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KOBLENZ // Der innerstädtische Einzelhandel lebt vom großen Einzugsgebiet
13. Oktober 2014
In Zahlen
Einwohnerzahl:*
109.779
Bevölkerungsentwicklung:
+ 1,7 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
68.619
Arbeitslosenquote:
6,4 %
Kaufkraftkennziffer:
102,4
Kaufpreisentwicklung:

Zentralitätskennziffer:
161,9
300-500m² von 2009-2013 in EUR/m²
120
100
80
60
40
20
0
2009
2010
2011
2012
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELSSTANDORT
„Der Einzelhandel profitiert von der touristischen Anziehungskraft der Stadt, dem weiträumigen Einzugsgebiet mit rund
662.000 Menschen und der überdurchschnittlichen Kaufkraft der
Bevölkerung“, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank
Kaiser. Die beachtliche Zentralität von Koblenz spiegelt die
Kennziffer von 162 wider. Die über 1.000 Einzelhandelsbetriebe
im Koblenzer Stadtgebiet verfügen über eine Gesamtverkaufsfläche von rund 300.000 m² (City: 116.500 m²). Insgesamt
arbeiten fast 4.300 Beschäftigte im stationären Einzelhandel.
Der Umsatz betrug 2013 906,5 Millionen Euro (City: 423 Mio.
Euro) und liegt mit 8.250 Euro pro Einwohner deutlich über dem
Bundesdurchschnitt (5.050,- Euro). „Der Umsatzanteil der City
am Gesamtumsatz der Stadt liegt bei knapp 47 Prozent und
damit deutlich oberhalb der Werte ähnlich großer Städte, was
man als klares Indiz für die außerordentliche Stärke der Innenstadt insgesamt werten kann. Die Modezentralität ist mit einem
Wert von 320 % ebenfalls beachtlich“, so der Einzelhandels- und
Immobilienexperte.
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
Koblenz ist nach Mainz und Ludwigshafen die drittgrößte Stadt
in Rheinland-Pfalz und eines von fünf Oberzentren des Bundeslandes. Die heute rund 110.000 Einwohner umfassende
Kommune ist über 2.000 Jahre alt und damit auch eine der
ältesten Städte Deutschlands. Wirtschaftlich genießt Koblenz
einen hohen Stellenwert: Zulieferer für Maschinen- und Automobilindustrie sowie für Luft- und Raumfahrt, Softwarefirmen,
Versorger, Banken, Versicherungen und diverse Bundes- und
Landesbehörden haben hier ihren Sitz. Durch die landschaftlich reizvolle Lage an Rhein und Mosel entwickelt sich die
Tourismusbranche zu einem weiteren, wichtigen Wirtschaftsfaktor.
2013
Einzelhandelskaufkraft-Index
und Zentralität 2014 in %
Einzugsgebiet
Koblenz
Ø 100T ≤ 200T Einwohner*
180,0
160,0
161,9
140,0
120,0
128,6
100,0
80,0
102,4
99,9
60,0
40,0
20,0
0,0
Einzelhandelskaufkraft-Index
Innenstadtanteil 2013 in %
Koblenz
Zentralität
Modezentralität 2013 in %
Ø 100 Tsd. - 200 Tsd. Einwohner*
330
320
310
Verkaufsflächenanteil
320,3
300
290
280
270
Umsatzanteil
267,2
260
250
240
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Koblenz
Ø 100T ≤ 200T
Einwohner*
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Löhrstraße





Konsumige Top 1A-Lage
Höchste Frequenz zwischen Zugang Löhr-Center und Pfuhlgasse
Geringe Fluktuation, keine bedeutenden Mieterwechsel
Neue Mieter: Hallhuber (ab Herbst 2014), Vorwerk
Aktuelle Miete liegt bei 87 EUR/m² für kleine Shopflächen zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche
Starke Innenstadt, attraktiver Mieterbesatz
Koblenz verfügt über ein – im Vergleich zu anderen Städten dieser Größenordnung – sehr großes
einzelhandelsrelevantes Einzugsgebiet mit einem entsprechend überdurchschnittlichen Kaufkraftpotenzial.
Neben dem Einzelhandel in der Innenstadt sind in Koblenz mehrere großflächige Einzelhandelsansiedlungen
an dezentralen Standorten im nördlichen Stadtgebiet vorhanden.
Die Innenstadt ist in verschiedene Einkaufslagen gegliedert. So bestehen vor allem in der Altstadt
unterschiedliche Einkaufsquartiere, wie z.B. der Altstadtkern, die Haupteinkaufsmeile Löhrstraße (nördlicher
Abschnitt mit Fußgängerzone) oder die Schlossstraße. Hinzu kommen die beiden großen Einkaufszentren
Löhrcenter am westlichen Innenstadtrand und das neue Forum Mittelrhein auf dem Zentralplatz. Die
verschiedenen Quartiere und speziell die inhabergeführten Geschäfte verleihen der Altstadt einen
besonderen, erhaltenswerten Charme. Insgesamt ist der Einzelhandelsbestand in der Innenstadt relativ
kleinteilig strukturiert. Mehr als die Hälfte der Betriebe bewirtschaften Verkaufsflächen von weniger als 100
Quadratmetern, etwa ein Drittel entfällt auf Geschäfte der Größenordnungen von 100 bis 400 Quadratmetern.
Die großflächigen Läden konzentrieren sich vor allem in der Fußgängerzone Löhrstraße und in den beiden
Shopping-Centern.
