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Bebauungsplan Ost 386 - SPD Ratingen

EinbettenHerunterladen
StadtRatingen
DerBürgermeister
Anlage2
ng zum
Entwurfsbegründu
Ost 386
Bebauungsplan
- Anton-Klei
ße,CasperWachendorffstra
n-Stra
ße, Eisenhüttenstraße,
Ernst-Baier-Weg
Strack-Weg,
von:
aufgestellt
StadtRatingen
- Amt für Stadtplanung,
Vermessungund Bauordnung- 61.1mit
in Zusammenarbeit
,!".€!FE
ISTADT+
-RAttnt
ß*to*'"X"'J€.
1
Zur Pumpstation
42781Haan
den22.03.2013
Ratingen,
Begründung
Ost386
Bebauungsplan
nis
lnhaltsverzeich
Begründung
V o r b e m e r k u.n. .g. . . . . . . . . . .
2.
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
2.1
2.2
2.3
2,4
2.5
undGeltungsber eich.
L a g ed e sP l a n u n g sgebietes
Geländebeschaffenheit.........
Bebauung
Verkehr
V e r -u n dE n t s o r g u n g
Altlasten
Vorbelastung.............
Ü b e r g e o r d n eP
t el a n u n g eunn d P l a n u n g s r e c h t . . . " . . . . . . '
R a u m o r d n u nugn d L a n d e s p l a n u n g . . . . . . . . .
F l ä c h e n n u t z u n g s p l(aFnN P )
Landschaftsplan........
Einzelhandelskonzept
Planrecht
Geltendes
Z i e l eu n d Z w e c k ed e r P l a n u n g . . . . . . . . . . . . .
Z i e l eu n d Z w e c k ed e r P l a n u n g. . . . . . . . . '
3.
PlanungskonzePt
4.
Planungsinhalte.........
n utzung
A r t d e r b a u l i c h eN
5.
..""" 4
. . .'.. . ."." ' " ' 4
.""""""'4
. " . . " ' . "F' r
. . . . .... " . . . . . ' . . . " ' 5
" " . . . . . . .".J.
..'..' """""7
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I
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"'""''11
"
"
"
"""' 11
""'
.' ..""""""' 11
Planungen
5 . 1 V o rg a b eanu sü b e rg eor dneten
..."""'12
e h n g e bieteW A
5 . 2 A l l g ä me i nWo
.."..'....-...'....12
5.3 Lärm....
/
Umwelteinwirkungen
vor
schädlichen
zum Schutz
5 . 3 . 1Vorkehrungen
""""12
lmmissionsschutz
.... ' "' 13
M a ßd e rb a u l i c h eNnu t z u n g . . . .
6.
' ...""""""'14
Ü b e rb a u b aGru
re n d stücksfläche
7.
"" ' 15
V e rke h r
L
L
10.
11.
12.
13.
14.
15.
""""""" 15
Verkehrsgutachten...
" "" 16
Straßenverkehr.......
"' "" 16
, tellplätze
R u h e n d eV
r e r k e h rS
""'17
Nebenanlagen.........
"
"
"
"
"
"
"
'
.
"'17
V e r -u n d E n t s o r g u n g
"""""""'17
Grünflächen...............
. ' .' . . . . . ' 1 7
n n d s o n s t i g e nB e p f l a n z u n g e. n
von BäumenS
, träucheru
Anpflanzen
"""""'"18
Kennzeichnungen
""" 18
Hinweise
"
"
""18
A u s w i r k u n g edne s B e b a u u n g s p l a n e s
""""" 18
1 4 . 1 V e r k e h r s u- n d G e w e r b e l ä r m
' . . . ' . ' . " " " " " " '1 9
1 4 . 2 A u s w i r k u n g eanu f d i e I n f r a s t r u k t.u. .r . . . . .
'
' 19
1 4 . 3 A u s w i r k u n g eanu f d i e U m w e 1 t . . . . . . . . . . . . . . . .
8.1
8.2
8.3
Seite2 von 20
Bebauung
16.
17.
18.
19.
20.
F l ä ch e n ke n fi d a te n
M a ß n a h m eznu rV e r w i r k l i c h udnegrP l a n u n"g. . . . . . ' . . . . .
K o ste nu n dF i n a n zi e r ung
R e a l i si e ru n g sze i traum
Festsetzungen
stä
"' .....' .
A u fzu h e b e n d
e d te bauliche
Seite3 von 20
""""' 1 9
""" 19
""""""" 19
"' """""' 19
"""' 2 0
Begründung
B e b a u u n g s p lO
a snt3 8 6
Begründung
Vorbemerkung
der GewerbefläEntwicklung
konntedie bislangangestrebte
Für das Plangebiet
wurdefür
vergangenen
Jahren
In
den
werden.
vollzogen
nicht
erfolgreich
chen
konnte
dieses
eingeleitet,
Bebauungsplanverfahren
bereitsein
das Plangebiet
vorhabenjedochnichtzu Endegeführtwerden.Inhaltdes vorausgegangenen
war es, Planungsrecht
O 360 ,,Eisenhüttenstraße"
Bebauungsplanes
bezogenen
und im
mit Pflegeheim
Seniorenwohnanlage
für eine drei-bis viergeschossige
Bistro
hauseigenen
und
einem
Einzelhandelsflächen
integrierten
Erdgeschoss
hat
(2.8.
Vorhabenträger
Der
zu
schaffen.
Arzte)
sowieRäumenfür freieBerufe
nichtfortjedochnachden frühzeitigen
Beteiligungsschritten
das Planvorhaben
geführt.
Grundlagen
t. ÖrUicneVerhältnisse
und Geltungsbereich
1.1 Lagedes Planungsgebietes
- Ost und ist im Südendurchdie Eiliegtim StadtteilRatingen
Das Plangebiet
im Nordendurchdie
im Westendurchdie Wachendorffstraße,
senhüttenstraße,
und im Ostendurchden Ernst-Baiermit dem Sandbach
Grünfläche
öffentliche
Weg begrenzt.
Flur25 und umfasstdie FlurRatingen,
liegtin der Gemarkung
Der Planbereich
706.
das Flurstück
stücke707, 734,892,893,894,895,896,897 und teilweise
umfassteineFlächevon rd. 1,1ha.
DieGrößedesPlangebietes
im Maßstab1:5.000durch
Übersicht
ist in der beiliegenden
DerGeltungsbereich
dargestellt.
Plangebietsgrenze
eineschwarzgestrichelte
1.2 Geländebeschaffenheit
mit RuderalvegetaebeneBrachfläche
stelltsichals weitgehend
Das Plangebiet
und GrünfläVerkehrsden umliegenden
ist gegenüber
tiondar.Das Plangebiet
lm Ostendes Plangebieunzugänglich.
chenumzäuntund für die Öffentlichkeit
sichan dem Ernst-Baier-WegeineTrafostation'
tes befindet
1.3Bebauung
von einerWohnbebauung
NachWesten,Nordenund Ostenist das Plangebiet
liegtdas
Plangebietes
des
Südlich
umgeben.
2
Vollgeschossen
mit überwiegend
geschossige
1bis
3eine
Ratingen-Ost, das durch
Nahversorgungszentrum
Straßeist eine1- bis4- geschosgeprägtist.Entlangder Homberger
Bebauung
Zone,
Es handeltsichhierbeium einemischgenutzte
vorhanden.
sigeBebauung
besteht.
ausWohn-undDienstleistungsnutzungen
die insbesondere
Seite4 von20
Be b a u u n g spOst
l a n3 8 6
.
Begr Ündun9
1.4 Verkehr
Straße(t 422)aus überdje FesterStraße
Das plangebietist von der Homberger
sowiedieWachendorffunddie Eisenhüttenstraße
bzw.die StraßeRodeskothen
straßeerschlossen'
ist ca. 1200m Luftlinie
mit ihrenzentralenFunktionen
Die RatingerInnenstadt
Verentfernt.Das plangebietbesitzteine gute Anbindungan die öffentlichen
Haltestelle
der
an
771
und
Es wirdvon den BuslinienO15,749,761
kehrsmittet.
ist ferner
Das Plangebiet
Straßeangedient.
