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Dübellöcher: Was darf der Mieter?

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von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
Dübellöcher im Bad entsprechen – in angemessenem Umfang – jedenfalls dann vertragsgemäßem Gebrauch, wenn
übliche Installationsgegenstände wie Papierhalter, Seifenschale, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank nicht
vorhanden sind (LG Berlin 10.1.02, 61 S 124/01, GE 02,
261).
(Abruf-Nr. 020572)
Wohnraummiete
Gewaltschutzgesetz:
Auch Vermieter sind
betroffen
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Mietvertrag
Vor- und Nachteile
einer Mietbürgschaft
Seite 92
Gewerberaummiete
Betriebspflicht des Mieters
nur bei Vereinbarung
Seite 96
Mietprozess
Versäumnisurteil auf
Räumung vor Ablauf
der Schonfrist
Seite 98
Wohnungseigentum
Der Nießbraucher hat
kein Stimmrecht in der
Eigentümerversammlung
Seite 99
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Kennwort: Haftung
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Sachverhalt
Das verflieste Bad der Wohnung war vermieterseits ohne die
üblichen Einrichtungsgegenstände ausgestattet. Der Mieter
installierte unter anderem einen Toilettenpapierhalter, eine
Seifenschale, einen Handtuchhalter neben dem Waschbecken, eine Handtuchstange und einen Spiegelschrank. Er
bohrte hierfür teilweise die Fliesen (20 x 30 cm) an. Die Schadenersatzklage des Vermieters hatte teilweise Erfolg.
Entscheidungsgründe/Praxishinweis
Ein Bad ist nach der Verkehrsanschauung nur mit den üblichen Einrichtungsgegenständen wie Papierhalter, Seifenschale, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank vertragsgemäß nutzbar. Fehlen diese, darf der Mieter die notwendigen Installationen selbst vornehmen.
Er darf hierzu Dübellöcher in den Wänden anbringen und
– soweit erforderlich – die Kacheln anbohren. Zum Verwenden von aufklebbaren Installationen ist der Mieter nach Ansicht der Kammer nicht verpflichtet. Diese garantieren entweder nicht dieselbe Haltbarkeit (Spiegelschrank!) oder sind von
einer solchen Klebekraft, dass mit ihrer Beseitigung ohne Beschädigung der Fliesen nicht zu rechnen ist.
Die Rücksichtnahme auf das Eigentum des Vermieters gebietet es allerdings, Dübellöcher nur in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch verkehrsüblichen Umfang anzubringen und soweit wie möglich in die Fugen zu setzen. Werden die Fliesen
im Übermaß oder grundlos angebohrt, haftet der Mieter wegen Pflichtverletzung gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Schadenersatz.
Es ist daher in jedem Einzelfall zu prüfen, ob die Anzahl der
Dübel das übliche Maß nicht überschreitet, bzw. ob das Anbohren der Fliesen zur Anbringung der konkreten Einrichtung
erforderlich war. Beurteilungskriterien im Einzelfall sind:
*
Alle in „Mietrecht kompakt“ besprochenen und mit einer Abruf-Nr. versehenen
Urteile können Sie jederzeit kostenlos im Internet (http://www.iww.de) abrufen.
Mietrecht kom
Mietrecht kompakt
Mietrecht kompakt
Dübellöcher: Was darf
der Mieter?
Seite 85
Dübellöcher: Was darf der Mieter?
Mietrecht kompakt
Mietgebrauch
Mietgebrauch
Mietrecht kompakt
Inhalt
Mietrecht kompakt
Nr. 6 / Juni 2002
Seite 85 - 100
Rechtsprechungsübersicht: Dübellöcher
BGH 20.1.93, VIII ZR 10/92, NJW 93, 1061: Die Klausel, „Der Mieter ist bei Beendigung
des Mietverhältnisses verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß
und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen“ ist unwirksam.
OLG Köln 29.4.94, 19 U 201/93, WuM 95, 582: 34 Dübellöcher zum Anbringen von
Hängeschränken und Gardinenstangen in der Küche eines Altbaus sind vertragsgemäß.
OLG Düsseldorf 3.3.94, 10 U 133/93, NJW-RR 94, 780: Bohrt der Mieter zur Installation
eines Regals über 14 bereits vorhandene Dübelöffnungen hinaus weitere 20 Dübellöcher
und weist ein zweiter Raum nochmals ca. 30 Löcher auf, kann dadurch die Notwendigkeit einer Renovierung der davon betroffenen Fläche begründet sein.
OLG Köln 26.11.91, 22 U 97/91, OLGR 92, 113: Es besteht jedenfalls dann keine Beseitigungspflicht von verkehrsüblichen Dübeln in Fliesen oder Kacheln, wenn dem Mieter
nach dem Vertrag weder Schönheitsreparaturen noch Endrenovierung auferlegt sind.
OLG München 28.6.85, 21 U 4448/84, DWW 86, 16: Ein Schadenersatzanspruch des
Vermieters wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch Anbringung
von 6 großen Dübellöchern in der Nordwand des Ladens, von 3 Leitungsschlitzen und
mehreren Dübellöchern in der Westwand und von zahlreichen Dübellöchern an der Südwand ist zu bejahen.
LG Hamburg 17.5.01, 307 S 50/01, WuM 01, 359: 32 Dübellöcher in einem Badezimmer
können noch vertragsgemäßer Gebrauch sein.
LG Münster 22.10.99, 3 S 97/98, WuM 99, 720: Die Beweislast für übermäßigen Dübelgebrauch im Badezimmer trägt der Vermieter.
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Urteile über die notwendige Anzahl und die zulässige Anbringung von Dübellöchern
sind in der Regel wenig aussagekräftige Einzelfallentscheidungen. Streitigkeiten hierüber entziehen sich daher einer schematischen Lösung. Sie sind weder für den gewerblichen noch den Wohnraumvermieter prognostizierbar. Schadenersatzforderungen sind nur schwierig durchzusetzen. Die folgende Beispiele aus der Rechtsprechung
geben jedoch Anhaltspunkte zum Abschätzen des Prozessrisikos:
Mietrecht kompakt
Da der vertragsgemäße Gebrauch von Toilettenpapierhalter und Seifenschale nicht
zwingend eine genau festgelegte Höhe voraussetzt, hat das LG im Streitfall angenommen, dass es dem Mieter angesichts der Fliesengröße möglich und zumutbar war, die
Verdübelung in den Fugen vorzunehmen. Ebenso hat es den Mieter für verpflichtet
gehalten, den Handtuchhalter neben dem Waschbecken in den Fugen anzubringen.
Mietrecht kompakt
Ästhetische Gesichtspunkte können darüber hinaus eine bestimmte Art der Montage
rechtfertigen, etwa die Platzierung einer Handtuchstange mittig zwischen die Fugen,
statt einer Verteilung der beiden notwendigen Dübel auf eine Fliese und eine Fuge.
Mietrecht kompakt
Anzahl und Größe der Nutzer,
Art des Gegenstands,
vertragsgemäßer Verwendungszweck,
Festigkeit des Untergrunds (im Altbau kann höhere Dübeldichte erforderlich sein) sowie
Größe und Abstand der Fliesen.
Mietrecht kompakt
Mietrecht kompakt 6/2002
LG Braunschweig 27.7.84, 6 S 136/84, WuM 86, 274: Ist der Mieter zu einer Auszugsrenovierung nicht verpflichtet, muss er auch zum vertragsgemäßen Gebrauch zählende Dübelund Schraubenlöcher nicht beseitigen.
LG Köln 9.1.75, 1 S 243/74, WuM 76, 51: Der Mieter muss unabhängig von einer
Schönheitsreparaturpflicht Dübel entfernen und Löcher verschließen.
LG Mannheim 31.3.74, 12 S 96/73, WuM 75, 50: Dübel an den Wänden sind vertragsgemäßer Gebrauch; es besteht allerdings eine Verschließungspflicht bei Auszug.
AG Kassel 15.3.96, 451 C 7217/95, WuM 96, 757: 14 Dübellöcher in den Badfliesen
sind vertragsgemäßer Gebrauch; eine Ersatzpflicht des Mieters besteht wegen Durchbohrung der Badezimmertür zum Anbringen von Kleiderhaken.
