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8 In Wuppertal bewegt sich was! - Eigentümerjournal

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August 2009
Die Fachzeitschrift für Haus-, Wohnungsund Grundeigentümer im Bergischen Land
Eigentümer
journal.
Erster Spatenstich zum Umbau des Döpperberg —
In Wuppertal bewegt sich was!
Foto: Dirk Schubert
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8
Gebühren für Sonderleistungen
1. Mietverträge ausfüllen
Netto
Wohnungen (Zwei Ausfertigungen)
€ 39,00
Wohnungen umfangreich
nach Absprache
5. Kopien je Brief
€ 0,50
6. Sonderfälle nach Arbeitsaufwand € 90,00 / Std.
Gewerbe normal (Zwei Ausfertigungen)
€ 60,00
Gewerbe umfangreich
nach Absprache
7. Schlichtungsverhandlungen
2. Mahnbescheid ausfüllen
€ 30,00
– Streitwert unter 300 €
€ 25,00
in der Geschäftsstelle
nach Zeitaufwand
€ 90,00 / Std.
8. Anschriftenprüfung i.A. vom Kunden
3. Einfache Briefe verfassen u. schreiben € 36,00
€ 10,00
+ Portogebühr
(bis max. 2 Seiten)
Folgeschreiben (bis max. 2 Seiten)
€ 30,00
Umfangreiche Briefe verfassen und
schreiben, je angef. Seite zzgl.
€ 27,00
9. Adressanfrage b. Einwohnermeldeamt € 16,00
10. Fahrtkostenpauschale Ortstermin
jeweils zzgl. Porto- /u. Verpackungsgebühr
Elberfeld
€ 15,00
innerhalb Stadtgebiet
€ 20,00
außerhalb
4. Wirtschaftlichkeitsberechnungen:
– Zusatzberechnungen
n. Absprache u. Umfang
– Neuberechnungen
n. Absprache u. Umfang
nach Absprache
zzgl. 0,75 €/ je Fahrkilometer
ab Geschäftsstelle
Preise zzgl. ges.MwSt
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Unsere Leistungen
– Wir vertreten die Interessen der privaten Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümer in und um Wuppertal auf allen Ebenen des politischen
und gesellschaftlichen Lebens und geben Informationen zu allen Fragen
rund um die Immobilie.
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– Wir übernehmen notwendigen Schriftwechsel.
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Bau und Sanierung beantworten wir oder unabhängige Spezialisten.
– Wir informieren monatlich mit dem Eigentümer-Journal, dem Magazin
für Haus- und Grundbesitzer.
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H + G Siegel hlift bei der Durchsetzung Ihrer Forderungen und bürgt für
Korrektheit.
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Inhalt
Auf den Punkt gebracht
Aus gabe Augus t 2 0 0 9
Auf den Punkt gebracht
1
Wuppertal steht im Regen
Neues aus’m Wuppertal
Bilder zum Titel
Wertung von Immobilienbesitz
2
Von Fall zu Fall
Faustschlag auf die Unterlippe –
Vermieter durfte nicht kündigen
4
Einbau neuer Heizungsrohre
in Mietwohnungen
4
Mieterhöhung: Trotz Flächenabweichung
wirksam
5
Gebäudeunterhaltung durch den
Nießbraucher
5
Einstellung der Beheizung wegen
Mietschulden
6
Sozialamt wollte wegen Wohnrecht
kassieren
6
Videokamera im Nachbarrechtsstreit
7
Kein Anerkenntnis durch Bezahlung
einer Rechnung
8
Miete oder Pacht
8
Anspruch auf Kosten der Gartenpflege
9
Gewohnheitsrecht als Anspruchsgrundlage
10
Aufzugskosten zu Lasten des Mieters
10
Neuer Teppichboden für die
Mietwohnung
11
Selbstauskunft des Mietinteressenten
11
Unbefugtes Parken auf fremdem
Grundstück
12
Gefahren durch geschützten Baum
12
Gut zu wissen
Trittschall aus der Oberwohnung
14
Eigenbedarfskündigung vor Wohnungsumwandlung
15
Gesetz gegen unerlaubte Telefonwerbung
in Kraft: Verbraucherschutz verbessert
17
Das Haus versichern
19
Aus’m Verein
29
Pinnwand
30
Impressum/ Beratungszeiten/Index
32
Es tut weh, einzugestehen, dass Wuppertal eine
arme Stadt ist, für die der Ausdruck insolvent
zutreffen dürfte.
Würde man die Bewertung städtischen Vermögens nach strengen Regeln vornehmen,
dürfte diese Insolvenz tatsächlich auch schon
eingetreten sein.
Eingestandenermaßen – selbst vom Kämmerer,
nicht von Haus und Grund! – wird diese
Insolvenz spätestens im Jahr 2012 eintreten.
Wenn sich im „Normalleben“ die Insolvenz
ankündigt und sich der Unternehmer aufrappeln will, sein Unternehmen zu retten, dann blieben immer zwei
Möglichkeiten zum Überleben:
1. Die Erhöhung der Einnahmen
2. Das drastische Zurückfahren der Ausgaben
Angewendet auf die Finanzgebaren einer Stadt könnte man sagen, es muss
ein Anheben der Gebühren stattfinden und ein Zurückfahren der
vielfältigen Kosten, die eine Stadt zu tragen hat.
Ich will an dieser Stelle nicht auslassen, an welchen Stellen die Politik Maßnahmen zur Verbesserung der Haushaltssituation vorgeschlagen hat und
ob diese wirklich Sinn machen.
In einem jüngst erschienen ausführlichen Artikel der WZ haben die
demokratischen Parteien, sowie die SED-Nachfolger ihre Vorschläge unterbreitet.
Jeder von uns kann sich nun ein Bild machen.
Bemerkenswert ist allerdings an diesem Schauspiel, dass die politischen
Gruppierungen zu Vorschlägen aufgerufen werden mussten, weil sich die
politische Stadtführung hierzu außerstande sah oder verweigert, die Zahlen
vorzulegen.
Anders als in anderen Städten – wie Hagen – wo frühzeitig und vermutlich
rechtzeitig Pläne der Haushaltskonsolidierung vorgelegt worden sind, und
damit beste Voraussetzungen für Unterstützungsleistungen des Landes
erfüllt wurden, verweist die Stadtführung unverdrossen darauf, dass sie die
Zahlen nicht vorlegen könne, sondern dies erst Ende dieses Jahres tun
wolle.
Mir fehlt der Glaube, dass es tatsächlich in einem mit Hunderten von erstklassigen Beamten bestückten Rathaus nicht möglich sein soll, ein
Sparpaket vorzulegen, das diesen Namen verdient und welches in anderen
Städten längst auf dem Tisch ist.
Man wird den faden Beigeschmack nicht los, dass die Unfähigkeit, einen
zeitgerechten Fahrplan vorzulegen, auch im Zusammenhang mit der Kommunalwahl steht.
Jedem dürfte klar sein, dass es darum geht, die Giftliste den Bürgern erst
nach der Wahl zu präsentieren, weil man sonst Nachteile bei der Abstimmung befürchtet.
Anders als die Stadtführung bin ich jedoch nicht der Auffassung, dass es für
die Politik nachteilig sein würde, den Bürgern rechtzeitig die Wahrheit einzuschenken, wenn sie auch bitter werden dürfte. Ich glaube, die Bürger
sind – wie so oft – viel weiter als die Politik. Sie wollen aber auch Offenheit,
damit sie sich sachgerecht entscheiden können.
An unserer am 26.08.2009 19:30 Uhr im Intercity Hotel stattfindenden Mitgliederversammlung werden die Bürgermeisterkandidaten der CDU, SPD,
FDP, WfW sowie der Vorsitzende der Bildungsoffensive für Wuppertal teilnehmen und sich im Rahmen einer Podiumsdiskissuion den Fragen der
Haus- und Grundbesitzer stellen.
Die Teilnahme des Grünen OB-Kandidaten steht derzeit noch aus.
Für die Moderation der Diskussion konnten wir Hr. Robert Maus, den
Lokalchef der WZ, gewinnen.
Auch zum Diskussionsthema, der Frage nämlich, ob wir Angst um unser
Wuppertal haben müssen, werden die Kandidaten Rede und Antwort
stehen. Vielleicht erfahren wir dabei auch, mit welchen Mitteln die Kandidaten und ihre Gruppierungen das Haushaltsproblem in den Griff bekommen möchten. Vielleicht sind Lösungen dabei, die auch in Wuppertal
die Regenzeit beenden können und unsere schöne Stadt wieder in die
Sonne bringen.
Herzlichst
August 2009 | Eigentümerjournal
1
Neues aus’m Wuppertal
Bilder zum Titel
Viel Politprominenz erscheint zum
Ersten Spatenstich durch den Ministerpräsidenten des Landes
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2
Eigentümerjournal | August 2009
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August 2009 | Eigentümerjournal
3
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4
Eigentümerjournal | August 2009
Faustschlag auf die Unterlippe –
Vermieter durfte nicht kündigen
Der Hauswart des Vermieters
hatte erfahren, dass von einem
Mieter des Hauses zum wiederholten Male Müll aus dem Fenster
entsorgt worden sei. Er suchte um
halbzwölf vormittags Wohnung
des fraglichen Mieters auf um den
Sachverhalt zu klären.
An der Wohnungstür entwickelte
sich eine Auseinandersetzung.
Die Wohnungstür wurde schließlich von innen geschlossen.
Nachdem der Hauswart den Bereich vor der Wohnungstür verlassen hatte und beim Fahrstuhl
angelangt war, kam der beklagte
Mieter aus der Wohnung, lief dem
Hauswart hinterher und versetzte
ihm einen Faustschlag auf die
Unterlippe.
Dieser erlitt eine ca. 1,5 cm lange
Platzwunde, die genäht werden
musste.
Der Vermieter kündigte fristlos
und hilfsweise fristgerecht. Das
Amtsgericht gab dem Vermieter
recht.
Auf die Berufung des Mieters erklärte das Landgericht die
Kündigung für unwirksam. Die
Fortsetzung des Mietverhältnisses
sei für den Vermieter zumutbar.
Dem Urteil, das in der Zeitschrift
für Miet- und Raumrecht (ZMR
2009, Seite 450) ausführlich veröffentlicht ist, wurde von der
ZMR-Redaktion folgender Leitsatz
vorangestellt:
„Wenn der langjährige Mieter
aufgrund einer nicht auszuschließenden situationsbedingten Entgleisung den
Hauswart des Vermieters mit
einem Faustschlag eine 1,5 cm
lange Platzwunde auf der
Unterlippe zufügt, stellt dies noch
keinen (wichtigen) Grund für eine
fristlose oder ordentliche
Kündigung dar; es liegt keine
nachhaltige Störung des Mietverhältnisses vor. Im Rahmen der
Gesamtabwägung ist auch die
psychische Erkrankung der Mitmieterin zu berücksichtigen.“
LG Hamburg, PKH-Beschluß vom
14.4.2008 - 307 T 22/08 und LG
Hamburg, Urteil vom 6.11.2008
nebst Ergänzungsbeschluß vom
23.12.2008 - 307 S 101/08.
Eine Kommentierung erübrigt
sich. Jeder Vermieter kann sich
über dieses Urteil seine eigenen
Gedanken machen und die entsprechenden Schlüsse daraus
ziehen.
RA Frank-Georg Pfeifer,
Düsseldorf
Einbau neuer Heizungsrohre in Mietwohnungen
Bei der Kontrolle einer Heizungsanlage stellte der Bezirksschornsteinfegermeister fest, dass
Mängel vorlagen. Die zuständige
Behörde verlangte deshalb vom
Grundstückseigentümer Abhilfemaßnahmen. Jedoch machten
die Wohnungsmieter insofern
Schwierigkeiten.
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 4.3.2009 – VIII
ZR 110/08 – waren die Mieter
aber verpflichtet, den Einbau der
Heizungsrohre (Steigleitungen)
zwecks Anschluß der Wohnungen
an die vorhandene Zentralheizung zu dulden. Aus dieser
grundsätzlichen Duldungspflicht
des Mieters folgt allerdings noch
nicht, dass die Bauarbeiten ohne
jede Rücksichtnahme auf die Belange des Mieters durchgeführt
werden können. Sie sind vom Vermieter möglichst anzukündigen,
damit sich der Mieter darauf einstellen kann.
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes richten sich die Anforderungen an die Ankündigung
des Vermieters nach den Umständen des Einzelfalls, der Dring-
Vo n F a l l z u F a l l
lichkeit und dem Umfang der
Maßnahme; der Mieter seinerseits
ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen
Terminabstimmung mitzuwirken,
damit die erforderlichen baulichen
Maßnahmen zeitnah durchgeführt
werden können.
Dr. tt
Mieterhöhung: Trotz Flächenabweichung wirksam
Der Bundesgerichtshof hatte
darüber zu entscheiden, ob bei
einer Mieterhöhung nach § 558
BGB die vertraglich vereinbarte
Wohnfläche auch dann zugrunde
zu legen ist, wenn die tatsächliche
Wohnfläche (zum Nachteil des
Mieters) eine geringere Größe
aufweist.
