Diese Senkung kam insofern
überraschend, da die erst im Juni verabschiedeten Stimulierungsprogramme teilweise noch gar nicht begonnen hatten.
Der deutsche Investmentmarkt profitiert zweifellos von dieser Geldpolitik. Als „starker Mann Europas“ sticht die deutsche Wirtschaft –
trotz abflauender Dynamik – immer noch positiv aus dem Umfeld
hervor und aufgrund dieser relativen ökonomischen Stärke strömt
Transaktionsvolumen in Deutschland
nach wie vor sehr viel Kapital in den sicheren Anlagehafen Deutschland. Eigentlich müsste das deutsche Zinsniveau basierend auf den
wirtschaftlichen Basisdaten um rund 300 Basispunkte über dem aktuellen Niveau liegen. Damit wird deutlich, dass der Zins seit der Finanzkrise nicht mehr als Gradmesser für die ihm zugrunde liegenden Fundamentaldaten gelten kann. Er befeuert aber die Nachfrage,
da das niedrige Zinsniveau einher geht mit einer stabilen ‚Story‘ dahinter: leicht steigendes Mietwachstum und steigende Kapitalwerte.
Hinzu kommt das nach wie vor günstige Umfeld für Fremdfinanzierungen bzw. Darlehensnehmer. Die jüngste Befragung der Experten
im Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) ergab einen neuen Höchststand bei der Bewertung der Finanzierungssituation, aber
leicht rückläufige, wenngleich positive Finanzierungs-erwartungen.
Ebenso wie die Investoren am Investmentmarkt sehen wir auch bei
den finanzierenden Instituten eine leichte Erhöhung der Risikobereitschaft, ohne das Risiko freilich, dass die Fremdfinanzierungsquoten
in Dimensionen der Jahre 2006/2007 vorstoßen.
JLL • Investmentmarktüberblick • Oktober 2014
Transaktionsvolumen nach Risikoklassen
Transaktionsgeschehen abseits von Core belebt sich
Vor diesem Hintergrund konnte für die Monate Juli bis September
am deutschen Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien
ein Transaktionsvolumen in Höhe von 8,6 Mrd. Euro registriert werden. Das Dreivierteljahresvolumen summierte sich damit auf insgesamt 25,5 Mrd. Euro, im Jahresvergleich gleichbedeutend einem Anstieg von einem Drittel.
Für das 3. Quartal des Jahres können aus unserer Sicht zwei Aspekte hervorgehoben werden, die prägend waren für die vergangenen Monate: Zum einen verlagert sich die nach wie vor sehr
hohe Nachfrage ausländischen Kapitals mehr in Richtung Core
plus und Value Add. Solche mit etwas höherem Risiko behafteten
Engagements, wie z.B. der Erwerb des Pollux in Frankfurt oder der
Kauf eines Berliner Büroparks, durchweg Objekte mit Leerstandsanteilen, bieten bei erfolgreicher Vermietung Wertsteigerungen. Im
Gegensatz zu den Werterhaltungsstrategien der Core-Investoren
sucht ein zunehmender Teil internationalen Kapitals offensichtlich
wieder vermehrt höherrentierliche Objekte. Dies hat durchaus einen positiven Effekt, denn dadurch verbreitert sich insgesamt die
Investitionsbasis und es wird in Teilen Druck auf die Preise im
Core-Bereich herausgenommen.
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Zum anderen hat sich erstmals seit vielen Quartalen der Büro-Renditeabstand zwischen Prime und Secondary verringert und zwar
nicht aufgrund einer Bewegung der Spitzenrendite, sondern weil die
Preise für Immobilien in B-Lagen bzw. für B-Objekte gestiegen sind.
Dies ist Spiegelbild des hohen Wettbewerbs und der Erhöhung der
Risikobereitschaft seitens der Investoren. Diese fokussieren sich zumindest im Bürosektor nach wie vor auf die Hochburgen, schauen
hier jedoch nach Anlagemöglichkeiten auch abseits der Central
Business Districts, um höhere Renditen erzielen zu können.
