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CORESTATE Capital AG Distressed Real Estate Debt – was droht?

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CORESTATE Capital AG
Nikolai Dëus-v. Homeyer, Corporate Development
Distressed Real Estate Debt
– was droht?
7. Deutsche Distressed Assets - Konferenz
21. März 2012, Frankfurt
1
CORESTATE
Strictly Confidential
Agenda
1
Auf einen Blick – Corestate Capital
2
Warum Distressed Real Estate Debt bei gutem volkswirtschaftlichen Umfeld?
3
Zwei Gründe: Die „goldenen“ 2000er & Basel III
4
Wer kann die Lücke füllen?
5
Take Aways
6
Referentenprofile
2
CORESTATE
1 Auf einen Blick – Corestate Capital
3
CORESTATE
Auf einen Blick
Corestate Capital
CORESTATE Capital AG (“CCAG”)
˃
˃
˃
Private Equity Investor mit Fokus auf europäische
Immobilien über verschiedene Assetklassen und die
ganze Kapitalstruktur
Corestate hat ca. €1,9 Mrd. in Gewerbe- und
Wohnimmobilien investiert
Vorstand hat über 80 Transaktionen mit mehr als
€13.5 Mrd. über die letzten 7 Jahre abgeschlossen
Assets under Management (“AuM”)
˃
˃
˃
˃
€1,7 Mrd. Portfoliovolumen
23.500 Wohneinheiten
350,000 qm approx. Gewerbemietfläche
5 europäische Standorte (Zug, Frankfurt, Essen, London
und Luxemburg)
CORESTATE Capital Advisors – Asset ManagementPlattform
˃ Akquisition, Due Diligence and Asset Management-Platform
in Frankfurt and Essen
˃ Fundierte lokale Expertise mit Fokus auf Wertoptimierung
˃ Besondere “Task Force” zur Restrukturierung von
Bewirtschaftung und Kapitalstrukturen
Youniq AG - Beteiligung
˃
˃
4
CORESTATE
Deutscher Marktführer in der Entwicklung und
Bewirtschaftung von Studentenwohnungen
Notiert im Premiumsegment der Frankfurter Börse
2 Warum Distressed Real Estate Debt bei
gutem volkswirtschaftlichen Umfeld?
5
CORESTATE
Deutschland der “Sichere Hafen”
Warum Distressed Real Estate Debt bei gutem Umfeld?
Deutschland hat eine breite Exportbasis, welche während der Euro-Krise vor allem durch Wachstum in Asien und
Südamerika gestützt wird. Zudem trägt stabiler Konsum zunehmend zu BIP-Wachstum bei.
˃
Deutschland ist die größte Volkswirtschaft in Europa und die Fünftgrößte der Welt auf Kaufkraftbasis
˃
Deutschland ist führender Hersteller von Maschinerie, Fahrzeugen, chemischen Produkten und Hausgeräten. Ca. 1.500
deutsche Firmen nehmen eine der ersten drei Positionen in ihrem Marktsegment weltweit ein
˃
Deutschland hat ein stabiles und hohes verfügbares Pro-Kopf-Einkommen
Verfügbares Pro-Kopf-Einkommen
BIP-Wachstum p.a. (%)
Arbeitslosigkeit
Country
2010A
2011
2012F
Country
2009
2010
2011A
Country
2008
2009
2010
Q4 11
Germany
3.6
3.0
0.8
Germany
27.9k
29.0k
29.3k
Germany
7.5
7.8
7.1
5.5
UK
1.4
0.7
0.6
UK
29.4k
29.7k
31.1k
UK
5.6
7.6
7.8
8.3
Norway
2.2
2.4
2.7
Norway
52.4k
51.9k
53.9k
Norway
2.5
3.1
3.5
3.3
France
1.5
1.6
0.6
France
27.1k
27.4k
28.1k
France
7.8
9.5
9.8
9.8
Spain
(0.1)
0.7
0.7
Spain
20.7k
20.6k
21.7k
Spain
11.3
18.0
20.1
22.9
Italy
1.3
0.5
0.1
Italy
23.0k
23.2k
24.4k
Italy
6.7
7.8
8.4
8.6
Austria
2.1
2.9
0.9
Austria
30.7k
31.4k
32.1k
Austria
3.8
4.8
4.4
4.0
EU16
1.8
1.5
0.4
EU16
26.6k
27.0k
27.9k
EU16
7.6
9.6
10.1
10.3
EU27
1.8
1.6
0.6
EU27
22.6k
23.0k
23.7k
EU27
7.1
9.0
9.7
9.8
Source: Eurostat
6
CORESTATE
Deutschland der “Sichere Hafen”
Warum Distressed Real Estate Debt bei gutem Umfeld?
