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Strategie- und Handlungskonzept Innenentwicklung
Allgemeine Angaben
Förderprogramm:
Flächen gewinnen durch Innenentwicklung
Projektträger:
Stadt Bad Urach
Projekttitel:
Strategie- und Handlungskonzept Innenentwicklung
Datum der Bewilligung:
23.07.2013
Laufzeit der Bewilligung:
Bekanntgabe des Bescheids bis 31.10.2014
Förderhöhe:
33.155,78 €
Projektbeteiligte:
Stadtverwaltung Bad Urach,
Büro Reschl und Höschele
Auftragnehmer:
Büro Reschl und Höschele
Kommunale Strukturdaten
Gemeindegröße:
55,5 km²
Einwohnerzahl:
11.828 (Stand 31.12.2012)
Zahl der Ortsteile:
5 Stadtteile
Flächennutzungsplanung:
Verwaltungsgemeinschaft Bad Urach, Grabenstetten, Hülben,
Römerstein
Aufstellungsdatum FNP:
7. Änderung 01.01.2000
Bad Urach
Strategie- und Handlungskonzept
Innenentwicklung
Gefördert durch
Ministerium für Verkehr und
Infrastruktur Baden-Württemberg
Strategie- und Handlungskonzept Innenentwicklung
Im Auftrag der Stadt Bad Urach
Ausführendes Büro
Reschl und Höschele GbR
Stadtentwicklung, Wirtschaftsförderung,
Projektentwicklung, Kommunalberatung
Friedrichstraße 10
70174 Stuttgart
Bearbeitung
Prof. Dr. Richard Reschl
Dr. Tilman Sperle
Karl-Heinz Walter
Jacob F. Uhlmann M.Eng.
Oktober 2014
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wir in diesem Bericht auf genderspezifische Endungen verzichtet. Es wird an dieser Stelle aber ausdrücklich erklärt, dass an allen Textstellen, an denen natürliche
Personen oder Personengruppen erwähnt werden, Menschen beiderlei Geschlechts gemeint sind.
Inhalt
Vorwort ................................................................................................................................................... 5
1.
2.
3.
Einführung ....................................................................................................................................... 5
1.1
Ausgangslage und Zielsetzungen............................................................................................. 6
1.2
Methodischer Ansatz............................................................................................................... 8
1.3
Vorgehensweise ...................................................................................................................... 9
Bestandsanalyse und Bewertung .................................................................................................. 10
2.1
Flächenerhebung ................................................................................................................... 10
2.2
Beteiligung der Eigentümer................................................................................................... 11
2.3
Befragung der Eigentümer .................................................................................................... 12
2.4
Immobilien Expertengespräche ............................................................................................ 17
2.5
1. Bad Uracher-Immobilien-Runde........................................................................................ 18
Projektergebnisse .......................................................................................................................... 19
3.1
Flächenpotentiale .................................................................................................................. 19
3.2
Baulücken- und Leerstandskataster ...................................................................................... 22
3.3
Baulücken-Börse .................................................................................................................... 23
3.4
Schlüsselgrundstücke ............................................................................................................ 24
4.
Empfehlungen ............................................................................................................................... 25
5.
Übertragbarkeit ............................................................................................................................. 27
6.
Veröffentlichungen und Pressespiegel.......................................................................................... 28
Reutlinger Nachrichten – Südwest Presse – 17.02.2014 .................................................................. 28
Reutlinger Nachrichten – Südwest Presse – 06.03.2014 .................................................................. 29
Gemeindetag Baden-Württemberg – Zeitschrift für Städte und Gemeinden – 31.05.2014 ............ 31
Anlagen .................................................................................................................................................. 34
4
Vorwort
1. Einführung
Der Gemeinderat der Stadt Bad Urach hat im Jahr 2013 das Stadtentwicklungskonzept Bad Urach
2030 verabschiedet, in dem weitreichende Handlungsschritte für die Entwicklung der Stadt definiert
sind. Als eine der wichtigsten Zielsetzungen gilt es, die Einwohnerentwicklung dauerhaft zu stabilisieren. Aufgrund der natürlichen Bevölkerungsentwicklung in Bad Urach ist dafür ein durchschnittlicher
jährlicher Wanderungsgewinn von 35 Personen notwendig. Um diesen neuen Einwohnern Raum zu
bieten, sei es im Mietverhältnis oder im Eigenheim, bedarf es attraktiver Wohn- und Bauflächen.
Durch den steigenden Wohnflächenbedarf pro Einwohner, ist der Flächengewinn die Grundvoraussetzung für eine Stabilisierung der Einwohnerzahl. Da selbst bei stagnierender Einwohnerzahl zusätzliche Wohneinheiten benötigt werden und im Außenbereich keine Flächen mehr zur Verfügung stehen, würde eine ausbleibende Aktivierung der Innenentwicklungspotentiale im Umkehrschluss bedeuten, dass es auf Grund fehlender Flächen zwangsläufig zu einem Bevölkerungsrückgang kommen
würde. Eine solche Entwicklung ist weder demografisch wünschenswert, noch kann sie vor dem Hintergrund der Auslastung und Finanzierung der kommunalen Infrastruktureinrichtungen als eine
ernsthafte Perspektive betrachtet werden. Dies gilt insbesondere für die Kernstadt. Daher geht das
Konzept der Stadtentwicklungsplanung in Bad Urach vorrangig von einer Stärkung des Kernortes aus,
denn hier ist die öffentliche und private Infrastruktur vorhanden und das Prinzip „kurzer Wege“ umsetzbar. Aus Gründen des Flächenschutzes, soll jedoch für das gesamte Stadtgebiet das Primat der
Innenentwicklung gelten und die Aktivierung von Innenentwicklungspotentialen auch in den, mit
ausreichenden Flächenreserven im Außenbereich ausgestatteten, Stadtteilen vorangebracht werden.
Die Stadt Bad Urach verfügt über eine Vielzahl an Baulücken und Leerständen, deren Nutzung zwingend notwendig ist, um das gesetzte Ziel der Einwohnerstabilisierung zu erreichen, da im gültigen
Flächennutzungsplan nur noch geringe Wohnbauflächenreserven verfügbar sind. Aus diesem Grund
hat der Gemeinderat dieses Leitprojekt im Stadtentwicklungskonzept besonders hervorgehoben und
auf die Stufe „Priorität A“ gesetzt sowie die notwendigen Mittel beschlossen.
Unterstützt wird das Projekt durch das Förderprogramm „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ des Ministeriums für Verkehr und Infrastruktur Baden-Württemberg. Das Programm wurde
2009 ins Leben gerufen, um den Flächenverbrauch in Baden-Württemberg zu reduzieren. Bei einem
aktuellen Flächenverbrauch von 8,8 ha pro Tag und weiter steigenden Einwohnerzahlen bei sinkenden Haushaltsgrößen, stellt sich das Programm einer enormen Herausforderung. Städte und Gemeinden werden mit Fördergeldern dabei unterstützt, ihre Potentialflächen zu erfassen, Gespräche
mit Eigentümern zu führen und Strategien zu entwickeln, um ihren Flächenbedarf im Innenbereich
5
realisieren zu können. Die Umsetzung dieser Strategien ist jedoch nicht allein vom Willen der Städte
und Gemeinden abhängig. Weitreichende Verflechtungen im wirtschaftlich-, gesellschaftlich-, privaten Gefüge wirken sich auf die Möglichkeiten der Innenentwicklung aus. Daraus entstehen immer
neue Herausforderungen, die aufwändige Einzelfalllösungen und einen hohen Kommunikationsbedarf erforderlich machen. Innenentwicklung – so kann man wohl sagen – ist mit das „dickste Brett“,
das Kommunalpolitik und Verwaltung zu bohren haben.
1.1 Ausgangslage und Zielsetzungen
Die Stadt Bad Urach liegt im Landkreis Reutlingen, beheimatet rund 11.800 Einwohner (Stand 2012)
und verfügt über eine Gemarkungsfläche von 55,5 Quadratkilometern. Bad Urach ist Unterzentrum
mit verstärkter Siedlungstätigkeit in der Region Neckar-Alb und zählt zum Verflechtungsbereich des
Mittelzentrums Metzingen. Die Stadt besteht aus der Kernstadt Bad Urach und den Stadtteilen Hengen, Seeburg, Sirchingen und Wittlingen. Bad Urach ist über die B28 in östlicher Richtung an Ulm, in
westlicher Richtung an Metzingen, Reutlingen, Tübingen und über die B28, B312 und B27 in nordwestlicher Richtung an Stuttgart angebunden. Die Ermstalbahn bindet Bad Urach an den Schienennahverkehr in Richtung Metzingen/Stuttgart an.
Abbildung 1: Makrolage der Stadt Bad Urach, Quelle: Landesvermessungsamt Baden-Württemberg; Eigene Darstellung
6
Die Einwohnerzahl in Bad Urach geht seit 2002 (12.853 EW) und soll nach der Vorausrechnung des
Statistischen Landesamts Baden-Württemberg bis 2030 auf 11.591 Einwohner (mit Wanderung) weiter sinken. Auch die Anzahl der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist seit dem Jahr 2000 rückläufig, hat sich jedoch bei einem Wert von etwa 5.000 Beschäftigten stabilisiert.
Vergleich der Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung 2001-2013
Bevölkerungsentwicklung
Beschäftigungsentwicklung
110 %
105 %
100 %
