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Klauseln im Mietvertrag - was ist zu beachten-

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Klauseln im Mietvertrag
- was ist zu beachtenAm Beispiel der Schönheitsreparaturklausel
Referent:
Rechtsanwalt Sebastian Wörner
Clayallee 84 · 14195 Berlin
woerner@hildebrandt-maeder.de
www.hildebrandt-maeder.de
Tel.: 030/89 57 18 - 0
Fax: 030/89 57 18 - 18
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Bei Abschluss eines Mietvertrages wird gewöhnlich ein Vertragsformular zu Grunde
gelegt. Bei der Änderung der vorgegebenen Klauseln besteht die erhebliche Gefahr,
dass durch scheinbar marginale Änderungen eine oder gar gleich mehrere Klauseln
unwirksam gemacht werden. Dies soll am Beispiel der besonders in den Kern des Interesses gerückten Klausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den
Mieter erläutert werden:
A. Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind die malermäßige Instandsetzung der Wohnräume (Decken, Wände, Innentüren, Wohnungseingangstür innen, Fensterinnenflügel, Innenflächen der Fensteraußenflügel, Scheuerleisten). Nach den gesetzlichen Regelungen
trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen, da er nach § 535 BGB zu einer Überlassung und Erhaltung der Mietsache verpflichtet ist, die deren uneingeschränkten
Gebrauch ermöglicht. Diese gesetzliche Regelung ist allerdings abdingbar, was aber
voraussetzt, dass dies tatsächlich im Mietvertrag geregelt ist. In der Rechtsprechung
ist anerkannt, dass eine Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen möglich ist.
Allerdings unterliegen alle Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen der so
genannten Inhaltskontrolle gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB. Nach
dieser Regelung sind allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den
Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist nach Paragraph 307 Absatz 2 Nr. 1 BGB anzunehmen, wenn eine allgemeine Geschäftsbedingung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
Die Rechtsprechung hat zur Inhaltskontrolle der Schönheitsreparaturenklausel eine
umfangreiche Kasuistik gebildet. Diese soll zunächst dargestellt werden, um anschließend hieraus eine wirksame Schönheitsreparaturenklausel zu entwickeln:
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1) Starre Renovierungsfristen
In seiner grundlegenden Entscheidung vom 22. Juni 2004 (NJW 2004,2586) hat der
BGH seine Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der so genannten starren Renovierungsfristen begründet.
Der Mietvertrag, welcher dieser Entscheidung zugrunde lag, enthielt folgende Regelung zur Schönheitsreparatur:
"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. (...)
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - zwei Jahre,
Bei allen übrigen Räumen - fünf Jahre."
Der BGH hielt diese Klausel für unwirksam, da sie dem Mieter "ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen" auferlege, § 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB.
Der BGH führte hierzu aus, dass eine unangemessene Benachteiligung im Sinne der
zitierten Vorschrift im Zweifel anzunehmen sei, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu
vereinbaren ist. Eine solche Abweichung, die gegen die Gebote von Treu und Glauben verstößt, läge bei der zitierten Klausel vor.
Nach dem gesetzlichen Grundgedanken des § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesen Zustand zu erhalten. Zu dieser Pflicht gehört auch die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen.
Durch die Verwendung einer Klausel, welche dem Mieter auferlegt, unabhängig vom
Zustand der Mieträume die Schönheitsreparaturen in festgelegten Zeitabständen
durchzuführen, werde dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auf3
erlegt. Dies folge daraus, dass im Falle des gesetzlichen Leitbildes - also ohne eine
Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter - der Vermieter nur dann die
Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, wenn dies auf Grund des tatsächlichen
Zustandes der Mieträume erforderlich sei. Wenn der Mieter auf Grund der mietvertraglichen Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen mehr leisten müsse
als der Vermieter ohne die Regelung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen, so
werde der Mieter durch diese Regelung unangemessen benachteiligt. Der Mieter
müsse - da im Mietvertrag feste Renovierungsfristen dokumentiert sind - zumindest
davon ausgehen, dass er nach Ablauf der jeweiligen Zeitabstände Renovierungsarbeiten auszuführen habe. Damit sei die Regelung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.