Hochburgen mit teilweise deutlichen Zuwächsen
Das Transaktionsvolumen in den sieben Immobilienhochburgen belief
sich bis Ende September auf insgesamt rund 14 Mrd. Euro. Darin enthalten sind auch Objekte aus standortübergreifenden Portfoliotransaktionen. Dies ist gleichbedeutend einem Anstieg im Jahresvergleich um
21 % und dokumentiert das nach wie vor große Interesse der Investoren an diesen Märkten. Mit einem Plus von jeweils 38 % fiel das
Transaktionsvolumen im Jahresvergleich sowohl in Stuttgart als auch
in Hamburg überdurchschnittlich aus. Nur knapp dahinter: München
mit einem Plus von 34 %, und wie schon im Vorjahr steht die bayerische Landeshauptstadt an der Spitze (Q1 – Q3 2014: 3,5 Mrd. Euro).
Während Berlin und Düsseldorf sich ebenfalls über Zuwächse freuen
konnten, lagen sowohl Köln als auch – etwas überraschend – FrankDer Investmentmarkt in den Big 7
Transaktionsvolumen Big 7 (Mio. Euro)
Q1-3 2013
Q1-3 2014
%
Berlin
2.330
2.740
18
Düsseldorf
1.330
1.700
28
Frankfurt/M
2.450
2.350
-4
Hamburg
1.730
2.380
38
490
485
-1
Köln
München Region
2.580
3.470
34
Stuttgart
660
910
38
Gesamt
11.570
14.035
21
%: Prozentuale Differenz Q1-3 2014 zu Q1-3 2013
JLL • Investmentmarktüberblick • Oktober 2014
Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien Q1-3 2014
Kiel
Verkaufsvolumen in Mio. €
pro Makrozelle
Lübeck
0
Bremerhaven
über 0 bis 20
über 20 bis 150
Oldenburg
über 150 bis 300
JLL Research
BREMEN
Bremen
Osnabrück
Münster
Bielefeld
Gelsenkirchen NORDRHEIN-WESTFALEN
Dortmund
Duisburg
Bochum
Wuppertal
Mönchengladbach Düsseldorf
Aachen
Braunschweig Magdeburg
Hildesheim
Kassel
Erfurt
Jena
THÜRINGEN
SACHSEN
Gera
Chemnitz
Zwickau
HESSEN
Würzburg
BADEN-WÜRTTEMBERG
Reutlingen Ulm
Freiburg im
Breisgau
Cottbus
SACHSEN-ANHALT
Halle
(Saale)
Leipzig
Göttingen
Mannheim
SAARLAND
Ludwigshafen
Heidelberg
Saarbrücken am Rhein
Heilbronn
Karlsruhe
Pforzheim
Stuttgart
Berlin
BRANDENBURG
Salzgitter
Frankfurt
am Main Offenbach
Wiesbaden
am Main
RHEINLAND-PFALZ Mainz
Darmstadt
Trier
80 km
Potsdam
Wolfsburg
Hannover
Köln
Bonn
Koblenz
40
MECKLENBURG-VORPOMMERN
Hamburg
NIEDERSACHSEN
über 300
0
Rostock
SCHLESWIG-HOLSTEIN
Erlangen
Fürth
Nürnberg
Regensburg
Ingolstadt
BAYERN
Augsburg
München
Dresden
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JLL • Investmentmarktüberblick • Oktober 2014
furt leicht im Minus. Für die Bankenmetropole ist das allerdings nur ein
temporärer Effekt, denn mit den noch ausstehenden großvolumigen
Transaktionen erscheint für das gesamte Jahr ein Transaktionsvolumen von 5 Mrd. Euro möglich zu sein.
Portfolios weiter im Fokus, aber Einzeltransaktionen dominieren im 3. Quartal
Das vor Quartalsfrist festgestellte große Interesse nach Portfolios
hat sich zum Ende des Dreivierteljahres manifestiert: nach neun Monaten schlagen deutschlandweit 7,7 Mrd. Euro zu Buche, entsprechend einem Anstieg gegenüber dem Vorjahresvolumen von 65 %.
Einzeltransaktionen summierten sich auf 17,8 Mrd. Euro, immerhin
noch ein Plus von 23 %. Bemerkenswert ist allerdings, dass im Gegensatz zum Vorquartal Einzeltransaktionen dominierten, sieben der
zehn größten Deals waren Einzelobjektankäufe, die beiden größten:
der Verkauf der Allianz Hauptverwaltung in Unterföhring bei München für über 200 Mio. Euro sowie der Kauf eines Objektes an der
Theresienhöhe, ebenfalls in München, für rund 250 Mio. Euro. Mit
den zehn größten Transaktionen des dritten Quartals wurde ein
Transaktionsergebnis von 2,4 Mrd. Euro erzielt, entsprechend einem
Anteil von knapp 28 % am gesamten Q3-Ergebnis.
