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GEMEINDE WARDENBURG
Bebauungsplan Nr. 40
1. Änderung
"Achternmeer, Am Korsorsberg"
mit örtlichen Bauvorschriften
BEGRÜNDUNG
Übersichtsplan
Ehnernstraße 126
26121 Oldenburg
Telefon 0441/97201-0
Telefax -99
Email: info@plankontor-staedtebau.de
Gemeinde Wardenburg - Bebauungsplan Nr. 40, 1. Änd.
2
INHALTSVERZEICHNIS
1
Anlass und allgemeine Zielsetzung
3
2
Verfahren
3
3
Lage und Bestand
4
4
4.1
4.2
Planungsvorgaben
Flächennutzungsplanung
Bebauungsplanung
4
4
5
5
5.1
5.2
5.3
Geplante Nutzungen
Allgemeines Wohngebiet
Flächen für Gemeinbedarf
Örtliche Bauvorschriften
7
7
8
8
6
Immissionen
9
7
7.1
7.2
7.3
Natur und Landschaft
Entwurf des Landschaftsplanes
Wald
Artenschutz
9
9
10
11
8
Verkehr
11
9
Infrastruktur
12
10
Flächenbilanz
12
11
Hinweise
12
12
Verfahrensvermerke
13
Bearbeitungsstand Öffentliche Auslegung
pk plankontor städtebau gmbh
Gemeinde Wardenburg - Bebauungsplan Nr. 40, 1. Änd.
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3
ANLASS UND ALLGEMEINE ZIELSETZUNG
In der Ortschaft Achternmeer wird seit einiger Zeit über die zukünftige Nutzung einer gemeindeeigenen Fläche an der Straße „Am Korsorsberg“ diskutiert. Neben dem vorhandenen
Spielplatz befindet sich eine Wiese, die von den spielenden Kindern mitgenutzt wird. Es ist
das Bestreben der Dorfgemeinschaft diesen Bereich teilweise nicht nur für Kinder, sondern
auch generationsübergreifend zu nutzen. Eine solche Begegnungsmöglichkeit für Jung und
Alt fehlt bisher in Achternmeer. Da dazu eventuell auch kleinere bauliche Maßnahmen erforderlich sind (z.B. Unterstand) soll der Bereich mit der entsprechenden Zweckbestimmung im
Bebauungsplan festgesetzt werden.
Daneben besteht aber auch Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken in Achternmeer. Hier
können ohne großen Erschließungsaufwand Baugrundstücke zur Verfügung gestellt werden.
Die Gemeinde Wardenburg bietet mit dieser Änderungsplanung nun beiden Nutzungsansprüchen eine Realisierungsmöglichkeit.
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VERFAHREN
Die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 40 dient der Innenentwicklung der Ortschaft Achternmeer und das Änderungsverfahren wird daher nach dem Verfahren des § 13a BauGB
(Bebauungspläne der Innenentwicklung) durchgeführt.
Im Geltungsbereich der Änderung des Bebauungsplanes Nr. 40 wird die zulässige Grundfläche weniger als 20.000 qm betragen, da die Gesamtgröße des Änderungsbereiches nur
4.355 qm beträgt. Es werden keine weiteren Planungen im engen zeitlichen, räumlichen und
sachlichen Zusammenhang erstellt, die hinzuzurechnen wären. Durch die Änderung des Bebauungsplanes wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz der Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass
eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter
besteht.
Die Bebauungsplanänderung beeinträchtigt die geordnete städtebauliche Entwicklung des
Gemeindegebietes nicht.
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Gemeinde Wardenburg - Bebauungsplan Nr. 40, 1. Änd.
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LAGE UND BESTAND
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt in der Ortschaft Achternmeer an den Gemeindestraßen „Am Korsorsberg“ und Sandweg.
Auf der Fläche befindet sich ein Spielplatz mit verschiedenen Spielgeräten und einer angrenzenden Wiese, die ebenfalls zum Spielen genutzt wird. Die Wiese wird von den Spielgeräten mit einem kleinen, bewachsenen Wall abgegrenzt. Der Bereich ist umgeben von Bäumen und Sträuchern. Entlang der Straße „Am Korsorsberg“ handelt es sich um einen etwa
10 m breiten Streifen, der für die Zuwegung zum Spielplatz unterbrochen ist. Entlang des
Sandweges ist der Gehölzstreifen etwa 20 m und mehr von Bäumen geprägt. Südwestlich
des Plangebietes grenzt ein jüngerer Kiefernwald an. Jenseits der Straße „Am Korsorsberg“
befindet sich eine Ackerfläche. Südlich und nördlich des Änderungsbereiches befinden sich
Wohngrundstücke mit lockerer, eingeschossiger Ein- bis Zweifamilienhausbebauung.