Dieser Entscheidung schloss sich die Instanzrechtsprechung an. Auch der BGH hat
in ständiger Rechtsprechung diese Entscheidung fortentwickelt.
So hat der BGH am 5. April 2006 (NJW 2006, 1728) entschieden, dass auch dann
eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliege, wenn die Fristen in dem
Mietvertrag nicht relativiert würden, sondern lediglich ohne weiteren Zusatz bezeichnet werden. Der Entscheidung lag ein Mietvertrag mit folgender Klausel zu Grunde:
"(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar in Küche, Bad, WC alle drei
Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre. Die Renovierungsfristen beginnen
in jedem Falle mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet."
Der BGH führte aus, dass aus Sicht eines verständigen Mieters es keinen Unterschied mache, ob der Fristenplan - wie in der Entscheidung - eine bestimmte Frist
ohne jeden Zusatz enthält oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie "mindestens" bzw. "spätestens" verstärkt wird.
Eine an sich starre Regelung zu den Ausführungsfristen kann nach der Rechtsprechung des BGH auch durch die mietvertragliche Regelungen so relativiert werden,
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dass eine wirksame Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen auszuführen, durch sie begründet werden kann.
Der Entscheidung des BGH vom 16. Februar 2005 (NJW 2005,1188) lag eine Klausel zu Grunde, nach der der Mieter verpflichtet war, nach Ablauf von genau bezeichneten Zeiträumen Schönheitsreparaturen auszuführen.
Er enthielt jedoch folgende weitere Regelung:
"Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner
Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach Absatz 2 vereinbarten Fristen
zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen."
Diese Regelung führte nach der Entscheidung des BGH dazu, dass die an sich starren Fristen relativiert wurden mit der Folge der Wirksamkeit der Gesamtregelung.
2) Anfangsrenovierung
Eine erhebliche Gefahr im Hinblick auf die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturenregelung liegt vor, wenn eine unrenovierte Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses an den Mieter übergeben wird.
In seiner grundlegenden Entscheidung zu dieser Frage führte der BGH am 1. Juli
1987 (NJW 1987, 2575) aus, dass eine formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam ist, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Implizit führte der BGH in seiner Entscheidung auch aus, dass dann,
wenn die Renovierungsfristen nicht ausdrücklich mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam sei.
Dies ist seither ständige Rechtsprechung.
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Etwas anderes gilt nach ständiger Rechtsprechung aber dann, wenn der Vermieter
dem Mieter für die Übernahme der Anfangsrenovierung einen angemessenen Ausgleich gewährt. Es kann sich hierbei um eine Zahlung des Vermieters an den Mieter
handeln. In Betracht kommt aber ebenso die Überlassung der Mieträume ohne Zahlung einer Miete für einen gewissen Zeitraum. Zu beachten ist hierbei aber, dass der
Ausgleich, welchen der Vermieter gewährt, angemessen sein muss. Dies bedeutet,
dass der Ausgleich in etwa die Kosten abdecken muss, welche der Mieter für die
Durchführung der Anfangsrenovierung aufwendet.
3) Schlussrenovierungsklausel
Bereits mit Entscheidung vom 3. Juni 1998 (NJW 1998, 3114) entschied der BGH für
Wohnraummietverhältnisse, dass die Kombination einer Klausel, mit welcher sich der
Mieter zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet mit einer
weiteren Verpflichtung des Mieters im Mietvertrag, nach welcher dieser ohne Rücksicht auf den Zustand der Räume bei Ende des Mietverhältnisses zur Durchführung
der Schönheitsreparaturen vor Übergabe an den Vermieter verpflichtet ist, unwirksam ist. Der BGH führte hierzu aus, dass diese Verpflichtungen in der Summe den
Mieter unangemessen benachteiligen.
Die Rechtsprechung zu diesem so genannten Summierungseffekt übertrug der BGH
mit seiner Entscheidung vom 6. April 2005 auch auf Konstellationen, in denen die
Verpflichtung, am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in jedem
Falle auszuführen, durch eine individuelle Vereinbarung begründet wurde.
