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Die GSW ist übernommen - was heißt das für die Mieten? 12

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Die GSW ist übernommen - was heißt
das für die Mieten? 12. Dezember 2013
Eine Veranstaltung des Stadtteilbüros Friedrichshain, des Stadtteilausschusses Kreuzberg
e.V. und von Kotti&Co mit Bürgerbeteiligungsmitteln des Stadtentwicklungsausschusses der
1 - Kreuzberg
BVV Friedrichshain
I. Vorstellung
‣ Hans Panhoff - Baustadtrat Friedrichshain Kreuzberg
‣ Jan Kuhnert - KUB Hannover
‣ Rainer Wahls - Stadtteilbüro Friedrichshain
‣ Sebastian Gerhadt - Stiftung Haus der
Demokratie und Menschenrechte
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II. geplanter Ablauf
1. Wer ist die "Deutsche Wohnen", welche Verwertungsstrategien sind zu erwarten? Was
bedeutet das für die 8.000 Wohneinheiten in Friedrichshain - Kreuzberg?[Stadtteilbüro
Friedrichshain / Stiftung Haus der Demokratie und Menschenrechte]
a) Verwertungsstrategien von börsennotierten Unternehmen [Rainer Wahls]
b) Mietrechtliche Spielregeln und Konfliktmöglichkeiten [Sebastian Gerhardt]
c) Kosten der Unterkunft & Probleme von Transferleistungsbezieher_innen [Michael
Breitkopf]
d) Der Umgang der GSW mit den Schenkungshäusern [Melanie Dyck / NN]
2. Was könnte eine Ausweitung des bestehenden Milieuschutzgebietes oder
Umstrukturierungssatzung des Bezirkes bewirken? [Hans Panhoff - Baustadtrat
Friedrichshain - Kreuzberg]
3. Wieso wäre es sozial- und stadtpolitisch sinnvoller, ehemalige Sozialwohnungen
zurückzukaufen und mit Mieter_innebeteiligung zu rekommunalisieren? [Jan Kuhnert KUB
Hannover]
4. Nachfragen und Murmelpause
5. offene Diskussion und bei Bedarf eine Schlussrunde
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1. Wer ist die "Deutsche Wohnen", welche
Verwertungsstrategien sind zu erwarten? Was
bedeutet das für die 8.000 Wohneinheiten in
Friedrichshain - Kreuzberg?
Verwertungsstrategien von börsennotierten Unternehmen
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angedachte Gliederung
‣ Privatisierungsschritte der GSW und
deren Häuserbestand?
‣ Wieso sind Bilanzen wichtig?
‣ Wer ist die „Deutsche Wohnen“?
‣ klassische Verwertungsstrategien
‣ Welche kurz und mittelfristigen
Konsequenzen hätte das für die
Mieter_innen und die Mieten?
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Hintergrund: ein notwendiger,
wohnungswirtschaftlicher Rückblick:
• „Gemeinnützigen Siedlungs- und
Wohnungsbaugesellschaft“ 1924
gegründet in Berlin rund 60.000
Wohneinheiten (WE),
• 2004 „GSW Immobilien GmbH“
Konsortium aus Investmentgesellschaften „Whitehall Funds“ sowie
Cerberus Capital Management,
• 2010 Umgründung zur„GSW Immobilien
AG“, Senat erhält für die Zustimmung
nochmals einen Betrag in Höhe von 30
Mio.
2004 Privatisierung der GSW
& Börsengang unter Rot/Rot
• von 96´bis 2001 staatliche Förderung
Wohneigentumsbildung,
• Verkauf von öffentlichen, gemeinnützigen
Wohnungsbeständen zu tatsächlichen Marktpreisen,
• 2003: Investmentsteuergesetz (InvStG) - internationale
Kapitalverkehrsfreiheit für Fonds durchgesetzt,
Voraussetzung für Fianzakrobatikmöglichkeiten,
• Aufstocklung der möglichen Verschuldungsbilanz bei
herausziehen von Unternehmensrenditen
• 2007: Gesetzes zur Schaffung deutscher ImmobilienAktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (nicht
die Gewinne auf Gesellschaftsebene werden besteuert,
sondern die Gewinnausschüttungen beim Anleger)
immobilienwirtschaftliche Liberalisierung
& Internationalisierung unter Rot/Grün
bis 1987:
Wohnungsgemeinnützigkeit
• vor 1990: auskömmliche Miete mit aufstockender Wohnbauförderung und faktisch
abgeschriebene Errichtungskosten müssen nach 40 Jahren nicht mehr aus der Miete
refinanziert werden (Bestand nach 1945 spätesten ab 1990 schuldenfrei)
• politische Zielsetzungen: Wohnraumversorgung in Westberlin innerhalb der
Systemkonkurrenz und bauwirtschaftliches Arbeitsmarktförderprogramm, • ab 1990 steuerrechtlicher Entzug der wohnungswirtschaftlichen Gemeinnützigkeit,
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Wieso sind Bilanzen wichtig?
unter anderen: vor allen
Immobilienbewertun
gsgutachten nach
Marktpreisen, aber
singulär in
Modernisierung
bevor diese über
Wohneigentumveräußerung
refinanziert werden
keine reale
Investitionshandlung
unter anderen:
aufgenommen
Kreditlasten bis
zu einem
Eigenkapitalanteil
von 55%
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Wieso sind Bilanzen wichtig?
