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DENKEN WIE EIN TYCOON - Emotion Experts

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DENKEN WIE
EIN TYCOON
WIE MAN IN
WENIGER ALS
JAHREN
MILLIONAR
DREI
WIRD
2
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 Copyright Dr. W.B. von Wittgenstein und der Verlagsanstalt:
Britannica Associates Ltd 1998
Alle Rechte vorbehalten. Kein Teil des Buchs darf auf irgendeine Weise reproduziert
oder übertragen werden, weder elektronisch, mechanisch, inklusive Fotokopie und
Tonaufzeichnung, noch mittels Datenverarbeitung und -speicherung, ohne die
schriftliche Genehmigung des Autors oder der Verlagsanstalt.
Britannica Associates Ltd
Attn. Mr. David Stevenson
Kissack Court
29 Parliament Street
IM8 1JA Ramsey - ISLE of Man
British Isles (U.K.)
Ausschließlich zu erreichen über E-Mail: office@geheim.com
© 2. Auflage 1998 Aktualisierungsdatum: 26. 05. 1999
von Dr. W.B. von Wittgenstein
Für weitere Fragen und Informationen wenden Sie sich bitte an den Verfasser
Bitte nur als E-Mail an: office@geheim.com
Bei der Zusammenstellung dieses Buchs stützte man sich auf verläßliche Quellen.
Weder der Verfasser noch der Verleger oder Veräußerer können irgendwelche
Haftung übernehmen für die Richtigkeit des Inhalts oder die Folgen, die sich bei
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noch zum vollen Preis den anderen Report ab!
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INHALTSANGABE:
1. Wie alles beginnt 4
2. Die Tycoon-Mentalität 7
3. Eigenartig denkende Linke 11
4. Wie man finanziell unabhängig wird 14
5. Die Börse - Ein Spiel für Dumme? 18
6. Wie man von der Rezession profitiert 20
7. Sie und Ihr Banker 31
8. Vorbereitung auf Ihre erste Investition 38
9. Der Kauf gepfändeter Immobilien 48
10. Kaufen ohne Geld 62
11. Wie findet man Super-Deals? 89
12. Wie man organisiert 104
13. Wie man richtig verhandelt 131
14. Die "magische" Frage 135
15. Wie man mit Problemmietern umgeht 141
16. Partnerschaften können reich machen 148
17. Inflation kann reich machen 156
18. Tips für Immobilien - Tycoons 162
19. Neue Wege 172
20. Lese- und Nachschlageliste für Tycoons 180
5
KAPITEL 1
WIE ALLES
BEGINNT
6
Reich zu werden macht Spaß - mehr Spaß, als reich zu sein.
Darum beginnen wir mit einem Spiel.
Setzen Sie sich bequem hin.
Stellen Sie sich vor, Sie bekommen von einer Ihnen wichtigen Person
Geld.
Stellen Sie sich ein Tageseinkommen vor.
Dann hängen Sie zwei Nullen an, dann noch zwei.
Was werden Sie damit tun?
Wie werden Sie es genießen?
Es gibt keine richtige Antwort.
Schließen Sie Ihre Augen und nehmen Sie sich Zeit.
Blättern Sie erst um, wenn Sie Ihr Geld ausgegeben haben.
Lassen Sie Ihre Gedanken schweifen.....
Träumen Sie.....
Geld ausgeben....
Spaß haben.
Haben Sie das mit Ihrem Geld gemacht?
• Sich betrunken?
• Neue Kamera
• Wochenendurlaub
• Eine Nacht auswärts?
• ein paar Joints geraucht?
7
Nun versuchen Sie es mit 20.000 $!
Würden Sie es für einen tollen Wagen
und eine Weltreise ausgeben?
Nun stellen Sie sich vor, jemand würde Ihnen
2.000.000 $
ja, ZWEI MILLIONEN DOLLAR schenken.
Was würden Sie tun?
Denken Sie nach.
Wenn Sie umblättern, finden Sie die häufigste Antwort...
"Ich würde die Bank damit arbeiten lassen."
"tiefes Vertrauen"
Aber wenn ein Bankbeamter wirklich ein so cleverer Finanzexperte ist,
wie kommt es dann, daß er ein Lohnsklave ist? Daß er für andere
arbeitet?
Vielleicht waren Sie etwas leichtgläubig?
Hier sind die richtigen Antworten:
Alle vorigen Antworten waren falsch!
Wenn Sie vom Geld ausgeben träumen, werden Sie immer in der
Lohnsklaven - Tretmühle bleiben. Falls Sie derzeit nicht finanziell
unabhängig sind, ist der Grund dafür wahrscheinlich der, daß Sie Ihr Geld
für Reisen, Geschenke, Konsumartikel u.ä. ausgeben, die Sie nicht
wirklich brauchen. Das erste Hindernis auf dem Weg zur Million ist das
Konsumverhalten. Wenn Ihr erster Gedanke der war, wie Sie Ihre 200 $
ausgeben, werden Sie nie 20.000 $ oder gar 2.000.000 $ wert sein.
Denken Sie nie wieder über das Ausgeben von Geld nach! Aus kleinen
Beträgen kann Großes wachsen.
Ihre Gedanken sollten sein:
° Welche sinnvollen Produkte kann ich produzieren?
° Welche Dienstleistungen anbieten?
° Welche Lücken füllen?
Diese Gedanken helfen Ihnen, ein Millionär zu werden.
8
KAPITEL 2
DIE TYCOON MENTALITÄT
9
Wenn Sie wirklich ein Tycoon werden wollen, dann müssen Sie wie einer
denken. Lesen Sie dieses Kapitel sorgfältig! Ich werde hauptsächlich von
Immobilien schreiben, aber im übertragenen Sinn sind die gleichen
Prinzipien auch auf alle anderen Investmentmöglichkeiten anwendbar.
Um erfolgreich zu sein, braucht es nämlich etwas mehr, als mit
hochgelegten Beinen vor dem Fernseher auf einen Lottogewinn zu
warten.
Das Wort "Tycoon"(japanisch) setzt sich zusammen aus "ty" -groß(-artig)
und "coon" -Shogun, hoher Militär. Ein Tycoon ist jemand, der sich aus
eigener Kraft und mit viel Ehrgeiz auf seinen hohen Platz gebracht hat.
Eines haben alle wirklich Großen gemeinsam:
Große Menschen lieben das, was sie tun. Wenn Sie groß sein
wollen, genießen Sie und haben Sie Spaß an Ihrer Arbeit.
Etwas unklar denkende Linke haben die Ansicht verbreitet, daß Geld zu
machen unmoralisch oder zumindest langweilig sei. Kapitalisten müßten
sich schuldig fühlen, weil sie reich werden wollen und es sogar genießen!
Also ignorieren Sie solche krausen Meinungen. Kapitalisten verbringen
ihre Zeit nicht damit, Geld zu zählen - das machen Bankangestellte.
Ein Tycoon ist kreativ, bringt Produkte oder Dienstleistungen auf den
Markt, für die die Menschen bereit sind, ihr Geld auszugeben. Der Tycoon
braucht die Menschen so, wie sie ihn brauchen. Er will Geld verdienen,
sie wollen es ausgeben. Eine perfekte Symbiose also. Ein Tycoon hat im
Gegensatz zu einem “Lohnsklaven” durch seine Kreativität wie ein
Künstler Spaß an seiner Arbeit.
Ein "Merksatz" für den künftigen Tycoon:
“FINDE EINE LÜCKE UND FÜLLE SIE"
Ein Tycoon mißt seinen Erfolg nicht an seinem Kontostand, er schöpft
sein Vertrauen in sich auch aus sich selbst.
Manche Menschen werden nie Tycoons. Sie erfinden Begründungen wie:
"Ich bin nicht klug genug.", "Ich habe kein Startkapital.", "Ich habe kein
Gefühl fürs Geschäft." Das sind Ausreden. Mit der richtigen Einstellung
kann jeder - auch Sie - ein Geschäftsmann werden. Die meisten Tycoons
sind durchschnittlich intelligent, und viele haben mit nichts begonnen und
sind trotzdem reich geworden. Wenn Sie denken, Sie hätten keinen
Geschäftssinn: Sie haben nun die richtige Lektüre und das ist genug für
den Anfang. Also weg mit Ausreden und Selbstzweifeln. Lernen Sie aus
den Fehlern, die Sie gemacht haben. Aber: Lernen Sie lieber aus den
Fehlern, die andere gemacht haben. Das ist billiger.
Geschäftsleute, die ihr Vermögen verloren haben, haben sich meist
übernommen, weil sie nachlässig wurden und nicht auf Details achteten.
Der erfolgreiche Tycoon nimmt sich die Zeit, seine Investitionen zu
überprüfen, oder er überträgt das kompetenten Mitarbeitern. Es ist auch
einfacher, klein zu beginnen, weil man sozusagen beim Wachsen lernt,
die Übersicht zu behalten. Wer reich geboren wird, hat diese Chance
10
nicht.
Ein Beispiel: mir wurden einmal 10% eines Geschäfts angeboten, an dem
Donald Trump, einer der reichsten Männer der Welt, zu 25% beteiligt war.
Das Geschäft wurde ein Flop, ganz klar. Wahrscheinlich hat sich Donald
Trump auf die Meinung eines anderen verlassen und war darum nur zu
25% beteiligt. Wäre es ein sicheres Geschäft gewesen, hätte er wohl
niemanden eingeladen, teilzunehmen - er hätte den Profit sicher nicht
teilen wollen. Nur ein eigenes, "selbst entdecktes" Geschäft ist auch ein
gutes Geschäft. Verlassen Sie sich nur auf sich selbst. Hände weg von
Deals, die Ihnen auf dem silbernen Tablett präsentiert werden.
Der Abstieg eines Tycoons wird unvermeidlich, wenn er sich zu wichtig
nimmt, um "niedere" Arbeiten zu verrichten, die vielleicht früher sogar zu
seinem Aufgabengebiet gezählt haben. Ein guter Geschäftsmann sieht
Fehler und beseitigt sie - auch wenn das bedeutet, daß er sich dabei
seinen Anzug schmutzig macht. Wer sich nicht selbst kümmert, dessen
Geschäft geht den Bach hinunter.
Ein anderes Merkmal für einen "alternden" Tycoon ist seine plötzliche
Angst vor dem Wettbewerb. Wo er früher die Ideen anderer aufgriff und
weiterentwickelte, hat er heute Angst, jemand könnte seine Ideen stehlen.
Durch dieses "sich Sorgen machen" verschwendet er seine Zeit und hört
auf, kreativ zu sein.
Einen Geschäftsmann mit Abwärtstrend erkennen Sie daran, daß er sich
auf seinen Lorbeeren ausruht, anstatt innovativ zu sein. Er geht vielleicht
sogar so weit, sein Vermögen in Gold anzulegen. Aber - 100%ig liquid zu
sein, bedeutet auch, nichts zu produzieren und keinen Gewinn zu
machen. Im Garten vergrabene Goldmünzen können Sie nicht reicher
machen, mit demselben Gold getätigte Investitionen schon.
Was ist also wichtig, um erfolgreich zu sein? Je größer ein Tycoon wird,
desto dringender braucht er kompetente, loyale Mitarbeiter und das sollte
er nie vergessen. Manche Helfer sprechen eher auf Titel an, andere auf
Lob oder Geld. Wie wär`s einmal mit einem Wochenendausflug nach
Paris für den Besten? Ein guter Tycoon weiß, wie er seine Mitarbeiter bei
der Stange hält.
Man kann auch der Meinung sein, Härte und Strenge wären eine
Möglichkeit, Menschen zum Arbeiten zu bringen. Dieser Ansicht kann ich
mich nicht anschließen. Angst zu verbreiten funktioniert nur bei
Handlangern. Gute, kompetente Mitarbeiter haben keine Angst, ihren
Arbeitsplatz zu verlieren. Sie finden ihn bei der Konkurrenz. Also: lieber
das Zuckerbrot als die Peitsche!
Dieser Grundsatz gilt auch zu Hause. So hält man sich den Rücken und
den Kopf frei. Beachten und kommentieren Sie auch Kleinigkeiten bei
Ihrem Partner, Ihren Kindern, Freunden. Machen Sie Komplimente, Ihre
Familie soll sich in Ihrer Gegenwart wohl fühlen. Sagen Sie: "Ich bin gerne
11
bei euch.", "Ich liebe dich.", wenn Sie so empfinden. Donald Trump hat
seine Frau angeblich wie einen Dienstboten behandelt und das hat ihn
das halbe Vermögen gekostet. Wenn Sie ein Kompliment bekommen,
diskutieren Sie nicht. Sagen Sie einfach: "Danke.", das reicht. Falls Sie
einmal Kritik anbringen müssen, seien Sie so positiv wie möglich.
Lesen Sie dieses Kapitel über ein Jahr jede Woche ein Mal.
Wenn Sie denken wie ein Tycoon, dann werden Sie einer!
12
KAPITEL 3
EIGENARTIG
DENKENDE
LINKE
13
Der erste Vertreter dieser Klasse, den ich kennenlernte, war Mr. Stanley,
ein brillanter Soziologieprofessor und Weltverbesserer.
Er hatte von seinen Eltern ein Vermögen geerbt, von dem er aber nur die
monatlichen Erträge bekam; an das eigentliche Kapital kam er nicht heran
und das war gut so. Er hätte alles bis zum letzten Groschen ausgegeben
für Fälle, die ihm unterstützenswert erschienen.
Er beeinflußte uns alle und mobilisierte ganze Generationen von
Jugendlichen, sich für Themen wie die Frauenbewegung, Rechte der
Schwulen und Ökologie zu interessieren. Mr. Stanley hatte aus unserer
damaligen Sicht recht. Er war ein guter Mann: Quäker, Pazifist, Vegetarier
und ein ehrlicher Mensch bis in die Knochen. Nur: als ich die höhere
Schule besuchte, gab es Mr. Stanleys wie Sand am Meer und aus diesem
Grund hörten wir nie auch nur die Andeutung eines liberalen Gedankens.
Dementsprechend sahen unsere Berufswünsche damals aus. Keiner
wollte in die Wirtschaft, alle wollten Sozialarbeiter oder
Politikwissenschaftler werden.
An einer Akademie wurde uns der Sinn unserer Erziehung so erklärt: "Wir
werden aus Ihnen gute Administratoren machen." Kein Wort von eigenen
Ideen, die es vielleicht zu entwickeln gäbe. In den 50ern dachten alle, daß
der Westen sozialistischer und der Osten westlicher werden würde.
Schließlich wären wir alle "eine Welt". Wir wußten nicht, daß es eine
Gedankenwelt außerhalb der sozialistischen gab, und daß man auch
noch zwischen den Welten wählen konnte. Ich habe 20 Jahre gebraucht,
um die Welt zu sehen, wie sie ist.
Mr. Stanley und Co. hatten recht in ihrer Einstellung gegenüber
persönlichen Freiheiten, Rechten des Einzelnen usw., aber unrecht bei
der Verdammung der Wirtschaft. Die komisch denkenden Linken dieser
Welt wollen uns glauben machen, es wäre unmoralisch, Besitz zu haben
oder Geld verdienen zu wollen. Reich zu sein ist ihrer Meinung nach
beinahe kriminell, denn wenn es reiche Menschen gibt, müssen
zwangsläufig andere arm sein. Das Ergebnis dieser damals weit
verbreiteten Einstellung sieht man heute: ansteigende Steuern und
Belastungen, steigende Inflation und immer mehr Arbeitskräfte aus dem
Produktionsbereich in der Verwaltung. Heute sind zwei von vier
Menschen im Westen direkt oder indirekt vom Staat angestellt. Der dritte
verbringt seine Zeit damit, für andere Formulare und Durchschläge
auszufüllen und Steuergesetze zu durchforsten. Also bleibt von Vieren nur
Einer, der drei Drohnen und ihre Angehörigen erhält. Diese Gedankenwelt
hat auch dazu geführt, daß in weiten Teilen der Wirtschaft der Staat die
totale Kontrolle übernommen hat. Der Bereich Immobilien ist die letzte
Bastion des freien Handels.
14
Der Sozialismus hat gute Ideen - aber er funktioniert nicht. Ein Resultat
des Wohlfahrtsstaates ist, daß der Einzelne heute weniger Freiheit hat als
je zuvor. Wie Sie diese Freiheit zurückgewinnen und der Bürokratie
ausweichen können, ist Thema meines 1990 verfaßten Reports "WB1".
Im Anhang finden Sie Informationen darüber. Um WB1 (Steuerzahler 1.
Klasse) zu werden, brauchen Sie Kapital. Also schicke ich Sie auf Ihren
Weg zu finanzieller Unabhängigkeit. Ich werde meist von Immobilien
schreiben, aber die Prinzipien gelten genauso für Handelsketten oder was
immer Sie wollen.
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KAPITEL 4
Wie man
finanziell
unabhängig wird
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Was ist finanzielle Unabhängigkeit? Für mich bedeutet es, Arbeit zu
haben, die ich nicht hasse, zu leben, wo ich will, ohne auf Geld achten zu
müssen und mit Menschen zusammen zu sein, die ich liebe, anstatt bei
jemandem sein zu müssen, weil ich mir eine Trennung nicht leisten kann.
Finanzielle Unabhängigkeit bedeutet, sich keine Sorgen um Miete,
Haushaltsgeld oder Zahnarztrechnungen zu machen. Es heißt, sich
leisten zu können, was man braucht - etwas Luxus eingeschlossen - und
das alles, ohne ein Lohnsklave zu sein.
Ein anderes Wort dafür? - Freiheit! Für manche Menschen bedeutet
finanzielle Unabhängigkeit Hauspersonal, eine Villa in Monte Carlo und
einen Rolls-Royce zu haben. Meiner Meinung nach ist das nicht Freiheit,
sondern Show. Diese Dinge sind unnötig und beginnen, Sie zu diktieren.
Das weiß ich aus eigener Erfahrung. Finanzielle Unabhängigkeit kauft Sie
von langweiliger Arbeit los, kauft Freizeit, die Möglichkeit zu reisen, zu
lesen, zu schreiben, Dinge zu erfinden oder was immer Sie tun wollen.
Politische Freiheit, wie wir sie haben, ist nett. Man kann seinem
Abgeordneten schreiben, sich beschweren, ihn sogar beschimpfen. Ich
würde diese Möglichkeiten nicht missen wollen. Aber was ist das wert,
wenn Sie in Ihrer Tretmühle stecken und ums tägliche Überleben
kämpfen? In diesem Bericht werde ich Sie lehren, mit dem Einsatz Ihrer
ganzen Kraft und Ihrer gesamten Freizeit maximalen Erfolg zu haben und
wohlhabend zu werden.
Mit sehr viel Aufwand können Sie Ihr erstes Geschäft innerhalb von zehn
Tagen abgeschlossen haben. Ein gutes Geschäft bringt mehr, als Sie in
zehn Jahren als Lohnsklave sparen können. In einigen Monaten, wenn
Sie eingearbeitet sind, können Sie schon ein bis zweimal pro Woche
"zuschlagen". Wenn Sie sehr hart arbeiten wollen, können Sie in einem
Jahr Millionär sein; nach meinen Methoden müßten Sie Ihre Millionen
aber in spätestens drei Jahren haben.
Sobald Sie eine Million $ besitzen, werden Sie frei - auch wenn eine
Million heute nur noch 1/10 des Wertes der Nachkriegszeit hat. Bei einer
Million $ könnten Sie mit 8% Verzinsung rechnen. Die Hälfte verschlingt
die Steuer. Mit dem Rest können Sie komfortabel leben, natürlich ohne
Haus in Monte Carlo, Personal oder Rolls-Royce. Für Luxus brauchen Sie
ein zusätzliches Einkommen.
Diese Überlegungen müßten Sie überzeugt haben, daß konstantes
Investieren in Immobilien das Sicherste ist. Minimales Risiko, maximaler
Gewinn. Gute Immobiliengeschäfte brauchen am wenigsten Kapital und
Zeit. Wenn Sie zu den Lohnsklaven gehören, sehen Sie vielleicht nicht,
warum es immer schwieriger wird, zu sparen oder auch nur mit Ihrem
Geld auszukommen - und das, obwohl Sie hart arbeiten und sogar
gelegentlich eine Gehaltserhöhung bekommen. Wahrscheinlich haben Sie
sogar den Eindruck, daß Ihr Lebensstandard sinkt. Damit haben Sie recht.
Es ist so. Ein kleines Rechenbeispiel wird das verdeutlichen:
Nehmen wir an, Sie verdienen 20.000 $ pro Jahr. Dafür bezahlen Sie ca.
34% an Steuern, also etwa 6.800 $, Ihnen bleiben 13.200 $. Nehmen wir
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weiter an, Sie bekommen im folgenden Jahr keine Gehaltserhöhung, die
Inflation hat aber die Preise um 5% erhöht.
(Derzeit ist die Inflationsrate zwar unter 5%, aber in den letzten Jahren
erhöhte sie sich konstant und dieser Trend wird sich unzweifelhaft
fortsetzen.)
Das bedeutet, daß Sie für alles (Kaffee, Brot, Miete usw.) mehr bezahlen
müssen. Umgerechnet sind Ihnen also von Ihren 13.200 $ nur mehr
12.540 $ reale Kaufkraft geblieben.
Ein zweites Beispiel: Stellen Sie sich vor, Sie hätten im 2. Jahr eine
Gehaltserhöhung von 1.000 $ auf 21.000 $ bekommen. Aber siehe da! In
den meisten Ländern erhöht sich auch der Steuersatz; sagen wir von 34%
auf 36%. Von den 21.000 $ bleiben 13.440 $. Beziehen wir die 5%ige
Teuerungsrate mit ein, steht Ihre Kaufkraft bei etwa 12.770 $. Es ist
beinahe so, als ob Sie verlieren, gleichgültig, ob Sie eine Erhöhung
bekommen oder nicht.
Bei diesen Rechnungen sind versteckte Steuern wie Mehrwertsteuer,
Mineralölsteuer, Getränkesteuer, usw. noch nicht berücksichtigt. Auf diese
Art zieht Ihnen der Staat das Geld fast unmerklich aus der Tasche.
Achten Sie auf Erhöhungen in diesen Bereichen; es sind die Lieblinge der
Politiker.
Man könnte der Meinung sein, daß wir zu Tode besteuert werden.
Manche unserer Landsleute sind darum zu Steuerverweigerern geworden
und gehen lieber ins Gefängnis, als zu bezahlen. Lösung ist das auch
keine, denn der Staat erhöht höchstens die Steuern, um den größeren
Finanzbedarf im Strafvollzug abdecken zu können. Was also tun?
Ich denke, daß die beste Möglichkeit, der Steuer zu entkommen, das
Investieren in ausgesuchte, profitable Immobilien ist, und das aus
mehreren Gründen. Zum Einen gibt es in diesem Bereich noch
Steuerschlupflöcher. Zum Zweiten steigen Immobilien gerade durch
Steuern und Inflation konstant im Wert. Drittens sind die meisten Politiker
selbst (Groß-)Grundbesitzer und werden daher die Steuern auf
Grundbesitz oder Häuser nicht ins Unermeßliche wachsen lassen.
Werfen wir einmal einen Blick auf das Leben eines durchschnittlichen
Herrn Meier. Er arbeitet seine acht Stunden am Tag, nach dem
Abendessen sitzt er mit seiner Familie vor dem Fernseher und das ist
alles, wozu er Energie aufbringt. Die Wochenenden vergehen so schnell,
daß er nie einen Finanzplan für sein weiteres Leben erstellt. Warum
auch? Er fühlt sich sicher in seinem Beruf und das ist er auch - vielleicht
für 20 oder 25 Jahre. Was aber, wenn er seinen Job verliert? Wenn er
noch keinen Pensionsanspruch hat? Es gibt keine Sicherheit in der Arbeit
für jemand anderen. Selbst wenn unser Herr Meier seine Zeit bis zur
Pension abarbeitet, lebt er statistisch nach seiner Pensionierung nur noch
zwei Jahre. Die staatliche Pension ist aber nicht ausreichend für ein Altern
in Würde. Sie zahlen Jahr für Jahr mehr in die Kassen ein, und was Sie
zurückbekommen, ist inflationsgeschwächtes Geld. Das ist sicher keine
18
gerechte Vergeltung für jahrelange Arbeit.
Wer spart, um in seinem Alter komfortabel leben zu können, entscheidet
sich meist für eine Bank, der er sein Geld anvertraut. Natürlich bekommt
man dafür Zinsen, aber Steuer und Inflation lassen nicht viel vom Ertrag
übrig. Sie können dabei sogar effektiv verlieren.
Auch bei Versicherungen heißt es: Vorsicht! Nach dem Abzug der
Steuern verlieren Sie oft bis zu 1% vom Kapital. Um Geld anzulegen, gibt
es auch Investment-Fonds, die von Immobilienmaklern oder
Baugesellschaften angeboten werden. Das sieht hübsch aus, mit
Hochglanzbroschüre von einem smarten Verkäufer präsentiert, aber es
sieht eben nur so aus. Die wenigsten dieser Fonds bringen Gewinn.
Es gibt natürlich auch einige Wenige, die langfristig Profit machen. Aber
was andere mit Ihrem Geld machen, sind kleine Fische gegen das, was
Sie selbst damit tun können. Ein durchschnittliches Immobiliengeschäft
bringt 300% Ertrag im Jahr. Die besten Geschäftsleute bewerben auch
kein sicheres Geschäft ;das erledigen sie mit ihrem eigenen Geld.
“Fremdgeld” wird nur für riskante, unsichere Geschäfte gebraucht.
Aber es gibt Möglichkeiten. Die besten Deals können Sie machen, wenn
der Markt eher ruhig oder unsicher ist. Das eröffnet Chancen. Sehen Sie
sich die Entwicklung der Geschäftswelt in den letzten 300 Jahren an. Was
hat immer Profit gebracht? Häuser und Wohngelegenheiten in der
mittleren bis unteren Preisklasse. Bis zum Ende dieses Berichts werden
Sie verstehen und gelernt haben, was den Reiz der Immobilie ausmacht.
Ich werde Sie auf dem Weg zu Ihrer ersten Investition begleiten.
Bevor Sie aber in die finanzielle Unabhängigkeit starten, werfen wir noch
einen Blick auf etwas, was Sie lieber lassen sollten.
19
KAPITEL 5
DIE BÖRSE EIN SPIEL FÜR
DUMME ?
20
Viele Menschen behaupten, daß die Börse ein schlechtes Geschäft ist,
weil sie dort ihr letztes Hemd verloren haben. Andere hoffen auf "Glück".
Die Wahrheit ist, daß mehr als die Hälfte aller Börsenspekulanten ihr
Vermögen in einigen wenigen Jahren los ist. Von der restlichen Hälfte
verdienen die meisten nur so viel, daß die Inflationsrate ausgeglichen ist.
Für lange Zeit war die Börse in Tokio eine Ausnahme. Nahezu alle Aktien
dort schienen 20-30% Gewinn zu machen. Aber man darf sich gerade bei
Börsengeschäften nicht an der Vergangenheit orientieren; genausowenig,
wie man Auto fahren kann, indem man nur in den Rückspiegel sieht.
Grundsätzlich ist es so, daß Profis dann verkaufen, wenn alle Welt kauft,
und wenn der Markt nachgibt, dann kaufen Tycoons.
Sie werden sich zu Recht fragen, wie ich dann auf den Titel für dieses
Kapitel gekommen bin. Tatsache ist, daß man sich auf diese einfache
Regel eben nicht verlassen kann - es ist die Kunst des richtigen
Zeitpunkts, die den Unterschied zwischen "etwas verdienen" und
Reichtum ausmacht.
Trotzdem gibt es ein paar Regeln. Meine Strategie wäre:
1) Niemals Grundbesitz verkaufen, um in Aktien zu investieren, lieber die
Immobilien beleihen. Halten Sie Aktienbesitz geheim, wenn nötig,
verwenden Sie einen anderen Namen oder gehen Sie in ein anderes
Land.
2) Das Signal für ein Investment an der Börse ist
a) Sie können Kapital zu einem garantierten, niedrigen Zinssatz
leihen,
b) Aktien garantieren einen mindestens doppelt so hohen Ertrag wie
Ihre Immobilien.