Die Straße „Am Korsorsberg“ ist schmal mit Betonsteinen befestigt und weist unbefestigte
Seitenstreifen auf. Zwischen Fahrbahn und Gehölzstreifen befinden sich Wertstoffsammelcontainer.
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PLANUNGSVORGABEN
4.1 FLÄCHENNUTZUNGSPLANUNG
Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Wardenburg wurde im Jahr 2002 wirksam.
Der Änderungsbereich ist darin als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Diese Darstellung setzt sich nach Südwesten über den Kiefernwald fort, während der Änderungsbereich
an den übrigen Seiten von Wohnbauflächen umgeben wird.
Durch die Planung wird die Art der Nutzung im Geltungsbereich der Änderung als Allgemeines Wohngebiet und Fläche für Gemeinbedarf festgesetzt. Die Festsetzungen der Änderungsplanung weichen also von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes ab.
Da die Änderung des Bebauungsplans im vereinfachten Verfahren zur Innenentwicklung
gem. § 13 a BauGB durchgeführt wird, ist der Flächennutzungsplan in den abweichenden
Teilen im Wege der Berichtigung anzupassen.
Durch die Änderung des Bebauungsplanes und dessen Umsetzung wird die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes aber nicht beeinträchtigen, da die geplanten
Nutzungen die vorhandenen und geplanten wohnbaulichen Nutzungen konfliktlos ergänzen.
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Plangebiet
Abb.: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan der Gemeinde Wardenburg (ohne Maßstab)
4.2 BEBAUUNGSPLANUNG
Der Bebauungsplans Nr. 40 ist seit dem Jahr 1987 rechtskräftig. Für den 1. Änderungsbereich werden darin
-
Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“
Fläche für die Forstwirtschaft
Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern (standortgerechte Gehölze)
Verkehrsflächen
festgesetzt.
Angrenzend an den Bebauungsplan Nr. 40 wurde im Jahr 1990 zur Bebauung südwestlich
der Straße „Am Korsorsberg“ sowie zur Planung von Einrichtungen der Dorfgemeinschaft
insbesondere einer Grünanlage der Bebauungsplan Nr. 42 aufgestellt. Neben den im folgenden Ausschnitt ersichtlichen Festsetzungen wurde außerdem die Anzahl der Wohnungen in
Einzelhäusern auf max. 2 beschränkt. Der Bebauungsplan Nr. 42 wurde zwischenzeitlich
einmal geändert, wobei die öffentlichen Nutzungen neu geordnet wurden.
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Bebauungsplan Nr. 40
Ausschnitt ohne Maßstab
Plangebiet
Nord
Plangebiet
Bebauungsplan Nr. 42
Stand der Neuaufstellung
Ausschnitt ohne Maßstab
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GEPLANTE NUTZUNGEN
5.1 ALLGEMEINES WOHNGEBIET
Entsprechend der Zielsetzung der Änderungsplanung ergänzende Wohnbaumöglichkeiten
entlang der Straße „Am Korsorsberg“ zu schaffen, wird in den Bebauungsplan nun statt einer
Waldfläche ein Allgemeines Wohngebiet für bis zu 2 Grundstücke festgesetzt. Bei der Fläche
handelt es sich tatsächlich nicht um Wald, sondern um eine zu einem Spielplatz gehörende
Grünfläche.
Zur zulässigen Art der baulichen Nutzung wird aus dem Zulassungskatalog der § 4 BauNVO
die Nutzungen von Tankstellen und Gartenbaubetrieben ausgeschlossen. Die Straße „Am
Korsorsberg“ weist keinen geeigneten Ausbauzustand auf, der eine Nutzung, die stark mit
Kfz-Verkehr verbunden ist, aufnehmen könnte. Daher werden Tankstellen ausgeschlossen.
Die Nutzung von Gartenbaubetriebe ist besonders flächenextensiv. Das Ziel der Planung ist
aber, hier Flächen für eine allgemeine Wohnnutzung zu aktivieren, so dass Gartenbaubetriebe ausgeschlossen werden.
Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sowie zur überbaubaren Fläche orientieren sich an den Festsetzungen im direkt benachbarten Bebauungsplan Nr. 42.
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird auf 0,25 festsetzt und orientiert sich hier an den lockeren
baulichen Strukturen, die dem Plangebiet direkt benachbart sind. Zur festgesetzten GRZ wird
gem. § 19 Abs. 4 BauNVO eine Überschreitung um 50 % für Zufahrten und Nebenanlagen
zugelassen, um auch Platz für Stellplätze und Nebenanlage zu bieten.
Es wird eine offene, eingeschossige Bauweise festgesetzt, so wie es in der Umgebung üblich ist.
Um sicherzustellen, dass wie in der Umgebung auch, eine Struktur aus Ein- bis Zweifamilienhäusern auf relativ großen Grundstücken entsteht, wird eine Kombination aus Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen. Wie im Nachbarbebauungsplan sind nur Einzelhäuser mit max. 2 Wohnungen zulässig. Dazu wird eine Festsetzung aufgenommen, dass
die Einzelhäuser auf Baugrundstücken zu errichten sind, die mind. 700 qm Fläche aufweisen. Der weit überwiegende Teil der benachbarten Wohngrundstücke weist eine Größe von
über 700 qm auf.
Mit der Festsetzung der überbaubaren Flächen wird die Bauzeile entlang der Straße „Am
Korsorsberg“ fortgesetzt. So erfolgt keine Bebauung direkt an der Straße, sondern straßenseitig verbleiben Grünbereiche unter Erhalt der vorhandenen Gehölze.
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5.2 FLÄCHEN FÜR GEMEINBEDARF
In der Dorfgemeinschaft Achternmeer wird seit einigen Jahren diskutiert, wie man den Bereich an der Straße „Am Korsorsberg“ für Aktivitäten der Dorfgemeinschaft attraktiver gestalten kann. Die Nutzung lediglich für Kinder erscheint zu einseitig; ein Treffpunkt für verschiedene Altersgruppen soll eine buntes Miteinander ermöglichen und die Dorfgemeinschaft beleben. Dazu kann es vielleicht auch erforderlich werden, z.B. einen überdachten Treffpunkt
zu errichten. Die Nutzung der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“
wird daher abgelöst von der Festsetzung einer Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Generationenplatz“.
5.3 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
In dem direkt nördlich an den Änderungsbereich angrenzenden Bebauungsplan Nr. 42 wurden örtliche Bauvorschriften über Gestaltung erlassen. Da diese Bauzeile nun mit dieser Änderungsplanung fortgesetzt werden kann, werden die örtlichen Bauvorschriften hier im Wesentlichen übernommen. So wird gewährleistet, dass ein harmonisches Ortsbild in orttypischen Farben und Formen beibehalten wird.
Zulässig sind nur Dächer mit einer Neigung über 30 Grad. Als Zugeständnis an passive
Energiegewinnung wird die Dachform hier nicht mehr auf Sattel oder Krüppelwalmdächer
beschränkt, sondern es können auch Pultdächer entstehen, auf denen eine größere nach
Süden ausgerichtete Fläche für Solaranlagen genutzt werden kann. Die Beschränkung der
Farbgebung des Daches wird daher ebenfalls von naturrot auf dunkle Farbtöne erweitert.
Durch die dunklen Solaranlagen wird die Dachlandschaft entscheidend mitgeprägt, so dass
eine Beschränkung auf rote Dächer nicht mehr sinnvoll ist. Allerdings sollen keine bunten
Dächer mit glänzenden Ziegeln entstehen, die das Ortsbild wesentlich stören würden.
Die für Achternmeer seit langem typischen Fassaden aus rotem Ziegel sollen aber auch für
nun mögliche Neubauten gelten, die sich so in das Ortsbild einfügen werden.
