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Property Times
Berlin Büromarkt Q3 2014
Berlin weiterhin sehr gefragt
 Im dritten Quartal 2014 wurden in Berlin Mietverträge und
Eigennutzerverträge mit einer Fläche von insgesamt 139.500 m²
abgeschlossen. Gegenüber dem Vorquartal sank der Take-up damit um
12.100 m².
22. Oktober 2014
Inhalt
Wirtschaftliches Umfeld
2
Büromarkt
3
Kennzahlen
8
Mietpreisspannen
9
Definitionen
10
Autoren
Christoph Wildemann
Junior Researcher
+49 (0)69 92 100 174
christoph.wildemann@dtz.com
 Im bisherigen Jahresverlauf wurde ein Flächenumsatz von insgesamt
455.100 m² registriert. Nur im Jahr 2012 (490.000 m²) lag in der letzten Dekade
(2005 bis 2014) der Wert nach neun Monaten höher (siehe Abbildung 1).
 Die realisierbare Spitzenmiete blieb im dritten Quartal unverändert bei
22,25 € pro m² und Monat. Seit Jahresbeginn wurde eine gewichtete
Durchschnittsmiete von 12,30 € pro m² und Monat ermittelt, rund 0,50 € über
dem Wert der ersten neun Monate des Vorjahres.
 Der Leerstandsabbau hat sich im dritten Quartal 2014 drastisch beschleunigt.
Das Volumen an leer stehenden Flächen, die bis Ende des Jahres bezogen
werden könnten, sank in den letzten drei Monaten um 153.000 m² auf
insgesamt 1.257.000 m². Die Leerstandsquote liegt nun bei 7,0%.
 Wir erwarten aufgrund einiger offener Großgesuche und einer über
verschiedenste Branchen verteilten, lebhaften Nachfrage einen Take-up bis
zum Jahresende von leicht unter 600.000 m².
Ursula-Beate Neißer
Head of Research Germany
+49 (0)69 92 100 160
ursula-beate.neisser@dtz.com
Kontakte
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
magali.marton@dtz.com
Abbildung 1
Take-up Berlin nach Quartalen, 1.000 m²
700
Fergus Hicks
600
Global Head of Forecasting
500
+44 (0)20 3296 2307
400
fergus.hicks@dtz.com
300
200
Hans Vrensen
Global Head of Research
100
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
+44 (0)20 3296 2159
Q1
hans.vrensen@dtz.com
Quelle: DTZ Research
DTZ Research
Q2
Q3
Q4
Q4 Prognose
Berlin Büromarkt Q3 2014
Wirtschaftliches Umfeld
Deutschland
Der Aufwärtstrend der deutschen Wirtschaft zu Jahresbeginn ist in den vergangenen Monaten spürbar ins Stocken
geraten. Insbesondere die unerwartet mäßige Dynamik in
der Eurozone und das verhaltene Expansionstempo der
Weltwirtschaft insgesamt wirken sich negativ auf die
Wirtschaftsleistung Deutschlands aus. Nach Zahlen des
Statistischen Bundesamtes gingen Ein- und Ausfuhr im
August 2014 im Vergleich zum August 2013, in dem bereits
ein sehr niedriger Im- und Export erfasst wurde, um 2,4%
bzw. 1,0% zurück. Zudem belasten die Anfang August in
Kraft getretenen Sanktionen gegen Russland die deutsche
Wirtschaft. Nicht zuletzt deshalb sanken die Exporte im
August 2014 gegenüber dem Vormonat um 5,8%.
Aber auch die Binnennachfrage zeigt sich verhalten. Die
privaten Konsumausgaben stiegen im zweiten Quartal nur
wenig an und die Unternehmensinvestitionen blieben trotz
günstiger Finanzierungsbedingungen und einer
zunehmenden Kapazitätsauslastung niedrig. Vor diesem
Hintergrund haben die deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrer im Oktober 2014 veröffentlichten
Gemeinschaftsstudie ihre Prognosen für das dritte Quartal
2014 deutlich nach unten korrigiert und erwarten nun ein
Nullwachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) gegenüber
dem Vorquartal. Im zweiten Quartal hatte das BIP bereits
um 0,2% gegenüber dem sehr starken ersten Quartal
nachgegeben. Es ist dieses starke erste Quartal, das
maßgeblich dazu beitragen wird, dass das Jahr 2014
insgesamt mit einem Wachstum des BIP von noch 1,3%
abschließen dürfte. Für das Jahr 2015 geht die
Gemeinschaftsprognose nur noch von einem Plus von 1,2%
aus.
