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BK-Spiegel BRD 2009.pdf - Mieterverein Dresden

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Mieterverein Dresden und Umgebung e.V.
Fetscherplatz 3, 01307 Dresden
Betriebskostenspiegel 2009
(Abrechnungsjahr 2008)
Ziel des Betriebskostenspiegels ist es, Transparenz und Vergleichbarkeit sowohl für Wohnungssuchende
als auch für die mehr als 21 Millionen Haushalte herzustellen, die jährlich Betriebskostenabrechnungen
erhalten. Gleichzeitig soll der Betriebskostenspiegel Anhaltspunkte für eine Überprüfung der Abrechnung
nach Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten liefern und Vermietern Hinweise geben, wo Einsparmöglichkeiten existieren und Maßnahmen eingeleitet werden sollten, um überhöhte Betriebskosten zu reduzieren.
Mit Hilfe des Betriebskostenspiegels können keine verbindlichen Überprüfungen der Abrechnungen oder
der einzelnen Kostenhöhen durchgeführt werden. Abweichungen von den Durchschnittswerten des Betriebskostenspiegels können aber für den Mieter oder den Rechtsberater des Mietervereins Anlass sein,
einzelne Kostenpositionen genauer zu überprüfen. Das gilt insbesondere dann, wenn die Abrechnung
Werte ausweist, die deutlich über den Daten des Betriebskostenspiegels liegen.
Betriebskostenspiegel Abrechnungsjahr 2008
Der jetzt veröffentlichte Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2008 ist der fünfte Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund vorlegt. Dem neuen Betriebskostenspiegel liegen fast 30.000 Datenwerte des
Abrechnungsjahres 2008 zugrunde. Diese Daten beziehen sich auf knapp neun Millionen Quadratmeter Mietwohnungsfläche, so dass eine umfassende und repräsentative Aussage zur Durchschnittshöhe von Betriebskosten in Deutschland möglich ist. Mieter zahlen in Deutschland durchschnittlich 2,16 Euro pro Quadratmeter
im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,91 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen.
© Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. (Stand: März 2010)
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Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten 2.793,60 Euro im Jahr 2008
nur an Betriebskosten aufgebracht werden. Das sind 4,7 Prozent mehr als noch im Abrechnungsjahr 2007.
Heizung und Warmwasser
Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2008 drastisch um rund 19 Prozent gestiegen.
Dabei haben energetische Modernisierungen der Wohnungsbestände und sparsames Heizverhalten dafür gesorgt,
dass der Kostenanstieg nicht noch höher ausfiel.
Grund für die gestiegenen Heizkosten ist weniger, dass die Wintermonate 2008 etwas kälter waren als der Winter
2007. Entscheidend war die Entwicklung der Energiepreise. 2008 wurden Heizöl um 31,6 Prozent und Erdgas um
8,9 Prozent teurer. Das führte dazu, dass die Kosten für ölbeheizte Wohnungen mit 1,12 Euro pro Quadratmeter
und Monat fast 25 Prozent über den durchschnittlich zu zahlenden Heizkosten von 0,90 Euro pro Quadratmeter
lagen. Wer mit Fernwärme heizte, lag mit 1,01 Euro pro Quadratmeter noch 12 Prozent über dem Durchschnitt.
Dagegen wurden in gasbeheizten Wohnungen mit 0,71 Euro pro Quadratmeter etwa 21 Prozent weniger gezahlt.
Die unterschiedliche Preisentwicklung bei Öl, Gas und Fernwärme spiegelt sich auch bei einem Vergleich der
Heizkosten in Ost- und Westdeutschland wider. Im Osten lagen die Kosten für Heizung und Warmwasser mit zusammen 1,11 Euro pro Quadratmeter etwa 6 Prozent unter den Kosten in Westdeutschland mit 1,18 Euro pro
Quadratmeter. Während im Westen noch rund ein Drittel aller Wohnungen mit Öl beheizt wird, sind es in Ostdeutschland nur rund 15 Prozent. Hier dominieren Gas mit 45 Prozent und Fernwärme mit 32 Prozent.
