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Gebäude sind wie das Leben - Donau-Universität Krems

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immobilien-magazin.at
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02/06/2014
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Gebäude sind wie das Leben
Eine Life-Cycle-Analysebestimmt die nutzungsabhängigeLebensdauer und unterstützt
als strategischesManagement-Tooldie Steuerung ab Inbetriebnahme.
Autor: Rudolf Preyer
Querkraft Architekten
Hoerbiger in der aspern Seestadt, M.O.O.CON verantwortet den Generalplanerwettbewerb.
Querkraft Architekten
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Gerade auch auf Gebäude könne man die Brundtland-Definition der Nachhaltigkeit
anwenden, so Helmut Flögl, Leiter des Zentrums für Facility Managementund Sicherheit der
Donau-Universität Krems: "Gebäude sind nachhaltig, wenn sie dem Bedarf der heutigen
Nutzer entsprechen, ohne die Möglichkeiten künftiger Nachnutzer zu gefährden." Der
Generationenwechsel, das sind etwa 30 Jahre, sei eine sinnvolle Dauer für eine geplante
wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes. Geht die Rede von Lebenszyklus-Analyse
bzw. -Management, ist die tatsächliche Lebensdauer eines Gebäudes erster Streitpunkt.
Nutzungsabhängige Lebensdauer
BIG-Geschäftsführer Wolfgang Gleissner rechnet mit einem Zeithorizont "von 30 bis 40
Jahren, der aber letztlich von der Nutzung in Verbindung mit der Verwertbarkeit abhängt".
Und Niko Kaufmann von Siemens Life Cycle Solutions definiert "Zeiträume von 20 bis 30
Jahren, und manchmal spricht man sogar von 50 Jahren Nutzungsdauer: Wird es für eine
Schule vielleicht sinnvoll sein, die Immobilie auf 30 Jahre zu betrachten, können es für einen
Hotelbetrieb eventuell nur 15 Jahre sein."
Ganz anders sieht das Karl Friedl, Geschäftsfiihrervon M.O.O.CON: "Wichtig ist, wie lange
das Unternehmen vorhat, an diesem Standort zu bleiben. Die maximale Lebensdauer eines
Gebäudes ist vom Rohbau abhängig. Dieser hält maximal 100 Jahre; ein Fenster hingegen hat
eine Lebensdauer von 15 bis 25 Jahren. In unseren Lebenszykluskostenberechnungen
berücksichtigen wir daher die Lebensdauer der einzelnen Bauelemente und die dafür
entstehenden Instandhaltungs- und Erneuerungskosten."
Am Beispiel der Sanitäranlagen: Clemens Rapp, Geschäftsführer von Geberit Österreich:
"Qualitativ hochwertige und langlebige Sanitäranlagen leisten einen wichtigen Beitrag, um
die Instandhaltungskosten von Gebäuden gering zu halten."
Von der Herstellung über die Nutzung bis hin zur Entsorgung
Jedenfalls sollte, so Jens Glöggler, Geschäftsführer der ATP sustain GmbH, die-Life-CycleAnalyse "im Idealfall während der Bedarfsplanung des Bauherrn durchgeführt werden also
vor dem eigentlichen Projektstart!"
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Steuerungen ab Inbetriebnahme
Von Beginn an standen bei der Planung des Campus WU die Lebenszykluskosten im
Mittelpunkt, bereits vor dem zweiten Architekturwettbewerb wurden umfangreiche
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Lebenszykluskostenanalysendurchgeführt, um das optimale, an den Standort angepasste
Energiekonzept zu entwickeln. Günter Sammer von VASKO+PARTNERINGENIEURE:
"Durch die Beschäftigung mit sämtlichen Themenbereichender Nachhaltigkeit bereits in
sehr frühen Projektphasen konnte letzten Endes ein Vorzeigeprojekt hinsichtlich
Energieeffizienz im Kosten- und Terminrahmenrealisiert werden."
Auch in Graz gibt es mit der Volksschule Mariagrün, die als Passivhaus konzipiert wurde,
und der VS Brockmann lebenszyklusorientierteNutzungen: Bei beiden Schulen hat die GBG
Gebäude-und Baumanagement Graz GmbH zusätzlich zu den Investitionskosten die Kosten
des Gebäudebetriebesentsprechend der ÖNORM B1801 Teil 2 als Folgekosten ausgewiesen
und dabei im Zuge des Immobilienlebenszyklusmanagements die Kernprozesse Planung, Bau
und Betrieb organisiert. Günter Hirner, Geschäftsführerder GBG: "Wir haben einen sehr
starken Schwerpunkt im Bereich der Energieeffizienz, wo wir über eine operative
Energiestabstelle versuchen, die Immobilie so zu konzipieren, dass ein optimales Steuernvon
Strom, Heizung und Wasser möglich wird."
Praxisnah ist auch der Ansatz von Delta. Wolfgang Kradischnig, Geschäftsführer der Delta
Holding GmbH: "Wir arbeiten mit Partnern aus dem Bereich des Facility Managements
zusammen, um die Ergebnisse der Life-Cycle-Analyse in die längste und teuerste
Lebensphase des Gebäudes den Betrieb zu überführen."
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Im Bereich der Life-Cycle-Analyse gibt es zahlreiche innovative Ansätze ein Überblick.
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Life-Cycle-Analyse
Die Do's and Don'ts
Abgrenzung der Kosten und Erträge bei der Berechnung:
Berücksichtigung Grundstückskosten?
Berücksichtigung Infrastrukturkosten(am und/oder außerhalb des Grundstückes)?