Straße"an der Homberger
,,Fester
Ostbahnhofentferntund
ca. 400 m Lufflinievom S- Batin-und Bushaltepunkt
angePersonennahverkehr
öffentlichen
und überörtlichen
somitan den örflichen
schlossen.
1.5 Ver- und Entsorgung
undTelekommumit Gas,Wasser,Elektrizität
des Plangebietes
DieVersorgung
den
in
Versorgungsleitungen umliegenden
die v-orhandenen
nikationerfätgt-UOer
befindetsichan dem Ernst-Baier-Weg eine
Straßen.tm östendes Plangebietes
deiStadtwerkeRatingen.Das Abwasserkann überdie
(Elektrizität)
Trafostation
Straßenabgeleitet
in den umliegenden
vorhandeneMischwasserkanalisation
Anton-Klein-Straße
sichim Bereich
befinden
des Plangebietes
werden.Innerhalb
DN 300 der zurückgeMischwasserkanal
ein
bereitsleweils
sowieim Nordosten
Ratingen.
erfolgtdurchdieStadtwerke
bautwird.DieWasserversorgung
1.6 Altlasten
Werksgeländes
des ehemaligen
war als Teilbereich
Der gesamteplanbereich
Bodenuntersuchungen
Flächendeckende
kontaminiert.
der RatingerEisenhütte
BodendurchMineral-und Teeröleund die gesamte
der
dass
hatten
verunreinigt war.
"rg"b"n,
hrendeSchichtmit Kohlenwasserstoffen
grundwasserfü
waderAlflasterfolgteim Jahr2001.DieSanierungsmaßnahmen
DieSanierung
Der
ausgelegt'
Gewerbe"
Nutzung,,schonendes
ren auf die dämaligeprojektier{e
eine
und
Oberflächenabdichtung
einevollsiändige
Sanierungsvertragibeinhaltete
einerDichtwand.
mittels
Altlast
der
Umschließung
seiliöhe
volständige
zu unterüberdas Grundwasser
war,den Schadstoffaustrag
Zielder Sanierung
zu
Bodenmaterial
belastetem
bindenund den kontaktzwischenMenschund
ve rme i d e n .
im März2000wurdenentsprechend
NachAnderungdes Sanierungskonzeptes
(wegender vorhandenen
den Anford"ruig"ndes Bundäsbodenschutzgesetzes
aromatischen
polycyclischen
mit
im Abstrombereich
Grundwasserveiunreinigung
die folKohlenwasserstoffen)
Phenolenund aromatischen
Kohlenwasserstoffen,
der Bodenkontaminationen
Einkapselung
zurvollständigen
gendenMaßnahmen
und in einemAbausgeführt
2001
Ende
2000 bis
in der Zeit von September
v. 31.01'02
Partner
u.
Dr.Tillmanns
Gutachters,
des begleitenden
schlussbericht
dokumentiert:
Seite5 von 20
Begr ündu n9
Be b a u u n g spOst
l a n3 8 6
am
einerdie gesamteFläche(mitAusnahmeder Trafostation
1. Errichtung
Dichtwand Mixedin Place
vertikalen
südöslic[enRandl)umfassenden
(MIP),systemBauerbisaufdasanstehendeFestgesteinund
einer2,? It starken
mit Aufbringen
oberflächenabdichtung
2, vollständige
Nähten,BAMzugelas(KDB)mii verschweißten
Kunststofidichtungsbahn
sen.
GE- Konzept/ Lageder
der KDB-Folieist nachdamaligem
DerAufbauoberhalb
mit Verlegungvon Dränbzw.Grünflächen
geplantenGebäudeund Verkehrs-/
unterhalbder
ausgeführt'
matten(in dem Bereichder geplantenGrünanlagen)
(ca'
sandschutzschicht
eine
wurde
geplantenGebäude-und Ve-rkehrsflächen
geplander
wurdeunterhalb
Zur Baugrundverbesserung
ö,i-0,2m) aufgetragen.
eine0,6 m
Verkehrsfläche
geplanten
der
unterhalb
ten Gebäudeeineo;,4r und
(22 Material)aus dem auf dem Gelände
Bodenschicht
mächtige,kalrvermortelte
undverdicheingebracht
auf die Sandschutzschicht
Aushubmaterial
aOgesiäbten
und
eingebaut
Material
wurdenichtvermörteltes
tet. In den übrigenBereichen
im Anstrombereich
Grundwassers
des zusitzenden
Zur Vermeidung
verdichtet.
m
br
eiterGr abenaus 0,5
und
tiefer
m
wu rd evo r d e r MIP -Wa n dlin t,5 m' 2,0
Revisionsschächte)
äußere
über
(Ableitung
installiert
tenoOenund ein Drainrohr
zugeführt'
ünd dortdem Grundwasserstrom
des KreiDie Alilastwird weiterhinunterder Nr. 6085/3Ra im Altlastenkataster vom
ses Mettmanngeführt.Die Altlast ist gemäß dem AbschlussberichtEs
Dr. Tillmannsund Partnersaniert'
Gutachters
des begleitenden
31.02.2002
und dem
Vertragzwischendem Voreigentümer
bestehtein öffentlici-rechtlicher
gilt.DesJenAuflagensindvom Rechtsnachfolger
der weiterhin
KreisMettmann,
ei n zu h a l te n .
vorhandenen
Die jetzigenPlanungensehenvor, die innerhalbder Dichtwand
und einersach-und fachgerechten
aufzunehmen
uätt.tanoig
Bodenbelastungen
nachAushubdes beGrundstück
das
soll
-ntsorgungzuiuführen.Nacrrfotgend
überbautwerWohnbebauung
und einer
lastetenBodensmit einerTiefgärage
GmbH
Partner
&
Tillmanns
Dr.
däs lngenieurbüro
den. Es wurdediesbezüglich
und
Boden
für die Umweltmedien
eineslanierungsk--onzeptes
mit der Erstellung
liegtvor undwurdebereitsvon
DasSanlerungskonzept
beauftragt.
Grundwasser
- UntereBodenOesKreisesMettmann
GeneimigungsbehörOe
der zuständigen
umfasstim Wesentlichen
- genehmigt.
bas Sanierungskonzept
schutzbehötoe
fo l g e n dMa
e ß n a h me n :
der Bödenundder Drainader Bodenabdeckung,
Aufnahmeund Entsorgung
Böden)'
unauffälliger
Wiedereinbau
ge (Prüfung
über die in der Flächevorhandenen
- [rrätt"r zui SanierungGrundwassör
und
abpumpen,mittelsAktivkohleabgereinigen
Grundwassermessstellen
zuleiten,
Kanalnetz
demstädtischen
mit
bis oK PlanumderTiefgarage
- wiederverfüllung
des sanierungsbereiches
u n b e l a ste te mK i e s sowienichtver unr einigtenBöden'
Straßenund Wege'
- Sicherungsmaßnahmen
zum Schutzder angrenzenden
sofernerforderlich,
-
Seite6 von 20
der TiefgarageumlaufendeDichtwandim Osten und
Nach Fertigstellung
wiederdurchdie sanierteFläso dassdas Grundwasser
Westenrückbauen,
cheströmenkann,
Koordinator
ist ein entsprechender
Bereichen
Bei Arbeitenin kontaminierten
einzusetzen,
und
Gesundheitsschutz
in BezugaufArbeitsso dassbei Bedarfeine Berieselungssindzu verhindern,
Staubemissionen
ist,
anlagezu betreiben
sind lokal
Teerölgeruchs
beobachteten
aufgiunddes in der Vergangenheit
Bereiche
auffälligen
die
Sofern
zu
besorgen.
kuzzeitigeGeruchsemissionen
aufgenommen
vollständig
nicht
arbeitstägig
in den einzelnenAbschnitten
überNacht
um Geruchsemissionen
werdenkönnen,sinddieseabzudecken,
mit entsprechenden
Maschinen
Zudemsinddie eingesetzten
zu vermeiden.