Aktiva
Passiva
Diese Seite gibt Auskunft über die
Vermögensformen bzw. den Vermögensaufbau
des Unternehmens.
Diese Seite gibt Auskunft über die
Vermögensquellen bzw. den Kapitalaufbau des
Unternehmens.
Hier sieht man also die Mittelverwendung bzw.
Investierung des Unternehmens.
Hier sieht man also die Mittelherkunft bzw.
Finanzierung des Unternehmens.
Diese Seite wird unterteilt in:
- Anlagevermögen und
- Umlaufvermögen
Diese Seite wird unterteilt in:
- Eigenkapital und
- Fremdkapital
Diese Seite ist nach der Flüssigkeit
(Liquidierbarkeit) geordnet.
Diese Seite ist nach der Fälligkeit geordnet.
Einfach ausgedrückt steht hier das, was in dem Einfach ausgedrückt steht hier, wem der Laden
Laden vorhanden ist.
eigentlich gehört.
Sinkende Schuldenquoten bis zu einem
Verhältnis von 55% (begrenzter
Hypothekenbereich) verändern die Relation
zum Eigenkapitalwert, schaffen Spielräume für
neue Kreditbelastungen, während gleichzeitig
Gewinne steuerfrei in Ausland transferiert
werden, ohne den Eigenkapitalanteil 0.2
anzufassen bilanztechnisch zu müssen.
Öffentliche und gemeinnützige
Wohnungsunternehmen konnten ein Interesse
daran haben, dass es niedrige Mieten mit
einem niedrigen Ertragswert, folglich einer
geringeren notwendigen
Eigenkapitalserhöhung und damit weniger
Steuer und Kapitalausschüttungen gibt.
8
Wer ist die „Deutsche Wohnen“?
gegründet 1998 als Tochter der Deutschen Bank für Immobilienanlagegeschäfte und
Verwaltung von vormals gemeinnützigen oder öffentlichen Immobilien,
•
•
größtenteils Wohnungsbestände im Rhein-Main-Gebiet und Rheinland-Pfalz
•
1998 Privatisierung der „Gemeinnützige Heimstätten-, Spar- und BauAktiengesellschaft“, 25% verbleiben beim Land Berlin, 2007 Übernahme der
Berliner GEHAG durch die „Deutsche Wohnen“1999 erste Börsennotierung in
Luxemburg,
•
2006 bilanzielle Ausgliederung der Deutsche Wohnen AG aus dem Deutsche BankKonzern, seit 2010 ein börsennotiertes Unternehmen und im MDAX der Deutschen
Börse gelistet, Aktien am Kapitalmarkt privatisiert, nachdem der 100%
Beherrschungsvertrag der Deutschen Banka aufgelöst wurde.
•
Ende November wurde die Übernahme der GSW Immobilien AG durch die Deutsche
Wohnen AG erfolgreich abgeschlossen.
•
Im Januar führte die Deutsche Wohnen eine Kapitalerhöhung durch und erzielte einen
Bruttoemissionserlös von 195,1 Mio EUR.
Die „Deutsche Wohnen“ hat kein Problem
mit interessierte Anlegern in „Betongold“.
9
Immobilienwirtschaftliche
Anlagestrategien
Core-Strategie
Core-plus-Investition
Anlage in bereits bestehende und
vermietete Immobilien,
• bei der Auswahl von Standorten
werden künftige Entwicklungspotenziale bewertet,
• kurzfristige Mietvertragslaufzeiten
werden gesucht, um bei Neuvermietungen durch die Steigerung der
Mieterträge eine Wertschöpfung zu
generieren,
• Core-plus-Investitionen können
einen Teil des Ertrages auch aus der
Wertsteigerung entsprechender Anund Verkäufe der Objekte erzielen.
Investitionen in hochwertige,
bestehende Immobilien mit einem
stabilen Cash-Flow in etablierten
Märkten,
• oft eine Beschränkung auf die
Nutzungsarten Büro und Handel,
• gesucht werden exklusive
Innenstadtlagen der großen Metropolen
und namhafte, bonitätsstarke Mieter,
• erzielbaren Renditen sind entsprechend des reduzierten Anlagerisikos vergleichsweise gering. Die
Haltedauer solcher Immobilien sollte in
der Regel langfristig geplant werden,
•
•
10
Wird die Übernahme Konsequenzen für
die Mieten und Mietverträge haben?