Zusätzlich macht sich in Ostdeutschland bemerkbar, dass ein Großteil des Wohnungsbestandes zwischenzeitlich
energetisch modernisiert worden ist. Allein in den Beständen der Wohnungsgesellschaften und –genossenschaften
(GdW) sind über 80 Prozent der Wohnungen ganz oder teilweise modernisiert. In Westdeutschland liegt die Quote
in den GdW-Beständen „nur“ bei gut 40 Prozent.
Kalte Betriebskosten
Die Preise bei kommunalen Gebühren, Grundsteuer, Versicherungen und Dienstleistungen, wie Hausmeisterarbeiten und Gartenpflege, blieben im Jahr 2008 im Bundesdurchschnitt stabil. Der Betriebskostenspiegel 2008 weist
sogar einen leichten Preisrückgang von 3 Prozent aus. Gründe hierfür dürften in einem gesteigerten Kostenbewusstsein der Vermieter und einem verbesserten Betriebskostenmanagement liegen. Dafür spricht, dass insbesondere die Kosten für Hausmeister, Gebäudereinigung und Aufzug leicht rückläufig waren.
© Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. (Stand: März 2010)
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Alle Betriebskostenarten im Überblick
Nach der Betriebskostenverordnung dürfen – soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart – nachfolgende Kosten
in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden. Die hier genannten Vergleichswerte des aktuellen Betriebskostenspiegels sind Angaben pro Quadratmeter und Monat aus dem Abrechnungsjahr 2008.
Heizkosten
0,90 Euro
Heizkosten müssen immer dann, wenn eine Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt,
verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bei der Heizkostenabrechnung müssen Mieter nicht nur die reinen
Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme zahlen, sondern auch so genannte Heizungsnebenkosten, wie
Betriebsstrom, Heizungswartung und Kosten für Wärmemessdienstfirmen.
Warmwasser
0,28 Euro
Die Kosten für die Warmwasserversorgung werden in aller Regel ebenfalls verbrauchsabhängig abgerechnet.
Hier gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Heizkostenabrechnung.
Wasser / Abwasser
0,39 Euro
Zu den Wasserkosten gehören neben dem reinen Wassergeld auch die Kosten einer Wasseruhr inklusive regelmäßiger Eichkosten, Kosten der Berechnung und Aufteilung, unter Umständen auch Kosten für eine Wasseraufbereitungs- oder eine Wasserhebeanlage.
Zu den Entwässerungskosten gehören die städtischen Kanalgebühren. Hierzu können aber auch die Kosten für
eine private Anlage bzw. die Kosten für Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- und Sickergrube gezählt
werden. Auch von der Gemeinde per Abgabenbescheid erhobene Kosten, wie Sielgebühren, Oberflächenentwässerung, Regenwasser oder Niederschlagswasser, gehören zu den Entwässerungskosten.
Grundsteuer
0,19 Euro
In der Betriebskostenverordnung ist von „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ die Rede, gemeint ist
die Grundsteuer.
Hauswart
0,19 Euro
Zu den typischen Hausmeister- oder Hauswartaufgaben gehören körperliche Arbeiten, wie zum Beispiel Haus-,
Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls. Soweit der Hausmeister auch für Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten
im Haus zuständig ist, gehört dies nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Ist der Hausmeister auch für Gartenpflegearbeiten oder die Hausreinigung verantwortlich, dürfen diese Betriebskostenpositionen in der Regel nicht mehr eigenständig abgerechnet werden. Es sei denn, zusätzliche Arbeitskräfte oder Dienstleistungen werden als Hausreinigung bzw. Gartenpflege abgerechnet.