˃
Deutschlands BIP-Wachstum ist höher als der europäische Durchschnitt
˃
Die Neuverschuldung ist vergleichsweise gering und erfüllt die Maastricht-Regularien (<3%)
˃
Die Verschuldung deutscher Haushalte ist über die vergangenen 10 Jahre kontinuierlich gesunken
˃
Das kontinuierlich hohe Niveau an Exporten trägt zu positiven Wirtschaftserwartungen bei. Unternehmen investieren und
stellen ein. Der Fachkräftemangel führt schon jetzt zu steigenden Löhnen.
Deutsche Haushalte haben sich
„entschuldet“. Und Deutsche Banken?
Source: Statistisches Bundesamt
7
Source: Goldman Sachs Global Economics, European weekly Analyst, Mar 12
CORESTATE
Source: McKinsey Report, Debt & Deleveraging, 2010
3 Zwei Gründe: Die „goldenen“ 2000er
& Basel III
8
CORESTATE
Grund 1: Die „goldenen“ 2000er
Attraktives Finanzierungsumfeld & viele Transaktionen
˃ Fremdkapital war leicht verfügbar Mitte der 2000er, Transaktionsvolumina hoch
˃ Finanzierungskosten waren ca. 1/3 höher als heute, allerdings wurde keine laufende Tilgung erwartet
˃ Die Branche rechnete flächendeckend mit steigenden Zinsen und „sicherte“ sich mit Zinsswaps ab
˃ Diese Zinsswaps haben seit spätestens 2009 einen erheblichen, negativen Einfluss auf die Ergebnisse von Immobilienunternehmen
˃ Finanzierungen aus den „goldenen“ 2000ern werden nach und nach fällig und höchsten ein bis zwei Jahre prolongiert
Index: Zugang zu Fremdkapital
Source: Goldman Sachs Global Economics, European weekly Analyst, Mar 12
9
Immobilientransaktionen in Deutschland
Source: Ernst & Young Trendbarometer ImmobilienInvestmentmarkt Detuschland 2011
CORESTATE
Europa fehlt Kapital
Refinanzierungsbedarf in Europa ist hoch
Fälligkeitsprofil Immobilienfinanzierungen
Erläuterung
˃
Gewaltiger Refinanzierungsbedarf über die nächsten
Jahre
˃
Prolongationen nur mit kurzer Laufzeit – eine „Welle“
baut sich auf
˃
Mehr als 90% aller in 2012 fälligen CMBS haben eine
Beleihungsquote von über 60%, 35% haben sogar eine
Beleihungsquote von über 80%
˃
Banken stehen unter erheblichem (Re-)Kapitalisierungsdruck und verkaufen risikogewichtete Aktiva
Quelle: Deutsche Bank, Intex, CBRE, De Montifort University, DTZ Research
Fälligkeitsprofil CMBS
Deutschland
Quelle: Bloomberg
10
Großbritannien
2012 auslaufende CMBS nach Beleihungsquote
Frankreich
Niederlande
Italien
Andere
Quelle: Bloomberg, Corestate Research
CORESTATE
Europa fehlt Kapital
Kaum Neusyndizierung von Fremdkapital
Deutscher Pfandbriefmarkt verliert ebenso an Relevanz
CMBS-Initiierung in Europa verliert an Gewicht
Source: Morgan Stanley Blue Paper, Banks Deleveraging & Real Estate, Mar 2012
Source: Commercial Mortgage Alert
Finanzierungsmargen richten sich stark nach Beleihung
Refinanzierung also auch im privaten Bereich schwierig
˃ In Zeiten in denen die Refinanzierung für Banken eine
erhebliche Bedeutung hat, sind die Ausgabevolumina von
Mortgage Backed Securities/Pfandbriefen auf einem
verschwindend geringen Niveau
˃ Bankmargen sind sogar für A-Objekte und –Lagen hoch
˃ Finanzierungen bleiben komplex, kostspielig und
zeitaufwendig solange die Funktionalität der
Finanzierungsmärkte nicht wiederhergestellt ist
Source: Deutsche Bank, De Montfort University
11
˃ Erfolgreiche Refinanzierungen sind nur auf Basis von
ausreichender Expertise und nachhaltigen Konzepten
möglich. Das schließt frische Eigenkapitalisierung,
operative und realistische Budgetlplanungen ein.
