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Hauskauf und Renovationen – was ist steuerlich zu - Regio aktuell

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Hauskauf und Renovationen –
was ist steuerlich zu beachten?
GASTKOLUMNE
Wichtige steuerliche Fragen stellen sich sowohl beim Kauf wie auch während der Besitzphase von Immobilien.
Dies zeigt sich am Beispiel der Grundstückgewinnsteuer oder der Abzugsfähigkeit von Renovationskosten.
Samuel T. Holzach, UBS AG, Leiter Privatund Geschäftskunden Marktgebiet Basel-Stadt
mmobilienbesitz ist steuerrelevant, was an
sich nichts Neues ist. Es lohnt sich jedoch,
auf einige Punkte zu achten, die nicht allgemein bekannt sind oder vor kurzem geändert
wurden. So dürften die wenigsten Immobilienkäufer wissen, dass die Grundstückgewinnsteuer zwar vom Verkäufer zu entrichten ist – diese jedoch durch die Immobilie
selbst gesichert wird. Wenn sich also der
frühere Besitzer beispielsweise ins Ausland
abmeldet oder Konkurs geht, wird die Gemeinde eine allfällige Steuerschuld beim
neuen Eigentümer einfordern.
I
erwartende Steuerbelastung sein wird. Dieser Betrag wird dann vom Verkäufer direkt
auf ein Konto zugunsten des Käufers bei der
Gemeinde oder auf ein zweckgebundenes
Sperrkonto einbezahlt.
Eine solche Regelung wird dann als fester
Bestandteil in den Kaufvertrag aufgenommen. Wenn ein Haus zum Beispiel eine Million Franken kostet, wird die Tilgung des
Kaufpreises wie folgt vereinbart: Erstens
durch Übernahme der Hypothek von angenommen 600000 Franken, zweitens durch
Zahlung von 50 000 Franken an die Gemeinde zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer. Damit sind dem Verkäufer
noch 350000 Franken zu überweisen.
Sanierungen sind steuerlich abzugsfähig
Grundstückgewinnsteuer
im Kaufvertrag regeln
Um keine unliebsamen Überraschungen zu
erleben, empfiehlt es sich, mit dem Verkäufer eine Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer zu vereinbaren. Bei der Gemeinde lässt sich abklären, wie hoch die zu
Oft will der neue Besitzer sein Haus renovieren, besonders wenn es sich um ein älteres
Objekt mit Sanierungsbedarf handelt. Viele
erinnern sich noch an die sogenannte Dumont-Praxis. Nach dieser Gerichtspraxis galten – normalerweise abzugsfähige – werterhaltende Renovationen in den ersten fünf
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Jahren nach dem Kauf grundsätzlich als wertvermehrend und waren daher bei der direkten Bundessteuer nicht abzugsfähig. Diese
Praxis wurde aufgehoben: Käufer älterer Liegenschaften müssen während der ersten fünf
Jahre nach dem Kauf nicht mehr auf diese Abzugsmöglichkeit verzichten. Dies erhöht den
Anreiz, Altliegenschaften sofort zu sanieren.
Allgemein gilt, dass werterhaltende (nicht
aber wertvermehrende) Aufwendungen vom
steuerbaren Einkommen abgezogen werden
können – entweder als Pauschale oder als
effektive Aufwendungen. Für Abzüge ist
der Steuerpflichtige beweispflichtig. Darum
sollten Rechnungen aufbewahrt und – in
Spezialfällen – der Zustand der Liegenschaft
vor der Renovation fotografisch festgehalten
und dokumentiert werden. Unter Umständen lohnt es sich, die Renovationsarbeiten
auf mehrere Steuerperioden zu verteilen.
In jedem Fall ist eine vertiefte Analyse der
finanziellen und steuerlichen Auswirkungen
bei Erwerb und Renovation von Liegenschaften unumgänglich. Ein Gespräch mit
dem Bankberater schafft Klarheit und bildet
die Basis für eine optimale Planung.
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Die Überprüfung Ihrer gesamten
finanziellen Situation bildet die Basis
für unsere umfassende Anlageberatung. Indem wir Ihre Ziele kennen
und Ihre langfristigen Bedürfnisse
verstehen, können wir gemeinsam
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Finanzieren berücksichtigen. Wir
laden Sie ein zu einer finanziellen
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www.ubs.com/kompass
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REGIO AKTUELL 3/2009
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Seele and Geist
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