Die Beklagte ist Mieterin einer
Wohnung der Klägerin in
Hamburg. In dem Mietvertrag ist
die Wohnfläche mit 55,75 qm
angegeben. Die tatsächliche
Wohnfläche beträgt 51,03 qm. Mit
Schreiben vom 24. November
2006 hat die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer
Mieterhöhung von 360,47 € auf
432,56 € entsprechend 7,76 € je
qm ab dem 1. Februar 2007 verlangt. Sie hat dabei die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche
von 55,75 qm zugrunde gelegt.
Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht
hat die dagegen gerichtete
Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558
BGB die im Mietvertrag
angegebene Wohnfläche und
nicht die geringere tatsächliche
Wohnfläche zugrunde zu legen
ist, wenn die Flächenabweichung
nicht mehr als 10 % beträgt.
In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von
Wohnflächenvereinbarungen, wie
sie der Senat auch für den Fall
einer zum Nachteil des Vermieters
wirkenden Flächenabweichung
angenommen hat.
Die vertragliche Festlegung einer
größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche ist keine
Vereinbarung, die zum Nachteil
des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB
über Mieterhöhungen abweicht
und deshalb gemäß 557 Abs. 4
bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam
wäre.
Diese Schutzvorschriften betreffen
nur solche Abreden, welche die
formellen oder materiellen
Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern.
Mit der vertraglichen Festlegung
auf eine bestimmte Wohnfläche
haben die Parteien aber keine
solche Vereinbarung getroffen.
Die mittelbare Wirkung einer
Wohnflächenvereinbarung auf die
Miethöhe wird hingegen nicht
vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst.
Erst bei einer Überschreitung der
Erheblichkeitsgrenze von 10 %
ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht
mehr zumutbar, sich an dieser
Vereinbarung festhalten zu
lassen, und infolgedessen die
tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
BGH, Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII
ZR 205/08
AG Hamburg - Urteil vom 5.
Dezember 2007 – 46 C 32/07
LG Hamburg - Urteil vom 8. Juli
2008 – 316 S 22/08
Gebäudeunterhaltung durch den Nießbraucher
Nachdem ein Nießbraucher Gebäudereparaturen hatte durchführen lassen, verlangte er von
dem Grundstückseigentümer
einen Ersatz der ihm entstandenen Aufwendungen. Zur Begründung machte er geltend, er
wäre gesetzlich nur verpflichtet,
das Grundstück in dem wirtschaftlichen Stand, nicht aber im
Kapitalwert zu erhalten.
Nun obliegen dem Nießbraucher
Ausbesserungen und Erneuerungen nur insoweit, als sie
zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Hierzu
zählen Erhaltungsmaßnahmen,
die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar
wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten
sind. Darunter fallen insbesondere
die normalen Verschleißreparaturen, während etwa die vollständige Erneuerung einer Dacheindeckung als außergewöhnliche
Maßnahme den Nießbraucher
nicht belasten kann.
Etwas anderes gilt indessen, wenn
es dem Nießbraucher in Abweichung von der gesetzlichen
Regelung obliegt, auch außergewöhnliche Unterhaltungsmaßnahmen durchzuführen. In diesem
Fall kann er seine Aufwendungen
nicht ersetzt verlangen. Dafür
kommt es auf den Übergabevertrag an. Darin kann vereinbart
werden, dass es Sache des Nießbrauchers – abweichend von der
gesetzlichen Regelung – ist,
sämtliche Erhaltungsverpflichtungen bezüglich des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude zu tragen.
Diese Auffassung hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom
23.1.2007 – V ZR 197/07 – vertreten. In dem konkreten Fall
mußte der Nießbraucher für die
allgemeine Verschlechterung des
Objektes einstehen, also auch das
August 2009 | Eigentümerjournal
5
Vo n F a l l z u F a l l
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erneuern, um den eingetreten
Wertverlust auszugleichen und
den Kapitalwert zu erhalten.Dr. O.
Einstellung der Beheizung
wegen Mietschulden
Aufgrund eines Mietvertrages ist
der Vermieter zur sogenannten
Gebrauchsüberlassung verpflichtet, also das Mietobjekt dem
Mieter zu überlassen, damit es
von diesem genutzt werden kann.
Wenn im Mietvertrag vorgesehen
ist, dass der Vermieter außerdem
die Pflicht zur Versorgung des
Mieters mit Heizenergie hat, ist
der Vermieter auch dazu verpflichtet.
6
Eigentümerjournal | August 2009
Kommt es zur Beendigung des
Mietverhältnisses, endet auch die
Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Allerdings
können nach Treu und Glauben
einzelne Verpflichtungen des Vermieters noch nach der Vertragsbeendigung bestehen, wozu auch
die Pflicht zur Erbringung von
Versorgungsleistungen gehören
kann. Eine über die Vertragsbeendigung hinausgehende Versorgungsverpflichtung würde allerdings allein den Interessen des
Mieters dienen. Die trotz beendeten Vertrages aus Treu und
Glauben herzuleitende Verpflichtung läßt sich daher nur
rechtfertigen, wenn sie auf der
anderen Seite den berechtigten
Interessen des Vermieters nicht in
einer Weise zuwiderläuft, die ihm
die weitere Leistung unzumutbar
macht.
Nach diesen Grundsätzen kann
der Vermieter etwa zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen
verpflichtet sein, wenn dem
Mieter eine Räumungsfrist
gewährt worden ist und dem Vermieter wegen der regelmäßig
entrichteten Nutzungsentschädigung kein Schaden entsteht. Anders ist es jedenfalls
dann, wenn bereits die Beendigung des Mietverhältnisses
auf dem Zahlungsverzug des
Mieters beruht und der Vermieter
die Versorgungsleistungen auf eigene Kosten erbringen müsste.
Der Vermieter liefe dann Gefahr,
die von ihm verauslagten Kosten
für die Versorgung nicht erstattet
zu erhalten und dadurch einen
weiteren Schaden zu erleiden.
Weil ihm unter diesen Umständen
die Fortsetzung der Leistungen
nicht zumutbar ist, ist der Vermieter jedenfalls bei der Geschäftsraummiete regelmäßig
nicht mehr verpflichtet, dem
Mieter weitere Versorgungsleistungen zu erbringen. Diese Auffassung hat der Bundesgerichtshof
im Urteil vom 6.5.2009 – XII ZR
137/07 - vertreten.
In dem konkreten Fall war es zur
Kündigung des Mietverhältnisses
gekommen, weil der Mieter acht
Monate lang keine Miete gezahlt
hatte. Der Mieter konnte nicht die
Wiederaufnahme der Versorgungsleistungen mit der Begründung fordern, es liege eine
Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht vor. Die zur Nutzung
des Mietobjekts erforderlichen
Energielieferungen sind nämlich
nicht Bestandteil des Besitzes, so
dass auch kein Besitzschutz in
Frage kommt. Nach der Auffassung des Gerichts konnte die
Handhabung des Vermieters auch
nicht als „kalte Räumung“ oder
als „unzulässige Selbstvollstreckung“ bezeichnet werden.
Dr. O.
Sozialamt wollte wegen
Wohnrecht kassieren
Als ein Vater im Jahre 1993
seinem Sohn ein Grundstück
übereignete, wurde vereinbart,
dass der Vater als Gegenleistung
das Recht zur Nutzung bestimmter Räumlichkeiten bekommen sollte; die Ausübung des
Wohnrechts durch Dritte war aber
nicht gestattet. Außerdem war der
Vo n F a l l z u F a l l
Sohn verpflichtet, den Vater zu
beköstigen und im Falle der Gebrechlichkeit oder Krankheit zu
pflegen, solange der Vater in dem
Grundstück wohne und die Pflege
ohne Inanspruchnahme einer
bezahlten Pflegeperson möglich
wäre. Für den Fall, dass der Vater
in ein Pflege- oder Altersheim aufgenommen werde, sollte die Verpflichtung zur Verköstigung und
Pflege ruhen, ohne dass dafür ein
Ausgleich vorgesehen wurde.
Im Jahre 2005 wurde dann der
Vater als pflegebedürftig in ein
Heim aufgenommen. Seine Rente
und Leistungen der Pflegeversicherung reichten aber nicht aus,
um die Heimkosten zu decken. Es
fehlten monatlich etwa 240 €;
dafür mußte das Sozialamt eintreten. Das Sozialamt wendete
sich dann an den Sohn und leitete
die Ansprüche aus dem früheren
Vertrag auf sich über. Aus dem
übergeleiteten Recht verlangte
das Amt dann mit einer Klage für
den Zeitraum ab dem 1. Juli 2005
Zahlung von monatlich 158 €.
Mit diesem Sachverhalt hat sich
der Bundesgerichtshof im Urteil
vom 6.2.2009 – V ZR 130/08 –
befasst. Nach der Auffassung des
Gerichts ergaben sich aus dem
früheren Vertrag keine Zahlungsansprüche, die auf das Sozialamt
Schlüsseldienst
hätten übergeleitet werden
können. Derartige Ansprüche
waren im Vertrag ausdrücklich
ausgeschlossen worden.
Das Sozialamt hatte geltend
gemacht, der frühere Vertrag
wäre sittenwidrig gewesen. Dies
beurteilte sich danach, ob der
Ausschluß von Zahlungsansprüchen mit der Folge, dass
der Sozialhilfeträger eintreten
mußte, nach Inhalt, Beweggrund
und Zweck in einer Weise zu
missbilligen war, dass es dem Anstandsgefühl aller billig und
gerecht Denkenden widersprach.
Nach der Auffassung des Gerichts
war von wesentlicher Bedeutung,
dass die Gegenleistung, die der
Sohn für die Übertragung des
Hausgrundstücks übernommen
hatte, sich auf Sachleistungen beschränkte, die er persönlich auf
dem Grundstück erbringen konnte. Dagegen spielte der Umstand,
dass das Haus infolge der Übertragung an den Sohn nicht mehr
als Vermögensgegenstand zur
Verfügung stand, der für die
Heimunterbringungskosten verwertet werden konnte, für die
Frage der Sittenwidrigkeit keine
Rolle. Den Vater hatte keine Verpflichtung getroffen, über die
Leistungen an die gesetzliche
Rentenversicherung hinaus für
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sein Alter vorzusorgen. Er war in
seiner Entscheidung frei, das
Haus gegen eine Gegenleistung
zu übertragen, die dessen Wert
nicht erreichte; er hätte es auch
ohne Gegenleistung übertragen
können.
So wurde die gegen den Sohn gerichtete Klage des Sozialamtes,
sich an den Heimunterbringungskosten zu beteiligen, zurückgewiesen. Der Zugriff des Sozialhilfeträgers war durch die Vertragsformulierung verhindert
worden.
Dr. O.
Videokamera im Nachbarrechtsstreit
Zwischen Nachbarn war es zu
Beleidigungen gekommen, was
den einen Grundstückseigentümer veranlasste, am eigenen Haus eine Videokamera
anzubringen, die die Möglichkeit
der ständigen Überwachung des
Nachbargrundstücks bot, was der
andere Grundstückseigentümer
nicht hinnehmen wollte. Er
machte gerichtlich einen
Unterlassungsanspruch geltend.
Nach dem Beschluß des Oberlandesgerichts Köln vom 30.10.
2008 – 21 U 22/08 – mußte er für
den Unterlassungsanspruch nicht
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August 2009 | Eigentümerjournal
7
Vo n F a l l z u F a l l
beweisen, dass der Nachbar
mittels der von ihm installierten
Videokamera bereits in rechtswidriger Weise in die Persönlichkeitsund Eigentumsrechte eingegriffen
hatte. Es reicht aus, dass ernsthafte und greifbare tatsächliche
Anhaltspunkte dafür vorhanden
sind, der Nachbar mit der Videokamera werde sich in naher Zukunft rechtswidrig verhalten.
Wer also in einem heftigen, sich
über lange Zeit erstreckenden
und massiv geführten Nachbarschaftsstreit zum Schutz vor dem
Nachbarn am eigenen Haus eine
Videokamera anbringt, die wegen
ihres Aufnahmewinkels und ihrer
Reichweite ohne weiteres die
technische Möglichkeit zur permanenten Überwachung des
Nachbargrundstücks bietet, der
begründet damit die konkret
drohende Gefahr, die gegebenen
technischen Möglichkeiten auch
8
Eigentümerjournal | August 2009
auszunutzen und so rechtswidrig
in die Rechte des Nachbarn einzugreifen. Der Nachbar muß dann
einen solchen Eingriff nicht abwarten und eine geschehene Verletzungshandlung beweisen,
sondern kann von dem Verwender einer solchen Überwachungskamera vorbeugend verlangen,
ihre Benutzung zu unterlassen.
Dr. O.
Kein Anerkenntnis durch Bezahlung einer Rechnung
Der Bundesgerichtshof hat sich im
Urteil vom 11.11.2008 – VIII ZR
265/07 – mit der Frage befasst, ob
eine Forderung anerkannt wird,
wenn eine entsprechende Rechnung bezahlt wird. Dann könnte
der Kunde später keinen Rückforderungsanspruch geltend
machen, auch wenn sich nachträglich herausstellt, dass die
Rechnung unbegründet oder
überhöht war. Bei der Bezahlung
einer Rechnung ohne Erhebung
von Einwendungen enthält die
Zahlung über ihren Charakter als
Erfüllungshandlung hinaus aber
keine Aussage, zugleich den Bestand der erfüllten Forderungen
insgesamt oder in einzelnen
Beziehungen außer Streit stellen
zu wollen. Dies kommt nur ausnahmsweise in Frage, wenn besondere Umstände vorliegen, die
geeignet sind, eine derartige
Wertung zu tragen.