Berlin
Für Berlin hat Oxford Economics seine Wachstumsprognose
für das laufende Jahr leicht nach unten korrigiert, für die
Jahre 2015 bis einschließlich 2017 jedoch die Erwartungen
leicht angehoben. Damit verläuft das prognostizierte
Wirtschaftswachstum für 2014 bis 2016 leicht und für 2017
deutlich über dem von Deutschland insgesamt (siehe
Abbildung 2). Wachstumstreiber sind insbesondere die
Sektoren Information- und Kommunikation, Erbringung von
freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen Dienstleistungen sowie sonstige wirtschaftliche Dienstleistungen.
Der Sektor Information und Kommunikation wird nach
diesen Prognosen seinen Anteil an der Wirtschaftsleistung
der Stadt von 8,4% im Jahr 2014 auf 9% im Jahr 2017
steigern und damit seine Position als drittstärkster Sektor
nach Industrie und Immobilien ausbauen. Für die
Entwicklung der Beschäftigung hat Oxford Economics seine
Wachstumsprognose für das Jahr 2015 von 0,2% auf 0,5%
gegenüber der Berechnung im letzten Quartal angehoben
(siehe Abbildung 3).
Abbildung 2
Reale Veränderung des BIP gegenüber dem Vorjahr
6%
3%
0%
-3%
-6%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
(P) (P) (P) (P)
Eurozone
Deutschland
Berlin
(P) = Prognose
Quelle: Oxford Economics, September 2014
Oxford Economics sieht die wirtschaftliche Entwicklung für
Deutschland trotz der jüngsten Dämpfer deutlich positiver.
Ausgehend von einigen positiven Fundamentaldaten wie
niedrige Arbeitslosigkeit, steigende Löhne und
Unternehmensgewinne, die Erwartung einer stärkeren
Binnen und -Auslandsnachfrage gepaart mit einem Wertverlust des Euros prognostiziert das Institut ein Wirtschaftswachstum Deutschlands von 1,5% für 2014 und von 2% für
2015, das sich in den beiden Folgejahren erst auf 1,9% und
dann auf 1,6% abschwächen wird (siehe Abbildung 2).
Abbildung 3
Veränderung der Erwerbstätigen gegenüber dem Vorjahr
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
Der Beschäftigtenaufbau wird sich ab 2015 verlangsamen.
Noch profitiert Deutschland von steigenden Zahlen. Im
August 2014 stieg die Erwerbstätigenzahl saison- und
kalenderbereinigt gegenüber dem Vormonat um 25.000
Personen oder 0.1%. Seit August 2013 erhöhte sich die Zahl
der Erwerbstätigen um 358.000 Personen auf insgesamt
42,7 Millionen.
www.dtz.com
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
(P) (P) (P) (P)
Eurozone
Deutschland
Berlin
(P) = Prognose
Quelle: Oxford Economics, September 2014
Property Times
2
Berlin Büromarkt Q3 2014
Büromarkt
Berliner Markt in guter Verfassung
Im dritten Quartal 2014 wurden in Berlin Mietverträge und
Eigennutzerverträge mit einer Fläche von insgesamt
139.500 m² abgeschlossen (siehe Abbildung 4). In allen
vorangegangenen Quartalen seit Q1 2005 erreichte der
Take-up im Durchschnitt rund 133.300 m². Der
Flächenumsatz in Q3 lag damit mehr als 6.000 m² über dem
zehnjährigen Mittel.
Abbildung 4
Take-up Berlin nach Quartalen, 1.000 m²
700
600
500
400
300
200
100
Im bisherigen Jahresverlauf wurde ein Flächenumsatz von
insgesamt 455.100m² registriert. Nur im Jahr 2012
(490.000 m²) lag in der letzten Dekade (2005 bis 2014) der
Wert nach neun Monaten noch höher. Dies belegt die gute
Verfassung des Marktes, auch wenn gegenüber dem
Vorquartal der Take-up um 12.100 m² sank.