Nur wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, würde ich an die Börse
gehen. Alle Empfehlungen, die bisher gegeben wurden, gelten nur dort,
wo Immobilien einen bevorzugten Status genießen, d.h. staatlich wenig
geregelt und relativ schwach besteuert sind. Sobald staatliche Kontrolle
oder Steuern stark zunehmen, würde ich in Anderes investieren: Gold,
Silber, Aktien, Antiquitäten, Kunst o.ä. und mir ein neues,
vielversprechendes Betätigungsfeld suchen - vielleicht in einem anderen
Land.
21
KAPITEL 6
WIE MAN VON
DER REZESSION
PROFITIERT
22
Sie werden sich vielleicht sagen: "Hat dieser Wittgenstein eigentlich
schon von der Rezession gehört? Weiß er, daß Immobilien fallen? Wie
soll man da Millionen machen?" Zu Ihrer Beruhigung: ich habe davon
gehört.
Werfen wir einen Blick in die Vergangenheit. Wenn Sie vor zehn Jahren
im Besitz von 500.000 $ gewesen wären, hätten Sie von diesem Geld in
einer durchschnittlichen Stadt fünf Einfamilienhäuser erwerben können.
Heute, zehn Jahre später, bekommen Sie für dieselben 500.000 $ nur
noch ein solches Haus. Selbst während der schlimmsten Depression, die
die Vereinigten Staaten jemals erlebt haben (1929-1935), stiegen die
Mieten für Billigwohnungen von ca. 10$ auf 14$. Warum? Die Menschen
konnten oder wollten sich die teuren 40$ - Apartments nicht mehr leisten
und zogen in günstigere Wohngegenden. Billig- und
Substandardwohnungen machten sich gut in diesen Tagen - im
Gegensatz zu teuren Apartmenthäusern. Leute, die damals in die
falschen Immobilien investierten, verloren viel Geld. Man kann natürlich
auch in diesem Geschäft bankrott gehen, nicht aber, wenn man intelligent
an die Sache herangeht.
Es ist eine Tatsache, daß Immobilien im Moment fallen; das ist genau der
richtige Zeitpunkt, um einzusteigen, bevor die Preise wieder hinaufgehen.
Was macht mich so sicher, daß die Preise hinaufgehen werden?
Erstens, wenn Sie eine Immobilie unter dem Marktpreis kaufen, können
Sie auch in Rezessionszeiten nicht verlieren. Wenn Sie Ihr Geld zurück
wollen, brauchen Sie nur zum offiziellen Marktwert verkaufen. Zweitens
sind in den letzten 300 Jahren Immobilien - von kurzen Unterbrechungen
abgesehen - immer im Wert gestiegen. Drittens: wer waren seit dem
Mittelalter immer die Reichen? Doch immer die Landbesitzer. Aus diesen
Gründen wird ein Tycoon immer versuchen, Land und Häuser zu
besitzen.
Natürlich gibt es Rückschläge im Leben jedes Geschäftsmannes. Wie soll
man mit ihnen umgehen?
Wenn eines Ihrer Angebote abgelehnt wird, seien Sie nicht enttäuscht.
Sagen Sie sich:" Heute hätte ich 20.000$ verdienen können. Wenn jedes
zwanzigste Geschäft abgeschlossen werden kann, bin ich heute um
1.000$ klüger geworden. Das ist auch schon etwas für einen Vormittag."
Wenn Sie es schaffen, positiv über "Fehlschläge" zu denken, werden Sie
die nötige Energie für die nächsten Abschlüsse sparen, anstatt sie sinnlos
für Ärger zu verschwenden. Nehmen Sie das Leben so leicht wie möglich,
und Sie werden nicht so schnell an Bluthochdruck oder
Magengeschwüren leiden. Denken Sie vom Leben wie von einem Spiel
und nehmen Sie Geld nicht wichtiger als Spieljetons.
Welche Dinge haben Sie früher belastet? Nicht Mannschaftskapitän im
Fußballteam zu sein? Frisch verliebt einen "Korb" bekommen? Wie
schrecklich haben Sie sich damals gefühlt! Heute können Sie darüber
lächeln. Beschleunigen Sie das und lachen Sie sofort über Ihre Probleme.
Mein Vater kannte einen Mann namens Joe Garibaldi (Name geändert).
23
Im Alter von 11 Jahren arbeitete er an einem Zeitungsstand. Zwanzig
Jahre später besaß er bereits eine Kette von Kiosks. Als er im Alter von
31 Jahren wohlhabend genug war, ließ er eine Frau aus seiner
Heimatstadt kommen. Sie fühlte sich wohl und war die reichste Frau in
der Nachbarschaft. Um 1929 belieh Joe alles, was er besaß, und
investierte in Aktien. Dann kam der Crash.
Das Jahr 1931 sah ihn an seinem alten Zeitungsstand Nr.1. Viele hatten
damals Selbstmord begangen, aber Joe reagierte wie ein Tycoon. Er
betrachtete Geld wie Jetons und begann einfach ein neues Spiel. Joes
Frau hatte nicht seine Sicht der Dinge,sie wurde verrückt. Ein paar Jahre
später war Joe wieder ganz oben.(Die zweite Million macht sich schneller
als die erste.)
Der Millionen - Unterschied
Tycoons habe immer Ziele. In manchen Wochen sind die Fortschritte
groß, in anderen läuft alles falsch. Aber keine Ziele zu haben, ist wie im
Dschungel ohne Landkarte umherzuirren. Ziele müssen gesetzt, ein Plan
aufgestellt werden, um Ihrem Leben eine positive Richtung zu geben.
Jedes Ziel ist besser als keines.
Finanzielle Unabhängigkeit als Ziel und die Entscheidung, alles dafür
Nötige zu tun, sind die besten Voraussetzungen für Sie und Ihre Millionen.
Lassen Sie mich Ihnen eine Geschichte erzählen. Als ich Clara traf, war
sie gerade erfolgreich im Suppengroßhandel eingestiegen und hatte
einige neue Sorten auf den Markt gebracht. Sie machte damit etwa
50.000 $ im Jahr. 12 Monate später hatte sie sich von den drei
Eigentumswohnungen, die sie sich angesehen hatte, eine gekauft und
bezogen. Beim Verkauf hätte sie kaum Profit gemacht. Heute verdient sie
etwa 62.000 $ im Jahr. Das ist ganz nett, aber nicht wirklich spektakulär.
Zur gleichen Zeit lernte ich einen jungen Mann kennen, einen
Schulabbrecher ohne Arbeit. Er stürzte sich mit Enthusiasmus und den
Techniken, die er bei mir gelernt hatte, ins Geschäft. Immobilien schienen
sein einziger Lebenszweck zu sein. Er machte beinahe lächerlich niedrige
Angebote für alles, was er sah. Nach einem Jahr war er Multimillionär.
Zwei Menschen mit gleicher Intelligenz, von denen Clara sogar die
besseren Voraussetzungen hatte - aber welch ein Unterschied! Clara
hatte in einem ganzen Jahr nur ein einziges Angebot gemacht: das für
ihre Wohnung. Unser junger Freund jedoch machte oft 3-4 Angebote am
Tag. Er war motiviert und hatte ein Ziel. Das ist der Unterschied, der
Millionen ausmacht.
Wenn diese Geschichte eine Moral hat, dann ist es diese: Kurse und
Bücher über das Reichwerden bringen keinen Groschen, solange Sie sich
nicht auf die Hinterbeine stellen, sich Ziele setzen und zu arbeiten
beginnen. Wann? Heute! Jetzt! Jeder Tag ist ein neuer Anfang. Sobald
Sie sich Ziele gesetzt haben und daran arbeiten, hat Ihr Leben einen Sinn
und es wird interessant und vergnüglich.
24
Beginnen Sie heute!
Wie schon gesagt, die meisten Probleme kommen nicht von zu viel Arbeit,
sondern von zu vielen Sorgen. Kümmern Sie sich nicht um die
Vergangenheit, die ist vorbei. Vergessen Sie sie. Konzentrieren Sie sich
auf die Gegenwart.
Manche haben Angst vor der Zukunft. Werden Sie diese Ängste los!
Wenn Sie das nicht können, versuchen Sie, sie in konstruktive
Richtungen zu lenken. Stellen Sie sich vor, Sie haben Sorge, daß in
einem Gebiet, in dem Sie bauen wollen, ein Erdbeben auftreten könnte.
Bauen Sie erdbebensicher! Schließen Sie Versicherungen ab! Es gibt
immer Mittel und Wege, seine Sorgen los zu werden. Außerdem ist es
sinnvoll, sich bis zu einem gewissen Grad abzusichern. Kein
Geschäftsabschluß ist risikofrei. Sichern Sie sich soweit ab, bis Sie sich
wohl dabei fühlen. Sinnlose Angst aber lähmt.
Was Erfolg einbremst, ist auch die Furcht vor Veränderungen. Jede
Veränderung ist zuerst einmal unbequem. Sogar Reisen in ein fremdes
Land ist unbequemer, als zu Hause zu bleiben. Wenn Sie aber
intellektuell wachsen wollen, müssen Sie Veränderungen nicht nur
akzeptieren, sondern sie sogar suchen. Als Tycoon wartet am Ende des
Monats kein garantierter Scheck auf Sie. Sollten Sie sich nur in einem Job
sicher fühlen, der Ihnen nach Jahren harter Arbeit nichts als eine kleine
staatliche Pension und eine vergoldete Uhr verspricht, dann denken Sie
noch nicht wie ein Tycoon.
Sicherheit ist ohnehin ein Gefühl, das mehr aus dem Bauch kommt als
aus dem Kopf. Erinnern Sie sich! Falls Sie bis zu Ihrer Pensionierung
arbeiten, bekommen Sie oft nur eine magere Rente, die Sie an die
Armutsgrenze bringen kann. Nur der Tycoon hat das, was alle wollen:
eine Versorgung, die ihm auch im Alter gleichbleibenden Wohlstand
garantiert. Sicherheit ist ein Gefühl, das Ihnen niemand geben kann. Es
muß aus Ihnen selbst kommen. Tun Sie etwas dafür!
Es gibt auch das Problem der einander widersprechenden Ziele. Ein fetter
Mann, der sagt:" Ich möchte einen schönen, gesunden Körper, aber ich
bin nicht bereit, auf mein gutes Essen und die Süßigkeiten zu
verzichten.", wird niemals schlank sein. Sie müssen für Ihre Ziele
arbeiten, sonst werden Sie sie nicht erreichen. So einfach ist das. "Ich will
reich werden, aber trotzdem jedes Wochenende mit meiner Familie beim
Segeln verbringen.", funktioniert nicht. "Kann man es nicht langsamer
angehen?" werde ich oft gefragt. Natürlich kann man, aber wenn Ihnen
Freizeit so wichtig ist, werden Sie eben 15 Jahre brauchen anstatt nur ein
bis drei.
Ein Tycoon hat immer schriftliche Pläne. Er teilt seine (oder ihre) Zeit ein,
setzt Prioritäten und hält sich daran. Ein Tycoon sollte einen Lebensplan
und Jahrespläne haben. Im ersten Jahr ist ein Monatsplan, Wochenplan,
Tagesplan nötig.
Frank Harris lebte im 19. Jahrhundert. Er war “der Mann” mit dem Plan.
25
Im Alter von 15 Jahren schrieb er eine Liste mit 500 Dingen, die er in
seinem Leben machen wollte, ordnete sie nach Wichtigkeit und arbeitete
sich von da an der Liste entlang. Es waren Sachen darunter wie "eine
neue Sprache lernen", "Cowboy sein", "Journalist werden", viele Ziele,
von denen andere nicht einmal träumen. Als er starb, hatte er mehr als
90% als erledigt abgehakt. Wie schafft es ein Mann nur, die Abenteuer
von 500 "normalen" Männern in ein Leben zu packen? Indem er sich Ziele
setzt. Indem er plant. Und indem er konstant an der Verwirklichung dieser
Träume arbeitet. Seine Geschichte können Sie nachlesen in "My Life, My
Loves" (Mein Leben, meine Lieben).
Wenn Ihr Ziel ist, der reichste Mann im weiten Umkreis zu werden,
brauchen Sie nur einen vernünftigen Plan. Teilen Sie Ihre Zeit ein, setzen
Sie Prioritäten und halten Sie sich an Ihren Plan. Er sollte nur geändert
werden, wenn sich die Voraussetzungen, unter denen er erstellt wurde,
geändert haben. Dazu braucht es sowohl Geduld als auch Flexibilität.
Es wird immer Leute geben, die sagen: "So geht das doch nicht.", "Du
machst das ganz falsch" oder ähnliches. Hören Sie nicht darauf. Sie
wissen es besser. Erinnern Sie sich, wir Tycoons halten die Welt am
Laufen. Kapitalisten tun viel Gutes. Wir schaffen Arbeitsplätze, erzeugen
neue Produkte, sorgen für bessere Wohnungen. So gesehen, erreichen
wir für die Menschen mehr als sogenannte Sozialarbeiter, -theoretiker,
Akademiker oder querdenkende Linke. Trotzdem werden wir von allen
kritisiert.
Sogar die Kommunisten wissen heute, daß man vom Kapitalismus
durchaus lernen kann. Vor der großen Wende habe ich die damalige
Sowjetunion bereist. Funktionierende Tankstellen waren hunderte
Kilometer voneinander entfernt, zwischen Moskau und Leningrad gab es
kein einziges anständiges Restaurant, und alltägliche Güter wie
Reisewecker, Kugelschreiber oder auch nur Kaugummi waren nicht zu
bekommen. Kommunismus funktioniert eben nicht. Der normale Herr
Müller will eben für sein Engagement auch seine Belohnung haben. Profit
motiviert Menschen. Ein Tycoon würde nie seine Mietshäuser verfallen
lassen, das mindert den Verkaufswert und setzt die verlangbaren Mieten
herab. Das ist das Problem in Ländern, in denen der Staat die
Mietshäuser besitzt und verwaltet. Warum sollte sich ein kleiner
Angestellter um irgendwelche Gebäude Sorgen machen, die er vielleicht
noch nicht einmal gesehen hat?
Der Weg in den Kapitalismus ist für die ehemaligen Ostblockstaaten
sicher nicht einfach. Man kann nur hoffen, daß machthungrige Politiker
die Länder nicht in einem Sumpf von Korruption ersticken lassen.
Nach diesen wenig freundlichen Worten über kommunistische
Regierungen muß ich leider sagen, daß die westlichen auch nicht mehr
Lob verdienen. Sie konfiszieren einen großen Prozentsatz des
Bruttonationalproduktes in Form von Steuern, die dann großzügig
verschwendet werden. Sehen Sie sich nur einmal den Bereich der
Rüstungsausgaben an! Das Kriegsmaterial, das in Vietnam
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zurückgelassen wurde, repräsentiert noch heute das drittgrößte
Waffenarsenal der Welt. Es gibt Geschäftsleute, die dieses Material
aufkaufen und in andere Krisengebiete verkaufen. Damit kann man
Milliarden machen. Ich persönlich würde keine Waffengeschäfte machen,
aber man kann zweifellos unverschämt reich damit werden.
Wählen Sie Ihre Freunde sorgfältig aus!
Haben Sie schon einmal von Reverend Ike gehört? Reverend Ike ist ein
schwarzer Prediger, der zu seiner Gemeinde auch von Themen wie
Wirtschaftswachstum, materiellen Erfolg und Geldverdienen spricht. Laut
Reverend Ike sagt die Bibel:" Umgib dich mit den Leuten, die so sind, wie
du sein möchtest. Wenn du dich mit Verlierern umgibst, bist du selbst
einer. Sage mir, mit wem du umgehst und ich sage dir, wer du bist."
Interessant ist, daß viele erfolgreiche Menschen Biographien über andere
Berühmtheiten gelesen haben. Ein Beispiel ist der legendäre Mr. L. Ich
kannte ihn sehr gut, weil sein Sohn mit mir auf dem College war. Ich war
sehr erstaunt, daß seine Bibliothek fast nur aus Biographien von
Menschen bestand, die es zu Reichtum und Erfolg an der Börse gebracht
hatten. Darauf angesprochen, erklärte mir Mr. L.:" Viele meiner besten
Geschäfte sind Abwandlungen von Deals, über die ich in diesen Büchern
gelesen habe."
Mr. L. verdankte den Tycoons, die er nur aus Büchern kannte, sehr viel.
Vielleicht ergeht es Ihnen ebenso, wenn Sie einige der Bücher lesen, die
ich Ihnen im Anhang empfehle.
Aus diesen Büchern kann man sehr viel lernen, vor allem über die
Geschichte der Wirtschaft und die frühen Tycoons. Self–made-Millionäre
gibt es erst seit ungefähr 100 Jahren. Davor wurde man entweder mit
dem sprichwörtlichen goldenen Löffel im Mund geboren oder man war in
einer Armutsfalle gefangen.
Die ersten Selfmade-Millionäre machten ihr Geld in Schiffen, Walfang
oder Sklavenhandel. Der erste richtige Tycoon in Amerika war Hetty
Greene. Mit dem Geld, das aus dem Walfang kam, investierte sie in
Immobilien in den Slums der Großstädte, verstreut über ganz Amerika. Ihr
zäher Verhandlungsstil brachte ihr den Spitznamen "Die Hexe von der
Wall Street" ein. Ihre Biographie ist auch unter diesem Titel erschienen.
Ein anderer der ersten modernen Großgrundbesitzer war Vincent Astor.
Sein erstes Geld kam aus dem Fallenstellen für Pelztiere. Sein Motto:
"Verkaufe nie Land!".
Beide machten gut 100 Millionen Dollar. Und das vor hundert Jahren! Da
waren 100 Millionen noch etwas. In der Zeit, bevor Industrie und
Eisenbahn wuchsen, war Land noch unglaublich billig. Der Staat
verschenkte es quadratkilometerweise. Erst mit der beginnenden Mobilität
wurde es wertvoller. Cornelius Vanderbilt machte sein Vermögen, indem
er die schnellste Route für die Völkerwanderung zu den kalifornischen
Goldsuchergebieten anbot. Er fand eine Lücke und füllte sie!
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Mein Lieblingsbuch aber ist: "The Robber Barons". Die schillerndste Figur
ist Big Jim Fisk. Er war grausam und dumm. Sein einziges Talent war es,
Geld zu machen. Er übernahm die Erie-Eisenbahn,und weil er Gesang
liebte, baute er die Oper in New York. Unglücklicherweise ließ er sich mit
einer Sopranistin ein und wurde von ihrem Liebhaber ermordet.
Zur gleichen Zeit machte John D. Rockefeller eine halbe Million in Leder.
Damit kaufte er Ölquellen und verkaufte Petroleum für Lampen. Als er
damit nicht genug verdiente, ließ er sich etwas einfallen. Er wollte
Petroleum verkaufen. Wofür? Für Lampen. Also verschenkte Rocky
Lampen. Die Beschenkten waren so erfreut, daß sie alle ihr Petroleum bei
ihm kauften. Gilette machte das gleiche mit Rasierern und verkaufte
Millionen von Klingen.
Diese Idee ist eine Lehrstunde für alle modernen Tycoons. Ein Produkt
verschenken, für das man der alleinige Hersteller der Nachfüllungen ist.
Auch heute wird mit diesem Prinzip gearbeitet: Melitta, Hoover.......
Es gibt hunderte von Biographien berühmter Tycoons. Auch sie nahmen
Ideen anderer, erfanden Bedürfnisse, die nur sie erfüllen konnten. Solche
Bücher inspirieren und sind unterhaltsam zu lesen.
Neben dem richtigen Umgang mit Menschen ist eine andere
schätzenswerte Eigenschaft des Tycoons die, daß er es vermeidet,
schlecht über Leute zu reden; etwa nach dem alten Sprichwort: "Wenn du
über jemanden nichts Gutes sagen kannst, schweige." Oft kommt es
demjenigen zu Ohren. Diese Regel beherzigt,bedeutet ein Minimum an
Feinden und ein Maximum an Freunden. Können Sie jemandem ein
ehrliches Kompliment machen? Dann tun Sie es. Reden Sie über andere
so, wie Sie möchten, daß sie über Sie sprechen.
Ein Tycoon muß optimistisch sein, über Freunde, Finanzen, die Zukunft.
Natürlich bedeutet das nicht, daß er Risiken ignorieren darf, gemeint ist
die generelle Einstellung. Pessimisten verpassen die besten Chancen.
Sogar beim Zusammenbruch der Wirtschaft gibt es die Möglichkeit, reich
zu werden. Warum nicht der Welt positiv ins Auge blicken? Gerade durch
die Umwälzungen im ehemaligen Ostblock eröffnen sich beispielsweise
für Europa ungeahnte Möglichkeiten. Schließen Sie sich nicht zu Hause
ein, gehen Sie hinaus und mischen Sie mit, es geht schließlich um etwas!
Fast alle sehen anderen beim Reichwerden nur zu.
Sie wären erstaunt, wie leicht es ist, mitzuspielen.
Um sich gegen eventuelle Probleme im eigenen Land abzusichern, wären
eine Doppelstaatsbürgerschaft und das Investieren in mehreren
verschiedenen Ländern nicht schlecht. Mobilität und elektronischer
Datenverkehr sind die Schlagworte der heutigen Zeit. Dazu mehr in
meinem Buch "WB". Das sollten Sie lesen, nachdem Sie es zu finanzieller
Selbständigkeit gebracht haben.
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Reden ist Silber, Handeln ist Gold!
Eine typische Tycoon - Verhaltensweise ist die Vermeidung unnötiger
Konversation. Nur Zeitverschwender halten sich mit Gerede wie: "Hast du
schon von ... gehört, er soll ein Verhältnis mit ... haben." auf. Tycoons
machen keine Konversation. Sie tratschen nicht. Aber wenn sie reden,
dann haben sie etwas zu sagen. Stille ist Stärke. Ein Tycoon schreit auch
nicht. Erfolg ist laut genug.
Die Moral des Tycoons
Man kann der Meinung sein, daß Trinken, Marihuana rauchen oder hinter
Frauen her zu sein dem beruflichen Erfolg im Weg stehen; ich denke
aber, daß das Geheimnis in der Persönlichkeit liegt, ebenso wie in der
Fähigkeit, seine Grenzen zu kennen. Moderater Umgang mit diesen
Dingen behindert den Erfolg nicht unbedingt.
Einmal zeigte eine Frau bei einer Anti– Alkohol– Demonstration
folgendes: Sie legte Würmer in zwei Gläser, füllte eines mit Wasser, das
zweite mit hochprozentigem Wodka. Die Würmer im Wasser bewegten
sich, die im Wodka waren beinahe sofort tot. Die Frau fragte um die Moral
dieser Aktion. Als Antwort bekam sie: "Wer genug trinkt, wird nie Würmer
bekommen." Es gibt immer mehrere Seiten einer Münze. Bedenken Sie
das und seien Sie moderat sich selbst und tolerant anderen gegenüber;
auch in Fragen der Religion usw., Moralapostel machen keine Geschäfte.
Wer aber zu viele Laster hat, wird nicht mehr genügend Zeit für seine
Geschäfte aufbringen können; dann sind wir beim Problem der einander
widersprechenden Ziele angelangt.
Werden Sie "transzendental"!
Lachen Sie nicht. Meditation ist in einem Wirtschaftsbuch nicht so fehl am
Platz, wie Sie vielleicht denken. Sie können jetzt sofort damit anfangen:
Wann immer Sie ein Problem haben oder sich nicht wohlfühlen, legen Sie
sich in einen abgedunkelten Raum. Machen Sie es sich gemütlich.
Beseitigen Sie Störendes und verbannen Sie alle Gedanken aus Ihrem
Kopf. Konzentrieren Sie sich darauf, jeden Körperteil, beginnend von den
Zehen, über die Schenkel bis zum Kopf, einzeln zu entspannen. Atmen
Sie gleichmäßig. Murmeln Sie ununterbrochen ein sinnloses Wort wie
"abracadabra", und atmen Sie im Rhythmus des Wortes. Das führt zu
einem Zustand völliger Entspannung.
Meditation kann für verschiedene Situationen verwendet werden: zum
Einschlafen, statt des Mittagsschlafes, um einen klaren Kopf zu
bekommen. Manchmal werden nach der Meditation sogar Lösungen für
Probleme wie aus dem Nichts "geliefert". Sie wird auch von vielen
Schulen für Manager oder "Streßberufe" empfohlen. Falls Sie jetzt schon
so entspannt sind, daß Sie sich an nichts mehr erinnern können, hier eine
29
kurze Zusammenfassung:
Beständigkeit und Enthusiasmus sind die Waffen des Tycoons.
Man lernt oft nur durch Fehler. Betrachten Sie Irrtümer als Erfahrungen,
die etwas Gutes haben. Jeder Fehler ist wertvoll. Lachen Sie viel.
Streichen Sie negative Menschen ("Das geht nicht!"...) aus Ihrem
Adreßbuch. Wenn es Ihnen schlecht geht, denken Sie nicht an
Fehlschläge, sondern an das, was Sie gut gemacht haben. Machen Sie
Gebrauch von der Meditation. Ihr Unterbewußtsein hilft Ihnen bei der
Lösung Ihrer Probleme.
Keiner, der je Erfolg hatte, blieb fehlerlos. Winston Churchill plante im 1.
Weltkrieg eine Invasion der Türkei, die in einem Desaster endete. Er
mußte zurücktreten, bereitete sich aber auf seine Rückkehr vor. Oft
braucht es zum großen Erfolg erst einen großen Fehlschlag. Aber: ein
Tycoon gibt niemals auf!
Ein Tycoon ist immer auf Veränderungen vorbereitet und fragt sich, wie er
davon profitieren kann. Er verkauft, wenn die Preise hoch sind und kauft,
wenn alle Welt zittert. Eine Depression ist kein Grund für Depressionen.
Sie ist eine Chance. Wo die breite Masse nur Probleme sieht, findet der
Tycoon die Möglichkeit zur Kreativität.
Ein Tycoon hat historisches Wissen, weiß um das Auf und Ab in der
Wirtschaft und wartet auf den richtigen Zeitpunkt für seine
Geschäftsabschlüsse.
Der Tycoon ist mobil und besitzt Pässe und Bankverbindungen in
mehreren Ländern, wodurch Geschäfte möglich werden, die für
"Ausländer" illegal wären. In diesem Zusammenhang möchte ich Sie auf
meinen Bericht "The Passport Report" hinweisen, der diese Möglichkeiten
ausführlich behandelt. Mehr Informationen darüber finden Sie im Anhang.
Seien Sie kein Konsument!
Die vielleicht wichtigste Regel für den Tycoon: seien Sie kein Konsument.
Wenn Ihre Gedanken nur darauf gerichtet sind, wie Sie die nächsten
Scheine zum Fenster hinauswerfen können, werden Sie nie das Kapital
haben, um erfolgreich zu sein. Hier sind meine drei Regeln, um
Konsumverhalten zu kontrollieren.
Wenn Sie etwas kaufen wollen, fragen Sie sich:
1) Kann ich ohne das auch leben?
2) Kann ich es mit einem Gegengeschäft verbinden?
3) Kann ich es anderswo billiger bekommen?
Hoffentlich denken Sie über die drei Fragen so lange nach, daß Sie die
Lust auf das Produkt verlieren. Versuchen Sie nicht einmal, an
Konsumartikel wie Autos, Reisen oder Hobbys, die teure Ausrüstung
30
verlangen, zu denken. Sobald Sie so viel Einkommen haben, daß Sie sich
zur Ruhe setzen könnten, ist noch immer Zeit genug, teure Hobbys wie
Ballonfliegen aufzunehmen.
Ein Tycoon konsumiert nicht nur wenig, er bezahlt auch fast keine
Steuern. In fast allen Ländern ist der Staat ein 50-90%iger Partner am
Einkommen der Menschen. Die meisten von uns verbringen viel Zeit
damit, um diese Steuerforderungen legal zu umgehen. Wir schaffen das,
indem wir Verlustbeteiligungen erwerben. Viel leichter wird es, wenn man
multinationale Interessen hat. Das macht es auch schwieriger für
Steuerbehörden herauszufinden, wieviel man tatsächlich verdient.