Dr. O.
Miete oder Pacht
Die Begriffe Miete und Pacht
werden in der Umgangssprache
vielfach für denselben Sachverhalt gebraucht, was rechtlich nicht
Vo n F a l l z u F a l l
zutreffend ist, weil es sich um
rechtlich unterschiedliche Sachverhalte handelt.
Die Abgrenzung von Miete zur
Pacht richtet sich nach dem
tatsächlichen Inhalt des jeweiligen
Rechtsverhältnisses und nicht
nach einer falschen Bezeichnung
durch die Vertragsparteien. Die
Miete ist gekennzeichnet durch
die bloße entgeltliche Überlassung von Räumen zur Nutzung,
die Pacht dadurch, dass – neben
der entgeltlichen Überlassung von
Räumen zur Nutzung – darüber
hinaus eine sogenannte Fruchtziehung Vertragsgegenstand ist.
Unter Fruchtziehung sind Gebrauchsvorteile zu verstehen.
Beispielsweise können Räume für
einen Gaststättenbetrieb überlassen werden; dann handelt es
sich um ein Mietverhältnis. Es
kommt aber auch in Frage, Räume
für einen Gaststättenbetrieb mit
Inventar zu überlassen; dann
handelt es sich um einen Pachtvertrag.
Die Unterscheidung zwischen
Miete und Pacht ist im Rechtsverkehr geboten, weil es für Mietverhältnisse besondere Vorschriften
im BGB (§§ 582 bis 584b) gibt. Daneben kommt für Pachtverhältnisse zwar auch das allgemeine
Mietrecht zur Anwendung. Die
besonderen Vorschriften des
Pachtrechts sind aber vorrangig.
Wenn im Rechtsverkehr für einen
Sachverhalt eine falsche
Bezeichnung verwendet wird, hat
diese falsche Bezeichnung rechtlich keine Wirkung; es gilt
trotzdem die gesetzliche Regelung.
Eine Besonderheit gilt noch für
Landpachtverträge. Dafür sind die
§§ 585 bis 597 BGB maßgebend;
daneben gilt das gesetzliche
Mietrecht nur ausnahmsweise,
soweit es in den Landpachtvorschriften erwähnt wird (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil
vom 8.7.2008 – I 24 U 151/07 -).
Dr. O.
Anspruch auf Kosten der
Gartenpflege
Entgegen einer weit verbreiteten
Ansicht ist der Mieter nicht verpflichtet, sogenannte Nebenkosten zusätzlich zur Miete zu
zahlen, wenn keine andere Regelung getroffen worden ist. Die
Betriebskosten, die der Mieter
tragen soll, müssen im Mietvertrag aber konkret angegeben
werden, was vielfach unterbleibt,
wenn nach dem Mietvertragsformular die vorgesehenen Positionen angekreuzt werden
müssen, einzelne Positionen aber
schlechthin vergessen werden.
Jedenfalls kann der Mieter auch
verpflichtet werden, die Kosten
der Gartenpflege zu tragen.
Hierzu gehören die Kosten der
Pflege gärtnerisch angelegter
Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der
Pflege von Plätzen, Zugängen und
Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Nach dem
Urteil des Amtsgerichts Neustadt/Weinstraße vom 13.2.2009 –
5 C 73/08 – gehört zu den Kosten
der Gartenpflege auch der Aufwand für den regelmäßigen Rückschnitt der Bäume und Sträucher.
In dem konkreten Fall hatte der
Vermieter zu den Gartenpflegekosten aber auch noch die Ausgaben für einen Baumrückschnitt
und für Baumfällarbeiten in Höhe
von 500 € hinzugerechnet. Der
Baumrückschnitt war aber jahrzehntelang vorher nicht durchgeführt worden. Ein solcher Rückschnitt unterfällt nicht mehr den
regelmäßig entstehenden, vom
Mieter zu tragenden Gartenpflegekosten, sondern stellt eine
Instandsetzung dar, deren Kosten
vom Vermieter zu tragen sind.
Beim Fällen von zwei großen
Nadelbäumen handelte es sich
um eine über die ordnungsgemäße laufend ausgeführte
Gartenpflege hinausgehende
Maßnahme zur Gefahrenabwehr,
August 2009 | Eigentümerjournal
9
Vo n F a l l z u F a l l
die nicht mehr unter den Begriff
des Erneuerns von Gehölzen zu
fassen ist. Das Wurzelwerk der
Bäume hatte begonnen, die
Platten eines Gehweges zu heben;
zudem bestand die Gefahr des
Umstürzens zumindest eines der
Bäume. Der Vermieter handelte
im Hinblick auf die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht daher ordnungsgemäß, als
er das Fällen dieser Bäume veranlaßte. Die dadurch entstandenen Kosten konnte er
jedoch nicht als Gartenpflegekosten auf den Mieter abwälzen.
Es handelt es sich um einen im
Rahmen der Mietkalkulation
ansetzbaren Kostenfaktor, der
nicht zu den Betriebskosten gehört.
Dr. O.
Gewohnheitsrecht als
Anspruchsgrundlage
Wer ein fremdes Grundstück als
Weg benutzen will, hat eine
Rechtssicherheit, wenn dafür im
Grundbuch eine Grunddienstbarkeit eingetragen worden ist. Eine
solche Eintragung ist aber nicht
immer nicht vorhanden, insbesondere dann, wenn Nachbarn
sich auf die Situation eingerichtet
hatten.
Wird die Befugnis, ein fremdes
Grundstück als Weg zu benutzen
bestritten, weil keine Eintragung
im Grundbuch vorhanden ist,
taucht vielfach die Frage auf, ob
ein Gewohnheitsrecht vorliegt.
Gewohnheitsrecht entsteht durch
längere tatsächliche Übung, die
eine dauernde und ständige,
gleichmäßige und allgemeine ist
und von den Beteiligten als verbindliche Rechtsregel anerkannt
wird. Dafür ist derjenige beweispflichtig, der ein solches Recht in
Anspruch nimmt.
Neben dem Gewohnheitsrecht
gibt es noch die sogenannte Observanz, bei der es sich um örtlich
begrenztes Gewohnheitsrecht
handelt. Nach dem Urteil des
Bundesgerichtshofes vom
21.11.2008 – V ZR 35/08 – liegt ein
solches örtliches geltendes Gewohnheitsrecht vor, wenn Grundstückseigentümer seit 1850 ein
fremdes Grundstück als Weg
benutzt haben und dies auch
seitens der Behörden und Gerichte als allgemein verbindliches
Recht angesehen waren. Gewohnheitsrecht muß kein „JedermannRecht“ sein. Dies gilt auch für die
Observanz. Ausreichend ist es,
dass die ungeschriebene Rechtsregel alle Rechtsverhältnisse einer
bestimmten Art beherrscht, also
das nachbarrechtliche Verhältnis.
Dr. O.
Aufzugskosten
zu Lasten des Mieters
Mietvertraglich kann durchaus
wirksam vereinbart werden, dass
zu den vom Mieter zu tragenden
Betriebskosten auch die Aufzugskosten gehören. Dafür kommt
eine Verweisung im Mietvertrag
auf die Anlage zu § 27 der
Zweiten Berechnungsverordnung
in Frage.
Bei dieser Ausgangslage hat sich
der Bundesgerichtshof im Urteil
vom 8.4.2009 – VIII ZR 128/08 –
mit einem Sachverhalt befasst, wo
dem Mieter mietvertraglich die
Verpflichtung zur Beteiligung an
den Aufzugskosten auferlegt
worden war, obgleich der Aufzug
abseits der Mietwohnung lag und
vom Mieter nicht benutzt werden
konnte. Der Aufzug stand
anderen Mietern zur Verfügung,
die ihn in der Nähe ihre Wohnung
hatten. Nach der Auffassung des
Gerichts könne auf die Mieter der
übrigen Wohnungen, die durch
den Aufzug nicht erschlossen
werden, keine Aufzugskosten
umgelegt werden. In dem konkreten Fall war die Wohnung mit
dem Aufzug nicht zu erreichen.
Anders ist die Rechtslage, wenn
es um die Aufzugskosten für eine
Erdgeschoßwohnung geht, die mit
dem Aufzug erreicht werden
kann, auch wenn der Mieter ihn
wegen der Lage seiner Wohnung
praktisch nicht nutzt. Für diesen
Fall hat der Bundesgerichtshof bereits ausgesprochen, dass der Erdgeschoßmieter eine Beteiligung
an den Aufzugskosten aufgrund
eines einheitlichen generalisierenden Maßstabs rechtlich hin-
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10
Eigentümerjournal | August 2009
Vo n F a l l z u F a l l
zunehmen hat, weil es nahe liegt,
anderenfalls bei den Mietern der
Wohnungen in den höher
gelegenen Etagen nach dem Grad
der tatsächlichen Nutzung zu
differenzieren, der damit angestrebten möglichst weitgehenden Umlagegerechtigkeit,
aber Gründe der Praktikabilität
und der Transparenz der Abrechnung entgegenstehen.
Dr. tt
Neuer Teppichboden
für die Mietwohnung
Grundsätzlich ist der Vermieter
verpflichtet, die Mietsache dem
Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten
Zustand zu überlassen und sie
während der Mietzeit in diesem
Zustand zu erhalten. Wenn nun
ein Teppichboden bei Übergabe
der Mietsache bereits vorhanden
ist, gehört dieser zum vertragsgemäßen Zustand. Zur Erhaltung
gehören dann alle Maßnahmen,
die erforderlich sind, um dem
Mieter während der gesamten
Mietzeit den vertragsgemäßen
Gebrauch zu ermöglichen.
Auch wenn der Mieter verpflichtet
ist, den Teppichboden zu pflegen,
gilt dies nicht für Verschleißerscheinungen.
Wenn der Vermieter verpflichtet
ist, einen verbrauchten
Teppichboden zu erneuern,
werden Nebenarbeiten erforderlich, nämlich zunächst das
Ausräumen der vorhandenen
Möbel und nach Beendigung der
Arbeiten deren Wiedereinräumung.
Nach dem Urteil des Amtsgerichts
Erfurt vom 5.9.2008 – 2 C 1306/07
– besteht insoweit keine Mitwirkungspflicht des Mieters. Die
dadurch entstehenden Kosten hat
der Vermieter zu tragen.
Dr. O.
Selbstauskunft des
Mietinteressenten
Es ist vielfach üblich geworden,
dass ein Vermieter vom Mietinteressenten eine Selbstauskunft
fordert, die Zweifel an dessen
Bonität ausschließen sollen. Wenn
sich nun herausstellt, dass der
Mietinteressent eine Selbstauskunft abgegeben hat, die in
wesentlichen Punkten nicht
stimmt, ist der Vermieter zur
Kündigung des Mietverhältnisses
berechtigt. Diese Auffassung hat
das Landgericht München I im
Urteil vom 25.3.2009 – 14 S
18532/08 – vertreten.
Die geforderten Angaben in der
Selbstauskunft waren nämlich für
den Fortbestand des Mietverhältnisses von wesentlicher
Bedeutung. Fragen nach den Einkommensverhältnissen und der
beruflichen Stellung sind zulässig,
da sie dem Vermieter Rückschlüsse auf die Bonität des
Mieters ermöglichen. Die Bonität
des Mieters ist für den Vermieter
von wesentlicher Bedeutung und
für das Entstehen und das Fortbestehen des Mietverhältnisses,
da sie die Hauptleistungspflicht
des Mieters zur Entrichtung der
Miete betrifft. Die Fragen nach
dem Arbeitgeber, der beruflichen
Stellung und den Einkünften hatte
der Mieter nicht konkret beantwortet. Er hatte das Bruttogehalt
als monatliches Nettoeinkommen
angegeben. Ferner war ein Arbeitsverhältnis angegeben
worden, obgleich der Mieter dort
noch in der Ausbildung war.
Nach der Auffassung des Gerichts
konnte der Vermieter das Mietverhältnis kündigen bevor ein
Mietzinsausfall entstand. Bei
wahrheitsgemäßer Selbstauskunft
seitens des Mieters hätte der Vermieter den Mietvertrag nämlich
nicht abgeschlossen, so dass sich
durch die vertragliche Bindung
allein das Risiko ausreichend verwirklicht hatte. Vom Vermieter
kann nicht verlangt werden, dass
ihm erst ein Schaden entsteht, den
er durch die Einholung ordnungsgemäßer Angaben gerade von
vornherein vermeiden wollte.
Dr. O.
August 2009 | Eigentümerjournal
11
Vo n F a l l z u F a l l
Unbefugtes Parken auf fremdem Grundstück
Fremde Grundstücke werden zum
Abstellen von Fahrzeugen gern in
Anspruch genommen, auch wenn
ausdrücklich durch ein Schild
darauf hingewiesen wird, wer unter
welchen Voraussetzungen und wie
lange dort parken darf. Ein solcher
Hinweis wird jedoch kaum beachtet, was für den verfügungsberechtigten Grundstückseigentümer
zu ärgerlichen Situationen führt.
Deshalb hatte ein solcher Grundstückseigentümer einem Unternehmen den Auftrag erteilt, widerrechtlich abgestellte Fahrzeuge
ohne weiteres abzuschleppen. Der
Vertrag regelte auch die Höhe der
Abschleppkosten; sie sollten 150 €
betragen; außerdem waren Inkassokosten in Höhe von 15 € vorgesehen.