Keine Abschlüsse für 10.000 m² oder mehr in Q2 und Q3
Hatte der Flächenumsatz im ersten Quartal gleich von drei
Großflächenabschlüssen mit zusammen 37.500 m²
profitiert, so blieben Abschlüsse von mindestens 10.000 m²
in den folgenden beiden Quartalen aus.
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Q1
Q2
Q4
Quelle: DTZ Research
Abbildung 5
Take-up Berlin Q1-Q3 2014 nach Flächengrößen
16%
Gleichwohl reichte - wie schon im zweiten Quartal (KfW
9.5000 m²) - die größte Transaktion des dritten Quartals
wieder sehr nah an die 10.000 m²-Schwelle heran: Der
Spielwarenhändler MyToys mietete nahe am Kleistpark
9.700 m² Bürofläche an.
31%
9%
455.100 m²
24%
Bemerkenswert sind einmal mehr die vielen Anmietungen
im Bereich von Flächen bis 1.000 m². In allen drei Quartalen
des laufenden Jahres erreichte der Take-up in dieser
Größenklasse jeweils über 70.000 m². In den Jahren 2012
und 2013 hatte das Maximum bei 63.000 m² gelegen.
Q3
unter 500 m²
1.000 bis unter 3.000 m²
ab 5.000 m²
20%
500 bis unter 1.000 m²
3.000 bis unter 5.000 m²
Quelle: DTZ Research
Insgesamt wurde im Jahr 2014 bisher mehr als die Hälfte
(51%) des Flächenumsatzes mit Anmietungen im Bereich
unter 1.000 m² erreicht. Dies ist ein guter Beleg für die
ungebrochen hohe Dynamik bei Neugründungen,
Standortwechseln oder Erweiterungen einerseits und
unterstreicht andererseits die sehr geringe Abhängigkeit
des Berliner Marktes von Großabschlüssen. Die
verbleibenden 49% teilen sich die Größenklassen 1.000 m²
bis unter 3.000 m² (24%) und die großen Abschlüsse ab
3.000 m² (25%) anteilig fast gleich auf (siehe Abbildung 5).
www.dtz.com
Property Times
3
Berlin Büromarkt Q3 2014
Berlin Süd zweitstärkster Teilmarkt nach der Zentralen
Bürolage Ost
Der bevorzugte Standort für Mieter blieben auch im dritten
Quartal die Zentralen Bürolagen (ZBL). 55% des
Büroflächenumsatzes, das entspricht 76.400 m², wurde hier
erzielt. Damit wiederholt sich das Muster aus den beiden
vorangegangenen Quartalen (siehe Abbildung 6).
Abbildung 6
Take-up Berlin Q1-Q3 2014 nach Lage
43%
455.100 m²
In Berlin Süd wurden im dritten Quartal 29.700 m²
Bürofläche umgesetzt und damit leicht mehr als in der
Zentralen Bürolage West mit 26.100 m² (siehe Abbildung 7).
Der Wert macht Berlin Süd in Q3 zum zweitstärksten
Teilmarkt nach der Zentralen Bürolage Ost (43.300 m²). Wie
bereits im ersten Quartal (Idealo: 10.5000 m²) profitierte
der Süden auch im dritten Quartal vor allem von einer
Großanmietung (MyToys: 9.700 m²), die für ein Drittel des
Flächenumsatzes sorgte.
In den beiden anderen Zentralen Bürolagen Potsdamer
Platz und MediaSpree fällt der Quartalsumsatz
gegensätzlich aus: Am Potsdamer Platz war Q3 das
umsatzschwächste Quartal seit Frühjahr 2012, während
zwei Anmietungen an der Köpenicker Straße zum besten
Quartalsumsatz in der MediaSpree seit der
Projektanmietung von Coca Cola in Q4 2011 führten.
57%
Zentrale Bürolagen
Stadtlagen
Zentrale Bürolagen = Zentrale Bürolage Ost, Zentrale Bürolage West, Potsdamer Platz und Media Spree
Quelle: DTZ Research
Abbildung 7
Take-up Berlin Q1-Q3 2014 nach Teilmärkten, m²
Berlin Süd
Berlin Ost
Berlin Nord
Berlin West
ZBL Ost und ZBL West mit 51% des bisherigen
Flächenumsatzes
Das bisherige Jahresergebnis von 455.100 m² entfiel zu
mehr als der Hälfte auf die beiden zentralen
Büromarktlagen ZBL West und ZBL Ost. Die Zentrale
Bürolage Ost erreichte einen Umsatz von 138.000 m² bzw.
