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Kein Bauland – was tun? - OFFA

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Umbau, Ersatzbau oder verdichtet neu bauen?
Kein Bauland – was tun?
Von Fredy Willi, Zili AG
Rolf und Martina Müller möchten bauen. Ein Kind ist schon da, das zweite unterwegs. Als EDVFachmann wünscht sich Rolf Müller zudem ein Büro zu Hause. Seit über einem Jahr sind Rolf
und Martina auf der Suche nach Bauland, aber es lässt sich nichts Geeignetes mehr finden. Der
Markt ist ausgetrocknet. Schliesslich macht Martinas Vater den Vorschlag: „Kauft doch etwas
Altes. Umbauen kann man immer.“
Immer mehr Bauwillige finden sich in einer ähnlichen Situation. Das Land ist knapp, gute Lagen
unerschwinglich. Andererseits gibt es zahlreiche Grundstücke, oft an guter Lage und grosszügig
bemessen, auf denen ältere Liegenschaften stehen. Soll man also dem Rat von Martinas Vater folgen,
eine Altliegenschaft kaufen, ein Handwerkerteam zusammenstellen und einfach umbauen?
Was ist möglich – was ist sinnvoll?
Wer dies tut, könnte Geld verlieren. Bei jeder bestehenden Liegenschaft sollte eine Vorabklärung
gemacht werden:
1.
Wie ist das Potenzial von Liegenschaft und Grundstück? Wie hoch ist die gemäss Baugesetz
maximale Ausnützung? Könnte man vielleicht viel grösser bauen?
2.
Wie ist der Zustand der Liegenschaft? Ist es mit einer Renovation von Küchen, Bädern, Böden
und Wänden getan? Oder ist der Grundriss veraltet – müssen Wände verschoben oder gar
Treppen verlegt werden?
3.
Wie ist das Heizsystem – wie die Wärmedämmung? Macht es Sinn, das Heizsystem zu
erneuern und die Liegenschaft zu dämmen, oder ist der Aufwand so hoch, dass man besser
energieeffizient neu bauen würde?
Verdichtet bauen
Für die Bauherrschaft lohnt es sich, eine Fachperson beizuziehen. Am besten wählt man dafür den
Partner, mit dem man später auch bauen möchte. Dieser wird zunächst eine Potenzialanalyse von
Liegenschaft und Grundstück vornehmen. Lassen die Baugesetze eine Erweiterung des Wohnraums
zu? Einen Anbau? Eine Aufstockung? Kann das Grundstück ev. sogar geteilt werden, so dass zwei
Bauten darauf Platz haben? Oft ist die Ausnutzung beim Altbestand so niedrig, das bis zum Doppelten
des bestehenden Gebäudevolumens erstellt werden dürften.
Zustandsanalyse
Danach wird man eine Analyse des Zustands der Liegenschaft machen. Gerade Altbauten sind wahre
„Wunderkisten“. Vielleicht sind noch Baupläne vorhanden, vielleicht sind diese aber nicht vollständig,
oder es wurde eben doch anders gebaut als es auf dem Plan steht. Daher muss der Aufbau von Boden
und Wänden, die Statik, der Verlauf von Leitungen und Kanalisation festgestellt werden. Diese Analyse
ist aufwändig, aber unabdingbar für einen Entscheid und für einen reibungslosen Umbau. Bei der
Zustandsanalyse wird auch die Wärmedämmung, die Dämmbarkeit, der Zustand von Dach,
Zwischendecken, Fenstern und Fassade sowie das Heizsystem berücksichtigt.
Vorprojekt und Kostenschätzung
Erst dann ist abschätzbar, ob sich ein Umbau lohnt, ob ein Ersatzbau im aktuellen Energiestandard und
in ähnlicher Form erstellt werden soll, ob man anbauen kann oder ob man mehr gewinnt, wenn man die
bestehende Liegenschaft abbricht und ganz neu baut. Idealerweise sollte eine erste Abschätzung schon
erfolgen, bevor die Liegenschaft gekauft wird, denn je nach Variante ist der Kaufpreis zu verhandeln.
Nach der Potenzialanalyse und der Bestandesaufnahme wird vom Fachplaner ein Vorprojekt mit
Kostenschätzung erstellt. Auf dieser Basis kann die Bauherrschaft sich dann für die optimale Variante
entscheiden.
Immo-Messe St. Gallen, Halle 9.1, Stand 024
Kontakt: www.zili.ch, Tel. 071 911 68 22
Box:
Die Zili AG, Bronschhofen, bietet der Bauherrschaft die Potenzialanalyse und das Vorprojekt inkl.
Kostenschätzung unverbindlich und kostenlos an. Lediglich für die Bestandesaufnahmen, die
unterschiedlich aufwändig sind, wird ein Kostendach mit der Bauherrschaft vereinbart. Sie erhält dafür
in jedem Fall eine Zustandsbeschreibung und die genauen Pläne der von ihr erworbenen Liegenschaft,
auch wenn sie nicht oder nicht mit Zili bauen möchte. Die Zili AG ist seit über 37 Jahren in der Region
tätig und hat sich einen Namen als seriöse Generalunternehmung gemacht. Wenn der Bauherr mit Zili
baut oder umbaut, kann er sich auf einen garantierten Pauschalpreis verlassen.
Bildlegende 1 (Abbruch und Neubau):
An dieser alten Liegenschaft wäre die Sanierung zu aufwändig gewesen. Die Bauherrschaft entschied
sich für einen Teilabbruch und einen erweiterten, wärmegedämmten Neubau im traditionellen Stil.
Bildlegende 2 (Aufstockung):
Dieses Wohn- und Geschäftshaus in Bäretswil durfte man um ein Geschoss erweitern. Auf Wunsch der
Bauherrschaft entstand das „Deck 4“, das futuristisch wie ein UFO auf dem bestehenden, sanierten
Altbau thront.
Bildlegende 3:
Es ist im Interesse von Bund und Kantonen, bestehende Bausubstanz zu verdichten und mehr
Wohnraum ohne zusätzlichen Landverbrauch zu schaffen. Hier ein Schema für die Erweiterung eines
Mehrfamilienhauses:
(Bild folgt)
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Reisen
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