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
* Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien
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Transaktionsvolumen Deutschland
Transaktionsvolumen bundesweit (Mio. Euro)
Einzelobjekte
Q1-3 2013
Q1-3 2014
%
14.530
17.810
23
Portfolios
4.670
7.690
65
Gesamt
19.200
25.500
33
%: Prozentuale Differenz Q1-3 2014 zu Q1-3 2013
Auffällig weiterhin bei der Betrachtung des Transaktionsgeschehens
ist sicherlich, dass ein solch gutes Ergebnis erreicht wurde, obwohl
die beiden größten Deals des dritten Quartals (beides Portfolios)
erst auf Platz 9 und 10 in der Rangliste des bisherigen Gesamtjahres auftauchen. Dafür war das Transaktionsgeschehen in der Größenklasse 100-200 Mio. Euro umso stärker ausgeprägt.
Büroimmobilie baut ihre Dominanz bundesweit aus
Der Fokus der Investoren gilt auch in den ersten neun Monaten des
Jahres 2014 der Assetklasse Büro. Mit einem Anteil von rund 46 %
am Transaktionsvolumen (entsprechend 11,8 Mrd. Euro) liegt sie
klar vor den einzelhandelsgenutzten Immobilien mit 25 % (6,5 Mrd.
JLL • Investmentmarktüberblick • Oktober 2014
Euro). Auf Platz drei folgen Logistikimmobilien mit knapp 2,3 Mrd.
Euro. Ein etwas rückläufiges Transaktionsvolumen in dieser Assetklasse im aktuellen Quartal darf aus unserer Sicht nicht darüber hinwegtäuschen, dass sehr viel Interesse für gut vermietete und hochwertige Logistikflächen auf Seiten der Investoren besteht. Hier
mangelt es derzeit schlicht an einem ausreichenden Angebot.
Hinsichtlich der aktuell immer wieder diskutierten Fragestellung „AStadt oder B-Stadt“ ist die Antwort zumindest für den Bürosektor
schnell gegeben: Über Dreiviertel des in Büroimmobilien investierten
Volumens entfällt auf die sieben Hochburgen. Neben der dort vorhandenen Liquidität an geeigneten Investmentprodukten spielen sicherlich auch Überlegungen zur Nachvermietbarkeit, Abbau eines
womöglich vorhandenen Leerstandes oder wirtschaftliche Prosperität eine Rolle in der Entscheidungsfindung.
Ausländische Investoren bzw. ausländisches Kapital bleibt auch im
dritten Quartal auf Einkaufstour in Deutschland. Immerhin neun der
zehn größten Transaktionen des Jahres wurden durch ausländisches Kapital getätigt, deutliches Indiz für das starke Interesse von
institutionellen und privaten Investoren vor allem aus dem angelsächsischen und asiatischen Raum. Neben den Fonds Managern
tauchen vermehrt Private Equity Investoren in der Liste der Käufer
auf, sie sind es auch in erster Linie, die sich für Core Plus, Value
Add oder gar opportunistische Objekte interessieren.
Spitzenrenditen überwiegend stabil, aber Rückgang bei „secondary“ – deutliche Kompression bei Logistikimmobilien
Im Bürosegment haben sich die Spitzenrenditen trotz der nach wie
vor großen Nachfrage auf dem niedrigen Niveau des Vorquartals
stabilisiert. Lediglich in Hamburg reduzierten sich die Büro-Spitzenrenditen nochmals um 10 Basispunkte auf aktuell 4,40 % und
auch in Frankfurt gaben die Renditen marginal um 5 Basispunkte
auf 4,65 % nach – bedingt durch gestiegene Erwerbsnebenkosten
auf Grund der Anhebung der Grunderwerbssteuer in Hessen um
einen Prozentpunkt auf 6 %. Im Schnitt über alle sieben Hochburgen liegt die Spitzenrendite bei 4,55 % und damit um 18 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.
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Bei den Bürorenditen abseits der Top-Lagen bzw. bei Büroobjekten,
die über Leerstand, eine schlechtere Ausstattungsqualität oder kürzere Restlaufzeiten bei den Mietverträgen verfügen, hat sich erstmals eine spürbare Reaktion in den Renditen gezeigt. Für Spitzenobjekte in einer B-Lage in einer der Big 7 liegt die Rendite bei 5,33 %
im Schnitt über alle Hochburgen. Der Abstand zu der Spitzenrendite
hat sich damit von 90 Basispunkten zum Halbjahr auf 78 Basispunkte verringert. Diese Renditekompression spiegelt letztendlich genau
den beschriebenen Effekt der Nachfrageausweitung und der Erhöhung des Risikospektrums bei den Investoren wider.