30% des Gesamtumsatzes, der Flächenumsatz in der
Zentralen Bürolage West deckt 21% bzw. 94.500 m² ab.
ZBL Media Spree
ZBL Potsdamer Platz
ZBL West
ZBL Ost
0
50.000
Q1
100.000
Q2
150.000
Q3
ZBL = Zentrale Bürolagen
Quelle: DTZ Research
Der Berliner Süden hat sich in den letzten zweieinhalb
Jahren als drittwichtigster Markt hinter der Zentralen
Bürolage Ost auf fast gleichem Niveau wie die Zentrale
Bürolage West etabliert. Seit 2012 wurden in Berlin Süd
244.000 m² Bürofläche an neue Nutzer vergeben und damit
15% des gesamten Berliner Flächenumsatzes 2012 bis 2014
hier erzeugt. In der Zentralen Bürolage West lag der
Flächenanteil bei 18%. Die Zentrale Bürolage Ost führt
deutlich mit einem fast doppelt so hohen Anteil von 35%.
www.dtz.com
Property Times
4
Berlin Büromarkt Q3 2014
Gewichtete Durchschnittsmiete auf 12,30 € gestiegen
Aus den neu abgeschlossenen Mietverträgen der
vergangenen neun Monate errechnet sich eine gewichtete
Durchschnittsmiete davon 12,30 € pro m² und Monat.
Gegenüber dem Vorjahreszeitraum stieg der Wert um
0,50 €.
Abbildung 8
Take-up Berlin Q1-Q3 2014 nach Mietpreisklassen, m²
20 EUR und mehr
15 EUR bis unter 20 EUR
Der Großteil des Flächenumsatzes in den Monaten Januar
bis September 2014 entfiel auf die beiden Mietpreisklassen
unter 10 € pro m² und Monat (141.800 m²) und 10 bis unter
15 € pro m² und Monat (156.600 m²). Zusammen deckten
die beiden Klassen 70% des Vermietungsumsatzes ohne
Berücksichtigung von Eigennutzern ab. Mieten von
mindestens 15 € wurden für 30% des Flächenumsatzes
vereinbart (siehe Abbildung 8). Im Vergleich zu den ersten
neun Monaten 2013 hat sich das Volumen in dieser
Preisklasse um 41% erhöht, während es in der Klasse unter
15 € nur um 16% stieg. Damit fußt der Anstieg der
Durchschnittsmiete vor allem auf dem vermehrten
Abschluss neuer Mietverträge in Objekten und Lagen mit
höheren Mieten.
Median der teuersten Verträge bei 21,80 €
Der Median aus den teuersten Verträgen, die zusammen 3%
des Vermietungsumsatzes und mindestens drei Verträge
repräsentieren, liegt für die Neuabschlüsse von Januar bis
Ende September dieses Jahres bei 21,80 € pro m² und
Monat. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum liegt er um 2 €
niedriger. Grund dafür ist, dass es 2013 mehr Abschlüsse
oberhalb einer Nominalmiete von 22 € gegeben hatte als es
2014 bisher der Fall war.
10 EUR bis unter 15 EUR
unter 10 EUR
0
50.000
100.000
150.000
Basis: 426.300 m² (ohne Eigennutzer)
Miete: EUR/m²/Monat
Quelle: DTZ Research
Abbildung 9
Realisierbare Spitzenmiete Berlin, EUR/m²/Monat
25
20
15
10
5
0
Q4
Q4
Q4
Q4
Q4 Q4
Q3
Q4
Q4
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014 2015
(P)
(P)
(P) = Prognose
Quelle: DTZ Research
Realisierbare Spitzenmiete stabil bei 22,25 €
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete sehen wir
unverändert bei 22,25 € pro m² und Monat (siehe
Abbildung 9). Wir sehen momentan keine Anzeichen, dass
die realisierbare Spitzenmiete in den nächsten Monaten
steigen oder nachgeben könnte. Ungeachtet dessen können
vereinzelt in besonders hochwertigen Objekten, sei es
aufgrund der Lage, beispielsweise am Pariser Platz, oder
aufgrund der Baustruktur, auch Mieten erzielt werden, die
oberhalb dieser Schwelle liegen.