Geruchsemissionen
vor
den
Maschinisten
die
um
auszustatten,
Filteranlagen
zu schützen,
innerhalbund außerhalb
sind Luftmessungen
währendder Aushubarbeiten
festLuftbelastungen
um gesundheitsschädliche
der Grubedurchzuführen,
sindunverzüglich
überschritten,
stellenzu können.Wirddie Auslöseschwelle
durchzuführen,
o'ä'
Berieselung
wie Bewetterung,
Maßnahmen
Gesetze,
der geltenden
gilt,dassalleArbeitenunterBeachtung
abschließend
Kreislaufwirtschaftsgewie Arbeitsschutzgesetz,
Richtlinienund Vorschriften
sind.
durchzuführen
setzetc.
1.7 Vorbelastung
derwestlich
liegtdurchdenZiel-undQuellverkehr
des Gebietes
EineVorbelastung
westliim
weiteren
Schienentrasse
der
Wohnbebauung,
und östlichangrenzenden
mit
den
Nahversorgungsbereiches
chenAnschlussund des südlichangrenzenden
zur
Aussagen
Detaillierte
vor.
Be- und Entladungsvorgängen
damitverbundenen
im
weiwerden
desVorhabens
bei Umsetzung
sowiezur Auswirkung
Vorbelastung
schalltechnieiner
sowie
Verkehrsuntersuchung
einer
Rahmen
im
terenVerfahren
ermitteltund bewertet.
schenUntersuchung
Planungenund Planungsrecht
2. Übergeordnete
2 . 1 R a u m o r d n u n gu n d L a n d e s p l a n u n g
Düsseldorfaus dem Jahre 1999 (GEP 99)
Der Regionalplander Bezirksregierung
aus'
weist das Plangebietals AllgemeinenSiedlungsbereich
(FNP)
2.2 FlächennutzungsPlan
ein
stelltfür das Plangebiet
der StadtRatingen
DerwirksameFlächennutzungsplan
Für
das
dar.
Einzelhandel
und
Wohnen
gesundheitliche
Zwecke,
für
Sondergebiet
gekennzeichnet.
GeländeisteineAltlastensituation
2.3 Landschaftsplan
desLandschaftsplanes.
liegtnichtim Geltungsbereich
DasPlangebiet
Seite 7 von 20
BegrÜndun9
Ost386
Bebauungsplan
2.4 Einzelhandels konzePt
der StadtRatingen
Einzelhandelskonzept
lm vom Rat der Stadtbeschlossenen
Ost/
Nebenzentrum
Versorgungsbereich
alszentraler
(2OOB)
ist das Plangebiet
- gekennzeichnet.
welchesvon der Firma
DasKonzept,
Nahversorgungszentrum
des
der Entwicklung
zu
gibt
Empfehlungen
+
wurde,
Stadt Handälerarbeitet
Plangebie(u.a.
des
Fläche
Nord
1
In demTeilbereich
Nahversorgungszentrums.
Dienstleisund einzelhandelsnahe
Einzelhandel
tes) soll die Nutzungsfunktion
ist hierdasWohnenzu bewerten'
finden.Nachrangig
tungeneinenSchwerpunkt
2.5 GeltendesPlanrecht
2. AndeOst 172, 1. Abschnitt,
stelltder Bebauungsplan
Seit dem 23.07.1998
des
BebauZiel
dar.
Grundlage
rechtliche
die
rung,,TeilA" für den Planbereich
kontaMineralöl
und
mit
Teeröl
der
die Sanierung
unglplanswar insbesondere
als
ist der Planbereich einIn diesemBebauungsplan
Altlastenfläche.
minierten
von 0,8 und einerGemit einerGrundflächenzahl
geschränktes
Gewerbegebiet
DieHöhe
ausgewiesen.
geschlossener
Bauweise
1,0
bei
von
ichossflächenzahl
mit 3
Teilbereich
in
einem
2
und
mit übenruiegend
ist differenziert
der Baukörper
vorgegeben.
Vollgeschossen
Verkehrsfläche
Anton-Klein-Straßeist als öffentliche
Die noch nichtrealisierte
oberirStellplätze
ca.
59
sind
projektierte
Gewerbenutzung
Für die
festgesetzt.
den
ausgewiesenen
in
Darüberhinaussindca. 155Stellplätze
dischfestgesetzt.
ermöglicht.
Tiefgaragen
und um die EntWohnbebauungen
der angrenzenden
UnterBerücksichtigung
die Gewerbewurden
zu vermeiden,
stehungeinerGemengelagenproblematik
und EigenBedürfnissen
gebietJnachArt der Betriebeund derenbesonderen
sinddemnachBeUnzulässig
ichaftengemäßg 1 Absatz4 BauNVOgegliedert.
gemäß
benötigen
mehr
und
100
m
von
Abstand
einen
die
triebeund Anlagän,
(22'00
Uhr
mit
Nachtverkehr
Betriebe
und
1990(Nr.1 bis 196)
derAbstandsliste
2
gemäß
I
Absatz
$
bis6.00Uhr).Darüberhinaussindin den Gewerbegebieten
ausgeschlossen.
Einzelhandelsbetriebe
zulässigen
Nr.1BauNVOdie allgemein
Zieleund Zweckeder Planung
3. Zieleund Zweckeder Planung
Büeineverdichtete
im Wesentlichen
ermöglicht
Planungsrecht
Das bestehende
jedoch
hat
sich
Es
Gewerbegebietes.
innerhalb
eineseingeschränkten
ronutzung
für ein ,,Gewerbegebiet
in denletzten15 JahrenkeinweitererEntwicklungsbedarf
gezeigt.
Einschränkungen"
mit besonderen
A"
2. Anderung,,Teil
des B- PlansOst 172,1. Abschnitt,
Erstnach Rechtskraft
-vertrages
Altdie
wurde
und
und nachder Anderungdes Sanierungskonzeptes
Bundesbodenschutzgesetzes
des
gemäß
Anforderungen
den
2001
im
Jahr
last
eingekapvollständig
wurden
Bodenkontaminationen
saniert.Die vorhandenen
selt.
Seite8 von 20
für die Neustrukturiebestehendie Voraussetzungen
ErstseitdiesemZeitpunkt
Nutzungsarten.
sensiblerer
Ansiedlung
die
bzw.
rungdes Eisenhüttengeländes
ist die Schaffungder
Bebauungsplanes
des vorliegenden
Ziel der Aufstellung
des
Entwicklung
für eine wohnbauliche
planungsrechtlichen
'etangeUietes. Voraussetzungen
und
Wohnungen
mit
barrierefreien
Wohnbebauung
Es ist eine
90
rd'
sollen
geplant'
Insgesamt
mit Betreuungskonzept
Serv'rcewohnen
im
Rahmen
Das
geschaffen
werden.
des Plangebietes
innerhalb
Wohneinheiten
TeilA fest2. Anderung,
B- PlansOst 172,1.Abschnitt,
des rechtsverbindlichen
GRZunddie
Nutzungwirdin Bezugauf diezulässige
gelegteMaßder baulichen
Bebauungsrechtskräftigen
im
An
der
reduziert.
Grundstücksfläche
ünerbauOare
mit lll soll festgehaltenwerden.
plan zum Teil festgesetztenGeschossigkeit
solldas Einfügendes Bauvorhabens
Festsetzungen
Durchdie vorgenommenen
gewährleistet
werden.Durchdie IntegraWohnbebauungen
in die angrenzlnden
-Bauvorhabens
wird auch die städteWohnumfeld
gewachsene
in das
tion des
vollendet.
Wohngebiet
diedasumliegende
Lückegeschlossen,
bauliche
Wirtschaftsstandort
alsdynamischer
Ratingens
Bedeutung
Mitderzunehmenden
nachWohnraum
Nachfrage
die
und
Wohnstandort
als
istzugleichdieAttraktivität
einenOrientiesoll
auf
2020
bis
gestiegen.
