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Finanzierung: Was bewegt unsere Kunden – Ein - Horizonte20xx

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FINANZIERUNG: WAS BEWEGT UNSERE KUNDEN – EIN EINBLICK IN DIE FINANZIERUNGSTHEMEN VON DR. KLEIN
SEITE 1
Finanzierung: Was bewegt unsere Kunden – Ein Einblick in die
Finanzierungsthemen von Dr. Klein
Berlin
23./ 24. November 2009
Alexandra Keich
Teamleiterin Consulting
Dr. Klein & Co. Consulting GmbH
© 2009 Dr. Klein & Co. AG
FINANZIERUNG: WAS BEWEGT UNSERE KUNDEN – EIN EINBLICK IN DIE FINANZIERUNGSTHEMEN VON DR. KLEIN
SEITE 2
Antworten und Lösungen über den Einsatz von Instrumente finden
Fragen und Lösungen
Sicherheiten
Bildung von
Darlehensgeber-Portfolien
Sicherheitenbedingungen
bei Förderdarlehen
Auflösung von
Gesamtgrundschulden und
Querverhaftungen
Ausnutzung der Beleihungsräume pro Grundbuch
Freigabe von Sicherheiten
bei Ablösungen
Risikomanagement
Darlehensgeber
Bis zu welchem Zinsniveau
können Zinsvereinbarungen
abgeschlossen werden?
Wie sind die
„Preisunterschiede“
zwischen den einzelnen
Geschäftspartnern?
Wie sensibel ist das
Kreditportfolio auf
Zinsveränderungen?
Welche Risiken stecken in
den Kreditverträgen?
Wie viel Kapitaldienst steht
für neue Vereinbarungen zur
Verfügung?
Wie zuverlässig finanzieren
die derzeitigen
Geschäftspartner?
© 2009 Dr. Klein & Co. AG
FINANZIERUNG: WAS BEWEGT UNSERE KUNDEN – EIN EINBLICK IN DIE FINANZIERUNGSTHEMEN VON DR. KLEIN
SEITE 3
Hypoport-Konzern: Vereinigte Kraft aus Plattformen und Finanzvertrieb
Unternehmensbereiche des Hypoport-Konzerns (Stand 2005)
Inhalt
1.
Sicherheitenstruktur: Modellansätze variiert
2.
Risikomanagement: Zins- und Fremdkapital-Steuerung unter
Risikoaspekten
3.
Darlehensgeber-Steuerung: Ein Instrument zur Liquiditätssicherung
© 2009 Dr. Klein & Co. AG
FINANZIERUNG: WAS BEWEGT UNSERE KUNDEN – EIN EINBLICK IN DIE FINANZIERUNGSTHEMEN VON DR. KLEIN
SEITE 4
Mit der richtigen Strategie die Beleihungsmöglichkeiten ausschöpfen
Objekt- vs. Unternehmensfinanzierung bezogen auf die Besicherung
Sicherheitenstrategien in der Wohnungswirtschaft
?
Verwendung
=
Besicherung
Ja / Nein
Objektfinanzierung
Unternehmensfinanzierung
Einzel-Grundbuch-Strategie
Gleichlaufende Zinsbindungen
Enger Sicherungszweck
Ausnutzung des Beleihungsraumes
Realkreditbereich bis ca. 60% des Beleihungswertes
Ungedeckter Bereich > 60% bis 100% des Beleihungswertes
Valuta Darlehen = Höhe des Grundpfandrechtes
ein Darlehensgeber
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Begrenzung von Beleihungsmöglichkeiten aus der Strategie heraus vermeiden
Grenzen der Objektfinanzierung
Grenzen der Grundbuch-Strategie „Objektfinanzierung“
• Beleihungsfreiräume für andere Finanzierungsbedarfe sind aus der Strategie heraus theoretisch nicht
nutzbar.
• Beleihungsfreiräume im Nachrang sind nur bei hohem Tilgungsstand der Vorlasten möglich.
Auslauf nach
•GB
Nutzung
Beleihungsfreiräume
der bestehenden
Sicherheiten
nur bei Mehrfachverhaftung
RangderDarlehen
– Valuta Zinsbindung
Darlehensgeber
Grundschuld
Beleihungswert von
Valuta
unterschiedlichen Darlehen in einer Grundschuld oder durch nachrangige Teilfreigabe (Abtretung).
bei Investition
(Kreditaufnahme)
•Stand:
Beförderung
der Kleinteiligkeit
von Darlehen. Die Zusammenlegung von Darlehen ist auf das Grundbuch
begrenzt.