Bei den anderen Assetklassen ergab sich wiederum nur bei Logistikimmobilien aufgrund der großen Nachfrage nach diesem Investmentprodukt ein Rückgang der Renditen um weitere 23 Basispunkte auf 6,28 % im Schnitt über die Logistikregionen der sieben
Hochburgen.
Für gute Fachmarktprodukte werden nach wie vor Anfangsrenditen
von 5,65 % gezahlt, ebenso liegen die Renditen für Shopping Center weiterhin bei 4,60 %.
Kurz- und mittelfristig wird der Druck auf den Renditen in allen Assetklassen anhalten. Die etwas abgeschwächten Mietwachstumserwartungen sollten zwar dämpfend auf die Preise wirken, das
wird aber in der Summe nicht ausreichend sein, um den Effekt des
historisch niedrigen und für Deutschland zu niedrigen Zinsniveaus
auszugleichen.
Käufe ausländischer Investoren
JLL • Investmentmarktüberblick • Oktober 2014
Spitzenrendite in 1a-Lagen (Aggregierte Nettoanfangsrendite in den Big 7 in %)
Q3 2013
Q4 2013
Q1 2014
Q2 2014
Q3 2014
Büro
4,73
4,67
4,61
4,57
4,55
Einzelhandel: Shopping Center
4,75
4,70
4,60
4,60
4,60
Einzelhandel: Fachmarktzentren
5,75
5,65
5,65
5,65
5,65
Einzelhandel: einzelne Fachmärkte
6,25
6,15
6,10
6,10
6,10
Einzelhandel: Geschäftshäuser
4,11
4,05
4,04
4,04
3,99
Lager/Logistik
6,57
6,57
6,56
6,51
6,28
Q3 2013
Q4 2013
Q1 2014
Q2 2014
Q3 2014
Berlin
4,80
4,70
4,60
4,60
4,60
Düsseldorf
4,70
4,70
4,70
4,60
4,60
Frankfurt/M
4,75
4,70
4,70
4,70
4,65
Hamburg
4,65
4,60
4,50
4,50
4,40
Köln
5,00
4,80
4,70
4,60
4,60
München Region
4,40
4,40
4,30
4,30
4,30
Stuttgart
4,80
4,80
4,80
4,70
4,70
Büro-Spitzenrendite (in %)
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JLL • Investmentmarktüberblick • Oktober 2014
Transaktionsvolumen von 40 Mrd. Euro möglich
Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt ist nach wie vor einer der liquidesten in Europa. Neben dem starken internationalen Fokus deutscher Anleger ist und bleibt auch der Heimatmarkt ein im globalen
Vergleich äußerst attraktives Anlageziel. Wir erwarten außerdem,
dass sich das Interesse der ausländischen Investoren in den nächsten Monaten noch verstärkt, der Kapitalfluss in Richtung deutsche
Gewerbeimmobilie wird also Bestand haben. Neben der relativ gesehen hohen Verzinsung von Immobilienanlagen im Vergleich zu alternativen Anlageformen ist es vor allem die historisch einmalige Situation aus der Kombination ‚niedriger Zins plus steigende Kapitalwerte‘,
die für die relative Attraktivität des deutschen Investmentmarktes
sorgt. Vor diesem Hintergrund gehen wir nach vor von einem Transaktionsvolumen zwischen 35 – 40 Mrd. Euro aus.
Einfluss von Mietpreis- und Renditeänderung auf das
Wachstum der Kapitalwerte von Büroimmobilien
Aggregierte Zahlen für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln,
München und Stuttgart ohne Kombieffekte
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JLL • Investmentmarktüberblick • Oktober 2014
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Investment-Markt für Wohnimmobilien-Portfolios
in stabiler Verfassung
Der deutsche Wohntransaktionsmarkt hat solide neun Monate hinter
sich. Bis Ende September 2014 wurde mit ca. 9,7 Mrd. Euro für
Wohnobjekte und Portfolios etwas mehr als im Vorjahreszeitraum
umgesetzt (9,5 Mrd. Euro) und mit etwas weniger als 170.000 Wohnungen wechselten rund 25.000 Wohnungen mehr die Eigentümer
als noch vor einem Jahr (+19 %).