DieWohnbauflächenneuausweisung
der Wohnwerden.Entsprechend
ausgerichtet
iungs;ertfür 90.000Einwohner
2009bestehtnachAbzugdes
der StadtRatingen
bauilachenbedarfsberechnung
Wohnbauflächenbezusätzlicher
ein
Wohnbauflächenpotenziales
vorhandenen
ÜbergezielteInvorrangig
darfvon ca. 50 ha. Die DeckungdiesesBedarfssoll
an diesem
einesWohngebietes
erfolgen.Mit der Realisierung
nenentwicklung
für
keine Neuinvestitionen
Standortsind wegen Oervorhandenenlnfrastruktur
unddie vorhandenen
verbunden
Infrastrukturmaßnahmen
öffentliche
zusätzliche
werden.
ausgelastet
im Umfeldkönnenbesser
Einrichtungen
Belangezudie altengerechten
des Wohnraumbedarfs
Auch müssenbezüglich
werden.In den nächstenJahrenund Dekadenwirdder
nehmendberücksicÄtigt
nach
Die Nachfrage
merklichzunehmen.
Anteilan älterenMenschenstatistisch
stetig
somit
wird
Wohnformenund Infrastruktureinrichtungen
entsprechenden
WohAngebotesfür barrierefreies
einesentsprechenden
Schaffung
Die
steigen.
ist sinnvollim Sinneeiner
und Service-Wohnen
nen (ggf.Seniorenwohnungen)
sollenDienstService-Wohnens
des
lm
Bereich
Stadtentwicklung.
nacnirätigen
sindein Belm
Erdgeschoss
können.
genommen
werden
in Anspruch
leistungen
Plangedes
geplant.
Innerhalb
sowieGemeinschaftsräume
treuuntsstützpunkt
angesprochen
Ziel- und Altersgruppen
bieteskönnensomit unterschiedliche
werermöglicht
Wohnen
generationenübergreifendes
ein
kann
es
werden,und
de n .
des demowerden,dasssichden Anforderungen
Es sollein Vorhabenrealisiert
einerauchin der StadtRatingen
graphischen
Wandelsstellt.Den Bedürfnissen
in
Wohnangebot
ein attraktives
wird
damit
iunehmendenBevölkerungsgruppe
unterbreitet.
Standort
gut integrierten
einemin dasStadtgefüge
besteht
für die genanntenNutzergruppen
des Plangebietes
Die Standortgunst
Standortes,
wohngebietsintegrierten
eines
innerhalb
einerseitsdurchdie Lage
Anbindung
der gutenverkehrlichen
Nahversorgungsangebot,
dem vorhandenen
Seite9 von 20
eiKurzeWegegarantieren
(einschließlich
ÖPNV)undder Nähezur Innenstadt.
der Bewohner.
Versorgung
ne optimale
auf der Flächesinddie planungsrechtlichen
Entwicklung
Für einewohnbauliche
Ost172,1.Abschnitt,
Bebauungsplan
überden rechtskräftigen
Voraussetzungen
einenneuen
beabsichtigt,
gegeben.
ist
daher
Es
Teil Azurzeitnicht
2. Anderung,
geordneten
städtebaulichen
um die Flächeeiner
aufzustellen,
Bebauungsplan
Ziel
zuzuführen.
des Baugesetzbuches
Grundlage
auf
Nutzungäts Wonngebiet
-schaffung
Bevölkefür die Ratinger
Wohnraums
zusätzlichen
der Planungistdie
wohnvorhandenen
der
zu
in
Ergänzung
im Wohnbausektor
runginsbeJondere
desUmfeldes.
Struktur
baulichen
StrukturenRechnunggetragen
Mit der Planungsoll dem Wandelstädtischer
Wohnbauflächen
zentrumsnahen
nach
Nachfrage
werdenund die bestehende
soll hiermitdem
Ferner
werden.
bedient
Nutzeransprüche
für unterschiedliche
und der Innen-vor Außenentstädtebaulichen
einernachhaltigen
Leitgedanken
getragen
werden.
wicklungRechnung
aufgeVerfahren
sollnach$ 13aBauGBim beschleunigten
Der Bebauungsplan
Wiedernutzbardie
für
wennein Bebauungsplan
stelltwerden.Diesist möglich,
der lnoderfür andereMaßnahmen
die Nachverdichtung
machungvon Flächen,
eines
zur Durchführung
wird. Die Voraussetzungen
aufgestellt
nenentwicklung
gegeben
angesehen'
als
werden
BauGB
nach$ 13a
Verfahrens
beschleunigten
nach
ens$ 13a BaUGBwir dkeineU m l m R a h me nd e s B e b a u ungsplanver fahr
erstellt,die mit der Planung
und kein Umweltbericht
durchgeführt
weltprüfung
zulässig.
bzw.
gelten
erfolgt
als
Eingritfe
verbundenen
4. Planungskonzept
vierGebäudezeilen
des Plangebietes
siehtvor,dassinnerhalb
Das Plankonzept
städtebauliche
vorhandene
die
so
positioniert
werdenund
in Nord-Süd-Richtung
Plangebietes
des
Bebauungaufgreiftund innerhalb
Strukturder umgebenden
durcheinezwei-bis dreiist insbesondere
Bebauung
Die umgebende
enrueitert.
im Umfeldvorwiewerden
geprägt.
Stellplätze
Die
geschossige
Zeilenbebauung
Gebäudepositiohierung
die
Durch
untergebracht.
Tiefgaragen
gendin zentralen
positioniert
werden'Die
aufder Ostseite
derWohngebäude
[önn"n die Eingänge
Gartensowie Balkoneund Wohnräumekönnensomit auf der
Freibereiche,
bestehtauszweiEinzelplatziert
werden,DiejeweiligeGebäudezeile
Westseite
vermiteinander
Zwischenbau
eingescho'ssigen
gebäuden,
welchedurcheinen
gegliedert
aufgelockert.
und
bundenwerden.SomitwerdendieZeilen
realisiert
sollenals Service-Wohnmodell
Die beidenöstlichenGebäudezeilen
selbstbestimmweitgehend
ein
soll
Service-Wohnmodells
des
werden.lnnerhalb
werden.
ermöglicht
Gemeinschaft
Lebenin einersolidarischen
tes, individuelles
gerade
im
fortgeschrittedie sichdie meistenMenschen
Dasist die Lebensform,
ergänztdurchein
Lebensqualität,
diesebesondere
nen Alterwünschen..Genau
Wohnkonwirdim zukunftsweisenden
Dienstleistungsangebot,
bedarfsgerechtes
mit
Wohnen
normales
beinhaltet
geboten.Servicewohnen
zept,,servicewohnen"
Hilfe
selbstverständlich,
So ist es
einemgroßenPlusan Schutzund Sicherheit.
wenn sie benötigt
zu bekommen,
Wohlfahrtsverband
durch den betreuenden
Seite10von20
umfasstgemäßder Planungca. 46 altengerechte
wird.Die Service-Wohnanlage
soferngeHier ist eine Betreuungsmöglichkeit,
Wohnungen.
und barrierefreie
Betreuein
sich
befinden
gegeben.lm Erdgeschoss
wünschtund erforderlich,
70 qm
ca'
Die Wohnungensind mit
und Gemeinschaftsräume.
ungsstützpunkt
qm
als
und mit 100
mit 85 qm als 3-Zimmer-Wohnung
als 2-Zimmer-Wohnung,
gePlant.
