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„Die steuerliche Immobilienbewertung und der Übergabevertrag“
- Was ist bei einer lebzeitigen Übertragung von Immobilienvermögen zu beachten? von
convocat GbR, München
www.convocat.de
Mit großen Schritten nähert sich der 01.01.2015. Dieses Datum sollten sich all jene im
Kalender rot anstreichen, die Immobilieneigentum besitzen und dieses im Wege der
lebzeitigen Übertragung steueroptimiert an ihre späteren Erben übertragen wollen. Zum
31.12.2014 wird der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München die neuen Bodenrichtwerte und damit die neue Entwicklung der Immobilienpreise mitteilen. Diese haben auf die Höhe des steuerlichen Werts enormen Einfluss.
Aus diesem Grund sollte man in jedem Fall die Frage prüfen, ob man bereits heute Immobilienvermögen an die nächste Generation übergibt. Wichtig ist, dass diese Entscheidung
nicht nur aus steuerlichen Gründen getroffen wird. Nachfolgend wollen wir Ihnen einen Überblick über die relevanten Themen geben, die bei dieser Entscheidung bedacht werden
müssen.
Kann ich mir die Schenkung wirtschaftlich leisten?
Der wichtige Satz „geschenkt ist geschenkt“ wird nicht immer ernst genommen.
Zu allererst ist die Frage zu klären, ob Sie sich das Verschenken von Vermögen überhaupt
wirtschaftlich leisten können. Im Übergabevertrag wird stets ein Nießbrauchsrecht zu
Gunsten des Schenkers eingeräumt. Damit erhalten Sie auch weiterhin die Erträge aus
dieser Immobilie. Mit dieser Vereinbarung verpflichten Sie sich aber auch, die gewöhnlichen
wie auch außergewöhnlichen Instandsetzungsmaßnahmen zu übernehmen.
Soweit Sie die geschenkte Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzen, erhalten Sie aus der
Vereinbarung des Nießbrauchs keinen finanziellen Vorteil. Gleichzeitig sind Sie verpflichtet,
die Kosten dieser Immobilie zu tragen. Aber auch für den Fall, dass Sie die Immobilie
vermietet haben, sind die Erträge, die man aus der Vermietung erzielt, nicht unbedingt
kostendeckend.
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Aus diesem Grund stellt sich die Frage, ob Sie sich auch in der Zukunft den Erhalt dieser
Immobilie noch leisten können, oder ob nicht ein Verkauf in den nächsten Jahren notwendig
sein wird. Ist sie erst einmal auf die nächste Generation übertragen, können Sie den Erlös
aus einem Verkauf nicht mehr für sich verwenden.
Soweit die Kinder finanziell dazu in der Lage sind, sollten mit diesen Regelungen über die
Übernahme von Instandhaltungsmaßnahmen getroffen werden. Eventuell ist auch an eine
Rentenzahlung zu denken. Diese Vereinbarungen haben aber zum Teil ertragsteuerliche
Konsequenzen, die in jedem Fall geprüft werden müssen.
Stehen einer lebzeitigen Schenkung testamentarische Regelungen entgegen?
Soweit der Schenker mit seinem verstorbenen Ehegatten ein gemeinschaftliches Testament erstellt hatte, sind ihm eventuell lebzeitige Verfügungen aufgrund der Bindungswirkung verwehrt. Aus diesem Grund sind diese testamentarischen Regelungen zu prüfen.
Sollten diese eine lebzeitige Verfügung verbieten, so gilt es, eventuell mit den Nachfolge berechtigten eine andere Regelung treffen zu können.
Welche Immobilie soll ich überhaupt übertragen?
Wird die Frage der finanziellen Möglichkeit einer lebzeitigen Immobilienübertragung bejaht
und erscheint eine lebzeitige Immobilienübertragung aus persönlichen und steuerlichen
Gründen sinnvoll, sollte die Auswahl der zur Schenkung möglichen Immobilien getroffen
werden.
Immer wieder ist dabei der Tenor, dass man den Kindern an jeder Immobilie einen gleichen
Anteil übergibt. Bitte bedenken Sie, dass nach Ihrem Tod die Kinder als Miteigentümer –
wie im Rahmen der Erbengemeinschaft – einen gemeinsamen Konsens beispielsweise im
Hinblick auf die Verwaltung finden müssen.
Sprechen Sie also im Vorfeld mit den Kindern, wie sie sich die Zukunft vorstellen können.