Nachdem dann ein solcher Abschleppvorgang stattgefunden
hatte, bekam der Eigentümer sein
Fahrzeug erst ausgehändigt, als er
165 € gezahlt hatte. Diese finanzielle Belastung wollte der Fahrzeughalter nicht akzeptieren und er
verlangte dann im Wege der Klage
vom Grundstückseigentümer eine
Rückzahlung.
Mit diesem Sachverhalt hat sich der
Bundesgerichtshof im Urteil vom
5.6.2009 – V ZR 144/08 – befaßt.
Danach stellte das unbefugte Abstellen des Fahrzeugs eine Beeinträchtigung des unmittelbaren Besitzes des Eigentümers dar. Es handelte sich im Rechtssinne um „verbotene Eigenmacht“. Zur Beseitigung dieser Beeinträchtigung hatte
der Grundstückseigentümer sofort
sein ihm gesetzlich zustehendes
Selbsthilferecht ausüben dürfen.
Dem konnte der Fahrzeugführer
nicht entgegenhalten, auf dem
Grundstück wären noch andere
freie Parkplätze gewesen. Er konnte sich der verbotenen Eigenmacht
unabhängig davon erwehren, welches rechtliche Ausmaß die Beeinträchtigung hatte. Der Grundstückseigentümer konnte die
Störung nicht anders als durch Abschleppen beseitigen. Dass er sich
dafür des Abschleppunternehmens
bedient hatte, war grundsätzlich
rechtlich nicht zu beanstanden.
Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes war der Fahrzeugführer verpflichtet, die Abschleppkosten zu tragen, weil es sich
dabei um einen Schadensersatzanspruch handelte. Unzulässig
waren dagegen die Inkassokosten,
weil es dafür an einer rechtlichen
Grundlage fehlte.
Dr. tt
Gefahren durch
geschützten Baum
Bäume, die durch eine Baumschutzsatzung unter Schutz gestellt
worden sind, haben meistens ein
höheres Alter und zeigen dann
Alterserscheinungen, die zu der
Frage führen, ob von dem Baum
eine Gefahr ausgeht und er deshalb beseitigt werden sollte. Dafür
muß von der Baumschutzbehörde
eine Genehmigung eingeholt wer-
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Eigentümerjournal | August 2009
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den. Dabei müssen vom Grundstückseigentümer aber die Gründe
angegeben werden, aus denen
sich die Gefahr ergeben soll.
Bei dieser Ausgangslage hat sich
das Oberverwaltungsgericht Saarlouis im Beschluß vom 27.4.2009 –
2 A 286/09 – mit einem Sachverhalt befasst, wo der Grundstückseigentümer der Meinung war, es
liege die Gefahr eines Baumbruchs
(Zwiesel) vor. Wenn aber nur eine
Instabilität der in jungen Jahren
des Baumes aufgetretenen Spaltung des Stammes vorliegt, kommt
eine anderweitige Abhilfemöglichkeit in Form von zumutbaren
Sicherungsmaßnahmen in Frage,
so dass kein Anspruch auf Beseitigung bestand.
Der Antragsteller machte aber
weiter Gefährdungen einer
benachbarten Treppenanlage und
der Stützmauern durch das Wurzelwerk des Baumes geltend.
Insoweit kamen bauliche Unterhaltungsmaßnahmen in Frage, die
zumutbar waren.
Auch konnten nicht mit Erfolg Gesundheitsgefahren durch den
Baum angeführt werden, was zu
Problemen mit einer persönlichen
Allergie geführt hätte. Diese Probleme konnte der Grundstückseigentümer aber durch geeignete
Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen unterbinden. Ohnehin waren
Bäume gleicher Art mit gleichen
Schädlingen in der Nachbarschaft
vorhanden, so dass die Probleme
geblieben wären und die Beseitigung des geschützten Baumes
nichts gebracht hätte.
Dr. O.
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Fußbodenheizung: Neues System saniert
verschlammte Kunststoffleitungen von innen
Schon die Römer kannten sie, und noch
immer stehen Fußbodenheizungen wegen der gleichmäßig abstrahlenden, angenehmen Wärme hoch im Kurs. Doch
Untersuchungen zeigen, dass in 70% aller Fälle der Zustand der Heizsysteme
nicht einwandfrei ist. Korrodierte Rohre treiben die Energiekosten in die
Höhe, Gebäudebetreiber und Sachverständige haben es Jahre nach dem Einbau oft schwer, den Zustand einer Fußbodenheizung von außen einzuschätzen. Besonders betroffen sind Wohnungen mit Fußbodenheizungen, die in den
achtziger und neunziger Jahren mit
günstigen Kunststoffrohren installiert
wurden.
Was damals keiner ahnte: Kunststoffe
sind auf Grund ihres molekularen Aufbaus sauerstoffdiffus. Das heißt: Der an
sich geschlossene Heizkreislauf wird
fortwährend mit neuem Sauerstoff angereichert und beschleunigt das Verschlammen (Rost- und Kunststoffpartikel) und die Korrosion. Davon betroffen sind alle Metallteile der Anlage. Armaturen und Ventile funktionieren
nicht mehr richtig, einzelne Räume werden nicht mehr warm, der Energieaufwand nimmt zu. Oft werden die Heizungen infolge der Verschlammung
höher gestellt, um den Wärmeverlust zu
kompensieren. Vorlauftemperaturen
von 60 Grad Celsius sind dabei keine
Seltenheit. Sie sind für die meisten
Rohrtypen jedoch deutlich zu hoch, so
dass die Kunststoffstabilisatoren beschleunigt abdampfen. entscheidend um
den Energieverlust zu reduzieren und
eine teure Komplettsanierung zu umgehen, ist eine frühzeitige Zustandsanalyse. Günstige und zuverlässige Ergebnisse liefert beispielsweise eine Analyse
des Heizwassers.
Dabei werden vor Ort alle wichtigen Parameter gemessen. Mit Hilfe einer Infrarotkamera kann zudem der exakte Verlauf der Heizungsrohre aufgezeigt werden. Bei stark verschlammten Heizkreisläufen lässt sich nicht genau feststellen
bis zu welchem Punkt das System intakt
ist und wo die Verschlammung beginnt.
Befindet sich der Korrosionsprozess im
Anfangsstadium kann durch eine Sanierung der Heizungsrohre von innen der
Totalersatz des Systems verhindert werden. In einem ersten Schritt werden die
Rohrinnenflächen gereinigt. Dies ist vergleichbar mit dem Effekt eines Schleifpapiers. Ein Spezialkompressor presst mit
hohem Luftdruck ein Granulat an die
Rohrwände. Selbst kleinste Winkel und
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Verzweigungen werden erfasst.
Am Rohrende saugt eine Recyclingmaschine das Granulat und die Korrosionsrückstände ab. Das Rohr ist wieder
blank. Das ist Voraussetzung für den
zweiten Arbeitsschritt. Hierbei wird der
Leitungsverlauf der hinter Wänden und
Böden verborgenen Installationen rekonstruiert und berechnet.
Dies gibt Aufschluss über die notwendigen Epoxydharzmengen, damit das
komplette Rohrsystem nahtlos innenbeschichtet werden kann. Über eine komplett automatisierte Misch- und Dosiermaschine wird die benötigte Epoxydharzmenge entnommen. Eingefüllt in
eine Schlauchkartusche wird diese zwischen den Druckluftschläuchen und der
Zapfstelle angekoppelt. Allein die
Druckluft presst das Harz an die Rohrinnenwand. Das überschüssige Harz
fließt durch jede Rohrverbindung bis es
schließlich am Ende der Leitung austritt. Sofort werden Druck und Luftvolumen reduziert, damit das an den
Rohrenden haftende Harz nicht mehr
weiterfließen kann. Die Beschichtung
verhindert, dass sich neuer Rost bildet,
und glättet die Rohrinnenflächen. Nach
24 Stunden ist das Epoxydharz ausgehärtet und kann wieder belastet
werden. Im alten Rohr ist ein neues,
energieeffizientes Rohr entstanden.
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August 2009 | Eigentümerjournal
13
Gut zu wissen
RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf:
Trittschall aus der Oberwohnung
Mieter muss Verschlechterung hinnehmen
Der Mieter einer Eigentumswohnung, die ca. 1970 errichtet
wurde, minderte ab 2002 die
monatliche Miete um 30%, weil er
sich durch den Trittschall aus der
Oberwohnung belästigt fühlte.
Denn nach Beginn des Mietverhältnisses hatte der Eigentümer
der Oberwohnung den dortigen
PVC-Belag durch Bodenfliesen
ersetzt. Ein Gutachter ermittelte in
der Mietwohnung einen Schallpegel von 61 Dezi-Bel (=dB). Die
Vermieterin erhob im Jahre 2005
Klage, und verlangte insbesondere Zahlung der aufgelaufenen Mietrückstände von
rund 7.200 €. Der Oberhausener
Amtsrichter mochte jedoch nur
1.459,50 € zuerkennen. Das vom
Vermieter sodann angerufene
Landgericht Duisburg gab aber
dann der Klage in vollem Umfang
statt. Da der Mieter in der Folgezeit die Miete weiter gekürzt hatte
und noch die Kosten eines
Beweisverfahrens hinzukamen,
wurden vom Landgericht letztlich
rund 11.000 € ausgeurteilt.
Bundesrichter schaffen Klarheit
Die nunmehr zum Bundesgerichtshof eingelegte Revision
des Mieters blieb jedoch ohne
Erfolg: Unter dem 17. Juni 2009
(Aktenzeichen VIII ZR 131/08)
stellte der BGH nämlich fest, dass
dem Mieter hier kein Minderungsrecht zustehe, weil die
Wohnung keinen Mangel im
Sinne des § 536 BGB aufweise.
Folgerichtig lautet der amtliche
Leitsatz des Urteils:
Eine Mietwohnung in einem
älteren Gebäude weist, wenn
nicht vertraglich etwas anderes
vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel
auf, sofern der Trittschallschutz
den zur Zeit der Errichtung des
Gebäudes geltenden DIN-Normen
entspricht. Das gilt auch dann,
wenn während der Mietzeit in der
Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird
und sich dadurch der Schallschutz
gegenüber dem Zustand bei
Anmietung der Wohnung verschlechtert.
Das haben die Karlsruher Bundesrichter wie folgt begründet:
Zunächst wurde festgehalten,
dass bei Mietabschluss keine Trittschallfreiheit vereinbart worden
sei. Entsprechende vertragliche
Rechte waren also nicht verletzt.
Im zweiten Schritt wurden sodann
die einschlägigen Normen verglichen: Bei Errichtung des Gebäudes Anfang der 70er Jahre
galt noch die DIN 4109 in der
Fassung von 1962. Diese Norm
ließ einen Schallpegel von 63
Dezi-Bel (= dB) zu. Die DIN 4109
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14
Eigentümerjournal | August 2009
aus dem Jahre 1989 erlaube
jedoch maximal 53 dB.
Zur Erläuterung: 10 dB weniger
werden als halb so laut empfunden.
Schallschutznorm von 1962 maßgeblich
Es fragte sich daher, ob die Schallschutznorm von 1962 oder die von
1989 maßgeblich war.
Der BGH stellte klar, dass es auf
diejenige Schallschutz-Norm ankomme, welche zur Zeit der Gebäude-Errichtung galt, also die
DIN 4109- Fassung 1962.
Weil die Messung aber 61 dB ergeben hatte war diese Norm von
1962 eingehalten.
Damit war der gemessene Schallpegel statthaft, so dass ein Mangel
der Mietwohnung nicht vorlag.
Mithin entfiel auch das Recht des
Mieters zu einer diesbezüglichen
Mietminderung.
Austausch des Bodenbelags keine
Baumaßnahme
Zur Abgrenzung wies der BGH
noch darauf hin, ein Mieter
könne, anders als etwa beim
Dachgeschoss-Ausbau nicht
erwarten, dass der Vermieter die
höheren Lärmschutzanforderungen einhalte, die zur
Zeit des Umbaus gültig seien.
Die reine Veränderung des
Bodenbelags werde im
Wohnungseigentumsrecht und im
Wohnraummietrecht nicht als
bauliche Änderung angesehen.
Denn es sei keineswegs zu derartigen Eingriffen in die
Zwischendecke gekommen, dass
die Einhaltung neuerer Schallnutznormen zu fordern sei.
Vor allem seien auch der unter
dem Bodenbelag befindliche
Estrich und die Geschossdecke
unverändert geblieben. Kurzum,
es waren solche Arbeiten, die aufgrund der Abnutzung des Fußbodens von Zeit zu Zeit erforderlich sind.
Gut zu wissen
Mieter kann keinen höheren
Schallschutz erwarten
Bei einem bloßen Austausch des
Fußbodenbelags in der Oberwohnung, sei es durch den Vermieter selbst, sei es durch einen
anderen Sondereigentümer, kann
der Mieter nicht erwarten, dass
der Trittschallschutz anschließend
den höheren Anforderungen
genüge, also den zur Zeit des
Austauschs geltenden DINNormen.
Auch wenn sich der Schallschutz
durch den Austausch des
Bodenbelages verschlechtere: Solange nachher noch die technischen Normen eingehalten
seien, die bei Errichtung des Gebäudes galten, könne der Mieter mangels anderer Vereinbarung nicht erwarten, dass solche Veränderungen des Fußbodenbelags
in der Oberwohnung unterblieben.