Damit ist jetzt höchstrichterlich geklärt, dass die Kombination der Verpflichtung des
Mieters, die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen mit der Verpflichtung, am
Ende des Mietverhältnisses die Räume im frisch renovierten Zustand zurückzugeben, zur Unwirksamkeit beider Regelungen führt.
Hinzuweisen ist darauf, dass diese Rechtsprechung - wie die gesamte Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit allgemeiner Geschäftsbedingungen in Mietverträgen - nicht nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, sondern auch für Gewerbe-
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raummietverhältnisse. So erging die Entscheidung vom 6. April 2005 explizit zu einem Gewerberaummietverhältnis.
4) Zusammenfassung
Der BGH hält jede Regelung, durch welche der Mieter verpflichtet wird, unabhängig
vom konkreten Zustand der Räume nach gewissen Fristen Schönheitsreparaturen
auszuführen, für unwirksam. Ebenso hält der BGH es für unwirksam, dem Mieter neben der Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen die Durchführung der
Anfangsrenovierung oder einer Schlussrenovierung aufzuerlegen.
Eine Klausel, die diesen Anforderungen entspricht, kann demzufolge wie folgt lauten:
"§... Schönheitsreparaturen
Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Regelmäßig werden
Schönheitsreparaturen - gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses oder der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter - in
folgenden
Zeitabständen erforderlich:
- Küchen und Bäder (Nassräume) alle drei Jahre,
- Wohnräume, Schlafzimmer, Dielen und Flure alle fünf Jahre,
- sonstige Nebenräume (Abstellkammer etc.) alle sieben Jahre. "
Durch die Aufnahme des Wortes "regelmäßig" wird nach der Rechtsprechung des
BGHs dem Mieter zu erkennen gegeben, dass die Verpflichtung zur Durchführung
von Schönheitsreparaturen nicht zwingend nach den genannten Zeiträumen fällig
wird, sondern dass diese Verpflichtung vom Zustand der Räume abhängig ist. Alternativ kann auch die Formulierung "im allgemeinen" oder "üblicherweise" verwendet
werden. Zu beachten ist, dass diese Klausel den gegenwärtigen Anforderungen des
BGH genügt. Der BGH hat allerdings in einer Entscheidung Ende 2007 durchblicken
lassen, dass er Zweifel an der Angemessenheit der bisher üblichen Fristen bei dem
Abschluss eines neuen Mietvertrages hegt, nachdem heute übliche Farben häufig
längere Renovierungsintervalle gerechtfertigt erscheinen ließen. Es sollte daher beim
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Abschluss von neuen Mietverträgen derzeit darauf verzichtet werden, Fristen überhaupt zu benennen. Eine Klausel könnte daher derzeit wie folgt lauten, solange der
BGH nicht eindeutig zur Frage der Angemessenheit der bisher üblichen Fristen Stellung genommen hat:
"§... Schönheitsreparaturen
Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Die Schönheitsreparaturen sind auszuführen, wenn der allgemeine Dekorationszustand der Räume dies
erforderlich macht.“
Hinweis: Zu beachten ist, dass nicht nur Regelungen zur Ausführungsfrist die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam machen kann. Das gleiche gilt beispielsweise,
wenn in der Klausel dem Mieter nach dem Gesetz nicht geschuldete Arbeiten auferlegt werden o. ä.
Quotenklausel
Vielfach kommt es vor, dass Mieter aus der gemieteten Wohnung ausziehen, bevor
die Schönheitsreparaturen zur Ausführung fällig werden. Der Vermieter, der den Mietern eine frisch renovierte Wohnung übergab erhält diese dann mitunter nach zwei
Jahren zurück, ohne dass der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
verpflichtet wäre. Gleichwohl weist die Wohnung Abnutzungserscheinungen auf.
Der Vermieter hat ein natürliches Interesse daran, die Wohnung stets in dem Zustand zurück zu erhalten, der ihm eine unverzügliche Weitervermietung ermöglicht,
ohne vorher eigene Aufwendungen zu tätigen.