Penthouse-Wohnung
realiWohnungen
sollenals barrierefreie
Gebäudezeilen
Die beidenwestlichen
mit
sind
geplant.DieWohnungen
siertwerden.Hiersindca. 44 Wohneinheiten
und mit 100
mit 90 qm als 3-Zimmer-Wohnung
70 qm als 2-Zimmer-Wohnung,
konzipiert.
bis 150qm alsPenthouse-Wohnung
werden.
realisiert
rd. 90 Wohneinheiten
des Plangebietes
Somitsolleninnerhalb
i
TG bis
Keller
von
dem
Fahrstuhl
einen
über
verfügen
SämlicheWohngebäude
Wohund
Ebenen
alle
für
Zugang
so dassein barrierefreier
ins DachgeschoJs,
Tiefgaragen
von
ist. Der ruhendeVerkehrsoll innerhalb
nungensichergestellt
aus erreichtwerden
iruerden,
welchevon der Eisenhüttenstraße
untergebracht
längsder EisenhüttenParkplätze
könnenweitereötfentliche
können.Zusätzlich
werden.
vorgehalten
Besucherstellplätze
straßeundoberirdische
Staffelzuzüglich
Bebauung
sollenin einerdreigeschossigen
DieWohngebäude
im Bebauungsplan
geschosserrichtetwerden.Auch sollendie Gebäudehöhen
sowie
G_ebäude
umgebenden
die
bilden
werden.Dabei
festgesetzt
verbindlich
Ab1'
172,
Ost
Bebauungsplans
des rechtskäftigen
zum Teildie Feltsetzungen
schnitt,2. Anderung
,,TeilA"den Bewertungsmaßstab'
Planungsinhalte
5. Art der baulichenNutzung
Planungen
5.1Vorgabenaus übergeordneten
(1999,GEP
Düsseldorf
der Bezirksregierung
ist im Regionalplan
Das ptangebiet
(ASB)ausgewiesen'
Siedlungsbereich
99)alsAllgemeiner
der StadtRatingenstelltfür das Plangebiet
DerwirksameFlächennutzungsplan
dar.Für
Zwecke,WohnenundEinzelhandel
für gesundfräitticne
ein Sondergebiet
UnterBerücksichtigung
gekennzeichnet.
das Geländeist einJAttlastensituation
kannnachderFestsetzungen
beabsichtigten
den
und
Vorhabens
desgeplanten
wirksamen
dem
aus
Bebauungsplan
der
der StadtRatingen
zeitigerAuffassung
werden.
entwickelt
der stadtRatingen
Flächennutzungsplan
der StadtRatingen
Einzelhandelskonzept
lm vom Rat der Stadtbeschlossenen
Ost/
Nebenzentrum
Versorgungsbereich
zentraler
als
(200g)ist das Plangebiet
Firma
der
von
welches
Konzept,
Das
gekennzeichnet.
Nahversorgungszentrum
des
zu der Entwicklung
wurde,gibt Empfehlungen
Stadt+ Handälerarbeitet
1 Nord(u.a.FlächedesPlangebieln demTeilbereich
Nahversorgungszentrums.
Dienstleisund
Einzelhandel einzelhandelsnahe
tes) soll die tJutzungsfunktion
bewerten.
zu
Wohnen
das
ist
hier
finden.Nachrangig
tungeneinenSchweipunkt
Nahverdas
werden,dasssich
An dieserStellemussjedochdaraufhingewiesen
S e i t e1 1v o n2 0
Begründung
Ost386
Bebauungsplan
in der örtticnfeitund somitim Bestanddurchdie Eisenhüttensorgungszentrum
kannsomitals Trennlinie
straßenach Nordenabgrenzt.Die Eisenhüttenstraße
geprägten
und dem wohnbaulich
geprägten
südlichen
zwischendem gewerblich
werden.Durchdie dezeit parallelim Verfahausgemacht
Ansöhluss
nördlichen
Teil 1 und 2 zeigtsichferner,dass das
216
Ost
Bauleitpläne
ren befindlichen
zur HombergerStraßezukünftig
seinenSchwerpunkt
Nahversorgungszentrum
auf
des Nahversorgungszentrums
verlagernwirO.Somitwird eine Eruveiterung
derzeitnichterkannt.Hierwerdenmit Blickauf die
die Flächendes Plangebietes
vielmehrdie Potenziale
Nutzungen
ös1ich,nördlichundwestlichanschließenden
erkannt.
Nutzung
einerwohnbaulichen
- WA
5.2AllgemeineWohngebiete
Wohngebiet
WA)
den Zielenein allgemeines
wird entsprechend
lm plangebiet
den Plaerfolgtentsprechend
Die Festsetzung
festgesetzt.
gemäß$ + eauruVO
baulichen
Um feldvor handenen
an dieim näher en
n u n g szi ä teu n di n A n l e h nung
Nutzungsstrukturen.
sollenunterBerücksichtigung
Wohngebieten
allgemeinen
In den festgesetzten
des Plangebietes
geplanten
Entwicklung
der
und
Umgebung
der städtebaulichen
GartenbauNutzungen
zulässigen
werden,dassdie ausnahmsweise
festgesetzt
Diese
sind.
zulässig
nicht
(6)
Nr. 1 BauNVO
TankstellengemäßS 1
betriebe,
Pladem
mit
undTankstellen
da Gartenbaubetriebe
sindunzulässig,
Nutzungen
Umfeldsowieaufgrunddes mit
städtebaulichen
dem vorhandenen
nungsziel,
und
der Verkehrssteigerung
Flächenbedarfs,
verbundenen
diesenNutzungen
Ausschluss
den
für
liegen
Ferner
sind.
nichtvereinbar
des lmmissionsverhaltens
Gründevor. Die Lage
städtebauliche
besondere
irrrBereichdes Plangebietes
und die
Wohngebiete
im direktenAnschlussan bestehende
des plangebietes
Stadtdes
Gestaltung
die
an
Anforderungen
besonderen
damitverbundenen
erforderlich.
machendieseRegelung
bzw.Straßenraums
5.3 Lärm
/ lmmissi'
zum Schutzvor schädlichenUmwelteinwirkungen
Vorkehrungen
onsschuE
BeVorhabenbezogener
Bebauungsplanverfahrens
In dem vorausgegangenen
wurO 360 ,,Eisenhüttenstraße"
und Erschließungsplan
Vorhabänbauungsplan/
im
Erdgemit
geplanten
Seniorenwohnanlage
einer
de unterBerücksichtigung
einem hauseigenenBistro sowie
schoss integriertenEinzelhandelsflächen,
sowieeinerStellplatzanRäumenfür freieBerufe(2.8.Arzte),einemPflegeheim
Hier
durchgeführt.
Untersuchung
eineschalltechnische
lagemit 115Stellplätzen
zeigte
Es
bewertet.
und
ermittelt
Gewerbelärm
der
und
wurdenderVerkehrslärm
das Vorhabenumsetzbarersich, dass in Bezugauf den lmmissionsschutz
wurdejedochnichtbis zur SatBebauungsplan
schien.DerVorhabenbezogene
Planwerden,dassdas nunvorliegende
zunggeführt.Es kannjedochabgeleitet
immissionsaus
beinhaltet,
geringere
Nutzungsintensität
welcheseine
t<onzept,
erfolgt
Untersuchung
ist. Eineweitergehende
Sichtdarstellbar
schutzrechtlicher
jedochim weiteren
Verfahren.
Seite12von20
B e gr ü n d u n g
Ost386
Bebauungsplan
Verkehrslärm
Bahntrasse
Straßensowiedieweiterwestlichbefindliche
Durchdie umliegenden
ein.lm Rahmendes weiteauf das Plangebiet
wirkenVerkehrslärmimmissionen
erstellt,
Untersuchung
wirdeineschalltechnische
ren Bebauungsplanverfahrens
bewerermitteln
und
Lärmimmissionen
einwirkenden
um die auf das Plangebiet
t e nzu kö n n e n .
Gewerbelärm
Nahversorgungszentrum
anschließende
Durchdas südlichan das Plangebiet
Südlichder EiPlangebiet
einwirken.
auf das
könnenGewerbelärmimmissionen
Die
einesLebensmittelmarktes.
befindetsich eineAnlieferung
senhüttenstraße
und dem Betriebder Märkteausgehenden
hier sowie durchTechnikanlagen
erUntersuchung
werdenim Rahmender schalltechnischen
Lärmimmissionen
mitteltund nachTA-Lärmbewertet.
inzu überprüfen,
Untersuchung
Fernerist im Rahmender schalltechnischen
und AusfahrTiefgarageneinvon den geplanten
wieweitGeräuschimmissionen
ist durch
von Relevanzsind.Grundsätzlich
lmmissionsorte
ten auf umliegende
gelegt,
dass
so
Konzeptdie Zu- und Abfahrtder Tiefgaragen
das vorliegende
ist.
orientiert
Nutzungen
nichtzu schutzwürdigen
diesemöglichst
6. Maßder baulichenNutzung
desMaßesder baulichen
Wohngebieten
sollzur Bestimmung
In den allgemeinen
(GFZ),die ma(GRZ),
Geschossflächenzahl
die
Nutzungdie Grundflächenzahl
sowiedie maximalzulässigeGebäudehöhe
ximaleAnzahlder Vollgeschosse
werden.
festgesetzt
wir deineGRZvon 0,4 undeineGFZvon 1,2
n h ngebieten
l n d e n a l l g e me i n eWo
(BauNder Baunutzungsverordnung
Damitwerdendie Höchstwerte
festgesetzt.