Dabei sei es gleich, ob ein solcher
Austausch des Bodenbelags durch
den Vermieter selbst erfolge oder
durch einen anderen Wohnungseigentümer.
Zustand bei Mietbeginn entscheidend
Unbeachtlich sei, ob der Vermieter selbst nach § 14 Nr. 1 WEG
von dem Wohnungseigentümer
der Oberwohnung Unterlassung
der Maßnahme oder jedenfalls
deren fachgerechte Ausführung
zum Zwecke der Verringerung
der Lärmimmissionen verlangen
könnte. Der Mieter könne, so der
BGH abschließend, vielmehr sowohl zu Beginn des Mietverhältnisses als auch im weiteren Verlauf nur erwarten, dass die für den
Schallschutz einschlägigen DIN-
Normen, die also die bei Errichtung des Gebäudes maßgeblich waren, eingehalten werden.
Praxistipp:
Anders als vorstehend erläutert ist
es jedoch bei Gesundheitsgefahren durch chemische Stoffe,
etwa Holzschutzmitteln. Hier
kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes (Beschluss vom
4.8.1998 Aktenzeichen: 1 BvR
1711/94, in: Grundeigentum 1998,
Seite 1208) auf die jeweils dem
aktuellen Stand der Wissenschaft
entsprechenden chemischen
Grenzwerte an, nicht auf die zur
Zeit des Vertragsschlusses.
RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf:
Eigenbedarfskündigung vor Wohnungsumwandlung
BGB-Gesellschaft darf für einen Gesellschafter kündigen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswegen an der
Kündigung eines Mietverhält-
nisses wegen Eigenbedarfs ihrer
Gesellschafter gehindert ist, weil
die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in
August 2009 | Eigentümerjournal
15
Gut zu wissen
Wohnungseigentum umzuwandeln. (BGH, Urteil vom 16.
Juli 2009 - VIII ZR 231/08 )
Die Klägerin, eine aus acht
Gesellschaftern bestehende BGBGesellschaft, erwarb ein
Wohnanwesen in München.
Zweck der Gesellschaft ist die Eigennutzung der Wohnungen
durch die Gesellschafter.
Die Beklagte ist aufgrund eines
mit den Voreigentümern des
Anwesens geschlossenen Mietvertrages von 1983 Mieterin im
dritten Obergeschoss des
Anwesens.
Das Amtsgericht hat die
Räumungsklage abgewiesen; die
Berufung der Klägerin bleib
erfolglos (LG München I - Urteil
vom 30. Juli 2008 – 14 S 20441/07,
in: Info M 2008, Seite 365). Der
BGH hob das landgerichtliche Urteil auf und verwies zurück:
Eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin dürfe einem Mieter
grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter
nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch
dann kündigen, wenn die BGBGesellschaft durch Erwerb des
Mietwohnraums gemäß in den
Mietvertrag eingetreten ist.
§ 566 BGB (Kauf bricht nicht
Miete) schütze den Mieter, indem
der Erwerber in die sich aus dem
Mietverhältnis ergebenden
Rechte und Pflichten eintritt. § 566
BGB schütze den Mieter aber
nicht davor, dass eine Personenmehrheit als Erwerberin in
den Mietvertrag eintritt. Der Wirksamkeit der Kündigung stehe
auch § 577a BGB weder in
direkter noch in analoger Anwendung entgegen.
Nach dieser Vorschrift kann der
Erwerber nicht vor Ablauf von
drei bis zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf
geltend machen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der
Überlassung an den Mieter
Wohnungseigentum begründet
und das Wohnungseigentum veräußert worden ist.
Daran fehle es hier, weil die
klagende BGB-Gesellschaft kein
Wohnungseigentum, sondern das
bebaute Grundstück als solches
erworben habe und im Zeitpunkt
der Kündigung durch die Klägerin
eine Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht erfolgt war.
Eine entsprechende Anwendung
der Vorschrift müsse ebenfalls
ausscheiden, weil gerade die
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16
Eigentümerjournal | August 2009
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- nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung
- und (nach) Veräußerung an
einen neuen Eigentümer
das gesetzgeberische Motiv für
die Beschränkung der Eigentümerbefugnisse, sprich: den
Mieterschutz, darstelle.
Auf eine unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage sei
§ 577a BGB aber nicht zugeschnitten. Daher sei auch eine
unzulässige Gesetzesumgehung
zu verneinen.
Das Landgericht München werde,
so die Bundesrichter abschließend, nunmehr zu klären
haben, ob der geltend gemachte
Eigenbedarf auch begründet ist.
Gut zu wissen
Gesetz gegen unerlaubte Telefonwerbung in Kraft:
Verbraucherschutz verbessert
Am 4. August 2009 tritt das
Gesetz zur Bekämpfung unerlaubter Telefonwerbung und zur
Verbesserung des Verbraucherschutzes bei besonderen Vertriebsformen in Kraft. Das Gesetz
verbietet Werbeanrufe bei Verbrauchern, wenn diese nicht
vorher ausdrücklich ihre Einwilligung erklärt haben. Werbeanrufer dürfen ihre Telefonnummer
nicht mehr unterdrücken. Verstöße gegen diese Verbote können
ab dem 4. August 2009 - anders
als bisher - mit empfindlichen
Geldbußen geahndet werden.
Zudem werden die Widerrufsrechte von Verbraucherinnen und
Verbrauchern bei telefonischen
Vertragsschlüssen erweitert.
„Wir schützen Verbraucherinnen
und Verbraucher wirksamer vor
unerlaubter Telefonwerbung. Bürgerinnen und Bürger können jetzt
von den Verbesserungen im Verbraucherschutz durch das Gesetz
zur Bekämpfung unerlaubter
Telefonwerbung und zur Verbesserung des Verbraucherschutzes
bei besonderen Vertriebsformen
profitieren. Schwarzen Schafen in
der Branche drohen empfindliche
Sanktionen, wenn sie Verbraucherinnen und Verbraucher mit unerwünschten Anrufen behelligen
und ein jeder kann sich besser
gegen untergeschobene Verträge
wehren!“ freut sich Bundesjustizministerin Brigitte Zypries.
Telefonwerbung hatte sich in den
letzten Jahren zu einem großen
Ärgernis entwickelt. Bürgerinnen
und Bürger wurden mit Werbeanrufen überhäuft und in vielen
Fällen auch mit unseriösen Methoden zu Verträgen überredet,
die sie gar nicht haben wollten.
Über die bereits geltende Regelung, dass Telefonwerbung der
Einwilligung der Verbraucher
bedarf, haben sich viele Firmen
einfach hinweggesetzt.
Ein besserer Schutz der Verbraucherinnen und Verbraucher
war geboten. Dieser wird
nunmehr mit dem Gesetz zur
Bekämpfung unerlaubter
Telefonwerbung und zur Verbesserung des Verbraucherschutzes
bei besonderen Vertriebsformen
erreicht.
Im Einzelnen sieht das neue
Gesetz folgende Verbesserungen
für die Verbraucher vor:
• Verstöße gegen das bestehende
Verbot der unerlaubten
Telefonwerbung gegenüber Verbrauchern können künftig mit
einer Geldbuße bis zu 50.000
Euro geahndet werden.
Außerdem wird im Gesetz klargestellt, dass ein Werbeanruf nur
zulässig ist, wenn der
Angerufene vorher ausdrücklich
erklärt hat, Werbeanrufe
erhalten zu wollen. So wird verhindert, dass sich Anrufer auf
Zustimmungserklärungen
berufen, die der Verbraucher in
einem völlig anderen Zusammenhang oder nachträglich
erteilt hat.
• Bei Werbeanrufen darf der Anrufer seine Rufnummer nicht
mehr unterdrücken, um seine
Identität zu verschleiern. Viele
unerwünschte Werbeanrufe
werden bislang nicht verfolgt,
weil sich nicht feststellen lässt,
wer angerufen hat. Denn die
Unternehmen machen in der
Regel von der Möglichkeit Gebrauch, ihre Rufnummer zu
unterdrücken. Dies wird nun
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durch das Telekommunikationsgesetz (TKG) verboten. Bei Verstößen gegen das Verbot der
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droht eine Geldbuße bis zu
10.000 Euro.
• Verbraucherinnen und Verbraucher bekommen mehr
Möglichkeiten, Verträge zu
widerrufen, die sie am Telefon
abgeschlossen haben. Verträge
über die Lieferung von
Zeitungen, Zeitschriften und Illustrierten sowie über Wett- und
Lotterie-Dienstleistungen
können künftig widerrufen
werden so wie es heute schon
bei allen anderen Verträgen
möglich ist, die Verbraucher am
Telefon abgeschlossen haben. In
diesen Bereichen kommt es besonders zu unerlaubter
Telefonwerbung, um Verbraucher zu einem Vertragsabschluss zu bewegen. Bislang
gibt es hier kein Widerrufsrecht
(§ 312d Absatz 4 Nummer 3 und
4 BGB). Diese Ausnahmen
werden beseitigt. Es kommt für
das Widerrufsrecht nicht darauf
an, ob der Werbeanruf unerlaubt
war. Die Vorschrift ermöglicht
einen Widerruf, aus welchen
Gründen auch immer.
Wenn der Verbraucher den Vertrag fristgerecht widerrufen hat,
braucht er ihn nicht zu erfüllen.
Die Widerrufsfrist beträgt abhängig von den Umständen des
Einzelfalles - zwei Wochen oder
einen Monat und beginnt nicht,
bevor der Verbraucher eine Belehrung über sein Widerrufsrecht
in Textform (etwa als E-Mail
oder per Telefax) erhalten hat.
Bei unerlaubten Werbeanrufen
beträgt die Frist regelmäßig
einen Monat.
• Der Schutz vor untergeschobenen Verträgen, einschließlich der so genannten
Kostenfallen im Internet, wird
verbessert:
• Wenn der Verbraucher über
sein Widerrufsrecht nicht in
Textform belehrt wurde, kann
er Verträge über Dienstleistungen, die er am Telefon oder
im Internet abgeschlossen hat,
künftig widerrufen. Bislang gibt
es in solchen Fällen kein
Widerrufsrecht mehr, wenn der
Unternehmer mit der Ausführung der Dienstleistung mit
ausdrücklicher Zustimmung
des Verbrauchers begonnen
oder der Verbraucher die Ausführung selbst veranlasst hat.
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Eigentümerjournal | August 2009
Unseriöse Unternehmer haben
diese Regelung gezielt ausgenutzt, um Verbrauchern am
Telefon oder im Internet Verträge unterzuschieben. Diesem
Verhalten entzieht das Gesetz
die Grundlage. Widerruft der
Verbraucher einen solchen Vertrag, muss er die bis dahin vom
Unternehmer erbrachte Leistung nur dann bezahlen, wenn
er vor Vertragsschluss auf diese
Pflicht hingewiesen worden ist
und er dennoch zugestimmt
hat, dass die Leistung vor Ende
der Widerrufsfrist erbracht
wird. Das Unterschieben von
Verträgen wird damit wirtschaftlich uninteressant, weil
Unternehmen auf eigenes
Risiko leisten.
Beispiele:
Ein unseriöses Unternehmen
bietet im Internet die Erstellung
eines ganz persönlichen
Horoskops an. Nur aus dem Kleingedruckten ergibt sich, dass dafür
bezahlt werden muss; die Gestaltung der Webseite erweckt
den gegenteiligen Eindruck. Eine
Belehrung über das Widerrufsrecht erfolgt nicht. Deshalb gibt
der Verbraucher auch ohne
Bedenken seine persönlichen
Daten (Name, Anschrift, Geburtsdatum usw.) ein. Eine Woche
später erhält er eine Rechnung
über 100 Euro. Erst jetzt wird ihm
klar, einen entgeltpflichtigen Ver-
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trag geschlossen zu haben.
Künftig kann der Verbraucher
seine Vertragserklärung noch solange widerrufen, wie er nicht
vollständig bezahlt hat. Wenn ihn
das Unternehmen vor Abgabe
seiner Erklärung nicht darauf
hingewiesen hat, dass er bei
einem Widerruf für die bis dahin
erbrachte Leistung Wertersatz
zahlen muss, kann das
Unternehmen nichts von ihm
fordern.
oder
Ein Verbraucher wird von seinem
Telefonanbieter angerufen und
überredet, einen vermeintlich
günstigeren Tarif mit einer Laufzeit von einem Jahr zu vereinbaren. Weder während des
Telefonats noch später belehrt der
Telefonanbieter den Verbraucher
über sein Widerrufsrecht und über
die Verpflichtung, im Falle des
Widerrufs für bis dahin erbrachte
Leistungen Wertersatz zahlen zu
müssen. Der Verbraucher nutzt
sein Telefon wie gewohnt weiter,
stellt aber erst anhand der
nächsten drei Monatsrechnungen
fest, dass der vermeintlich günstigere Tarif tatsächlich teurer ist.
Nach der Neuregelung kann der
Verbraucher dann seine Vertragserklärung noch widerrufen.
