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Inkasso-Verfahren: Was müssen Vermieter und Verwalter bei

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Willkommen zum Haufe Online-Seminar
Inkasso-Verfahren: Was
müssen Vermieter und
Verwalter bei
Mietausfällen beachten?
Ihre Referentin: Franziska Lochmann
Agenda
Der Mieter zahlt nicht – was tun?
I.
Sofortmaßnahmen
Was Sie tun müssen, wenn der Mieter nicht zahlt
II.
Mieterausreden
Ausreden sind schwer zu durchschauen. Es kommt für
den Vermieter darauf an, sich schnell und umfassend
Klarheit zu verschaffen
III.
Wirkungsvoll Druck ausüben
Was Sie nicht dürfen und womit Sie Druck auf den
Mieter ausüben können
IV.
Rechtssicher und wirkungsvoll mahnen
Wie das schriftliche Mahndesign aussehen kann
V.
Mahnen per E-Mail und SMS
Auf die schnelle Kommunikation kommt es bei
Mietverzug an
VI.
Mahnen am Telefon
Wann und vor allem wie man telefonisch mahnt
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Übersicht über Kapitel I
Sofortmaßnahmen – was Sie tun müssen, wenn der Mieter nicht zahlt
Eine oder mehrere Mieten nicht bezahlt?
Miete unklar
Was heißt verspätet?
Psychologie
So mahnen Sie präzise
Mahnung/Zahlung überkreuzen sich
Regelmäßig verspätet
Mieten teilweise einbehalten
Rechtsklarheit schaffen
Das juristische Ölkännchen
Mahnschreiben, Kap. IV
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Wenn der Mieter eine oder mehrere
Mieten nicht bezahlt
Achtung: nicht nach Gründen suchen, sondern sofort
handeln!
Die Miete geht nicht ein = Verzug
Warten Sie zu, passiert es nur zu schnell, dass Sie 4
Wochen später immer noch vor dem leeren Mietenkonto
sitzen und feststellen, dass bereits die zweite
Monatsmiete nicht eingegangen ist.
Wer nicht mahnt, wird falsch verstanden.
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Wenn der Mieter eine oder mehrere
Mieten nicht bezahlt
Gesetz:
Rückständige Mieten können sofort durch das
gerichtliche Mahnverfahren beigetrieben werden.
Bei Verzug mit mehr als zwei Monatsmieten: Fristlose
Kündigung
Unser Rat:
Zusenden der sofortigen Mahnung und ein intensiver,
enger Kontakt mit dem Mieter ab dem 1. Tag des
Verzugs verhindern gerichtliche Auseinandersetzungen
und Frust.
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Was heißt verspätet?
Jedem Mietverhältnis liegt ein Mietvertrag zugrunde.
Schriftlicher Mietvertrag enthält Miethöhe und
Zahlungszeitpunkt.
Mündlicher Mietvertrag = Mietvertrag mit gesetzlichem
Inhalt.
Laut Gesetz hat der Mieter
monatlich im Voraus, keineswegs nachträglich,
bis zum 3. Werktag zu bezahlen (§ 556 b BGB)
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Was heißt bis zum 3. Werktag?
Ein im Mietvertrag vereinbarter Zahlungszeitpunkt geht
dem gesetzlich vorgeschriebenen vor.
Der Mieter muss nach dem Gesetz den Betrag am 3.
Werktag überweisen.
2 Tage Banklaufzeit gehen zulasten des Vermieters
Der Samstag ist auch ein Werktag
Erst nach 6 Werktagen das Mietenkonto überprüfen
Wer zu früh handelt, setzt sich ins Unrecht.
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
So bezahlt der Mieter pünktlich:
Barzahlung: am dritten Werktag, zu üblichen Zeiten
Banküberweisung:
Der Auftrag muss von der Bank am 3. Werktag des
Mietmonats vorliegen,
das Konto muss gedeckt sein,
der Überweisungsträger muss korrekt ausgefüllt
werden.
Bei Scheckzahlung:
Eingang des Schecks beim Versendepostamt
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Folgen der verspäteten Zahlung:
Entgangene Zinsen
Mahnportokosten, möglicherweise
Anwaltskosten
Gerichtskosten für Mahnbescheid
Beispiel
Bei Monatsmiete von 1.000 EUR (360 Tage)
10 Tage Verzug bei 10% Zinsen = 2,77 EUR
Portokosten 0,55 EUR
Mahngebühr 6,00 EUR
Verzugskosten = 9,32 EUR
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Sofort Schadensersatz fordern
auch Kleinbeträge
schreckt ab
hat Erziehungsfunktion
Der clevere Mieter rechnet sich zu Recht die
ersparten Überziehungszinsen seiner Bank
dagegen!