92,95%
95 %
90 %
92,42%
85 %
80 %
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Abbildung 2: Vergleich der Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung 2001-2013, Quelle: Statistisches Landesamt
Baden-Württemberg; Eigene Darstellung
In der Kernstadt und dem Stadtteil Seeburg sind im gültigen Flächennutzungsplan keine Flächenpotentiale mehr ausgewiesen, während die Stadtteile Hengen, Sirchingen und Wittlingen noch über
geringe Reserven an Wohnbauflächen verfügen. Auch nach dem gültigen Regionalplan der Region
Neckar-Alb ergeben sich nur noch geringe Spielräume für neue Flächen in Außenbereichen der Kernstadt. Zudem macht die von einer engen Tallage gekennzeichnete Topografie der Kernstadt kaum
noch weitere Flächenausweisungen möglich.
Das vorliegende Strategie- und Handlungskonzept Innenentwicklung soll den kommunalen Akteuren
die Rahmenbedingungen und Handlungsoptionen für die nächsten Jahre aufzeigen. Ziel ist es, die
Flächenpotentiale qualitativ und quantitativ zu erfassen, weitere Potentiale zu identifizieren und ein
langfristiges Konzept des Flächenmanagements in Bad Urach zu installieren. Die Eigentümer sollen im
Rahmen des Projekts für das Thema Innenentwicklung sensibilisiert, zur Mitwirkung motiviert und
bei der Bebauung oder Veräußerung ihrer Grundstücke unterstützt werden. Das Strategie- und Handlungskonzept Innenentwicklung hat als Grundlage das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Bad
Urach 2030, in dem bereits wichtige Rahmenbedingungen der Flächenstrategie und der demografischen Entwicklung herausgearbeitet wurden.
7
1.2 Methodischer Ansatz
Im ersten Schritt (Phase 1) der Bestandserhebung wurde eine bereits vorhandene Kartierung von
Baulücken aktualisiert und durch eine quantitative und qualitative Erhebung von Brachflächen und
Gebäudeleerständen erweitert. Dabei spielten vor allem Aspekte der Marktverwertbarkeit und möglicher Nachnutzungen eine Rolle.
Aufbauend auf dieser Bestandserhebung wurde im zweiten Schritt (Phase 2)mit der Bauflächendatenbank ein Arbeitswerkzeug für die Verwaltung installiert, das eine Übersicht über die vorhandenen
Flächen bietet und bei Anfragen von Interessenten eine schnelle und detaillierte Auskunft über passende Flächenangebote aus städtischer oder privater Hand ermöglicht. Zusätzlich wird eine OnlineBaulückenbörse auf der Homepage der Stadt eingerichtet, um Interessenten automatisiert Auskunft
über das Flächenangebot bieten zu können.
Abbildung 3: Projektphasen der Innenentwicklung in Bad Urach, Quelle: Reschl und Höschele 2014
Der dritte Schritt (Phase 3) ist langfristig angelegt und zielt auf ein kommunales Flächenmanagement
ab. Auf-bauend auf den vorangegangenen Arbeitsschritten wurde eine Strategie zur laufenden, bedarfs-orientierten Flächenbereitstellung entwickelt. Die Entwicklung der Flächenbedarfe wurde vorausgerechnet und mit dem Flächenangebot in einer Flächenmanagementstrategie zusammenge-
8
führt. Dabei werden alle verfügbaren Flächen einbezogen, sowohl Gebäudeleerstände, als auch Baulücken, Brachflächen und Flächen mit Nachverdichtungspotential.
1.3 Vorgehensweise
Neben der qualitativen und quantitativen Potentialflächenanalyse wurden weitere Wege der Informationsgewinnung beschritten. Dies sind vor allem die in Phase 1 aufgeführten Punkte; dazu gehören: der Gedankenaustausch mit den Eigentümern, die Eigentümerbefragung sowie Expertengespräche und Immobilien-Runde, um auch das Wissen der Akteure auf dem lokalen Immobilienmarkt abzufragen und diese mit in das Projekt einzubinden. Begleitend wurden die Zwischenergebnisse in
zwei verwaltungsinternen Workshops aufgearbeitet und das weitere Vorgehen abgestimmt.
Als grundlegende Information der Eigentümer sowie der Bevölkerung zum Strategie- und Handlungskonzept Innenentwicklung, fand im März 2014 eine Veranstaltung in der Schlossmühle in Bad Urach
statt.
Die anschließende Befragung der Eigentümer erfolgte über jeweils einen Fragebogen zu Baulücken
und zu Leerständen. Um den Rücklauf der Befragung zu steigern, wurde zwei Monate nach dem ersten Versand ein Erinnerungsschreiben mit erneut beigelegtem Fragebogen verschickt. Die Fragebögen umfassten jeweils zwei DIN A4 Seiten und enthielten Fragen zur aktuellen Nutzung, den künftigen Nutzungsabsichten, den Veräußerungsplänen sowie Eckdaten zu den jeweiligen Objekten und
Grundstücken selbst.
Abbildung 4: Ausschnitt aus Fragebogen zu Baulücken, Quelle: Reschl und Höschele 2014
9
Im Zuge zweier Expertengespräche mit Kennern des lokalen Immobilienmarkts, wurde die aktuelle
Situation des Wohnungsmarkts in Bad Urach und Umgebung diskutiert. An diesen Gesprächen waren
Vertreter der lokalen Sparkasse und der Volksbank, Mitarbeiter des Büros Reschl und Höschele sowie
der Stadtverwaltung Bad Urach beteiligt. Themenschwerpunkte waren die Marktgängigkeit unterschiedlicher Standorte und Lagen in Bad Urach sowie der Umgebung, nachgefragte Wohnformen und
das Profil derjenigen, die derzeit am Markt als Nachfrager auftreten.
Die 1. Bad Uracher-Immobilien-Runde fand im April 2014 im großen Sitzungssaal im Rathaus statt.
Eingeladen waren 33 Vertreter/Innen von Banken, Projektentwicklungsgesellschaften, Bauträgergesellschaften und Immobilien-Maklern. Dieses Veranstaltungsformat – das haben auch die Beteiligten
so geäußert – soll in regelmäßigen Abständen wiederholt werden. Ziel dieser Veranstaltung war es,
die Teilnehmer über das Vorhaben der Stadt zu informieren und sie für das Thema der Innenentwicklung zu sensibilisieren. Zugleich konnte die Stadt in Erfahrung bringen, welche Bedürfnisse nachfrageseitig zurzeit bestehen und ob die Stadt positiv Einfluss nehmen kann, um die Zuwanderung zu
steigern.
2. Bestandsanalyse und Bewertung
2.1 Flächenerhebung
Die Erhebung der Potentialflächen fand in einer zweitägigen Ortsbegehung in Bad Urach (Kernstadt)
und ihren Stadtteilen Hengen, Seeburg, Sirchingen und Wittlingen statt. Es wurden die beiden Potentialtypen „Baulücken“ und „Leerstände“ erfasst. Brachflächen konnten nicht identifiziert werden. Die
Ergebnisse der Erhebung wurden im Nachhinein durch zusätzliche Informationszugänge ergänzt und
verändert. Dazu dienten zum einen die baurechtliche Prüfung der Flächen durch die Stadtverwaltung
und vor allem auch der Rücklauf aus der Befragung sowie die Rückkopplung der Ergebnisse mit den
Ortsvorständen. Mit den Ergebnissen der Erhebung und dem Flächenmanagement-Werkzeug „FLOO“
wurde eine interne Datenbank der erfassten Potentialflächen angelegt und ein Baulücken- und Leerstandskataster aufgebaut. Die Summe der erfassten Potentialflächen sind nach Potentialtyp und
Stadtteilen in Tabelle 1 aufgeführt.
10
Ortsteil
Baulücken [m²]
Leerstände [m²]
Gesamt [m²]
(Grundstücksfläche)
(Grundstücksfläche)
(Grundstücksfläche)
Kernstadt
37.367
1.567
38.934
Georgiisiedlung
0
0
0
Hengen
54.662
986
55.648
Seeburg
4.208
2.866
7.074
Sirchingen
36.499
1.824
38.323
Wittlingen
49.536
1.698
51.234
Gesamtstadt
182.272
17.321
191.213
Tabelle 1: Baulücken-, Leerstands- und Einwohnerpotentiale nach Stadtteilen, Quelle: Reschl und Höschele 2014
2.2 Beteiligung der Eigentümer
Im Rahmen einer Informationsveranstaltung, unter dem Titel „Gedankenaustausch“, wurden die
Eigentümer über das Förderprogramm „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“, die Zielsetzungen der Stadt Bad Urach, den Sachstand der Flächenerhebung und das weitere Vorgehen informiert.
Im Anschluss konnten die Teilnehmer der Veranstaltung ihre Fragen an Herrn Bürgermeister Rebmann, die beteiligten Mitarbeiter der Stadtverwaltung und an die Mitarbeiter des Büros Reschl und
Höschele stellen. Bei der Veranstaltung waren rund 100 Personen anwesend.
Abbildung 5: Gedankenaustausch mit den Eigentümerinnen und Eigentümern 5. März 2014, Quelle: Reschl und Höschele
2014
11
Im Fokus der Diskussion standen die Entwicklung der Immobilienpreise, Einschränkungen durch Baurecht und Denkmalschutz, die Funktionsweise der Baulücken-Börse, Veräußerungsschwierigkeiten
und das Thema Bauzwang. Ein Protokoll der Veranstaltung befindet sich in Anlage 1. Der volle Saal
und der große Diskussionsbedarf zeigten ein deutliches Interesse der Grund- und Flächeneigentümer
am Thema Innenentwicklung.
2.3 Befragung der Eigentümer
Rücklauf
Im Folgenden wird die Auswertung der Eigentümerbefragung vorgestellt und die Ergebnisse interpretiert. Die Auswertung erfolgt unter dem Vorbehalt, dass nicht alle Eigentümer den Fragebogen ausgefüllt haben und Fragebögen teilweise unvollständig beantwortet wurden. Dies gilt es besonders bei
Flächenangaben zu berücksichtigen. Insgesamt wurden die Eigentümer von 264 Potentialflächen
befragt, wovon 150 Eigentümer den Fragebogen beantwortet haben. Dies entspricht einem Rücklauf
von rund 57 Prozent. An der Fläche gemessen bezieht sich der Rücklauf auf etwa 61 Prozent der
identifizierten Potentialflächen.
Nutzungsabsichten
Auf die Frage nach der geplanten Nutzung des Grundstücks, antworten 16 Prozent der Befragten mit
der Absicht einer Eigennutzung. Die verbleibenden 84 Prozent umfassen in Summe 9,73 Hektar Bauland. Somit bleiben zunächst mehr als Dreiviertel der potentiellen Bauflächen ungenutzt und es ist
zunächst keine Nutzung abzusehen.
Haben Sie vor das Grundstück bzw. Objekt in näherer Zukunft selbst zu
nutzen? (absolut und prozentual)
Ja
Nein
23; 16%
120; 84%
Abbildung 6: Auswertung Baulückenfragebogen zur Nutzung, Quelle: Reschl und Höschele 2014
12
Die Gründe für eine ausbleibende Nutzung oder Veräußerung sind sehr unterschiedlich, wobei sich
ein Schwerpunkt bei der Bevorratung für die Familie oder als Kapitalanlage abzeichnet. Einige der