Der innerstädtische Einzelhandel kann von einem verstärkten Abschöpfen des touristischen
Kaufkraftpotenzials profitieren: das Umsatzpotenzial liegt hier bei einer Größenordnung von mindestens 35,3
Millionen Euro. Die zahlreichen Aufwertungsmaßnahmen der vergangenen Jahre, insbesondere im
Zusammenhang mit der Bundesgartenschau 2011 und der Neugestaltung des Zentralplatzes, haben zu einer
deutlichen Attraktivitätssteigerung der Koblenzer Innenstadt als Einzelhandelsstandort geführt.
Fußgängerzone Löhrstraße
Ungeachtet der deutschlandweit größten Fachmarkt-Agglomerationen im Norden von Koblenz besticht die
Innenstadt weiter mit einer gefestigten Einzelhandelsstruktur und sichert die langfristige Wertstabilität der
innerstädtischen Geschäftshäuser. Dennoch gingen die innerstädtischen Mietpreise u.a. wegen der zusätzlich
entstandenen Einzelhandelsflächen im 2012 eröffneten Forum Mittelrhein (ca. 20.000 m²) zurück. Das Forum
zog einen großen Teil der potenziellen Nachfrage nach Einzelhandelsflächen auf sich, stellen die
Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT fest. „Die Mieten für Ladenlokale mit einer
Verkaufsfläche von 80 bis 120 Quadratmetern in 1A-Lage liegen bei 87 EUR/m². Für Ladenlokale mit einer
Größe von 300 bis 500 Quadratmetern liegt der Mietpreis bei 34 EUR/m². Sie sind seit dem Jahr 2010
kontinuierlich gesunken, was auf das erweiterte Flächenangebot zurückzuführen ist“, konstatiert Kaiser.
Als Toplage gilt die Löhrstraße in dem Teilstück zwischen dem Zugang zum Löhr-Center und der Pfuhlgasse.
Sie zeichnet sich COMFORT-Angaben zufolge durch einen konstanten, attraktiven Mieterbesatz aus. „Es gibt
wenig Fluktuation und somit nur wenige Chancen auf einen Mieterwechsel“, meint Kaiser. Der untere Teil der
Löhrstraße (hinter der Pfuhlgasse) in Richtung Altstadt wird überwiegend durch regionale Einzelhändler
geprägt und zieht wohl auch künftig eher touristisch orientierte Passanten an.
Das stärker auf jüngere Konsumenten ausgerichtete Forum Mittelrhein bietet rund 80 Läden und 650 PKWStellplätze. Ankermieter sind Saturn (umgezogen vom Löhr Center) und Hennes & Mauritz. Vom neuen
Shopping-Center profitiert vor allen Dingen auch die Verbindungsachse Altlöhrtor, in der es bislang neben
C&A und Müller kaum bekannte Handelsmieter gab. Mitte 2013 bezog dort etwa der Streetwear-Filialist
Snipes eine Geschäftsfläche von 430 Quadratmetern.
Das Löhr-Center hat einige Veränderungen im Besatz zu vermelden. Neben dem Auszug von Saturn wird ein
weiterer Ankermieter das Center verlassen. Die Supermarktkette Globus wird Ende März 2015 ausziehen.
Auf dem Gelände des ehemaligen real-Supermarktes eröffnet Globus an der B9 mit einer doppelt so großen
Verkaufsfläche von rund 10.000 m². Einen Teil der Globus-Flächen (Obergeschoss) wird ein Rewe-Markt
nutzen. Für das Erdgeschoss laufen Gespräche. Die ehemalige Saturnfläche wurde zum Teil von P&C
übernommen. Der Textilanbieter hat die Verkaufsflächen im Untergeschoss an seine vorhandenen zwei
Etagen angebunden und verfügt nun über insgesamt 6.000 m² Verkaufsfläche.
INVESTMENT
Wie COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser berichtet, ist die Nachfrage nach Immobilien in der 1A-Lage
von Koblenz groß. „Es liegen Investitionswünsche seitens privater Investoren, Family Offices,
Fondsgesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen und internationaler Investoren vor. Immobilien in der
A-Lage gelten als weitgehend sichere Anlage. Allerdings ergeben sich nur wenige Möglichkeiten zum
Erwerb, da es kaum Verkaufsbereitschaft seitens der Eigentümer gibt“, so Kaiser. Geschäftshäuser in
besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise über der 17-fachen Jahresnettomiete.
Die Anfangsrendite liegt bei etwa 5,8 Prozent p.a. Die Nachfrage nach den Randlagen der City ist deutlich
geringer bzw. von anderen Renditeerwartungen geprägt.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
„Vor dem Hintergrund ihrer Dominanz in der Region werden die Koblenzer City und die Fußgängerzone
Löhrstraße auch in den kommenden Jahren von Einzelhändlern und Investoren stark nachgefragt sein und
nicht in Konkurrenz zu dem großen Fachmarktangebot stehen. Beide Bereiche haben ihre Berechtigung und
stärken den Makrostandort“, meinen die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR
87
80 - 120 m²
34
300 - 500 m²
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes,
idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und
Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht
entnehmen.
COMFORT CITY-RANKING
Das COMFORT City-Ranking ist eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des
Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen
Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/
(Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und
mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei
COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind.
Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in
Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der
Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes
(Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien
bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten
oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Leipzig, München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT Düsseldorf GmbH
Frank Kaiser, Jürgen Kreutz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-0
E-Mail: düsseldorf@comfort.de
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
GfK GeoMarketing GmbH
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: hamburg@comfort.de
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-144
E-Mail: hinz@comfort.de
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