In der Vergangenheit wurden daher so genannte Abgeltungsklauseln oder Quotenklauseln entwickelt und in den Mietverträgen im Wege der allgemeinen Geschäftsbedingungen aufgenommen. Nach diesen Regelungen hatte der Mieter, der vor Fälligwerden der Schönheitsreparaturen die Wohnung an den Vermieter zurück gab dem
Vermieter einen Ausgleich in Geld zu leisten, der der Höhe nach von der Dauer der
Mietzeit abhängig war.
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Die Rechtsprechung hat diese Klauseln akzeptiert. Erstmals hat der BGH in seiner
Entscheidung vom 6. Juli 1988 (BGHZ 105, 71) die Zulässigkeit solcher Klauseln bestätigt. Er hat hierzu als Voraussetzungen verlangt:
-
Soweit die Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlages eines
vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zu berechnen sind, durfte der Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt werden und
dem Mieter nicht untersagt sein, seinen anteiligen Zahlungsverpflichtungen
dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses
Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit ausführt.
-
Die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze mussten im
Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausgerichtet sein.
-
Soweit der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte oder
renovierungsbedürftige Wohnung an den Mieter übergeben hat, durfte die für
die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen
maßgebliche Frist nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.
Es hatten sich damit Quotenklauseln eingebürgert, die beispielsweise wie folgt lauteten:
„Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplanes, beteiligt sich der Mieter
bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovierungskosten:
Küchen, Baderäume und Duschen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr
zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66 % der
erforderlichen Renovierungskosten.
Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten:
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Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr
zurück, so zahlt der Mieter 20 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 %,
länger als drei Jahre, 60 %, länger als vier Jahre, 80 % der erforderlichen Renovierungskosten.
Andere Nebenräume:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr
zurück, so zahlt der Mieter 14 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 28 %,
länger als drei Jahre, 42 %, länger als vier Jahre, 56 %, länger als fünf Jahre, 70
% und länger als sechs Jahre, 84 % der erforderlichen Renovierungskosten.
Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang dieses Kostenaufwandes durch den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ermitteln zu lassen. Dem Mieter ist gestattet, seiner anteiligen Zahlungspflicht dadurch zuvor zu kommen, dass er vor
dem Ende des Mietverhältnisses die erforderlichen Schönheitsreparaturen ausführt oder ausführen lässt.„
Nachdem der BGH in ständiger Rechtsprechung Schönheitsreparaturenklauseln mit
so genannten starren Renovierungsfristen für unwirksam erklärte, wurde damit gerechnet, dass der BGH sich auch gegen eine Quotenklausel mit vorstehendem Inhalt
wenden würde, da durch eine solche Quotenklausel quasi durch die Hintertür die
starren Renovierungsfristen wieder zugelassen wurden.
So kam die Entscheidung des BGH vom 18. Oktober 2006 (Grundeigentum 2006,
1542) mit der der BGH solche Regelungen für unwirksam erklärte, nicht überraschend. Der BGH bemängelte insbesondere in seiner Entscheidung die starre Berechnungsgrundlage für den Zahlungsanspruch des Vermieters. Hierdurch werde
nicht berücksichtigt, dass im Einzelfall der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad
der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine
übermäßig hohe Abgeltungsquote tragen müsste.
Im Übrigen hat der BGH jedoch grundsätzlich bestätigt, dass eine Abgeltungsklausel zulässig ist und insbesondere den Mieter nicht unangemessen im Sinne des §
307 BGB benachteiligt.
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Es stellt sich damit zum einen die Frage, ob die Aufnahme einer Quotenklausel mit
starren Abgeltungsregelungen dazu führt, dass auch die Schönheitsreparaturenklausel in dem Mietvertrag wegen des so genannten Summierungseffekts unwirksam ist.
Weiter stellt sich die Frage, wie eine wirksame Quotenklausel formuliert sein muss.
Hierzu besteht derzeit noch erhebliche Unsicherheit.
1) Summierungseffekt
Die Stimmen in der Literatur gehen überwiegend davon aus, dass eine unwirksame
Abgeltungsklausel/Quotenklausel nicht zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel über den so genannten Summierungseffekt führt.