Gesellschaften bezahlen Steuern, indem sie die Preise erhöhen. Ein
durschnittlicher Kleinwagen kostet in der Produktion 3.000 $. Warum
bezahlt der Konsument dann 8.000 $? Weil die restlichen 5.000 $ für
Steuern gebraucht werden. Alle "Grünen" oder "Linken", die nach
Steuererhöhungen bei Gesellschaften schreien, sollten einmal sagen, daß
in Wirklichkeit immer der Konsument bezahlt. Gesellschaften wollen und
müssen Profit machen. Wenn sie das nicht können, werden die Preise
erhöht. Alle Regulationen und Beschränkungen, die gefordert werden,
gehen nur zu Lasten der Käufer und sind nur eine weitere Zugriffsart auf
die Taschen der Steuerzahler.
Geschäftspartner
Gleichgültig, wie gut sich ein Geschäft anhört, oder welche Garantien
angeboten werden, lassen Sie sich nie mit einer Person ein, die einen
schlechten Ruf hat. Es gibt Menschen, die etwas von Ihnen wollen, das
ihnen nicht zusteht und sie versuchen mit allen Mitteln, das zu erreichen:
Sie setzten Sie unter Druck oder schleppen Sie vor Gericht.
Frauen in Scheidung sind oft so. Eine Frau, die ich kenne, war reich
verheiratet. Als es zur Scheidung kam, verlangte ihr Anwalt
unverhältnismäßig hohe Unterhaltszahlungen. Der Ehemann bot als
Vergleich die Hälfte des geforderten Betrages. Sue lehnte ab, es kam
zum gerichtlichen Streit. Nach fünf Jahren, über die sich das Verfahren
hinzog, bekam Sue recht. Die Gerichtskosten hatten im dieser Zeit ein
vielfaches ihres Anspruches verschlungen. Was tat Sam? Er wanderte
aus, zog in einen Kibbuz und sie bekam keinen Groschen. Sie hätte das
Angebot annehmen sollen. Es gibt "Gerichtsfanatiker" bei beiden
Geschlechtern und im privaten wie im wirtschaftlichen Bereich. Wer davon
profitiert, sind nur die Anwälte.
Darum meine goldene Regel: bleiben Sie dem Gerichtshof fern und
einigen Sie sich schnell.
Versichern Sie sich, daß Ihre Geschäftspartner von tadellosem Ruf sind
und achten Sie auf Ihren.
Es mag möglich sein, daß ein Tycoon zum "Gesetzesbrecher" werden
muß. Stellen Sie sich vor: die Gesetze in Ihrem Land verbieten Ihnen,
eine dringend nötige Reparatur an einem Ihrer Häuser machen zu lassen.
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Ich würde die Reparatur auf alle Fälle in Auftrag geben, und wäre somit
formal ein Gesetzesbrecher. Mir ist eben das wirtschaftliche Überleben
mindestens ebenso wichtig wie das Persönliche.
Ich denke, daß man die Gesetze eines Landes soweit als möglich
respektieren sollte, dort, wo sie aber lächerlich werden, folgen Sie ruhig
Ihrem eigenen Empfinden. Folgen Sie Ihren schriftlichen Plänen und die
Welt wird Respekt vor Ihnen haben. Seien Sie selbstbewußt und
erkennen Sie, daß Sie gut vorbereitet, organisiert und mit einem Plan die
Welt nach Ihrem Belieben verändern können.
Sobald Sie finanziell unabhängig sind, fragen Sie sich: "Was würde ich
tun, wenn ich nur noch sechs Monate zu leben hätte?" und tun Sie es! Mit
finanzieller Unabhängigkeit haben Sie die uneingeschränkte Freiheit, alles
zu erreichen. Während ich über Geld spreche, geht es eigentlich um diese
Freiheit. Die Freiheit, sich die Arbeit aussuchen und einteilen zu können
und sich die Partner im Leben aussuchen zu können. Sie werden
vielleicht feststellen, daß Sie Ihr Familienleben als Tycoon mehr genießen
können, weil Sie aus freien Stücken bei ihnen sind und nicht, weil Sie
keine andere Wahl haben.
Sobald Sie viel Geld gemacht haben, sehen Sie sich um und verändern
Sie sich. Legen Sie Reserven in anderen Ländern an, oder noch besser:
verlagern Sie auch einen Teil Ihrer Geschäfte. Wer diese Ratschläge
befolgt, hat die Möglichkeit, ein Tycoon zu werden.
Ob Sie weitermachen wie bisher, ein bißchen arbeiten oder groß werden
wollen, liegt ganz allein bei Ihnen. Meine Tante sagte immer: "Das Leben
ist wie ein Bankett, aber die meisten Menschen kommen in ihrem ganzen
Leben nicht einmal in die Nähe des Tisches.”
Die Wahl haben Sie. Sind Sie bereit? Dann machen Sie den ersten
Schritt. Gehen Sie morgen früh zu einem Banker.
32
KAPITEL 7
SIE UND IHR
BANKER
33
Sie kennen vielleicht den Ausspruch: "Man braucht Geld, um Geld zu
machen." Das ist zweifellos richtig, aber verzweifeln Sie nicht, wenn Sie
nicht genügend Kapital haben (darum lesen Sie schließlich diesen
Bericht), denn nirgendwo steht, daß es Ihr Geld sein muß. Grundsätzlich
kann man sagen, daß der Tycoon Geld borgen muß; je mehr, desto
besser. Sie müssen zu einem niedrigen Zinssatz borgen, um kaufen zu
können und sich Wissen um verkaufbare Fertigkeiten aneignen zu
können. Ihre gegenwärtige Arbeit und die ersten Einkommen aus Ihren
Geschäften werden langsam einen Grundstock an finanziellen Mitteln
aufbauen. In der Zwischenzeit zahlen sich Ihre Schulden durch die
Geldentwertung immer leichter zurück. Lassen Sie mich "Schulden" an
einem Beispiel erklären.
Wenn Eier Geld wären, würden sie jedes Jahr billiger.
Stellen Sie sich vor, Sie borgen 100.000 Eier und kaufen ein Wohnhaus.
Bei einem normalen Kredit haben Sie 30 Jahre Rückzahlungsfrist. Sie
können sich ausrechnen, daß das Gebäude in 30 Jahren eine Million Eier
wert sein kann, aber die 100.000 Eier, die Sie zur Finanzierung gebraucht
haben, bleiben immer nur 100.000 Eier. Verkaufen Sie das Haus und Sie
haben 900.000 Eier verdient. Verstehen Sie das Prinzip? Borgen Sie
heute. Kaufen Sie heute. Sie bezahlen im Wert viel weniger zurück, als
Sie geborgt haben. Wie bezahlen Sie die Zinsen? Nicht aus Ihrer Tasche!
Aus der Miete oder Pacht Ihrer Immobilie.
Sogar in Zeiten niedriger Inflation steigt der Wert von Immobilien, die
Schulden können aber mit immer wertloser werdendem Geld
zurückbezahlt werden. Die Schulden drücken Jahr für Jahr weniger,
während Ihr Geschäft wertvoller wird. Natürlich: Je weniger Geld Sie für
ein Geschäft brauchen, desto besser, denn mit dem restlichen Kapital
können Sie schon wieder abschließen.
Je mehr Sie borgen und je mehr Sie kaufen, desto reicher werden Sie.
Wie man ohne eigenes Geld kauft, wird in einem späteren Kapitel
behandelt.
Manche Menschen sagen, daß ein Schuldner durch Hypotheken und
hohe andere Belastungen um sein letztes Hemd gebracht wird, wenn er
versagt. Die Wahrheit ist eine andere. Bei guten Geschäften deckt die
Immobilie immer den Wert der Schuld ab. Vorsicht aber bei den in allen
Ländern verschiedenen Bankgesetzen! In Großbritannien z.B. hängt die
Kreditwürdigkeit oft vom Besitz ab, den man als Sicherheit bieten kann.
Nichtsdestotrotz muß der Tycoon seine einkommen-produzierenden
Geschäfte zu vermehren suchen. Daß es dabei zu Rückschlägen kommt,
ist nur natürlich; Sie werden aus jeder Enttäuschung als stärkere
Persönlichkeit hervorgehen.
Zu Beginn Ihrer Karriere verfügen Sie nicht über das nötige Geld und
daher benötigen Sie die Hilfe eines netten Bankbeamten. Selbst wenn Sie
Geld von Freunden oder der Familie borgen könnten. Sie werden sich
besser fühlen, wenn Sie es alleine schaffen.
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Die Banker - Mentalität
Alle Bankbeamten haben eines gemeinsam: sie geben nie jemandem
Geld, der es wirklich braucht. Bevor ich das herausgefunden hatte, ging
ich in eine Bank und fragte um einen Kredit. Der Sachbearbeiter verlangte
Sicherheiten in Form von Besitz, die mehr wert waren, als ich ausleihen
wollte.
Damals versuchte ich zu erklären, daß, wenn ich soviel an Sparguthaben
hätte, keinen Kredit brauchen würde. Es passierte mir öfter als einmal,
daß meine Kreditansuchen abgelehnt wurden. Heute weiß ich, wie man
unbegrenzten Kredit bekommt, und zwar bei jeder Bank. Das Geheimnis,
das ich mit Ihnen teilen werde, bringt Ihnen jede gewünschte Summe an
ungesichertem Kredit. Eine Million? 10 Millionen? Kein Problem. Der
Bankbeamte wird nur fragen, wieviel er Ihnen geben darf.
Früher dachte ich, daß Schulfreundschaften oder Familienbande den
Unterschied zwischen Zustimmung und Ablehnung machen; das ist aber
eine falsche Annahme. Banken verdienen ihr Geld, indem sie es
verleihen. Sie werden ein Ansuchen nur ablehnen, wenn sie Risiken
sehen. Wenn Sie einen Banker von der Risikolosigkeit überzeugen
können, bekommen Sie jede Summe. Sollten Ihre
Rückzahlungsfähigkeiten in Zweifel sein, zeigt man Ihnen wahrscheinlich
die kalte Schulter. So wird’s gemacht:
Zuerst eröffnen Sie ein Geschäftskonto bei irgendeiner großen Bank.
Nennen Sie es "Franz (oder Anna) XY und Partner" und bezahlen Sie
eine gewisse Summe ein.
Der Unterschied zwischen Privatkredit und Geschäftskredit besteht darin,
daß Privatkredite nur zur Finanzierung von Konsumartikeln wie Autos
oder Reisen verwendet werden und darum bleiben der Bank wenige
Zugriffsmöglichkeiten. Nur Idioten sprechen hier vor, denn der Zinssatz ist
dementsprechend höher und Sie brauchen Sicherheiten. Geschäftskredite
werden dagegen für Deals verwendet, die Ertrag bringen. Die Bank kann
damit rechnen, ihren Einsatz zurückzubekommen. Sehen Sie den
Unterschied?
Gehen Sie zum Tisch für Schlaue und sagen Sie etwas Nettes. Wenn das
Gespräch läuft, sagen Sie, daß Sie das "Franz oder Anna XY und
Partner" - Geschäft begonnen haben. Sagen Sie, daß Sie noch kein Geld
brauchen, daß Sie sich aber über die Kreditbedingungen informieren
wollen. Erklären Sie, daß es Ihnen wichtig ist, Ihren zuständigen
Bankbeamten kennenzulernen.
Es ist von äußerster Wichtigkeit, einen Banker zu finden, mit dem Sie auf
einer Wellenlänge liegen.
Wenn Sie eine attraktive Dame sind, wäre vielleicht ein älterer Herr Ihr
geeigneter Ansprechpartner. Er würde einen dynamischen jungen
Geschäftsmann mit einem Wimpernzucken ablehnen, während für ihn die
35
Sonne aufgeht, wenn Sie ihm zulächeln. Ein Farbiger könnte dagegen
zum Beispiel eine junge Frau mit Afro – Haarlook wählen. Ein
chinesischer Vizepräsident wird die Probleme eines chinesischen Kunden
besser verstehen (wollen) als ein alter übriggebliebener Nazi, der alle
Asiaten für minderwertig hält.
Unglücklicherweise gibt es Vorurteile. Es ist an Ihnen, diese zu Ihrem
Vorteil zu nutzen. Familienbande oder alte Schulfreundschaften können
helfen, sind aber kein wesentlicher Faktor. Es ist wichtig, daß Ihr Banker
Sie mag, die gleiche Wellenlänge mit Ihnen hat.
Sie könnten jetzt (wenn Sie eine Frau sind) sagen: "Soll ich meine
Prinzipien vergessen und an die schmutzigsten Instinkte eines alten
Mannes appellieren?", "Soll ich auf meine Grundrechte zur
Gleichbehandlung verzichten?"(wenn Sie ein junger Farbiger sind). Diese
Betrachtung ist aber nur eine Seite der Münze. Klar können Sie auch
einen Banker wählen, der Sie nicht mag, und umgekehrt. Falls er Ihnen
keinen Kredit gibt, können Sie ihn verklagen. Es dauert ein paar Jahre
und Sie bekommen recht. Oder auch nicht. Was aber haben Sie damit
gewonnen? Sie haben wertvolle Zeit und viel Energie verschwendet.
Benützen Sie Ihren Verstand und diese Energie lieber zum Reichwerden.
Dieser Bericht ist kein Märchenbuch. Er handelt nicht davon, wie etwas
sein sollte. Er behandelt Tatsachen. Es ist eine Tatsache, daß die Welt
nicht gerecht ist. Wenn es Ihr Ziel ist, ein großer Manager zu werden, ist
es dann besser, einem Direktor (symbolisch gesehen) die Füße zu
küssen, oder als Taxifahrer zu enden?
Zuerst ist es wichtig, das Geld oder den Job zu bekommen. Dann ist noch
immer Zeit, zu zeigen, wie gut man ist. Alle Vorurteile erledigen sich dann
von selbst. Erfolgreiche Menschen haben solche gegebenen Situationen
immer zu ihrem Vorteil auszunutzen gewußt.
Zurück zu den Krediten. Das Geschäft von Banken ist es, Geld zu
verleihen. Der Job der Bankangestellten verlangt es, das verliehene Geld
nach der vereinbarten Zeit mit Zinsen hereinzubekommen. Daher werden
sie versuchen, herauszufinden, wie vertrauenswürdig Sie sind. Lassen
Sie Schecks platzen? Überziehen Sie Ihr Konto? Brauchen Sie oft einen
Vorschuß? Dann vergessen Sie Ihren Kredit oder ändern Sie Ihre
Gewohnheiten.
Sparen Sie und hinterlegen Sie öfter größere Summen. Sie sollten das
Image des Gewinners vom ersten Tag an erwecken, denn es bringt
ungesicherte Kredite in jeder Höhe. Dieses Ziel ist nicht in einer Woche zu
erreichen. Das Aufbauen des nötigen Vertrauens kann sogar einige Jahre
in Anspruch nehmen.
Ist das geschafft, nehmen Sie Ihren ersten kleinen Kredit. Erinnern Sie
sich: erwecken Sie nicht den Anschein, als ob Sie das Geld brauchen!
Erfinden Sie eine kleine Geschichte über eine Kiste alten Weines, eine
antike Vase, die Sie für das Doppelte des Einkaufspreises veräußern
können, für die Sie aber keine Rücklagen auflösen wollen. Grundsatz: Im
ersten Jahr alle Kredite vorzeitig zurückzahlen. Haben Sie drei Monate
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vereinbart, dann bezahlen Sie innerhalb von drei Wochen.
Noch eine kleine Regel: bringen Sie Ihrem Banker ein kleines Geschenk
(es sollte zu Ihrer Geschichte passen) an dem Tag, an dem Sie Ihren
ersten Kredit abbezahlen. "Ich habe noch etwas zurückbehalten. Warum
behalten Sie es nicht als Erinnerung an unser erstes erfolgreiches
Geschäft?" Ich habe zum Beispiel einmal Geschäfte mit Seife gemacht.
Am Abrechnungstag bekam jeder in der Bank eine Schachtel duftender
Seife. Von diesem Tag an erinnerte sich jeder in der Bank an mich als
den "Seifen- Menschen". Und das ist auch der Grund. Man soll sich an
Sie erinnern. Sie sollen aus der Masse der täglich Vorsprechenden
herausragen. Außerdem bewirkt ein kleines Geschenk, daß der
Bankbeamte ein positives Gefühl hat, sobald er Sie sieht.
Bald, nachdem Sie den ersten Kredit abbezahlt haben, sollten Sie den
zweiten beantragen und nach denselben Regeln verfahren: eine kleine
Geschichte, vorzeitig zurückzahlen, ein kleines Geschenk oder Lob für
den Banker. Der dritte, vierte und fünfte Kredit läuft nach den gleichen
Prinzipien ab. Jeder Kredit sollte aber ungefähr doppelt so hoch sein wie
der vorhergegangene. In dieser Zeit müßte Ihr Bankbeamter ein naher
Weggefährte werden. Sie können ihm sogar anvertrauen, daß Sie den
ersten Kredit nicht für eine Vase oder Wein gebraucht haben, sondern
daß Sie Vertrauen aufbauen wollten. Er hat vielleicht diesen Bericht
ebenfalls gelesen und wird Ihre Ehrlichkeit zu schätzen wissen.
Zu dieser Zeit sollten Sie den gleichen Prozeß mit einer zweiten oder
eventuell dritten Bank durchlaufen. Erzählen Sie Bank 1 nicht von Bank 2
und umgekehrt, bevor keiner fragt. Banker mögen keine Doppel- oder
Dreifachkredite. Aber so funktioniert es:
Nach dem Durchlaufen der vertrauensbildenden Maßnahmen borgen Sie
10.000 $ von Bank 1, um die Schulden bei Bank 2 zu bezahlen. Sind
diese fällig, borgen Sie wieder von Bank 2.... Wenn Sie die Dinge
komplizieren wollen, schalten Sie eine dritte Bank ein.
Auf diese Art rotiert Ihre 10.000 $-Schuld zwischen den Banken, während
Ihre 10.000 $ in Geschäften für Sie arbeiten können und doppelten Ertrag
erwirtschaften. Die Zinsbelastung ist damit leicht gedeckt. Wie gesagt,
diese Art von Krediten ist bei Banken nicht gern gesehen. Aber alle
großen Gesellschaften und Tycoons verfahren auf diese Weise.
Seien Sie bei Ihren Krediten aber vorsichtig. Sie sollten immer liquid
genug sein, Ihre kurzfristigen Kredite von Zeit zu Zeit zurückbezahlen zu
können. Wenn man Ihr Mehrfachborgen bemerkt, seien Sie ehrlich. Die
Reaktion Ihres Gegenübers könnte Sie so überraschen wie mich, als ich
in dieser Situation war. Der Beamte von Bank 1 sagte: "Es ist nicht nötig,
daß Sie immer mehrere Banken in Anspruch nehmen. Wir werden Ihnen
geben, was Sie brauchen. Sehen Sie nur zu, daß Sie gelegentlich Ihre
Schulden bezahlen." Dieses Abkommen funktionierte reibungslos. Ich
bezahlte regelmäßig, ging mit meinem Banker essen und baute Kontakte
zu höherstehenden Beschäftigten in der gleichen Bank aus. Ich bekam,
was immer ich brauchte. Wenn ich es geschafft habe, können Sie das
auch. Heute werde ich eingeladen und bekomme kleine Geschenke von
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meiner Bank.
Sollten Sie einmal Probleme mit der Rückzahlung haben, vertrauen Sie
sich Ihrem Banker an. Erklären Sie, wie es dazu gekommen ist. Bieten
Sie einen Ersatztermin an und halten Sie ihn unbedingt ein. Das
Schlimmste, was man tun kann, wenn man Schwierigkeiten mit der
Tilgung eines Darlehens hat, ist, nichts zu tun. Nicht erreichbar sein, die
Post ungeöffnet zurückschicken und Ähnliches hinterläßt - selbst wenn
man sich aus dieser Situation befreien kann - den bitteren
Nachgeschmack der Verantwortungslosigkeit bei Ihrer Bank. Ihre
Vertrauenswürdigkeit sinkt auf den Nullpunkt.
Bei Rückzahlungsproblemen oder wenn Sie das Geld für ein anderes
Geschäft brauchen, gehen Sie zu Ihrer Bank, schildern Sie Ihre Lage und
bieten Sie eine Lösung. Es gibt keinen Geschäftsmann, der im Lauf
einiger Jahre keine kurzfristigen Finanzprobleme gehabt hätte. Sie
können im Gegenteil aus einer solchen Situation heraus beweisen, daß
Sie ein Gewinner sind, indem Sie sich selbst aus dem Sumpf ziehen. Im
schlimmsten Fall nehmen Sie eine langfristige Hypothek auf einen Teil
Ihres Besitzes; das erhöht Ihren Bargeldfluß.
Zusammengefaßt:
So kommen Sie zu Ihrem Millionen - Darlehen:
1. Nehmen Sie keine Privat-, sondern nur Geschäftskredite.
2. Bauen Sie ein Vertrauensverhältnis zu Ihrem Banker auf. Beginnen
Sie mit einer Bank.
3. Borgen Sie Geld, das Sie nicht brauchen, gegen Sicherheiten.
Bezahlen Sie vorzeitig zurück, das erhöht die Kreditwürdigkeit.
Denken Sie an kleine Geschenke!
4. Bauen Sie Vertrauen in eine weitere Bank auf.
5. Borgen Sie immer mehr, als Sie brauchen und verwenden Sie den
Überschuß für Rückzahlungen.
6. Darlehen immer frühzeitig tilgen.
7. Bei jedem Kredit mehr borgen als beim vorangegangenen.
8. Legen Sie geheime Reserven bei anderen Banken an. Scheuen Sie
vor allem den Weg ins Ausland nicht!
9. Halten Sie Geldreserven im Wert vom 25% Ihrer Kreditschulden.
10. Bauen Sie Bekanntschaften zu einer höheren Ebene in der Bank auf.
Sie sollten anstreben, innerhalb eines Jahres mit dem Manager oder
Direktor "per Du" zu sein.
11. Halten Sie Abmachungen ein. Denken Sie an kleine Geschenke und
man wird an Sie denken.
12. In schwierigen Zeiten dürfen Sie nie das Vertrauensverhältnis zu Ihrer
Bank untergraben, indem Sie unverantwortlich erscheinen oder
"verschwinden". Halten Sie Kontakt. Finden Sie Lösungen. Wenn sie
vernünftig sind, wird Ihre Bank zu Zugeständnissen bereit sein.
Gelegentliche finanzielle Engpässe sind eine zu erwartende
Nebenerscheinung im Geschäftsleben.
38
Die Hochfinanz ist kein Mysterium. Dazu gehört, über ungesicherte
Darlehen das Image einer kreditwürdigen Person aufzubauen. Als Tycoon
werden Sie mit dem Geld Anderer auf vielfältige Weise arbeiten. Geld ist
der König und wenn eine Gesellschaft in finanziellen Nöten schnell
verkaufen muß, können Sie zuschlagen. Das ist nur mit einem Investor
oder aber unbesicherten Krediten möglich. Gehen Sie zum Schalter für
Schlaue. Heute.
39
KAPITEL 8
VORBEREITUNG
AUF IHRE
ERSTE
INVESTITION
40
Also ab in den Kindergarten! Zuerst müssen Sie die Welt kennenlernen
und sehen, was es für Sie zu tun gibt. Obwohl ich in erster Linie über den
Immobilienmarkt schreiben werde, gilt alles, was gesagt wird, vom Prinzip
her auch für alle anderen Geschäftszweige.
Die meisten Grundstücke werden zu einem sehr hohen Nominalwert
angeboten. Nur ein Bruchteil des Marktes ist bekannt. Was der
Durchschnittsbürger oder sogar der Makler erfährt, ist nicht mehr als die
Spitze eines Eisbergs. In den nächsten Kapiteln werden Sie lernen, unter
die Oberfläche zu sehen. Fürs erste kaufen Sie einen Textmarker und
eine lokale Wochenendzeitung. Verschwenden Sie Ihre Zeit nicht mit
Sportberichten, schlagen Sie die Seiten mit Grundstücksangeboten auf.
Besorgen Sie sich Listen mit Angeboten bei den Maklern in Ihrer Nähe.
Die Spitze des Eisbergs zu entdecken, wird Sie einige Wochen auf Trab
halten.
Suchen Sie die Werbungen für Immobilien, die sich im Umkreis einer
halben Autostunde von Ihnen befinden. Sehen Sie diese an. Sprechen
Sie mit Maklern und Verkäufern über Ausgaben- und
Einnahmensstatistiken und gehen Sie davon aus, daß Sie belogen
werden. Ausgaben werden heruntergespielt und Einnahmen übertrieben.
Mindestens 25 Objekte sollten Sie sich für je 4 Wochenenden vornehmen.
Lassen Sie sich nicht hinreißen. Kaufen Sie nicht. Sie sind noch nicht so
weit. Sie müssen erst mindestens 100 Objekte gesehen haben. Fragen
Sie. Schauen Sie. Informieren Sie sich über Steuerbelastungen.
Erkundigen Sie sich bei Vermietern in der Umgebung, um die tatsächliche
Höhe der Mieten in diesem Gebiet herauszufinden.
In dieser Phase des Beobachtens sollten Sie sich auch
weiterbilden. Nehmen Sie Grundkurse in Steuerrecht und
Buchhaltung. Seien Sie extrovertiert, und knüpfen Sie Kontakte.
Sehr viele dieser Kurse werden sicher auch in Ihrer Nähe
angeboten. Vertragskunde und Handelsgesetze sind ebenfalls
nützlich, und auch nicht teuer. Das einzige Problem ist, daß die
meisten Unterrichtenden die Materie nur aus Büchern kennen,
und in ihrem Leben noch nie ein einziges Geschäft
abgeschlossen haben. Trotzdem werden Ihnen Kurse ein nötiges
Basiswissen vermitteln.
Die Reihenfolge der Wichtigkeit ist:
1) Buchhaltung,
2) Immobilienschätzung,
3) Steuerrecht.
Machen Sie kein ernsthaftes Angebot, bevor Sie nicht mindestens
100 Objekte gesehen haben, so verlockend es auch sein mag.
Erst nach dieser Zeit werden Sie imstande sein, selbst den Wert
einer Immobilie abzuschätzen, und das Gespür für ein gutes
Geschäft entwickelt haben.
Bis Sie ein Experte geworden sind, gibt es eine Faustregel, die
41
Ihnen beim Schätzen helfen kann. Nehmen Sie die zu
erwartenden monatlichen Mieterträge, und multiplizieren Sie mit
dem Faktor 80, um den “Wert” zu bekommen.
Ein Beispiel: Ein Wohnhaus mit zwei Apartments, die zu je 600$
vermietet werden. Das ergibt 1.200$. Nach unserer Faustregel
multiplizieren Sie 1.200 mit 80 und erhalten 96.000$. Das mag
Ihnen wenig vorkommen, ist aber in einer durchschnittlichen
Wohngegend realistisch.
Falls Sie aus einer Immobilie Gewinn erzielen wollen, dürfen Sie
nie mehr als die hundertfache monatliche Miete dafür ausgeben.
Bei unserem Rechenbeispiel wären das unter 100.000$. Würden
Sie mehr dafür bezahlen, müßten Sie aus Ihrer eigenen Tasche
Geld für laufende Kosten ausgeben; es sei denn, Sie würden die
Mieten drastisch erhöhen. Natürlich müssen Sie für solche
Berechnungen immer realistische Mieten annehmen.
Viele Investoren verwenden für ihre Berechnungen auch
Vielfache der jährlichen Miete. Sie erreichen positiven Cash-Flow,
wenn Sie die fünf- bis siebenfache jährliche Miete für ein Objekt
bezahlen. Für jeden Preis, der über der achtfachen jährlichen
Miete liegt, gilt: Vergessen Sie’s. In meiner besten Zeit machte ich
etwa drei Abschlüsse pro Woche. Die meisten verlangten wenig
oder kein Bargeld. Selbst mit wenig Eigenkapital waren alle so
konzipiert, daß innerhalb weniger Monate positiver Cash-Flow
entstand. Kaufen Sie nie eine Immobilie (oder was auch immer),
wenn sie sich nicht selbst trägt. Sobald Sie Eigenkapital
zuschießen müssen, ist es ein schlechtes Geschäft.