häufig genannten Gründe, beispielsweise die Nutzung als Garten, deuten darauf hin, dass auch in
Zukunft kein Interesse an einer Bebauung oder Veräußerung zu erwarten ist.
Abbildung 7: Auswertung Baulückenfragebogen zu Gründen der bisherigen Bevorratung, Quelle: Reschl und Höschele
2014
Die Stadt Bad Urach plant eine Baulücken-Börse auf ihrer Homepage anzubieten. Darin können die
Eigentümer ihre Grundstücke und leerstehende Gebäude zum Verkauf oder Tausch anbieten. Die
Möglichkeiten und der Sinn der Börse, wurden bei der Informationsveranstaltung „Gedankenaustausch“ erläutert. Im Rahmen der Befragung konnten die Eigentümer Angaben dazu machen, ob Sie
ihr Grundstück verkaufen und/oder tauschen möchten. Die Auswertung zeigt ein größeres Interesse
am Verkauf der Grundstücke, dennoch sind über 10 Prozent der Eigentümer auch an einem Tausch
ihres Grundstücks interessiert.
13
Würden Sie ihr Grundstück zum
Verkauf anbieten? (absolut)
Ja
120
Nein
Ja
102
100
40
Nein
140
121
120
100
80
60
Würden Sie ihr Grundstück zum
Tausch anbieten? (absolut)
80
60
40
40
20
20
0
0
Gesamtstadt
16
Gesamtstadt
Abbildung 8 (links): Auswertung Baulückenfragebogen zur Verkaufsabsicht, Quelle: Reschl und Höschele 2014
Abbildung 9 (rechts): Auswertung Baulückenfragebogen zur Tauschabsicht, Quelle: Reschl und Höschele 2014
Der Tausch eines Grundstücks kann verschiedene Möglichkeiten umfassen. Am häufigsten wurden
der Tausch gegen ein anderes Baugrundstück oder eine Immobilie genannt.
Wogegen würden Sie Ihr Grundstück tauschen? (mehrfache Nennung möglich)
gegen ein anderes Baugrundstück
gegen landwirtschaftliche Flächen inkl. Wertausgleich
gegen eine sonstige Immobilie (z.B. Eigentumswohnung)
10
4
8
Abbildung 10: Auswertung Baulückenfragebogen zum Grundstückstausch, Quelle: Reschl und Höschele 2014
An der gesamten erfassten Potentialfläche gemessen, sind die Eigentümer von 25,1 Prozent dieser
Fläche bereit ihr Grundstück zu verkaufen oder zu tauschen, dies entspricht 4,58 Hektar Bauland.
14
Absichten der Baulücken-Eigentümer
(gemessen an der jeweiligen Potentialfläche nach Stadtteilen)
60%
48,3%
50%
40%
30%
32,1%
24,4%
33,8%
29,0%
20,4%
20%
5,7%
6,8%
Kernstadt
Hengen
10%
34,6%
33,7%
26,5%
25,0%
18,4%
12,5%
25,1%
8,7%
8,1%
Wittlingen
Gesamtstadt
0,0%
0%
Seeburg
Verkaufs-/Tauschbereitschaft
Sirchingen
Absicht der Eigennutzung
Kein Interesse an Verkauf oder Tausch
Abbildung 11: Auswertung Baulückenfragebogen: Nutzungs- und Veräußerungsabsichten an gesamter Potentialfläche
gemessen, Quelle: Reschl und Höschele 2014
Insgesamt konnten in Bad Urach 20 Leerstände identifiziert werden, von denen sich knapp die Hälfte
innerhalb der Kernstadt befinden. Auf den versendeten Fragebogen haben 9 von 20 Eigentümern
geantwortet. Die folgende Abbildung zeigt die Verteilung auf die Gebäudeart und ihren aktuellen
Nutzungsstand.
Gebäudeinformationen der Leerstände
(mehrfache Nennung möglich)
8
6
4
2
7
6
5
3
2
0
Gesamtstadt
Wohngebäude (keine Hofstelle)
Hofstelle (Wohngebäude mit Nebengebäude(n))
gewerblich genutztes Gebäude
Gebäude leerstehend/ungenutzt
Gebäude teilweise noch genutzt (Restnutzung)
Abbildung 12: Auswertung Leerstandsfragebogen zu Gebäudeinformationen, Quelle: Reschl und Höschele 2014
15
Einige der Gebäude fielen bereits bei der Ortsbegehung wegen ihres schlechten Zustands auf. Dieser
Sachverhalt hat sich auch in den Ergebnissen der Befragung widergespiegelt und ist schließlich auch
für den Leerstand der Gebäude verantwortlich. Dennoch bestehen bei sieben der neun Eigentümer
keine konkreten Planungen für eine Sanierung oder Modernisierung ihre Immobilien.
Sanierungsbedarf der Leerstände
Bestehen konkrete Planungen
zur Sanierung/Modernisierung?
(mehrfache Nennung möglich)
8
Ja
7
7
Nein
6
5
4
3
2
1
2
3
2
1
1
0
Nennungen
7
kein Sanierungs-/Modernisierungsbedarf
Teilsanierung/-modernisierung erforderlich
Komplettsanierung/-modernisierung erforderlich
abbruchreif/Sanierung nicht möglich
weiß nicht
Abbildung 13 (links): Auswertung Leerstandsfragebogen zum Sanierungsbedarf, Quelle: Reschl und Höschele 2014
Abbildung 14 (rechts): Auswertung Leerstandsfragebogen zur Sanierungsabsicht, Quelle: Reschl und Höschele 2014
Zwei der Eigentümer möchten ihren Leerstand künftig selbst nutzen, sechs streben einen Verkauf an,
ein Eigentümer würde den Leerstand sowohl verkaufen als auch selbst nutzen. Das häufigste Hindernis für eine Nutzung oder den Verkauf, sind der hohe Aufwand bei einem Verkauf oder bereits erfolglose Veräußerungsversuche.
16
Abbildung 15: Auswertung Leerstandsfragebogen zu Hinderungsgründen für Nutzung oder Veräußerung, Quelle: Reschl
und Höschele 2014
2.4 Immobilien Expertengespräche
Nach Einschätzung der Experten, ist der regionale Markt gut aufgestellt. Die Hauptkonkurrenten zu
Bad Urach sind Dettingen an der Erms und Metzingen. Bad Urach selbst weist ein Defizit bei Neubauten und barrierefreien Wohnungen in der Kernstadt auf. Innerhalb der Stadt sind besonders die Gebiete Braike, Mahlensteig und Breitenstein beliebt. Die Nachfrage in den Stadtteilen hat, nach Angaben der Experten, deutlich nachgelassen. Die Bautypologie betreffend sind Wohnungen mit 3,5 bis 4
Zimmern sowie Einfamilienhäuser (besonders Reihenhäuser) nachgefragt. Balkone, Gärten und altersgerechte Bauweise sind dabei die wichtigsten Kriterien, die eine Wohnung oder ein Haus heute
erfüllen muss. Das Thema Finanzierung ist vor allem für junge Familien ein kritischer Punkt bei der
Eigentumsbildung. Preise von 300.000 Euro und mehr können für eine Wohnung oder ein Haus kaum
aufgebracht werden. Bei älteren Nachfragern sind die finanziellen Spielräume größer und es besteht
eine Nachfrage nach barrierefreiem Geschosswohnungsbau mit Tiefgarage und nach betreutem
Wohnen. Die Wohntypen Mehrgenerationenwohnen und Baugemeinschaften sind in Bad Urach nicht
17
vertreten. Dem gegenüber gibt es im Nachbarort Dettingen an der Erms Angebote für Mehrgenerationenwohnen, was dort auch gut angenommen wurde.
Entwicklungsbedarf besteht besonders in den Stadtteilen, da von den Wohnungsnachfragern großer
Wert auf der Versorgung mit sozialer Infrastruktur und Einkaufsmöglichkeiten und einen möglichst
kurzen Weg zum Arbeitsplatz gelegt wird.
In der Kernstadt sind Potentiale in Baulücken und Leerständen vorhanden, dort ergeben sich jedoch
teilweise Probleme durch den Denkmalschutz und den Mangel an Stellplätzen. Die Nachfrage nach
Wohnraum wird sowohl von der Bad Uracher Bevölkerung getragen als auch durch Auswärtig, durch
ältere Menschen, die einen Altersruhesitz suchen als auch durch Familien. Die Entwicklungstendenz
für die kommenden Jahre sehen die Experten positiv.
Ein kombiniertes Protokoll der beiden Gespräche befindet sich in
18
Anlage 2.
2.5 1. Bad Uracher-Immobilien-Runde
An der Immobilien-Runde im April 2014, nahmen zehn lokale Akteure der Immobilienwirtschaft teil.
Sie wurden über das Förderprogramm „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“, die Zielsetzungen der Stadt Bad Urach, den aktuellen Sachstand und insbesondere über die geplante BaulückenBörse informiert. Im Anschluss erfolgte eine offene Diskussionsrunde. Bei der Preisgestaltung wurden, wie auch bei den Expertengesprächen, 300.000 Euro als Obergrenze für Einfamilienhäuser beziffert. Erstellungskosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter seien vertretbar, jedoch ließe sich mit diesem Wert keine Immobilie verwirklichen, da durch die zusätzlichen Kosten für ein Grundstück und
die Baunebenkosten eine Gesamtsumme von 300.000 Euro überschritten würde. Eine starke Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum wurde auch von den Teilnehmern der Immobilien-Runde bestätigt. Demnach würde es kein Problem darstellen, 25 Wohneinheiten umgehend zu veräußern. Ein
Problem, das auch externe Bauträger von Investitionen in Bad Urach abhält, sind jedoch die hohen
Kosten, die durch Hanglagen, den Umbau von Nachtspeicheröfen auf dem Breitenstein sowie schwer
umbaubare Ferienwohnungen entstehen. Für die Ausgestaltung der Baulücken-Börse, wurde der
Vorschlag geäußert, die Grundstücke mit weitreichenden Informationen, beispielsweise zur Besonnung, Verkehrsanbindung und Baurecht, zu beschreiben. Zur Attraktivitätssteigerung der Stadtteile,
sollten Einrichtungen der sozialen Infrastruktur aufgewertet und gebündelt werden. Zusätzlich sollten die Mobilitätsangebote verbessert werden, damit Familien nicht gezwungen sind zwei Pkw zu
unterhalten.
Insgesamt wurde die Immobilien-Runde von den Teilnehmern positiv wahrgenommen und eine regelmäßige Wiederholung befürwortet.
Ein Protokoll der Immobilien-Runde befindet sich in
19
Anlage 3.
3. Projektergebnisse
3.1 Flächenpotentiale
Die Potentialflächen der einzelnen Stadtteile wurden, wie in Kapitel 2.1 beschrieben, vor Ort erhoben
und durch zusätzliche Informationszugänge und durch die Auswertung der Befragung ergänzt. Insgesamt konnten Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 19,12 Hektar identifiziert werden. Bei einer
vollständigen Nutzbarmachung und einer Mindestbruttowohndichte von 80 Einwohnern pro Hektar
(Vorgabe des Regionalplan Neckar-Alb), ergäbe sich ein Einwohnerpotential von 1.540 Personen.
Potentialflächen nach Stadtteilen in Hektar
Kernstadt
0,16
Hengen
0,10
Seeburg
3,89
5,47
5,56
0,42
0,29
0,71
Sirchingen
0,18
Wittlingen
0,17
Gesamtstadt
3,74
3,65
3,83
4,95
5,12
18,23
0,89
Baulücken
19,12
Leerstände
Gesamtpotentialfläche
Abbildung 16: Potentialflächen nach Stadtteilen, Quelle: Reschl und Höschele 2014
Im Zuge der Eigentümerbefragung konnte ein Rücklauf von 57 Prozent erzielt werden. Die folgenden