Die Gemeinde hat beobachtet, dass der öffentiche Straßenraum zunehmend als Dauerparkplatz von den Bewohnern benachbarter Grundstücke genutzt wird, da auf den Grundstücken
selbst nicht genügend Parkmöglichkeiten hergestellt werden. Die Gemeinde daher sicherstellen, dass wenigstens zwei Stellplätze je Wohneinheit auf den Baugrundstücken vorgehalten werden und so öffentliche Parkmöglichkeiten für gelegentliches Parken zur Verfügung
stehen. Die Nds. Bauordnung bietet die Möglichkeit, über örtliche Bauvorschriften hier regelnd einzugreifen (§ 84 Abs. 6 NBauO). Nach den Richtzahlen der Ausführungsbestimmun-
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gen zur NBauO sind für Einfamilienhäuser 1-2 Stellplätze vorzusehen. Die Gemeinde sichert
hier die Anwendung des höheren Wertes ab, da erfahrungsgemäß in Haushalten häufig zwei
Pkw vorhanden sind. Da in Achternmeer im Verhältnis zur Wohnbevölkerung wenig Arbeitsplätze und keine weiterführenden Schulen vorhanden sind, sind für den Weg zur (getrennten) Arbeit oder zur Ausbildung in den Haushalten oft mehrere Fahrzeuge vorhanden, für die
Stellflächen gesucht werden.
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IMMISSIONEN
Das Plangebiet ist keinen Immissionen aus landwirtschaftlicher Tierhaltung, Verkehrslärm
oder andere Emissionsquellen ausgesetzt.
Mit der Änderungsplanung wird nun eine Allgemeine Wohnnutzung ermöglicht, die nicht mit
erheblichen Emissionen verbunden ist und die sich in die vorhandene Nutzung einfügt.
Belange des Immissionsschutzes sind daher bei dieser Planung nicht zu bedenken.
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NATUR UND LANDSCHAFT
Im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB gelten in dem Fall, dass in einem Bebauungsplan weniger als 20.000 m² zulässige Grundfläche festgesetzt werden, Eingriffe in den
Naturhaushalt, die aufgrund der Änderung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im
Sinne von § 1a (3) Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Da die gesamte zulässige Grundfläche weniger als 20.000 m² beträgt, sind somit eine Eingriffsbilanzierung und sich daraus gegebenenfalls abzuleitende notwendige Kompensationsmaßnahmen nicht erforderlich.
7.1 ENTWURF DES LANDSCHAFTSPLANES
Das Plangebiet ist in der Biotoptypenübersicht zum Entwurf des Landschaftsplanes der Gemeinde Wardenburg als Grünanlage und in den Randbereichen als Mischwald und der angrenzende Kiefernbestand als Nadelwald dokumentiert. Da das Plangebiet nicht zu den Bereichen im Gemeindegebiet gehört, die näher untersucht wurden, erfolgte keine weitere Differenzierung.
Der Entwurf des Landschaftsplanes sieht folgende Leitbilder und Ziele vor:
Leitbild Wohngebiete (Sa)
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-
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Durchgrünte Siedlungsbereiche, die durch äußere Eingrünung von der umgebenden Landschaft abgehoben sind und einen harmonischen Übergang darstellen
Ziel Siedlung S4
- hoher Anteil an Vegetationselementen
Mit dem Erhalt der vorhandenen Grünelemente an der Straße „Am Korsorsberg“ und am
Sandweg wird zur Erfüllung dieser Ziele beigetragen.
7.2 WALD
Im Bebauungsplan Nr. 40 wurden 1,25 ha Wald festgesetzt, als Ersatz für Waldflächen, die
bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 41 als Grünflächen mit der Zweckbestimmung
„Parkanlage“ an der Korsorsstraße überplant wurden. Tatsächlich erfolgt die Waldanpflanzung aber mit einer etwas anderen Abgrenzung als im Bebauungsplan festgesetzt. Es wurde
am Sandweg auf der als Grünfläche für den Spielplatz festgesetzten Fläche der Wald in
20 m Breite nach Norden gezogen, aber die Waldanpflanzung nördlich des Spielplatzes wurde nicht bis zur Straße „Am Korsorsberg“ fortgeführt.
kein Wald
Wald
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Der im Änderungsbereich tatsächlich vorhandene Gehölzstreifen entlang des Sandweges,
der dem Wald zu zurechnen ist, wird im Änderungsverfahren nun als zu erhalten festgesetzt.
Die Fläche des Spielplatzes, die tatsächlich vorhanden ist, wird dadurch nicht reduziert. Nur
in dem Bereich, in dem tatsächlich kein Wald vorhanden ist, erfolgt die Festsetzung eines
Wohngebietes. D.h., dass zur Herstellung der Baugrundstücke keine Waldflächen entfernt
werden, die dann ggfs. zu ersetzen wären.