AG Wedding 6.7.92, 14 C 207/91, GE 92, 1047: Setzen von Dübeln zur Installation der üblichen Halterungen für Spiegel, Konsole und Handtuchhalter sind vertragsgemäßer Gebrauch;
Der Vermieter trägt die Darlegungslast für das verkehrsübliche Maß übersteigende Bohrungen.
AG Speyer 3.2.83, C 816/82, WuM 83, 138: Dübellöcher im Bad sind im üblichen Umfang
vertragsgemäß.
AG Dortmund 19.4.77, 110 C 883/75, WuM 78, 173: Dübellöcher in der Wohnung stellen vertragsgemäßen Gebrauch dar; es besteht keine Beseitigungspflicht.
AG Friedberg/Hessen 14.5.76, C 53/76, WuM 77, 201: Dübellöcher an den für Vorhangschienen vorgesehenen Stellen sind übliche Abnutzung.
AG Osnabrück 30.10.73, 14 C 313/73: Es besteht keine Ersatzpflicht aus § 823 BGB
wegen des Durchbohrens von 4 Fliesen zu Befestigungszwecken.
AG Weinheim 13.7.73, 4 C 287/72, WuM 73, 247: Zu den erforderlichen Schönheitsreparaturen bei Auszug zählt auch das Entfernen von Dübellöchern.
Leserservice: Diese Rechtsprechungsübersicht können Sie unter www.iww.de mit der
Abruf-Nr. 020575 herunterladen.
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Mietrecht kom
LG Berlin 19.9.86, 64 S 111/86, GE 87, 40: Eine Beseitigungspflicht besteht für in erheblichem Umfang in seitlichem und im Höhenabstand von ca. 50 cm vorhandenen
Dübellöchern zur Anbringung von Regalwänden.
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LG Darmstadt 24.10.86, 17 S 11/86, NJW-RR 88, 79: 11 Dübellöcher im WC und 13
Löcher im Bad sind entschädigungslos hinzunehmen.
Mietrecht kompakt
LG Göttingen 21.9.88, 5 S 106/88, ZMR 90, 145: Dübellöcher zur Installation von Spiegel,
Becherkonsole, Handtuchhalter, Kunststoffablage und Duschwand im Bad sind vertragsgemäß; kann der Mieter für weitere 21 Bohrungen im Bad einen vertragsgemäßen Gebrauch nicht darlegen, haftet er – falls keine Ersatzbeschaffung möglich ist – für die Kosten der Neuverfliesung unter Berücksichtigung eines Abzugs „neu für alt“.
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LG Berlin 7.1.94, 64 S 269/93, GE 94, 583: Unabhängig von der Übernahme der Schönheitsreparaturen besteht eine Beseitigungspflicht des Mieters nur hinsichtlich der Dübellöcher, die über den verkehrsüblichen Umfang hinausgehen.
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Mietrecht kompakt 6/2002
Mietrecht kom
I. Grundsatz: Der Täter geht, das Opfer bleibt
Bis zum In-Kraft-Treten des GewSchG war es in der Regel so, dass ein Opfer – meist
die Ehefrau – zum eigenen Schutz vor weiteren Gewalttaten des Partners die Wohnung
verließ. Sie suchte im Frauenhaus, bei Verwandten, Bekannten oder Freunden Zuflucht.
Die neuen gesetzlichen Regelungen drehen diesen Grundsatz um: Das Opfer hat einen
Anspruch auf Wohnungsüberlassung gemäß § 1 GewSchG. Hat es mit dem Täter bislang einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt, kann es erreichen,
dass es zumindest für eine gewisse Dauer in der Wohnung verbleiben kann, ohne weitere Gewalttaten des Partners fürchten zu müssen (§ 2 GewSchG). Damit sind auch
zwangsläufig die Interessen des Vermieters betroffen.
II. Anspruchsberechtigt sind alle Opfer
Das GewSchG ist den Unterlassungsansprüchen der §§ 823, 1004 BGB analog zuzuordnen (BT-Drucksache 14/5429, S. 28). Ein solcher Unterlassungsanspruch zum Schutz des
Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder Freiheit kann nach § 1 GewSchG auf Antrag
des Betroffenen gerichtliche Schutzanordnungen (s.u.) nach sich ziehen. Solche präventive Maßnahmen verlangen kein besonderes Näheverhältnis zwischen Opfer und Täter, so
dass nicht nur häusliche sondern auch allgemeine Gewalttaten hierunter fallen. Insofern
sind nicht nur Ehen oder Lebenspartnerschaften, sondern auch partnerschaftliche Gemeinschaften und nicht gemeinschaftlich Lebende davon betroffen.
Praxishinweis: Um gerichtliche Anordnungen treffen zu können, reicht es aus, dass widerrechtliche Drohungen von Gewalttaten bzw. dauernde Nachstellungen oder Verfolgungen anstehen. Nach § 1 Abs. 1 Satz 1 GewSchG soll das Gericht in solchen Fällen „erforderliche“ Maßnahmen befristet treffen. Nach der Gesetzesbegründung erfordert dies eine
Wiederholungsgefahr, ansonsten sind keine Schutzmaßnahmen zu ergreifen. Bei der Bemessung der Frist hat das Gericht sich nach den Umständen des Einzelfalls zu richten.
Hierbei spielt vor allem die Dauer der Beeinträchtigung beim Opfer eine Rolle.
III. Diese Schutzanordnungen sind nach § 1 Abs. 1 S. 3 GewSchG möglich
Der Katalog potentieller Präventivmaßnahmen durch das Gericht ist im Gesetz nicht abschließend genannt. Es hat sich stets am Einzelfall zu orientieren, um einen möglichst effektiven Schutz des Opfers zu gewährleisten. Insbesondere kann es dem Täter bei Vorsatztaten oder bei einer widerrechtlichen Drohung verbieten, die Wohnung des Opfers zu betreten oder sich dieser bis zu einem bestimmten Umkreis zu nähern (BT-Drucksache, a.a.O.,
S. 29). Darüber hinaus kann ein Verbot angeordnet werden, mit dem Opfer Kontakt aufzunehmen, gleichgültig auf welche Weise (etwa telefonisch, persönlich oder durch Dritte).
Praxishinweis: Die Vorschrift regelt die Befugnis erforderlicher Präventivmaßnahmen
nicht nur für die Fälle, die sich im häuslichen Bereich abspielen. Sie gilt für alle Fälle,
gleichgültig in welcher Beziehung Opfer und Täter zueinander stehen.
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Mietrecht kompakt
Zum 1.1.02 ist das Gewaltschutzgesetz (GewSchG; BGBl. I 01, 3513) in Kraft getreten.
Hierdurch werden Opfern von Gewalttaten, insbesondere den Opfern häuslicher Gewalt,
neue zivilrechtliche Rechtsschutzmöglichkeiten gegeben (vgl. auch Goebel, „Vollstreckung effektiv“ 4/02, S. 50 und „Prozessrecht aktiv“ 4/02, S. 44). Der folgende Beitrag
erläutert die Auswirkungen der Neuerungen auf Vermieterseite.
Mietrecht kompakt
von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz
Mietrecht kompakt
Gewaltschutzgesetz: Auch Vermieter sind betroffen
Mietrecht kompakt
Wohnraummiete
Mietrecht kompakt
Mietrecht kompakt 6/2002
Mietrecht kom
Ist das Opfer an der Wohnung allein berechtigt, zum Beispiel als alleiniger Mieter,
und hat es den Täter lediglich in die Wohnung mit aufgenommen und lebt mit diesem in einer nicht ehelichen/lebenspartnerschaftlichen Gemeinschaft, hat der aufgenommene Täter keine Rechtsposition in Bezug auf die Benutzung der Wohnung. Insbesondere wird nach der Gesetzesbegründung ausdrücklich die Begründung eines
Mietverhältnisses – auch Untermietverhältnisses – ausgeschlossen (BT-Drucksache,
a.a.O., S. 30). Die Verweisung des Täters aus der Wohnung durch das Gericht stellt
demnach letztlich eine endgültige Regelung der Benutzungsverhältnisse dar (Goebel,
„Vollstreckung effektiv“, a.a.O.).