www.dtz.com
Property Times
5
Berlin Büromarkt Q3 2014
Leerstand in Berlin stark geschrumpft
Der schrittweise Leerstandsabbau, der in Berlin seit 2013 zu
beobachten ist, hat sich im dritten Quartal 2014 drastisch
beschleunigt. Das Volumen an leer stehenden Flächen, die
bis Ende des Jahres bezogen werden könnten, sank in den
letzten drei Monaten um 153.000 m² auf insgesamt
1,257 Mio. m². Die Leerstandsquote liegt nun bei 7,0%
(siehe Abbildung 10). Dies ist das erste Mal seit 2000, dass
die Leerstandsquote kleiner als 7,5% ist. Niedrige
Fertigstellungsvolumina, eine konstant gute
Flächenaufnahme sowie die Rücknahme von Flächen für
Refurbishments sind die Gründe für die Entwicklung.
Vor allem in der Zentralen Büromarktlage Ost (minus
55.000 m² bzw. 25%) und in Berlin Ost (minus 60.700 m²
bzw. 18%) war das Angebot an kurzfristig beziehbaren
Flächen rückläufig.
Absolut ist der Anteil leer stehender Flächen weiterhin mit
Abstand am größten in Berlin Ost (274.100 m²), gefolgt von
Berlin Süd mit inzwischen unter 200.000 m² (siehe
Abbildung 11). Erstmals im Jahr 2014 stehen in der ZBL
West (169.200 m²) mehr Büroflächen als in der ZBL Ost
(164.700 m²) zur Anmietung zur Verfügung.
Abbildung 10
Leerstandsquote Berlin
10%
9%
8%
7%
6%
5%
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014
Quelle: DTZ Research
Abbildung 11
Leerstand Berlin Q1-Q3 2014 nach Teilmärkten, 1.000 m²
900
750
Berlin Süd
600
450
Berlin Ost
ZBL West
300
ZBL Media Spree
Berlin Nord
ZBL Ost
150
ZBL Potsdamer Platz
0
Zentrale Bürolage (ZBL)
Berlin West
sonstige Stadtlagen
Quelle: DTZ Research
www.dtz.com
Property Times
6
Berlin Büromarkt Q3 2014
Baufertigstellungen 2014 um 90% über dem Vorjahr
Im bisherigen Jahresverlauf wurden durch Neubau oder
Kernsanierung rund 113.000 m² Bürofläche bezugsfertig.
Auf das dritte Quartal entfiel davon mit 34.800 m² etwas
weniger als ein Drittel. Diese Flächen verteilen sich auf acht
Neubau- und Umbau-/Sanierungsprojekte.
Abbildung 12
Fertigstellungsvolumen Berlin, 1.000 m²
500
400
300
Im Vergleich zu den Vorjahren hat das Fertigstellungsvolumen deutlich angezogen. Das 9-Monatsergebnis liegt
bereits höher als das Fertigstellungsvolumen des gesamten
Jahres 2013. Gleichzeitig blieb das Fertigstellungsvolumen
in Berlin bislang deutlich hinter dem von Frankfurt und
München zurück, wo dem Büroflächenbestand in den
ersten neun Monaten jeweils über 150.000 m² neu
zugeführt wurden.
Gibt es keine Verzögerungen, dann können bis Jahresende
2014 weitere 89.000 m² Büroflächen in Berlin bezugsfertig
werden. Knapp 70.000 m² davon entfallen auf zwei
öffentliche Bauten: das Innenministerium und das Bildungsund Forschungsministerium. Angemietet werden können
von den bis Jahresende fertigzustellenden Flächen nur noch
knapp 9.000 m².
Gefüllte Projektpipeline
Liegt das Neubauvolumen 2014 bereits deutlich über den
Werten der Vorjahre, so wird es 2015 einen weiteren
Sprung nach oben machen. Nach den vorliegenden
Planungen kann das Baufertigstellungsvolumen einen Wert
von 283.000 m² erreichen. Für potenzielle Neuanmietungen
steht von diesem Volumen allerdings weniger als die Hälfte
noch zur Verfügung. Der überwiegende Teil wird entweder
für Eigennutzer errichtet oder für bereits feststehende
Mieter. Großmieter mit einem Flächenbedarf von
mindestens 5.000 m² können derzeit nur zwischen
insgesamt sechs Neubau- oder Refurbishmentobjekten
wählen, die bereits im Bau sind und bis Ende 2015
fertiggestellt werden. Mieter mit einem geringeren
Flächenbedarf können zwischen 21 Objekten wählen, wobei
die maximale zusammenhängende Fläche bei 3.900 m²
liegt.