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Psychologie der verspäteten Zahlung
Fällt einem Mieter das Zahlen schwer, testet er erst
einmal, was passiert, wenn er nicht bezahlt.
Erfolgt keine prompte Reaktion, lässt der Mieter die
Sache einfach laufen und zahlt erst einmal die lästigen
Gläubiger.
Reagieren Sie sofort:
Der Mieter weiß, dass er es besser an dieser Adresse
nicht noch einmal probiert.
Also:
Mietzahlungen regelmäßig und penibel pünktlich
kontrollieren.
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
So mahnen Sie zeitlich präzise
1
2
3
So Mo Di
4
5
Mi
Do Fr
3. Werktag des
Monats = spätester
Zahlungszeitpunkt
für eine
Banküberweisung
6
7
8
9
10 11
Sa So Mo Di
2 Tage
Banklaufzeit
Kontrolle
der KontoAuszüge +
Versendung
der Mahnung
Mi
Zugang
der
Mahnung
beim
Mieter
Geht in unserem Beispiel die Zahlung am 11. Tag per Banküberweisung ein, hat der Mieter frühestens am 6. Tag überwiesen.
Zu spät = Mahnung korrekterweise am 9. Tag
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Überkreuzung von Mahnung/Zahlung
Bleiben Sie am Ball
Der Mieter war im Verzug
Erziehen Sie den Mieter
Beispiel
Bitte zahlen Sie pünktlich
Sehr geehrte Frau Schulz,
als die Junimiete am 5. Werktag noch nicht gutgeschrieben war, habe ich Sie
deswegen gemahnt. Inzwischen liegt mir Ihre Zahlung vor und dafür möchte ich
mich bedanken.
Wenn ich es richtig sehe, haben Sie die Miete zu spät weggeschickt und dadurch
meine Mahnung veranlasst. Trotzdem möchte ich auf die berechneten Zinsen,
Mahngebühren etc. dieses Mal verzichten.
Bitte überweisen Sie aber künftig rechtzeitig. Am besten geht die Miete bereits am
1. Werktag auf meinem Konto ein. Bitte sorgen Sie dafür.
Mit freundlichen Grüßen
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Regelmäßig verspätet
Wenn Lohnzahlung erst am 15. des Monats:
Der Mieter bezahlt verspätet
Auch bei bisher tolerierten Spätzahlungen: der Mieter hat kein Recht
darauf
Halten Sie den Mieter ab sofort zu rechtzeitiger Zahlung an!
Beispiel
Bitte die Miete bis zum 3. Werktag des Monats bezahlen
Sehr geehrte Frau Schulz,
seit längerer Zeit bezahlen Sie die Mieten regelmäßig erst nach der
Monatsmitte. Das verursacht bei uns erheblichen Aufwand, sodass ich
Sie bitten möchte, ab dem nächsten Monat wieder so zu bezahlen, wie
wir es vereinbart haben: bis zum 3. Werktag des Mietmonats.
Vielleicht haben Sie gute Gründe für Ihre Art der Zahlung, aber auch
Verständnis für meinen Wunsch. Sollten sich für Sie durch die
Zahlungsumstellung Probleme ergeben, bitte ich um Ihr Telefonat.
Mit freundlichen Grüßen
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Mietzahlung unklar
Es ist Sache des Mieters, Erkundigungen über Gründe
von Fehlüberweisungen einzuziehen
Vermieter kann und sollte auf sofortiger Zahlung
bestehen
Muss der Mieter ein 2. Mal bezahlen, bemüht er sich um
Aufklärung
Fehlüberweisungen durch Banken sind selten
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Miete teilweise einbehalten
Kontoauszug genau anschauen
Beschwerde auf dem Überweisungsträger?
Machen Sie sich Gedanken über die Hintergründe:
Mietverhältnis belastet?
Kommunikationsdefizit?
Gab es schon Beschwerden von diesem Mieter?
