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LÜNEBURG // Eine Stadt mit besonderem Charme - comfort.de

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LÜNEBURG //
Eine Stadt mit besonderem Charme
15. Dezember 2014
In Zahlen
Einwohnerzahl:*
71.668
Bevölkerungsentwicklung:
+0,9 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
35.759
Arbeitslosenquote:
8,1 %
Kaufkraftkennziffer:
100,2
Kaufpreisentwicklung:

Zentralitätskennziffer:
127,6
300-500m² von 2010-2014 in EUR/m²
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2010
2011
2012
2013
Über die direkte Autobahnverbindung (A 39) nach Hamburg,
mehrere gut ausgebaute Bundestraßen (B 4, 209, 216) sowie den
zentral gelegenen Bahnhof ist Lüneburg zugleich ausgesprochen
eng vernetzt mit der gesamten Region, sodass die Stadt mit
wachsender Bevölkerung auch als beliebter, großstadtnaher
Wohnstandort an Bedeutung gewinnt.
Unter touristischen Aspekten hat sich Lüneburg zum beliebten
Ziel für Tagesausflügler aus Hamburg und dem niedersächsischen Umland entwickelt. Zudem konnte das lokale
Hotelgewerbe in der „Rote Rosen“-Stadt gemessen an der
Stadtgröße recht beachtliche 300.000 Übernachtungen in 2013
verzeichnen.
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
Innerhalb
der
Metropolregion
Hamburg
fungiert
die
niedersächsische Kreisstadt Lüneburg (Oberzentrum mit rund
72.000 Einwohnern) in der südöstlichen weitgehend ländlich
geprägten und von daher relativ dünn besiedelten Region als
maßgebliches kulturelles und wirtschaftliches Zentrum. Allen
voran durch die historische Altstadt mitsamt ihren
gastronomischen Angeboten und Einkaufsmöglichkeiten, die
hieran unmittelbar anknüpfenden Wohnquartiere („Stadt der
kurzen Wege“) sowie attraktive Freizeitmöglichkeiten in der
unmittelbaren und näheren Umgebung gelingt es Lüneburg, einen
unverwechselbaren Charme zu verbreiten.
2014
Neben ihrer Funktion als Behörden- und Verwaltungsstandort,
übernimmt die Kreisstadt innerhalb des gleichnamigen
Landkreises aber auch darüber hinaus wichtige Versorgungsaufgaben für die Region mit einem breiten Angebot an kulturellen,
sozialen und Schuleinrichtungen. Den Wirtschaftsstandort
Lüneburg prägen abgesehen vom Einzel-handel in erster Linie
mittelständische Unternehmen der Sparten Ernährungsindustrie,
Maschinenbau, Elektrotechnik sowie des Textil- und
Baugewerbes. Die herausragende Stellung als maßgeblicher
Arbeitsstandort der Region spiegelt sich u.a. auch in einem
ausgesprochen positiven Pendlersaldo (+11.000) wider.
Die Arbeitslosenquote lag im Benchmark-Monat September (Monat mit dem geringsten Saisoneinflüssen) 2014
mit 8,1 % allerdings etwas oberhalb des niedersächsischen Landesschnitts (rund 6,3 %).
Durch den kontinuierlichen Ausbau der Hochschuleinrichtungen seiner Leuphana-Universität (gegenwärtig gut
7.000 Studierende) konnte die Hansestadt ihr wirtschaftliches Profil um eine weitere Facette bereichern. Zudem
hat die Verstärkung des Lüneburger Universitätsstandort auch maßgeblich zur Belebung und „Verjüngung“ der
Stadt beigetragen, so Olaf Petersen, Chef Researcher des auf HighStreets spezialisierten Makler- und
Beratungsunternehmens COMFORT.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Unter Einzelhandelsaspekten verfügt Lüneburg mit der historischen Altstadt über einen ausstrahlungsstarken,
innerstädtischen Haupteinkaufsbereich (gut 60.000 m² Verkaufsfläche), der durch sein ansprechendes Ambiente
und seine Kompaktheit bestmögliche Rahmenbedingungen für die hier ansässigen Einzelhandels- und
Gastronomiebetriebe bietet. Diese stellt sowohl qualitativ wie auch quantitativ den mit Abstand wichtigsten Standort
im Lüneburger Einzelhandelsgefüge dar.
Das andere maßgebliche Standbein für den Lüneburger Einzelhandel stellen Solitär-, Fachmarkt- und
Nahversorgungsstandorte im übrigen Stadtgebiet dar, die aufgrund vorherrschend flächenextensiver Formate
(Stichworte: Verbraucher-, Bau- und Möbelmärkte) mit in der Summe knapp 114.000 m² Verkaufsfläche
entsprechend stark zu Buche schlagen. Den größten Standort stellt in diesem Kontext das Ilmenau-Center dar,
welches aktuell sukzessive um einen zweiten Bauabschnitt mit einem Expert-Technik- und Sconto-Möbelmarkt
erweitert wird.