Berechnungen beziehen sich auf diese Informationsquelle und sind damit ausdrücklich kein abschließendes Ergebnis. Alle Flächenwerte zu Leerständen beziehen sich explizit auf die Grundstücksfläche,
auf der sich das leerstehende Gebäude befindet.
20
Das für die Innenentwicklung derzeit nutzbare Flächenpotential der Stadt Bad Urach befindet sich auf
den Grundstücken, deren Eigentümer an einem Verkauf oder einem Tausch interessiert sind. Im Ergebnis der Befragung liegt der Schwerpunkt der angebotenen Flächen in den Stadtteilen Hengen und
Wittlingen. In der gesamten Stadt werden 4,58 Hektar Baulückenfläche und Grundstücksflächen leerstehender Gebäude angeboten, die sich auf 51 Grundstücke verteilen.
Angebotene Potentialflächen nach Stadtteilen in Hektar
Kernstadt
0,18
0,07
Hengen
0,00
Seeburg
0,67
0,00
0,24
0,43
0,91
0,00
0,00
0,00
0,09
Sirchingen
0,00
0,10
0,03
Wittlingen
0,00
0,00
0,54
1,01
0,31
0,43
Gesamtstadt
0,19
3,13
0,83
Baulücken zum Verkauf
Baulücken zum Tausch
Baulücken zum Verkauf oder Tausch
Leerstände zum Verkauf
Abbildung 17: Angebotene Potentialflächen nach Stadtteilen, Quelle: Reschl und Höschele 2014
21
Anzahl angebotener Potentialflächen nach Stadtteilen
Kernstadt
5
0
2
Hengen
3
0
Seeburg
0
0
0
Sirchingen
0
Wittlingen
0
0
Gesamtstadt
3
8
5
2
6
1
1
10
5
29
5
6
11
Verkauf Baulücke
Tausch Baulücke
Verkauf/Tausch Baulücke
Verkauf Leerstand
Abbildung 18: Anzahl angebotener Potentialflächen nach Stadtteilen, Quelle: Reschl und Höschele 2014
Zur Berechnung des sich daraus ergebenden Einwohnerpotentials, wird die Bruttowohndichte verwendet. Der Regionalplan Neckar-Alb (Satzungsbeschluss 26.11.2013) gibt für Unterzentren Mindestbruttowohndichten für die Aufstellung von Flächennutzungsplänen vor. Diese Werte reichen für
Unterzentren, in Abhängigkeit ihrer Lage vom Verdichtungsraum bis zum ländlichen Raum, von 80 bis
60 Einwohnern je Hektar (EW/ha). Diese Werte sind für eine Nachverdichtung im Innenbereich, wie
es hier der Fall ist, nicht verbindlich. Eine Berechnung des Einwohnerpotentials über die bestehende
Bruttowohndichte ist in diesem Fall realistisch und angemessen.
Die durchschnittliche Bruttowohndichte in Bad Urach beträgt rund 50 Ew/ha (aufgerundet). Ausgehend von diesem Wert und bei voller Nutzung der derzeit angebotenen Flächen, errechnet sich ein
potentieller Zuwachs von 228 Personen. Der benötigte jährliche Wanderungsgewinn von 35 Einwohnern zur Stabilisierung der Einwohnerzahl bis 2030 könnte demnach für die kommenden 6,5 Jahre
gedeckt werden.
22
Potentieller Einwohnerzuwachs
73
64
55
46
Kernstadt
Hengen
79
Seeburg
Sirchingen
95
127
111
7
6
5
4
54
47
40
34
Wittlingen
66
79
92
105
Gesamtstadt
228
274
80 Einwohner pro Hektar
70 Einwohner pro Hektar
60 Einwohner pro Hektar
50 Einwohner pro Hektar
320
366
Abbildung 19: Potentieller Einwohnerzuwachs nach Stadtteilen, Quelle: Reschl und Höschele 2014
Es ist jedoch auch zu berücksichtigen, dass nicht alle Lagen gleich stark nachgefragt werden und daher nicht mit einer linearen Aufsiedlung gerechnet werden kann. Es liegt nach den Ergebnissen der
Immobilien-Expertengespräche und der Immobilien-Runde auf der Hand, dass die Kernstadt deutlich
stärker nachgefragt wird und daher die flächpotentialstarken Stadtteile Hengen und Wittlingen weniger zu einer positiven Einwohnerentwicklung beitragen können. Daraus folgt, dass Neubauten in
der Kernstadt eine möglichst hohe Dichte aufweisen sollten und die Stadtteile an Attraktivität zunehmen müssen, um auch die dortigen Flächenpotentiale auszuschöpfen. Darüber hinaus ist die
wiederholte Ansprache der Eigentümer, die an der Befragung nicht teilgenommen haben, unumgänglich, um weitere Flächen zu aktivieren.
3.2 Baulücken- und Leerstandskataster
Für den Aufbau und die Pflege des Baulücken- und Leerstandskatasters, wurde das Flächenmanagement-Tool FLOO eingesetzt. FLOO ist von der Landesanstalt für Umwelt, Messung und Naturschutz
23
Baden-Württemberg, im Auftrag des Ministeriums für Verkehr und Infrastruktur BadenWürttemberg, entwickelt worden. Mit dem Tool ist es möglich, tabellarische Datensätze zu Baulücken und Leerständen mit einer grafischen Katasterdarstellung zu verknüpfen. Bisher befindet sich
das Instrument noch in einer Testphase und wird kostenfrei zur Verfügung gestellt. Für den Einsatz in
Bad Urach sind jedoch zusätzliche Funktionen notwendig, deren Entwicklung bisher nicht absehbar
ist. Darüber hinaus sind die Folgekosten für Lizenzgebühren unklar. Aus diesen Gründen wurde die
Datenpflege in FLOO eingestellt und alle Daten in ein marktübliches Tabellenformat überführt. Die
grafische Darstellung der Baulücken- und Leerstände erfolgt parallel und wird in gängigen GIS- oder
CAD-Formaten ausgegeben.
3.3 Baulücken-Börse
Basierend auf den Informationen der Baulücken-Datenbank, wird eine Online-Plattform programmiert, die ausgewählte Inhalte der Datenbank wiedergeben kann. Die Grundstücke können entweder
auf einer Karte oder einem Satellitenfoto dargestellt oder aus einer Liste ausgewählt werden. Für
jedes Grundstück ist ein Datenblatt hinterlegt, das einen Lageplan, Bilder, die aktuelle Bebauung, die
mögliche Bebauung, Geländebeschaffenheit etc. enthält. Weitere Angaben sind die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, der gewünschte Kaufpreis und die Angabe, ob es sich um einen privaten
oder einen öffentlichen Eigentümer handelt. Alle Daten in der Baulücken-Börse werden ausdrücklich
nur mit Genehmigung der Eigentümer veröffentlicht. Sollten nur Teile der Daten veröffentlicht werden, beispielsweise ein Datenblatt ohne Bilder des Objekts, dann kann dies jederzeit so eingerichtet
werden.
24
Abbildung 20: Baulücken-Börse (fiktives Beispiel), Quelle: Reschl und Höschele 2014
3.4 Schlüsselgrundstücke
Im Zuge der Bestandsaufnahme und der Auswertung in einem Workshop zwischen der Stadtverwaltung und dem Büro Reschl und Höschele, wurden Schlüsselgrundstücke für eine gezielte Bebauung
oder Gebäudesanierung identifiziert. Ziel der Entwicklung von Schlüsselgrundstücken, ist einerseits
eine geregelte Quartiersentwicklung sowie die Vorbildfunktion für private Investitionen. Für diese
Ziele sind zwei Aufgabenbereiche nötig: Einerseits der gezielte Erwerb von Grundstücken für die
Entwicklung und Durchführung von Projekten, die als Leitlinie für das künftige Stadtbild und neue
Wohnformen dienen können. Andererseits ergibt sich durch die Bestandshaltung von Schlüsselgrundstücken für die Stadt der Handlungsspielraum, die Innenentwicklung aktiv voranzutreiben. Auf
kurzfristige Nachfragen könnte reagiert werden, die Innenentwicklung hinge in diesem Fall nicht
mehr alleinig vom Verkaufswillen privater Eigentümer ab. Damit kann eine geregelte Quartiers- und
Stadtteilentwicklung gefördert werden, wovon auch private Eigentümer im Umfeld profitieren würden.
25
Abbildung 21: Funktion von Schlüsselgrundstücken zur Innenentwicklung, Quelle: Reschl und Höschele 2014
Für die identifizierten Schlüsselgrundstücke werden in einem nächsten Schritt Testentwürfe erstellt,
um einen Überblick über Kosten, Machbarkeit und Marktgängigkeit zu erhalten. Dabei werden verschiedene Szenarien untersucht. Beispielsweise die Aufteilung zweier Grundstücke in drei kleinere
Parzellen mit kleineren Einfamilienhäusern oder die Aufteilung eines Grundstücks in zwei Teile, mit
einem Doppelhaus. Auf diesem Weg soll etwa jungen Familien die Eigentumsbildung in den Teilorten
ermöglicht werden. Für altengerechtes- und Mehrgenerationenwohnen soll ein Testentwurf im barrierefreien Geschosswohnungsbau in der Kernstadt entstehen.
4. Empfehlungen
Im Laufe des Innenentwicklungsprozesses wurden, neben dem Baulücken- und Leerstandskataster,
über den Gedankenaustausch und die Eigentümerbefragung zahlreiche Informationen gesammelt,
die ein umfassendes Abbild der Wohnbauflächenpotentiale und der dazugehörigen
Umsetzungshürden liefern. Diese Informationen dienen als sachliche Grundlage für das künftige
kommunale Handeln. Dieser Sachstand wurde durch eine Einschätzung über die Lage am lokalen und
regionalen Immobilienmarkt ergänzt. Gemeinsam mit dem Stadtentwicklungskonzept „Bad Urach
2030“ und den dort entwickelten Maßnahmen zur Entwicklung der Stadt Bad Urach, liegt nun ein
integriertes Handlungskonzept vor. Bei den Gesprächen mit den lokalen Experten des lokalen
Immobilienmarkts ist aber auch deutlich geworden, dass die Stadt noch einige Anstrengungen
26
unternehemen muss, um vor allem für junge Menschen attraktiv zu werden und um sich vom Image
einer etwas „stabubigen Kurstadt“ zu befreien.
Die Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse ist eine grundlegende Aufgabe, die der Stadt
obliegt, um ihren Standort für Neubürger attraktiv zu machen. Das Angebot von Bauplätzen für
zusätzliche Einwohner muss daraufhin über die Innenentwicklung realisiert werden. Die hier
angebrachten Maßnahmen: Baulücken-Börse, Vermarktung der Stadt nach Innen und Außen,
Unterstützung der Eigentümer bei Neubau, Sanierung und Veräußerung, wiederkehrende
Immobilien-Runden, Ankauf und Entwicklung von Schlüsselgrundstücken, sind die operativen
Handlungsempfehlungen.
Abbildung 22: Schaubild zur Fortführung des Innenentwicklungsprozesses, Quelle: Reschl und Höschele 2014
Der hergestellte Wissensstand ist für die Stadtverwaltung, den Gemeinderat und die Öffentlichkeit
der maßgebliche Erfolg des bisherigen Prozesses. Aus diesem Grund ist, neben den eben
aufgezählten operativen Handlungsempfehlungen, in erster Linie die Fortführung des Prozesses
entscheidend für den Erfolg der Innenentwicklung. Die strategische Handlungsempfehlung lautet
darum, den Prozess nicht abzuschließen, sondern zu verstetigen. Damit ist zunächst die