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Miete teilweise einbehalten
Schritt 1: Schaffen Sie sich Rechtsklarheit
Angelegenheit überschlafen
Prüfen Sie die Begründung
Prüfen Sie die juristische Berechtigung der Beschwerde
Holen Sie Rat vom Experten
Bleiben Sie sachlich
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Das juristische Ölkännchen
Fragen
zur rechtlichen Einschätzung einer Situation,
zur Beweisbarkeit und
zur Wahrscheinlichkeit, das eigene Anliegen auch
gerichtlich durchsetzen zu können,
brauchen den erfahrenen Fachmann.
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Das juristische Ölkännchen
Diesen Anforderungen muss der Fachmann genügen:
Schnelligkeit
Gleiches Sprachniveau
Ausrichtung auf Streitschlichtung
Know-how
Preiswürdigkeit
Suchen lohnt sich, bis Sie den richtigen Berater
gefunden haben. Der Anwalt soll Ihr Begleiter sein, nicht
Ihr Söldner. Nur so werden Sie Probleme mit dem Mieter
regelmäßig selbst lösen können.
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Das juristische Ölkännchen
Die ausstehende restliche Miete einfordern
wenn Sie im Recht sind
Amtsrichter entscheiden nach Rechtslage
mit dem Urteil können Sie Ihr Recht durchsetzen
Aber: Wollen Sie das Mietverhältnis beenden?
Wenn nicht:
Bauen Sie den Druck langsam auf, versuchen Sie es
außergerichtlich, suchen Sie das Gespräch mit dem
Mieter.
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Agenda
Der Mieter zahlt nicht – was tun?
I.
Sofortmaßnahmen
Was Sie tun müssen, wenn der Mieter nicht zahlt
II.
Mieterausreden
Ausreden sind schwer zu durchschauen. Es kommt für
den Vermieter darauf an, sich schnell und umfassend
Klarheit zu verschaffen
III.
Wirkungsvoll Druck ausüben
Was Sie nicht dürfen und womit Sie Druck auf den
Mieter ausüben können
IV.
Rechtssicher und wirkungsvoll mahnen
Wie das schriftliche Mahndesign aussehen kann
V.
Mahnen per E-Mail und SMS
Auf die schnelle Kommunikation kommt es bei
Mietverzug an
VI.
Mahnen am Telefon
Wann und vor allem wie man telefonisch mahnt
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Mieterausreden
Ein Versehen
„Wegen des neuen Autos würden jetzt auch die Leasingraten abgebucht.
Daran hätte er nicht gedacht.
Deshalb sei das Konto ins Minus geraten und die Bank
habe nicht überwiesen.“
Der Mieter verspricht sofortiges Überweisen.
Das müssen Sie tun
Klären Sie präzise auf:
Wann wurde die erste Leasingrate abgebucht?
Wie hoch ist die Leasingrate?
Treffen Sie präzise Vereinbarungen:
Wann und auf welchem Weg bezahlt wird
Kommunizieren des Überprüfdatums
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Mieterausreden
Bankirrtum
Der Schuldner macht sich zum Opfer. Nicht er, sondern die
Bank ist schuld.
Der Mieter verspricht sofortiges Aufklären.
Das müssen Sie tun
Klären Sie präzise auf:
Wann und wie wurde überwiesen?
Bankauszug mit abgebuchter Miete
Der Mieter hat eine Bringschuld:
Bestehen Sie auf unverzüglicher Zahlung
Der Mieter muss dafür sorgen, dass Miete eingeht
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Mieterausreden
Allgemeine Zahlungsschwierigkeiten
Der Mieter erzählt meistens eine herzzerreißende
Geschichte (z. B. unvorhergesehener Schulausflug,
Autoreparatur etc.)
Das müssen Sie tun
Fragen Sie über die gutbürgerlichen Grenzen
hinaus:
Welche Zahlungsschwierigkeiten bestehen?
Was genau hat die Zahlungsschwierigkeiten verursacht?
Was steckt wirklich dahinter?
Seit wann weiß der Mieter von den Schwierigkeiten?
Ganz wichtig: warum hat er mich nicht frühzeitig
informiert?
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Allgemeine Zahlungsschwierigkeiten:
Ganz wichtig: machen Sie sich Notizen
Fordern Sie eine Abschlagszahlung, und sei sie auch
noch so gering.
Vereinbaren Sie konkrete Zahlungstermine über ALLE
Zahlungen und wann der Mieter Sie über die weitere
Entwicklung informiert!