Umgangsmit Grund
um zum Einendem Zieldes sparsamen
VO) ausgeschöpft,
und Bodengerechtzu werden(vgl.S 1a Abs. 2 BauGB),und zum Anderenum
enthaltenenForderungnach einer
Sanierungsvertrag
der im ursprünglichen
zu tragen.
Rechnung
desGeländes
Versiegelung
weitgehenden
Lösung im Umgang mit
Um eine städtebaulichattraktiveund nutzerfreundliche
dem ruhendenVerkehrzu gewährleisten,sind Tiefgaragenzulässig,wobei di e
durchdie Flächenvon Tiefgaragen
Grundflächen
festgesetzten
überbaubaren
werden
können.DieseÜberschreitung
überschritten
bis zu einerGRZ von 0,8
mit
und Überdeckung
Begrünung
einerentsprechenden
sollmitderVerpflichtung
komzu gewährleisten,
von Heckenund Sträuchern
Boden,um dieAnpflanzung
und ist dem
GFZwirdauf 0,8festgesetzt
biniertwerden.Die maximalzulässige
geschuldet.
Strukturen
in die bestehenden
Zielder Einpassung
werausgebildet
soll mit einemStatfelgeschoss
Die geplanteRiegelbebauung
gemäß$ 2 Abs. 5 BauO
den. Da jedochdie Vorgabenfür ein Staffelgeschoss
sollfür die aufermöglichen,
NRWsehrstrenggefasstsindundwenigFlexibilität
Festsetzung
gehendenTreppenhäuser
im oberstenGeschosseineergänzende
Gründen
sollenaus gestalterischen
werden.Die Treppenhäuser
aufgenommen
Seite13von20
Begr ündun9
B e b a u u n g spOst
l a n3 8 6
sind daAusnahmsweise
zurückspringen.
den Außenfassaden
nichtgegenüber
Vollgeoberste
das
sofern
zulässig,
her Gebäudemit vier (lV) Vollgeschossen
liegendarunter
des
gegenüber
denAußenwänden
dreiseitig
schossmindestens
2/3 der
höchstens
und wennseineGrundfläche
zurückspringt
den Geschosses
vierten
GeAn
der
aufweist.
Geschosses
liegenden
des darunter
Grundfläche
den
von
Zurückspringen
ohne
dürfenlediglichdie Treppenhäuser
bäudeseite
wird an
werden.Durch die getroffeneFestsetzung
AußenwändenausgeOiiOet
festgehalten,
eines Staffelgeschosses
(2/3-Regelung)
den Ausnutzungsziffern
Jedochkann so das
ermöglicht.
Bauvolumen
zusätzliches
kein
d.h. es wird
ausgebildet
Rücksprung
ohne
Treppenhäuser
obersteGeschossim Bereichder
Ferwerden'
berücksichtigt
Treppenhäuser
werden,somitkönnendie geplanten
geplante
Bebauung
dasssichdie
sichergestellt,
ner wirddurchdie Festsetzung
einfügt'
Kontext
in denstädtebaulichen
harmonisch
aufgeGebäudehöhe
zur..maximalen
sollenFestsetzungen
ln den Baugebieten
abgeUmfeld
nommenwärden.Dadurchsoll eine auf die Örtticnfeitund das
der Baukörpererreichtwerden.Hierdurchsoll ein
stimmteHöhenentwicklung
entstehen.Aufgrundder leichtenNeigungdes
Siedlungsbild
harmonisches
abgestuft.
Gebäudehöhen
von Ost nächWest sinddie zulässigen
Grundstücks
Meter
über
Höhe
ist
die
Gebäudehöhen
für die festgesetzten
Die Bezugshöhe
N o rma l h ö h e n n(m
u l lü N H N) .
der festgesetzten
soll eine Überschreitung
Wohngebieten
In den Allgemeinen
in Summebis zu
gemäßS 16 (6) BauNVOfür Technikaufbauten
Maximalhöhen
und bis maximal
Geschosses
des darunterliegenden
10% der GesctiossflacÄe
bei
schaffteinegewisseFlexibilität
1,0m Höhezulässigsein.DieseFestsetzung
Fahrstuhlschächte
z.B.
wie
Technikaufbauten,
der AnordnungunGrgeordneter
e tc..
Grundstücksfläche
7. Überbaubare
sollendurchBaugrenzen
im Plangebiet
Grundstücksflächen
Die überbaubaren
von rd. 15'0m
Bautiefen
werden.ln der Regelsollenbeiden Bauzeilen
bestimmt
sollen
Grundstücksfläche
der überbaubaren
werden.Auf der Ostseite
ermöglicht
beTreppenhäuser
außenliegenden
die
werden,um
vorgesehen
Aufwöitungen
zu können.
rücksichtigen
GemeinschaftsOrdnungdürfenoberirdische
Aus Gründender städtebaulichen
allgemeinen
in
den
4
Stellplätzen
als
mehr
mit
oder Garagenhöfe
stellplätze
in den
sowie
Grundstücksflächen
der überbaubaren
nur innärhalb
Wohngebieten
die
soll
Festsetzung
Flächenerrichtetwerden.Durchdie
dafürausgewiesenen
Plangebiet
im
und Gemeinschaftsstellplatzanlagen
Anlagevon Garagenhöfen
werden.
vorgesehen
Stellen
bestimmten
an
nur
gesteuert
unddemnach
auch
Wohngebietes
des Allgemeinen
ist innerhalb
Die Anlagevon Tiefgaragen
Stellplatzbedes
zur Deckung
Grundstücksflächen
der überbaubaren
außerhatb
zulässig.
darfsallgemein
Wohngebieten
in den allgemeinen
Baugrenzen
Fernerdürfendie festgesetzten
biszu einerTiefe
Terrassen
und nichtüberdachte
durchan Gebäudeangebaute
Seite 14 von 20
in der
Grundstücksflächen
werden.Da die überbaubaren
von 3,0 m überschritten
Bauder
Überschreitung
die
wird
sind,
negeimiteinerTiefeab 15 m festgesetzt
Regelungen
Diese
ermöglicht.
Terrassen
gre-nzen
durchan Gebäudeangebaute
undschaffengleichQualitätim Plangebiet
zum einendiestädtebauliche
ürahren
Über die Beschränkung
zeitigeinennötigenSpielraumbei der Ausgestaltung.
gewahrt'
Zielrichtung
städtebauliche
ist
die
Versiegelung
der äbsoluten
in Bezugauf Balbei der Gebäudegestaltu.ng
Spielraum
Um einenverträglichen
der
Überschreitungen
Wohngebieten
konezu ezielen,sollenin den allgemeinen
jeweiligen
Gebäudeländer
113
auf
durchBalkone
jeweifswestlichen
Baugrenze
ge zulässig
sein.
in den
Baugrenzen
dass die festgesetzten
ist aufgenommen,
lm Bebauungsplan
überschritten
ausnahmsweise
oderÜberdachungen
durchDachvorsprünge
Baugebieten
oderEinTerrassen
überdachte
können
Festsetzungen
diese
Durch
*erd-endürfen.
geplant
sind,
derService-Wohnanlage
im Bereich
welcheinsbesondere
gangsbereiche,
werden.
ermöglicht
8 . Verkehr
8 . 1 Verkehrsgutachten
jedochnichtzum Satzungsbelm Rahmendesvor wenigenJahreneigeleiteten,
BebauungsVorhabenbezogener
schlussgeführtenBebauungsplanverfahrens
wurde
O 360 ,,Eisenhüttenstraße" unter
plan/
Voihaben-und Erschließungsplan
'Berücksichtigung
intemit im Erdgeschoss
Seniorenwohnanlage
einergeplanten
freie
für
Räumen
sowie
ginzäthändelsflächen,
Bistro
einemhauseigenen
grierten
durchgeeineVerkehrsuntersuchung
äerufe(2.8.Arzte)und einemPflegeheim
für die gevon 115 Stellplätzen
führt.Dem Vorhabenlag eine Stellplatzfläche
kannentnommen
Aus der Verkehrsuntersuchung
mischteBebauungzugrunde.