Was die Nachfrageseite anbelangt, so stellen das lokale/regionale Kaufkraftniveau, das gegenwärtig in etwa
bundesdurchschnittlich (laut GfK: 100,2) ausfällt, als auch das nicht unendliche Bevölkerungspotenzial im
Einzugsgebiet (rund 251.000 Einwohner) gewisse restriktive Komponenten für den lokalen Einzelhandel dar. Was
die Angebotsseite angeht, dürften aber die Entwicklungsspielräume der Innenstadt längst noch nicht in vollem
Umfang ausgeschöpft sein.
Die Leistungsparameter des städtischen Einzelhandels bieten gegenwärtig ein ausgesprochen positives Bild. Die
Zentralitätswerte (laut GfK: 127,6) sind über alle Warengruppen hinweg wie auch im Bereich Fashion
(Modezentralität: 249,6) als beachtlich, aber gleichwohl durchaus noch steigerungsfähig einzustufen. Die
innerstädtisch erzielten Flächenleistungen sind ansprechend und liegen mit durchschnittlich knapp 3.600 EUR/m²
Verkaufsfläche auf gutem Niveau.
Ein weiteres Indiz für die positive Entwicklung ist die stetige Steigerung der Ladenmieten, die auch im Jahr 2014
wieder Spitzenwerte von 92,- EUR/m² (80-120 m²) und 62,- EUR/m² (300-500 m²) erzielten. Diese übertreffen damit
die Vorjahreswerte um ca. 2,2 % bzw. 3,3 %, skizziert Frank Reitzig, der für die Vermietung zuständige
Geschäftsführer von COMFORT in Hamburg.
Einzugsgebiet
Für
die nächsten Jahre zeichnet sich in Lüneburg eine gewisse Konsolidierungsphase ab, in er es vor allem darum
Modezentralität
2013
in % weiter auszusteuern.
gehen wird, aufgeworfene Lücken in der Grapengießerstraße
zu schließen und
den Bestand
260
250
240
249,6
248,8
Lüneburg
Ø 50Tsd. ≤ 100Tsd.
Einwohner*
230
220
210
200
Innenstadtanteil 2013 in %
Lüneburg
Einzelhandelskaufkraft-Index
und Zentralität 2014 in %
Ø 50 Tsd. ≤ 100 Tsd. Einwohner
Lüneburg
Ø 50Tsd. ≤ 100 Tsd. Einwohner
140,0
Verkaufsflächenanteil
120,0
127,6
100,0
80,0
118,5
100,2 100,6
60,0
40,0
Umsatzanteil
20,0
0,0
0%
20%
40%
60%
Einzelhandelskaufkraft-Index
Zentralität
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Große Bäckerstraße / Kleine Bäckerstraße







Top-Lagen in der Altstadt von
Lüneburg geprägt durch überwiegend
historische Gebäude
Hohe Passantenfrequenz
Konsumorientiertes
Angebot
mit
hohem Filialisierungsgrad
Zwischenzeitlich
nochmals
verringerter
Anteil an lokalen
Einzelhändlern
(Juwelier
Süpke,
Brillen Curdt, Juwelier Haag, etc.)
Zusätzliche
Attraktivitätssteigerung
durch den zweimal in der Woche
stattfindenden Wochenmarkt auf dem
angrenzenden Marktplatz vor dem
historischen Rathaus
Neuer Mieter: Hunkemöller, Pandora,
Street one, Bäckerei Zimmer, Kabel
Deutschland, Galerie Piu-Piu
Aktueller Mietpreis liegt bei 92,EUR/m² für Kleinflächen und ca. 62,EUR/m² für mittelgroße Flächen
Absolute Top-Lagen mit meist kleinflächigen historischen Häusern
Grapengießerstraße






Abgeschwächte Lage mit durchschnittlich größeren Verkaufsflächen als in den absoluten Top-Lagen
Hoher Bestand an historischen Gebäuden
Im Bereich zwischen Am Sande und Kuhstraße höchste Passantenfrequenz
Konsumorientiertes Angebot mit hohem Filialisierungsgrad
Neue Mieter: Jumex, Timm’s Trend (Damenmode)
Zukunft der ehemaligen Peek & Cloppenburg Immobilie weiterhin offen
Einzelhandelsgefüge
Wer in der „Einkaufsstadt Lüneburg“ einen Einkaufsbummel machen möchte, parkt in der Regel in einem der
Parkhäuser am Altstadtring oder nutzt den öffentlicher Nahverkehr, um Am Sande den Rundgang zu beginnen.