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Mieterausreden
Der Mieter reagiert nicht
Passivität, ja sich tot zu stellen gehört zu den gängigen
Schutzmustern von Schuldnern.
Das müssen Sie tun
Schriftliches Mahnen
Persönlichen Kontakt suchen (Telefon)
Unangenehm werden
Besuch
SMS
Mahnzettel, selbstklebend, am Briefkasten
Ich war heute bei Ihnen um über eine Mietangelegenheit zu sprechen.
Bitte melden Sie sich.
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Agenda
Der Mieter zahlt nicht – was tun?
I.
Sofortmaßnahmen
Was Sie tun müssen, wenn der Mieter nicht zahlt
II.
Mieterausreden
Ausreden sind schwer zu durchschauen. Es kommt für
den Vermieter drauf an, sich schnell und umfassend
Klarheit zu verschaffen
III.
Wirkungsvoll Druck ausüben
Was Sie nicht dürfen und womit Sie Druck auf den
Mieter ausüben können
IV.
Rechtssicher und wirkungsvoll mahnen
Wie das schriftliche Mahndesign aussehen kann
V.
Mahnen per E-Mail und SMS
Auf die schnelle Kommunikation kommt es bei
Mietverzug an
VI.
Mahnen am Telefon
Wann und vor allem wie man telefonisch mahnt
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Wirkungsvoll Druck ausüben
Was Sie nicht dürfen:
Schloss auswechseln
Wasser oder Heizung abstellen
Anschwärzen
(Mietrückstand im Treppenhaus aushängen)
Dem Mieter mit illegalen Maßnahmen drohen
Der Mieter kann sich schnell und effizient gegen
illegale Maßnahmen wehren. Wird die Heizung
abgestellt, folgt ein einstweiliges Verfügungsverfahren. Innerhalb weniger Tage wird Ihnen
das Gericht unter Androhung erheblicher Zwangsgelder die Pflicht auferlegen, die Heizung wieder
anzustellen.
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Wirkungsvoll Druck ausüben
§ 240 Strafgesetzbuch: Nötigung
Wer einen Menschen rechtswidrig mit Gewalt oder
durch Drohung mit einem empfindlichen Übel zu einer
Handlung, Duldung oder Unterlassung nötigt, wird mit
Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder mit Geldstrafe
bestraft.
Rechtswidrig ist die Tat, wenn die Anwendung der
Gewalt oder die Androhung des Übels zu dem
angestrebten Zweck als verwerflich anzusehen ist.
Der Versuch ist strafbar.
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Wirkungsvoll Druck ausüben
Damit dürfen Sie Druck ausüben
Mieter auf Rückstand ansprechen
sozialer Druck
Dem Mieter schreiben und Ihre Lage schildern
Machen Sie klar, dass Sie bereit sind, in das
notwendige Verfahren finanziell zu investieren
Drohen Sie mit den Mitteln, die das Gesetz Ihnen in
die Hand gibt
Sofort mahnen, wenn Verzug eintritt
Wöchentlich mahnen
Mit der 2. Mahnung Mahnbescheid ankündigen
Bei der 2. ausbleibenden Miete sofort kündigen
Schalten Sie früh einen Anwalt ein
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Wirkungsvoll Druck ausüben
Den Gerichtsvollzieher vorbeischicken
Zwar ist die alltägliche Aufgabe des GV die
Zwangsvollstreckung vor Ort, aber dazu muss ein Titel
(Urteil, Vollstreckungsbescheid) vorliegen.
Dennoch:
Jedermann kann den GV beauftragen, ein Schriftstück
amtlich zuzustellen. Das macht Eindruck!
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Agenda
Der Mieter zahlt nicht – was tun?
I.
Sofortmaßnahmen
Was Sie tun müssen, wenn der Mieter nicht zahlt
II.
Mieterausreden
Ausreden sind schwer zu durchschauen. Es kommt für
den Vermieter drauf an, sich schnell und umfassend
Klarheit zu verschaffen
III.
Wirkungsvoll Druck ausüben
Was Sie nicht dürfen und womit Sie Druck auf den
Mieter ausüben können
IV.
Rechtssicher und wirkungsvoll mahnen
Wie das schriftliche Mahndesign aussehen kann
V.
Mahnen per E-Mail und SMS
Auf die schnelle Kommunikation kommt es bei
Mietverzug an
VI.