systematische Ansprache aller zum Verkauf bereiter Eigentümer notwendig. Hinzu kommen
wiederkehrende Elemente wie die Immobilien-Runde und die Eigentümerbefragung, um die
Stadtverwaltung und den Gemeinderat stets auf einem aktuellen Stand zu halten. Dabei sind der
27
Prozess und die Ergebnisse zu evaluieren, um sich den immer wieder veränderten Bedingungen
anzupassen und erneut geeignete operative Maßnahmen zu entwickeln und durchzuführen.
5. Übertragbarkeit
Insbesondere bei der Einführung des Konzepts „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ sind
grundlegende Handlungsschritte zu tätigen. Da das Thema Innenentwicklung in der Bevölkerung
größtenteils unbekannt ist, wird empfohlen grundsätzlich eine eingehende Information der Akteure
vorzunehmen. Die Eigentümer der Potentialflächen sind maßgeblich für den Erfolg der Innenentwicklung verantwortlich. Aus diesem Grund muss ihnen ihre Rolle und Verantwortung bewusst sein.
Die Befragung der Eigentümer gibt einen detaillierten Aufschluss über die vorhandenen Sachlagen
und Bedürfnisse. Daraus kann das erstellte Baulücken- und Leerstandskataster mit qualitativen Daten
zu den jeweiligen Grundstücken ergänzt werden. Die Inhalte des Fragebogens sind auf die vorliegenden Besonderheiten des jeweiligen Projekts anzupassen.
Die Berechnung der benötigten Flächen basiert im hier beschriebenen Projekt auf einem vorausgegangenen Stadtentwicklungskonzept mit dem Ziel einer stabilen Bevölkerungszahl bis 2030. Dabei
sind die notwendigen Wanderungsgewinne und die rückläufige Belegungsdichte in der Berechnung
zu berücksichtigen. Für den geeigneten Dichtewert kann die Mindestbruttowohndichte aus dem Regionalplan angesetzt werden, sie ist jedoch mit der tatsächlichen lokalen Bruttowohndichte hin auf
Plausibilität zu überprüfen und sollte gegebenenfalls angepasst werden.
Im Falle der Innenentwicklung spielen Fragestellungen zum Immobilien- und Grundstücksmarkt eine
wichtige Rolle. Die jeweilige Marktsituation nicht alleinig über Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung zu evaluieren hat sich als vorteilhaft herausgestellt. Sowohl die geführten ExpertenGespräche als auch die dauerhaft eingeführte Immobilien-Runde sind die dafür geeigneten Instrumente. Die Beteiligung der lokalen Makler, Projektentwicklungs- und Bauträgergesellschaften ist im
Falle einer kommunalen Baulücken-Börse ein wichtiger Schritt, um nicht unbeabsichtigt ein Konkurrenzangebot zu aufzubauen. Vielmehr muss die Vermarktung der vorhandenen Baulücken als gemeinsame Aufgabe verstanden werden, bei der die Gemeinde unterstützend mitwirkt. Im Fall von
Bad Urach konnte eine sehr konstruktive erste Immobilien-Runde veranstaltet werden, die diesem
Ziel entsprach.
28
6. Veröffentlichungen und Pressespiegel
Reutlinger Nachrichten – Südwest Presse – 17.02.2014
Platz ist in der engsten Stadt
PETER KIEDAISCH
Die Stadt Bad Urach möchte wachsen, um 35 Einwohner jährlich. Das ist das erklärte
Ziel der Verwaltung. Das Problem: Es gibt nur wenig Baugebiete. Deswegen soll jede
Freifläche genutzt werden.
In Sirchingen gibt’s den Hungerberg, in Wittlingen den Bühl, in Hengen die Dörnergasse.
Damit ist die Aufzählung der städtischen Baugebiete aber auch schon vollständig. Das ist beileibe nicht viel für eine Stadt, die wachsen soll. Und zwar um 35 Einwohner jährlich, wie
Bürgermeister Elmar Rebmann als, wie er es formuliert, „hehres Ziel“ vorgegeben hat. Diese
Zahl stammt aus dem Handlungskonzept „Bad Urach 2030“ und ist mit den drei genannten
Baugebieten höchstens kurzfristig realisierbar. Doch auf lange Sicht muss Bad Urach jedes
ungenutzte Fleckchen nutzen, auch dort, wo es auf den ersten Blick gar keine freie Flächen
gibt: in der Innenstadt.
Das Schlagwort heißt „Flächengewinnen durch Innenentwicklung“ und ist politisch unumstritten. Die rot-grüne Bundesregierung wollte damit im Jahr 2002 dem Flächenverbrauch
entgegenwirken, die baden-württembergische Landesregierung unter Erwin Teufel hat im Jahr
2004 dem Flächenverbrauch ebenfalls den Kampf angesagt und damit all jenen Kommunen
Chancen eröffnet, denen es nicht gegeben ist, auf der grünen Wiese ein neues Baugebiet ausweisen zu können. Etwa der Kurstadt, die unterm festen Griff der Uracher Talspinne keinerlei
Expansionsmöglichkeiten hat.
Jetzt möchte die Stadt also innerstädtische Lücken füllen, was sich freilich leichter anhört, als
es sich in der Praxis darstellt. Zunächst war ein Mitarbeiter des mit dem Handlungskonzept
2030 beauftragten Büros Reschl und Höschele in der Stadt und deren Stadtteilen unterwegs,
um die Leerstände zu kartieren und daraus eine Datenbank anzulegen. 250 bis 300 Baulücken
und Leerstände wurden erfasst, wobei die exakten Flächenzahlen derzeit noch ermittelt werden.
Als nächstes werden die Eigentümer angeschrieben und zu einem Informationsabend am 5.
März eingeladen. Dabei handelt es sich um eine Auftaktveranstaltung, wie Dr. Tilman Sperle
vom Büro Reschl und Höschele am Dienstag erläuterte, als die Presse über das weitere Vorgehen zum Thema „Innenentwicklung“ informiert wurde: „Wir wollen dann mit den Herrschaften ins Gespräch kommen.“ Denn ohne die Eigentümer geht es nicht. Im Gegenzug bietet die Stadtverwaltung ihrerseits an, beratend zur Seite zu stehen, etwa, bei Fragen baurechtlicher Provenienz.
29
Doch wenn es um die Vermarktung diverser Grundstücke geht, möchte die Stadt den örtlichen
Maklern keine Konkurrenz machen, wie Bürgermeister Elmar Rebmann betont: „Wir wollen
lediglich eine Plattform anbieten.“
Nach der Auftaktveranstaltung, die übrigens öffentlich ist und zu der nicht nur Immobilienbesitzer eingeladen sind, soll ein Fragebogen erstellt werden. Schließlich geht es nicht nur darum, Baulücken zu füllen und leerstehende Häuser abzureißen, um neue zu bauen. Auch ein
altes Gebäude zu renovieren, habe seinen Reiz, wie Elmar Rebmann betonte. Möglicherweise
ergeben sich auch aus der Konstellation der betroffenen Grundstücke ganz neue Möglichkeiten, sofern sich die Eigentümer einig werden. Die Stadt jedenfalls signalisiert in vielerlei Hinsicht Gesprächsbereitschaft. Auch ein bestehender Bebauungsplan sollte einem gewissen Maß
an Kreativität beim Stadtbildungsprozess nicht im Wege stehen, deutet Rebmann an.
Wie etwa Dachformen auszusehen haben, wollen Kommunen ihren Bauwilligen längst nicht
mehr en Detail vorschreiben: „Ich könnte mir vorstellen, Bebauungspläne aus den 60er- oder
70er-Jahren diesbezüglich dem aktuellen Standard anzugleichen.“
Denkbar, so Rebmann, seien auch Zuschüsse für Bau- oder Renovierungswillige. Nicht, wie
bislang, beschränkt auf ein örtlich begrenztes Sanierungsgebiet, sondern als „Förderkulisse,
die über die ganze Stadt ausgedehnt wird.“
Reutlinger Nachrichten – Südwest Presse – 06.03.2014
Ort für Schule, Verein und Arbeit
Innenentwicklung lautet das Gebot der Stunde, wenn die Zahl der Einwohner stabil
bleiben soll. Um das zu erreichen, muss die Stadt nun mit privaten Immobilieneigentümern zusammenarbeiten.
JAN ZAWADIL
„Ohne Wechsel im Leitbild wird es keine Stadtentwicklung geben“ – Prof. Richard Reschl
vom Stuttgarter Stadtentwicklerbüro Reschl und Höschele brachte das Dilemma am Mittwochabend im Saal der Alten Schlossmühle auf den Punkt.
Denn angesichts des demografischen Wandels sowie des teils unbekümmerten Flächenverbrauchs in der Vergangenheit lautet das Gebot der Stunde „Innen- vor Außenentwicklung“.
Damit sind nun aber nicht nur die Zeiten endgültig vorbei, in denen Gemeinden angesichts
knapper Kassen ein Neubaugebiet nach dem anderen ausweisen konnten, auch für Bad Urach
gilt das neue Credo.
Und obwohl im Kernstadtgebiet keine weiteren Wohnsiedlungen möglich sind, gibt es hier
sowie in den Stadtteilen immer noch Potential, um neuen Bürgern Platz zu bieten.
30
Baulücken, Leerstände und Grundstücke, die mit geschickter Aufteilung weitere Baufläche
bieten, sind dabei das eine. Die Privateigentümer das andere. Ohne die ist das ganze Vorhaben nämlich zum Scheitern verurteilt, weshalb auch mehr als 100 Interessierte zur Veranstaltung der Stadt am Mittwoch gekommen waren und hören wollten, was möglicherweise auf sie
sowie ihren Grund und Boden zukommt.
„Es wird keine neue Sau durchs Dorf getrieben“, meinte dennoch Stadtentwickler Richard
Reschl mit Blick auf die Innenentwicklung von Städten und Kommunen. Bereits verschiedene
Landesregierungen hätten sich dem Vorhaben gewidmet, um letztlich den Flächenverbrauch
zu reduzieren. Dass es nun aber auch in Urach darum gehe, Leerstände und Flächen zu aktivieren, um die Einwohnerzahl stabil zu halten, unterstrich hingegen Bürgermeister Elmar
Rebmann. Denn: „Wenn wir nichts tun, haben wir in 15 Jahren 1000 Einwohner weniger.“
Dabei ist jeder Bürger einer Stadt oder Gemeinde nicht nur für die zu erwartenden Gelder aus
dem kommunalen Finanzausgleich wichtig. Es geht genauso darum, dass die Infrastruktur mit
Straßen sowie Ver- und Entsorgungsleitungen aufrecht erhalten werden muss. Und das kostet
eine Gemeinde trotz eventuell gesunkener Einwohnerzahl schlicht Geld beziehungsweise
muss auf weniger Bürger umgelegt werden.
Ziel, so Rebmann weiter, sei deshalb, eine Immobilienbörse aufzubauen, in der die Potentiale
der Stadt in die Öffentlichkeit getragen und positioniert werden. Das allerdings ohne Maklern
und Händlern Konkurrenz zu machen.
Modelle haben darüber hinaus ergeben, dass Urach bei einer Fortschreibung des jetzigen Status quo, so der Stadtplaner Dr. Tilmann Sperle vom Büro Reschl und Höschele, um 21 Einwohner jährlich schrumpft. Damit liege die Stadt bis zum Jahr 2030 bei knapp unter 11 000
Einwohnern. Um das zu verhindern beziehungsweise eine Stabilisierung herbeizuführen,