1
1
300.000 € (KMD)
31.12.2019
DG1
300.000 €
1.000.000 €
30%
1
2
500.000 € (KFW)
31.12.2019
DG2
500.000 €
1.000.000 €
80%
800.000 €
1.000.000 €
80%
Summe
800.000 €
Stand: 1. Auslauf Zinsbindung (31.12.2019)
Freiraum im 1. und 2. Rang – 250.000 € ?
1
1
250.000 € (KMD)
31.12.2029
DG1
300.000 €
1.000.000 €
25%
1
2
300.000 € (KFW)
31.12.2029
DG1
500.000 €
1.000.000 €
55%
800.000 €
1.000.000 €
55%
Summe
550.000 €
Nachrangbesicherung – 250.000 € ?
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FINANZIERUNG: WAS BEWEGT UNSERE KUNDEN – EIN EINBLICK IN DIE FINANZIERUNGSTHEMEN VON DR. KLEIN
SEITE 6
Der Methodenmix und die Qualität der Datenaufbereitung sind entscheidend
Methoden der Neustrukturierung von Sicherheitenportfolien
„Überbesicherung“
Keine „Überbesicherung“
Förderdarlehen
Bestehendes Portfolio
während der
Zinsfestschreibung
strukturieren
Sukzessive Umstrukturierung
der Sicherheiten bei
Zinsbindungsauslauf
Portfolio der Förderdarlehen
Ziel
Trennung Förderung von
Besicherung
Verwendung
+
Freigabe von Grundpfandrechten
Ziel
Zuordnung der Darlehen nach Zinsbindung zu bestimmten
Sicherheiten (enger Sicherungszweck)
Ziel
Planbarkeit der Pfandfreigabe von
Grundpfandrechten bei Ablösung
Lösungsmöglichkeit
Voraussetzung
Es bestehen freie Grundbücher oder Blankodarlehen
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Besicherung der Förderdarlehen gebündelt auf
einem separaten Portfolio,
vorzugsweise
Pfandobjekte, die
langfristig nicht verändert
werden sollen
Ausnutzung der
Beleihungsräume auch im
ungedeckten Bereich bis
zu 100% des
Beleihungswertes
FINANZIERUNG: WAS BEWEGT UNSERE KUNDEN – EIN EINBLICK IN DIE FINANZIERUNGSTHEMEN VON DR. KLEIN
SEITE 7
Hypoport-Konzern: Vereinigte Kraft aus Plattformen und Finanzvertrieb
Unternehmensbereiche des Hypoport-Konzerns (Stand 2005)
Inhalt
1.
Sicherheitenstruktur: Modellansätze variiert
2.
Risikomanagement: Zins- und Fremdkapital-Steuerung unter
Risikoaspekten
3.
Darlehensgeber-Steuerung: Ein Instrument zur Liquiditätssicherung
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FINANZIERUNG: WAS BEWEGT UNSERE KUNDEN – EIN EINBLICK IN DIE FINANZIERUNGSTHEMEN VON DR. KLEIN
SEITE 8
Kennzahlen mit Schwellenwerten definieren den Handlungsspielraum
Risikosteuerung mit Hilfe von Finanzierungskennzahlen
Finanzierungskennzahlen
Kapitaldienstfähigkeit
(Planung)
weitere Finanzierungskennzahlen
Definiert die maximale Höhe
des Kapitaldienstes (Zinsund Tilgungssatz) für eine
Neukreditaufnahme
Definieren die Rahmenbedingungen der potentiellen
Geschäftspartner
Risikozins
Entscheidung für den
Abschluss einer Zinsvereinbarung
Bonität
Liquidität
Rating-Einstufung
(Mindest)Liquidität
Kreditwürdigkeit
Guthaben/ Cashflow
Auswahl der Geschäftspartner
Genehmigte Linien
Bonität
Pricing (Marge)
Noch zu prüfende Linien
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FINANZIERUNG: WAS BEWEGT UNSERE KUNDEN – EIN EINBLICK IN DIE FINANZIERUNGSTHEMEN VON DR. KLEIN
SEITE 9
Unternehmensplanungen verproben und Strategien festlegen
Ein Instrument für Finanzierungsentscheidungen
Gewinn- und
Verlustrechnung
Jahr 1
Jahr 2
Jahr 3
Jahr 4
Jahr 5
Basis
Jahr 1
Jahr 2
Jahr 3
Jahr 4
Jahr 5
Erwirtschafteter Cashflow im Jahr
Umsatzerlöse
…
Ergebnis der
gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit
Cashflow (laufend)
Einnahmen/ Erträge
Ausgaben/ Kosten
Zinsaufwendungen
(Kreditbestand)
Cashflow I
Planmäßige Tilgung