200
100
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
(P) (P) (P)
Fertigstellung erfolgt
Fertigstellung erwartet
im Bau
(P) = Prognose
Quelle: DTZ Research
Ausblick
Der Berliner Büromarkt befindet sich ungeachtet eines
leichten Umsatzrückgangs im dritten Quartal in einer sehr
guten Verfassung. Obwohl im zweiten und dritten Quartal
die ganz großen Deals mit mehr als 10.000 m² Fläche
ausblieben, sorgten lebhafte Anmietungsaktivitäten bei
Flächen unterhalb von 3000 m² für einen hohen
Basisumsatz. Der Take-up im laufenden Jahr markiert daher
den zweithöchsten Flächenumsatz für die ersten neun
Monate eines Jahres seit über zehn JahrenUngeachtet der jüngst eher durchwachsenen
Konjunkturaussichten erwarten wir aufgrund einiger
offener Großgesuche und einer über verschiedenste
Branchen verteilten lebhaften Nachfrage einen Take-up bis
zum Jahresende von knapp unter 600.000 m².
Für 2016 ist bereits absehbar, dass das Fertigstellungsvolumen erneut deutlich anziehen wird (siehe
Abbildung 12). Ein Großteil der Projekte, die bis 2016
realisiert werden sollen, wird in den nächsten Monaten in
Bau gehen. Nach Planungen der Investoren könnte für
Projekte mit einem Flächenvolumen von bis zu 240.000 m²
im nächsten halben Jahr der erste Spatenstich gesetzt
werden.
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Property Times
7
Berlin Büromarkt Q3 2014
Kennzahlen
Tabelle 1
Büromarktkennziffern Berlin
Q3
2013
Q4
2013
Q1
2014
Q2
2014
Q3
2014
Q3/Q2
(%)
Take-up (1.000 m²)
145,6
130,8
164,0
151,6
139,5
-8,0
-4,2
▲
Leerstand (1.000 m²)
1.449
1.452
1.415
1.410
1.257
-10,9
-13,3
▼
Leerstandsquote (%)
8,1
8,1
7,9
7,8
7,0
-10,3
-13,6
▼
12,0
8,0
10,8
67,4
34,8
-48,4
190,0
▲
22,25
22,25
22,25
22,25
22,25
0,0
0,0
►
Gegenstand
Neubaufertigstellungen
(1.000 m²)
Realisierbare Spitzenmiete
(EUR/m²/Monat)
Q3/Q3 3-Monats(%) Prognose
Quelle: DTZ Research
Tabelle 2
Ausgewählte Anmietungen in Q3 2014
Adresse
Mieter
Fläche (m²)
Teilmarkt
Potsdamer Straße 188-192
MyToys
9.700
Berlin Süd
Kurfürstendamm 11
GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten
4.100
Zentrale Bürolage West
Huttenstraße 55
Sixt
2.900
Zentrale Bürolage West
Mariendorfer Damm 1-3
Lufthansa Globus Telesales
2.600
Berlin Süd
Schreiberhauer Straße 30
Forsa
2.100
Berlin Ost
Quelle: DTZ Research
www.dtz.com
Property Times
8
Berlin Büromarkt Q3 2014
Mietpreisspannen
Karte 1
Mietpreisspannen in den Zentralen Bürolagen Berlin
Lage
Mietpreisspanne
EUR/m²/Monat
1. Zentrale Bürolage Potsdamer Platz
Lage
Mietpreisspanne
EUR/m²/Monat
3. Zentrale Bürolage MediaSpree
1.1 Potsdamer Platz
15,00 – 25,00
3.1 MediaSpree – Seite Friedrichshain
9,50 – 17,00
1.2 Leipziger Platz
14,00 – 20,00
3.2 MediaSpree – Seite Kreuzberg
8,00 – 14,00
1.3 Askanischer Platz
10,00 – 16,00
4. Zentrale Bürolage West
2. Zentrale Bürolage Ost
4.1 Spreebogen/Moabit
7,50 – 15,00
4.2 Ernst-Reuter-Platz
9,50 – 23,00
9,00 – 17,00
2.1 Chausseestraße/Brunnenstraße
9,00 – 16,00
2.2 Hauptbahnhof/Regierungsviertel
13,00 – 20,00
4.3 An der Urania/Tiergarten Süd