Berücksichtigung Finanzierungskosten?
GebäuderelevanteBetriebskostenbzw. nutzungsbedingte Kosten (z. B. Küche,
Catering, Portier)
Vergleich technische oder organisatorische Lösung (z. B. Sicherheitsschleusevs.
Portier)?
Berücksichtigung einer Ertragsseite?
Berechnungsparameter
Die Ergebnisse können zum Teil erheblich schwanken durch:
Betrachtungszeitraum
Kalkulationszinssatz
Preissteigerungsraten
Analysen der Unsicherheitsfaktoren
Getroffene Annahmen (z. B. KalkulationsZinssatz): Vorschlag: Sensitivitätsanalyse
Unsicherheitenbei Daten (z. B. Baukosten): Vorschlag: Wahrscheinlichkeitsanalyse(z.
B. Monte Carlo Simulation)
Neue Konzepte
Karl Friedl (M.O.O.CON) sagt: "Eine Life-Cycle-Analyse umfasst eine ökologische, eine
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soziale und eine wirtschaftlicheDimension. Mit unserem LZK TOOL ÖKO , das wir
gemeinsam mit e7 Energie Markt Analyse und bauXund entwickelt haben, ist es möglich, die
Lebenszykluskosten zu prognostizieren." Kennzeichen des LZK TOOL ÖKO sei eine
unkomplizierte Eingabe von Raum- und Funktionsprogrammen oder Architekturkonzepten
und deren Bau- und Ausstattungsqualitäten. Auf Basis der Projekterfahrung von e7 und
M.O.O.CONsowie aus der Zusammenarbeitmit den Firmen Porr, Axima und Allplan
wurden die wesentlichen Kostentreiberbei Systementscheidungen identifiziert.
Die TU Wien wiederum hat eigene Berechnungsmethoden für Fassadensysteme von
Produktionsgebäuden sowie Szenarien für thermische und strukturelle Sanierungen der
Wiener Wohnbestände entwickelt. Iva Kovacic vom Forschungsbereich Industriebau und
interdisziplinäre Bauplanung der TU Wien: "Unsere aktuelle Forschung beschäftigt sich mit
der Entwicklung von Methoden, welche aus den Building Information Models (Digitale
Gebäudemodelle) eine automatisierte Life-Cycle-Analyse ermöglichen also die
Verknüpfung der BIMs mit Lebenszykluskosten-Simulationenund Ökobilanzen." ATP
hingegen verbindet das Lebenszyklusmanagementeng mit dem Prozess der integralen
Planung. Glöggler: "Architekten und Ingenieure arbeiten hierbei simultan und teamorientiert
mit etablierter Kreativität an der jeweils besten innovativen Lösung für ein
lebenszyklusorientiertes Gebäude. Ein Datenmodell, BIMs und der Einsatz zusätzlicher
geeigneter Planungswerkzeuge beispielsweise Materialscreening, Simulationenund
Inbetriebnahme-Management bilden den Prozess dabei durchgängig ab."
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Experten von e7 beraten Bauherrenzu den Themen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit in
Gebäuden nicht nur betrieblich, sondern auch im Falle einer Sanierung bzw. eines Neubaus.
Wie also werden die Kosten für mögliche nachfolgende Um- bzw. Erweiterungsbauten
errechnet?
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Immobilienbewertung
Daniela Gassner von der EHL Immobilien GmbH, Preisträgerin des Junior Cäsar 2013,
schicktvoraus: "Im Rahmen der Immobilienbewertung kommt dem Gebäudealter, der
Gesamtnutzungsdauerund der daraus resultierenden Restnutzungsdauer zentrale Bedeutung
zu. Hierbei gilt es zu beachten, in welcher Phase des Lebenszyklus sich die
bewertungsgegenständliche Immobilie zum jeweiligen Stichtag befindet." Karl Friedl von
M.O.O.CONrechnet damit, dass innerhalb von zehn Jahren im Schnitt zwei bis drei Mal
umgebaut wird, dabei werden circa 40 bis 60 Prozent der Räume verändert. Allerdings:
"Erweiterungsbauten beziehungsweise substanzielle Flächenvergrößerungen können wir
nichtvorher einkalkulieren. Diese werden wie eigene Projekte behandelt, für die wir dann
gesondert die Lebenszykluskostenberechnen können."
Für etwaige Änderungen während eines Lebenszyklus ist es hilfreich, ein konkretes
Kostenbeispiel zu nennen, das die Dimensionenanschaulich darstellt: "Wenn der
Kostenfaktorfür Änderungen während der Planungsphase einen Euro beträgt und der
Kostenfaktorfür Änderungen während der Ausführung beziehungsweise Bauphase zehn
Euro ausmacht, so ist der Kostenfaktorfür Änderungennach Fertigstellung schon bei hundert
Euro", so Günter Hirner von der GBG. Nach Daniela Gasser werden "insbesondere die
Qualität und Nachhaltigkeit des Baumaterials, ein energieeffizienter Betrieb, vertretbare
Umbaukostenwie auch mögliche alternative Nutzungen" immer wichtiger. Zusammengefasst
sind Lebenszykluskosten all jene Gebäudekosten, die von der Herstellung über die Nutzung
bis hin zur Entsorgung anfallen. Eine Life-Cycle-Analyse unterstützt bei
Planungsentscheidungen: So werden die Auswirkungen unterschiedlicher Szenarien auf die
ökonomischen und ökologischen Zielsetzungen transparent dargestellt. "
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Bildung
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