müsse jedoch eine Zuwanderung von mindestens 35 Bürgern pro Jahr erreicht werden.
Ein weiteres Problem sei laut Sperle, dass die Zahl der „Nestbauer“ und „Eigenheimentwickler“ ebenfalls zurückgehen werde. Um in diesem Zuge weitere Infrastrukturkosten zu vermeiden, gehe es eben um die Fokussierung auf Baulücken und Brachen.
Weil die Bevölkerung schrumpft geht es trotzdem nicht nur um die Infrastruktur und deren
Kosten sowie die Vermeidung immer neuer Bauflächen. „Es geht auch darum, die Ortskerne
attraktiv und die Immobilien- und Grundstückpreise stabil zu halten“, sagte Urachs Leiterin
der Bauverwaltung, Alexandra Gulde. Dass in Bad Urach aber Potential für weitere Bürger
auch ohne Neubaugebiete besteht, belegen hingegen die Zahlen des Stuttgarter Planungsbüros. Denn mit Baulücken, Leerständen und Grundstücken, die zusammengelegt werden könnten, seien es in der Kernstadt sowie den Stadtteilen laut Tilmann Sperle rund 18,4 Hektar bisher ungenutzter Fläche. Und die könnte immerhin 1622 neuen Einwohnern Platz bieten.
Mit diesem Potential, so der Stadtplaner weiter, „hat Urach gute Chancen, die gesteckten Ziele zu erreichen“. Zumal laut dem früheren Chef der GWG Reutlingen und jetzigen Mitarbeiter
des Büros Reschl und Höschele die Zeiten vorbei seien, als die Leute aus dem Mittleren
Neckarraum und aus Stuttgart auf die Alb gezogen seien. Vielmehr gehe der Trend zurück in
die Ballungsräume. Und nur dort, wo Schule, Vereine und Arbeitsplatz für die Bürger nicht
weit auseinanderliegen würden, seien letztlich die Immobilienpreise stabil beziehungsweise
würden sogar noch steigen.
31
Gemeindetag Baden-Württemberg – Zeitschrift für Städte und Gemeinden – 31.05.2014
Das Flächenmanagement-Tool FLOO – Erfahrungsberichte aus Kommunen
FLOO – das Werkzeug zum Flächenmanagement steht den Kommunen in BadenWürttemberg seit August 2013 zur Verfügung. Wir haben bei einigen Kommunen deren Erfahrungen mit FLOO abgefragt. Das Ergebnis der Antworten: Alle befragten Anwender in
Kommunen kommen mit dem Werkzeug FLOO gut zurecht und für die Darstellung und Verwaltung der Potenzialflächen und Leerstände in Kommunen ist FLOO gut geeignet. Es wurden auch Anregungen für einen erweiterten Nutzen in Kommunen skizziert.
Fünf Kommunen wurden um eine Stellungnahme zu FLOO gebeten. Es waren dies Enzklösterle im nördlichen Schwarzwald (Landkreis Calw) mit rund 1.200 Einwohnern, Beilstein, am
Westrand der Löwensteiner Berge (Landkreis Heilbronn) mit 6.000 Einwohnern, Bad Urach,
am Fuß der Schwäbischen Alb (Landkreis Reutlingen) mit 11.900 Einwohnern, Ettenheim,
im mittleren Oberrheintal (Ortenaukreis) mit 12.300 Einwohnern und Radolfzell am Bodensee
(Landkreis Konstanz) mit 30.100 Einwohnern. Diese Kommunen entsprechen der Spanne
der kleinen und mittleren Kommunen in Baden-Württemberg, für die das Flächenmanagement-Werkzeugs entwickelt wurde. FLOO wird in vier Kommunen selbst bedient. Eine Kommune, Bad Urach, hat die Dienstleistung nach außen vergeben.
FLOO ist einfach zu bedienen
FLOO wird von den Anwendern als benutzerfreundlich und einfach zu bedienen beschrieben. Auf Nachfrage werden von der LUBW jedoch auch Schulungen zu FLOO angeboten.
Positiv hervorgehoben wurde, dass FLOO über das Internet betrieben wird (Web-GIS Anwendung). Somit kann auf das Programm und die Daten über verschiedene Rechner und
von unterschiedlichen Standorten zugegriffen werden. Allerdings traten in einem Fall Zeitverzögerungen bei der Bedienung einer einzelnen Funktion von FLOO auf. Das Problem wird
derzeit behoben. An dieser Stelle die Bitte an die Anwender von FLOO: Melden sie sich bei
der Anwendungsbetreuung beim KIVBF (uis@kivbf.de) oder bei uns (floo@lubw.bwl.de),
wenn ein Problem auftritt. Wir werden dieses zeitnah lösen.
Nutzen von FLOO für die jeweilige Kommune
Die Gemeinde Enzklösterle nutzt FLOO eher unkonventionell, aber mit Bezug zu einem Flächenmanagement. Unkonventionell insofern, als die Gemeinde mit FLOO gezielt „ nur“ die
bekannten leerstehenden Gebäude und Wohnungen erfasst. Ziel ist einen Datenbestand zu
schaffen, der interessierten Käufern oder Wohnungs- bzw. Geschäftsflächen-Suchenden zur
Verfügung gestellt werden kann. FLOO bot sich hierzu an, da Grunddaten zum Gebäude,
32
wie Adressen, Flurstücksnummern oder Eigentümer und weitere wichtige Daten z. B. die
aktuelle Nutzung, die Art der Bebauung oder eine Altlastenbeurteilung ebenso wie Planungsdaten hinterlegt werden können. Von Vorteil ist, dass die Lage der Leerstände über die
Verknüpfung mit der digitalen Karte ersichtlich ist. Damit liegen umfassende Informationen
über ein Grundstück in einer Datenbank vor, welche von verschiedenen Bearbeitern in der
Kommune für die Beantwortung von Anfragen genutzt werden können.
In der Stadt Beilstein wurden in einem ersten Schritt sämtliche Baulücken, die bisher in einer
Excel-Datei erfasst waren, in FLOO übertragen. Auch hier wurde die Verknüpfung zwischen
der Darstellung im geografischen Informationssystem (GIS) und den eingegebenen Daten
positiv bewertet. Die vielfältigen Eingabemöglichkeiten machen eine einfache und vor allem
übersichtliche Verwaltung der vorhandenen Baulücken möglich. In Zukunft sollen die Daten
aufbereitet und fortgeschrieben werden. Ziel ist es, mit FLOO ein ständig aktuelles Baulückenkataster vorzuhalten, mit dem die Innenentwicklung in Beilstein weiter vorangetrieben
werden kann.
In der Stadt Bad Urach wurde das Büro Reschl und Höschele GbR aus Stuttgart mit der Erfassung der Innenentwicklungspotentiale durch FLOO beauftragt. „Die planungsrelevanten
Daten können jedem Grundstück zugeordnet werden und sowohl in Textform, als auch grafisch abgerufen werden.“
In enger Abstimmung mit der Stadtverwaltung der Stadt Bad Urach und den Grundstückseigentümern wird eine Baulücken-Börse erstellt werden. Grundlage sind die zuvor aus FLOO
exportierten und lokal weiterverarbeiteten Daten. Die Plattform der Baulücken-Börse ist nicht
Bestandteil von FLOO und entsteht in Eigenleistung des Büros. Für eine einfachere Verknüpfung zwischen der FLOO-Datenbank und einer Baulücken-Börse, wäre eine direkte
Schnittstelle zu den FLOO-Daten hilfreich.
In der Stadt Ettenheim wurden vor der Nutzung von FLOO für die Fortschreibung des Flächennutzungsplans der Verwaltungsgemeinschaft bereits sämtliche Baulücken ermittelt. Um
Informationen insbesondere über die Aktivierbarkeit der Flächen zu erhalten, wurden alle
Eigentümer der Baulücken angeschrieben. Die Datengrundlage für die Nutzung von FLOO
lag daher bereits im Wesentlichen vor. Die angebotene Testphase überzeugte schließlich,
sodass die Land-Kommunen–Kooperationsvereinbarung Ende 2013 unterzeichnet wurde.
Nach Einschätzung der Stadt Ettenheim bietet die Anwendung bietet dem Nutzer anhand
von Lageplänen einen schnellen Gesamtüberblick, nicht nur über die Baulücken, sondern je
nach erfasster Datengrundlage auch über geringfügig genutzte Flächen, Brachflächen, Leerstände und Althofstellen. Die Lagepläne können als Grundlage für Entwicklungskonzepte
einzelner Ortsteile dienen, auf deren Basis einzelne Innenentwicklungsprojekte angestoßen
werden. Ettenheim empfiehlt, besonderes Augenmerk der sorgfältigen Datenerhebung und
33
der regelmäßigen Datenpflege zu widmen. Außerdem sollte angesichts der Vielzahl von
Eingabemöglichkeiten vor der Datenermittlung festgelegt werden, welche Informationen
tatsächlich benötigt werden. Ettenheim zieht das Fazit, dass FLOO ein einfach zu handhabendes Werkzeug darstellt, mit dem Gemeinden ihre Innenentwicklungspotentiale erfassen,
darstellen und die Erkenntnisse als Grundlage für konkrete Projekte nutzen können.
Die Stadt Radolfzell am Bodensee nutzt derzeit FLOO zur Flächenerfassung in der Kernstadt
und zwei Ortsteilen. Nachdem die Baulücken im Rahmen der Förderprogramme „MELAP“
und „Flächen gewinnen in der Innenentwicklung“ in den letzten Jahren identifiziert wurden,
konnte nun mit FLOO ein leicht handhabbares Instrument zur Fortführung dieser Daten gefunden werden. Im Ortsteil Stahringen wurden die aus der Baulückenaktivierung im Jahr
2010 bekannten Innenentwicklungspotenziale in FLOO überführt. Ebenso wurden im Ortsteil
Liggeringen die im Ortsentwicklungskonzept bekannten Flächen aktualisiert und Anfang dieses Jahres in einer Bürgerwerkstatt zur Ortsentwicklungsplanung genutzt. Die Erfassung der
Baulücken in der Kernstadt dauert aufgrund der größeren Anzahl und der Vielzahl der zugrundeliegenden Bebauungspläne noch an.
Die Stadt plant, nach Erhebung der Gesamtstadt mit allen sechs Ortsteilen, ein Baulandkataster gemäß § 200 BauGB im Internet zu veröffentlichen. Hierfür soll die Datenbasis aus
FLOO als Quelle dienen. Des Weiteren erhofft sich die Verwaltung eine leichtere Kommunikation mit dem Regierungspräsidium bzgl. der Plausibilisierung der Innenentwicklungspotenziale.
Datenrecherche in FLOO und Datenexport aus FLOO
Verschiedene Kommunen nutzen die Möglichkeit Shape-Files zu exportieren, um die Daten
ins eigene GIS-Programm zu übernehmen oder zur weiteren Verwendung an Planungsbüros
zu geben. Die Möglichkeit des Exports als Shape-Datei oder den Kartenausschnitt als PDF
zu drucken vermeidet zeitintensive CAD-Zeichnungen (Beispiel: Baulückenkataster in Bad
Urach). Darüber hinaus können die Sachdaten als Excel-Tabellen exportiert und weiterverarbeitet werden.
Manfred Lehle, LUBW Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz
Tim Breitenöder, Stadt Beilstein
Markus Schoor, Stadt Ettenheim
Markus Toepfer, Stadt Radolfzell
Birgit Treiber, Gemeinde Enzklösterle
Jacob Uhlmann, Reschl und Höschele GbR, Stuttgart
34
Anlagen
Anlage 1: Protokoll "Gedankenaustausch Eigentümer/Innen"