CORESTATE
Grund 2: Die Bankenwelt verändert
sich
Implikationen von Basel III für die Kreditwirtschaft
Entwicklung der regulatorischen Eigenmittelanforderungen nach Basel III
Das Basel III-Regelwerk kennt drei
Kapitalkategorien:
˃ das harte Kernkapital
(Common Equity Tier 1)
˃ das zusätzliche Kernkapital
(Additional Tier 1)
˃ das Ergänzungskapital
(Tier 2)
Quelle: Deutsche Bundesbank, Verband Deutscher Pfandbriefbanken
˃ Anpassung der regulatorischen Kapitaldefinitionen und
Kapitalquoten mit dem Ziel, die Verlustabsorptionsfähigkeit
und damit die Widerstandsfähigkeit des Bankensektors zu
erhöhen, sieht das Basel III Regelwerk vor allem eine
deutliche Erhöhung der Qualität und der Quantität der
aufsichtsrechtlichen Kapitalgrößen vor
˃ Gleichzeitig soll durch eine neue, prinzipienorientierte und
12
damit weitgehend vom rechtlichen Kleid unabhängige
Definition der regulatorischen Kapitalbestandteile eine
stärkere internationale Vereinheitlichung der
Mindestkapitalanforderungen erreicht werden
˃ Durch die Anpassung der regulatorischen Kapitaldefinition
sind zahlreiche Banken gezwungen ihre Kapitalbasis zu
erhöhen oder risiko-gewichtete Aktiva abzubauen
CORESTATE
Deutsche Banken stehen schlecht da
Bundesbank Stress-Test-Ergebnisse November 2011
13
CORESTATE
Forschungsstelle bringt Licht ins Dunkel
Corestate/EBS-Kooperation: „Distressed Real Estate Debt“
Fragestellungen, denen die Forschungsstelle „Distressed
Real Estate Debt“ von EBS REMI und CORESTATE Capital AG
nachgeht, im Überblick:
• Welche genauen Auswirkungen werden die regulatorischen und
finanzmarktbasierten Entwicklungen auf die Immobilienwirtschaft
bzw. die Immobilienfinanzierung haben?
• Wie stellen sich die Angebots- und Nachfrageentwicklungen
im Markt für Distressed Real Estate Assets dar?
• Welche Chancen und Risiken gibt es mittelfristig für Investoren
auf dem Markt für notleidende Immobilien?
• Welche Immobilienarten sind im Besonderen betroffen?
• Wie werden Transaktionen im Bereich Distressed Assets in
Zukunft durchgeführt und finanziert?
˃ Welche Finanzierungsinstrumente sind bei Transaktionen
im Bereich notleidender Immobilien und Kredite geeignet?
˃ Wie können Stabilisierungsprogramme aussehen, die der
Abwärtsspirale der aktuellen Finanzierungspolitik Einhalt
gebieten und eine Multi-Win-Situation für Investoren, Banken,
Mieter und urbane Infrastrukturen ermöglichen?
http://ebs-remi.de/diskussionspapiere4.html
14
CORESTATE
Erste Ergebnisse
Corestate/EBS-Kooperation: „Distressed Real Estate Debt“
Erste Ergebnisse:
˃ NPL-Portfolien in Höhe von € 250 Mrd. werden in den
nächsten Jahren in Deutschland fällig (insgesamt € 750
Mrd. in Europa)
˃ Zusätzlich werden in Deutschland Non-Core-Portfolien1
in Höhe von € 500 Mrd. fällig (insgesamt 1.000 Mrd. €
in Europa)