Falls Sie sehen wollen, wo Sie stehen: wenn Sie weniger als
einen Abschluß pro Halbjahr haben, arbeiten Sie nicht annähernd
auf Tycoon-Niveau. Es kann sechs Monate dauern, bis Sie ins
Geschäft kommen, aber dann brauchen Sie zumindest einen
guten Deal pro Monat. Damit erreichen Sie Ihr Ziel in 2-5 Jahren.
Sie sollten zusätzlich zu Ihren Besichtigungstouren auch einfach
in einer Ihnen angenehmen Gegend spazierengehen, vor allem
im Frühling. Sie werden Menschen sehen, die im Garten arbeiten,
ihr Haus streichen. Sie können sicher sein, daß diese Leute
Eigentümer sind, denn Mieter arbeiten nicht an Häusern.
Beginnen Sie ein Gespräch. Besonders ältere Menschen,
vielleicht Leute, die kurz vor der Pensionierung stehen, haben oft
ein Interesse, zu verkaufen und wegzuziehen. Seien Sie nicht
enttäuscht, wenn sich bei den ersten Gesprächen nichts ergibt, es
kann einige Monate dauern. Falls aber ein halbes Jahr vergeht,
ohne daß Sie etwas gekauft haben, machen Sie etwas falsch.
Gehen Sie davon aus, daß sich auf 100 geknüpfte Kontakte etwa
fünf Möglichkeiten bieten. Aus diesen werden vielleicht nur ein bis
zwei Abschlüsse. Der erste Superdeal wird viel Einsatz und
Nachdruck erfordern. Machen Sie sich in den ersten fünf Monaten
auch mit den älteren Menschen in Ihrer Umgebung bekannt.
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Wenn sie Sie mögen, können Sie direkt und ohne Makler gute
Hinweise auf Geschäfte zu vernünftigen Konditionen und einem
ansprechenden Preis bekommen.
Folgen Sie diesen Tips Schritt für Schritt und Sie sind auf dem
richtigen Weg Richtung finanzieller Unabhängigkeit. Es ist
durchaus realistisch, bei einem Abschluß 20.000$ zu verdienen.
Was aber, wenn Sie 50 oder 100 Abschlüsse machen?
Gewöhnen Sie sich daran, zu multiplizieren und daran, daß die
Zahlen siebenstellig werden. Sie werden bald zwischen 1 und 3
Millionen im Jahr machen.
Skeptiker werden sagen: “Das geht doch nicht. Das ist nicht so
leicht.” Nun, fragen Sie nicht mich, fragen Sie einen Hausbesitzer,
den Sie kennen, fragen Sie irgendjemanden, der vor 10 Jahren
ein Haus gekauft hat! Ich zum Beispiel habe vor einigen Jahren
ein Haus um 25.000$ gekauft. Ich bezahlte 2.500$ und nahm
einen Kredit über 22.500$ zu 7%. Heute, keine 10 Jahre später,
ist das Haus beinahe 100.000$ wert und das Darlehen auf
13.000$ zurückbezahlt.
Was ist nun Ihr Gewinn bei einem solchen Haus? Der Gewinn ist
der Marktwert minus die aufgewendete Summe Bargeld oder /und
die Kreditrestschuld. In unserem Beispiel, das wirklich keine
Tycoon-Qualitäten verlangt, liegt der Reingewinn bei 87.000$.
2.500$ haben sich in 87.000$ verwandelt. Nun, noch leichter
verdientes Geld gibt es wohl nicht. Wer zu dieser Zeit ein Dutzend
solcher Häuser gekauft hätte...Ein Dutzend netter Häuser macht
Sie zum Millionär.
Der durchschnittliche Hauskäufer hat vor zehn Jahren die
Geheimnisse und Tricks der Materie nicht gekannt, wie Sie sie
jetzt in diesem Buch kennenlernen. Sie konnten nicht so gut
verhandeln. Sie hatten keine Ambitionen und wenig Motivation, im
Immobilienmarkt Ihr Glück zu machen. Sie haben keine 100
Objekte angesehen und die besten drei herausgesucht. Und
trotzdem hat der durchschnittliche Hausbesitzer zwischen
80.000$ und 90.000$ durch die Wertsteigerung verdient.
Was hätte der gleiche Mensch durch seine Arbeit ersparen
können? Mit viel Glück 1.000$ im Jahr. Das macht 10.000$ in
zehn Jahren. Vor längerer Zeit hätte man damit einen Cadillac
kaufen können; heute bekommen Sie höchstens einen
gebrauchten Volkswagen. Und das nach jahrelanger Arbeit.
Die Moral ist eindeutig. Sie können in einer Lohnsklaven-Stellung
nichts erreichen, aber Sie können reich werden, wenn Sie
fremdes Geld in Ihre Geschäfte investieren, welche das auch sein
mögen. Ich habe das getan. Meine Kollegen tun es. Sie können
es selbstverständlich auch tun. Wenn Sie das inspiriert, gut so. So
ist es gemeint. Wenn Sie negativ denken, wird diese negative
Einstellung Sie davon abhalten, den ersten Schritt zu tun.
Sie können viel Geld mit Grundbesitz machen, ohne Ihren
43
gegenwärtigen Job aufgeben zu müssen, und ohne mehr als Ihre
Zeit zu riskieren. Gehen Sie mit einer positiven Haltung an die
Sache und Sie werden überrascht sein, wie viele Möglichkeiten
Ihnen in den Schoß fallen wie reife Früchte. Aber Sie müssen auf
die Menschen zugehen. Beginnen Sie heute. Sie können nicht
verlieren! Es gibt kein Risiko!
Wenn Sie wenig oder kein Eigenkapital investieren, können Sie
höchstens etwas Zeit verlieren, die Sie ohnehin vor dem
Fernseher verschwendet hätten. Bei 10% Eigenkapital bekommen
Sie Ihre Investition bald in Form von Steuerrückzahlungen oder –
erleichterungen zurück. Natürlich, wenn Sie kein Eigenkapital
benötigen, gibt es überhaupt kein Risiko. Es gibt Länder, in denen
der Gläubiger keine Möglichkeit hat, Ihren privaten Besitz
anzutasten. Sehen Sie sich in den Steuergesetzen um, sie
variieren stark von Staat zu Staat.
Ich empfehle Ihnen natürlich nicht, sich Ihren Verpflichtungen zu
entziehen. Aber sollte sich die gegenwärtige Rezession in die
schlimmste Depression verwandeln, die die Welt jemals gesehen
hat, ist es gut, den persönlichen Besitz unangetastet zu wissen.
Es ist möglich, ein Geschäft platzen zu lassen, ohne dafür belangt
werden zu können, wenn man im Namen einer Gesellschaft,
eines Trusts oder eines Strohmannes kauft. So können Sie weder
juristisch noch persönlich belangt werden.
Kann man heutzutage noch viel Geld mit Immobilien machen? Ja,
aber nicht alle können das. Sehr reiche Menschen haben damit
oft Probleme. Sie sind nicht hungrig genug nach Erfolg, um die
nötige Zeit zu investieren. Außerdem scheinen die meisten von
ihnen geradezu gierig danach zu sein, möglichst viel Bargeld
loszuwerden. Diese Menschen sind konservativ. So funktioniert
das nicht. Lassen Sie mich erklären: Wenn Sie für 100.000$
Bargeld eine Immobilie kaufen und diese in einem Jahr um 10%
an Wert gewinnt, haben Sie 10% Profit gemacht. Kaufen Sie aber
zehn Immobilien, zahlen Sie jeweils 10.000$ an, und diese
steigen um je 10%, haben Sie 100.000$ gemacht. Das sind
hundert Prozent Gewinn auf Ihr Geld! Reiche Menschen
verstehen oft nicht, daß Schulden Gewinn produzieren. Gläubiger
verlieren eher ihr letztes Hemd als der Schuldner.
Um erfolgreich zu sein, sollte man nicht zu viel nachdenken.
Während der eine überlegt: “Soll ich kaufen? Oder lieber nicht?”
hat ein anderer schon lange abgeschlossen. Handeln, nicht
Zweifeln macht den Tycoon.
Sie werden denken: “ Was wird in der Zukunft sein, was in den
nächsten 5 Jahren, was ist mit der Rezession?” Nun, zur Zeit
sieht es danach aus, als ob sich die Welt von der gegenwärtigen
Rezession langsam wegbewegt. Die Preise sind niedriger, als sie
es lange Zeit waren. In anderen Worten: die Zeit ist reif für
44
künftige Tycoons.
Was wird in den nächsten fünf Jahren sein? Wird die Inflation
wieder steigen und Ihnen so viel Geld bringen, wir mir mit meinem
Haus in den 80ern? Was, wenn alles nur halb so gut läuft? Nun,
dann verdienen Sie nicht 87.000$ wie ich, sondern nur die Hälfte.
Das ist doch auch nicht schlecht für 22.500$ Einsatz. Erinnern Sie
sich bitte auch daran, daß ein Tycoon immer so abschließt, daß
Schwankungen im Markt ihn nicht berühren. (Davon mehr in den
folgenden Kapiteln.)
Um die Rezession zu verstehen, muß man wissen, daß die
Perioden, in denen Grundbesitz steigt, und in denen er stagniert
oder etwas fällt, regelmäßig abwechseln. Wenn Sie zur richtigen
Zeit kaufen, und dafür sorgen, daß Ihre Miteinkünfte Ihre
Kreditrückzahlungen erledigen, wird Ihre Geduld belohnt werden.
Geraten Sie nicht in Panik, falls irgendein selbsternannter Guru
weissagt, Immobilienwerte würden in den Keller fallen. Er irrt. Es
mag hart sein, den Dollar hoch zu halten, oder auch zum
Marktpreis des Vorjahres zu verkaufen; aber der Markt erholt sich.
Das hat er immer getan. Tatsache ist, daß die beste Zeit zu
kaufen die ist, in der die Preise niedrig und der Markt träge sind.
Jetzt ist die beste Zeit.
Natürlich dürfen Sie nicht faul sein. Wenn Sie in einem Haus
Probleme mit einem verstopften Abflußrohr, der Heizung, oder
Mieterbeschwerden haben, müssen Sie etwas unternehmen. Sie
sollten Sorge tragen, daß Ihre Mieter zufrieden sind. Sich
zurückzulehnen und die Dinge laufen zu lassen, bringt nichts.
Ebensowenig, wie Sie Mietrückstände dulden dürfen, müssen alle
nötigen Reparaturen prompt erledigt werden, sonst arbeiten Ihre
Besitztümer nicht für Sie. Später einmal werden Sie für solche
Aufgaben Angestellte haben. In den nächsten Jahren jedoch
werden Sie arbeiten müssen, wie Sie noch nie gearbeitet haben.
Sie können es nicht schaffen, wenn Sie einfach nur einkaufen,
Ihre Erwerbungen behalten und die Dinge laufen lassen.
Vergessen Sie Ihren Fernseher. Nehmen Sie ihn, und stellen Sie
ihn in einen Schrank. Lassen Sie ihn die nächsten drei Jahre dort.
Sie sollten Ihre wertvolle Zeit nicht mit sinnlosen Serienschnulzen
verschwenden, denn untätig zu sein ist das Schlimmste, was Sie
mit Ihrer Zeit anfangen können. In diesem Monat werden Sie 100
Immobilien sehen. Ihre gesamte Freizeit muß diesem Ziel
gewidmet sein. Sobald Sie das geschafft haben, machen Sie
Angebote, die keine oder nur eine niedrige Anzahlung erfordern,
für alles, was Sie sehen. Nachdem Sie 100 Situationen
beobachtet haben, werden Sie wissen, was ein Geschäft wert ist.
Erfolgreich sein, und ein Athlet zu sein, haben eines gemeinsam:
Je mehr man arbeitet, desto besser wird man. Bei jedem
Gespräch und beim Verhandeln lernen Sie. Je öfter Sie Angebote
machen, desto öfter werden Sie abschließen; und damit werden
45
Sie schließlich reich.
Auf die Gefahr hin, daß ich mich zum zehnten Mal wiederhole:
Beginnen Sie. Heute. Leben Sie für Ihre Ziele. Sprechen Sie mit
jedem, der in der Branche ist. Sollten Immobilien nicht Ihr Fall
sein, suchen Sie sich ein Betätigungsfeld, das Ihnen entspricht.
Folgen Sie der 100er – Regel und Sie werden ein gutes Geschäft
erkennen, wenn Sie es sehen. Das ist Ihnen heute wahrscheinlich
noch nicht möglich.
Wie man ein Angebot macht
Nun, es gibt vielleicht furchtsame Seelen, die diesen Report
lesen. Sie denken: “ Wenn ich ein Angebot mache und irgend
etwas schiefläuft, kann ich alles verlieren, mein Haus, mein Auto,
einfach alles!”
Nichts ist weiter von der Wahrheit entfernt. Bieten Sie nach
meinen Ratschlägen und wenn der Verkäufer einverstanden ist,
was wird passieren? Er wird an Sie verkaufen müssen, aber wenn
Sie aus irgendeinem Grund nicht mehr kaufen wollen, können Sie
das jederzeit vermeiden. Kein Risiko. Kein Verlust. Keine
Geldstrafen. In den meisten Ländern ist es möglich, ein Angebot
so zu formulieren, daß der Verkäufer nach Unterschriftsleistung
nicht mehr aussteigen kann, Sie aber können. In den meisten
Ländern gibt es Vordrucke für solche Anbote.
Sie setzten Ihren Namen, Ihre Adresse und Ihre Telefonnummer
(bzw. die Ihres Treuhänders) ein. Sie werden natürlich die
gleichen Daten von Ihrem Verkäufer haben wollen. Es ist wichtig
für alle Beteiligten, daß man sich gegenseitig erreichen kann.
Durch schlechte Kommunikation ist schon so mancher Deal
geplatzt.
Setzen Sie in der Zeile “Anzahlung” die Summe ein. Selbst wenn
der Agent des Verkäufers darauf besteht, sollten Sie Anzahlungen
nie bar vornehmen. Normalerweise geht die Anzahlung an die
Agentur und der Verkäufer sieht ohnehin nichts davon.
Hinterlegen Sie lieber einen Scheck oder Verrechnungsscheck,
der erst nach Abschluß einlösbar wird. Falls Sie einmal
gezwungen sind, eine Anzahlung bar zu machen, halten Sie diese
so klein wie möglich; etwa in der Preisklasse eines guten
Abendessens. Ich bezahle selten mehr als den Preis eines
Abendessens für zwei, gleichgültig, wie gut das Geschäft sein
mag.
Achten Sie auf Details! Wer trägt eventuell fällige Gebühren? Sind
Reparaturen nötig? Ist das Grundstück oder Haus mit einer
Hypothek belastet? Verbleiben Einrichtungsgegenstände im
Haus? Sind Versicherungen fällig? In welchem Zustand sind
Heizung, Wasserrohre, sind Fensterscheiben zu ersetzen? Wer
haftet für eventuelle Schäden, die bis zur offiziellen Übergabe
46
auftreten können? Ist ein Kammerjäger nötig? Formulieren Sie so,
daß keinerlei Verpflichtungen für Sie entstehen. Falls etwas nicht
nach Wunsch laufen sollte, können Sie leicht von dem Kauf
zurücktreten.
Freehold oder Leasehold? (aus dem englischen
Recht)
Es kann nicht schaden, einen kurzen Blick auf den Unterschied
zwischen den beiden Begriffen zu werfen. “Freehold” bedeutet,
wie der Name schon sagt, daß dem Besitzer ein Grundstück frei
und unbelastet gehört. Er kann es jemandem überlassen, es
verpachten oder jemandem vererben. Es bleibt Eigentum des
Besitzers, es sei denn, er verkauft.
“Leasehold” bezeichnet ein Grundstück, das auf lange Zeit
verpachtet ist, normalerweise für 100 Jahre. Nach Ablauf der Frist
geht die Immobilie an den “Freehold”-Besitzer zurück; meist, um
wieder langfristig verpachtet zu werden. Während dieser 100
Jahre kann man mit der Immobilie umgehen, als ob sie Eigentum
wäre; d. h. sie kann gekauft und verkauft werden. Zu Beginn der
Pachtzeit ist auch kaum ein Preisunterschied zwischen “Freehold”
und “Leasehold”. Erst wenn der Zeitpunkt für die Rückgabe an
den “Freehold-Besitzer” näher rückt, verliert eine “Leasehold”Immobilie stärker an Wert. Außerdem muß für eine solche
Immobilie eine (meist niedrige) Pacht bezahlt werden.
Dieses Konzept wurde hauptsächlich für aristokratische
Großgrundbesitzer entwickelt, die auf diese Art zusätzliches
Einkommen aus ihren Liegenschaften erwirtschaften wollten. In
den exklusiveren Gegenden Londons gibt es fast nur “Leasehold”Immobilien zu erwerben. Ob dieses Konzept gut oder schlecht ist,
hängt nur von Ihrer Perspektive ab. Sie können großartige
Geschäfte abschließen, kurzfristig kaufen, Mieteinnahmen
kassieren, wieder verkaufen usw.. Außerdem können Sie bei
finanziellen Engpässen eigene Grundstücke verleasen. Das bringt
Bargeld und Sie müssen sich nicht für immer von einem
Grundstück trennen.
Abschließend bliebe noch zu sagen, daß in England ein Gesetz in
Vorbereitung ist, das einem “Leasehold”- Besitzer das
Vorkaufsrecht auf die jeweilige Immobilie einräumen soll. Ob das
gut oder schlecht ist, hängt wieder nur von Ihrer Ansicht der Dinge
ab. Machen Sie das Beste daraus!
Zeit zum Handeln!
Nun, genug geredet. Es ist Zeit, sich an die Arbeit zu machen.
47
Leichter kann man sein Geld nicht verdienen.
Ich werde oft gefragt: ”Wenn das alles so einfach ist, warum
macht es dann nicht jeder?” Tatsache ist, daß, obwohl fast 60%
der Familien Grundbesitz haben, und 20% aller Menschen einmal
in ihrem Leben ein eigenes Geschäft besitzen,
Familienoberhäupter ängstliche Menschen sind. Der
durchschnittliche Grundbesitzer hat normalerweise nur das Haus,
in dem er lebt, manche haben ein weiteres Grundstück. Nur etwa
5% besitzen mehr. Möchten Sie nicht dazugehören? Mitglied im
exklusiven Klub der Besitzer werden? Oder würden Sie lieber zu
dem Drittel der Bevölkerung gehören, das überhaupt nichts
besitzt? Ein Gefangener des eigenen Lebens sein? Für diese
Schicht wird die Zukunft sicher nicht leicht. Der Zugriff auf die
Taschen der Steuerzahler wird immer intensiver werden, um den
Wohlfahrtsstaat erhalten zu können.
Reich oder arm? Die Wahl müßte Ihnen leicht fallen. Am Anfang
brauchen Sie nichts als den festen Willen, sich von Ihrem
Ruhekissen zu erheben, und hinauszugehen. Sobald Sie sich
wohl dabei fühlen, machen Sie unverschämt niedrige Angebote.
Lernen Sie, wie man bietet. Machen Sie Kurse. Bilden Sie sich.
Es gibt nichts, was Sie sich nicht beibringen können. Das
Wichtigste können Sie in diesem Buch lernen: Sie müssen auf die
Welt zugehen.
Der erste Schritt: Sie lesen die Werbungen in irgendeiner großen
Tageszeitung. Rufen Sie die Makler an und lassen Sie sie ihre
“Waren” anpreisen. Es gibt gute Geschäfte, und das wird immer
so sein. Wenn Sie das wissen, ist alles andere nur eine Frage der
Zeit.
Für das Versagen eines Tycoons gibt es keine Ausrede. Die
Natur des Geschäftslebens schließt den Zufall oder das Pech als
Schuldigen aus. Es ist immer nur die eigene Faulheit, die hinter
dem Versagen steckt. Kein Fabrikant, Makler oder Händler wird
wegen seiner Hautfarbe, Religion, Erziehung oder sozialer
Herkunft auf Dauer diskriminiert. Es ist möglich, daß manche
Geschäftspartner Sie nicht mögen. Wenn mir das passiert, dann
schicke ich einen Freund ins Rennen, der für mich abschließt, mir
die Rechte überträgt, und dem ich dafür einen Gefallen schuldig
bin, sollte er in die gleiche Situation kommen.
Ein Versager ist nur, wer seine Zeit vor dem Fernseher verbringt.
Gehen Sie hinaus, und wenden Sie die Tricks an, die Sie hier
lesen. Sie werden Ihre Million in ein bis drei Jahren haben. Selbst
wenn Sie alles falsch machen, was man falsch machen kann,
werden Sie in fünf Jahren Millionär sein.
Natürlich gibt es noch viel zu lernen. Es gibt Feinheiten und Tricks
im Geschäft. Sobald Sie diese beherrschen, können Sie weitere
Millionen dazuverdienen, ohne daß es Mühe macht. Lesen Sie
48
dieses Buch und sehen Sie sich in der Geschäftswelt um. Lesen
Sie alles, was es über Ihre Sparte zu lesen gibt. Die Bücher
sollten aber von Menschen geschrieben sein, die das, wovon sie
schreiben, auch tatsächlich getan haben. Phantastereien helfen
Ihnen in der Geschäftswelt wenig.
Wenn Sie nach der Lektüre dieses Kapitels denken, daß Sie
diese Hinweise beherzigen wollen und können, dann haben Sie
auch das Zeug dazu, ein Tycoon zu werden.
49
KAPITEL 9
DER KAUF
GEPFÄNDETER
IMMOBILIEN
50
Gepfändete Immobilien bilden einen sehr beliebten Markt für viele
Investoren. Das war immer so und wird immer so sein. Banken,
Auktionshäuser, Gerichte oder Trustgesellschaften haben fast
immer eine große Auswahl an Objekten. Relativ häufig haben
solche Immobilien eine traurige Vorgeschichte. Sie entstehen
durch Tod, Scheidung, Arbeitslosigkeit oder auch gesundheitliche
Probleme. Auch daran wird sich kaum etwas ändern. Menschen
werden sich weiterhin scheiden lassen, krank werden oder ihre
Arbeit verlieren. So schlimm und traurig das auch sein mag, als
Tycoon kann man den Leuten kaum helfen, wenn man mit ihnen
über das grausame Schicksal weint. Hilfe ist es aber, wenn man
ein solches Objekt erwirbt, repariert und es für eine andere
Familie zu einem Heim macht, in dem sie glücklich leben kann.
Gepfändete Immobilien werden bei Auktionen oft unter
verschiedenen Bezeichnungen angeboten, abhängig davon, wer
das jeweilige Grundstück oder Haus zur Versteigerung bringt. Es
ist an sich nur nötig, zu wissen, daß gepfändete Immobilien zur
Versteigerung kommen, und dort an den Höchstbieter gehen. Das
Interessante für Sie ist, daß Sie die Chance haben, Immobilien
20%-50% unter Marktwert zu erwerben.
Die Rezession hat diesen lukrativen Markt zweifellos noch
interessanter gemacht. Man schätzt, daß allein in GB 1,4
Millionen Menschen Immobilien besitzen, die weniger wert sind,
als die Darlehen, die dafür aufgenommen wurden. Zwischen
200.000 und 300.000 Häuser warten auf ihren Verkauf und eine
große Zahl von Schuldnern ist mit ihren Zahlungen im Rückstand.
Wenn Sie diese Zahlen nicht begeistern, dann lesen Sie die
falsche Art Report. Sie sollten lieber gehen, und Ihren Chef um
eine Gehaltserhöhung bitten. Vielleicht bekommen Sie sogar eine!
Wenn Ihnen aber Ihre innere Stimme sagt, daß sich das nicht
schlecht anhört, so hat sie recht, und dieses Kapitel ist wie für Sie
geschrieben. Abgesehen davon, wenn Sie meine Ratschläge
beherzigen, und 20%-50% unter Marktwert kaufen, können Sie
nicht verlieren. Schon am nächsten Tag könnten Sie Ihre
Erwerbung mit Gewinn verkaufen.
Wie man gepfändete Immobilien findet
Nichts ist einfacher, als an Informationen über gepfändete
Immobilien zu kommen. Lesen Sie in Ihrer Wochenzeitung
einfach unter der Überschrift: ”Auktionen”. Wenn Sie unter der
angegebenen Telefonnummer anrufen, wird Ihnen ein Katalog
zugesandt.
Große Auktionshäuser, die monatliche Immobilienauktionen
veranstalten, versenden oft umfangreiche, farbige Kataloge, die
Informationen über bis zu 200 Liegenschaften enthalten. Die
51
kleine Gebühr, die dafür gelegentlich verlangt wird, fällt im
Vergleich zu den großartigen Geschäften, die Sie machen
können, kaum ins Gewicht. Auktionen werden meist in großen
Wochen- oder Tageszeitungen angekündigt, auch Gerichte haben
Listen von zu versteigernden Grundstücken.
In vielen Ländern gibt es staatliche Zeitungen, die Verkäufe oder
Versteigerungen von Immobilien anzeigen. In diesen Zeitungen
werden Sie auch die Telefonnummern von Anwaltsfirmen finden,
die Ihnen Informationen über Lage, Wert und eventuelle Probleme
der jeweiligen Immobilie zukommen lassen.
REOs (Real Estate Owned)
Diese Abkürzung steht für Liegenschaften, die im Besitz von
Banken oder Geldgebern sind. Solche Immobilien waren zur
Versteigerung ausgeschrieben und erzielten bei der Auktion kein
ausreichendes Gebot. Daher wurden sie von der Versteigerung
zurückgezogen und die Bank (oder der private Geldgeber) wurde
der stolze Besitzer eines Grundstücks, das sonst keiner wollte.
Natürlich können diese Immobilien für einen Bruchteil ihres
Wertes erworben werden. Wenn Sie sich bei einer Auktion für ein
Objekt interessieren, das kein ausreichendes Gebot erzielt, sind
Sie in einer wundervollen Position. Sie haben die Möglichkeit, das
Grundstück Ihrer Wahl um das Grundgebot zu erwerben, vielleicht
sogar für weniger.
Um ins Geschäft zu kommen, können Sie Banken oder
Geldverleihinstitute direkt kontaktieren. Glauben Sie aber nicht,
daß Sie der Bank einen Gefallen tun, wenn Sie etwas kaufen.
Banken müssen Geld machen, und sie werden nur verkaufen,
wenn sie Ihr Angebot für vernünftig halten. Grundsätzlich kann
man aber für REOs oft bei lächerlich niedrigen Geboten den
Zuschlag erhalten, besonders, wenn das betreffende Grundstück
etwas außerhalb liegt. Es ist wieder an Ihnen, sich umzusehen,
und etwas zu tun.
Weitere Auktionen
Es gibt in den meisten westlichen Ländern staatlich geförderte
Investitionsprogramme, für beinahe alles, was mit Finanzierung
zusammenhängt, wie z. B. Förderungen im Wohnbau oder für
Betriebsgründungen. Natürlich kommt es auch dabei vor, daß der
Staat wegen Rückzahlungsschwierigkeiten des Schuldners zum
Eigentümer von Immobilien wird. Auch diese Liegenschaften
wechseln auf Auktionen den Besitzer. Telefonnummern von
staatlichen Förderungsstellen finden Sie in jedem Telefonbuch.
Man wird Ihnen dort Ort und Zeitpunkt, sowie die Objekte für die
nächsten Versteigerungen nennen können; und, wer weiß,
52
vielleicht entsprechen Sie sogar den Kriterien für einen
Förderungswerber? Wenn Sie ein behindertes Kind haben, einen
Pflegefall in der Familie, wenn Sie selbst auf irgendeine Art
körperlich beeinträchtigt sind, dann hat der Staat sicher ein
spezielles Förderungsprogramm für Sie.
In den USA werden die betreffenden Häuser sogar vom Staat
renoviert, bevor sie zur Auktion gelangen. Als Dank für Ihr
Interesse bekommen Sie meist noch günstige Darlehen mit
extrem langer Laufzeit. Der Makler, der Sie vertritt, bekommt für
die Vermittlung eines Geschäftsabschlusses eine Provision.
Wenn dieser Makler zufällig Ihr Geschäftspartner oder Ihre Frau
ist, dann ist das sicher keine schlechte Möglichkeit, zusätzlich
Geld zu verdienen. Der Staat ist keine Bank. Er nimmt das Geld
vom Steuerzahler, und warum sollte er es nicht in Ihren Schoß
fallen lassen?