den umliegenauf
und
im
Straßennetz
Verkehre
werden,dassdie zusälzlichen
den vorlieAus
konnten.
werden
abgewickelt
leistungsfähig
den Knotenpunkten
werkann abgeleitet
Untersuchung
der vorausgegangenen
gendenErgebnisse
Nutwelcheseinegeringere
Vorhaben,
äen,dassfUrdas nun in Redestehende
dass
und
sind
übertragbar
Ergebnisse
vorgenannten
die
vorsieht,
zungsintensität
werdenkönnen'
abgewickelt
Verkehreleistungsfähig
dieiusätzlichen
Verkehrsuntersusolleineergänzende
lm RahmendesweiterenPlanverfahrens
Stravorhandenen
des
Leistungsfähigkeit
die
um
werden,
chungdurchgeführt
der
Umsetzung
bei
Knotenpunkte
der
umliegenden
undinsbesondere
ßennätzes
dass
werden'
ausgegangenen
zu können.Es kanndavon
Planungverifizieren
Erhöhungder
keinezusätzliche
Bebauungsplan
gegenüber
dem rechtskräftigen
siehtbis zu 59
Bebauungsplan
Derrechtskräftige
einhergeht.
Verkehrsbelastung
Tiefgarage
in einerzulässigen
unObiszu 155Stellplätze
Stellölatze
oberirdische
ist
deutlich
Wohnbauvorhabens
des
Anzahlder Stellplätze
vor. Die geforderte
soll
Wohngebieten
in den beidenallgemeinen
Tiefgarage
geringer.
bie geptante
StellplätHinzukommenca.12 bis 15 oberirdische
umfassen.
iO.f OSStellplätze
Eisenhütder
Ausbau
den
Durch
privaten
Grundstücksflächen.
der
ze innerhalb
tenstraßewerdenfernerca. 4 öffentlicheParkplätzezusätzlichgeschaffen.Ein
ist gevon 1:1 pro Wohnungzzgl.2Q% Besucherstellplätze
Stellplatzverhältnis
S e i t e1 5v o n2 0
B e b a u u n an Ost386
B e gr ü n d u n g
währleistet.
Die gute Anbindungdes Plangebietes
an die öffentlichen
Verkehrsmittel
bleibt
erhalten.Es kannsomitdavonausgegangen
werden,dassdurchdie guteAnbindungan den öffentlichen
Personennahverkehr
sowieder Nähezu dem Nahversorgungszentrum
und aufgrunddes besonderen
Wohnkonzeptes
vieleWege
auchohneKfzabsolviert
werdenkönnen.
8.2 Straßenverkehr
Die Erschließung
des Plangebietes
soll überdie Eisenhüttenstraße
vorgesehen
werden.Die Eisenhüttenstraße
sollzum Teilin den Geltungsbereich
als öffentlicheVerkehrsfläche
aufgenommen
werden,um den Anschluss
des Plangebietes
und der Erschließung
sichezustellen
und die Erweiterung
des Gehwegsmit in
demBebauungsplan
abzudecken.
Derwestliche
Teilder südlichdes Plangebietes
liegenden
Eisenhüttenstraße
ist
gegenüber
dem Plangebiet
mit einemParkstreifen
und einemGehwegausgebaut.lm weiterenöstlichen
Verlaufist lediglichein Gehwegparallelder Straße
vorhanden.
Hiersoll die Eisenhüttenstraße
ausgebaut
werden.lm Bereichdes
heutigenFußwegssollenöffentliche
(Längsparker)
Parkplätze
ergänztwerden.
DerFußwegschließtsomitnördlich
der neuenParkplätze
an. Somitkönnenca.4
zusätzlicheöffentlicheParkplätzenördlichder Eisenhüttenstraße
geschaffen
werden.
Aufgrunddes heutigen,
verkehrsberuhigten
Ausbauzustandes
der Wachendortfstraßeundder östlichderWachendorffstraße
befindlichen
Parkplätze
sindin diesem BereichkeineEin-und Ausfahrten
zulässig.Die Erschließung
des Plangebietessollüberdie Eisenhüttenstraße
FernerwerdenEinfahrtsbereiche
erfolgen.
für die geplantenTiefgaragen
festgesetzt,
um die Tiefgaragenzufahrten
möglichst
positionieren
konfliktfrei
und möglicheAuswirkungen
in der schalltechnischen
Untersuchung
bewertenzu können.Einhausungen
der Tiefgarageneinund ausfahrten
sindvorgesehen.
8.3 RuhenderVerkehr,Stellplätze
Für den privatenund öffentlichen
Stellplatzbedarf
steheninnerhalb
des Plangebietesauf den privatenGrundstücksflächen
sowieim öffentlichen
Straßenraum
ausreichend
FlächenzurVerfügung.
Der ruhendeVerkehrsollgemäßdem Planungskonzept
im Wesentlichen
innerhalbvon zweizentralen
Tiefgaragen
untergebracht
werden.Hierkönnendie erforderlichen
Stellplätze
für dieWohngebäude
nachgewiesen
werden.Fernersollen innerhalbdes allgemeinen
Wohngebietes
Besucherstellplätze
vorgehalten
werden.Nebeneinzelnen
Stellplätzen
ist im Südwesten
einekleinereStellplatzanlagefür ca. I bis 10 Stellplätze
sowieim weiterenPlangebiete
einzelneStellplätzevorgesehen.
Danebensind bereitsim Bestandötfentliche
Parkplätze
für
Besucher
innerhalb
der Eisenhüttenstraße
sowieWachendorffstraße
vorhanden.
Die Planungsiehtvor, dassim östlichen
Teilder im Plangebiet
befindlichen
Eisenhüttenstraße
4 weitereöffentliche
Stellplätze
bei Umsetzung
des Vorhabens
errichtet
werdensollen.
Seite16von20
Begründung
B e b a u u n g s p l aOns t 3 8 6
nurfür den durchdie zugelassesindin dem Baugebiet
Stellplätze
Oberirdische
Bedarfzulässig.Sie könnenals Besucherstellplätze
ne Nutzungverursachten
positioniert
werden.Aus Grünauf den Grundstücken
zur Tiefgarage
ergänzend
mit
Gemeinschaftsstellplätze
Ordnungsindoberirdische
den der städtebaulichen
der über nur inner halb
W ohngebiet
me h ra l s 4 S te l l p l ä tzei nndem allgem einen
Flächenerrichsowiein dendafürausgewiesenen
Grundstücksflächen
baubaren
solldie Anlagevon Gemeinschaftsstellplatztet werden.Durchdie Festsetzung
Stellenvorgegesteuert
unddemnachnuran bestimmten
anlagenim Plangebiet
bzw. kleinereGruppenvon
einzelneStellplätze
sehenwerden.Grundlegende
werden,
flexibelangeordnet
Wohngebiet
könnenin demallgemeinen
Stellplätzen
zu ermöglimit Stellplätzen
des Plangebietes
Versorgung
um eineausreichende
innerhalbder
Teil der Stellplätze
chen.Ziel ist es jedoch,den überwiegenden
Garagenist
geplanten
DieAnlagevon oberirdischen
Tiefgarage
unterzubringen.
nichtvorgesehen.
im Plangebiet
9. Nebenanlagen
des Gebietsmit
gemäßS 14 (2) BauNVO,die der Versorgung
Nebenanlagen
ausGas, Wärme und Wasserdienen,sind in allen Baugebieten
Elektrizität,
Anbaulichen
die entsprechenden
um je nachErfordernis
zulässig,
nahmsweise
können
zu
lagenanordnen
und Entsorgung
1O.VerintegrierInfrastrukturnetz
Bebauungist gut in das vorhandene
Die projektierte
sowie
derVer-und Entsorgungsleitungen der AnKapazität
bar.Dievorhandene
Das Plangebietwird an den vorhandenen
ist ausreichend.
bindungsstraßen
angebunden.
in der Eisenhüttenstraße
Mischwasserkanal
mit der
wird eine Flächefür Versorgungsanlagen
lm Ostendes Plangebietes
soll die vorDurchdie Festsetzung
festgesetzt.