7.3 ARTENSCHUTZ
Können die durch die Änderung eines Bebauungsplanes geschaffenen Baurechte nur unter
Verletzung artenschutzrechtlicher Vorschriften verwirklicht werden, so ist der Bebauungsplan
nicht vollzugsfähig und damit unwirksam. Wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass im
Plangebiet geschützte Arten betroffen sein könnten, ist bei der Änderung eines Bebauungsplanes daher unabhängig von der Eingriffsregelung zu prüfen, ob artenschutzrechtliche Vorschriften der Planverwirklichung entgegenstehen könnten.
Einschlägig ist der § 44 BNatSchG, der dem Schutz besonders geschützter Arten und streng
geschützter Arten gilt. Dabei ist im Rahmen der Bauleitplanung in erster Linie der Lebensstättenschutz nach § 44 Abs.1 Nr. 2 und 3 BNatschG relevant (Störung, Entnahme/Beschädigung). Erhebliche Störungen sind anzunehmen, wenn eine Verschlechterung
des Erhaltungszustandes der lokalen Population zu befürchten ist.
Aufgrund der vorhandenen Biotopstrukturen und der vorhandenen Nutzungen sind innerhalb
des Plangebietes siedlungstolerante Arten zu erwarten. Die vorhandenen Gehölzstrukturen
werden weitgehend als zu erhalten festgesetzt. Nur für eine gemeinsame Zufahrt für zwei
Grundstücke kann ein Teil des Gehölzstreifens entfernt werden. Für den Zugang zum Spielplatz befindet sich bereits eine Lücke im Gehölz. Es kann aufgrund der Lage insgesamt davon ausgegangen werden, dass genug geeignete Habitate für geschützte Arten im Plangebiet und im Umfeld erhalten bleiben und damit die ökologische Funktion von potentiell betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten auch im räumlichen Zusammenhang weiter erfüllt
werden.
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VERKEHR
Der Geltungsbereich wird über die Gemeindestraße „Am Korsorsberg“ erschlossen. Eine
neue 5 m breite, gemeinsame Zufahrt kann direkt zu dieser Straße hergestellt werden. Die
Straße ist mit Betonsteinen befestigt und weist keine Nebenanlagen auf.
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Der öffentliche Personennahverkehr wird über die Bushaltestellen „Achternmeer Siedlung“
und Wardenburg in Fußwegentfernung zum Plangebiet bereitgestellt. Durch diese besteht
Anschluss an das Oberzentrum Oldenburg und den Hauptort Wardenburg.
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INFRASTRUKTUR
Alle leitungsgebundenen Infrastruktureinrichtungen sind im Verlauf der Straße „Am Korsorsberg“ vorhanden und können in das Plangebiet hinein verlängert werden. Das auf den
Grundstücken anfallende Regenwasser ist vor Ort zu versickern. Die Müllabfuhr wird über
den Landkreis Oldenburg sichergestellt.
Da nur bis zu zwei neue Grundstücke erschlossen werden, ergibt sich kein besonderer Bedarf an zusätzlichen Einrichtungen der sozialen Infrastruktur.
10 FLÄCHENBILANZ
Allgemeines Wohngebiet
Verkehrsflächen
Flächen für Gemeinbedarf
Gesamt
1.800 m²
895 m²
1.660 m²
4.355 m²
11 HINWEISE
Sollten bei den geplanten Erd- und Bauarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können
u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen u. Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, so sind diese
gemäß § 14 Abs. 1 des Nds. Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen unteren
Denkmalschutzbehörde des Landkreises unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig ist der Finder,
der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 des
NDSchG bis zum Ablauf von vier Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen bzw. für ihren
Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. (Nieders. Denkmalschutzgesetz vom 30. 5. 1989, Nds. GVbl., S. 517)
Sollten bei den geplanten Bauarbeiten Hinweise auf Altablagerungen zu Tage treten, so ist unverzüglich die Untere Abfallbehörde zu benachrichtigen.
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12 VERFAHRENSVERMERKE
Die Begründung hat gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zusammen mit der Planzeichnung der 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 40 öffentlich in der Zeit vom ... ... .... bis zum ... ... .... ausgelegen.
Wardenburg, den ... ... ....
........................................................
Bürgermeisterin
Die Begründung wurde vom Rat der Gemeinde Wardenburg zusammen mit der als Satzung
beschlossenen 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 40 in der Sitzung am ... ... .... beschlossen.
Wardenburg, den ... ... ....
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........................................................
Bürgermeisterin
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