Wie gestaltet sich die Entwicklung der Immobilienpreise?
o
Die Entwicklung der Immobilienpreise ist nicht vorhersehbar, jedoch sind die Faktoren
von denen sie beeinflusst wird bekannt und die Entwicklung ist über die Steuerung dieser
Faktoren somit beeinflussbar:


Demographische Entwicklung

Arbeitsplatzstruktur

Trend zurück zum Ballungsraum

Einfluss durch Infrastrukturangebot (Mobilitätskosten)
Wie gestaltet sich der Denkmalschutz in Zukunft, da dieser einer Wohnnutzung oft zuwider läuft?
o
Denkmalschutz ist ein wichtiger Faktor, denkmalgeschützte Häuser machen eine Stadt
wie Bad Urach interessant. Der vorhandene Konflikt zwischen Denkmalschutz und notwendigen Umbaumaßnahmen für eine Wohnnutzung muss im Einzelfall entschieden
werden, Kompromisse müssen dabei in Kauf genommen werden.

Wie funktioniert die Baulücken-Börse?
o
Die Baulücken-Börse zeigt die möglichen Baufenster und Leerstände, welche zuvor in der
Bestandserhebung erfasst wurden. Es werden lediglich jene Grundstücke aufgenommen,
deren Eigentümer/innen ausdrücklich einer Veröffentlichung zustimmen. Die Veröffentlichung findet auf einer Internetplattform über die Website der Stadt Bad Urach statt. Die
Grundstücke werden neben Lage und Größe auch mit Informationen zur möglichen Bebauung beschrieben. Es werden ausdrücklich keine personenbezogenen Daten veröffentlicht. Die Börse dient der transparenten Kommunikation zwischen Anbieter und Nachfrager. Einem gewöhnlichen Inserat gegenüber, können über die Börse auch Möglichkeiten
gefunden werden unterschiedliche Interessen zu vereinbaren. Beispielsweise könnte ein
Grundstückseigentümer ohne Kapital für eine Bebauung sein Grundstück einem Investor
im Tausch gegen eine der darauf entstehenden Wohnungen anbieten oder es könnten
Grundstücke gemeinsam angeboten werden, die einzeln nicht für eine Bebauung geeignet sind. Des Weiteren bietet die Stadt und der Gemeinderat Hilfe bei der Nutzbarmachung von Grundstücken beispielsweise durch die Änderung von Bebauungsplänen an.
35

Wie können sich Käufer und Verkäufer an Preisen und Bauplatzwerten orientieren?
o
Es gibt einen Gutachterausschuss der jährlich Bodenrichtwerte ermittelt und eine Kaufpreissammlung aller veräußerten Immobilien in der Stadt Bad Urach erstellt. Die Bodenrichtwerte der einzelnen Grundstücke und die Kaufpreissammlung können im Rathaus
erfragt werden.

Welche Kosten entstehen für die Eigentümer/innen durch die Teilnahme an der BaulückenBörse?
o
Die Teilnahme an der Baulücken-Börse ist für die Eigentümer/innen kostenfrei. Die Stadt
kann das Ziel einer stabilen Einwohnerzahl nur mit Hilfe der Eigentümer/innen erreichen.
Neue Siedlungsflächen zu erschließen ist nicht möglich, jedoch werden weitere Flächen
benötigt um die Einwohnerzahl stabil zu halten. Diese Flächen müssen aus dem Innenbereich entwickelt werden.

Ab wann soll die Datenbank gefüllt werden?
o

Ab Sommer bis Herbst 2014
Wenn Jemand einen Bauplatz in der Börse sieht und kauft, warum sollte diese Person dann bauen, welche Anreize bestehen, was wenn Grundstücke nur für schlechte Zeiten vorgehalten wird?
o
Dieser Fall wird sich nie vermeiden lassen. Besonders Grundstücke die von Eltern und
Großeltern für die junge Generation vorgehalten werden, sind davon betroffen. Junge
Menschen kehren seltener als vor 20 Jahren in ihre Heimat zurück. Für städtische Grundstücke gilt eine Bauverpflichtung, bei privaten Grundstücken ist dies nicht möglich.