• Außerdem bedarf die Kündigung
eines Dauerschuldverhältnisses
oder die Vollmacht dazu im Fall
des Anbieterwechsels zukünftig
der Textform, wenn der neue
Anbieter gegenüber dem
bisherigen Vertragspartner des
Verbrauchers auftritt. Hierdurch
wird verhindert, dass ein neuer
Anbieter den Vertrag des Ver-
brauchers mit seinem bisherigen
Anbieter ohne entsprechenden
Auftrag des Verbrauchers
kündigt. Hierzu ist es durch
unseriöse Anbieter von Telefondienstleistungen häufiger gekommen.
Beispiel: Ein Telefonanbieter
überredet einen Verbraucher am
Telefon zu einem Anbieterwechsel („Sie sparen viel Geld
und müssen sich um nichts
kümmern“). Bisher konnte das
anrufende Unternehmen gegenüber dem bisherigen Anbieter
ohne weiteres die Abwicklung
übernehmen. Künftig bedarf die
Kündigung des Vertragsverhältnisses zwischen dem Verbraucher und seinem bisherigen
Telefonanbieter der Textform
(etwa E-Mail, Telefax). Der neue
Anbieter kann also nur dann auf
das bestehende Vertragsverhältnis Einfluss nehmen, wenn er
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ein solches „Schriftstück“ des
Verbrauchers vorlegen kann.
Den neuen Vertrag kann der
nicht über sein Widerrufsrecht
belehrte Verbraucher zukünftig
auch dann noch widerrufen,
wenn er bereits über den neuen
Anbieter telefoniert hat (s. o.).
Herausgegeben vom Referat
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des Bundesministeriums der Justiz
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wurden, die auf sanfter Hanglage
können.
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August 2009 | Eigentümerjournal
19
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Versicherungsexperten, dem
Schornsteinfeger und natürlich
mit dem Berater von Haus &
Grund vorzubereiten.So kann
man zielgerichtet fragen.
• Nachstehend also eine nicht abschließende, kurze Merkpostenliste, damit Sie die wichtigsten
Punkte erörtern können.
• Maßgeblich ist aber stets die eigenverantwortliche Abwägung
der Einzelumstände.
1. Geregelt ist die die Umlage
von Versicherungskosten in § 2
Nr. 3 der Betriebskostenverordnung (früher Anlage 3 zu § 27 der
II. BV).
Dementsprechend muss der Mietvertrag sorgfältig ausgefüllt
werden. Ist dies gemacht, dann
umfassen laut Gesetz die umlegbaren Betriebskosten:
„Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die
Kosten der Versicherung des Gebäudes
gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für
das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.“
Das bedeutet, dass die Versicherungsprämien einschließlich
dazugehöriger Steuern umlegbar
sind.
Entscheidend ist das Wort namentlich, denn damit ist klargestellt, dass die Aufzählung nicht
abschließend, sondern nur beispielhaft ist.
Folglich können weitere
sachgerechte Versicherungen hinzukommen, sofern das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot
nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB beachtet wird. Umlegbar sind im
Lichte von Schrifttum und Rechtsprechung demnach die Prämien
folgender Versicherungen,1)
wobei im Einzelfall abweichende
Gerichtsentscheidungen möglich
sind:
a) Umlegbar ist die Gebäudefeuerversicherung, einschl. der
gesetzlichen Feuerkasse, und der
Sturmversicherung.
b) Die Haftpflichtversicherung der
Gemeinschaftsantenne ist umlegbar; gleich, ob es sich um eine terrestrische Antenne oder eine Parabolantenne handelt.2)
c) Die Wasserschadenversicherung; ebenso die Versicherung gegen austretendes Leitungswasser. Das betrifft auch
Wasserrohre, welche unterhalb
des Kellerbodens zwischen den
Fundamentmauern verlaufen.3)
Zur Leitungswasserversicherung
gehört auch der Wasserschaden
durch eine undichte Duschverfugung.4) Umlegbar sind auch die
Prämien der Versicherung gegen
Abwasser-Rückstauschäden.5)
aa) Nicht umlegbar sind aber
höhere Prämien wegen schadensanfälliger Rohre.6)
bb) Da der Mieter von einer Wärmepumpe den Vorteil günstigerer
Beheizung hat, dürften auch die
Kosten für die Versicherung einer
Wärmepumpe7) auf den Mieter
umlegbar sein. Denn bei
schadhaften Rohren einer Wärmepumpe oder Solaranlage kann
es zu beträchtlichen Wasserschäden kommen. Rechtsprechung ist aber dazu nicht
ersichtlich. Auch kann es sich bei
Wasser, welches bestimmungswidrig aus der Heizanlage austritt,
um Leitungswasser im Sinne der
Wohngebäude-Versicherungsbedingungen handeln.8)
d) Weiter umlegbar ist die Gebäudehaftpflichtversicherung.
Das ist die Versicherung des
Hauseigentümers/Vermieters für
den Fall, dass Schäden durch das
Gebäude Haftpflichtschäden entstehen; vgl. §§ 836, 837 BGB. Die
private Haftpflichtversicherung /
Kfz - Haftpflicht fällt nicht
darunter; auch nicht die Kfz Haftpflicht für das Dienstauto der
Hausverwaltung.
e) Umlegbar ist auch die Glasversicherung, jedoch sind Besonderheiten zu beachten:
Nach Ansicht des LG Stuttgart9)
kann eine Glasbruchversicherung
nicht nur nach dem Verhältnis der
Fensterflächen umgelegt werden.
In diesem Sinne verlangt das LG
Berlin,10) dass Versicherungskosten, welche für Wohn- und
Gewerbeteil des Hauses zuFortsetzung auf Seite 22
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August 2009 | Eigentümerjournal
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sammen entstehen, aufgeschlüsselt werden müssen. Diese Pflicht
zur Aufschlüsselung besteht auch,
wenn der Vermieter eine Sammelversicherung abgeschlossen hat.11)
f) Umlegbar ist ferner die
Hausbock- und Schwammversicherung.12)
g) Ebenso umlegbar ist die Öltankversicherung, (u. a.
Gewässerschadensversicherung).
Die Öltankversicherung betrifft
den zur Heizanlage gehörigen Öltank; also nicht den Treibstofftank
etwa eines gewerblichen Fuhrunternehmens.
h) Nach dem Gesetzeswortlaut ist
die Gastankversicherung nicht
umlegbar. Da es in § 2 Nr. 13
BetrKV heißt: „... namentlich die
Kosten....“, könnte von daher vor
allem wegen der Gleichartigkeit
der Risiken (in beiden Fällen
Brennstofftanks der Hausheizung)
eine Umlage der Versicherungsprämien auch für Gastanks
erfolgen.13) Rechtsprechung dazu
ist aber nicht ersichtlich.
i) Umlegbar sind weiter die Prämien der Aufzugsversicherung.
Diese Kosten umfassen auch die
Prämien der Versicherungskosten
für die Aufzugssprech- und Signalanlage (streitig).14)
22
Eigentümerjournal | August 2009
Hinweis: Wenn der Parterremieter (was zulässig ist, aber nicht sein muss) von der Umlage der Aufzugskosten ausgenommen
wird, ist es sinnvoll, ihn auch insoweit von
den Versicherungskosten für den Aufzug
auszunehmen. Hier muss im Bedarfsfalle
evtl. der Versicherer veranlasst werden, die
Kosten entsprechend aufzuschlüsseln.
j) Mit der BetrKV ist seit 2004 die
Elementarschädenversicherung
neu hinzugekommen. Das ist die
freiwillige Versicherung (ebenso
eine zwangsweise Elementarumlage15)), welche Schäden durch
Überschwemmung, Lawinen, Erdrutsch, Erdsenkung oder
Erdbeben abdeckt. Sie ist (anders
als in der alten Anlage 3 der II.
BV) jetzt in § 2 Nr.13 BetrKV ausdrücklich genannt.
Aber: Die amtliche Begründung16)
bindet diese Umlage streng an das
Wirtschaftlichkeitsgebot: Es gebe
keine Umlegbarkeit von Kosten
einer Erdbebenversicherung für
ein Mietobjekt, das in einem
nicht-erdbebengefährdeten Gebiet liege. Das OLG Köln hat aber
im Jahre 2007 insoweit (betr.
Wohnungseigentum) ausgesprochen, der Abschluss einer
Elementarschädenversicherung
entspreche ordnungsgemäßer
Verwaltung, wenn wegen der
geographischen Lage des Objekts
und angesichts eines drohenden
Klimawandels eine zuverlässige
Prognose künftiger Schäden nicht
möglich sei.17)
k) Die Prämien einer Terrorismusversicherung sind umlegbar.
aa) Das AG Berlin- Spandau hatte
zwar verlangt,18) dass dies nur
dort möglich sein solle, wenn das
Haus in gefährdeter Gegend
liege, z.B. nahe einer Botschaft
oder einer Militäranlage. Mit Urteil vom 15. Februar 200719) hat
das OLG Stuttgart jedoch entschieden, dass die Kosten einer
Terrorversicherung, die der Vermieter während des laufenden
Mietverhältnisses für ein gewerbliches Mietobjekt abschließt, um-
legbar sind. Eine Mietverlustversicherung, welche den Mietausfall
infolge Terrorismus usw. abdeckt,
dürfte bei Gewerberaum
jedenfalls bei klarer Vereinbarung
umlegbar sein.20)
Hinweis: Die vorgenannte Begrenzung auf
gewerbliche Mietverhältnisse ist jedoch zu
eng. Man denke an den Sprengstoffanschlag in Köln vor rund drei Jahren, an
ein Sprengstoffattentat in Bochum, in
Siegen, und Ende November 2008 in
Berlin.21) Dies spricht dafür, dass die Prämien die Terrorismusversicherung unter
Beachtung des § 307 BGB und bei entsprechend klarer Vereinbarung auch auf
die Wohnraummieter umlegbar sind.
bb) Gegen die Terrorismusversicherung kann nicht ins Feld
geführt werden, dass damit
Schäden beseitigt würden, dies
aber Reparaturarbeiten sind.
Denn auch die klassische
Schadensversicherung deckt mit
ihren Prämien den Reparaturaufwand ab, der infolge etwa von
Sturmschäden entstanden ist.22)
cc) Wird die Umlage der Versicherungskosten vergessen,
kann sie nach AG Neustadt a.d.
Weinstraße23) für solche Risiken
nicht nachgeholt werden, die bei
Mietabschluss bereits bestanden.
Der BGH hat dies nun präzisiert
wie folgt:24) „Die Kosten einer
Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter
während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt
abschließt, können anteilig auf die
Mieter umgelegt werden, wenn
im Mietvertrag die Kosten einer
derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten
bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist,
auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.“
2. Nicht umlegbar sind Prämien
für:
a) eine Reparaturversicherung,25)
eine Mietverlustversicherung;26)
Gut zu wissen
anders jedoch soll es sein, wenn
im Rahmen z.B. einer Sturmschadenversicherung der durch
den Sturmschaden bedingte Mietausfall27) ersetzt wird;
b) die Rechtsschutzversicherung,28)
c) die Beiträge zur gesetzlichen
Unfallberufsgenossenschaft für
die Hausverwaltung.
d) Nicht umlegbar sind auch die
Prämien für die Haftpflichtversicherung, welche ausschließlich
zur Abdeckung von Schäden
dient, welche aus Verletzung der
Verkehrssicherungspflicht, z.B.
Streupflicht, herrühren (streitig).
Doch werden die Versicherungen
üblicherweise für Haus und
Grundstück als gemeinsames
„Paket“ abgeschlossen. Dann sind
die Prämien der üblichen „Hausund Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung“ umlegbar.29) Auch
eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht innerhalb des
Gebäudes kommt hier nicht in Betracht. Denn hierbei geht es
weder um die Gebäude-, noch die
Grundstückssubstanz. Diese Verletzung beruht vielmehr auf
einem Verhalten, genauer:
Unterlassen des Eigentümers bzw.
Sicherungspflichtigen.30)
e) Der Blitzschutz, genauer: die
Wartung einer Blitzschutzanlage
fällt zwar nicht unter die Versicherungskosten, sondern gehört
zu den „Sonstigen Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV.
Bei entsprechend eindeutiger Vereinbarung31) können daher die
Wartungskosten einer Blitzschutzanlage32) umgelegt werden.
Die Wartung und regelmäßig
wiederholte Überprüfung kann
aber bei Edelstahlanlagen in
erheblich längeren Intervallen
erfolgen, u.U. sogar entbehrlich
sein, da hier keine Kontaktoxydation bzw. keine erhöhten Übergangswiderstände auftreten
können. Es sollte Rücksprache mit
der Feuerversicherung genommen
werden.
Warnung: Ein Blitzeinschlag in den Blitzableiter kann durch Induktion im Hausinneren Überspannungsimpulse in den
elektronischen Geräten, Computern usw.
auslösen. Dieser Punkt ist gerade bei
gewerblicher Vermietung vor Mietabschluss mit der Versicherung abzuklären.
Denn wenn durch einen Blitzschlag die
Kundendaten eines Unternehmens verlorengehen, kann das für die Firma
existenzbedrohend
sein.
Und
ein
Unternehmen ohne Kundenkontakte wird
schwerlich ein solventer Mieter sein.
f) Ebenso sind bei korrekter Vereinbarung unter der Rubrik
„Sonstigen Betriebskosten“ die
Wartungskosten für Feuerlöscher
umlegbar.33)
Hinweise zu Feuerlöschern: Für die Privatwohnung empfiehlt sich allgemein der
Schaumlöscher. Denn Schaum ist gesundheitlich unbedenklich und biologisch
abbaubar. Er kann gezielt auf den
Brandherd gerichtet werden, schädigt nicht
andere Einrichtungsgegenstände, wie z.B.
ein Pulverlöscher. Für den Heizungskeller
empfiehlt sich aber der Pulverlöscher.