Müllbeseitigung
0,19 Euro
Hierunter fallen die Kosten der Müllabfuhr, auch die laufenden Kosten für einen Müllschlucker, eine Müllschleuse oder andere Systeme zur Erfassung der Müllmengen. Keine Kosten der Müllbeseitigung sind es, wenn
Container aufgestellt werden, um nach Umbau- oder Modernisierungsarbeiten Bauschutt abzufahren oder
Sperrmüll zu entsorgen.
Aufzug
0,11 Euro
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der
Aufzugsanlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, einschließlich der
Einstellung durch einen Fachmann, sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und die Kosten einer Notrufbereitschaft. Reparaturkosten für den Aufzug sind niemals Betriebskosten.
Gebäudereinigung
0,14 Euro
Das sind Kosten für die Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen oder Aufzug.
© Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. (Stand: März 2010)
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Sach- und Haftpflichtversicherungen
0,13 Euro
Gemeint sind Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Kosten der
Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Auch Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden, wie Überschwemmungen oder Erdbeben, zählen hierzu. Dagegen sind die
Prämien für die Rechtsschutzversicherung oder die Hausratversicherung des Vermieters keine Betriebskosten.
Gartenpflege
0,09 Euro
Das sind Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und
Gehölzen sowie der Neuanlegung des Rasens. Hierunter können auch Kosten für die Pflege von Spielplätzen
fallen, einschließlich der Erneuerung von Sand.
Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen
0,11 Euro
Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder die Kosten des Betriebs des Breitbandkabelnetzes sind umlagefähige Betriebskostenpositionen.
Straßenreinigung
0,05 Euro
Hierzu gehören die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und die Kosten, die für die Säuberung der Straßen
und Fußwege aufgewendet werden müssen. Auch die Kosten des Winterdienstes können hierunter fallen.
Allgemeinstrom
0,05 Euro
Das sind die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flur, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküche.
Schornsteinreinigung
0,04 Euro
Hierunter fallen die Schornsteinfegerkosten und die Kosten der ggf. notwendig werdenden Immissionsmessungen.
Sonstige Kosten
0,05 Euro
Hierunter können die Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im
Haus fallen. Auch Prüfgebühren für einen Feuerlöscher oder die Dachrinnenreinigung sind denkbare „sonstige
Betriebskosten“. Voraussetzung ist immer, dass im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, welche Kosten unter
„Sonstiges“ abgerechnet werden dürfen.
Ausblick 2009 / 2010
Im Jahr 2009 sind die Preise für Gas um 1,5 Prozent und für Heizöl um 30,7 Prozent gesunken. Allerdings dürfte
2009 der Energiebedarf wieder angestiegen sein. Die Wintermonate 2009 waren insbesondere von Januar bis März
deutlich kälter als im Vorjahr 2008. Insgesamt ist davon auszugehen, dass die abzurechnenden Heizkosten 2009
etwa 10 bis 15 Prozent unter den Kosten des Jahres 2008 liegen werden.
Hinsichtlich der kalten Betriebskosten ist auch im Jahr 2009 von stabilen Preisen auszugehen. Nach Angaben des
Statistischen Bundesamtes sind die Kosten für Wasser (+1,7 %), Abwasser (+1,1 %), Müllabfuhr (+0,3 %) und
Dienstleistungen (+1,3 %) nur geringfügig gestiegen.
Im Jahr 2010 zeichnet sich ab, dass die Gaspreise weiter sinken, die Ölpreise aber wieder spürbar anziehen.
Gleichzeitig sind die ersten Wochen 2010 noch einmal spürbar kälter gewesen als 2009. Demzufolge ist 2010 dann
wieder mit einem Anstieg der Heizkosten zu rechnen.
Kontakt über:
Mieterverein Dresden und Umgebung e.V., Fetscherplatz 3, 01307 Dresden
Telefon: 866 45-0, Fax: 866 45-11, E-Mail: mieterverein-dresden@mieterbund.de,
Internet: www.mieterverein-dresden.de
© Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. (Stand: März 2010)
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