Wie belastbar ist diese Aussage? Wie ist die
GSW/Deutsche Wohnen in vergleichbaren
Fällen in z.B. in Lichtenberg vorgegangen?
Die GSW verneint das:
•
•
sieht keine grundsätzliche Veränderung der Rahmenbedingung
•
„Es ist weder die „Zerlegung in Einzelwohneigentum und Selbstnutzungansprüche“
geplant noch stehen weitreichende energetische Sanierungen an.“ (Schreiben an
das Stadtteilbüro Friedrichshain vom 7. November)
Die „Deutsche Wohnen“ hat den Unternehmensanspruch:
•
•
den Fokus auf attraktive Wohnimmobilien in wirtschaftlich bedeutenden Regionen
zu setzen, sprich core-plus-Strategien und strategische Zukäufe,
•
den Wert unseres Portfolios kontinuierlich zu erhöhen: “Die nachhaltige
Bewirtschaftung der Wohnimmobilien basiert auf ökonomischen und ökologischen
Faktoren, wie zum Beispiel der Überprüfung der Energieeffizienz unserer
Siedlungen und der Investition in ihre Verbesserung.“ (Web-Auftritt der Deutsche
Wohnen)
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klassische Verwertungsstrategien
Bandbreite der Verwertungsstrategien
Heuschrecken und
zurückbleibende
Problemimmobilien
bilanztechnische
Aufnahme von Krediten
und herausziehen von
Unternehmensgewinnen,
• Vernachlässigung
Immobilie und
Mieter_innen,
• Kommunen werden mit
Folgeproblemen alleine
gelassen (Beispiel NRW),
•
Renditesicherung durch
"Abwohnen"
schleichende Mieterhöhung durch Mietspiegelentwicklung /
Kostenmiete,
• Verzicht auf
Instandsetzung und
Instandhaltung
• steigende Nebenkosten führen zu einer
„zweiten Miete
• familienökonomische
Ausweichstrategien der
Mieter_innen,
•
12
energetische Sanierung
und/oder Zerlegung in
Wohneigentum
Modernisierungsankündigung, anteilige
Umlage Kosten auf die
Miete,
• gesetzliche Verschlechterung des
Mieterwiderspruches bei
energetischer Sanierung,
• Mietkosten oberhalb
WAV, steigende Nachfrage student. WG´s &
Ferienwohnungen
•
vorläufiges Fazit:
z.B. eine Zusammenarbeit für die rechtliche Mieter_innen-Selbsthilfe mit der Sozialberatung
Friedrichshain & der sozialen Stadtteilarbeit des Nachbarschaftshauses Urbanstraße
Plan B - Aufwertung erschweren
Plan A - Rekommunalisierung
•langfristig Mittel für einen Rückkauf im
Innenstadtbereich und eine
Rekommunalisierung durchsetzen,
•Wohnraumförderung vorrangig für
einkommensschwache Haushalte,
•frühzeitig die Abgeordnetenhauswahlen
2017 instrumentalisieren!
•kurzfristig organisierte Mieter_innenSelbstorganisation in Mietrechtsfragen
•mittelfristig bezirkliche Interventionen
durch Milieuschutz und/oder
Umstrukturierungssatzungen,
•ein Bündnis schaffen, dass die
Interessen der 8.000 Mieter_innen vertritt
z.B. durch die Ausweitung des bestehenden Milieuschutzgebietes und der Prüfung einer
Umstrukturierungssatzung durch die Bezirksverordnetenversammlung/Bezirksamt, Möglichkeit
eines bezirklichen Vorkaufsrecht sondieren (Problem Marktwertbeurteilung und nicht Realwert)
„Von oben herab muss reformiert werden, wenn nicht von
unten hinauf revolutioniert werden soll.“
Karl Julius Weber 1767-1832
Manchmal muss man aber nachhelfen, wenn die politischen
Entscheidungsträger das Geschäft der den wirtschaftlichen Eliten
betreiben.
2013
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b) Mietrechtliche Spielregeln und
Konfliktmöglichkeiten
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c) Der Umgang der GSW mit den
Schenkungshäusern
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Hans Panhoff - Baustadtrat F -K
2.Was könnte eine Ausweitung des
bestehenden Milieuschutzgebietes
oder Umstrukturierungssatzung des
Bezirkes bewirken?
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Jan Kuhnert KUB Hannover
3. Wieso wäre es sozial- und
stadtpolitisch sinnvoller, ehemalige
Sozialwohnungen zurückzukaufen und
mit Mieter_innebeteiligung zu
rekommunalisieren?
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Am 12. Dezember kam es bei einer
Räumung eines besetzten Hauses zu
massiven Auseinandersetzungen und
einer neuen Hausbesetzerbewegung.
Programme der „sozialen Stadt“ oder
die behutsame Stadtsanierung hätte es
ohne diese Proteste so nicht gegeben.
Fragen & Antworten
Danke für die !
Aufmerksamkeit
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