Vorbereitung auf die Auktion
Zuerst suchen Sie die Immobilien heraus, für die Sie sich am
meisten interessieren. Natürlich werden Sie diese auch
inspizieren wollen. Meist ist die Telefonnummer eines Agenten
angegeben, über die Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren
können. Gelegentlich werden fixe Besichtigungszeiten
festgesetzt, um in der kurzen Zeit vor der Auktion einer größeren
Zahl von Interessenten die Inspektion zu ermöglichen. Für Sie hat
ein solches Arrangement den Vorteil, daß Sie sehen, wieviel
Konkurrenz Sie bei der Auktion erwarten können. Es besteht
sogar die Möglichkeit, während einer solchen Besichtigung
Partnerschaften zu schließen, oder Absprachen zu treffen. Für
diejenigen unter Ihnen, die noch an den “100-Häusern” arbeiten:
Sie können bei festgesetzten Besichtigungszeiten viel sehen und
lernen, ohne daß man Sie als bloßen Zeitverschwender ansieht,
weil Sie noch nicht kaufen. Obwohl Sie keine zu dummen Fragen
stellen sollten, fragen Sie lieber, bevor Ihnen in Ihrer
Einschätzung grobe Fehler unterlaufen.
In seltenen Fällen kommt es vor, daß der Zutritt zu einem Haus
nicht möglich ist. Ich würde Ihnen raten, in einem solchen Fall auf
ein Mitsteigern zu verzichten, zumindest solange Sie noch in der
“Ausbildung” sind.
Es ist sicher eine gute Idee, in dieser Vorbereitungszeit einige
Auktionen zu besuchen, um zu sehen, wie alles funktioniert, und
um die Atmosphäre zu schnuppern. Wenn dann der Tag für Ihr
erstes Gebot kommt, sind Sie vor unliebsamen Überraschungen
weitgehend sicher.
53
Wieviel soll ich bieten?
Diese Frage ist leicht zu beantworten: Sie sollten so wenig bieten,
wie Sie müssen. Für die meisten Objekte bei einer Versteigerung
wird ein Mindestgebot festgesetzt. Falls Sie mit Ihrem Katalog
keine Preisliste bekommen haben, sollten Sie sich mit dem
Auktionator in Verbindung setzen. Diese Preislisten enthalten das
jeweils festgesetzte Mindestgebot, für das ein Objekt den Besitzer
wechselt. Falls dieses Mindestgebot bei der Auktion nicht erreicht
wird, fällt die Liegenschaft an den Darlehensgeber.
Manche Auktionshäuser geben Richtpreise an, einen oberen und
einen unteren Wert. Der niedrigere Preis ist das Mindestgebeot,
der obere bedeutet eigentlich nichts. Man erwartet nur, daß das
Objekt einen Preis zwischen den beiden angegebenen erreichen
wird, sobald Sie aber bei einer Auktion waren, werden Sie sehen,
daß alles passieren kann, und daß es keine Garantien gibt.
Vor einer Versteigerung sollten Sie sich unbedingt darüber klar
werden, wie hoch Sie in Ihrem Gebot gehen wollen, wo die
Grenze ist, bei der Sie die Immobilie lieber jemand anderem
überlassen. Meine persönliche “Schmerzgrenze” liegt bei 80%
des Marktwertes. Wenn sich bei einer Versteigerung zwei oder
mehrere Konkurrenten in eine Preisschlacht verbeißen, und den
Preis auf 120% des Wertes hochtreiben, steigen Sie aus!
Überlassen Sie das Haus oder Grundstück dem, der sich so in
das Objekt verliebt hat, daß er am meisten dafür bezahlen will.
Ein Tycoon kann mit so jemandem nicht konkurrieren. Die
Motivation ist eine total andere. Der Tycoon will investieren, um
Geld zu verdienen, Menschen, die sich beim Bieten hochtreiben
lassen, suchen einen gemütlichen Platz zum Leben.
Natürlich wünschen Versteigerer genau diese Situation und
werden versuchen, eine solche herbeizuführen. Lassen Sie sich
nicht hineinziehen, setzen Sie sich einen Preis und bleiben Sie
dabei. Wenn Sie dieses Mal nicht den Zuschlag erhalten, so
haben Sie sicher wieder gelernt. Das nächste oder übernächste
Mal sind Sie am Zug.
Wie man den Marktwert ermittelt
“Schön”, werden Sie sagen. “Kein Problem. Ich biete also nicht
mehr als 80% des Marktwertes. Aber wie soll ich den Marktwert
feststellen können?”
Nun, zuerst folgen Sie der “100-Häuser-Regel”. Nachdem Sie 100
Immobilien gesehen haben, werden Sie ziemlich gut einschätzen
können, was wieviel wert ist. Grundsätzlich wichtig sind die Größe
des Hauses, die Zahl der vorhandenen Räume, im speziellen die
Anzahl der Schlafräume und Badezimmer. Beim Bestimmen des
54
Wertes kann es hilfreich sein, einen Quadratmeterpreis zu
berechnen. Die wichtigsten Kriterien aber sind die Lage, die Lage
und die Lage.
Sie werden vielleicht Menschen treffen, die Ihnen erklären, daß es
Richtwerte gibt, z. B. 100.000$ für ein Singleapartment in Sydney
oder 50.000$ für ein ebensolches in London. Glauben Sie ihnen
nicht! Der Wert einer Immobilie hängt von sehr vielen Dingen ab,
wie zum Beispiel von der Lage oder vom Zustand des Gebäudes.
Es gibt auch keinen vernünftigen Grund, für ein Apartment in den
Außenbezirken oder auf dem Land ebensoviel zu bezahlen, wie
für ein Apartment in der City. Beachten Sie auch, daß Immobilien,
die zur Versteigerung gelangen, nicht mit demselben Maßstab
gemessen werden können wie regulär verkaufte. Es ist bei
Auktionen durchaus möglich, Liegenschaften zur Hälfte des
Marktwertes zu erwerben.
Eine andere Möglichkeit, sich über den Marktwert klar zu werden,
ist, sich vergleichbare Objekte in der Gegend anzusehen, die zum
Verkauf stehen. Listen solcher Verkäufe erhalten Sie bei den
örtlichen Maklern. Bedenken Sie aber wieder: selbst bei gleicher
Größe und bei gleichem Zustand kommt es auf die Lage und nicht
zuletzt die Nachbarschaft an! Ihre Tycoon-Antennnen werden sich
schnell darauf einstellen.
Wie man mit den finanziellen Anforderungen umgeht
Falls Sie keine Schulung oder keinen Kurs für Taxatoren
besuchen, und kein Zeugnis als Bestätigung vorlegen können,
wird es Ihrer Bank gleichgültig sein, wie groß Ihre Fähigkeiten als
Schätzer sind. Banken geben normalerweise für den Ankauf einer
Immobilie nur Kredit, wenn sie die Bewertung eines amtlichen
Schätzers oder Geometers in Händen halten. Sogar dann
bekommen Sie meist nur maximal 90% des offiziellen
Mindestgebotes einer Liegenschaft, die zur Versteigerung kommt.
Normalerweise machen diese Anforderungen keinerlei
Schwierigkeiten. Die Kosten für die amtliche Schätzung können in
den Kaufpreis eingerechnet werden. Das Problem ist nur, daß
Sie, nachdem das Objekt auf Ihre Kosten offiziell geschätzt
wurde, und Sie die Finanzierung mit Ihrer Bank geklärt haben,
nicht wissen, ob Sie tatsächlich der neue Besitzer der Immobilie
werden. Andererseits, wenn Sie der Höchstbieter sind, gehört die
Immobilie Ihnen, ob die Bank nun finanziert oder nicht, ist
gleichgültig. Sie müssen dann nur irgendwie dafür sorgen, daß
Sie den gesamten Kaufpreis innerhalb kurzer Zeit auftreiben
können, manchmal beträgt die Frist nur 28 Tage.
55
Also, Sie haben zwei Möglichkeiten:
1) Sie lassen die Immobilie auf Ihre Kosten schätzen und
arrangieren die Finanzierung mit Ihrer Bank vor der Auktion, oder
2) Sie kaufen, verlassen sich auf Ihren Instinkt und Ihre Fähigkeit,
die Finanzierung nach dem Zuschlag rechtzeitig unter Dach und
Fach bringen zu können.
Welchen Weg Sie wählen, ist Ihre Entscheidung. Wenn Ihnen die
Aussicht einer ungewissen Finanzierung den Schlaf raubt, dann
bereiten Sie alles vor. Wenn Sie auf Ihre Tycoon-Instinkte
vertrauen, dann gehen Sie den zweiten Weg. Bedenken Sie aber,
daß Sie nach dem Zuschlag Geld hinterlegen müssen (meistens
10% des Preises). Falls Sie in der geforderten Zeit die
Finanzierung nicht sicherstellen können, verlieren Sie diese
Summe.
Ich würde Ihnen raten, zu Beginn Ihrer Karriere die Finanzierung
vor der Auktion mit Ihrer Bank abzuklären. Später, wenn Sie
Erfahrungen gesammelt haben, werden Ihre Sinne geschärft sein,
und die Wahrscheinlichkeit, daß Sie Fehler machen, immer
kleiner. Halten Sie Ihre Gebote niedrig und lassen Sie sich auf
keine preistreibenden Versteigerungen ein, damit bleibt Ihr
Einsatz (und damit auch Ihr Darlehen) niedrig.
Wie man mit den gesetzlichen Anforderungen
umgeht
Bevor Sie eine Immobilie ersteigern, müssen Sie ihre gesetzliche
Lage erfahren. Kataloge von Auktionshäusern haben nicht nur
bunte Bilder, sie haben auch viel Kleingedrucktes. Lesen Sie es.
Es ist essentiell, die “Allgemeinen Verkaufsbedingungen” und die
“Speziellen Verkaufsbedingungen” genau zu kennen. Sie
ersteigern eine Immobilie immer “wie sie ist”. Diese kleinen Wörter
haben große Bedeutung. Bringen Sie in Erfahrung, ob “Ihr” Objekt
mit einer Hypothek belastet ist, oder ob Verpflichtungen
irgendeiner Art bestehen. Gehen Sie auch zur Gemeinde oder
zum Grundbuchamt, und erkundigen Sie sich dort, ob die
Informationen des Auktionshauses korrekt sind. Stellen Sie vor
Ihrem Gebot fest, ob das Haus bauliche Schäden aufweist, wie z.
B. lecke Wasserrohre oder ähnliches, denn sobald Sie das
Gebäude gekauft haben, gehören auch die Schäden Ihnen.
Jetzt ist auch der richtige Zeitpunkt, einen Anwalt oder Notar
aufzusuchen, der Sie, wenn Sie den Zuschlag erhalten, vertritt.
Möglicherweise können Sie über Verwandte oder Freunde
jemand geeigneten finden. Wenn er von Ihren Fähigkeiten
überzeugt ist, oder Sie ihm ein “Stück vom Kuchen” anbieten,
muß ein Anwalt nicht teuer sein. Hinweise und Tips, wie Sie ein
erfolgreiches Team aufbauen können, finden Sie im Kapitel: ”Wie
man sich organisiert”.
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Eine weitere nötige Vorbereitung ist der Abschluß einer
Versicherung. In dem Moment, in dem Sie den Zuschlag erhalten,
tragen Sie auch jedes denkbare Risiko. Was, wenn das Haus
brennt, vielleicht vom rachsüchtigen, ehemaligen Hausbesitzer
angezündet? Bei richtiger Vereinbarung ist das Objekt versichert,
sobald der Hammer gefallen ist.
Wie man ein Angebot macht
Nun, nachdem Sie sich mehr als gut auf den kommenden
Auktionstag vorbereitet haben, werden Sie sich zurücklehnen
wollen, um auf die Aufregungen des Kommenden zu warten. Das
ist das Schlimmste, was Sie tun können. Sie haben eine
Immobilie ausgewählt, sie schätzen lassen und die Finanzierung
geklärt. Jetzt ist es Zeit, ein Angebot zu machen, genauso, wie
Sie es bei einem regulären Verkauf tun würden.
Das Schlimmste, was passieren kann, ist, daß Ihr Angebot
abgelehnt wird, und die Immobilie zur Auktion kommt. Der
Auktionator wird nur ablehnen, wenn er denkt, daß eine
Versteigerung wegen der Zahl der Interessenten mehr Gewinn für
sein Haus bringt. Im anderen Fall kann die Immobilie schon vor
der Auktion Ihnen gehören. Auch das Auktionshaus ist an solchen
Verkäufen interessiert. Das ist der Grund, warum Kataloge
verschickt werden.
Natürlich ist ein Kauf vor der Versteigerung auch zu Ihrem Vorteil.
Sie brauchen sich keine Gedanken zu machen, ob Sie den
Zuschlag erhalten. Wenn Ihr Angebot akzeptiert wird, gehört die
Immobilie Ihnen. Manche Tycoons bieten weniger als die 80%,
die sie bei einer Versteigerung bieten würden, um ein wirklich
gutes Geschäft zu machen. Ein solches Vorgehen kann Erfolg
haben, oder auch nicht. Ich denke, daß ein Einkauf um 80% des
Marktwertes auch nicht schlecht ist. Es gibt keinen Grund, gierig
zu werden.
Letzte Vorbereitungen
Der große Tag rückt näher. Ihr Angebot ist abgelehnt worden, die
Immobilie geht zur Versteigerung, und die Spannung steigt. Sie
haben aber noch immer keine Zeit, sich zurückzulehnen. Ein paar
Tage vor der Versteigerung sollten Sie sich beim Auktionshaus
erkundigen, ob es irgendwelche Änderungen in den
Vertragsbedingungen gibt. Vergewissern Sie sich auch, daß die
Objekte, für die Sie sich interessieren, nicht von der Auktion
zurückgezogen wurden. Normalerweise wird ein Auktionshaus,
sobald Sie Ihr Interesse für ein Objekt bekundet haben, Sie über
alle Änderungen auf dem Laufenden halten.
Bevor Sie zur Versteigerung gehen, müssen Sie einen Blick auf
57
die Auktionsbedingungen werfen. Jeder Verkauf hat seine
eigenen Regeln. Die meisten Auktionshäuser erwarten bei
Zuschlag eine Hinterlegungssumme von 10% des Kaufpreises,
bevor Sie die Auktion verlassen. Bezahlt wird grundsätzlich mit
Verrechnungsscheck, Bankgarantie oder Bargeld. Arrangieren Sie
vor der Auktion alles so, daß Sie die 10% des Preises auch
hinterlegen können. Sie könnten sogar aufgefordert werden, Ihre
Fähigkeit zu bezahlen, unter Beweis zu stellen, bevor Sie
mitbieten dürfen.
Die restlichen 90% des Verkaufspreises werden normalerweise
30-60 Tage nach dem Zuschlag fällig.
Bei der Auktion
Der große Tag ist da. Jetzt bleibt nur, rechtzeitig da zu sein, und
auf wenig Wettbewerb zu hoffen. Bei Ihrem Eintreffen bekommen
Sie vielleicht noch eine Mitteilung über eventuelle Änderungen.
Lesen Sie diese sorgfältig! Falls Sie Fragen haben, klären Sie
diese vor der Auktion. Sollte irgend etwas unklar sein, bieten Sie
lieber nicht.
Die Versteigerung eines Objektes dauert durchschnittlich drei bis
fünf Minuten. So viel Vorarbeit für so einen kurzen Moment! Jetzt
ist Ihre Geduld gefragt. Lassen Sie sich beim Bieten auf keinen
Fall hochtreiben! Bleiben Sie bei Ihrem Plan. Sobald Sie denken:
”Weitere 500$ spielen keine große Rolle.”, haben Sie, bevor Sie
sich versehen, 5.000$ mehr geboten, und das macht einen
großen Unterschied. Mit etwas Glück sind Sie bald der stolze
Besitzer einer Immobilie, und zwar zu dem Preis, den Sie sich
vorgestellt haben.
Sollte es diesmal nicht klappen, machen Sie sich keine
Gedanken. Jeder Tycoon erfährt eine gewisse Zahl an
Rückschlägen. Denken Sie so: bei einem kleinen
Geschäftsabschluß können Sie 10.000-20.000$ verdienen. Wenn
Sie nur jedes fünfte Mal abschließen, verdienen Sie im Schnitt bei
jedem Fehlschlag 2.004.000$. Es ist alles eine Frage der
Perspektive.
Abschließende Gedanken
Es gibt Auktionen , bei denen Sie nicht persönlich anwesend sein
müssen. Sie senden einen versiegelten Umschlag mit Ihrem
Gebot vor der Versteigerung an den Auktionator. Natürlich ist
diese Art des Mitsteigerns etwas enttäuschend. Wenn möglich,
sollten Sie unbedingt persönlich anwesend sein. Der einzige
Grund, den ich mir vorstellen kann, nicht bei einer Versteigerung
zu erscheinen, ist der, daß Sie zeitgleich bei einer anderen
Auktion bieten wollen.
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Wie schon erwähnt, gibt es immer wieder Immobilien, die das
offizielle Mindestgebot bei der Versteigerung nicht erreichen.
Beachten Sie diese ganz besonders! Sie könnten gute Geschäfte
machen. Kontaktieren Sie sofort nach der Versteigerung die
verantwortlichen Leute. Bekunden Sie Ihr Interesse und bieten
Sie so wenig, wie Ihnen angebracht erscheint. In solchen Fällen
(oft sind es Gebäude, die halbfertig sind, oder die Opfer von
Vandalismus wurden) kommt man meist zu extrem günstigen
langfristigen Darlehen.
Zum Abschluß möcht ich Sie noch auf die Rückkaufsfrist
aufmerksam machen. Sie geht auf ein altes Gesetz zurück, das
dem Vorbesitzer das Recht einräumt, sein Eigentum
zurückzuerwerben. Dieses Gesetz variiert von Staat zu Staat, in
manchen Ländern existiert es überhaupt nicht. In manchen Fällen
hat der ehemalige Besitzer dieses Recht sogar bis Jahresfrist. Sie
sollten sich daher vorher darüber informieren. Wenn Sie aber
bedenken, daß der Vorbesitzer den gesamten Kaufpreis plus
Zinsen auftreiben müßte, ist es mehr als unwahrscheinlich, daß
Ihnen das passiert. Trotzdem, ich wollte Sie auf diese Gefahr
aufmerksam machen.
Briefträger Sam
Ein künftiger Tycoon, der dieses Kapitel las und beschloß, sein
Glück mit gepfändeten Immobilien zu machen, ist ein Freund von
mir, der in London lebt. Um ihn nicht in Verlegenheit zu bringen,
nennen wir ihn Sam. Sam machte nie den Eindruck, als ob er es
je zu einem Vermögen bringen würde. Er ging früh von der Schule
ab, weil sie ihn nicht interessierte. Dann trampte er durch halb
Europa. Schließlich dachte er, daß es Zeit wäre, das Leben ernst
zu nehmen, sich niederzulassen, und etwas Geld zu verdienen.
Da las er meine Reports und fand Geschmack an meinen Ideen.
Der Gedanke, etwas Geld zu verdienen, entwickelte sich schnell
zu der Idee, reich zu werden, und sich bald zur Ruhe setzen zu
können. Sam hat keine Probleme damit, seine Freizeit zu füllen.
Er denkt, daß die Strände dieser Welt mit ihren hübschen
Mädchen ihn die nächsten 60 Jahre beschäftigt halten werden.
Sam ist 26 Jahre alt und Briefträger in London. Er arbeitet nicht
ungern. Während er Post zustellt, ist er an der frischen Luft, und
er hat zumindest keinen Vorgesetzten, der ihm den ganzen Tag
im Nacken sitzt. Sein oberster Boß, die Queen, kommt auch
höchst selten vorbei, um ihn zu kontrollieren.
Ein zweiter Vorteil seiner Arbeit ist der, daß Sam dauernd
Immobilien sieht. Durch seine täglichen Runden weiß er, was wo
passiert, wer was verkauft, welche Preise verlangt, und welche
Preise erzielt werden. Die älteren Menschen in seinem Bezirk
mögen ihn, und er macht sich berechtigte Hoffnungen, daß sich
59
aus diesen wertvollen Kontakten einmal gute Geschäfte
entwickeln könnten.
Sein größtes Problem ist sein Gehalt. Sam verdient 11.000 Pfund
£ (16.000$) im Jahr. Sein Kreditrahmen beträgt ein dreifaches
Jahresgehalt, also 33.000 £, wenn er 10% als Sicherheit
hinterlegen kann. Wenn man bedenkt, daß eine kleine Wohnung
in London nicht unter 50.000 £ zu haben ist, ist das, was er zur
Verfügung hat, nicht gerade viel. Sam sah, daß er nicht kaufen
konnte, und entschied, sich bei gepfändeten Immobilien
umzusehen.
Die ersten vier Versuche führten zu nichts. Sam “machte seine
Hausaufgaben” ,informierte sich, ließ schätzen, kümmerte sich um
Finanzierungen, und alles nur, um die Auktionen wieder
enttäuscht zu verlassen.
Sam aber handelte so, wie ein richtiger Tycoon handeln muß. Er
ließ sich nicht entmutigen. Er wußte genau: “Wenn ich jetzt
aufgebe, werde ich nie Geld machen. Außerdem habe ich schon
1.000 £ für Gutachten investiert. Diese Summe will ich so schnell
wie möglich zurückhaben.” Er war zuversichtlich, daß am Ende
alles gutgehen würde.
Sams fünfter Versuch betraf eine Wohnung mit drei
Schlafzimmern in Battersea, südlich der Themse gelegen. Es ist
eine weiträumige Wohnung, die zwei Stockwerke umfaßt. Ihr
einziger Nachteil ist ihre Lage, umgeben von Mietskasernen aus
den Sechzigern. Außerdem fährt die U-Bahn alle paar Minuten
vorbei. Möglicherweise war das der Grund, daß die Wohnung
schon einige Zeit leerstand. Das Erstaunlichste an dieser
Wohnung war das veröffentlichte Mindestgebot: 18.000 £.
Das Ergebnis der von Sam in Auftrag gegebenen Schätzung
lautete auf 35.000 £. Demnach setzte Sam 80% des Wertes, also
28.000 £ als sein oberstes Gebot fest. Da der Spielraum zwischen
dem Mindestgebot von 18.000 £ und seiner “Obergrenze” relativ
groß war, machte er sich berechtigte Hoffnungen, und bot dem
Auktionator 28.000 £ für die Immobilie. Sein Angebot wurde
abgelehnt, der Versteigerer hoffte wahrscheinlich auf mehrere
Interessenten, die sich gegenseitig überbieten sollten.
Sam ging zur Auktion. Nach drei Minuten war er der stolze
Besitzer der Wohnung, erstaunlicherweise mußte er nur 26.000 £
bieten, also 1.500 weniger, als er zwei Wochen zuvor angeboten
hatte. Sam borgte 23.850 £ (Verkaufspreis von 26.500 £ minus
2.600 £, die er hinterlegt hatte) von seiner Bank zu folgenden
Konditionen: 190 £ monatliche Rückzahlung, 20 Jahre Laufzeit,
Zinssatz: 8%.
Zwei Wochen später zog Sam ein und investierte weitere 1.000 £
in einige kleinere Einrichtungsgegenstände. Heute lebt Sam im
kleinsten Schlafzimmer, und er vermietet die beiden anderen für
60
40 £ pro Woche. So verdient er 150 £ pro Monat (340 £
Mieteinnahmen minus 190 £ Kreditrückzahlung). Das ist nicht der
einzige Gewinn, den er gemacht hat. Sam hat seine Wohnung für
unter 80% der Marktwertes gekauft, also 8.500 £ verdient, falls er
morgen verkaufen sollte. Er plant allerdings, auf ein Steigen der
Preise zu warten, und dann zu verkaufen, wenn er zwischen
10.000 und 15.000 £ Gewinn machen kann.
Im Moment ist Sam damit beschäftigt, seine zweite Immobilie auf
dem selben Weg zu erwerben. Er ist zuversichtlich, daß es
diesmal nicht so lange dauern wird. Seine Bank ist auch
hochzufrieden mit seiner Art, Geld zu machen, und sie wird ihn
sicher bei seiner nächsten Erwerbung wieder unterstützen. In
einigen Jahren wird er Champagner und Kaviar an einem der
schönen Strände dieser Welt genießen, davon ist Sam überzeugt.
Wie man an das nötige Bargeld kommt
Das große Problem mit versteigerten Immobilien ist, daß man
normalerweise wenig Spielraum für kreative Finanzierung hat. Die
versteigerte Liegenschaft geht an den, der das höchste
Bargeldangebot macht. Die Natur solcher Verkäufe ist es, daß der
Vorbesitzer Bargeld braucht, um seine Schulden zurückzuzahlen
oder Erben auszuzahlen. Daher ist es nötig, genug Bargeld zu
haben, wenn man mitbietet und von den niedrigen Preisen
profitieren will.
Sams Wohnung war ein großartiges Geschäft. Trotzdem war sie
nicht billig. Sam gab ca. 4.500 £ für Reparaturen ,
Schätzgutachten und die Hinterlegungssumme aus. Die gleiche
Summe wurde bei der Eigentumsübertragung fällig. Als Investition
gesehen, war der Betrag aber gering, wenn man bedenkt, daß
sich Sam die Miete auf Lebenszeit sparen kann, falls er in der
Wohnung bleiben will. Was Sam hier geschafft hat, ist mehr, als
der durchschnittliche Herr Meier im Lauf seines Lebens schaffen
kann. Obwohl ein sparsamer Lebensstil die beste Möglichkeit ist,
zu Startkapital zu kommen, gibt es andere Wege, das nötige
Bargeld aufzutreiben.
Banken in den USA sind beispielsweise geradezu wild darauf,
ihre Kreditkarten an den Mann zu bringen, vor allem, wenn es
sich bei den Bewerbern um Studenten handelt. Die
Überziehungszinsen sind zwar unverschämt hoch, aber das Geld
ist dafür schnell verfügbar. Ein Freund von mir konnte auf diese
Art 80.000 £ auftreiben.
Eine andere Möglichkeit, das nötige Startkapital zu bekommen,
ist, danach zu fragen. Ein Inserat mit der Aussage: “Brauche
Geld”, oder “Bargeld für lukratives Geschäft gesucht”, hat oft
verblüffende Wirkung.
Als Hausbesitzer haben Sie die Möglichkeit, ein zinsgünstiges
Darlehen für den Hausaus- und -umbau zu nehmen. Die Banken
61
fragen in den seltensten Fällen nach, was Sie mit dem Geld
gemacht haben. Immobilien werden besteuert und müssen
gelegentlich repariert werden. Partnerschaften mit Menschen, die
damit zu tun haben, können sehr ertragreich sein. Weitere
lukrative Ideen zum Thema “Partner” finden Sie im Kapitel
“Partnerschaften können Sie reich machen”.
Vielleicht bietet die Firma, für die Sie arbeiten, Kredite an. Wenn
ja, dann werfen Sie einen Blick auf die Konditionen, die Sie
bekommen können. Eventuell ist Ihr Boss selbst an Ihren
Geschäften interessiert. Es kommt darauf an, ob er die TycoonMentalität versteht. Sie können auch Ihre Lebensversicherung
beleihen, falls Sie so ein im allgemeinen wertloses Stück
besitzen. Auch kleinere Finanzierungsgesellschaften sind oft
willig, Ihnen finanziell entgegenzukommen. Geldverleih ist ein
Riesengeschäft. Sie können leicht zu Geld kommen, wenn Sie die
Kreditgeber davon überzeugen können, daß Sie vertrauenswürdig
sind, und den geliehenen Betrag samt Zinsen pünktlich
zurückzahlen werden.
Es gibt unendlich viele Möglichkeiten, Startkapital aufzutreiben.
Sie müssen nur kreativ sein. Vergessen Sie auch nicht, Ihre
Familie und Ihre Freunde zu fragen. Viele Tycoons haben so
begonnen.
Günstig ist günstig
Günstige Immobilien können tatsächlich unglaublich günstig sein.
Bei einer Zwangsversteigerung erwarb ich einmal 2.000
Quadratmeter Grund in San Anselmo, California, für 10$. Zu der
Zeit erzielten Grundstücke vergleichbarer Größe etwa 30.000$.
Warum war dieses so billig? Nun, erstens gab es keine Zufahrt.