Diese Annahme erscheint zutreffend. Der BGH hätte ansonsten in der Entscheidung
vom 18. Oktober 2006 Anlass gehabt, auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel hinzuweisen. Er hat jedoch ausdrücklich festgestellt, dass die Schönheitsreparaturenklausel wirksam ist.
Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass ein (wenn auch geringes) Risiko besteht,
dass die Aufnahme einer unwirksamen Quotenklausel/Abgeltungsklausel zur Unwirksamkeit der gesamten Regelungen zu den Schönheitsreparaturen führen kann. Zahlreiche Verlage sind daher dazu übergegangen, bis zu einer abschließenden Entscheidung des BGH zu dieser Frage keine Abgeltungsklausel in die Mietverträge aufzunehmen.
2) Vorschläge für Abgeltungsklauseln
In der Literatur wurden zahlreiche Vorschläge für Abgeltungsklauseln unterbreitet.
Schach (Grundeigentum 2006, 1520) schlägt folgende Formulierung vor:
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"Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen
noch nicht (wieder) fällig, ist der Mieter verpflichtet, einen prozentualen Anteil an
Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit als Abfindungsbetrag zu zahlen. Die Kosten richten
sich nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes, der den Abwohnzustand der Räume berücksichtigt. Der Abgeltungsbetrag errechnet sich wie folgt: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen seit
Vertragsbeginn länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter grundsätzlich 20%
der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages des Malerfachgeschäftes an den
Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück, beträgt der prozentuale Anteil
40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%. Je nach dem tatsächlichen (geringeren als üblichen) Abnutzungsgrad der Wohnung hat der Vermieter
auf Einwand des Mieters die Fristen zu verlängern bzw. die Quote zu verringern.
Dem Mieter ist es unbenommen, nachzuweisen, dass die Kosten des Voranschlages höher sind als ortsüblich. Der Mieter ist berechtigt, seiner zeitanteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen lässt, gegebenenfalls in Kosten sparender Eigenarbeit."
Diese Klausel wurde in der Literatur (Schulze, Grundeigentum 2007, 334) entgegengehalten, sie verstoße gegen das Transparenzgebot, da nicht klar zu erkennen sei,
wann ein "besonders gelagerter Ausnahmefall" vorliege. Aus Sicht des Referenten ist
hier weiter kritisch, dass feste Prozentsätze genannt werden und der Mieter daher
zunächst zu der fehlgeleiteten Annahme kommen kann, dass er zur Zahlung entsprechender Quoten verpflichtet sei.
Beyer (Grundeigentum 2007, 122, 135) schlägt folgende Formulierung vor:
"Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen seit Beginn
des Mietverhältnisses oder seit der letzten Renovierung noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufenen Jahren
gestaffelte Quote der Kosten einer fälligen Renovierung zu tragen. Die Quote ist
auf der Grundlage eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags zu
berechnen. In besonders gelagerten Ausnahmefällen, in denen nach der Lebens12
erfahrung von einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung auszugehen
ist (z.B. längere berufsbedingte Abwesenheit des Mieters), ist der Vermieter verpflichtet, die Quote angemessen herabzusetzen. "
Beyer weist hierbei allerdings bereits darauf hin, dass er sich keine Prognose über
das Ergebnis einer etwaigen Prüfung seiner Formulierung durch den 8. Zivilsenat
des BGH zutraut.
Die Regelung hat aus Sicht des Referenten im Vergleich zu der Formulierung von
Schach den Vorzug, dass sie keinerlei starre Quoten enthält und insoweit auch nicht
zu einer Irreführung führen kann.
Ausgehend von einer Entscheidung des BGH vom 26. Mai 2004 sollte auch folgende
Formulierung erwogen werden:
"Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § .... (Verweis auf die Schönheitsreparaturenklausel) - befinden müssen,
wobei angelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § ... (Verweis auf die Fristenregelung der Schönheitsreparaturenklausel) - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen
sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."