Sind Täter und Opfer gemeinsam an der Wohnung berechtigt gilt:
Bei Abschluss eines gemeinsamen Mietvertrags (oder auch Nießbrauch, Dauerwohnrecht, dingliches Wohnrecht) kann eine endgültige Regelung der Benutzung entweder dadurch erfolgen, dass der Vermieter nach Aufhebung des mit beiden Mietern
geschlossenen Vertrags einen – neuen – (Miet-)Vertrag nur mit dem in der Wohnung
verbliebenen Mieter (Nutzer) abschließt. Zu einer solchen Maßnahme ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet. Im Zweifel ist daher eine Kündigung des Mietverhältnisses durch beide Mieter erforderlich. Weigert sich das Opfer, muss der die Wohnung
verlassende Täter das Opfer im Zweifel auf Abgabe der Zustimmung zur Kündigung
verklagen (zum Beispiel wegen §§ 723, 749 BGB). Darüber hinaus hat er einen
Schadenersatzanspruch auf Freistellung von der Mietzinszahlung, wenn das Opfer
gegen seine Pflicht zur gemeinsamen Kündigung verstößt (BT-Drucksache, a.a.O.,
S. 31). In diesem Fall muss der in der Wohnung verbleibende Partner die Miete zwar
allein tragen, kann aber die Wohnung weiter nutzen.
Praxishinweis: Nach der Gesetzesbegründung ist für die Fälle der gemeinsamen
Berechtigung eine zeitliche Obergrenze der Wohnungszuweisung nicht vorgesehen.
Dies bedeutet, dass sich die Befristung an dem konkreten Einzelfall orientieren
muss.
Steht die Wohnung im Miteigentum (auch Wohnungseigentum, Erbbaurecht) von
Täter und Opfer, kann der verwiesene Miteigentümer im Zweifel die Aufhebung der
Gemeinschaft im Wege einer so genannten Teilungsversteigerung durch das Vollstreckungsgericht beantragen (§§ 180 ff. ZVG, §§ 749 Abs. 1, 753 Abs. 1 BGB).
Praxishinweis: In allen Fällen einer solchen Nutzungsbefugnis darf das Gericht mit
seiner Entscheidung nicht in die der gemeinsamen Nutzung der Wohnung durch Opfer
und Täter zugrundeliegenden Rechtsverhältnisse eingreifen. Eine endgültige Regelung
der Wohnungsbenutzung für den Fall, dass Opfer und Täter den gemeinsamen Haushalt aufgeben wollen, ist auf der Grundlage des für die bisherige Wohnungsbenutzung maßgeblichen Rechtsverhältnisses (zum Beispiel Mietvertrag) zu finden.
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Mietrecht kompakt
Liegt eine Vorsatztat nach § 1 Abs. 1 GewSchG vor, kann das Opfer vom Täter verlangen, ihm die gemeinsam genutzte Wohnung – zumindest zeitweise – zur alleinigen
Nutzung zu überlassen. Dieses alleinige Nutzungsrecht kann bei den folgenden Fallkonstellationen unterschiedlich durchgesetzt werden:
Mietrecht kompakt
1. Der Täter hat vorsätzlich verletzend gehandelt
Mietrecht kompakt
§ 2 GewSchG regelt das Recht des Opfers einer Gewalttat auf eine – grundsätzlich vorübergehende – Überlassung der Wohnung. Hierbei ist wie folgt zu unterscheiden:
Mietrecht kompakt
IV. Wichtig für Vermieter: Der Anspruch auf Wohnungsüberlassung
Mietrecht kompakt
Mietrecht kompakt 6/2002
V. Die Ausübung des Nutzungsrechts darf nicht erschwert werden
Wurde dem Opfer die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen, trifft den Täter die
Verpflichtung, alles zu unterlassen, was die Ausübung des Nutzungsrechts erschweren
oder vereiteln könnte. Das Gericht kann ihm etwa aufgeben, die Wohnung nicht zu einem Zeitpunkt zu kündigen oder zu veräußern, zu dem das Opfer noch zur Nutzung
der Wohnung berechtigt ist (§ 2 Abs. 4 GewSchG). Dies gilt auch, wenn es keine konkreten Anhaltspunkte für eine solche Absicht gibt (BT-Drucksache, a.a.O., S. 42; siehe
dort S. 31 zur Rechtslage, falls der Mieter gleichwohl kündigt).
Praxishinweis: Diese Verfügungsbeschränkung gilt nicht, wenn das Mietverhältnis zu
einem Zeitpunkt gekündigt wird, der nach dem Ende der Nutzung durch das Opfer liegt.
Gleiches gilt für einen Verkauf der Wohnung. Wird die Nutzung gemäß § 2 Abs. 2 S. 3
GewSchG verlängert, gilt die Verfügungsbeschränkung allerdings wohl weiter.
VI. Das Opfer muss als Gegenleistung eine Vergütung zahlen
Nach § 2 Abs. 5 GewSchG muss das Opfer, das die Wohnung zur alleinigen Nutzung
überlassen erhält, eine der Billigkeit entsprechende Vergütung entrichten. Dies ist
insbesondere in den Fällen gegeben, in denen der Täter eine auf einem Mietvertrag oder
einer dinglichen Berechtigung beruhende (Mit-) Nutzungsbefugnis hat. Auf jeden Fall ist
eine Vergütung zu zahlen, wenn das Opfer im Verhältnis zum Täter kein eigenes Recht
zur Nutzung der Wohnung hat, dieser also allein oder mit einem Dritten an der Wohnung
berechtigt ist (BR-Drucksache, a.a.O., S. 31; Palandt/Brudermüller, BGB, 61. Aufl.,
§ 1361b Rn. 28).
VII. Weitere mietrechtliche Besonderheiten sind zu beachten
Aus der Grundkonzeption der Wohnungsüberlassung nach § 2 GewSchG als – grundsätzlich – vorläufige Nutzungsbefugnis, die nicht in Mietverhältnisse und sachenrechtliche Rechtspositionen eingreift, ergeben sich weitere mietrechtliche Aspekte:
Der Mieter bleibt auch während der Nutzung der Wohnung durch das Opfer gegenüber dem Vermieter zur Zahlung der Miete verpflichtet. Dadurch, dass er ein Nutzungsentgelt vom Opfer nach § 2 Abs. 5 GewSchG verlangen kann, sind seine vermögensrechtlichen Interessen gewahrt. Der Täter muss somit nicht zwei Wohnungen
finanzieren.
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Hat der Täter widerrechtlich mit einer Vorsatztat gedroht (§ 2 Abs. 6, § 1 Abs. 2 Nr. 1
GewSchG), setzt der Anspruch auf ein alleiniges Nutzungsrecht zudem voraus, dass die
gerichtlichen Präventivmaßnahmen erforderlich sind, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Bei einer Kindeswohlgefährdung ist stets eine solche unbillige Härte anzunehmen.
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2. Der Täter hat „nur“ widerrechtlich gedroht
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Praxishinweis: Diese Frist soll dem Opfer Gelegenheit geben, sich rechtzeitig um eine
andere Wohnung zu kümmern. Bei der Fristbestimmung muss das Gericht die Wohnungsmarktsituation mit einbeziehen. Reicht diese Frist zur Wohnungsbeschaffung
nicht aus, kann das Gericht eine Fristverlängerung um bis zu weitere sechs Monaten
beschließen. Dies setzt allerdings voraus, dass überwiegende Belange des Täters,
wie etwa eine schwere Erkrankung, nicht entgegenstehen.
Mietrecht kompakt
Hat das Opfer in Bezug auf die Nutzung der Wohnung keine eigene Rechtsposition,
muss das Gericht die Dauer der Wohnungsbenutzung auf bis zu höchstens sechs Monate befristen (§ 2 Abs. 2 S. 2 GewSchG).