Der Bau einer Straße war unmöglich, weil die Eigentümer der
Nachbargrundstücke kein Wegerecht einräumen wollten.
Zweitens lag mehr als die Hälfte meines Besitzes unterhalb eines
Flüßchens, und die dortige Gemeinde gestattet keine
Konstruktionen in solcher Lage. Obwohl alle anderen
Auktionsteilnehmer das Grundstück für wertlos hielten, bot ich das
Minimum. Was hatte ich bei einem Betrag von 10$ schon zu
verlieren?
Daß meine Entscheidung nicht falsch war, sah man zwei Jahre
später. Ich verkaufte um 10.000$. Wie? Der Kauf einer
angrenzenden Parzelle hatte mir den nötigen Zugang gebracht.
Durch diese Parzelle stieg der oberhalb des Wasserlaufes
gelegene Grundanteil auf über 50%, und eine umfassende
Baugenehmigung wurde erteilt.
Was ist die Moral dieser Geschichte? Wenn Sie alle
Informationen, die Sie bekommen können, sorgfältig prüfen, tut
sich fast immer irgendeine Möglichkeit zu handeln auf.
Auktionen und Zwangsversteigerungen bieten immer wieder
62
kleine Stückchen Land, das keiner zu wollen scheint. Diese
können Sie für ein Butterbrot erwerben. Oft kommt man als neuer
Eigentümer mit den Nachbarn ins Geschäft, die das Fleckchen
gerne dazukaufen würden. Im schlimmsten Fall behält man das
Grundstück und kann es vielleicht bei einem Geschäft als
Sicherheit einsetzen. In meiner kleinen Geschichte habe ich
meinen Einsatz vertausendfacht. Im Immobiliengeschäft passiert
das jeden Tag. Halten Sie Augen und Ohren offen, gehen Sie zu
Auktionen und bieten Sie. Denken Sie kreativ. Man kann so viel
tun! Das Geld wird schneller hereinkommen, als Sie zählen
können!
63
Kapitel 10
Kaufen ohne
Geld
64
Zusätzlich zum günstigen Erwerben von Immobilien bei
Versteigerungen gibt es eine andere Art, relativ schnell zu
umfangreichem Grundbesitz zu kommen. Sie müssen versuchen,
ohne Einsatz von Eigenkapital zu kaufen. In anderen Worten, Sie
bekommen etwas für nichts - nichts, außer natürlich einer großen
Menge Arbeit.
Nun, was Käufe ohne Eigenmittel angeht, werden die meisten
Makler sagen: “Ich bin seit 20 Jahren im Geschäft, aber so etwas
habe ich noch nie gehört.” Tatsache ist, daß die meisten Agenten
ein solches Geschäft nicht erkennen würden, wenn es ihnen auf
den Kopf fallen würde. Agenten sind nur imstande, sehr
durchschnittliche Finanzierungspläne auszurechnen, z.B. 10%
Anzahlung und 90% Finanzierung über Kredite oder Darlehen, und
das ist so, weil ihnen die Kreativität fehlt. Die wirklich guten,
kreativen Agenten aber werden für Sie so günstige Deals nicht
arrangieren, solange Sie Ihre Seriosität noch nicht unter Beweis
gestellt haben.
Was also tun? Warum sollte außerdem ein Verkäufer auf einen
Deal eingehen wollen, bei dem der Käufer kein Geld ausgibt? Ich
werde Ihnen sagen, warum. Wenn Sie kein eigenes Geld
investieren, bedeutet das nicht, daß der Verkäufer kein Geld
bekommt. Angenommen, es geht um den Kauf einer 100.000$
Immobilie, auf der keine Hypothek oder anderen Belastungen
liegen. Wenn Sie den Erhalt eines 90%igen Darlehens als
Voraussetzung vereinbaren, erhält der Verkäufer 90.000$ in bar.
Sie schulden ihm 10.000$, das sind magere 10% des gesamten
Verkaufspreises.
Sie als Käufer brauchen dann kein Eigenkapital einzubringen,
wenn ein Geldgeber in eine zweite Hypothek einwilligt. So können
Sie 100% des Preises in bar übergeben. Viele Verkäufer, vor allem
ältere Menschen, können sogar dazu überredet werden, die
Zinsbelastung, die durch die Hypothek(en) entsteht, zu
übernehmen und abzutragen.
Agenten mögen diese Art von Geschäften nicht. Der Agent will
seine Provision, und die will er vom Käufer. Der Verkäufer hat ihn
schließlich damit beauftragt, für ihn Geld zu verdienen, von ihm
kann der Agent schlecht drei bis sechs Prozent des
Verkaufspreises verlangen. Daher ist es einfacher, solche
Geschäfte direkt mit dem Verkäufer abzuschließen, als mit einem
“hungrigen” Agenten.
Nehmen wir an, Sie haben ein Objekt und einen willigen Verkäufer
gefunden (eine nette, ältere Dame, die ein Haus mit vier
Wohnungen in angenehmer Nachbarschaft besitzt). Als
Verkaufspreis werde 100.000$ vereinbart. Die Konditionen sind:
90% Bankdarlehen, 10.000$ Restschuld vom Käufer an den
Verkäufer zu einem Zinssatz von 10% innerhalb von 10 Jahren zu
65
bezahlen. Da die Zinssätze derzeit weltweit unter 6%
dahindümpeln, sind 10% Verzinsung ein Angebot, das die alte
Dame von ihrer Bank nicht erwarten kann.
Sie werden vielleicht von einem potentiellen Verkäufer das
Argument hören, daß Sie, wenn Sie kein Eigenkapital einbringen,
jederzeit aussteigen könnten, falls irgend etwas nicht nach Wunsch
läuft. Wahrscheinlich hat er damit recht, denn Sie haben nichts zu
verlieren. Sie werden etwas Überredungskraft brauchen, um diese
Ängste auf seiten des Verkäufers beschwichtigen zu können.
Zeigen Sie - in diesem Fall der alten Dame - , daß Sie
vertrauenswürdig sind, schon jahrelang in der selben Firma
arbeiten, Familienvater sind, gleichgültig, was Sie sagen,
Hauptsache, es erfüllt seinen Zweck! Nach 20 Besuchen, ein paar
kleinen Geschenken und viel Konversation, können Sie Ihren
Verkäufer von der Ehrlichkeit Ihrer Motive überzeugen. Sie wollen
niemandem etwas wegnehmen, Sie würden die Immobilie gern
behalten und in ihrem Zustand verbessern. Natürlich sollte das
wirklich Ihr Bestreben sein. Und Sie müssen den Verkäufer davon
überzeugen, daß er sich auf ein pünktliches Eintreffen der
monatlichen Zahlungen verlassen kann.
Falls Sie Ihre 10.000$-Schuld nicht begleichen, kann sie das Haus
zurücknehmen und an jemand anderen verkaufen. Darum geht es
schließlich bei Zweithypotheken. Es ist ja nicht so, als ob der
Verkäufer nichts bekommt. Sie bekommt 90.000$ in bar aus der
Ersthypothek und einen 10.000$ Schuldschein von Ihnen. Dieser
Schuldschein stellt einen Wert dar und kann auch verkauft werden.
So gesehen trägt der Verkäufer ein sehr begrenztes Risiko. Nichts
desto trotz müssen Geldgeber prinzipiell davon überzeugt werden,
daß man Ihnen trauen kann.
Sehen wir uns einmal ein typisches Beispiel an. Nehmen wir ein
100.000$-Haus mit vier Wohnungen, die jeweils 300$ monatliche
Miete bringen. Das ergibt 1.200$ im Monat. 80 mal 1.200 macht
96.000$. (Sie erinnern sich, daß man so den Marktwert berechnen
kann.)
Die Rückzahlung der Hypothek kostet Sie mindestens 10.000$ im
Jahr. Die Steuern betragen etwa 2.000$, für den Erhalt des
Gebäudes müssen Sie weitere 2.000$ pro Jahr rechnen. Diese
Zahlen müssen natürlich für das jeweilige Objekt passend
berechnet werden. Die Grundsteuer beträgt in den meisten
westlichen Ländern ca. 10% der Miete. In Frankreich ist sie viel
niedriger. In Monaco oder Andorra gibt es überhaupt keine
Grundsteuer und keine Steuern auf Mieteinnahmen, dafür sind die
Grundpreise wesentlich höher. Zurück zu unserem Beispiel.
Andere Ausgaben, die vom Alter und Zustand des Gebäudes
abhängen, belaufen sich auf etwa 20% der Mieteinkünfte. Der Rest
der Miete geht an die Tilgung der Darlehen. Auch hier kommt es
darauf an, welche Finanzierung Sie gewählt haben. In dem Fall,
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von dem wir sprechen, würden die Kreditrückzahlungen über
10.000$ betragen. Steuern und andere Ausgaben schlagen mit
4.000$ zu Buche. Das ergibt 14.000$ im Jahr. Bei 14.400$
Mieteinkünften, verdienen Sie magere 400$. Sie sollten aber nicht
vergessen, daß Sie kein Eigenkapital investieren mußten.
Wenn Sie die relativ niedrige Zahl 400 sehen, könnten Sie sagen:
“Man verbringt seine ganze Zeit damit, zu verhandeln, eine
Immobilie zu reparieren, zu verbessern, hat viel Arbeit investiert,
muß sich um die Mieten kümmern, und was kommt heraus? Mit
einer gehörigen Portion Glück, wenn keine größeren Reparaturen
fällig werden, bleiben mir 400$ im Jahr. Das sind kleine Fische.
Wie sollen mich so kleine Summen jemals zum Millionär machen?
In drei Jahren? Niemals. Vielleicht in dreitausend Jahren!” Nun,
solange Sie kein Eigenkapital einbringen müssen, sollte der CashFlow Ihre geringste Sorge sein. Sprechen wir über die wirklich
wichtigen Dinge. Wie kommt man zu Geld?
Der Hauptgrund für das Investieren in Immobilien ist sicher nicht
der Cash-Flow. (Cash-Flow bedeutet die Summe, die Ihnen bleibt,
wenn Sie von Ihren Mieteinnahmen die Steuern,
Kreditrückzahlungen und laufenden Kosten abziehen, also den
Reingewinn aus den Mieteinnahmen.) Der hauptsächlich Nutzen,
den Sie aus dem Besitz von Immobilien ziehen, ist die
Wertsteigerung durch die Inflation. Wir haben schon über die
negativen Auswirkungen der Inflation auf den Arbeiter, Sparer oder
auf reiche Personen gesprochen. Die gleiche Inflationsrate, die die
Kaufkraft des Arbeiters schwächt, bringt ihnen bei einem 100.000$Besitz zumindest 5.000$ Wertsteigerung im Jahr. Wenn Sie ein
Gebäude ohne Einsatz von Eigenkapital für 100.000$ gekauft
haben, können Sie bei einer Inflationsrate von 5% ein Jahr später
5.000$ mehr kassieren. Nachdem die 5.000$ steuerpflichtig wären,
würden Sie zweifellos refinanzieren und die 5.000$ durch Borgen
steuerfrei herausbekommen.
Wenn Sie erst einmal Immobilien besitzen, erlangen Sie auch die
Möglichkeit, steuerfrei zu Geld zu kommen. Ein Beispiel: Sie haben
vor einigen Jahren ein 100.000$-Objekt gekauft. Als Resultat der
Inflation ist es heute 120.000$ wert. Es war ein durchschnittlicher
Abschluß. Sie haben keine wertsteigernden Maßnahmen getroffen,
nicht an der Immobilie gearbeitet. Nur, weil der Wert von 100.000$
auf 120.000$ gestiegen ist, haben Sie die Möglichkeit, eine um
15.000$ höhere Hypothek aufzunehmen. Dieses Manöver nennt
man Refinanzierung.
Wie funktioniert nun Refinanzierung? Sobald Sie eine Immobilie
besitzen und sie beleihen, kümmert sich die Bank nicht darum, was
Sie mit dem Geld tun. Sie können es mit Ihrem Partner ausgeben
oder dem Roten Kreuz schenken. Sie können eine Weltreise
machen, eine Jacht kaufen oder was immer Ihnen einfällt. Weil
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dieses Geld ausgeliehen ist, wird es von den meisten
Steuerbehörden nicht als steuerpflichtiges Einkommen gesehen,
Einer der großen Vorteile des Immobiliengeschäfts ist, daß Sie im
Lauf der Jahre immer mehr Geld borgen können.
Die nächste logische Frage ist: “Wenn ich Geld borge, muß ich es
nicht zurückzahlen?” Die Antwort ist: “Nein.” Ihre Mieter werden
das für Sie übernehmen. Und was wichtiger ist, unter Ihrem
Management, und mit Ihrer Arbeit werden Sie die Mieten
regelmäßig erhöhen können. Außerdem wird die Inflation dafür
sorgen, daß Sie die Kreditrückzahlungen immer weniger spüren
werden.
Was Sie auch bedenken sollten, ist, daß Sie für Kreativität,
Management, Initiative und gutes Verhandeln ebenfalls eine
“Belohnung” erwarten dürfen. Diese Dinge werden um so wichtiger,
wenn es sich bei dem Objekt um ein Hotel, Geschäft oder einen
service-orientierten Geschäftszweig handelt, bei dem der CashFlow sehr wohl eine Rolle spielt. Dienstleistungsbetriebe stehen
und fallen mit der Persönlichkeit, dem Geschmack und den
Fähigkeiten des Besitzers. Sie werden feststellen, daß Häuser
häufig heruntergekommen aussehen oder einen unvorteilhaften
Anstrich haben. Sie könnten sich dazu entschließen, farbenfrohe
Kunstwerke anbringen zu lassen. Sie können einem Haus durch
Generalreinigung, das Anbringen von Blumenkistchen oder
Fensterläden Charme verleihen. Kosmetische Korrekturen,
geschmackvoll angebracht, machen Ihre Erwerbung wertvoller, als
sie es zum Zeitpunkt des Kaufes war. Außerdem haben Sie
wahrscheinlich unter Marktwert gekauft. Wenn Sie gute
Finanzierungskonditionen ausgehandelt haben, arbeitet Ihre
Immobilie schneller für Sie. Falls Sie es geschafft haben, ohne
Eigenkapital zu kaufen, werden Ihnen potentielle Käufer die Tür
einrennen, um mit Ihnen ins Geschäft kommen zu können.
Sie sehen also, daß bei unserem 100.000$-Geschäft der Nutzen
nicht nur in den mickrigen 400$ liegt, sondern in den “unsichtbaren”
Vorteilen:
Kreativität und Management:
Die Belohnung für getätigte Verbesserungsmaßnahmen und gutes
Verwalten kann in einem Jahr 10.000$ betragen.
Initiative und Verhandlungen:
Im Immobilienmarkt ist nichts sicher. Als Ergebnis für sorgfältiges
Auswählen und hartes Verhandeln können Sie, falls Sie verkaufen
würden, einen zusätzlichen Gewinn von 10.000$ im ersten Jahr
erwarten.
Inflation:
Kreditrückzahlungen werden immer weniger belastend, während
Ihre Immobilie im Wert steigt. Ein Jahr nach Ihrem ersten Abschluß
68
gewinnen Sie in etwa: 10.000$.
Addieren Sie die drei Zahlen, und Sie sehen, wie viel Sie zu
gewinnen haben, und das nach nur einem Jahr und bei nur einem
Abschluß! Obwohl diese Zahlen nur ein Rechenbeispiel darstellen,
sind sie absolut repräsentativ für das, was leicht machbar ist.
Menschen, die nicht einmal gleichzeitig Kaugummi kauen und Auto
fahren können, haben ähnliche Ergebnisse erzielt!
Arbeiten mit Optionen
Eine andere Art von Geschäften, die sich ohne Eigenkapital
abwickeln lassen, arbeiten mit Optionen. Die meisten Menschen
kommen nicht auf den Gedanken, daß man mit Optionen großartig
arbeiten kann. Über den Umweg einer Option kann man ohne
Risiko und mit maximalem Profit die Kontrolle über eine Immobilie
bekommen.
Eine Option ist das Recht, ein Grundstück innerhalb einer gewissen
Zeit - seien es sechs Monate oder fünf Jahre - zu einem fixen Preis
zu erwerben. Alles, ob es ein Grundstück, persönlicher Besitz oder
eine Aktie ist, kann Grundlage einer Option sein. Jede Option hat
eine festgelegte Gültigkeitsdauer. Sie gibt das Recht, ein Haus,
Geschäft, oder “Ding” in der Zukunft innerhalb einer gewissen Zeit
zu einem festgesetzten Preis zu kaufen. Diese Bedingungen sind
im Vertrag deutlich festgehalten.
Sie könnten zum Beispiel für 100$ (oder auch für nur 1$!) die
Kontrolle über eine 100.000$ Immobilie erlangen und den Preis für
ein Jahr einfrieren. Wenn Sie während dieses Jahres an einen
Dritten für 150.000$ verkaufen können, haben Sie 50.000$
verdient. Die Resultate können spektakulär sein. So sind Optionen
eine Methode der 100%igen Finanzierung, mit der Sie vertraut sein
sollten.
Nehmen Sie an, daß Sie in ein Haus mit drei Mietwohnungen
einziehen wollen. Zu der Zeit ist der Wert bei etwa 70.000$. Im
Zuge der Mietverhandlungen können Sie zum Besitzer sagen: “Ich
hätte gern die Option auf den Kauf dieses Hauses für die Dauer
meines Mietvertrages.” Der Besitzer kann mit den angebotenen
70.000$ einverstanden sein, und Ihnen eine Option geben, er kann
aber auch sagen: “Ich verkaufe nicht unter 80.000$.” Für die Option
kann er 1$ verrechnen, 100$, oder auch 1.000$. Häufig wird der
Preis der Option mit dem Verkaufspreis beim Abschluß des
Geschäftes verrechnet. Sie sollten die Bedingung, daß der Preis
der Option vom Verkaufspreis abgezogen wird, auf alle Fälle in den
Vertrag aufnehmen.
Zwischen Besitzer und Mieter ist folgende Situation eher typisch:
Sie wollen ein Einfamilienhaus für die Dauer von zwei Jahren
mieten. Der Besitzer könnte sich bereit erklären, Ihnen eine Option
für den Kauf des Hauses zu einem Betrag von 100.000$ zu geben.
Seine Überlegung (jedem Vertrag liegen solche Überlegungen
69
zugrunde) ist, daß Sie in seinem Haus bleiben, und Miete zahlen.
Eigentlich bräuchten Sie nicht einmal 1$ für die Option bezahlen,
aber es schadet nichts, die Option separat vom Mietvertrag zu
haben. Falls Sie einmal mit der Miete in Rückstand geraten, gilt die
Option noch immer.
Wie bekommt man eine Option? Man fragt einfach danach.
Sprechen Sie mit dem Besitzer. Sagen Sie ihm, daß Sie sich für
sein Haus interessieren. Fragen Sie: “Wieviel verlangen Sie dafür?”
Durch bloßes Fragen nach einer Option kann man sie schon
bekommen. Der Verkäufer möchte vielleicht nur 40.000$ haben,
aber Sie bekommen im Moment keinen Kredit, oder Sie können
das Geld für die Anzahlung nicht aufbringen. Dann fragen Sie den
Verkäufer, ob er Ihnen einige Monate Zeit gibt, das Geld
aufzutreiben oder die Finanzierung zu arrangieren. Sehr häufig
wird der Besitzer in dieser Situation bereit sein, eine Option zu
geben. Die Details einer Option sind nur begrenzt durch Ihre und
des Verkäufers Vorstellungen.
In vielen Fällen, bei denen eine Option ausgehandelt wird, ist die
für die Wohnung oder das Haus zu bezahlende Miete günstig und
die gesamte Miete wird vom Preis der Option abgezogen, wenn der
Kauf innerhalb eines Jahres stattfindet. Es gibt keine Grenzen für
die Bedingungen, die in einer Option festgehalten werden.
Wenn Sie von Ihrem Vermieter eine Option erhalten, ist es sehr
wichtig, daß Sie diese getrennt vom Mietvertrag auf einem
separaten Zettel oder Formular haben. Die Option muß notariell
beglaubigt und beim Grundbuchamt eingetragen werden. Warum?
Um Sie vor einem Gesinnungswandel des Besitzers zu schützen.
Nehmen wir an, Sie haben eine Option auf eine 40.000$-Immobilie
und im Lauf des Jahres vergißt sie der Eigentümer. Vielleicht
vergißt er auch deshalb, weil er von einer dritten Partei ein Angebot
über 50.000$ erhalten hat. Der Käufer würde die Immobilie frei und
ohne Belastungen übernehmen können. Sie könnten natürlich
klagen, und Sie würden auch gewinnen, aber wir haben uns darauf
geeinigt, daß wir Gerichtsverhandlungen vermeiden wollen. Sobald
die Option aber beim Grundbuchamt gemeldet ist, wird jeder
Interessent davon erfahren, und die Immobilie nur in seinen Besitz
bringen können, wenn er Sie auskauft.
Im nächsten Beispiel haben Sie eine Option auf eine 40.000$Immobilie. Sie hatten Glück. Der Wert ist auf 60.000$ gestiegen.
Falls Sie es schaffen, langfristige Optionen auszuhandeln, ist eine
solche Steigerung nicht unrealistisch. Innerhalb von drei bis fünf
Jahren ist eine Wertsteigerung von 40.000$ auf 60.000$ nicht
unüblich. Was das Schönste daran ist, Sie können die Option
gebrauchen, und eine 60.000$-Immobilie für 40.000$ kaufen,
selbst wenn Sie keine 40.000$ haben!
Sie haben mehrere Möglichkeiten. Sie könnten die Option ablaufen
lassen. Das würde dem Besitzer sicher gefallen, wäre aber nicht in
70
Ihrem Interesse, wenn Ihnen Ihre Finanzen wichtig sind. Sie
bekämen die Immobilie nicht, und der Besitzer würde alle Recht
wiedererlangen. (Eine Option muß gebraucht werden, bevor sie
verfällt!) In diesem Fall, wenn Sie die Option erlöschen lassen,
verlieren Sie 20.000$, Ihren potentiellen Profit.
Eine zweite, wesentlich bessere Alternative ist, Sie gehen zum
Verkäufer und sagen: “Herr Besitzer, nehmen wir einen Kredit zur
Finanzierung unserer Immobilie. Jetzt, wo sie 60.000$ wert ist,
werden Sie keine Probleme haben, ein 50.000$-Darlehen zu
bekommen. Ich übernehme die Immobilie und die Rückzahlungen
für das Darlehen.”
Der Verkäufer wird sagen: “Warum sollte ich das tun? Was habe
ich davon? Sie haben das Recht, mein Haus für 40.000$ zu
kaufen. Wenn Sie es wollen, können Sie es haben. Aber warum
sollte ich für Sie einen 50.000$-Kredit nehmen?”
Es ist an Ihnen, dem Verkäufer die Sache schmackhaft zu machen.
Sie können ihm 5.000$ aus dem Geschäft anbieten. Wenn der
Verkäufer das Darlehen nimmt, ist es ebenso in Ihrem Interesse.
Alles, was Sie tun, ist, den neuen Kredit des Verkäufers zu
übernehmen und zu tilgen. Das Ergebnis? Sie haben eine 60.000Immobilie für 45.000$ gekauft, für die der Verkäufer den Kredit
genommen hat, und gewinnen dabei 5.000$. Um den Verkäufer zur
Kooperation zu bewegen, werden Sie ihn überzeugen müssen, daß
Sie vertrauenswürdig sind, und ihn nicht mit seinem Kredit
sitzenlassen.
Die dritte Möglichkeit, die Sie haben, wird interessant, wenn die
Immobilie wesentlich mehr wert ist, als die Option aussagt. Sie
stellen ein “ZU VERKAUFEN”-Schild auf. Vielleicht findet sich ein
Käufer, der die 60.000$ bezahlt. Dann gehen 40.000$ an den
Besitzer und 20.000$ gehören Ihnen.
Sie werden fragen: “Ist das legal? Das hört sich zu schön an, um
wahr zu sein.” Die Antwort ist: “Ja, ja, ja.” Nur darum geht es bei
Optionen. Sie müssen eine Immobilie nicht besitzen, um sie
verkaufen zu können, wenn Sie eine Option darauf haben. Eine
Option ist während ihrer gesamten Laufzeit übertragbar. Sie
können also die Immobilie verkaufen, oder, noch einfacher, Sie
verkaufen die Option.
Wie schreibt man eine Option? Alles, was Sie brauchen, ist ein
Zettel. Titeln Sie: OPTION
71
Option
Ich, Bert Besitzer, verkaufe hiermit für den Preis von 1$ (oder jeden
anderen Preis) an Karl Käufer die Option, mein Haus (meine
Wohnung...) in der Musterstraße 44, 4444 Musterstadt, innerhalb
des Zeitraumes vom heutigen Datum bis zum 1. 1. 1999 für den
Preis von 40.000$ zu kaufen.
Bedingungen: Kaufpreis bar an den Verkäufer.
___________________ ____________________
Bert Besitzer Datum
___________________ ____________________
Karl Käufer Datum
Man wird Ihnen vielleicht sagen, daß Sie als Käufer nicht
unterschreiben müssen, und das ist richtig. Trotzdem empfehle ich
Ihnen, immer zu unterschreiben. Ihre Unterschrift zeigt an, daß Sie
und “Bert Besitzer” über diesen Kontrakt einig waren. Der
Eigentümer muß allerdings unterschreiben. Falls er oder sie
verheiratet ist, muß auch der Ehepartner unterzeichnen. Die Option
könnte auch ohne Unterschrift des Ehepartners gültig sein und
eingeklagt werden. Das Wichtigste bei Gericht aber ist es, das
Gericht zu vermeiden. Sobald die Option eingetragen ist, kann
niemand die Immobilie kaufen, ohne über diese Option zu stolpern.
Eines der ersten Geschäfte meiner Karriere schloß ich mit Hilfe
einer Art Option. Eines der hundert Häuser, die ich in meiner ersten
Phase besichtigt hatte, war eine kleine Wanderhütte in einer
waldigen Gegend. Manche Menschen würden sie vielleicht als
Baracke bezeichnet haben, denn die Türen hingen in den Angeln,
die Böden waren schief, und die dünnen Holzwände hatten Risse
und Astlöcher, die Wind und Regen durchließen. Das Mobiliar sah
aus, als wäre es vor 1895 gebaut worden. Trotzdem, das
Häuschen hatte Charme. Mit den 4.000 Quadratmetern, die
dazugehörten, lag es auf einem sonnigen Hügel, und in der
Nachbarschaft hatten sich hauptsächlich wohlhabende Familien
ihre Wochenendzuflucht geschaffen. Der Durchschnittspreis für
eine kleine Sommerhütte lag bei 75.000$.
Hier hatte ich ein nettes, aber unbewohnbares Häuschen zu einem
Preis von 25.000$, das ziemlich sicher unvermietbar war. Ich
informierte mich in der Nachbarschaft und bei den Maklern der
Gegend. Es hatte einige Angebote knapp unter dem geforderten
Preis gegeben, aber ein Zuschlag hing von der Sicherstellung einer
80%igen Finanzierung ab. Unglücklicherweise gab es niemanden,
der für den Kauf des Objektes Geld geliehen hätte, wenn der
Käufer nicht den Plan eines Architekten vorweisen konnte, der den
Ausbau des Hauses und den Anbau einer Garage beinhaltete. Der
72
Spaß hätte zumindest 50.000$ gekostet. Nachdem man um
75.000$ ein fertiges Haus in der Gegend kaufen konnte, ohne dafür
Baugenehmigungen, Umweltprüfungen und Ansuchen am
laufenden Band ausfüllen zu müssen, waren alle bisherigen
Interessenten abgeschreckt worden. Und das Haus stand leer.
Wie Sie wissen, wenn ein Objekt schon lang zum Verkauf steht,
haben oft “ungewöhnliche” Angebote Aussicht auf Erfolg, die früher
einfach abgelehnt worden wären. Zuerst ging ich zu einem
Geldverleiher.
“Würden Sie mir Geld leihen, wenn ich einen Unterbau machen, die
Böden ebnen, das Haus bewohnbar machen und für 34.000$
verkaufen könnte?” Der Banker sagte: “Wegen der
außergewöhnlichen Lage gehen wir auf 50%.” , was soviel
bedeutet, wie: “Ich gebe Ihnen 17.000$.”