2.3 Oranienburger Str./Hackescher Markt
14,00 – 19,00
4.4 Tauentzienstraße/Wittenbergplatz
10,50 – 16,00
4.5 Zentraler Kurfürstendamm/
Adenauer Platz
10,00 – 20,00
2.4 Alexanderplatz/Klosterviertel
8,50 – 16,00
2.5 Friedrichstraße Nord
13,00 – 21,00
2.6 Pariser Platz/Unter den Linden
14,00 – 35,00
2.7 Friedrichstraße/Gendarmenmarkt
12,50 – 22,00
2.8 Spittelmarkt/Jannowitzbrücke
9,50 – 15,50
2.9 Presseviertel
9,50 – 15,00
www.dtz.com
4.6 Westlicher Kurfürstendamm/
Halensee
9,00 – 13,00
4.7 Kantstraße/Bismarckstraße
9,00 – 13,00
4.8 Zoologischer Garten
12,50 – 25,00
Quelle: DTZ Research
Property Times
9
Berlin Büromarkt Q3 2014
Definitionen
Take-up:
Zum Take-up zählen alle im Betrachtungszeitraum im Marktgebiet neu abgeschlossenen
Mietverträge sowie Kaufverträge für Objekte oder Projekte, die zur Eigennutzung erworben
wurden. Mietvertragsverlängerungen bzw. die Wahrnehmung von Optionen bleiben
unberücksichtigt. Bei Mietvertragsverlängerungen, die mit einer Flächenexpansion
verbunden sind, wird die zusätzliche Fläche zum Take-up gerechnet.
Leerstand:
Der Leerstand ist die Summe aller physisch vorhandenen Büroflächen, die zum Ende des
Betrachtungszeitraumes im Marktgebiet ungenutzt sind und zur Vermietung oder zum
Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind.
Büroflächenbestand:
Fläche aller fertiggestellten (genutzten und leer stehenden) Büroflächen im Marktgebiet.
Miete:
Alle Mietangaben verstehen sich als Nettomiete je m² vermietbarer Fläche und Monat.
Prime rents/Erzielbare
Spitzenmieten:
Die erzielbare Spitzenmiete ist die nominale Miete, die für die hochwertigsten Flächen in der
hochwertigsten Lage zum Ende des Betrachtungszeitraumes/zum Anfang des
Folgezeitraumes erwartet werden kann. Sie stellt in erster Linie die Sicht der Entwicklung des
Marktes dar, basiert aber auch auf der Auswertung aktueller Transaktionen.
Erzielte Spitzenmiete:
Die erzielte Spitzenmiete repräsentiert das oberste nominale Preisniveau, das im
Betrachtungszeitraum tatsächlich realisiert wurde. Sie wird als Median aus den teuersten
mindestens drei Vertragsabschlüssen ermittelt. Die Verträge müssen zusammen 3% des
Vermietungsumsatzes abdecken.
Gewichtete
Durchschnittsmiete:
Die gewichtete Durchschnittsmiete ergibt sich, in dem die einzelnen Mietpreise aller im
Berichtszeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche
gewichtet werden und daraus der Mittelwert berechnet wird.
Fertigstellungen:
Alle neu errichteten oder vollständig kernsanierten Büroflächen, die im
Betrachtungszeitraum bezugsfähig geworden sind.
Erwartete Fertigstellungen:
Alle neu zu errichtenden oder vollständig Kern zu sanierenden Büroflächen, die nach
aktuellem Informationsstand bis zum Ende des angegebenen Zeitraums aller
Wahrscheinlichkeit nach bezugsfähig werden.
Flächen im Bau:
Alle Neubaumaßnahmen und Kernsanierungsmaßnahmen, die sich in der Phase des
Hochbaus befinden. Abrissaktivitäten werden nicht berücksichtigt.
Marktgebiet:
Der Büromarkt Berlin umfasst das gesamte Stadtgebiet von Berlin.