Mahnen am Telefon
Wann und vor allem wie man telefonisch mahnt
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Rechtssicher wirkungsvoll mahnen
Verzug muss nicht gemahnt werden
Fest vereinbarte Zahlungstermine sind einzuhalten.
Gesetz schreibt Zahlung bis zum 3. Werktag vor
Vertragliche Vereinbarungen gehen vor
In keinem Fall muss angemahnt werden
Sofortiger Mahnbescheid ist möglich
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Rechtssicher wirkungsvoll mahnen
Mahnschreiben
ist laut Gesetz nicht mehr nötig
ist sinnvoll, um auf drohende Eskalation hinzuweisen
muss keine bestimmten juristischen Inhalte haben
ruft keine rechtlichen Konsequenzen hervor
soll Druck ausüben, sodass die 2. Monatsmiete eingeht
soll so unkonventionell sein wie Werbeschreiben
muss SOFORT erfolgen
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Rechtssicher wirkungsvoll mahnen
Stufe 1
04.01.
Aktion
3. Werktag = letzter
Zahltag
+ 2 Tage Banklaufzeit
+ 2 Tage Wochenende
09.01.
10.01.
Check Mietenkonto
Abgang
Zugang beim Mieter
+ 2 Tage Reaktionszeit
für den Mieter
+ 2 Tage Banklaufzeit
= 14.01.
+ 2 Tage Wochenende
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Erinnerungsschreiben
mit Kontaktangebot
Rechtssicher wirkungsvoll mahnen
Stufe 1
Aktion
16.01.
Prüfung
Zahlungseingang
+ 1 Tag
Verarbeitungszeit
17.01.
Abgang
18.01.
Wenn keine Zahlung
Letzte Mahnung mit
dringendem
Kontaktangebot
Wenn Zahlung
Positivreaktion an den
Mieter
Zugang beim Mieter
+ 2 Tage Wochenende
+ 2 Tage Reaktionszeit
+ 2 Tage Banklaufzeit
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Rechtssicher wirkungsvoll mahnen
Stufe 1
Aktion
25.01.
Prüfung
Zahlungseingang
+ 2 Tage Wochenende
+ 1 Tag Verarbeitung
28.01.
Abgang
Wenn Zahlung
Positivreaktion an den
Mieter
Wenn keine Zahlung
Mahnbescheidsantrag
ans Mahngericht
Warnung mit
persönlichem
Kontaktangebot
29.01.
Zugang der
Warnung beim
Mieter
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Darstellung eines Erinnerungsschreibens
Absender Vermieter
Bemerkungen:
Achten Sie auf die
korrekte Schreibweise
von Vor- und
Zunamen des Mieters
Adresse des Mieters
Datum
Betreff
Anrede,
Nutzen Sie den
Betreff für Hingucker,
benutzen Sie nicht
„Zahlungserinnerung“
oder „Mahnung“
Text
Grußformel
PS
PS kann auch rechts
oder mittig stehen
Bankverbindung
Bankverbindung
immer angeben!
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Kein Geld auf dem Mietenkonto
Auf die Januarmiete kann ich nicht warten …,
sehr geehrter Herr Vogel,
Muster:
Erinnerungsschreiben
nach Plan am 08.01.
deshalb bitte ich Sie, mir die Miete von
Tipp:
EUR 650,00 sofort zu überweisen.
Ich werde mein Konto am 14.01. daraufhin
durchsehen, ob der möglicherweise durch ein
Versehen entstandene Rückstand ausgeglichen
wurde.
Da ich von Ihnen nichts gehört habe, bitte ich um
Ihren Anruf, um mit Ihnen die Situation zu
besprechen.
Freundliche Grüße
Johann Schlabach
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Freundliches
Erinnerungsschreiben
Kein Vorwurf
Betreff nutzen
Rechtssicher wirkungsvoll mahnen
Vielen Dank,
sehr geehrter Herr Vogel,
Muster:
Positivreaktion Typ 1
nach Plan am 17.01.
für die rasche Nachzahlung der Januarmiete.
Gerne würde ich mich noch mit Ihnen darüber
austauschen, wie es zu der Verzögerung kam.
Ich möchte sicherstellen, dass das nicht wieder
passiert. Bitte rufen Sie mich doch noch an.
Bestimmt verstehen Sie, dass ich – schon aus
Gründen der Übersichtlichkeit – auch bei kleinen
Ungereimtheiten reagieren muss.