Bundesweite Portfolien machten mit 6,8 Mrd. Euro mehr als 65%
des deutschen Transaktionsvolumens aus. Noch vor einem Jahr
waren es 5,1 Mrd. € und etwa 55 % des Gesamtvolumens. Die beiden größten gehandelten Portfolios der ersten neun Monate waren
die von der Deutschen Annington erworbenen Wohnungen der Vitus-Gruppe mit ca. 30.000 Einheiten für ca. 1,4 Mrd. € und die
11.500 Wohnungen der Dewag-Gruppe für ca. 970 Mio. €. Die
größte Transaktion des dritten Quartals ging auf das Konto der
Westgrund AG, die einen großen Teil des Wohnungsportfolios der
Berlinovo für 390 Mio. € erworben hat. Die mittlere Portfoliogröße
ist auch aufgrund dieser Großdeals auf etwa 600 Einheiten pro
Deal (2013: 550) gestiegen.
Auf regionaler Ebene ist traditionell Berlin der wichtigste deutsche
Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien. Fast 1,5 Mrd. € wurden
Q1-3 2014 in Wohnobjekte in und um Berlin investiert. Fast 290
Mio. gingen dabei in vorab verkaufte Projektentwicklungen (Forward Deals).
Nachdem der deutsche Wohntransaktionsmarkt 2013 von nationalen
Investoren geprägt war, zeigt sich im aktuellen Jahr, dass mit knapp
25 % des Volumens wieder mehr internationale Investoren in den
deutschen Wohnungsmarkt streben. Sie kamen vorrangig aus Österreich und Israel, aber auch aus Frankreich, Schweden und den
Vereinigten Staaten.
Wie immer stark auf der Käuferseite sind die börsennotierte Wohnungsgesellschaften, die mehr als 5 Mrd. € investierten. Etwa die
Hälfte gaben professionelle Geldsammelstellen für Wohnfonds, d.h.
Asset und Fonds Manager für Wohnungen aus. Beachtlich ist auch
das Investitionsvolumen der öffentlichen Wohnungsunternehmen, gemeinnützigen Stiftungen oder Genossenschaften. Sie erwarben Wohnungen für etwa 690 Mio. € und folgten damit auch dem Auftrag der
Transaktionsmarkt Wohnportfolios Deutschland
Politik, mehr für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt zu sorgen.
Der mittlere Preis für Wohnportfolios liegt mit knapp 910 €/m² etwa
13 % unter dem des Vorjahreswertes, was u.a. dadurch begründet
ist, dass Portfoliobereinigungen stattgefunden haben und damit oft
Objekte und Portfolios mit Wertsteigerungspotenzial verkauft wurden. Hingegen ist der durchschnittliche Preis für Projektentwicklungen auf nun fast 3.500 €/m² gestiegen, maßgeblich verursacht durch
den Verkauf sehr hochwertiger Wohnungen in den Ballungsräumen
an institutionelle Investoren.
Das hohe Transaktionsvolumen von Projektentwicklungen und die
Bereitschaft der institutionellen Investoren in Wohnungen zu investieren ist dabei nicht nur Folge der fehlenden Anlagealternativen auf
den Geld- und Anleihemärkten, sondern auch eine Reaktion des
Transaktionsmarktes auf steigende Nachfrage nach Mietwohnungen
in den Ballungsräumen, ausgedrückt durch den beschleunigten
Mietanstieg der letzten Jahre.
Im laufenden Jahr wird das Transaktionsvolumen das Rekordniveau
des Vorjahre zwar nicht erreichen, dennoch ist ein Wert über 11 Mrd.
Euro sehr wahrscheinlich.
Kontakte
Timo Tschammler
Management Board Germany
Office & Industrial Germany
Frankfurt
+49 (0) 69 2003 1110
timo.tschammler@eu.jll.com
Jörg Ritter
Management Board Germany
Retail Germany
Frankfurt
+49 (0) 69 2003 2316
joerg.ritter@eu.jll.com
Marcus Lütgering
Head of Office Investment Germany
München
+49 (0) 89 290088 58
marcus.luetgering@eu.jll.com
Dr. Konstantin Kortmann
Team Leader Residential Investment Germany
Frankfurt
+49 (0) 69 2003 1390
konstantin.kortmann@eu.jll.com
Willi Weis
Head of Industrial Investment Germany
Frankfurt
+49 (0) 69 2003 1026
willi.weis@eu.jll.com
Helge Scheunemann
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Hamburg
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