Ich wußte, daß ich das Haus für 3.000$ und etwas Arbeitsaufwand
selbst in Ordnung bringen konnte. Die Baubehörde würde mich
nicht erwischen. Man braucht keine Bewilligungen für “dringend
notwendige Reparaturen”. Gehörten ein Unterbau und ein weiterer
Schlafraum zu den “unbedingt nötigen Reparaturen”? Für mich
schon. Als nächsten Schritt kontaktierte ich den Besitzer. Meinem
Angebot, das Sie weiter unten sehen können, lag ein Scheck über
300$ bei.
Mein Angebot war wesentlich niedriger, als der geforderte Preis
war, aber es war direkt. Ohne die 6%ige Provision, die für einen
Agenten fällig wären, war mein Angebot noch einmal 1.000$ mehr
wert. Diesen Punkt betonte ich ihm gegenüber. Außerdem sagte
ich ihm, was er ohnehin wußte. Das Haus war sechs Monate auf
dem Markt gewesen. Menschen, die so arm waren, daß sie darin
hätten leben wollen, würden das Bargeld nicht auftreiben können,
und auch keinen Kredit bekommen. Alle anderen Interessenten
waren ja schon durch die Aussicht, viel Geld investieren zu
müssen, abgeschreckt worden. Außerdem waren die
Genehmigungen für Umbauarbeiten schwierig zu bekommen. Das
bedeutete, ein Jahr oder zwei mit dem Ausfüllen von Formularen
verschwenden zu müssen.
Hier ist mein offizielles Angebot:
Angebot für den Kauf einer Immobilie
Ich, Dugobert Duck, biete für das Haus in der Eichenallee 10,
Schönfeld, Parzelle 4545, 16.000$, zu bezahlen bar an den
Verkäufer.
Ein Scheck über 300$ liegt bei und kann bei Annahme des
Angebotes vom Verkäufer als Anzahlung betrachtet werden. Bei
Annahme des Angebotes geht die Immobilie in den Besitz des
Verkäufers über. Der Käufer verpflichtet sich, dringend notwendige
73
Reparaturen durchzuführen, um ein Bankdarlehen zu erhalten, das
den Handel innerhalb von sechs Monaten abschließt.
Falls der Käufer innerhalb der genannten Frist seiner
Zahlungsverpflichtung, aus welchen Gründen auch immer, nicht
nachkommt, geht die Immobilie an den Verkäufer zurück, mit dem
Recht, alle Veränderungen rückgängig zu machen und die 300$Anzahlung des Käufers zu behalten.
Dagobert Duck Akzeptiert,
Bert Besitzer
Meine Idee war, für nur 300$ Anzahlung eine 16.000$-Immobilie zu
kaufen. Dann wollte ich mit eigener Arbeit und einem finanziellen
Aufwand von 3.000$ die notwendigen Verbesserungen
durchführen. Um das nötige Bargeld aufzutreiben, brauchte ich
einen Kredit in Höhe von 8.000$ auf mein Wohnhaus. Nach
Abschluß der Renovierung wollte ich das versprochene 17.0000$Darlehen, um damit das Haus zu bezahlen. Bei einer monatlichen
Miete von 275$ würde mein Mieter das 17.000$-Darlehen und den
8.000$-Kredit abtragen. So stellte ich mir das vor:
Ausgaben Einnahmen
Anzahlung Darlehen auf mein
Haus
Rennovierung Darlehen auf mein
Wochenendhaus
Abschlußkosten
Reserve
Total
So hätte ich innerhalb von sechs Monaten 5.000$ verdient. Der
Mieter würde die Kredite abzahlen. An Ende wäre ich Eigentümer,
hätte Gewinn in Bargeld gemacht und bekäme Steuervorteile, die
sich auf mein Einkommen positiv auswirken würden.
Das war mein Plan, aber alles kam viel besser. Ich stellte ein Schild
gut sichtbar in eines der Fenster. (Außen angebrachte Schilder
werden immer von jemandem entfernt.) Auf dem Schild stand:
Haus zu vermieten oder zu
verkaufen. Informationen bei:
D. Duck, Besitzer
Tel. 777-777
Was geschah? Am Donnerstag morgen unterzeichnete der
(ehemalige) Besitzer. Zu Mittag stand das Schild im Fenster. Um 3
Uhr rief Helene an, eine Immobilienmaklerin, die ich gut kannte.
“Ich hörte, daß Sie eine Option auf das Haus in dder Eichenallee
74
10 haben.” Sie machte ein entschlossenes Angebot. “Ich
übernehme die Option für 1.300$. Das sind 1.000$ Profit für Sie.”
Ich erklärte Helene, daß ich gerne mit ihr ins Geschäft kommen
würde, daß meine Pläne aber eine Renovierung, einen Verkauf um
34.000$ und einen Gewinn von 15.000$ vorsähen.
Sie nannte mich verrückt, und das wäre es nicht wert. Dann wurde
sie beleidigend. “Ich interessiere mich seit sechs Monaten für das
Haus und Sie haben es mir gestohlen.” Schließlich bot sie 17.500$
und meinte, ich wäre der grausamste und niederträchtigste
Geizhals, wenn ich nicht sofort verkaufen würde. ImmobilienHelene war nicht dumm. Sie war zwei Jahre länger im Geschäft als
ich. Wenn sie so bereitwillig 17.500$ bot, hatte ich offensichtlich mit
meinen 16.000$ ein großartiges Geschäft gemacht.
Ich bat Helene, nicht hysterisch zu werde, sagte, daß ich von ihrem
Interesse nichts gewußt hatte, also von Diebstahl keine Rede sei.
Sie hätte eben kein Geheimnis, sondern ein Angebot machen
sollen. Helene knallte den Hörer auf die Gabel und hat seitdem
kein freundliches Wort über mich gesagt. Die Moral? Ob Sie
wollen, oder nicht: Sie machen sich Feinde, auch wenn Sie noch so
freundlich sind.
Kaum hatte Helene aufgelegt, rief jemand anderer an. Er hatte das
Schild gelesen und war ebenfalls schon länger an dem Haus
interessiert gewesen. Er bot 17.500$. Ich erklärte ihm, daß ich ein
ähnliches Angebot vor wenigen Minuten ohne Zögern abgelehnt
hatte, weil ich nach den nötigen Arbeiten um 34.000$ verkaufen
wollte. Er erhöhte auf 18.500$ in bar. Ich sagte, ich würde darüber
nachdenken, und dann zurückrufen.
Eine Stunde später bekam ich ein nächstes, noch höheres
Angebot. Ich wollte wissen, warum keiner dieser Interessenten je
geboten hatte. Später, als ich fragte, bekam ich die Antwort, daß
keiner je gewagt hatte, so niedrig unter dem verlangten Preis zu
bieten, um “die Gefühle des Verkäufers nicht zu verletzen”. Also,
mein Rat an alle kommenden Tycoons: Sie sollten nie Angst vor
einem niedrigen Angebot haben. Vergessen Sie Ängstlichkeit oder
psychologische Probleme, bieten Sie einfach. Der Verkäufer ist
vielleicht froh, überhaupt einen Interessenten zu haben. Wenn das
Angebot abgelehnt wird, was haben Sie verloren? Nichts. Diese
Technik hat immer ihre Gültigkeit, im Immobilienhandel, im
Geschäftsleben, ja selbst für eine Einladung, ins Bett zu gehen. Es
gibt zwei mögliche Antworten: “ja”, oder “nein”. Wenn die Antwort
“nein” lautet, können Sie gehen, oder ein besseres Angebot
machen.
Zurück zu unserer Geschichte. Mein Haus war das absolut
Günstigste in der Gegend. “Mein” Nachbar verlangte für sein Haus
35.0000$. Jeder potentielle Käufer hatte Eichenallee 10 gesehen,
aber sie alle kamen zu spät.
In den folgenden drei Tagen klingelte das Telefon fast
75
ununterbrochen, und ich erhielt 15 ernstzunehmende Angebote, bis
ich schließlich meinen Vertrag für 5.000$ Profit verkaufte. Die
Dame, mit der ich abschloß, renovierte nicht und verbesserte
nichts, sie vermietete das Haus für 200$ im Monat. Drei Jahre
später verkaufte sie das Haus für 34.000$.
Was mich betrifft, ich hatte 300$ investiert und 5.300$
zurückbekommen, und das in wenigen Tagen. Nie hatte ich vorher
in so kurzer Zeit so viel Profit gemacht. Von diesem Tag an war ich
versessen auf Immobilien.
100%ige Finanzierung
Eine andere Möglichkeit, ohne Eigenkapital zu kaufen, ist die
100%ige Finanzierung über Kredite. Vor einigen Jahren entdeckte
ich einige nette, aber alte Hütten auf dem Land. Sie waren rustikal,
umgeben von alten Eichen und lagen an einem kleinen See. Leider
waren sie sehr heruntergekommen. Ich hörte, daß der Besitzer, ein
älterer Herr, an einem Verkauf interessiert war. Er hatte seinen
Nachbarn erzählt: “Ich habe genug vom ewigen Reparieren.
Dauernd gibt es Probleme mit den Mieten. Nie funktioniert etwas
problemlos. Ich habe es wirklich satt.” Ich wußte, daß keine Bank
Geld für halbverfallene Hütten geben würde. Banken und
Geldverleiher haben nichts übrig für Charme.
Also ging ich zum Besitzer. Das Wichtigste, was Sie als Käufer
herausfinden müssen, ist, was der Verkäufer wirklich will. Ich fragte
einfach: “Was sind Ihre Pläne, wenn Sie verkauft haben? Was
werden Sie tun?” Er wollte eigentlich in ein nettes Seniorenheim
gehen, und seine Pension mit einem monatlichen
Zusatzeinkommen aufgebessert sehen. Das war es, was er wirklich
brauchte. Während wir freundlich Konversation machten, erzählte
ich ihm von meiner Karriere, und baute in den vielen Besuchen, die
ich machte, ein Vertrauensverhältnis zu ihm auf. Er sollte wissen,
daß ich mehrere Immobilien besaß, und daß ich nie Rückstände
bei meinen Kreditrückzahlungen hatte. Schließlich sah er, daß ich
ein vertrauenswürdiger Mensch war. Er hatte das Gefühl, daß er
sich bei einem Abschluß darauf verlassen konnte, daß meine
Schecks pünktlich jeden Monat eintreffen würden.
Natürlich befürchtete er anfangs trotzdem, daß ich mich mit den
Zahlungen verspäten könnte. Ich sagte: “Ich werde Ihnen
vordatierte Schecks für zwei Jahre geben. Wie Sie wissen, ist das
nicht legal, also können Sie sich darauf verlassen, daß Sie Ihr Geld
bekommen. Wenn 12 Monate herum sind, schicke ich Ihnen den
nächsten Stapel, mit dem Sie wieder ein Jahr auskommen.” Dieses
Angebot schien Eindruck auf ihn zu machen.
Dann mußten wir den Preis aushandeln. Die monatlichen
Mieteinkünfte beliefen sich auf 750$. ( Um das Beispiel einfach zu
76
halten, nehmen wir an, daß die 750$ Nettoeinkünfte waren, ohne
die Ausgaben zu berücksichtigen.) Ich sagte zu ihm: “Würden Sie
nicht gerne die gleiche Summe wie jetzt in Form von
Kreditrückzahlungen haben? Ich werde Ihnen 750$ monatlich
geben, ohne daß Sie dafür einen Finger rühren müssen. Keine
Reparaturen, keine Arbeit, keine Probleme mit Mietrückständen.
Sie haben das, was Sie jetzt haben, nur ohne Arbeit und ohne
Ärger, und das für den Rest Ihres Lebens. Das ist mein Angebot.”
“Großartig”, sagte er, “aber wie lange bekomme ich die 750$?”
Ich sagte: ”Sie sind 70 Jahre alt. Wie denken Sie über einen
Zeitraum von 10 Jahren?”
Er meinte: ”Ich denke, daß ich noch gut 30 Jahre leben kann.”
Schließlich einigten wir uns auf 20 Jahre.
Wir suchten in den Amortisationstabellen die Zahlen 750$ und 20
Jahre. Wir kamen auf ein 20jähriges Darlehen zu einem Zinssatz
von 7,5%, monatliche Raten von 750$, und einen Verkaufspreis
von 93.000$. Der Verkäufer bekam, was er wollte, 750$ im Monat
und das ohne Sorgen. Ich aber wurde der stolze Besitzer des
Projektes, das ich “Seeblick” taufte.
Warum hatte ich ein so unglaubliches Angebot für
heruntergekommene Hütten gemacht? Weil ich wußte, daß ich mit
etwas Arbeit die Hütten in einen guten Zustand bringen und dann
die Mieten erhöhen konnte. Dadurch hätte ich vom ersten Tag an
jeden Monat einen kleinen Profit.
Drei Jahre später besaß ich die “Seeblick” - Hütten noch immer.
Die Mieten betrugen 2.750$ und mir blieben 2.000$ im Monat
Reingewinn für eine Immobilie, die ich ohne Eigenkapital gekauft
hatte. Meine Mieter bezahlten den Kredit zurück. Hätte ich die
“Seeblick” - Hütten weitere 17 Jahre besessen, wären sie
schuldenfrei mein Eigentum gewesen. Stellen Sie sich die Mieten
dann vor!
Der Verkäufer war zufrieden, abgesichert durch vordatierte
Schecks und meine monatlichen 750$. Obwohl er an mich ohne
Bargeldgewinn verkauft, und mir einen 100%igen Kredit gegeben
hatte, hätte er nicht glücklicher sein können.
Wie gesagt, die “Seeblick” - Hütten waren in keinem guten
Zustand. Während ich sie besaß, arbeitete ich an den meisten
Wochenenden. Ich reparierte, was nötig war, strich die Wände,
baute kleine Sonnenterrassen und erneuerte die Einrichtung. Als
ich verkaufte, waren es kleine Schatzkästchen.
Zehn Jahre nach dem Abschluß verkaufte ich für 1.000.000$, ja,
eine Million. Die Vereinbarung mit dem vorherigen Besitzer ging an
den neuen Eigentümer. So verwandelten sich ein paar
Nachmittage mit freundlichen Gesprächen und etwas Arbeit in eine
Million. Im gleichen Jahr verkaufte ich meinen gesamten
Immobilienbesitz, um mich etwas Neuem zuzuwenden.
77
Die Finanzierung durch den Verkäufer
Nun, zurück zum Anfang der Verhandlungen. Wie nun, wenn der
Verkäufer generell mit dem Angebot einverstanden ist, aber sagt:
”Ich brauche bei Abschluß etwas Bargeld. Ich hätte an 40.000$
gedacht, um mein neues Ruheplätzchen schuldenfrei übernehmen
zu können.” Wenn man bei der Bank angesehen ist, und ein Kredit
kein Problem darstellt, kann man mit dem Verkäufer gemeinsam für
ein Darlehen unterzeichnen und einen weiteren 40.000$-Kredit für
ihn arrangieren. Der Verkäufer erhält sein Bargeld, der Käufer
übernimmt die Zahlungen: eine monatliche Rate an die Bank, eine
an den Verkäufer als zweiten Darlehensgeber. So geht man mit
Situationen um, in denen der Verkäufer Bargeld sehen will.
Eine andere Variation. Nehmen wir an, Ihre Kreditwürdigkeit ist
gering. Sie haben bisher unregelmäßig oder überhaupt nicht
gezahlt, haben eine schlechte Reputation, und die Banken würden
Sie als Kreditrisiko einstufen. (Ändern Sie Ihre Gewohnheiten
sofort. Dauerhafter Erfolg im Geschäftsleben erfordert
Kreditwürdigkeit, um Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu
können.) Hier ist ein kleiner Trick, wie Sie dem Verkäufer das
gewünschte Bargeld beschaffen können. Sie sagen: ”Bevor wir
abschließen, Herr Verkäufer, lassen Sie die Immobilie
refinanzieren.” In anderen Worten, der Verkäufer geht zu einer
Bank, zu der er gute Beziehungen hat, und nimmt den
höchstmöglichen Kredit. In diesem Fall geht es um unsere
93.000$-Immobilie. Man kann relativ leicht 20-40% des Wertes als
Darlehen haben. 80-90% bekommt man selten, vor allem dann
nicht, wenn die Immobilie renovierungsbedürftig ist.
Wenn nun der Verkäufer bei seiner Bank das Darlehen bekommt,
benützt er seinen Kreditrahmen, und nicht Ihren. Sie könnten
mitunterzeichnen. Falls Ihre Zahlungsgewohnheiten bis dahin sehr
schlecht waren, werden Sie das vermeiden wollen. Sie können in
diesem Fall die Immobilie mit einem “Verkaufsvertrag”
übernehmen, von dem ich später noch sprechen werde. Bei einem
Verkaufsvertrag bleibt der Verkäufer offiziell Besitzer, davon
abgesehen ist es ein normaler Verkauf. Sie erhalten alle Einkünfte
aus der Immobilie, tragen aber auch alle Ausgaben.
Das Geheimnis 100%iger Finanzierung ist, jemanden zu finden,
der den Kredit übernimmt. Meist wird der Verkäufer die gesamte
Kreditlast tragen, manchmal aber übernimmt eine Bank oder
Gesellschaft ein Darlehen, und der Verkäufer ein zweites. Auch
außenstehende Geldgeber können eingebracht werden. Der
Schlüssel zum Kaufen ohne Eigenkapital ist aber immer ein
100%iges Darlehen.
78
Stellen Sie sich vor, Sie finden ein Gebäude für 100.000$. Sie
bekommen einen 80.000$-Kredit vom Besitzer, haben aber keine
20.000$ für die Anzahlung. Sie können dem Besitzer einen
20.000$-Kredit anbieten, der durch eine Ihrer Immobilien gesichert
ist, was aber voraussetzt, daß Sie zumindest eine weitere
Immobilie besitzen. In anderen Worten: Ihr Verkäufer gibt Ihnen
20.000$ (von seiner Bank). Sie geben ihm einen Schuldschein über
20.000$, gesichert durch Ihre Immobilie. Dann benützern Sie
seinen Scheck für die Anzahlung.
Alles ist verhandelbar. Der Verkäufer könnte sagen:”Ich werde
keine zweite Hypothek auf Ihr Haus als Anzahlung akzeptieren. Ich
will 10.000$ in bar. Wie Sie das machen, ist mir egal.” Viele
Verkäufer haben keine Fantasie bei Finanzierungen. Selbst, wenn
Sie ihnen die Vorteile Ihres Weges aufzeigen, wird es Verkäufer
geben, die Ihnen die 20.000$ Anzahlung nicht leihen wollen.
So wirds gemacht. Sie brauchen auch hier die Kooperation des
Verkäufers. Sie geben dem Verkäufer eine zweite Hypothek auf Ihr
Haus, wie im obigen Fall. Nur diesmal erhöhen Sie auf 25.000$.
Sie sagen ihm die Wahrheit, nämlich, daß es einen großen Markt
für zweite Hypotheken gibt. Mit zweiten Hypotheken wird
ununterbrochen gehandelt, vor allem in den USA. Ich würde sagen,
daß man jederzeit eine 25.000$-Hypothek für 20.000$ verkaufen
kann. 10-20% Abschlag muß man allerdings in Kauf nehmen. Auf
diese Art erhält der Verkäufer 80.000$ von seinem Bankdarlehen
und 20.000$ aus dem Verkauf der zweiten Hypothek. Ich wage zu
garantieren, daß sich jede 25.000$-Hypothek um 20.000$
verkaufen läßt.
Es gibt also keinen Grund, warum Sie 20.000$ nicht auftreiben
können sollten, wenn Sie vor Abschluß des Verkaufs eine zweite
Hypothek über 25.000$ auf eine Immobilie nehmen, die Sie
besitzen. Der Handel mit zweiten Hypotheken ist ein großer
Geschäftszweig. Erstaunlicherweise findet man hier sehr viele
ältere Menschen, die wohl aus dem Grund mit Hypotheken
handeln, weil sie die Strapazen mit Mietern, Reparaturen usw. nicht
auf sich nehmen wollen. Sobald Sie diesen Markt kennengelernt
haben, werden Sie sich schnell daran gewöhnen. Werben Sie mit
unwiderstehlichen Konditionen in einem Zeitungsinserat: “Zweite
Hypothek, 25.000$, 20% Zinsen, zwei Jahre Laufzeit, gut gesichert,
um 20.000$.”
Es ist natürlich einfacher und billiger für Sie, wenn Ihr Verkäufer
einen 20.000$-Schuldschein von Ihnen akzeptiert. Wenn er das
nicht tut, können Sie die 20.000$ über eine dritte Partei wie
beschrieben auftreiben.
Banken, die ein 80%iges Darlehen geben, sind bei weiteren
Krediten fast immer unwillig. Sie denken, daß jemand, der kein
Eigenkapital einbringt, bei der ersten besten Gelegenheit aussteigt,
79
und die Bank ihr Geld verliert.
Das ist ein großer Irrtum. Wenn ein zahlungskräftiger Verkäufer
eine zweite Hypothek hält, ist ein erstes Darlehen für die Bank fast
risikolos. Der Verkäufer wird, wenn der Käufer nicht mehr
zahlungsfähig ist, und in Rückstand gerät, lieber die Zahlungen an
die Bank übernehmen, als sein eigenes Geld zu verlieren.
Wenn ein Verkäufer mit einer zweiten Hypothek auf seine
Immobilie einverstanden ist, übergeben Sie ihm einen
Schuldschein, gesichert durch eine Ihrer Immobilien. Sie schreiben:
“Dieser Vertrag ist nach Ablauf von 30 Tagen jederzeit auf das
Haus in der Eichenallee übertragbar.”
So erhalten Sie die nötigen 20.000$ Bargeld, um die Anzahlung für
den Erwerb der 100.000$-Immobilie leisten zu können. Da Banken
keine Geschäfte mögen, in die der Käufer kein Eigenkapital
einbringt, sichern Sie durch Ihr Wohnhaus oder eine andere
Immobilie. Das ist legal. Die Bank wird keine Bedenken haben.
Einen Monat nach Abschluß kann der Verkäufer den Vertrag von
Ihrem Haus auf seines übertragen. Das bedeutet, daß Ihr Eigentum
entlastet wird, und die Hypothek auf Ihre Neuerwerbung zu liegen
kommt.
Ein Notar kann Ihnen bei der Papierarbeit, die beim Löschen und
Übertragen von Hypotheken anfällt, helfen.
Geheimhalten von Eigentumsübertragungen
Manchmal vereinbaren Sie bei der Übernahme einer Immobilie mit
dem Verkäufer, daß Sie seine Verpflichtungen übernehmen. Wenn
Sie einen “Verkaufsvertrag” unterzeichnet haben, kann der
Geldgeber sein Darlehen jederzeit fällig stellen, was schlimme
Auswirkungen haben kann. Aus diesem und aus anderen Gründen
könnten Sie wollen, daß ein Geldgeber nicht weiß, daß Sie sich für
eine andere Immobilie interessieren, verkauft haben, oder weitere
Mieteinkünfte beziehen. Ein Verschweigen der Eigentümerschaft
eröffnet für Sie auch die Möglichkeit, einen finanzkräftigen Dritten
hereinzunehmen, der Zahlungen übernimmt. Der Vorbesitzer kann
seine Managerqualitäten ad acta legen, ausziehen, und nehmen,
was an Zahlungen hereinkommt - auch “Schwarzgeld”,
selbstverständlich.
Ein Käufer kann vielleicht allen Zahlungsverpflichtungen
nachkommen, obwohl sein Einkommen “auf dem Papier” oder
seine Einkommenssteuererklärung etwas anderes aussagen.
Daher wird er der Bank vielleicht nicht mitteilen wollen, daß er der
Käufer ist. Solche “anonymen Arrangements” sind durchaus legal
in den USA, können in anderen Staaten aber verboten sein.
Informieren Sie sich über die Gesetzeslage im jeweiligen Land,
bevor Sie loslegen. So funktioniert es:
Stellen Sie sich vor, die Bank ABC ist Geldgeber. Sie, Karl Käufer,
80
eröffnen mit Bert Besitzer ein Konto bei der XYZ-Bank. ABC wird
angewiesen, die monatlich fälligen Raten bei XYZ einzuziehen. Sie,
Karl Käufer, müssen nur für die nötige Deckung des Kontos
sorgen. ABC erfährt nie, daß Sie und nicht Bert Besitzer die Raten
zahlen. Clever, oder? Dem Namen nach gehört die Immobilie Bert
Besitzer, während Sie der tatsächliche Eigentümer sind.
Natürlich gibt es Risiken. Das Risiko des Verkäufers ist, daß Karl
Käufer mit seinen Raten in Rückstand gerät, dann würde sich die
Bank an Bert Besitzer halten, der für den Kredit haftet. Das Risiko
für den Käufer besteht darin, daß B. Besitzer in finanzielle
Schwierigkeiten geraten kann (die nichts mit der Immobilie zu tun
haben!). Als Folge der Ansprüche, die der Gläubiger an B. Besitzer
hat, kann eine Hypothek auf die Immobilie gelegt werden, die
Vorrang vor den Rechten von K. Käufer hat. Ein weiteres Risiko ist,
daß B. Besitzer sterben könnte, oder daß er nach jahrelangen
Zahlungen von K. Käufer plötzlich unwillig wird, den
Eigentumswechsel öffentlich zu machen.
Was kann Karl Käufer tun?
1) an eine dritte Partei verkaufen
2) die Immobilie auch öffentlich übernehmen
3) refinanzieren.
Bert Besitzer will sich vielleicht so bald als möglich aus der Haftung
zurückziehen, um für Zahlungsrückstände des Käufers nicht mehr
haftbar gemacht werden zu können. Wenn Karl Käufer mit den
Zahlungen in Verzug gerät, und Bert Besitzer die Raten an die
Bank übernehmen muß, will er sicher seine Immobilie zurück.
Um für beide Parteien die nötige Absicherung zu erreichen, ist es
keine schlechte Idee, bei einem Dritten einen
Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Dieser unparteiische Dritte
ist meist ein unabhängiger Anwalt.
Der Vertrag sollte wichtige Punkte klären. Wenn Karl Käufer mit
seinen Zahlungen in Rückstand gerät, muß er die Immobilie
räumen. Diese geht an Bert Besitzer zurück, ebenso wie das
Darlehen.
Der Käufer dagegen wird geschützt, wenn:
1) das Darlehen abbezahlt ist,
2) eine dritte Partei als Interessent auftritt,
3) der Käufer die Immobilie über einen anderen Kredit finanzieren
kann.
Der Käufer wird auch vor einer Weigerung des Verkäufers
geschützt, die Eigentumsübertragung durchzuführen, wenn der
Kredit abbezahlt ist. Auch hier ist es so, daß die Gesetzeslage von
Land zu Land sehr unterschiedlich ist. Gehen Sie den Vertrag mit
einem Anwalt durch. Lassen Sie sich seine Einschätzung schriftlich
geben, so können Sie sicher sein, daß der Anwalt seine Angaben
sorgfältig überdenkt und nachprüft.
Wenn die Gesetze in Ihrem Land Sie als Käufer unzureichend
81
schützen, kann das Geschäft auch als “Mietvertrag mit Option zum
Kauf” gestaltet werden. Alle anderen Bedingungen können wie
oben vorgeschlagen vereinbart werden.
Wie auch immer, der Punkt ist, daß ein Geschäft oft nicht
zustandekommt, wenn jede Partei auf 100%igem Eigentumsrecht
besteht. Wie Ihr Vertrag schließlich auch aussehen mag, ist
unwichtig. Was zählt ist, daß Kreativität bei den Arrangements
gefragt ist. Sie können langfristige Pachtverträge mit
hineinnehmen. Die Zahl der Möglichkeiten ist endlos.
Denken Sie auch an Rückkaufsrechte, Darlehen gegen
Pachtverträge, zweite, dritte oder sogar vierte Hypotheken. Egal,
was Sie erreichen wollen, es ist meist möglich. Allerdings brauchen
Sie einen guten Anwalt. Es schadet auch sicher nicht, Abendkurse
zu besuchen, die sich mit den Gesetzen im Immobiliengeschäft
oder mit Eigentumsübertragungen auseinandersetzen. Sie werden
schnell das herauspicken, was für Sie wichtig ist. Außerdem wird
kein Mensch jemals so viel Interesse an Ihren Angelegenheiten
haben, wie Sie selbst.