(Kreditbestand)
Cashflow II (frei)
z. B. bauliche Investitionen, Sondertilgung
von Darlehen, …
Verwendung
Cashflow-Bedarf
Finanzierungsbedarf im Laufe des
Geschäftsjahres; gedeckt durch Guthaben
oder Kreditaufnahme
Kreditaufnahme
Zins (neu)
Tilgung (neu)
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SEITE 10
Das Risiko definieren und die Finanzierung risikobewusst steuern
Ein Instrument für Finanzierungsentscheidungen
Kennzahl
Jahr 1
Jahr 2
Jahr 3
Jahr 4
Jahr 5
Risikoschwellenwert
Hypoport-Ratingmodell
Zins- und Kreditentscheidung
Risikozins
5,00%
5,10%
5,15%
5,50%
5,80%
> Durchschnitts-Zins
Max. Kapitaldienst
(Planung)
6,00%
6,00%
8,00%
8,00%
8,00%
> Geplanten Kapitaldienst bei Neukreditaufnahme
Kapitaldienstfähigkeit
8,00%
8,00%
8,50%
9,00%
10,00%
Erfahrungen mit Banken
9,50%
Bonitätssteuerung und Verprobung der Auswirkungen der Finanzierungsentscheidung auf das
Gesamtunternehmen
36%
35%
33%
32%
31%
40%
0,40%
0,45%
0,50%
0,55%
0,60%
1,50%
Dynamischer
Verschuldungsgrad
(in Jahren)
15
15
14
13
13
25
Verschuldungsgrad
(x-fache der JNKM)
8,1
7,9
7,6
7,3
7,1
6,5
9
9
8
8
8
10
15%
15%
16%
17%
18%
20%
Zinsaufwandsquote
Differenz AfA zu
planmäßiger Tilgung
Bewertung des Sachanlagevermögens
anhand des x-fachen
der JNKM
Eigenkapitalquote
Basis
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SEITE 11
Hypoport-Konzern: Vereinigte Kraft aus Plattformen und Finanzvertrieb
Unternehmensbereiche des Hypoport-Konzerns (Stand 2005)
Inhalt
1.
Sicherheitenstruktur: Modellansätze variiert
2.
Risikomanagement: Zins- und Fremdkapital-Steuerung unter
Risikoaspekten
3.
Darlehensgeber-Steuerung: Ein Instrument zur Liquiditätssicherung
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SEITE 12
LenderRelationManagement als ein Steuerelement für die Finanzierung nutzen
Positionierung des LenderRelationManagement
Unternehmensstrategie
Finanzierungsstrategie
Eigenkapital
DarlehensportfolioStrategie
Fremdkapital
SicherheitenStrategie
KreditgeberStrategie
Laufende Aktualisierung des LRM-Modell
Abstimmung auf …
Grundlage für
Ziel: Sicherung der Liquidität zu risikoadäquaten Preisen
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SEITE 13
Darlehensgeber-Bewertungen unterstützen Finanzierungsentscheidungen
Beispiel: Aufbau einer Bewertungsmatrix als Teil des LRM-Modells
Harte Bewertungskriterien
Kriterium 1
Kriterium 2
Weiche Bewertungskriterien
Kriterium 3
Kriterium 4
Kriterium 5
Kriterium 6
Bewertungsstufen
60%
Gewichtung
Ergebnis
Ergebnis
Handlungsbedarf
A
• Zinsbindungsausläufe
prolongieren
• Berücksichtigung bei
Ausschreibungen
B
• Zinsbindungsausläufe i. d.
R. prolongieren
• Partielle Berücksichtigung
bei Ausschreibungen zur
Erhaltung eines
Mindestvolumens
C
• Portfolio bei
Zinsbindungsauslauf
ablösen/ umschulden
A
Portfolio bis 15% ausbauen
40%
20%
20%
20%
15%
10%
15%
A
B
A
B
A
A
Voraussetzungen für eine „aktive“ Darlehensgeber-Steuerung
• Regelmäßige Beobachtung des Finanzmarktes
• Regelmäßiger Kontakt zum Darlehensgeber, abgestuft nach Bedeutung
• laufende Aktualisierung der Darlehensgeberbewertung
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Fragen, Anregungen …?
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Tel. +49 (0) 451/14 08-8209, Fax -8999
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Mobil +49 (0) 151/580 27 99 4
alexandra.keich@drklein.de
Alexandra Keich
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