Auch der zweimal wöchentlich stattfindende Wochenmarkt auf dem Marktplatz vor dem historischen Rathaus
sorgt für stets beachtlichen Zulauf. Die Anordnung der als Fußgängerzonen ausgelegten Straßenzüge verführt
den Besucher regelrecht zu einem Rundlauf durch diese schöne Altstadt. Weder ein innerstädtisches noch ein
Center vor den Toren der Stadt stört diese zwischenzeitlich in deutschen Städten selten gewordene
Einzelhandelsstruktur.
Zentraler Marktplatz mit historischem Rathaus aus dem 16. Jahrhundert. Fester Bestandteil des Rundlaufs
Es gab während der lezten 12 Monate nur wenige Mieterwechsel. Durch die Geschäftsaufgabe der
alteingessenen Buchhandlung Perl – Kleine Bäckerstraße 6-7 - wurden die dortigen Verkaufsflächen
grundlegend saniert und an Street one und Gina Laura vermietet. Letztere übergaben ihre vorherigie
Mietfläche in der kleinen Bäckerstraße 17 an Pandora. Hunkemöller übernahm die zuvor in der Großen
Bäckerstraße 5 von Vila belegte Fläche. Die Anzahl von ortsansässigen Händlern in der Top-Lage ist nach der
Schließung der Buchhandlung Perl nochmals gesunken. Dies ist bedauerlich, aber die hohe Flächennachfrage
und die stetig steigenden Mieten in der Top-Lage fordern ihren Tribut. In den Nebenlagen ist derzeit allerdings
noch genügend Raum für individuelle und lokale Konzepte. Für die ehemals von P & C genutze Fläche in der
Grapengießerstraße 39 – 40 ist nach wie vor kein offizieller Nachmieter verkündet worden. Zwar scheinen seit
vielen Monaten Gespräche mit einem internationalen Off-Price Textilfilialisten zu laufen, doch offiziell ist noch
nichts bekannt. Derzeit laufen allerdings schon Entkernungsarbeiten. Die Grapengießerstraße, die sich noch
immer nicht vollständig von der Schließung des einstigen Traditionshauses Hedemann (heute Drogerie Müller)
und dem Umzug von Peek & Cloppenburg an den Markt erholt hat, leidet immer noch unter dem Verlust von
ca. 6.000 m² Textilkompetenz. Der seit über zwei Jahren andauernde Leerstand der ehemligen P&C-Fläche
hat deutliche Spuren hinterlassen und die Laufwege der Kunden beeinträchtigt. Eine baldige Nachvermietung
des über 3.000 m² großen Leerstands würde der Grapengießerstraße guttun.
INVESTMENT
Die Stadt in der Lüneburger Heide ist bei einer Vielzahl an Investoren beliebt. Aufgrund der Stadtgröße unter
100.000 Einwohner sind das in erster Linie private Investoren. Dennoch gibt es eine wachsende Anzahl an
institutionellen Käufern, die in Lüneburg investieren würden, was in Anbetracht der Stadtgröße nicht
selbstverständlich ist und auf die nachhaltige Standortattraktivität hinweist. Die Lage innerhalb der
Metropolregion Hamburg dürfte hierbei eine stützende Rolle spielen. Begrenzt wird dieser Trend allerdings
durch die überwiegende Kleinteiligkeit der vorhandenen Immobilien und dementsprechend ein
Investitionsvolumen, was oftmals unter der geforderten Mindestanlage liegt.
Die Eigentümerseite ist geprägt von lokalen Privatinvestoren; es gibt einige darunter, die mehrere Immobilien
in der Innenstadt über die Jahre hinweg einsammeln konnten. Ebenso haben einige ausländische
Privatinvestoren, insbesondere aus den Niederlanden oder Dänemark, in ihrer hochaktiven Phase vor einigen
Jahren hier Immobilien erworben. Die private Eigentümerschaft ist der wesentliche Grund dafür, dass es über
die Jahre hinweg nur ein sehr zurückhaltendes Transaktionsaufkommen gibt, wenngleich die Interessentenliste
für attraktive Immobilien in der 1A-Lage sehr lang ist. Die anhaltende Dauerniedrigzinsphase bietet
Privateigentümern kaum gleichwertige alternative Anlagemöglichkeiten und daher ist das Interesse begrenzt,
die derzeit sehr gute Käufernachfrage auszunutzen, um einen ungewöhnlich hohen Kaufpreis zu erzielen. Im
Prinzip denken die Eigentümer zurzeit nur bei aufkommenden Problemen im Zuge des Generationswechsels
oder bei dringlichen, großen Investitionen in das Haus, die nicht geleistet werden können, an einen Verkauf.