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VIII. Vorläufiger Rechtsschutz ist möglich
Vorläufigen Rechtsschutz erhält ein Opfer in Verfahren nach dem GewSchG über eine
einstweilige Anordnung. Dieses Verfahren stellt ein Amtsverfahren nach den Regelungen
des FGG dar, über die das Familiengericht zu entscheiden hat (§§ 12, 64b Abs. 3 FGG).
Hiernach muss der Täter als Schuldner die betreffende Wohnung – notfalls mittels Gerichtsvollzieher (§ 885 ZPO) – räumen (Goebel, „Vollstreckung effektiv“, a.a.O.).
Hat das GewSchG keine Gültigkeit, greift § 940a ZPO, wonach Betroffene ihre Rechte
auf Räumung von Wohnraum durch eine einstweilige Verfügung regeln können. Dies galt
bis zum Inkrafttreten des GewSchG jedoch nur für den Verfügungsgrund „verbotene Eigenmacht“. Im Wege einer verfassungskonformen Auslegung wurde es allerdings durch
die Rechtsprechung für zulässig erachtet, dass eine Räumung auch bei einer Gefahr für
Leib und Leben des Antragstellers vorzunehmen ist. Deshalb wurde durch das GewSchG
die Regelung des § 940a ZPO um diesen Tatbestand erweitert. Hierdurch ist sichergestellt, dass im Wege einer einstweiligen Verfügung die Räumung von Wohnraum auch in
diesen Fällen angeordnet werden kann.
Praxishinweis: Damit ist ein einstweiliger Rechtsschutz bei Ansprüchen auf Wohnungsüberlassung und Betretensverboten, die außerhalb von auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalten gegeben sind, möglich. Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drucksache,
a.a.O., S. 35) gilt dies auch in den Fällen, in denen ein Mieter von Wohnraum den Vermieter bedroht.
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Mietrecht kom
Erhebt der Vermieter gegen den Mieter Räumungsklage, ist das Verbleiben des Opfers
in der Wohnung bis zum Ablauf der vom Gericht vorgesehenen Nutzungszeit sichergestellt: Nach § 721 ZPO kann das Gericht eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Sie kann bis zu einem Jahr betragen (§ 721 Abs. 5 ZPO).
Mietrecht kompakt
Kündigt der Täter als Alleinmieter das Mietverhältnis entgegen einem gerichtlichen
Verbot nach § 2 Abs. 4 GewSchG, ist zwar das Mietverhältnis zwischen Mieter und
Vermieter beendet. Der Mieter kann dem Vermieter die Wohnung aber wegen der berechtigten Nutzung durch das Opfer, die durch die Kündigung im Verhältnis TäterMieter nicht berührt wird, nicht zurückgeben. Der Mieter muss in einem solchen Fall
wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache als Nutzungsentschädigung die vereinbarte oder eine für vergleichbare Wohnungen ortsübliche Vergleichsmiete zahlen
(§ 571 Abs. 1, § 546a Abs. 1 BGB; BT-Drucksache, a.a.O., S. 42).
Mietrecht kompakt
Ein Vermieter wird durch eine Wohnungsüberlassung nach § 2 GewSchG nicht daran gehindert, das Mietverhältnis etwa wegen Zahlungsverzugs zu kündigen (§ 543
Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB). Denn eine Besserstellung des Opfers gegenüber Dritten ist
nicht beabsichtigt. Darüber hinaus ist das Opfer im Falle einer fristlosen Kündigung
wegen Zahlungsverzugs auch nicht schutzlos, da nach § 569 Abs. 3 BGB eine solche
fristlose Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter oder das Opfer spätestens bis
zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit hinsichtlich der fälligen Miete Zahlung leistet. Gleiches gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle (zum Beispiel das Sozialamt) zur Zahlung an den Vermieter verpflichtet.
Mietrecht kompakt
Darüber hinaus bleibt der Mieter auch verpflichtet, vertragliche Nebenpflichten zu erfüllen. Hierunter fallen etwa die Reinigungs- oder Streupflichten sowie sonstige Obhuts- und Sorgfaltspflichten. Er kann sich nicht darauf berufen, dass er wegen eines
gerichtlichen Hausverbots solche Pflichten nicht erfüllen kann. Denn diese stellen keine höchstpersönliche Pflicht des Mieters dar, so dass durchaus andere Personen
hiermit beauftragt werden können.
Mietrecht kompakt
Mietrecht kompakt 6/2002
Mietrecht kom
I. Vereinbarung über die Mietbürgschaft
Das BGB enthält keine Bestimmung zur Regelung von Mietbürgschaften. Im preisgebundenen Wohnraum ist allerdings zu beachten, dass die Mietsicherheit nur für Ansprüche
des Vermieters gegen den Mieter wegen Schäden an der Wohnung oder unterlassenen
Schönheitsreparaturen verlangt werden darf, § 9 Abs. 5 WoBindG. Diese Beschränkung
muss daher auch für die Bürgschaft gelten.
1. Wirksamkeitsvoraussetzungen
Die Wirksamkeit der Mietbürgschaft richtet sich allgemein nach den für die Bürgschaft
geltenden Vorschriften. Danach muss sich der Bürge durch den Bürgschaftsvertrag
gegenüber dem Vermieter verpflichten, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des
Mieters einzustehen. Diese Erklärung muss schriftlich erfolgen und neben dem Willen,
für eine fremde Schuld zu haften, insbesondere die Bezeichnung des Vermieters als
Gläubiger, des Mieters als Hauptschuldner und der verbürgten Forderung enthalten.
2. Die selbstschuldnerische Bürgschaft
Zur Beschleunigung der Durchsetzung der Verpflichtung aus der Bürgschaft werden in
der Praxis überwiegend selbstschuldnerische Bürgschaftsverpflichtungen vereinbart.
Damit wird klargestellt, dass der Vermieter den Bürgen sofort in Anspruch nehmen
kann, ohne vorher einen unter Umständen langwierigen Prozess gegen den (zahlungsunfähigen) Mieter führen zu müssen.
Will sich der Vermieter auf eine solche selbstschuldnerische Bürgschaft einlassen,
muss er folgende Risiken im Auge behalten:
Die Bürgschaft ist mit der Frist kündbar, mit der auch der Vermieter den Mietvertrag
kündigen kann.
Der Bürge kann sich bei seiner Inanspruchnahme durch Hinterlegung beim AG auch
bei einer selbstschuldnerischen Verpflichtung von der Zahlungspflicht befreien,
wenn zum Beispiel der Schuldner das Bestehen der Hauptforderung bestreitet.
Praxishinweis: Um diese Risiken zu vermeiden, sollte der Vermieter darauf bestehen,
dass die Bürgschaft auf Zeit, nämlich über das Ende des Mietvertrags hinaus (im Hinblick auf die Rückgabepflicht: mindestens sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung;
OLG Hamm NJW-RR 92, 1036) vereinbart wird. Denn bei einer befristeten Bürgschaft
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Mietrecht kompakt
Viele Mieter bitten den Vermieter, als Mietsicherheit anstelle einer Geldsumme eine
selbstschuldnerische Bankbürgschaft stellen zu dürfen. Dies hat für sie den Vorteil, dass
ihre Liquidität nicht geschmälert wird, da eine Bankbürgschaft sie nur die Avalprovision
von 1,5 Prozent bis 2 Prozent pro Jahr kostet. Viele Vermieter nehmen eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft gerne entgegen, weil sie für sie mit weniger Aufwand verbunden ist. Sie brauchen keine Geldsumme anzulegen und den jährlichen Nachweis über die
Quellensteuer nicht zu versenden. Es wird aber auch vor der Vereinbarung einer Mietbürgschaft gewarnt (Wetekamp, MK 3/01, 40). Der folgende Beitrag zeigt, wie Vermieter sicherstellen können, dass die Mietbürgschaft wenigstens annähernd die gleiche Qualität
der Sicherheit bietet, wie eine Barkaution.