Eventuell führen diese Gespräche zu dem Ergebnis, dass die Immobilien – soweit mehrere
vorhanden sind – auf die Nachfolger so verteilt werden, dass sie Alleineigentümer werden.
Vielleicht wird eines der Geschwister in der Lage sein, die anderen auszahlen zu können.
Was ist dann der nächste Schritt?
Sobald Sie wissen, welches Immobilienvermögen zur Übertragung ansteht, sollte die steuerliche Bewertung vorgenommen werden. Immobilienvermögen kann nicht wie Barvermögen
eindeutig einem Wert zugeordnet werden. Vielmehr sind hier die vorgeschriebenen starren
steuerlichen Bewertungsverfahren heranzuziehen. Es handelt sich hierbei um drei Verfahren:
das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
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Das Vergleichswertverfahren ist für Wohnungs- bzw. Teileigentum, Einfamilienhäuser
sowie Zweifamilienhäuser heranzuziehen. Für die Berechnung des steuerlichen Wertes sind
in diesem Verfahren die von dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte festgelegten
Vergleichspreise relevant. Liegt ein geeigneter Vergleichspreis nicht vor, so ist das Sachwertverfahren anzuwenden.
Im Sachwertverfahren errechnet sich der steuerliche Wert einer Immobilie aus dem
Bodenwert sowie aus dem Gebäudesachwert. Hierbei ist die Bruttogrundfläche des
Gebäudes zu ermitteln, sämtliche Flächen des Gebäudes sind hierbei einzubeziehen.
Hierbei ist eine sorgfältige Ermittlung dieser Flächen aus den vorliegenden Plänen wichtig.
Der Bodenwert ermittelt sich aus dem Bodenpreis pro Quadratmeter in Abhängigkeit einer
Geschossflächenzahl (GFZ). Gerade die Entwicklung der Immobilienpreise wird nun durch
den Gutachterausschuss zum 31.12.2014 neu mitgeteilt. Es ist wieder einmal mit einer
dramatischen Erhöhung zu rechnen, was eine Übertragung vor dem 31.12.2014 anraten
lässt.
Die GFZ weist darauf hin, wie viel Geschossflächen im Verhältnis zur Grundstücksfläche
möglich sind. Dabei kommt es nicht auf die tatsächliche Bebauung an. Vielmehr ist hier auch
das öffentlich Baurecht relevant. Für die weitere Berechnung ist demnach die Frage relevant,
ob ein Bebauungsplan für das betreffende Gebiet vorliegt. Liegt ein solcher nicht vor, so
ergibt sich das Baurecht aus der Nachbarbebauung.
Die steuerliche Bewertung von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern erfolgt hingegen nach
dem Ertragswertverfahren. Neben dem Bodenwert ist für die steuerliche Bewertung hier
der Gebäudeertragswert ausschlaggebend.
Erst mit der Feststellung des „richtigen“ steuerlichen Wertes lassen sich die steuerlichen
Konsequenzen einer Übertragung eindeutig berechnen. Dies gilt auch für den Fall, dass
Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Immobilienvermögen stehen. Werden dann
auch Nießbrauchsrechte „verteilt“, ist es enorm wichtig, sich über die ertragsteuerlichen
Konsequenzen im Klaren zu sein.
Was gehört in den Übergabevertrag?
Hier sind alle Punkte einzuarbeiten, die sich im Zusammenhang mit der Beratung ergeben
haben, also beispielsweise die zusätzliche Versorgung der Schenker oder Ausgleichsverpflichtungen und deren Berechnungsgrundlagen unter den Geschwistern, aber auch die
Absicherung gegenüber den Beschenkten. Auch diese Absicherung wird von den Mandanten
oftmals mit den Worten abgelehnt, man könne dem Sohn nicht auferlegen, dass er für den
Insolvenzfall einen Rücktritt vereinbart. Damit sei nicht zu rechnen. Die Diskussion würde
den Sohn nur verletzen. Diese oder ähnliche Argumente werden uns in unserer täglichen
Praxis immer entgegen gehalten. Wir beraten Sie nicht, weil ein bestimmter Sachverhalt zu
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erwarten ist, sondern weil ein solcher möglich sein könnte. Unsere Erfahrungen haben dies
immer wieder bewiesen.
Fazit
Die Beratung durch einen auf diesem Gebiet spezialisierten Rechtsanwalt ist unumgänglich.
Es sind die steuerlichen und zivilrechtlichen Aspekte wie auch die „menschlichen“ Aspekte
zu berücksichtigen.
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