Entsprechend gab es im letzten Jahr im wesentlichen nur eine größere Transaktion: Der ehemalige Sitz der
Lüneburger Sparkasse am Markt, der für den Großmieter Peek & Cloppenburg komplett entkernt und
umgebaut wurde, ist an ein norddeutsches Versorgungswerk veräußert worden.
Die Objektknappheit kombiniert mit der zunehmenden Anzahl an Kaufinteressierten drückt die Renditen
weiterhin leicht nach unten. Immobilien mit entsprechender Mieter- und Lagequalität erzielen aktuell Renditen
in einer Bandbreite von ca. 5,4 bis 6,0 %. Die Nachfrage konzentriert sich auf die Lagen Große und Kleine
Bäckerstraße. Die Grapengießerstraße wird deutlich zurückhaltender nachgefragt. Sofern nach längerem
Leerstand eine Nachnutzung des ehemaligen Peek & Cloppenburg in dieser Straße gefunden wird, der eine
entsprechende Ausstrahlung auf die Lage ausübt, ist anzunehmen, dass sich zumindest im vorderen Bereich
bis zur Kuhstraße ein steigendes Interesse auf Seiten von Investoren entwickeln kann.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Alles in allem handelt es sich bei Lüneburg und speziell der City um einen Einzelhandelsstandort mit sehr
stabilem eigenen, wie auch touristischen Potenzial. Hinzu kommt die sehr gute und vor allem schnelle
Verbindung zum südlichen Hamburg und dessen Umgebung.
Selten weist eine Stadt in dieser Größenordnung eine so starke und stabile Einzelhandelskompetenz auf. Die
beeindruckende Anzahl von historischen Gebäuden sowie die überwiegend autofreie Altstadt bieten zudem
eine hohe Aufenthaltsqualität. Der fast schon natürliche Rundlauf mit einem ausgesprochen breiten Angebot
lädt immer wieder zum entspannten Einkaufsbummel und erholsamen Pausen bei einem der vielen
Gastronomie-Konzepte ein. Das Angebot an namhaften Filialisten ist überdurchschnittlich groß für diese
Stadtgröße und wird abgerundet durch eine sehr beachtliche Vielfalt an individuellen Konzepten. Aber auch
Karstadt als klassisches Kaufhaus in Bestlage trägt zur Attraktivität der Altstadt bei. Gerade in Mittelstädten
kann ein Kaufhaus diverse u.a. in der Breite des Angebots und Größe begründete Vorteile ausspielen.
Dieses etwas Andere, gleichwohl aber vertraute und bekannte in der Kombination mit der angesprochenen
hohen Aufenthaltsqualität, lockt seit Generationen die Besucher in die Hansestadt. Eine wahre Perle im
oftmals vorhandenen Einerlei. Der samstägliche Stadtbummel ist für viele Lüneburger und Besucher aus dem
nahen Umland fast schon ein liebgewordenes Ritual. Fast immer ergibt sich bei einer zufälligen Begegnung
beim Bummel ein nettes vertrautes Gespräch. Hier steht oftmals das persönliche Erleben statt das pure
Erledigen von Einkäufen im Vordergrund. So etwas findet man in den Top-Lagen der Großstädte in der Regel
viel seltener. Genau dies macht Lüneburg in Verbindung mit dem angesprochenen leistungsfähigen, aber auch
individuellen Einzelhandels- und Gastronomieangebot so besonders.
Diese große Attraktivität wird durch ein für eine Stadt in dieser Größenordnung außerordentliches
Einzelhandelsmieter - wie auch Investoreninteresse belegt. Entsprechend erreicht Lüneburg im bundesweiten
COMFORT-City Ranking mit fünf von sieben maximal möglichen Einkaufstüten bzw. einem Scoring von 57
von 100 maximal möglichen Punkten eine sehr gute Bewertung. In der Stadtgröße unter 100.000 Einwohner
ist das in ganz Deutschland hinter Konstanz das zweitbeste City-Ranking überhaupt.
Große Bäckerstraße 31-33 – Karstadt: Für die Lüneburger ein gewichtiger Anlaufpunkt in Bestlage
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR PRO QUADARTMETER
92
80 - 120 m²
62
300 - 500 m²
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im zurückliegenden Jahr und auf ein
standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung
gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem
aktuellen Marktbericht entnehmen.
COMFORT CITY-RANKING
Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance
des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64
deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu
Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig
ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse
bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind.
Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in
Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der
Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes
(Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder
Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen Center Consulting und Centermanagement. Die
COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien
und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT Hamburg GmbH
Günter Rudloff
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Fon: +49 40 300858-0
E-Mail: hamburg@comfort.de
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
GfK GeoMarketing GmbH
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: hamburg@comfort.de
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 540 063 40
E-Mail: hinz@comfort.de
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