* Die hier gegebenen Definitionen basieren weitgehend auf der von der gif-Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche
Forschung erarbeiteten Definitionssammlung.
www.dtz.com
Property Times 10
Berlin Büromarkt Q3 2014
Weitere DTZ Research Reports
Weitere Researchberichte stehen unter www.dtz.com/research zum Download bereit:
Occupier Perspective
Updates zu Vermietungsmärkten aus Nutzersicht mit
Kommentaren, Analysen, Grafiken und Zahlen.
Global Occupancy Costs Offices
Global Occupancy Costs Logistics
Occupier Perspective - User Guide to The Americas
Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific
Occupier Perspective - User Guide to EMEA
Occupier Perspective - Global User Guide
Global Office Review
India Office Demand and Trends Survey 2013-14
Sweden Computer Games Developers November 2013
Property Times
Updates zu Vermietungsmärkten aus Eigentümersicht; mit
Kommentaren, Grafiken, Zahlen und Prognosen.
Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Baltikum, Bangkok,
Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brüssel, Budapest,
Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China,
Europa, Frankfurt, Genua, Guangzhou & Central China,
Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong,
Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur,
Los Angeles, Luxemburg, Lyon, Madrid, Manhattan,
Melbourne, Mailand, Mumbai, North China, Paris, Polen,
Prag, Pune, Rom, San Francisco, Seoul, Singapur, South &
West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine,
UK, Warschau, Washington.
Investment Market Update
Updates zu den Investmentmärkten; mit Kommentaren,
Transaktionen, Grafiken, Zahlen und Prognosen.
Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Australien, Belgien,
Tschechische Republik, Europa, Frankreich, Deutschland,
Italien, Japan, Festland China, Südostasien, Spanien,
Schweden und UK.
Money into Property
Seit mehr als 35 Jahren untersucht DTZs Flagship Report
das in Immobilien investierte Geldvolumen, die
weltweiten Kapitalströme in Immobilien und die Struktur
und Entwicklung des globalen Investmentmarktes.
Verfügbar als globaler Report, für den asiatisch pazifischen
Raum, Europa, Nordamerika und UK.
Foresight
Vierteljährliche Kommentare, Analysen und Einblicke in
unsere hauseigenen Marktprognosen einschließlich
des DTZ Fair Value Index™. Verfügbar auf globaler
Basis, Asien/Pazifik, Europa, UK, China. Zudem
veröffentlichen wir einen Jahresausblick.
www.dtz.com
Insight
Reports zu ausgesuchten Themen mit Immobilienmarktrelevanz, die sich durch hohe Aktualität, neuartige
Methoden und weiterführende Thesen auszeichnen.
Great Wall of Money - October 2014
German Open Ended Funds - October 2014
Insight Singapore medical suites - September 2014
China Insight Establishing the Capital Economic Region August 2014
Insight European Transaction Based Price Index Q2 2014
Insight European Nursing homes -July 2014
Insight GB Retail Property Health Index (RPHI) - July 2014
Insight Beijing TMT Office Occupier Survey - June 2014
Net Debt Funding Gap - May 2014
China Insight Office Pipeline and Dynamics - May 2014
Deflation and Commercial Property - March 2014
Tokyo Retail Market 2014
Great Wall of Money - March 2014
DTZ Research Data Services
Detailliertes Datenmaterial kann individuell
erworben werden. Informationen dazu erteilt:
graham.bruty@dtz.com.

Property Market Indicators
Zeitreihen zum Büro-, Einzelhandels- und
Industriemarkt in Asien/Pazifik und Europa.

Real Estate Forecasts, inklusive DTZ Fair
Value IndexTM
Rollierende Fünf-Jahres-Prognosen zu den
Büro-, Einzelhandels- und Industriemärkten
in Asien/Pazifik, Europa und den USA.

Investment Transaction Database
Aggregierte Daten zu den Investmentaktivitäten in Asien/Pazifik und Europa.

Money into Property
Seit 35 Jahren die Flagship Analyse von
DTZ, die Daten liefert zu den Kapitalmarktströmen, der Größe des Kapitalmarktes und
Struktur, zu den Eigentümern, den Trends
und zu den Ergebnissen der jährlichen
Investoren- und Bankenbefragungen.
Property Times 11
DTZ Research
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reproduziert oder zitiert werden. Bei jeglicher Wiedergabe ist DTZ als Quelle anzugeben.
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