Mietrecht kompakt
von RA Dr. Klaus Lützenkirchen, Köln
Mietrecht kompakt
Vor- und Nachteile einer Mietbürgschaft
Mietrecht kompakt
Mietvertrag
Mietrecht kompakt
Mietrecht kompakt 6/2002
Im Gesetz ist nur die Fälligkeit der Barkaution geregelt (Wetekamp, MK 3/01, 41). Im
Hinblick darauf können die Parteien im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit vereinbaren, dass
die Bürgschaft sofort bei Vertragsabschluss, jedenfalls vor Übergabe der Mieträume fällig ist. Der Mieter ist zu Teilleistungen nicht berechtigt. Selbst wenn die Mietsache mangelhaft ist, soll dem Mieter nach überwiegender Meinung kein Zurückbehaltungsrecht
hinsichtlich der Sicherheitsleistung zustehen. Dies wird mit dem Zweck der Sicherheitsleistung, Vermieteransprüche zu sichern, begründet (LG Köln WuM 93, 605; LG Nürnberg-Fürth ZMR 91, 479; LG Hamburg ZMR 91, 344).
2. Erfüllung bis zur Beendigung des Mietvertrags
Nur wenn die vorgelegte Bürgschaftsurkunde den vertraglichen Vereinbarungen entspricht, ist die Verpflichtung zur Leistung dieser Sicherheit erfüllt. Den Anforderungen
wird eine Bürgschaft nicht gerecht, wenn in der Urkunde weder der Vermieter als Gläubiger noch der Mieter als Hauptschuldner ausdrücklich aufgeführt sind. Dabei kommt es
nicht darauf an, ob die in der Urkunde bezeichneten Personen Rechtsvorgänger der einen
oder anderen Seite waren. Der Vermieter ist auch bei falscher Bezeichnung berechtigt, die
Bürgschaftsurkunde als nicht vertragsgemäß zurückzuweisen. Daneben muss die Bürgschaftsurkunde den zutreffenden Sicherheitsbetrag nennen (BGHZ 132, 119).
Bringt der Mieter die Bürgschaft nicht (vertragsgerecht) bei, muss der Vermieter auf Leistung klagen. Im Klageantrag wird er regelmäßig die Übergabe der Bürgschaft verlangen.
Dabei handelt es sich um eine vertretbare Handlung nach § 887 ZPO. Es ist nahezu unmöglich, diese zu vollstrecken: Erfüllt der Mieter auch nach Verurteilung nicht die Verpflichtung, eine Bürgschaft zu übergeben, muss der Vermieter sich nach § 887 Abs. 1
ZPO ermächtigen lassen, die Handlung (Übergabe der Bürgschaft) auf Kosten des
Schuldners ausführen zu dürfen. Er muss sich also einen Bürgen für den Mieter besorgen. Regelmäßig wird der Bürge jedoch eine Sicherheit für den Fall seiner eigenen Inanspruchnahme durch den Vermieter verlangen. Dafür sieht zwar § 887 Abs. 2 ZPO vor,
dass der Vermieter auch die Kosten im Wege des Vorschusses verlangen kann. Er könnte
zum Beispiel den von der Bank geforderten Sicherheitsbetrag über diesen Weg bei seinem
Mieter vollstrecken. Wenn der Mieter aber die Verpflichtung zur Übergabe einer Bürgschaft nicht erfüllt hat, ist bei ihm in der Regel auch nach § 887 Abs. 2 ZPO (aus wirtschaftlichen Gründen) nicht zu vollstrecken. Ansonsten hätte er den Betrag selbst bei
einer Bank hinterlegt und die Bürgschaft erhalten.
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Mietrecht kompakt
Mietrecht kom
1. Fälligkeit
Mietrecht kompakt
II. Erfüllungsanspruch des Vermieters
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Andererseits muss der Vermieter bedenken, dass er nach Beendigung des Mietvertrags innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache verjährungsunterbrechende Maßnahmen gegenüber dem Mieter ergriffen haben muss. Ansonsten kann Verjährung der Vermieteransprüche eintreten, was wiederum der Bürge bei seiner Inanspruchnahme dem Vermieter entgegenhalten kann. Dieses Risiko kann ebenfalls durch
die Bürgschaft auf erstes Anfordern abgefedert werden. Hier kann jedenfalls die Anforderung innerhalb unverjährter Zeit zu einer sofortigen Realisierung der Mietsicherheit
führen.
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ist jedenfalls eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Letzteres kann auch durch
eine „unwiderrufliche“ Bürgschaft erreicht werden. Daneben sollte er in die Bürgschaftsurkunde aufnehmen, dass der Bürge verpflichtet ist, „auf erstes Anfordern“ zu zahlen.
Dadurch wird verhindert, dass der Bürge sich durch Hinterlegung befreien kann und der
Vermieter einen weiteren Zinsverlust erleidet, so lange die Inanspruchnahme nicht
ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich ist.
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1. Fälligkeit des Rückgabeanspruchs
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird nach Ablauf einer angemessenen Frist
zur Prüfung und Entscheidung, ob und inwieweit der Vermieter die Kaution für seine Forderungen aus dem Mietvertrag und seiner Abwicklung in Anspruch nehmen will, fällig
(BGH WuM 87, 310; OLG Düsseldorf WuM 00, 212; Wetekamp, MK 3/01, 42). Regelmäßig wird insoweit von einer Frist von sechs Monaten ausgegangen. Allerdings soll eine
Bürgschaft nach sechs Monaten auf jeden Fall herauszugeben sein, wenn der Vermieter
bis dahin seine Ansprüche nicht geltend macht (OLG Hamm NJW-RR 92, 1036).
Praxishinweis: Je nach den Umständen des Einzelfalls kann die Frist verkürzt sein.
Dies gilt insbesondere, wenn der Vermieter bereits zu einem früheren Zeitpunkt seine
Ansprüche vollständig offen legt (OLG Köln ZMR 98, 346).
2. Aufrechnung des Vermieters
Hat der Vermieter den Bürgen vor Eintritt der Verjährung in Anspruch genommen und
die Bürgschaftssumme erhalten, entsteht durch die dem Bürgen übermittelte Forderungsaufstellung gegenüber dem Mieter keine Bindungswirkung hinsichtlich einer Verrechnung. Vielmehr ist der Vermieter berechtigt, die vereinnahmte Kautionssumme
auf eine andere Mietforderung zu verrechnen. Dabei sind sogar Verrechnungsversuche
des Mieters vor Eintritt der Fälligkeit des Rückforderungsanspruchs bedeutungslos (OLG
Düsseldorf WuM 00, 212).
Ist dagegen die Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters von sechs Monaten
seit Rückgabe der Mietsache abgelaufen, ohne dass der Bürge in Anspruch genommen
wurde bzw. geleistet hat, ist eine Aufrechnung im Gegensatz zur Barkaution nicht mehr
möglich. Der Bürge kann sich darauf berufen, dass die Hauptforderung verjährt ist (BGH
NJW 98, 981).
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III. Rückgabe der Bürgschaft nach beendetem Mietvertrag
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Praxishinweis: Vor diesem Hintergrund ist eine Klage auf Leistung der Bürgschaft grundsätzlich noch nach Beendigung des Mietvertrags möglich. Sie ist aber wirtschaftlich sinnlos, weil der Titel regelmäßig erst nach Eintritt der Verjährung der Hauptforderung (grundsätzlich sechs Monate nach Rückgabe, § 548 Abs. 1 BGB) vollstreckt werden kann. Mit
Rücksicht darauf soll in diesem Fall im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung bei Vereinbarung einer Bürgschaft als Mietsicherheit der Vermieter einen Anspruch auf unmittelbare Zahlung der Kautionssumme geltend machen können. Diese ergänzende Vertragsauslegung soll eingreifen, weil die Parteien im Vertrag den Fall nicht geregelt hatten, dass
der Mieter bis zur Beendigung des Mietvertrags die als Mietsicherheit versprochene
selbstschuldnerische Bankbürgschaft nicht stellt. Demgemäß soll es im Interesse beider
Parteien liegen, dass der Vermieter einen unmittelbaren Anspruch auf Zahlung der Kautionssumme erhält (OLG Düsseldorf ZMR 00, 452).
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Es wird vertreten, dass der Anspruch auf Leistung der Sicherheit mit Beendigung des
Mietvertrags wegen Zweckerreichung erlischt (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn. 235).