Mit freundlichen Grüßen
Johann Schlabach
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Tipp:
Dank mit erhobenem
Zeigefinger
Rechtssicher wirkungsvoll mahnen
Ich kann nicht länger warten!
Letztes Mahnschreiben
Sehr geehrter Herr Vogel,
die Januarmiete ist seit dem 04.01. und damit schon länger als 2 Wochen
überfällig. Zuerst hatte ich an ein Versehen und an eine kurze Verzögerung
gedacht und gewartet.
Leider haben Sie auf mein Erinnerungsschreiben hin weder bezahlt noch mit
mir Kontakt aufgenommen. Deswegen muss ich Ihnen eine letzte Zahlungsfrist
auf den 22.01.2008 setzen. Sollten Sie bis dahin nicht bezahlt haben und das
Geld am Freitag, 25.01.2008, auf meinem Konto sein, muss ich das
gerichtliche Mahnverfahren gegen Sie einleiten.
Lassen Sie es bitte nicht so weit kommen.
Bitte überweisen Sie bis dahin die
Miete Januar 2008 EUR 650,00
bei mir eingehend bis am 25.01.2008
Unabhängig davon bitte ich Sie um Ihren Anruf, um mit Ihnen die entstandene
Situation zu besprechen.
Mit freundlichen Grüßen
PS:
Bitte vermeiden Sie weiteren Aufwand und die zusätzlichen Kosten,
die bei Gericht entstehen würden.
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Rechtssicher wirkungsvoll mahnen
Verzögerung der Januarmiete
Sehr geehrter Herr Vogel,
nun hat es also doch noch geklappt! Darüber bin
ich froh, erspart es Ihnen und mir weitere
Unannehmlichkeiten.
Vielen Dank für Ihre Zahlung.
Bestimmt verstehen Sie, dass ich – schon aus
Gründen der Übersichtlichkeit – auch bei kleinen
Ungereimtheiten reagieren muss.
Und bitte – sollten Sie je in
Zahlungsschwierigkeiten kommen, melden Sie
sich frühzeitig, also gleich bei Fälligkeit der
Miete. Zusammen findet sich einfacher eine
Lösung!
Freundliche Grüße
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Muster:
Positivreaktion Typ 2
nach Plan am 28.01.
Tipp:
Schärferer Ton
Dank nicht am
Anfang
Betreff = Vorwurf
Rechtssicher wirkungsvoll mahnen
Es ging nicht anders: Mahnbescheid!
Sehr geehrter Herr Vogel,
die immer noch offene Januarmiete habe ich 2
mal angemahnt: Mein Anwalt hat heute einen
gerichtlichen Mahnbescheid beim Amtsgericht
Musterach gegen Sie beantragt. Die zusätzlichen
Anwalts- und Gerichtskosten kann ich Ihnen nun
nicht mehr ersparen.
Dennoch – grundsätzlich will ich Sie als Mieter
behalten.
Ich bin zuversichtlich, dass wir zusammen zu
einer Lösung kommen, wenn Sie sich bei mir
melden – bitte sofort!
Freundliche Grüße
Johann Schlabach
PS: Bitte überweisen Sie pünktlich – also
bis zum 5. Februar – Ihre Februarmiete.
Bleibt auch die Februarmiete aus, werde ich
sofort die fristlose Kündigung aussprechen.
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Muster:
Mitteilung über MB
nach Plan am 28.01.
Rechtssicher wirkungsvoll mahnen
Stufe 2
04.02.
3. Werktag = letzter Zahltag
+ 2 Tage Banklaufzeit
07.02.
Check Mietenkonto
+ 1 Tag Verarbeitung
Ca.
am
07.02.
Zustellung des
Mahnbescheids durch
das Amtsgericht
08.02.
Abgang
09.02.
Zugang beim Mieter
Fristlose Kündigung mit
förmlicher Zustellung
Kontakt aktiv herstellen:
Zahlungsvereinbarung, Fortsetzung Kontakt
Räumungsvereinbarung
Klage einreichen + Klagebegleitschreiben
14.02.
Widerspruchsfrist gegen MB
23.02.
Räumungsfrist (14 Tage)
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Agenda
Der Mieter zahlt nicht – was tun?
I.
Sofortmaßnahmen
Was Sie tun müssen, wenn der Mieter nicht zahlt
II.
Mieterausreden
Ausreden sind schwer zu durchschauen. Es kommt für
den Vermieter drauf an, sich schnell und umfassend
Klarheit zu verschaffen
III.