Kohlendioxydlöscher sind für das Löschen
von Feststoffbränden nur bedingt geeignet,
da die Gefahr von Rückzündungen besteht.
Im Regelfall sind Löscher spätestens alle
zwei Jahre zu prüfen. Bei der Prüfung der
Feuerlöscher ist höchste Sorgfalt geboten.
Auf keinen Fall sollte das billigste
Unternehmen gewählt werden, sondern ein
seriöser Betrieb, der nicht bloß eine neue
Prüfplakette an den Feuerlöscher anpappt.
Denn gerade im Sicherheitsbereich gilt der
Grundsatz: „Billig ist teuer.“ Im Zweifel sollte Rat vom Schornsteinfeger oder von der
Feuerwehr eingeholt werden.
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3. Wirtschaftlichkeitsgebot nicht
überdehnen
Das Bestreben nach Wirtschaftlichkeit verlockt oft zum Abschluss mit besonders niedrigen
Versicherungsprämien. Nur, nach
§ 96 VVG kann aber beim ersten
Schadensfall seitens der Versicherung gekündigt werden. Und
dann muss man mit einer anderen
Gesellschaft einen neuen Versicherungsvertrag schließen, der
eventuell wegen Zeitdrucks
deutlich ungünstiger ausfällt.
a) Es sollte zur Erfüllung des
mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots versucht werden, die
Prämien für so und so viele Jahre
fest abzuschließen und das
Kündigungsrecht nach § 96 VVG
für Schäden unter ..... Euro auszuschließen. Bestehende Versicherungspolicen können nachverhandelt werden.
b) Nicht nur beim Abschluss,
sondern auch beim Wechsel der
Versicherung ist das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten.
Schließt der Vermieter einen
neuen Versicherungsvertrag und
steigt daraufhin der auf den
Mieter jährlich umgelegte Betrag
von 116,41 auf 217,45 Euro,34) so
muss der Vermieter diesen Anstieg um rund 85 % erläutern.
Denn der Hinweis, die Versicherung sei „veraltet“ gewesen,
reicht nicht.35)
August 2009 | Eigentümerjournal
23
Gut zu wissen
Risiko: Beim Abschluss eines Versicherungsvertrages sind nur schriftliche Abreden zu treffen. Es ist zwischen Antrag und
Vertrag zu unterscheiden.
Entgegen landläufiger Meinung schließt
nahezu ausnahmslos der Versicherungsvertreter keinen Versicherungsvertrag, sondern füllt nur einen Antrag auf Abschluss
eines Versicherungsvertrages aus.
Wer daher ein spezielles Risiko unbedingt
versichern will, sollte dies als Bedingung für
das Zustandekommen des Versicherungsvertrages unbedingt schriftlich, evtl. mit
Rotmarkierung und Tag sowie Uhrzeit, in
den Antrag auf Abschluss eines Versicherungsvertrages aufnehmen. Und dann
bei Eintreffen der Versicherungspolice
genau prüfen, ob dem auch entsprochen
wurde.36)
4. Jahresabrechnung aufschlüsseln
In der jährlichen Betriebskostenabrechnung dürfen Versicherungskosten nicht global
unter „Versicherung“ aufgeführt
werden. Aus der Abrechnung
muss schon klar hervorgehen,
welche Versicherung gemeint ist;
beispielsweise die Sach- und
Haftpflichtversicherung des Gebäudes. Dazu empfiehlt sich etwa
die Beifügung einer entsprechenden Versicherungsrechnung usw., aus welcher der Mieter
ersehen kann, für welche Versicherungsart im einzelnen Prämien gezahlt wurden.
5. Wegfall des Bestandsschutzes
Bauvorschriften, z.B. über die
Größe von Fenstern, Breite von
Treppen, Schallschutz,
24
Eigentümerjournal | August 2009
Feuersicherheit usw. werden
ständig verschärft. Doch müssen
Häuser nicht ständig auf den
neuesten Stand gebracht werden.
Denn ein einmal korrekt errichtetes Gebäude genießt (bis auf
wenige Sonderfälle) Bestandsschutz.
Wird aber z.B. in einem Altbau
aus den 1920er Jahren eine
Treppe beschädigt und muss
gänzlich erneuert werden, dann
sind nicht die damaligen Bauvorschriften, sondern die heutigen
Bestimmungen maßgeblich.
Noch schärfer tritt der Wegfall des
Bestandsschutzes hervor, wenn
z.B. nach einem Brand das gesamte Gebäude neu errichtet
werden muss.
Daher kann eine Vereinbarung
sinnvoll sein, dass die auszuzahlende Versicherungssumme
sich nicht nach dem seinerzeitigen
Kaufpreis, sondern nach den
Kosten bemisst, die zur Zeit einer
möglichen Wiederherstellung anfallen, und zwar unter Berücksichtigung dann gültiger
strengerer Normen und Grenzwerte.
6. Wenn’s zum Schaden kommt
Im Schadensfalle sollte unbedingt
der Versicherer raschestmöglich
und in nachweisbarer Form
benachrichtigt werden. Hierbei ist
zu bedenken: Das Einschreiben,
auch das Einschreiben mit Rückschein ist die gefährlichste Form
der Briefversendung.37)
a) Denn die landläufige Auffassung, ein Einschreibebrief
gebe sicheren Beweis für den Zugang etwa einer Kündigung, ist
nämlich falsch.38) Das gilt unabhängig davon, ob man das Einwurfeinschreiben, das Übergabeeinschreiben oder das Einschreiben mit Rückschein wählt.
Denn die postalische Bestätigung,
sei es der Einlieferungsbeleg oder
der Rückschein belegt nur die
Einlieferung bzw. den Zugang
eines Briefumschlages, aber nicht
den Inhalt dieses Briefes.39)
b) Weitere Fragen treten hinzu.
Etwa das Problem, daß ein bei Abwesenheit des Adressaten eingeworfener Benachrichtigungszettel
vielleicht entwendet wurde, so
dass der Brief nicht rechtzeitig
beim Postamt abgeholt wurde
usw.40)
c) Welche Benachrichtigungsart
man auch wählt, es schadet nicht,
den Versicherer zu bitten, den Zugang zu bestätigen (vgl. auch § 6
VVG).
7. Obliegenheiten beachten
Als Versicherungsnehmer muss
man Pflichten erfüllen und Obliegenheiten beachten. Der
Unterschied: Erfüllte Pflichten begründen einen Anspruch gegen
die Versicherung, nichtbeachtete
Obliegenheiten bringen einen (eigentlich bestehenden) Anspruch
zu Fall. Wenn also nach einem
Wasserschaden das schadhafte
Leitungswasserrohr ohne vorherige Zustimmung durch den
Versicherer entsorgt wird, kann je
nach den Umständen des Einzelfalles darin eine Obliegenheitsverletzung liegen.
Auch sollte man dem Notdienst
eines Handwerksbetriebes aufgeben, das beschädigte Teil nicht
sofort zu entsorgen, sondern es
aufzuheben oder am Ort zu
Gut zu wissen
belassen.
Denn die Entsorgung und damit
Vernichtung des den Schaden
verursachenden Teils nimmt dem
Versicherer die Möglichkeit, die
Schadensursache nachzuprüfen.41)
8. Exkurs zu den versicherungsrelevanten Risiken
Nachstehend eine grobe Übersicht verschiedener Risiken, über
welche beim Abschluss von Versicherungsverträgen und nach eigener Einschätzung eine Vereinbarung zu treffen sein könnte. Die
Aufzählung ist nicht abschließend,
sondern nur eine unverbindliche
Anregung.
Art und Entstehung der Schäden
Boden
Bodensenkung, Bergrutsch, Bergschäden, Erdbeben (ab Stärke...),
Erdrutsch, Chemische Verunreinigung; radioaktive Verunreinigung / Kontamination;
Fahrzeuge
Anprall (Fahrzeug gegen Fahrzeug / gegen Gebäude) Fahrzeugüberrollen, Bodenschäden / Kanalisationsschäden durch (zu)
schwere Fahrzeuge;
Gebäudeschäden durch:
Feuer, Explosion, radioaktive /
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Rauch, Schwelbrand, Verpuffung;
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Feuerwehrschäden (Reparatur
aller von der Feuerwehr eingeschlagener Türen, Fenster, Grundstücksschäden durch das Befahren
mit schweren Feuerwehrfahrzeugen... ab welchem Gewicht...);
Wiederherstellung von Feuerschutzmitteln (Auffüllen von
Löschpulver, Ersetzen von Brandschutzgläsern usw.);
Löschwasserschäden am Gebäude, am Grundstück, an eingebrachten Sachen; Löschwassereintrag ins Grundwasser, in
Gewässer;
Blitzschlag - auch ohne die —
züngelnde — Flamme;
Überspannungsschäden;
Kurzschluss;
Brandschäden jeder Art; Rauchschäden;
Frost: (Aufplatzen von Rohren,
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Fundamentschäden), auch
Schäden infolge von künstlich erzeugter Kälte;
Gas: Gasaustritt (nur bestimmungswidriger ?) aus dem
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Grundstückskörpers, im Gebäude,
von anderen - auch öffentlichen Grundstücken);
Immissionen (je nach Konzentration); z.B. schweflige Säure,
Phosphorwasserstoff [Schädlingsbekämpfungsmittel]);
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(einschließlich Ballons), seien sie
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Maschinen: Drehzahlübersteigung, Konstruktions-, Materialund Fertigungsfehler,
Bedienungsfehler (absichtlich,
fahrlässigerweise, ungeschicklich),
Zerreißen durch Fliehkraft; Überhitzung, Trockenlaufen, Überdruck; Wassermangel (bei Dampfund Heizungskesseln);
Tragfähigkeit von Böden, Decken,
Estrichen wird überschritten;
Pflanzenwuchs (Dachrinnen,
Fassaden);
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Strahlen:
Bestimmungsgemäß wirkende
HF-Strahlen (Funksender),
Atomkraft (Strahlen [Partikel,
Wellen]); Atomexplosion,
Atomare Schäden durch Kontamination (z.B. radioaktives
Material, radioaktiven Niederschlag auch aus anderen
Ländern), Elektromagnetischer
26
Eigentümerjournal | August 2009
Puls (EMP);
Röntgenstrahlen (z.B. aus Arztpraxis oder Materialprüfanstalt);
Strom: Überspannungsschäden,
Blitzeinschlag (Hinweis: Klären,
ob eine züngelnde Flamme
Voraussetzung für den Versicherungsschutz ist ); Kurzschluss, Frequenzänderung,
Unterspannung; Stromausfall (Betriebsunterbrechung);
Schmorschäden;
Unwetterschäden:
Sturm (ab Stärke...);
Hagel (sowohl der Wasserschaden als auch mechanische
und sonstige Schäden, z.B. an
Dächern, Autos, Pflanzen, der
Frucht auf dem Halm, Personenschäden);
Starkregen (ab____ mm / Zeiteinheit);
Schneefall, Schneedruck,
Lawinen;
Tierische Wirkungen, Insektenfraß
an allen Gebäudeteilen (Balken,
Isolierungen); Personen und
Tierschäden durch Insektenstiche,
Hundebisse;
Wasser aus Leitungen jeder Art,
auch außerhalb oder unterhalb
des Gebäudekörpers; alles: grundstücks- und nicht nur hausbezogen:
Bestimmungswidriger Kessel- und
Leitungsüberdruck,
Löschwasser, Sprinklerleckage;
bei Löschwasserschäden egal, wo
und warum gelöscht oder zu
löschen versucht wurde;
Austritt von Abwasser, Heizungswasser, Frisch-Leitungswasser,
Frost (Aufplatzen von Rohren,
Fundamentschäden),
Feuchtigkeitsschäden, auch durch
unzureichende Lüftung;
Wasser aus natürlichen Quellen
und / oder von außerhalb des
Hauses:
Grundwasseranstieg, Überschwemmung durch Hochwasser;
Wassermangel (bei Dampf- und
Heizungskesseln); Wasserausfall
(Betriebsunterbrechung);
Deich - und Dammbruch; Bergsenkung (Bergbau);
Besondere Naturereignisse:
Vulkanausbruch, Erdbeben(ab
Stärke...);
Was zu ersetzen ist:
Verursachung des Schadens
böswillig, absichtlich, vorsätzlich,
eventualvorsätzlich, leichtfertig,
grobfahrlässig, fahrlässig, leicht
fahrlässig, zufällig, unabwendbar,
zwangsläufig;
Schäden im Zusammenhang mit
Reparaturen (Schweißarbeiten
lösen Brand aus);
Folgeschäden (Schäden infolge
anderer Schäden):
Aufräumarbeiten infolge von
Schäden: (Abbruch, Beseitigung
von Löschwasserschäden), Dekontamination;
Schutzpersonal, Schutzmittel, provisorische Abdeckungen (Einhausungen), Fahrtkosten, Wiederaufbau oder Neuerwerb; zusätzliches Personal;
Umfang des Schadensersatzes:
Für Wiederherstellung, Neuanschaffung, Wiederbeschaffungspreis, früherer Preis, Zeitwert (mit oder ohne Einbeziehung
bereits erfolgter Abnutzung, Abzug: Neu gegen alt);
Betrifft: Vermögen, entgangenen
Gewinn; Unterbrechung des Zugangs zum Grundstück; Betriebsunterbrechung, Wiederherstellung
von Schutzmitteln (Auffüllen von
Löschpulver, Ersetzen von Brandschutzgläsern usw.); Kosten für
Hilfsmaßnahmen durch Dritte,
auch wenn diese freiwillig helfen;
erhöhte Kosten weil bei Wiederaufbau zerstörter pp.