Der Vermieter sei ab diesem Zeitpunkt in der Lage, seine Ansprüche abschließend zu prüfen und geltend zu machen. Dem wird zu Recht entgegengehalten, dass das Recht aus
einer entstandenen und fälligen Forderung nicht erlischt, wenn das Mietverhältnis endet
(BGH NJW 81, 976; OLG Düsseldorf ZMR 00, 212). Voraussetzung ist allerdings, dass
dem Vermieter aus dem beendeten Vertrag noch Forderungen zustehen, wofür auf den
Zeitpunkt der Klageerhebung abzustellen sein soll. Dann muss der Vermieter zumindest
schlüssig vortragen, dass ihm noch eine Forderung aus dem beendeten Mietvertrag zusteht.
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3. Klage auf Erfüllung nach Beendigung des Mietvertrags
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Praxishinweis: Das gleiche gilt bei der Verpfändung eines Sparguthabens hinsichtlich der
Herausgabe der Verpfändungserklärung. Dabei kann der Mieter unmittelbare Herausgabe
der Bürgschaftsurkunde an sich fordern, wenn er sie dem Vermieter übergeben hat.
IV. Fazit: Mietbürgschaften nur ausnahmsweise vereinbaren
Um die Risiken zu vermeiden, die bei der Durchsetzung des Anspruchs auf Leistung
einer Mietbürgschaft bestehen, sollte der Vermieter sich nur alternativ auf diese einlassen. In erster Linie sollte eine Barkaution vereinbart und dem Mieter die Möglichkeit
gegeben werden, den Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Barkaution durch
Leistung einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft auf erstes Anfordern zu erfüllen.
Eine solche Klausel kann mit folgendem Wortlaut geregelt werden:
Formulierungsbeispiel: Alternative Mietbürgschaft l
1. Die Parteien vereinbaren die Leistung einer Kaution von Seiten des Mieters in Höhe von ...
EUR. Die Kaution ist nach den gesetzlichen Regelungen fällig und zahlbar. Sofern die Parteien nicht ausdrücklich eine andere Regelung treffen, wird die Kaution auf einem Sparbuch mit
gesetzlicher Kündigungsfrist getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt. Dabei erhöhen die Zinsen die Sicherheit.
2. Der Mieter kann den Anspruch des Vermieters gemäß Nr. 1 durch Übergabe einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft auf erstes Anfordern, die mindestens bis zum Ablauf von
sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache befristet ist, abwenden. Die Bürgschaftserklärung muss in schriftlicher Form erteilt werden und mindes-tens folgenden Inhalt haben:
„Hiermit verpflichtet sich ... (Name und Anschrift des Bürgen), alle Ansprüche des ...(Name
und Anschrift des Vermieters) gegen ... (Name und Anschrift des Mieters) aus dem Mietvertrag über die Wohnung im ... OG des Hauses ... (Straße, Hausnummer, Postleitzahl, Ort) als
selbstschuldnerischer Bürge einzustehen. Der Bürge verzichtet auf die Einrede der Vorausklage und der Anfechtbarkeit. Er verpflichtet sich, auf erstes Anfordern innerhalb von fünf Werktagen an den Vermieter zu zahlen, ohne dass es darauf ankommt, ob dessen Ansprüche vom
Mieter bestritten werden. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Bürgschaftsvertrags ist
ausgeschlossen bis zum Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache“.
Leserservice: Dieses Formulierungsbeispiel können Sie unter www.iww.de mit der
Abruf-Nr. 020576 herunterladen.
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Der Vermieter muss nach Ablauf der Überlegungsfrist, spätestens aber nach sechs
Monaten, wegen Ansprüchen, die erst später konkretisiert werden können, den Bürgen
in Anspruch nehmen. Ansonsten kann der Mieter ihn auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde, ohne Zug-um-Zug-Verurteilung befürchten zu müssen, in Anspruch nehmen.
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Bei einer Bürgschaft als Sicherheit steht dem Vermieter dagegen kein Zurückbehaltungsrecht an der Bürgschaftsurkunde zu. Dies käme einer Verlängerung der Überlegungs- und
Abrechnungsfrist gleich (OLG Hamm NJW-RR 92, 1036). Dies ist dem Mieter auch im
Hinblick auf die von ihm zu leistende Avalprovision nicht zumutbar (AG Köln WuM 00,
674). Abgesehen davon ist die Mietsicherheit nicht als Druckmittel gegenüber dem Mieter
zur Erfüllung der erst lange nach Ablauf der Prüfungsfrist konkret bezeichneten Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu verwenden (OLG Düsseldorf DWW 00, 26).
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Obwohl die Abrechnungsfrist abgelaufen und damit der Rückgabeanspruch fällig ist, kann
sich für den Vermieter die Situation ergeben, dass noch nicht der Höhe nach bestimmbare
Ansprüche bestehen. Dies ist etwa der Fall, wenn die Betriebskostenabrechnung noch nicht
erteilt werden konnte. Bei der Barkaution hat der Vermieter insoweit die Möglichkeit, wegen der erwarteten Nachforderung an der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des
zu erwartenden Nachzahlungsbetrags geltend zu machen (OLG Karlsruhe ZMR 87, 148) .
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3. Zurückbehaltungsrecht des Vermieters an der Bürgschaftsurkunde
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Keine vertragsimmanente Betriebspflicht
Durch den Mietvertrag wird der Mieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB nur zur Nutzung
der Mietsache berechtigt. Ihm obliegt grundsätzlich nicht die Verpflichtung, die gemieteten Räume zur Ausübung des Gewerbes zu nutzen (Jendrek, NZM 00, 526; Fritz, Gewerberaummietrecht, 3. Aufl. Rn. 234; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen
Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl.. Rn. 649). Das bedeutet, dass ein Gastwirt
das Restaurant nicht zu eröffnen braucht oder ein Ladeninhaber nicht verpflichtet ist,
die üblichen Öffnungszeiten zu beachten. Der Mieter kann den Geschäftsbetrieb
jederzeit einstellen (Jendrek, a.a.O.).
Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers werden die berechtigten Interessen des Vermieters durch § 537 Abs. 1 S. 1 BGB gewahrt (Jendrek, a.a.O.; Hamann, ZMR 01,
581; Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, Miete, 7. Aufl. §§ 535, 536, Rn. 50).
Danach wird der Mieter, wenn er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der
Ausübung des Gebrauchsrechts gehindert wird, von der Mietzahlung nicht befreit.
Auch die Angabe eines bestimmten Nutzungszwecks – zum Beispiel Gaststätte – genügt grundsätzlich nicht zur Begründung einer Betriebspflicht (Jendrek/Hannemann,
Münchener Prozessformularbuch, Bd. 1, Mietrecht 2000, B. II. 2.6.).
Eindeutige Vereinbarung erforderlich
Soll sichergestellt werden, dass der Mieter die Räume nutzt, muss der Vermieter mit
ihm ausdrücklich eine entsprechende Vereinbarung treffen. Sie kann in einem Formularmietvertrag enthalten sein (BGH NJW-RR 92, 1032; OLG Düsseldorf ZMR 99, 171;
Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl., §§ 535, 536, Rn. 184; Wolf/Eckert/
Ball, a.a.O., Rn. 652).
Darin ist selbst dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters (§ 307 BGB) zu
sehen, wenn sich die Fortführung des Geschäftsbetriebs als unrentabel erweist (Wolf/
Eckert/Ball, a.a.O.). Die Rentabilität fällt in den Risikobereich des Mieters.
Praxishinweis: Eine Betriebspflicht kann durch eine Klausel festgelegt werden, nach der
der Mieter verpflichtet ist, während genau bezeichneter Geschäftszeiten die Räume offen
zu halten und das Geschäft zu betreiben. Darüber hinaus kann ihm auferlegt werden, die
Schaufenster am Abend zu bestimmten Zeiten zu beleuchten (Fritz, a.a.O., Rn. 748).