Wirkungsvoll Druck ausüben
Was Sie nicht dürfen und womit Sie Druck auf den
Mieter ausüben können
IV.
Rechtssicher und wirkungsvoll mahnen
Wie das schriftliche Mahndesign aussehen kann
V.
Mahnen per E-Mail und SMS
Auf die schnelle Kommunikation kommt es bei
Mietverzug an
VI.
Mahnen am Telefon
Wann und vor allem wie man telefonisch mahnt
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Mahnen per E-Mail und SMS
E-Mail
ist schnell, erlaubt kurze Intervalle
erlaubt größere Nähe
wirkt vor allem bei Jungen
zu beantworten fällt leichter als bei einem Brief
soll Mahnung flankieren, nicht ersetzen
SMS
Freunde und Bekannte
macht neugierig
Vermieternachricht ungewöhnlich und überraschend
nach Feierabend (nicht nach 21.00 Uhr = Nachtruhe!)
verstärken von schriftlichen Abmachungen
bei Passivität in kurzen Abständen
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Agenda
Der Mieter zahlt nicht – was tun?
I.
Sofortmaßnahmen
Was Sie tun müssen, wenn der Mieter nicht zahlt
II.
Mieterausreden
Ausreden sind schwer zu durchschauen. Es kommt für
den Vermieter drauf an, sich schnell und umfassend
Klarheit zu verschaffen
III.
Wirkungsvoll Druck ausüben
Was Sie nicht dürfen und womit Sie Druck auf den
Mieter ausüben können
IV.
Rechtssicher und wirkungsvoll mahnen
Wie das schriftliche Mahndesign aussehen kann
V.
Mahnen per E-Mail und SMS
Auf die schnelle Kommunikation kommt es bei
Mietverzug an
VI.
Mahnen am Telefon
Wann und vor allem wie man telefonisch mahnt
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Mahnen am Telefon
Telefonieren
ersetzt das schriftliche Mahndesign nicht, aber flankiert
wirkt persönlicher als schriftlich
erreicht Mieter, die Mahnungen in den Papierkorb
werfen
erlaubt dem Vermieter sich ein Bild zu machen
ist keine Einbahnstraße
ist deshalb effektiver als der schriftliche Weg
bereits parallel zur schriftlichen Mahnung
mit Schuldnern will gelernt sein!
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Mahnen am Telefon
Vorbereitung eines Telefonats
Informationen sammeln
Mieterfragebogen: Alter, Zivilstand, Kinder, arbeitet
Ehefrau und wo, Arbeitgeber
Überprüfen Sie das Mietkonto der letzten Monate:
gab es Unregelmäßigkeiten
Gab es Beschwerden?
Soziales Umfeld des Mieters
Mögliche Ziele festlegen
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Mahnen am Telefon
Vorbereitung eines Telefonats
Checkliste:
Ziele eines Telefongesprächs mit dem Mieter
Welches Ziel verfolge ich, wenn der Mieter
sich sofort entschuldigt und seine
Nachlässigkeit zugibt?
Verständnis zeigen, fordern, dass
Miete sofort überwiesen wird
von nichts weiß und die Bank
beschuldigt?
Genau nachfragen, sofortige
Aufklärung und Überweisung
in Tränen ausbricht und erzählt, er
oder Partner sei arbeitslos
geworden?
Mitleid zeigen und nachfragen,
warum.
Nach ehem. Arbeitgeber fragen.
Hilfemöglichkeiten
Auf Miete bestehen!
Ratenzahlungen anbietet?
Nicht mehr als 3 Raten
Zahlungstermine festlegen
Auf Folgemiete bestehen
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
Mahnen am Telefon
Der rote Faden im Mahntelefonat
Phase 1 Eröffnen
Begrüßung,
persönliche Ebene
Dein Name, mein
Name
Den Richtigen
ansprechen
Sachebene
Ball abspielen
Phase 2 Verhandeln
Geht nicht
Geld oder Infos
Will nicht
Druck einsetzen
Phase 3 Verdichten
Ein tagespräzises
Ergebnis fixieren
Vollzahlung
Raten
Unterlagen
weitere Kontakte
Phase 4 Verstärken
Mit freundlichem
Nachdruck
Ich verlasse mich auf
Sie!
Phase 5 Beenden
Inkasso-Verfahren | Franziska Lochmann | 22.04.2010
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Bildung
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