Einrichtungen neue Normen und
Bauvorschriften verbindlich anzuwenden sind und infolgedessen
die Baukosten höher ausfallen;
Neuanstrich (infolge Überschwemmung, Brand, Rauch);
Neuabnahme durch Bauamt, TÜV
usw.
Gut zu wissen
Anmerkungen zum Artikel
„Das Haus versichern“
1) Vereinfacht spricht man auch davon, dass
die Versicherung umlegbar sei.
2) Langenberg,Betriebskostenrecht
der
Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl.,
Randnr. A 104.
3) BGH, Urt.v. 25.3.1998 - IV ZR 137/97, in:
DWW 1998, 179 = GE 1998, 674.
4) AG Düsseldorf, Urt.v. 27.9.2001 - 42 C
9839/01, in: NZM 2002, 48.
5) Wall, in: Betriebskostenkommentar, 2.
Aufl., Randnr. 3665.
6) AG Hamburg, Urt.v. 5.8.1986 - 47 C
264/86, in: WuM 1986, 346.
7) BGH, Urt.v. 15.11.1989 - IVa ZR 212/88, in:
GE 1990, 99 = MDR 1990, 523 = VersR
1990, 200: „Die Wärmepumpenanlage
einer Gesamtheizungsanlage für ein Gebäude ist als Bestandteil dieses Gebäudes
versichert.“
8) KG Berlin, Urt.v. 6.7.2007 – 6 U 40/07, in:
GE 2007, 1248=VersR 2008, 393.
9) LG Stuttgart, Urt.v. 3.9.1987 - 16 S 72/87,
in: WuM 1989, 521.
10) LG Berlin, Urt.v. 23.4.1991 - 64 S 458/90,
in: ZMR 1992, Heft 6, Beilage, VII.
11) OLG Brandenburg, Urt.v. 28.4.1999 - 3 U
232/98, in: NZM 2000, 572: Hat der Mieter
diese Versicherungskosten nach dem
Mietvertrag teilweise zu tragen, so muss
der Vermieter den auf den Mieter
entfallenden Anteil bei der Nebenkostenabrechnung auch dann nachvollziehbar
erläutern, wenn er eine kostengünstige
Sammelversicherung zu einer einheitlichen Prämie abgeschlossen hat.
12) AG Hamburg, Urt.v. 2.4.1998 - 37b C
651/97, in: WuM 1998, 352.*
13) Lammel, Wohnraummietrecht, §556 BGB,
3.Aufl. Randnr. 90: „Schließlich sollte auch
die Haftpflichtversicherung für Flüssiggastanks hierunter fallen.“
14) Für eine Umlegbarkeit: Lammel, Wohnraummietrecht, 3.Aufl. §556 BGB, Randnr.
90; dagegen: Wall, in: Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., Randnr. 3666.
15) Zur Rechtsnatur der früheren pflichtweisen Elementarumlage vgl. auch VGH
Mannheim, Beschl. v. 7. 7. 1995 - 9 S
239/93, in: VersR 1996, 450.
16) BR - DrS 568/03, Seite 33, erster Absatz zu
Nr. 13 am Ende.
17) OLG Köln, Beschl .v. 10.1.2007 - 16 Wx
224/06, in: Juris.
18) AG Berlin - Spandau, Urt.v. 8.2.2005 – 2a
C 755/04, in: GE 2005, 1255.
19) OLG Stuttgart, Urt.v. 15. 2. 2007 - 13 U
145/06, in: MietRB 2007, 116
20) Breiholdt, in: Hamburger GE, 2004, 54.
21) Bild-Zeitung,
Bundesausgabe,
28.November 2008, Seite 10: „BriefkastenBombe...“
22) Vgl. zur Argumentation Langenberg, Betriebskostenrecht
der
Wohnund
Gewerberaummiete, 4. Aufl., Randnr. A
98.
23) AG Neustadt a. d. Weinstraße, Urt.v.
7.3.1997 - 1 C 1450/96, in: WuM 1999, 46.
24) BGH, Urt.v. 27.9.2006 - VIII ZR 80/06, in:
JurisPR-MietR 25/2006, Anm. 1 (Wall) =
MietRB 2007, 30.
25) AG Köln, Urt.v. 17.7.1990 - 208 C 614/89,
in: WuM 1990, 556.
26) OLG Düsseldorf, Urt.v. 19.7.2000 - 10 U
116/99, in: DWW 2000, 196; AG Frankfurt,
Urt.v. 26.2.1988 - 33 C 3464/87-67, in:
WuM 1988, 170; OLG Brandenburg, Urt.v.
12.7.2006 - 3 U 158/05, in: Juris: Mietausfall-Versicherung nicht umlegbar, bei
Gewerberaum nur, wenn gesondert vereinbart.
27) Langenberg,Betriebskostenrecht
der
Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl.,
Randnr. A 101: „Die Forderung nach
einem Prämienabschlag ist überspitzt.“
28) AG Bonn, Urt.v. 23.1.1987 - 6 C 366/85, in:
WuM 1987, 274.
29) Langenberg,Betriebskostenrecht
der
Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl.,
Randnr. A 105.
30) Der Rechtsentscheid des BGH, vom
24.10.2001 - VIII ARZ 1/01, in: DWW 2002,
67 = GE 2002, 186 ist nicht einschlägig,
weil dort nur die Verletzung der Pflicht zur
baulichen Instandhaltung angesprochen
wird.
31) BGH, Urt.v. 7. 4.2004 - VIII ZR 167/03, in:
MietRB 2004, 203 = ZMR 2004, 430.
32) AG Bremervörde, Urt.v. 25.2.1987 - 4 C
176/86, in: WuM 1987, 198.
33) LG Berlin, Urt.v. 17.10.2000 - 64 S 257/00,
in: GE 2000, 63: Wartungskosten für Feuerlöscher und Pumpen sind als kalte Betriebskosten umlagefähig.
34) AG Mönchengladbach, Urt.v. 14.11.2006 11 C 8/06, in: WuM 2007, 128; der Vermieter hatte den Vertrag über seinen
Neffen geschlossen.
35) Schach, in: WuM 2007, 369.
36) Vgl. u. a. §5 Abs. 1 VVG: „Weicht der
Inhalt des Versicherungsscheins von dem
Antrag oder den getroffenen Vereinbarungen ab, so gilt die Abweichung als
genehmigt, wenn der Versicherungsnehmer nicht innerhalb eines Monats nach
Empfang des Versicherungsscheins in
Textform widerspricht.“
37) Kritisch zur Versendungsart „Einschreiben“ auch das BVerwG, Urt.v.
19.9.2000 - 9 C 7/00, in: DÖV 2001, 473 =
NJW 2001, 458.
38) AG Köln, Urt.v. 31.8.1976 - 153 C 1458/75,
in: ZMR 1977, Seite 278: Eine Einschreibequittung beweist nur die Aufgabe
eines Schreibens an einem bestimmten
Tage zur Post, wobei jedoch der Inhalt des
Schreibens aus der Quittung nicht hervorgeht.
39) AG Köln, Urt.v. 31.8.1976 - 153 C 1458/75,
in: ZMR 1977, Seite 278: Eine Einschreibequittung beweist nur die Aufgabe
eines Schreibens an einem bestimmten
Tage zur Post, wobei jedoch der Inhalt des
Schreibens aus der Quittung nicht hervorgeht.
40) AG Berlin – Charlottenburg, Urt.v. 7. 10.
1987 - 13 C 454/87, in: GE 1988, Seite 307:
Der Mieter, der die mit eingeschriebenem
Brief erfolgte Kündigung - mit der er nicht
rechnete - nicht von der Post abholt, weil
er nach seinen Angaben keinen Benachrichtigungszettel vorgefunden hat, muss
die Kündigung nicht als zugegangen
gegen sich gelten lassen.
41) KG Berlin, Urt.v. 6.7.2007 – 6 U 40/07, in:
GE 2007, 1248 = VersR 2008, 393.
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August 2009 | Eigentümerjournal
31
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Geschäftsstelle Froweinplatz 6 b
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Impressum
Haus & Grund
Wuppertal und Umland,
vormals Elberfeld von 1880 e.V.
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42119 Wuppertal
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02 02 / 4 79 55-0
02 02 / 4 79 55-70
email info@hausundgrundwtal.de
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für den Bereich Haus- und Grundeigentum
Geschäftsstelle Dessauer Str. 3
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Haus und Grund
Langenberg e.V.
Eigentümerjournal.
Fachzeitschrift für Haus-, Wohnungs-, und Grundeigentümer
Organ des Haus & Grund Wuppertal u. Umland,
vorm. Elberfeld von 1880 e.V.
Verantwortlich
Dipl.-Volkswirt Dirk Schubert,
Ass. Dirk Ingmar Wimmershoff (stellv.)
Dessauerstraße 3, 42119 Wuppertal
fon 0202 / 4 79 55-0 – fax 0202 / 4 79 55-70
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45525 Hattingen
0 23 24/2 58 22
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jährlich 42,00 €
Auflage
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besprochen werden, wird nicht übernommen. Eine Garantieerklärung für Produkte und Firmen ist daher nicht damit verbunden.
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Bund, Verbraucherpreisindex Deutschland
Basisjahr
2005 = 100
April 08
106,1
Mai 08
106,7
Juni 08
107,0
Juli 08
107,6
Aug. 08
107,3
Sept. 08
107,2
Okt. 08
107,0
Nov. 08
106,8
Dez. 08
106,6
Jan. 09
106,3
Feb. 09
106,9
März 09 April 09
106,8
106,8
Juli 08
371,8
301,1
215,2
182,9
151,8
138,3
123,4
115,5
107,3
Aug. 08
370,4
300,0
214,4
182,3
151,2
137,7
122,9
115,1
106,9
Sept. 08
370,4
300,0
214,4
182,3
151,2
137,7
122,9
115,1
106,9
Okt. 08
369,8
299,5
214,0
181,9
150,9
137,5
122,7
114,8
106,7
Nov. 08
367,7
297,8
212,8
180,9
150,1
136,7
122,0
114,2
106,1
Dez. 08
369,1
298,9
213,6
181,6
150,6
137,2
122,4
114,6
106,5
Jan. 09
367,0
297.2
212,4
180,6
149.8
136,5
121,8
114,0
105,9
Feb. 09
369,1
298,9
213,6
181,6
150,6
137,2
122,4
114,6
106,5
März 09 April 09
368,7
369,4
298,6
299,2
213,4
213,8
181,4
181,8
150,5
150,8
137,1
137,2
122,3
122,6
114,5
114,7
106,4
106,6
Harmonisierter Verbraucherpreisindex (HVPI) für Deutschland
Basisjahr
April 08
Mai 08
Juni 08
Juli 08 Aug. 08
2005 = 100
106,3
107,0
107,4
108,1
107,7
Sept. 08
107,6
Okt. 08
107,3
Nov. 08
106,7
Dez. 08
107,1
Jan. 09
106,5
Feb. 09
107,2
März 09 April 09
107,0
107,1
Harmonisierter europäischer Verbraucherpreisindex für die Staaten der europäischen Währungsunion (VPI-EWU)
Basisjahr
April 08
Mai 08
Juni 08
Juli 08 Aug. 08 Sept. 08 Okt. 08 Nov. 08 Dez. 08
2005 = 100
107,6
108,2
108,6
108,5
108,5
108,5
108,6
108,0
107,9
Jan. 09
107,02
Feb. 09
107,45
März 09 April 09
107,86
108,25
Land, Verbraucherpreisindex NRW
Basisjahr
1962 = 100
1970 = 100
1976 = 100
1980 = 100
1985 = 100
1991 = 100
1995 = 100
2000 = 100
2005 = 100
April 08
366,6
296,9
212,2
180,4
149,6
136,3
121,6
113,9
105,8
Mai 08
368,7
298,6
213,4
181,4
150,5
137,1
122,3
114,5
106,4
Juni 08
369,8
299,5
214,0
181,9
150,9
137,5
122,7
114,8
106,7
HINWEIS: Bund und Land haben ihre Indexreihen per 01.01.2008 umgestellt. Veröffentlicht wird nur noch der jeweilige Verbraucherpreisindex mit dem Basisjahr 2005 =
100. Daten für unterschiedliche Verbrauchergruppen wie den 4-Personen Arbeitnehmerhaushalt gibt es schon seit 2003 nicht mehr. Werte für frühere Basisjahre lassen
sich – auf Bundesebene – nicht mehr zur Umrechnung ermitteln. Dies erfordert in manchen Fällen eine Anpassung der vereinbarten Wertsicherungsklausel. Lassen Sie
sich insoweit von den Juristen Ihrer Haus & Grund Geschäftsstelle beraten.
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Eigentümerjournal | August 2009
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