˃ Davon entfallen ca. € 500 Mrd. auf europäische und
€
125 Mrd. auf deutsche Immobilienfinanzierungen
˃ Der Großteil, mindestens jedoch die Hälfte hiervon wird
Non-Core-Portfolien betreffen
˃ Geringe Anzahl von Transaktionen in den letzten Jahren,
daher „Angebotsstau“
˃ Dieser erstreckt sich auch auf gesunde Kredite
http://ebs-remi.de/diskussionspapiere4.html
1Kreditportfolios,
15
die nicht mehr zum Kerngeschäft zählen
CORESTATE
3 Wer kann die Lücke füllen?
16
CORESTATE
Alternative Kapitalquellen versiegen
Privates Kapital kann Lücke (nicht?) schließen
Offene Immobilienfonds
Kämpfen mit Mittelabflüssen
Mortgage Backed Securities
Unterentwickeltes Segment
Mortgage REITs
In der EU praktisch nicht existent
Unternehmensanleihen
Schlechte Bonität der Herausgeber
Pensionfonds
Geringe Expertise
Versicherungen
Geringe Expertise
PRIVATE EQUITY
Expertise, Flexibilität, Kapital
˃ Die European Business School erwartet einen Funding Gap in Europa von € 200 Mrd. der allerdings von Private Equity
geschlossen werden kann
˃ Morgan Stanley erwartet einen Funding Gap von € 400 – 700 Mrd. in Europa, der allerdings nicht von Private Equity
geschlossen werden kann
Quelle: European Business School, Distressed Real Estate Debt, Feb 2012
17
Quelle: Morgan Stanley Blue Paper, Banks Deleveraging & Real Estate, Mar 2012
CORESTATE
4 Take Aways
18
CORESTATE
Immobilienpreise müssen fallen
Eine Entwicklung vor allem im Non-Core-Bereich
› Es entsteht ein riesiger Markt für Distressed Real Estate Debt im
„Non-Core-Bereich“
Marktgleichgewicht verlagert sich nach unten
› Banken finanzieren allerdings primär Core- & Core PlusImmobilien und – Standorte
› Non-Core macht mindestens 50%1 des deutschen
Immobilienmarktes aus
› Banken werden vor allem hier „de-leveragen“
› Preise kommen aufgrund des Angebotsüberhangs (fehlende
Prolongation) und der fehlenden Nachfrage (fehlendes
Neugeschäft) unter Druck
› Private Equity wird die Lücke füllen, aber nur bis zu einem
bestimmten Grad
› Geschätzte Dauer des „De-Leveraging“: 3-5+ Jahre?
› Problematik hält an solange die Finanzierungsmärkte nicht zu einem
gesunden Liquiditätsniveau zurückfinden
› Attraktive Exit-Szenarien für Investoren nach Reinstitution solch
eines gesunden Liquiditätsniveaus als Resultat von steigender
Finanzierbarkeit, Nachfrage und Preisen
1Quelle:
19
Corestate Research
CORESTATE
5 Referentenprofile
20
CORESTATE
Anlage
Referenten
Ralph Winter
Nikolai Dëus-v. Homeyer
Founder and Chairman
˃
˃
Corporate Development Manager
Ralph Winter is the founder of CORESTATE Capital and Chairman
of the Investment Committee. He is also a board director for the
CORESTATE funds. Ralph actively is involved in the strategic
development of the Company as well as deal sourcing and investor
relations. Ralph has 25 years of real estate experience and has
raised an aggregate of €1.3 billion of equity capital for real estate
investment
Prior to CORESTATE, between 2002 and 2006 Ralph established
and led the real estate team of Cerberus Group based in Frankfurt,
where he grew investment volume to more than €5 billion in
residential and commercial real estate and non-performing loans.
Representative transactions include the landmark acquisition of
GSW (€2.1billion) in Berlin with Whitehall, BauBeCon (€1.2 billion)
in Hannover and the Jade Portfolio in Bremen
˃
Prior to this, Ralph was Managing Partner of SAB GmbH, who
specialise in the design and development of European real estate
investment products
˃
Ralph also has extensive contacts in German politics and is a
member of the board of trustees of the Real Estate Management
Institute (REMI) of the European Business School and the
International Real Estate Business School (IREBS) at the University
of Regensburg
21
˃
Nikolai Dëus is a project manager with Corestate Capital in
corporate development and primarily involved in product
development and transactions.
˃
Nikolai has been with Corestate since its inception in 2006 and has
substantially contributed to the capital raising for the firm’s two
real estate funds, Corestate German Residential and Corestate
German Commercial Properties, representing together more than
€1.5 billion of assets under management.
˃
Previously, Nikolai worked in the Frankfurt, Germany office of
Cerberus Capital Management where he dealt with real estate
acquisitions, the optimisation of existing property investments, and
exit strategies.
˃
Nikolai holds a diploma in real estate management from HTW
Berlin, a diploma in business administration from the University of
Hagen and a MBA from the Leonard N. Stern School of Business at
New York University.
CORESTATE
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governmental or regulatory body without the prior written consent of the Company.
22
CORESTATE
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Baarerstrasse 135
CH-6300 Zug
Switzerland
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