Diese Formulierung lag der oben genannten Entscheidung des BGH zu Grunde. Der
BGH hielt diese Klausel für zulässig und wirksam. Es muss allerdings darauf hingewiesen werden, dass erst einen Monat später (23. Juni 2004) der BGH seine Rechtsprechung zu der Unwirksamkeit der starren Schönheitsreparaturenfristen begründete. Der Verfasser geht jedoch davon aus, dass der BGH (gleicher Senat) zum Zeitpunkt der Entscheidung vom 26. Mai 2004 bereits gedanklich mit der Entscheidung
vom 23. Juni 2004 befasst war und insofern diese Entscheidung (obgleich noch nicht
erlassen) bei seiner Entscheidung berücksichtigte.
Schach (Grundeigentum 2006, 1520) geht zwar davon aus, dass der Entscheidung
des BGH vom 26. Mai 2004 ein Mietvertrag mit einer Schönheitsreparaturenklausel
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mit so genannten starren Fristen zu Grunde lag. Diese Auffassung erscheint fragwürdig. Die entsprechende Klausel lautete:
"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Diese Arbeiten sind ab Beginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten
spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Fluren,
Treppenhäusern spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten
spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."
Zwar werden die Zeitabläufe jeweils mit dem Wort "spätestens" verknüpft. Allerdings
ist im Eingangssatz zu der Fristenregelung der Hinweis enthalten, dass die Arbeiten
"in der Regel" in den genannten Fristen auszuführen sind, was nach Auffassung des
Verfassers dazu führt, dass von einer so genannten starren Fristenregelung nicht
ausgegangen werden kann.
Soweit derzeit eine Quotenklausel in den Mietvertrag aufgenommen werden soll,
wäre in Konsequenz der obigen Ausführungen entweder zu der von Beyer entwickelten Formulierung oder zu der Formulierung, welche der Entscheidung des BGH vom
26. Mai 2004 zu Grunde lag, zu tendieren. Alternativ sollte in Erwägung gezogen
werden, bis zu einer Entscheidung des BGH zu einer Abgeltungsklausel/Quotenklausel, die durch den BGH für wirksam gehalten wird, von der Aufnahme solcher Klauseln abzusehen und erst nach Eintritt der Rechtssicherheit durch die BGH-Entscheidung wieder solche Klauseln zu verwenden.
3) Vorgehen bei "Altfällen"
Soweit in Mietverträgen Quotenklauseln/Abgeltungsklauseln enthalten sind, welche
nach der neueren Rechtsprechung des BGH als unwirksam anzusehen sind, kann
versucht werden, mit dem Mieter eine neue - wirksame - Klausel hierzu zu vereinbaren. Dies wird in der Praxis jedoch regelmäßig nicht gelingen, da die Zustimmung
des Mieters ausbleiben wird. Sollte eine Zustimmung in Aussicht stehen, ist zunächst
zu empfehlen, abzuwarten, bis Rechtssicherheit bezüglich einer wirksamen Klausel
eingetreten ist.
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Soweit eine Zustimmung des Mieters nicht zu erwarten ist, kann erörtert werden, ob
nicht unter Gesichtspunkten des Vertrauensschutzes aus der von dem BGH nunmehr als unwirksam angesehenen Klausel gleichwohl Ansprüche hergeleitet werden
können. Hintergrund ist, dass über Jahrzehnte durch die Rechtsprechung die nunmehr als unwirksam angesehenen Formulierungen anerkannt wurden und dementsprechend auch massenweise Eingang in Mietvertragsvereinbarungen gefunden haben.
Vor diesem Hintergrund fehlt es an einem Bedürfnis, dem Vermieter für die Verwendung der Klausel eine "Strafe" aufzuerlegen, indem diese vollständig als unwirksam
angesehen wird. Es kommt daher in Betracht, ausnahmsweise eine geltungserhaltende Auslegung der Klausel vorzunehmen mit dem Ziel, den Zustand der Wohnung
bei der Berechnung der Abgeltungsquote zu berücksichtigen.
Allerdings hat der BGH in seiner Entscheidung vom 18. Oktober 2006 Vertrauensschutzgesichtspunkte mit keiner Silbe angesprochen, so dass zu erwarten ist, dass
eine entsprechende Argumentation vor den Instanzgerichten nicht zum Erfolg führen
wird.
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