Die Betriebspflicht schließt allerdings nicht aus, dass zum Beispiel bei einer Gaststätte
oder einem Geschäft ein Ruhetag oder Schließungen aus sonstigen Gründen, wie Betriebsferien, Renovierung oder Inventur eingelegt werden (Wolf/Eckert/Ball, a.a.O.,
Rn. 653).
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Werden Ladenlokale oder Büros an freiberuflich tätige Personen wie Ärzte, Rechtsanwälte oder Architekten vermietet, hat der Vermieter regelmäßig ein Interesse daran,
dass sie auch entsprechend genutzt werden. Dasselbe gilt für die Verpachtung von Restaurants und Pensionen. Stehen derartige Objekte über eine längere Zeit leer, wirkt sich
dies nachteilig auf die Möglichkeiten einer späteren Vermietung, einen späteren Mietbzw. Pachtzins sowie den bei einer Veräußerung zu erzielenden Kaufpreis aus. Der folgende Beitrag erläutert, wann der Mieter zu einer Nutzung verpflichtet ist.
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von Dr. Hans-Herbert Gather, Meerbusch
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Betriebspflicht des Mieters nur bei Vereinbarung
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Gewerberaummiete
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Sonderfall Einkaufszentrum
Die Frage der konkludent vereinbarten Betriebspflicht stellt sich speziell bei der Anmietung einer Verkaufsfläche in einem Einkaufszentrum. Das LG Hannover (ZMR 93, 280)
geht von einer derartigen Pflicht aus, wenn das Geschäft wegen seines Warensortiments als Zugpferd dienen soll und eine Monopolstellung hat (a.A. LG Lübeck NJW-RR
93, 78, das die Betriebspflicht bei einem Mieter von Geschäftsräumen in einem Ladenzentrum ohne ausdrückliche Vereinbarung verneint).
Keine Betriebspflicht bei Umsatzmiete
Haben die Parteien eine Umsatzmiete vereinbart, besteht für den Vermieter ein besonderes wirtschaftliches Interesse an einer Nutzung der Mietsache. Trotzdem wird nach
h.M. eine Betriebspflicht abgelehnt (BGH NJW 79, 2351; Fritz, a.a.O., Rn. 96; Erman/
Jendrek, BGB, 10. Aufl. § 535, Rn. 38; zweifelnd: Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 650).
Entfallen der Betriebspflicht
Zum Teil wird die Meinung vertreten, dass die Betriebspflicht entfällt, wenn der Vermieter an einen Konkurrenten in unmittelbarer Nachbarschaft vermietet hat und
dadurch das Geschäft des Mieters unrentabel geworden ist (Fritz, a.a.O., Rn. 157; Bub/
Treier, a.a.O., II. Rn. 511; zur Konkurrenzschutzpflicht vgl. Gather, MK 5/02, 69). Nach
einer fristlosen Kündigung trifft den Mieter keine Betriebspflicht bis zur Räumung, sofern
keine besondere Abrede getroffen worden ist (OLG Düsseldorf ZMR 01, 181).
Verstoß gegen die Betriebspflicht
Verstößt der Mieter gegen die Betriebspflicht, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die
den Vermieter zur fristlosen Kündigung (OLG Düsseldorf DWW 98, 85) und zum Schadenersatz berechtigt. Der Schadenersatzanspruch besteht grundsätzlich in Höhe bis zum
vereinbarten Vertragsende entstehenden Mietausfall. Er kann sich durch ein Mitverschulden des Vermieters mindern, wenn dieser einen zumutbaren Ersatzmieter nicht akzeptiert.
Gerichtliche Durchsetzbarkeit
Die vereinbarte Betriebspflicht kann vom Vermieter nach überwiegender Auffassung im
Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden (Fritz, a.a.O., Rn. 600 c; Antragsmuster zur einstweiligen Verfügung des Vermieters bei Dahmen, MK 5/02, 72).
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Das OLG Köln (NZM 02, 345) hat eine konkludent vereinbarte Betriebspflicht bejaht, wenn
der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen darauf hingewiesen hat, dass er das Ladenlokal als Konditorei und Cafè betrieben habe und Wert darauf lege, dass die Tradition fortgesetzt werde. Dies sah er dadurch garantiert, dass die Räume als Bistro genutzt werden.
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Praxishinweis: Hierzu wird auch die Unternehmenspacht gezählt, da die Stilllegung des
Betriebs regelmäßig ein Sinken des Unternehmenswerts bedeutet. Der Verpächter ist
nach Ablauf der Pachtzeit nur noch zur Weiterverpachtung des Grundstücks und des Inventars, nicht jedoch des Unternehmens in der Lage (Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1732;
Ritter, Der Gewerberaummietvertrag, 3. Aufl., Rn. 140). Die Verpachtung eines Unternehmens erstreckt sich nämlich auch auf die Nutzung der wirtschaftlichen Beziehungen. Der
Pächter soll insbesondere vom Kundenstamm, Firmennamen und Ansehen profitieren.
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Nur in Ausnahmefällen kann eine Betriebspflicht stillschweigend vereinbart werden (Bub/
Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A. Rn. 937).
Das gilt unter anderem, wenn es sich um die Überlassung von Räumen handelt, die für
den Betrieb des betreffenden Geschäfts komplett ausgestattet sind. Hierbei handelt es
sich in der Regel um eine Pacht (Bub/Treier/Kraemer, a.a.O.).
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Stillschweigende Vereinbarung nur ausnahmsweise
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Sachverhalt
Die Kläger hatten, gestützt auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, Klage auf Räumung erhoben.
Nach Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens hat das AG den Antrag der Kläger auf
Erlass eines Versäumnisurteils wegen Nichtablaufs der Schonfrist zurückgewiesen. Ihre
hiergegen gemäß § 336 Abs. 1 ZPO eingelegte sofortige Beschwerde hatte Erfolg.
Entscheidungsgründe
Die Kammer folgt der schon zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F. überwiegend vertretenen
Ansicht (vgl. Fischer-Dieskau/Franke, Wohnungsbaurecht, § 554 BGB a.F., Anm. 13),
dass das erkennende Gericht gemäß § 331 Abs. 3 ZPO verpflichtet ist, gegen den Mieter
bereits vor Ablauf der Schonfrist ein Versäumnisurteil zu erlassen. Wenn der Gesetzgeber
eine Räumungsvollstreckung wegen eines vor Ablauf der Schonfrist erlassenen Versäumnisurteils hätte verhindern wollen, wäre im Zuge der Änderung der ZPO eine gesetzliche
Klarstellung erfolgt. Auch aus dem Kabinettbeschluss vom 19.7.00 zur Einführung des
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Rips/Eisenschmid, Neues Mietrecht, S. 367, 440) ergibt sich
nicht, dass aus der materiell-rechtlichen Neuregelung eine prozessuale Sperrwirkung folgt.
Praxishinweis
Die Frage, ob die Schonfrist dem Erlass eines Versäumnisurteils im schriftlichen Vorverfahren entgegensteht, wenn der Mieter seine Verteidigungsbereitschaft nicht angezeigt
hat, ist durch die Mietrechtsreform wieder aktuell geworden. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2
BGB wird die Kündigung jetzt ex nunc unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis
zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1
BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Die gegenüber dem früheren Recht um eine auf insgesamt zwei Monate verlängerte Schonfrist
erhöht das Insolvenzrisiko des Vermieters, der bei ihrem ergebnislosen Verstreichen zusätzlich zu dem bestehenden Zahlungsrückstand zwei weitere Mieten abschreiben kann.
Die Lösung des LG ist auch unter Berücksichtigung des Besitzrechts des Mieters an der
Wohnung verhältnismäßig. Angesichts der dem Vermieter drohenden finanziellen Einbußen und der bloßen Möglichkeit, dass innerhalb der Schonfrist eine Befriedigung erfolgt,
ist ihm ein weiteres Zuwarten nicht zuzumuten (O’Sullivan, ZMR 02, 250). Der Vermieteranwalt sollte daher auf dem Erlass eines Versäumnisurteils bestehen und bei Zurückweisung des Antrags von der Möglichkeit der sofortigen Beschwerde Gebrauch machen.