Welche Zeitspanne ist für einen Bauzwang in Bad Urach vorgesehen?
o
Etwa drei Jahre, allerdings muss der Bauzwang seitens der Behörde nicht ausgeübt werden.

Sollte zur Bebauung der Baulücken nicht besser die Investitionswilligkeit gefördert werden?
o
Das sollte so sein, darum dient die Baulücken-Börse der Vereinfachung der Informationsbeschaffung für mögliche Investitionen. Die zuvor bereits genannten Beispiele der möglichen Kooperationen von Eigentümer/in und Investor oder mehrerer Eigentümer als Baugemeinschaft sind dabei keine Grenzen gesetzt. Es ist auch die Aufgabe der Stadt, Investoren zu vermitteln oder zu finden.

Gibt es ein Limit für die Dauer, die sich ein schwer zu vermittelndes Grundstück in der Börse befindet?
o
Es gibt kein zeitliches Limit. Natürlich kann nicht jedes Objekt oder Grundstück verkauft
werden. In diesen Fällen kann man gemeinsam daran Arbeiten Hemnisse für potentielle
Käufer abzubauen.
36

Ist es möglich künftig einen Bauzwang für private Grundstücke in Bad Urach einzuführen?
o
Von Seiten der Stadt Bad Urach wird es keinen Bauzwang für private Grundstücke geben.
Zusammenfassung

Beschreibung der Baulücken-Börse (siehe Kap. 0)

Käufer und Verkäufer können sich über Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung über aktuelle Preise informieren

Die Teilnahme an der Baulücken-Börse ist für die Eigentümer/innen kostenfrei.

Die Baulücken-Börse soll ab Sommer bis Herbst 2014 gefüllt werden

Baulücken-Börse dient der Vereinfachung der Informationsbeschaffung für mögliche Investitionen.

Kein zeitliches Limit für Baulücken-Börse

Kein Bauzwang für private Grundstücke
37
Anlage 2: Kombiniertes Protokoll der Immobilien-Experten Gespräche

Einschätzung des regionalen Marktes für Wohnimmobilien
o

Konkurrenzstandorte zu Bad Urach
o

Der regionale Markt ist gut
Hauptkonkurrenten sind Dettingen und Metzingen
Standortvor- und Nachteile von Bad Urach
o
Bad Urach fehlen Angebote, keine Neubauten in der Kernstadt, schattig, da im Tal gelegen.

Wohnbauentwicklung innerhalb der Gesamtstadt Bad Urach
o
Die Kernstadt sehr gut (besonders beliebt sind Braike, Mahlensteig und Breitenstein),
Ortsteile lassen deutlich nach.

Unterschiede/Schwerpunkte (Kernstadt, Hengen, Seeburg, Sirchingen, Wittlingen)
o
Schwerpunkt der Nachfrage ist die Kernstadt von Bad Urach.
o
Ältere Menschen verkauften ihre Häuser auf der Alb, Junge Leute kauften (aus Tübingen,
Stuttgart), um ihre Kinder auf der Alb aufzuziehen. Preise im Tal und Neubauten sind für
junge Leute nicht bezahlbar.

Was fehlt auf dem Markt (Bautypologien, Wohnformen, Eigentum/Miete)
o
Es fehlen bezahlbare Neubauwohnungen (Preise von 300.000€ für eine Wohnung geben
junge Familien nicht aus).
o
Beliebt sind Wohnungen mit 3,5 bis 4 Zimmern und Häuser (Reihenhaus Nachfrage sehr
gut). Wichtige Kriterien sind Balkon, Garten, altersgerechte Bauweise.

o
Angebotsdefizit im Geschosswohnungsbau.
o
Betreutes Wohnen wird nachgefragt.
Wohnformen: Baugemeinschaften/Mehrgenerationenwohnen in der Region ein Thema
o
Mehrgenerationenwohnen gibt es in Bad Urach nicht, jedoch in Dettingen, wo es gut angenommen wurde.
o

Es gibt keine Baugemeinschaften in der Region.
Entwicklungsperspektiven generell
o
Besonders für die Stadtteile: Ein hoher Wert liegt auf der Versorgung mit sozialer Infrastruktur und Einkaufsmöglichkeiten, ebenfalls sehr wichtig ist der Weg zum Arbeitsplatz.
o
Kernstadt: Entwicklungsmöglichkeiten in Leerständen und Baulücken stark von Objekt
und Lage abhängig, teilweise auch Probleme durch den Denkmalschutz, Stellplatzmangel
in der Innenstadt. Das soziale Gefüge spielt hier eine große Rolle.
38
o
Entwicklung nächste Jahre: Derzeit positive Tendenz. Für Schwerpunkte (junge Familien,
altengerecht) Wohnraum anbieten.
o
Auch alte Leute halten, sonst wandern sie ab (Geschosswohnungsbau mit Aufzug, Tiefgarage, Betreuung).

Wer fragt nach (jung/alt; Einheimische/Auswärtige)
o
unterschiedlich, sowohl Bad Uracher, als auch Auswärtige. Für Altersruhesitz interessant
oder wenn der Arbeitsplatz in Bad Urach ist. Auch für Familien interessant, da Schulen
vorhanden sind.

Chancen für eine Entwicklung im Bestand
o
In Innenstadt kann alles verkauft werden, Preis entscheidend.
Zusammenfassung

Der regionale Markt für Wohnimmobilien ist gut

Hauptkonkurrenten der Stadt Bad Urach sind Dettingen und Metzingen

Standortvor- und Nachteile von Bad Urach: Fehlende Angebote, keine Neubauten in der Kernstadt, schattig, da im Tal gelegen

Preise im Tal und Neubauten Neubauten auf der Alb sind für junge Leute nicht bezahlbar (Preise
< 300.000€ nachgefragt)

Angebotsdefizit im Geschosswohnungsbau, betreutes Wohnen wird nachgefragt

Mehrgenerationenwohnen und Baugemeinschaften sind in Bad Urach kein Thema

Besonders für die Stadtteile: Ein hoher Wert liegt auf der Versorgung mit sozialer Infrastruktur
und Einkaufsmöglichkeiten, ebenfalls sehr wichtig ist der Weg zum Arbeitsplatz.

Nachfrage besteht durch junge/alte; Einheimische/Auswärtige
39
Anlage 3: Protokoll der Immobilien-Runde im April 2014

Gründe für die rückläufige Einwohnerentwicklung?
o

Hinweis: Nicht die Einwohner befragen, stattdessen jene die weggezogen sind.
Etwa 1.500 Arbeitsplätze sind in Bad Urach in den letzten 10-12 Jahren vorwiegend im Bereich
Textilien und Brauereiwesen weggefallen.

Welche Faktoren beeinflussen die Nachfrage nach Immobilien in Bad Urach am stärksten?
o
Qualität: Nachfrage nach barrierefreien Häusern oder Wohnungen. Heute könnten rund
25 Wohnungen sofort veräußert werden.
o
Lage: Nachfrage nach innenstadtnahen Lagen bei älteren Menschen aus den Stadtteilen,
Nachfrage ebenfalls nach innenstadtnahen aber auch in den Stadtteilen gelegenen Immobilien (nur zu günstigen Preisen) bei den jungen Familien.
o

Preis: Preise meist zu hoch (Wohnungen für 300.000€ werden nicht gekauft)
Bezahlbarer Wohnraum, was bedeutet dies in Zahlen?
o
Möglichst 2.000€/m² -> die folgende Diskussion hat den Konsens, dass man für diesen
Preis zwar bei einfacher Bauweise bauen kann, jedoch exklusive Grundstückspreis.

Kritik am Bau des Elsach-Centers: Es hätten auch Wohnungen gebaut werden müssen.

Warum wollen Bauträger nicht nach Bad Urach?

o
Preise sind zu hoch.
o
Umbau von Ferienhäusern schwierig, da diese kleine Räume, Küchen und Bäder haben.
o
Grundstücke oft in Hanglage -> höhere Baukosten, aufwändiger barrierefrei zu bauen.
Grundstücke in der Baulücken-Börse sollten auch mit Faktoren wie Besonnung, Verkehrsanbindung usw. beschrieben sein.

Stuttgarter Straße mindert den Wert einiger innerstadtnahen Grundstücke durch Verkehrslärm
und Luftverschmutzung. Eine Verkehrsberuhigung wird vorgeschlagen.

Die Zuwanderung von Einwohnern aus Dettingen, Reutlingen oder Metzingen wird als gering
eingeschätzt, da Bad Urach von Außen als „angestaubt“ betrachtet wird.

Welche Themengebiete führen zu diesem negativen Image?
o
Freizeitwert ist es nicht, dieser wird als hoch eingeschätzt.
o
Kurpark mit „Tanz-Tee“-Flair (Reha-Klinik) und Altstadt tragen zu einem „angestaubten“
Image bei.
o
Besonders für junge Familien die sich keine zwei Autos leisten können oder wollen, müssen die Mobilitätsangebote verbessert werden (Mobilitätskosten senken).
o
Infrastruktur generell nicht sehr attraktiv (Zusammenführung von Infrastrukturen).
40

Ein Gründerzentrum wäre eine Maßnahme, um junge Leute und Gründer in die Stadt zu bringen
und der Stadt ein moderneres Image zu geben -> Unterbringung in Gewerbeleerständen.

Projektvorschlag: Komplettumbau und energetische Sanierung (Thema Nachtspeicheröfen) eines
Wohnblocks auf dem Breitenstein.
Zusammenfassung

Nachfrage nach barrierefreien Häusern oder Wohnungen. Heute könnten rund 25 Wohnungen
sofort veräußert werden

Nachfrage nach innenstadtnahen Lagen bei älteren Menschen aus den Stadtteilen

Bezahlbarer Wohnraum bedeutet möglichst 2.000€/m²

Im Elsach-Center hätten auch Wohnungen gebaut werden müssen

Preise in Bad Urach sind für Bauträger zu hoch

Umbau von Ferienhäusern schwierig, Grundstücke in Hanglage schwierig zu bebauen

Grundstücke in der Baulücken-Börse sollten auch mit Faktoren wie Besonnung, Verkehrsanbindung usw. beschrieben sein

Mobilitätsangebote verbessern (Mobilitätskosten senken).

Infrastruktur generell nicht sehr attraktiv (Zusammenführung von Infrastrukturen).
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