Elektrizität
Zweckbestimmung
gesichert
werRatingenplanungsrechtlich
der Stadtwerke
handeneTrafostation
im Rahmen
sicher,ob die Trafostation
den. Dezeit ist nochnichtabschließend
am Standortverbleibenkann.Ggf. wird eine
/ -sanierung
des Bodenaushubs
edorderlich.
Verlegungder Trafostation
1 1 . Grü n fl ä ch e n
Ost 172,1. AbBebauungsplans
des rechtskräftigen
Analogder Festsetzungen
Grüneineöffentliche
schnitt,2. Anderung,,TeilA", sollim Ostenund Nordosten
werden.An den Festfestgesetzt
Parkanlage
flächemit der Zweckbestimmung
Grün-undWegwerden,um die heutevorhandenen
sollfestgehalten
setzungen
planungsrechtlich
zu sichern.
estrukturen
12. Anpflanzenvon Bäumen,Sträuchernund sonstigenBepflanzungen
Seite 17 von 20
je ein hochstämStellplätzen
ist bei oberirdischen
4 Stellplätze
Je angefangene
miger Baum zu pflanzen.Durch diese Festsetzungsowie auch die weiteren
werdeneineGliedeund Müllbehälter
für Stellplatzanlagen
Pflanzfestsetzungen
dieserNebenErscheinungsbild
ein
einheitliches
und
Stellplatzanlagen
rungder
und
Plangebietes
des
Durchgrünung
eine
Fernererfolgt
anlägenbeabsichtigt.
Wohngebietes.
desgeplanten
somiteineAufwertung
1 3 . K e n n ze i ch n u n g e n
Altlasten
als AltlastNr. 6085/3Ra ausgewiesen.
ist im Altlastenkataster
Das Plangebiet
durcheine Umgrenzung
Bebauungsplan
im
ist
daher
Das gesamtePlangebiet
erheblichmit umBöden
deren
Flächen,
der für baulicheNutzungvorgesehene
($
Stoffenbelastetsind, gekennzeichnet 9 Abs. 5 Nr. 3
weltgefährdenden
Ba u GB ).
1 4 . Hinweise
wird auf folgendeshingewiesen:
lm Bebauungsplan
Bodenfundeund -befunde oder Zeugnissetierischen
Auftretendearchäologische
Zeit sind gemäß dem Gesetz
und pflanzlichenLebens aus erdgeschichtlicher
(DSchG
Nordrhein-Westfalen
im
Land
Denkmäler
Pflege
der
zum bchutz und zur
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m Rheio
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N W ) v o m 11. 0 3 . 1 9 8 0d e r G e m e i n d ea l s U n t e r e
s m t f ü r B o d e n d e n k m a l p f l e gCeo, l B o n n ,R h e i n i s c h eA
n i s c h e nL a n d e s m u s e u m
mantstraße14-16,unmittelbarzu melden. Bodendenkmalund Fundstellesind
zu belassen.
zunächstunverändert
Sind bei der Durchführungdes Bauvorhabensbeim Erdaushubaußergewöhnliche Verfärbungenfestzustellenoder werden verdächtigeGegenständebeobachtet, sind die RrOeitensofort einzustellenund die Stadt Ratingenund / oder die
NRW zu verständiDüsseldorf- Kampfmittelbeseitigungsdienst
Bezirksregierung
gen.
Vertraggemäß $
wird ein städtebaulicher
Zur Umsetzungdes Bebauungsplans
geschlossen'
Investor
11 BauGBzwischender StadtRatingenund dem
15. Auswirkungendes Bebauungsplanes
15.1Verkehrs-und Gewerbelärm
des Gewerbes
des Kraftfahrzeugverkehrs,
DerBereichist durchdie lmmissionen
diesbezügdie
Bauleitplanung
die
Damit
vorbelastet.
und des Schienenverkehrs
Problemstellungen
verbundenen
damit
die
und
lichenBelangeberücksichtigen
erarbeitet
Untersuchung
kann,soll frühzeitigeine schalltechnische
bewältigen
sofern
erdazustellenund,
sindim weiterenVerfahren
werden.Die Ergebnisse
aufzunehmen.
im Bebauungsplan
Festsetzungen
entsprechende
forderlich,
Seite18von20
Begründung
B e b a u u n g s p lO
a snt3 8 6
15.2Auswirkungenauf die Infrastruktur
integrierInfrastrukturnetz
Bebauungist gut in das vorhandene
Die projektierte
derAnsowie
Entsorgungsleitungen
Verund
der
Kapazität
bar.Dievorhandene
istausreichend.
bindungsstraßen
15.3Auswirkungenauf die Umwelt
erfolgtebereitsauf der Grundlage
Der Eingriffin Boden,Naturund Landschaft
2. Anderung,,TeilA".
Ost 172,1.Abschnitt,
Bebauungsplans
des rechtskräftigen
mit einerGrundflächenein Gewerbegebiet
DiesersetztnebenVerkehrsflächen
die für eine
Altlastenfläche,
um
eine
hierbei
handelt
sich
fest.
Es
zahlbis zu 0,8
geplante
Wohnnutzung
aktuell
saniertwurde und für eine
Gewerbenutzung
werdensoll.
nachsaniert
Verfahren
aufgesollnach$ 13a BauGBim beschleunigten
Der Bebauungsplan
Verbeschleunigten
eines
zur Durchführung
stelltwerden.DieVoraussetzungen
. fahrensnach $ 13a BauGBwerdenals gegebenangesehen.
lm Rahmendes
durchnach$ 13a BauGBwird keineUmweltprüfung
Bebauungsplanverfahrens
Eingrifdie mitder Planungverbundenen
erstellt,
geführtund keinUmweltbericht
fe geltenalserfolgtbzw.zulässig.
16. Flächenkenndaten
Plangebiet
Gesamtes
c a . 1 1 . 1 5 0m 2
Wohngebiet
Allgemeines
Grünfläche
Öffentliche
ÖffentlicheVerkehrsfläche
Versorgungsfläche
c a . 1 0 . 1 3 0m 2
ca. 835 m2
c a . 1 6 0m 2
ca. 25 m2
der Planung
zur Verwirklichung
1 7 .Maßnahmen
Planungsinddie üblichenbodenordnender städtebaulichen
Zur Venivirklichung
eines
Darüberhinausbedarfes des Abschlusses
erforderlich.
den Maßnahmen
m
zu
bestehenden
Vereinbarung
einer
ergänzenden
und
Erschließungsvertrages
Altlastensanierungsvertrag.
1 8 . Kostenund Finanzierung
Weibereitserschlossen.
ist durchdie StraßeEisenhüttenstraße
Das Plangebiet
etc.
Erschließung
verkehrliche
Nachsanierung,
tereErschließungsmaßnahmen
- sowiedie Kostenfür die erforderlichen
werdenvom ProjektentwickGutachten
lergetragen.
19. Realisierungszeitraum
sollim Winter2013 12014mit Saniean das Bauleitplanverfahren
lm Anschluss
Seite19 von20
werden.lm Jahr2014sollendannersteerfolgen.Insbegonnen
rungsarbeiten
(WA1 und WA2) realisiert
gesämtkann das Plangebietin zwei Bauabschnitte
ca. 1-3Jahre.
beträgt
Plangebiet
für
das
werden.DerUmsetzungszeitraum
20. AufzuhebendestädtebaulicheFestsetzungen
EisenhütOst 386- Anton-Klein-Straße,
des Bebauungsplanes
Mit Inkrafttreten
Ernst-Baier-Wegwerden
Casper-Strack-Weg,
tenstraße,Wachendorffstraße,
des zurzeitrechtsgültigen
die Festsetzungen
innerhalbseines Planbereiches
A" aufgeho2. Anderung
B- PlansOst 172,1. Abschnitt,
,,Teil
Bebauungsplanes
ben.
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