Zu den prozessualen Möglichkeiten des Mieters, eine Räumung vor Ablauf der Schonfrist
zu verhindern und dem Sozialamt die Möglichkeit zu verschaffen, den Erhalt der Wohnung
durch vollständige Befriedigung des Vermieters zu sichern, zählen vor allem die rechtzeitige Verteidigungsanzeige (§ 276 Abs. 1 ZPO), der Einspruch (§ 338 ZPO) gegen ein vor
Ablauf der Schonfrist erlassenes Versäumnisurteil und die Vollstreckungsgegenklage
(§ 767 ZPO), wenn die Mietrückstände nach Ablauf der Einspruchsfrist, aber noch innerhalb der Schonfrist, ausgeglichen werden. Des weiteren kann der Mieter unter den Voraussetzungen der §§ 721, 765a ZPO Räumungs- und Vollstreckungsschutz erlangen.
Schweigt das Versäumnisurteil zu einer Räumungsfrist, ist gemäß § 721 Abs. 6 ZPO die
sofortige Beschwerde statthaft, wenn der Mieter nur eine Räumungsfrist erstrebt (Zöller/
Stöber, ZPO, 23. Aufl., § 721, Rn. 9).
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Der Mieter kann im schriftlichen Vorverfahren bereits vor Ablauf der zweimonatigen
Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch Versäumnisurteil zur Räumung verurteilt werden (LG Kiel 9.1.02, 13 T 263/01, WuM 02, 149).
(Abruf-Nr. 020573)
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von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
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Versäumnisurteil auf Räumung vor Ablauf der Schonfrist
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Mietprozess
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Entscheidungsgründe
Die Interessen des Wohnungseigentümers und des Nießbrauchers sind bei Beschlussfassungen in Wohnungseigentums-Angelegenheiten durchaus konträr (zu den Interessengegensätzen im Mietrecht siehe Reinold, MK 5/02, 76). Seit langem ist daher umstritten,
wer das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ausüben darf: Eigentümer oder Nießbraucher. Konsequenzen hat dies nicht nur im Innenverhältnis dieser beiden, sondern
schon für die Frage, ob ein Eigentümerbeschluss wirksam zustande gekommen ist, wenn
möglicherweise der falsche Beteiligte abgestimmt haben sollte.
Jansen (Der Nießbrauch in Zivil- und Steuerrecht, 6. Aufl., Rn. 52) meint, dass in allen Angelegenheiten allein der Nießbraucher zur Stimmrechtsausübung berechtigt sei.
Ein aufgespaltenes Stimmrecht zu Gunsten des Nießbrauchers haben das KG (OLGZ
87, 417) und das OLG Hamburg (NJW-RR 88, 267) wegen §§ 1066, 1037 BGB in Hinblick auf die Angelegenheiten des Gebrauchs, der Nutzung und der Verwaltung des
belasteten Eigentums angenommen (ebenso LG München II NJW-RR 94, 1497; LG Ingolstadt MittBayNot 96, 440 und Staudinger/Frank, BGB, 13. Aufl., § 1066 Rn. 4).
Eine gemeinschaftliche Stimmrechtsausübung von Wohnungseigentümer und Nießbraucher in sämtlichen Angelegenheiten befürwortet Weitnauer (WE 87, 131).
Eine gemeinsame Stimmrechtsausübung nach inhaltlichen Kriterien vertreten Bärmann/
Pick/Merle (WEG, 8.Aufl., § 25 Rn.13), sofern es sich um Fragen der Kostentragung
im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern handelt. Lüke (PiG 56, 169) befürwortet die gemeinschaftliche Ausübung für alle Fälle des Gebrauchs und der Nutzung.
Die bereits bisher überwiegende Meinung hält den Wohnungseigentümer in allen Angelegenheiten allein für stimmberechtigt (BayObLGZ 98, 145; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3.Aufl., Rn. 379; Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl.,
§ 25 WEG Rn.129 ff.; MünchKomm/Röll, BGB, 3.Aufl., § 25 WEG Rn.22; Niedenführ/Schulze, WEG, 5.Aufl., § 25 Rn.6; Sauren, WEG, 3.Aufl., § 25 Rn. 9; Langemann/Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, 2. Aufl., Rn. 104; Riecke,
DWE 91, 58 und MDR 99, 153; Armbrüster, DNotZ 99, 562, 576).
Auf Vorlage des OLG Hamm (ZWE 01, 560) hat der BGH nun ebenfalls die Stimmrechtsausübung allein dem Wohnungseigentümer vorbehalten. Die Belastung eines Wohnungseigentumsrechts mit einem Nießbrauch lässt sein Stimmrecht unberührt. Die unmittelbare Anwendung des § 1066 BGB ist ausgeschlossen, da diese nur für das „einfache“
Miteigentum gilt. Das Wohnungseigentum stellt demgegenüber eine besonders ausgestaltete Form des Miteigentums dar.
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Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch berührt das Stimmrecht
des Wohnungseigentümers (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG) nicht. Es geht auch hinsichtlich
einzelner Beschlussgegenstände nicht auf den Nießbraucher über. Der Wohnungseigentümer muss sein Stimmrecht weder allgemein noch in einzelnen Angelegenheiten gemeinsam mit dem Nießbraucher ausüben (BGH 7.3.02, V ZB 24/01, n.v.).
(Abruf-Nr. 020574)
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von RA Norbert Slomian, Heilbronn
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Der Nießbraucher hat kein Stimmrecht in der
Eigentümerversammlung
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Wohnungseigentum
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„Mietrecht kompakt“ ISSN 1618-4157
Redaktion: RA Günter Leißing (Chefredakteur), RA Michael Bach (verantwortlicher Redakteur), RA Gudrun Bücker
(Redakteurin)
Verlag: IWW Institut für Wirtschaftspublizistik Verlag . Steuern . Recht . Wirtschaft GmbH & Co. KG,
Bergstraße 18, 59394 Nordkirchen, Telefon: 02596/922-0, Telefax: 02596/922-80, Internet: http://www.iww.de;
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Erscheinungsweise: monatlich; Zitierweise: Beispiele: „Müller, MK 1/01, 10“ oder „MK 1/01, 12“
Erfüllungsort und Gerichtsstand: Münster; Druck: Druckerei Kollmann, Recklinghausen
Hinweis: Der Inhalt von „Mietrecht kompakt“ ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität des Themas und der ständige Wandel der Rechtsmaterie erfordern es, Haftung und Gewähr auszuschließen.
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Im Rahmen des WEG ist damit klargestellt, dass allein die Stimmabgabe des Wohnungseigentümers maßgebend ist. Mögliche abweichende Interessen des Nießbrauchers haben auf die Wirksamkeit des Eigentümerbeschlusses keinen Einfluss. Insbesondere ist
nicht nach dem Inhalt des Beschlusses eine Differenzierung des Stimmrechts vorzunehmen. Da der Nießbraucher kein Stimmrecht hat, muss er zur Eigentümerversammlung
nicht eingeladen werden.
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Praxishinweis
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Unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Senats (BGHZ 99, 90; 106, 113), die einen
allgemeinen Stimmrechtsausschluss versagte, ist nach Auffassung des BGH eine Abspaltung des Stimmrechts nicht möglich. Die sachenrechtlich mögliche Abspaltung von
Nutzungsrechten eröffne in diesem Fall keine Möglichkeit der Stimmrechtsabspaltung.
Die Interessen des Nießbrauchers seien durch das (Begleit-) Schuldverhältnis ausreichend
gesichert. Aus diesem habe der Nießbraucher ausreichende Rechte gegen den Wohnungseigentümer, bei der Stimmrechtsausübung auch seine Interessen berücksichtigt zu sehen.
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Die Besonderheiten im Vergleich zur einfachen Miteigentümergemeinschaft sind
planvolle Schaffung (§§ 3, 8 WEG),
organisiertes Innenverhältnis unter Einschluss der Wirtschaftsführung
(§§ 20 ff., 28 WEG),
Unauflöslichkeit der Gemeinschaft (§ 11 Abs.1 WEG) und
Betonung der personenrechtlichen Gemeinschaftsbezogenheit und des Stimmrechts
als Mitverwaltungsrecht.
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