Tappen Sie nicht in die Falle
Der Weg, der von den meisten Leuten gegangen wird, um zu
einem Geschäft ohne Einsatz von Eigenkapital zu kommen, ist
illegal. Da es sich um Betrug handelt, empfehle ich Ihnen dringend,
die Finger davon zu lassen. Warum? Weil es immer legale Wege
zu Ihrem Ziel gibt.
Viele professionelle Immobilienhändler werden den Preis künstlich
hochtreiben, damit eine geldgebende Institution 100% des Deals
finanziert, obwohl sie denkt, es wären nur 80%. Zum Beispiel
einigen sich Käufer und Verkäufer bei Abschluß eines Kaufes auf
einen Preis von 80.000$. Der Käufer bezahlt dem Verkäufer
80.000$ und übernimmt die Immobilie. Während der tatsächliche
Verkaufspreis also bei 80.000$ liegt, geben die beiden
Geschäftspartner der Bank gegenüber einen Preis von 100.000$
an. Die Bank bewilligt ein 80%iges Darlehen, also 80.000$. Das
Geschäft wird abgeschlossen und nicht existierende 20.000$
wechseln den Besitzer. Die Bank gibt 80.000$, den gesamten
Verkaufspreis, und hat völlig unwissentlich 100% des Deals
finanziert.
Solche Dinge kommen dauernd vor, aber ich möchte noch einmal
betonen, daß das für Sie kein Ansporn sein sollte, es ebenso zu
machen. Dieses Manöver ist einfach, aber es ist betrügerisch. Die
Wahrscheinlichkeit, daß Sie erwischt werden, ist gering, aber falls
Sie aus irgendeinem Grund in Zahlungsschwierigkeiten kommen,
fliegt der Schwindel auf, und es kommt zu Konsequenzen.
In den meisten Staaten der USA gibt es keine Haftung für Kredite,
82
die mit Grundstücken gesichert sind. Wenn es Probleme gibt, kann
man aus einem Geschäft jederzeit aussteigen, ohne persönlich
haftbar gemacht werden zu können. Das bedeutet, daß der
Gläubiger nur die Immobilie übernehmen kann, die als Sicherheit
für einen Kredit gegeben wurde. Alle anderen persönlichen
Besitztümer eines Schuldners bleiben unangetastet. Wenn
allerdings Betrug mit im Spiel ist, sieht die Sache anders aus.
Wenn ein Geldgeber herausfindet, daß Sie von ihm eine 100%ige
Finanzierung durch Vorspiegelung falscher Tatsachen erhalten
haben, kann er auf Ihre anderen Besitztümer zurückgreifen. Im
schlimmsten Fall gehen Sie ins Gefängnis. Ich denke, daß kein
Geschäft ein solches Risiko wert ist, vor allem nicht, weil Sie das
gleiche Resultat auch auf legalem Weg erreichen können.
Stellen Sie sich vor, Sie verhandeln mit einem Besitzer, der für
seine Immobilie 100.000$ verlangt. Sie haben das Gefühl, daß er
auch für 80.000$ verkaufen würde. Sie sagen: “Ich werde Ihre
Immobilie für 100.000$ kaufen.” Er wird mehr als überrascht sein,
weil er mit einem wesentlich niedrigeren Angebot gerechnet hat.
“Ja, ich gebe Ihnen 80.000$ in bar, aber ich möchte dafür, daß Sie
mein antikes Speiseservice für 20.000$ kaufen.” Er wird sagen:
“Wovon sprechen Sie ? Ich will kein Speiseservice kaufen.” Sie
antworten: “Ich habe dieses Service, einen orientalischen Krug,
Bilder oder eine verfallene Hütte.” Sie können etwas vorschlagen,
was wertvoll sein könnte, für Sie aber keinen Wert darstellt. Sie
erklären dem Verkäufer, daß Sie mit dem Service die Anzahlung
machen möchten. “Wir setzen den Preis des Services auf 20.000$
fest. Sie wollen, daß ich Ihr Haus um 20.000$ zu teuer kaufe, also
werden Sie dafür mein Service für 20.000$ kaufen.”
Der Verkäufer wird nachdenken und vielleicht bemerken, daß Sie
ihm in Wahrheit genau die 80.000$ anbieten, die er haben wollte.
Wenn er annimmt, gibt er Ihnen einen 20.000$-Scheck, den Sie
ihm als Anzahlung zurückgeben können. Jetzt gehen Sie zur Bank,
zeigen den Kaufvertrag über 100.000$ und fragen nach einem
80.000$-Darlehen. Das ist legal, weil der Verkaufspreis wirklich
100.000$ beträgt.
Man kann auch Immobilien als Anzahlung verwenden. Ihr Anwalt
wird vielleicht die Augenbrauen hochziehen, aber diese Dinge
werden ununterbrochen gemacht. Erfahrene Leute im Geschäft
verwenden auch gerne verfallene Hütten oder einsame Parzellen,
die sie irgendwann einmal für ein Butterbrot gekauft oder ersteigert
haben, und deren Wert auch schwer zu schätzen ist. Bei Ihrem
ersten Deal dieser Art sollten Sie einen erfahrenen Anwalt an Ihrer
Seite haben, der Ihnen mit dem Papierkram hilft.
83
Eine weitere Variation
Vor einigen Jahren kaufte ich ein Haus mit 20% Anzahlung und
80% Darlehen. Daß die 20.000$ ungesichert geborgt waren,
versteht sich von selbst, ist aber eine andere Geschichte. Nachdem
der Vorbesitzer das Haus verlassen hatte, war ich schockiert, als
ich das Gebäude das erste Mal wieder betrat. Die Böden waren so
wellig, wie der Genfer See bei Sturmwarnung. Diese Wellen waren
von jährlichen Überflutungen verursacht worden, aber der
Verkäufer hatte diesen Makel durch geschicktes Möblieren und
dicke Teppiche, an den richtigen Stellen plaziert, so getarnt, daß
mir bei meiner Besichtigung nichts aufgefallen war.
Ich schrieb dem Verkäufer sofort: “ Sehr geehrter Herr, Sie haben
die Wahl, entweder Ihr Haus zurückzunehmen, oder sofort 25.000$
für die nötigen Reparaturen zu überweisen. Sie haben
schwerwiegende Mängel verschwiegen, etwa ein nicht
funktionierendes Drainagesystem und durch Überschwemmungen
beschädigte Böden. Sollte ich innerhalb von 24 Stunden keine
Antwort erhalten, werde Ich die Angelegenheit meinem Anwalt
übergeben.”
Natürlich war die Sache mit einem Brief nicht erledigt, aber um die
Geschichte abzukürzen, ich erhielt 22.500$. Den größten Teil der
Reparaturen erledigte ich selbst. Die Materialkosten beliefen sich
auf etwa 1.500$, nicht annähernd die 22.500$, die ich erhalten
hatte. Eine Überlaufrinne aus Beton verhindert bis heute neuerliche
Überschwemmungen, die Böden belegte ich mit Teppichen, und
machte mir einen Spaß daraus, den Mietern zu erzählen, daß ein
berühmter Rocksänger die Böden genau so gewollt hatte. Ich
verdiente also zusätzliche 21.000$ steuerfrei. Warum steuerfrei?
Weil Rückzahlungen für Reparaturen nicht besteuert werden.
Bringt Sie das nicht auf neue Ideen?
Man kann solche Situationen auch arrangieren. Zum Beispiel
haben Sie einen Verkauf über 100.000$ abgeschlossen, aber eine
lange Liste mit teuren Reparaturen geschrieben, die der Verkäufer
vor der Übergabe der Immobilie erledigen muß. Sie beide schätzen
den Wert dieser Arbeiten auf 20.000$. Sobald Sie die Immobilie
übernehmen, werden Sie sehen, daß der Verkäufer in den
seltensten Fällen die vereinbarten Reparaturen durchgeführt hat.
Es gibt keinen legalen Grund, warum der Verkäufer nicht 20.000$
Rabatt auf den Verkauf geben sollte, natürlich ohne die
geldgebende Institution mit dieser Information zu belasten. Das hat
mit dem nackten Betrug, der mit erfundenen Kaufpreisen und
Verträgen verbunden ist, nichts zu tun. Es ist genauso wie in
Steuerangelegenheiten: die Form, in der sich ein Handel darstellt,
kann ein Geschäft legal machen, während ein zweites, das nur
leichte Abänderungen in der Form erfährt, illegal ist und als
84
betrügerisch eingestuft wird.
Meiner Meinung nach ist es am Besten, dem Verkäufer oder
Geldgeber nicht zu viel von Ihren Ideen anzuvertrauen. Die meisten
Menschen wollen einfach zu durchschauende Geschäfte machen.
Holen Sie einen Fachmann, der bestätigt, daß wirklich Reparaturen
zu machen sind, so kann der Verkäufer nicht behaupten, er hätte
nichts gewußt. Nehmen Sie am Besten eine Klausel in den Vertag
auf, die ungefähr so lauten kann: “Der Verkäufer übergibt die
Immobilie in einem erstklassigen Zustand.” Der Rabatt (die
Summe, die für die Behebung der “Schäden” in Abschlag gebracht
wird) drückt aus, was man unter “erstklassig” versteht, welche
Reparaturen nötig sind, und bringt den Verkäufer schließlich auch
dazu, Geld zu überweisen, falls er seinen Verpflichtungen nicht
nachkommt.
Wie Sie einen Deal gestalten, der ohne Einsatz Ihres Kapitals
funktioniert, ist nur durch Ihre Vorstellungskraft begrenzt. Es gibt
Millionen von Varianten, weil jeder Abschluß anders ist. Geld beim
Abschluß herauszubekommen, ist nur eine weitere Variation des
Themas. Sie müssen wissen, daß es funktioniert, daß es täglich
gemacht wird und daß Sie das auch tun können. Lassen Sie Ihren
Geist in die richtige Richtung arbeiten! Bald werden Sie die
Kontrolle über Ihr kleines oder großes Imperium haben, erworben
mit den gleichen Methoden, wie unzählige andere erfolgreiche
Tycoons zuvor.
Sie müssen nur beginnen. Jetzt haben Sie das Wissen!
Wie man der Haftung entkommt
Persönliche Haftung zu vermeiden, ist gerade im Immobilienhandel
grundsätzlich das Beste. Das wird möglich, wenn man im Namen
einer Gesellschaft oder im Namen eines Strohmanns, der keinen
Besitz hat, die Eigentümerschaft übernimmt. Zugegeben, manche
Deals sehen so gut aus, daß man keinerlei Bedenken hat, Haftung
zu übernehmen. Außerdem ist es notwendig, Risiken einzugehen,
wenn man sehr schnell sehr reich werden will. Die Frage ist nun,
was man tun kann, wenn man in grobe Schwierigkeiten gerät.
Die Antwort ist einfach. Machen Sie das Beste daraus. Sehen wir
uns ein Beispiel an. Sie haben persönliche Haftung für ein
Darlehen auf ein Haus übernommen, das weniger wert ist, als die
Hypothek, die darauf liegt. Dieses Problem möchten Sie loswerden.
Es gibt mehrere Möglichkeiten:
Falls Sie gravierende Schwierigkeiten haben, aus denen Sie sich
nicht befreien können, bereiten Sie sich vor, wie auf einen Krieg,
eine Revolution oder eine harte Scheidung. Lassen Sie Ihre
persönlichen Besitztümer ins Ausland verschwinden, so daß Sie
juristisch unangreifbar sind. Techniken, wie man seinen Besitz vor
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dem Untergang rettet, finden Sie in meinen “Weltbürger” Berichten. Um die Sache kurz zu erklären, bringen Sie Ihre
Finanzen so in Ordnung, daß Sie als “neuer” Mensch mit Ihren
verbliebenen Besitztümern (schuldenfrei und ohne anhängiges
Gerichtsverfahren!) im Ausland neu beginnen können.
Diese Variante setzt voraus, daß Sie Besitz haben. Wenn Sie
allerdings ohnehin pleite sind, macht eine Million mehr oder
weniger Schulden keinen großen Unterschied. Warum? In den
meisten Ländern gibt es die Möglichkeit, sich bankrott zu erklären,
allen eventuellen Besitz dem Gericht zu übergeben, und ein paar
Monate später mit neuer Kraft von vorne anzufangen. Die meisten
Millionäre haben schon einmal in ihrem Leben vor dem Ruin
gestanden. Das ist nicht das Ende der Welt.
Welche anderen Optionen haben Sie? Sie könnten versuchen, zu
verhandeln. Ein Arrangement, das Sie verpflichtet, für den Zeitraum
von einem Jahr nur die Zinsen zu zahlen, kann Sie so lang über
Wasser halten, bis die Dinge wieder besser stehen. Banken
verhandeln lieber, als daß sie alles verlieren.
Sie könnten auch versuchen, die Immobilie zu vermieten. Wenn es
sich um Ihr Wohnhaus handelt, nehmen Sie Mieter oder
Feriengäste herein. Vielleicht finden Sie einen finanzkräftigen
Käufer? Um das Interesse an Ihrem Objekt zu fördern, können Sie
über eine Zeitungsanzeige Werbung machen, wie etwa: “Kaufen
Sie mein 1.000.000$-Haus ohne Anzahlung und verdienen Sie
dabei sogar noch 50.000$!” Sie müssen nur darauf achten, daß der
potentielle Käufer kein Finanzrisiko darstellt. Er bezahlt etwas
mehr, als der tatsächliche Wert ist, dafür bekommt er 50.000$ bei
Abschluß des Deals.
Wenn der Markt generell schwach ist, wollen die meisten Besitzer
aussteigen. Die Aussichten für Besitzer sind da nicht besonders
gut. Andererseits, gerade wenn die Zeiten schlecht sind, gibt es die
besten Möglichkeiten, zu kaufen. Ein Stadtplaner, der ein großes
Projekt mit 100 Wohneinheiten verwirklichen will, dann damit baden
geht und seine Häuser in die Versteigerung gehen sieht, ist sicher
relativ leicht für einen Deal zu gewinnen. Gehen Sie vor der
Versteigerung zu ihm, Sie können ein Geschäft ohne
Eigenkapitaleinsatz vereinbaren, und sich so aus dem Sumpf
ziehen. Wenn Sie es schaffen, das Image eines
Stehaufmännchens zu erwerben, wird man in Ihnen zu Recht den
kommenden Tycoon von morgen sehen.
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Eine Zusammenfassung
Die lukrativsten Geschäfte sind die, in die Sie kein Eigenkapital
investieren. In diese Kategorie gehören auch Deals, bei denen Sie
Immobilien zu 100% bar (mit ungesicherten Krediten) kaufen, und
nach dem Abschluß eine Kombination aus erster, zweiter und
eventuell dritter Hypothek arrangieren, bis Sie schließlich keinen
Groschen Eigenkapital mehr in dem Geschäft haben. Manche
Deals erfordern mehrere Schritte bis zum Ziel, andere verlangen
von Anfang an keinen Bargeldeinsatz.
Sehen wir sie in der Reihenfolge an, die ich für den Käufer als
vorteilhaft betrachten würde.
1) Der Verkäufer gibt dem Käufer eine Option auf den Kauf
einer Immobilie über einen relativ langen Zeitraum. Der
Vertrag garantiert dem Käufer in dieser Zeit eine niedrige
Miete.
2) Kauf, bei dem der Verkäufer für einen Kredit haftet, der den
Wert des Objektes zu 100% abdeckt. Verkäufer bestehen oft
auf einem Vertrag, der garantiert, daß der Verkäufer offizieller
Besitzer bleibt, bis das Darlehen abbezahlt ist.
3) Der Verkäufer akzeptiert einen Schuldschein oder eine
Immobilie des Käufers als Anzahlung. Das restliche Geld
(70-95% des Preises) kommen von einer Bank.
4) Der Verkäufer borgt die Anzahlung von einem Dritten und
refinanziert die Immobilie. Der Käufer übernimmt das
Darlehen. Der Verkäufer haftet für das Darlehen und erhält
dafür einen Schuldschein vom Käufer.
5) Die Anzahlung wird von einem Dritten finanziert. Der
Käufer sichert durch eine Immobilie, die in seinem Besitz ist.
6) Die Immobilie wird zu 100% (oder mehr) von einer Bank
finanziert. Die häufigsten Wege, das zu erreichen, sind:
A) Das Angeben eines falschen, höheren Kaufpreises.
Diese Methode wird als Betrug bezeichnet. Sie wird
ausdrücklich nicht empfohlen, obwohl sie durchaus
üblich ist.
B) Überhöhte Bewertung einer Immobilie oder kuriose
Besitztümer werden benützt, um einen Deal
zustandezubringen.
87
C) Rabatte für Reparaturen oder Ähnliches, um einen
Teil des Kaufpreises kurz nach dem Abschluß vom
Verkäufer zum Käufer zurück zu transferieren.
D) Maßnahmen, vom Käufer in der Zeit zwischen der
Erstellung des Vertrages und dem tatsächlichen
Abschluß getroffen, die den Wert der Immobilie
drastisch steigern. Beispiele: Erteilung von
Baugenehmigungen, Aufteilung in verwertbare
Einheiten, das Entfernen problematischer Mieter,
lukrative Neuvermietung, bessere Ausnützung der
Fläche. Ich persönlich halte diese Option für sehr
beachtenswert.
7) Immobilien werden mit hohem Eigenkapitalanteil
gekauft. Nach der Übernahme wird die Immobilie
refinanziert, um das Bargeld wieder flüssig zu machen.
8) Hereinnehmen von finanzkräftigen Partnern, die für ihren
Bargeldeinsatz mit 50% des Profits “belohnt”
werden.
Warum sollten Sie solche Geschäfte machen? Die Antwort ist, daß
Sie mit dieser Methode in relativ kurzer Zeit eine große Anzahl
wertvoller Immobilien erwerben können. Im Westen der USA
können Sie für ein “schiefgelaufenes” Geschäft nicht persönlich
belangt werden. Ihre Besitztümer bleiben unangetastet. Im Osten
der USA, in Großbritannien und anderen Ländern kann dieses Ziel
erreicht werden, wenn man im Namen einer Gesellschaft oder
eines Strohmannes kauft. Durch den Erwerb einer großen Anzahl
von Immobilien werden Sie sehr schnell zum Millionär. Sie müssen
nur sorgfältig ausgesucht kaufen, sich zurücklehnen und warten.
Ihre Schulden werden durch die Geldentwertung schnell
unbedeutend. Mieten und Grundstückspreise werden steigen. Ihr
Gewinn wird bald eine Million oder mehr ausmachen.
Wie erreichen Sie Ihr Ziel?
Folgendes Szenario: Was wäre, wenn Sie vor einigen Jahren, also
vor Beginn der Rezession, zu kaufen begonnen hätten? Oder
schlimmer, Sie kaufen heute, und im Gegensatz zu den Prognosen
der Politiker, wird die Situation immer schlechter, die
Grundstückspreise und die Mieten fallen. Sie haben
Schwierigkeiten mit der Rückzahlung Ihrer Hypotheken. Sie
wissen, daß Sie für Ihren Besitz langfristig gesehen eine jährliche
Wertsteigerung von 10% erwarten können, dieses Wissen um die
fernere Zukunft hilft Ihnen aber nicht. Sie haben Ihre Probleme
88
heute.
Wenn Sie Ihre Situation durchdenken, könnten Sie zu der
Erkenntnis kommen, daß es für Sie besser ist, Ihre Schulden nicht
zu hoch anwachsen zu lassen. Sie könnten sich sagen, daß es
sicherer wäre, nicht zu expandieren, damit Ihr Einkommen auch im
schlimmsten Fall Ihre Ausgaben deckt. Die ferne Zukunft ist Ihnen
vielleicht jetzt nicht wichtig, Sie wollen auch Ihre Bank nicht gerade
in solchen Krisenzeiten beeindrucken. Naja, kurz gesagt, falscher
können Sie nicht informiert sein. Sehen wir uns an, wie zwei
verschiedene Personen mit genau so einer Situation umgegangen
sind.
Herr Ratsucher glaubte seinem Banker. Man sagte ihm, daß es
besser, sicherer und weniger gewagt sei, ein Haus mit vier
Wohnungen mit einer hohen Anzahlung zu kaufen, als zu
“spekulieren”, und in mehrere solcher Häuser zu investieren. Also
kaufte Herr Ratsucher ein 100.000$-Gebäude mit 30.000$
Anzahlung und einem 70.000$-Bankkredit. Auf die Idee, ohne
Eigenkapital zu kaufen, kam er nicht. Herr Ratsucher kaufte in den
späten 80ern, als die Preise sehr hoch waren. Relativ kurz nach
Geschäftsabschluß begann die Rezession zu greifen und zwang
ihn, die Mieten zu reduzieren. Seine Situation verschlimmerte sich
drastisch, als er seinen Job bei einer Versicherungsgesellschaft
verlor. Dadurch konnte er seine Ratenzahlungen von 700$ im
Monat nicht mehr leisten. Er konnte knapp 400$ im Monat
zusammenkratzen, was ein Minus von 300$ monatlich bedeutet.
Zur gleichen Zeit entschied sich Miß Tycoon, die ebenfalls 30.000$
Startkapital besaß, für den Kauf von sechs kleinen
Apartmenthäusern. Sie erzählte sechs Bankern bei sechs
verschiedenen Banken sechs kleine Geschichten (man kann das
nicht als Lügen bezeichnen) und erwarb sechs Gebäude im Wert
von je 100.000$, die zu 95% von den Banken finanziert wurden.
Auch Miß Tycoon wurde von der Rezession getroffen, mußte die
Mieten reduzieren und verlor ihren Job. Auch sie konnte, genau wie
Herr Ratsucher, maximal 400$ pro Hypothek aufbringen. In Ihrem
Fall wären aber 950$ monatlich fällig, das bedeutet ein Minus von
3.300$ jeden Monat.
Die Immobilienpreise fielen dramatisch. Miß Tycoon könnte um
70.000$ je Gebäude verkaufen, das sind aber 30% weniger, als sie
bezahlt hat. Ihre Immobilien sind weniger wert, als die Hypotheken,
die darauf liegen. Muß sie sich Sorgen machen? Nein!
Und so laufen Geschäfte mit Banken in der Realität ab. Der Banker
schätzt die Situation ein. Geld ist knapp. Auch eine Bank muß
flüssig sein. Sollte er, der Banker, auf einem Zwangsverkauf
bestehen, erhielte er 70.000$ pro Gebäude, also müßte er 25.000$
Verlust verbuchen. Unter diesen Umständen wird er freundlich zu
Miß Tycoon sein. Er bietet ihr an, niedrigere Zahlungen zu leisten,
bis sich die Situation gebessert hat. Auf diese Art erleidet die Bank
89
keinen Verlust. Auch der Banker hat etwas zu verlieren: seinen
Job. Das Darlehen war im Verhältnis zu den vorhandenen
Sicherheiten ziemlich hoch, das könnten die Vorgesetzten des
Bankers auch so sehen.
Herr Ratsucher ist in einer völlig anderen Situation. Die Bank wird
auf einem Verkauf bestehen. Der Erlös aus dem Verkauf beträgt
70.000$, genau die Summe, die die Bank als Darlehen gegeben
hat. Banken arbeiten mit Tycoons und schließen “Ratsucher” aus.
In einigen Jahren, wenn sich der Markt erholt hat, wird folgendes
passieren: Herr Ratsucher wurde hinausgedrängt. Er hatte
30.000$, die er verlor. Seine Kreditwürdigkeit ist unter dem
Nullpunkt. Sobald er sich erneut um ein Darlehen bewirbt, muß er
angeben, daß er bereits einen Zwangsverkauf hinter sich hat, und
wird daher wohl als “Kreditrisiko” eingestuft.
Miß Tycoon dagegen kann ihre Gebäude für je 120.000$
verkaufen. Ihr Gewinn beträgt 120.000$ (6mal 20.000$). Die
Banker werden sie lieben, weil sie in schwierigen Zeiten durchhält.
Die Bank hat durch sie keinen Verlust erlitten. Auf ihren 30.000$Einsatz hat sie 400% Profit gemacht. Jeder liebt Gewinner! Sehen
Sie den Punkt? Es ist besser, die Banken als Partner zu haben, als
sie zu Ratgebern zu machen.
90
Kapitel 11
Wie findet man
Super-Deals?
91
In diesem Kapitel werde ich über Immobilien berichten, die
Einkommen produzieren. Die Techniken und die mentale Einstellung,
die Sie anwenden, sind aber bei jeder Art von Geschäft, bei Kauf und
Verkauf, gleich.
Haben Sie schon einmal von dem berühmten US-Prediger Father
Flanagan gehört? Er ist bekannt geworden mit seinem Ausspruch: “Es
gibt keine schlechten Menschen.” Hier ist meine Variation des
Themas: “Es gibt kein schlechtes Immobiliengeschäft.” Jedes
Geschäft, jede Immobilie ist potentiell “gut” und profitabel, aber
manchmal (manchmal bedeutet hier immer) ist der Preis zu hoch.
Richtig gekauft und gut finanziert kann jede Immobilie ein
ertragreiches Geschäft sein. Darum sollten Sie, sobald Sie den Markt
kennen, ein Angebot für jedes Objekt machen, das Sie sehen. Ein
großer Teil dieses Buches beschäftigt sich damit, wie man gute
Angebote macht. In diesem Kapitel geht es darum, wie man die
Möglichkeiten zum Kauf findet, und, am wichtigsten, wie man Deals
entdeckt, die nicht auf den Markt angeboten werden, und die daher
Ihnen allein gehören können.
Geld im Immobiliengeschäft zu machen, ist so einfach, wie von einem
Baumstamm zu fallen. Wenn ich Ihnen aber sagen würde, Sie sollen
jetzt von einem Baumstamm fallen, hätten Sie wahrscheinlich
Probleme. Sie müßten erst einen Baum finden. In den meisten
Städten wäre das schwierig. Dann würden Sie einen See oder Fluß
suchen. Zum Dritten müßten Sie den Baum ins Wasser
transportieren, was etwas Arbeit erfordert. Schließlich kommt das
Schwierigste: Sie müßten auf dem schwimmenden Baumstamm
aufstehen. Danach ist das Hinunterfallen einfach.
Genauso einfach ist es, im Immobiliengeschäft Geld zu verdienen.
Die Probleme, denen Sie begegnen, sind aber ähnlich. Sie müssen
eine brauchbare Immobilie finden, die Sie vielleicht erst in Ihrer fernen
Nachbarschaft entdecken. Dann müssen Sie verhandeln, die
Finanzierung arrangieren und abschließen. Schließlich gilt es, die
Neuerwerbung profitabel zu machen. Sobald das geschehen ist, fließt
das Geld in Strömen. Die Vorarbeit ist der härteste Teil.
Alle diese Überlegungen sind nutzlos, solange Sie Ihre erste
Immobilie noch nicht gefunden haben. Wenn Sie sich aber nicht
umsehen, werden Sie nie etwas finden! Wie Sie aber lohnende
Geschäfte finden und sie erkennen, wenn Sie sie sehen, werde ich
Ihnen zeigen.
Und wie finden Sie diesen ersten, exklusiven Deal? Denken Sie, es
kommt ein wohlmeinender Mensch an Ihre Tür, der Sie kurz beim
Fernsehen unterbricht und Ihnen das Geschäft Ihres Lebens als
Geschenkspaket zu Füßen legt? Und Sie müßten nur einen Scheck
ausstellen und warten, bis das Geld fließt? Unglücklicherweise sind
92
solche “Geschenkspakete” meist nicht einmal die “Verpackung” wert.
Sie müssen selbst handeln! Zuerst müssen Sie sich das Wissen
aneignen, das Sie brauchen, um einen guten Deal zu erkennen. Sich
selbst zu bilden ist einfach. Es kostet nur ein bißchen Zeit, etwa vier
bis sechs Wochen. Handeln Sie nach meiner “100-Häuser-Regel”.
Besichtigen Sie zumindest 100 zum Verkauf stehende Immobilien. Je
nachdem, wofür Sie sich interessieren, sehen Sie sich 100
Einfamilienhäuser an, 100 Warenhäuser, 100 Motels oder 100
Apartmenthäuser. Suchen Sie sich den Typ Immobilie aus, den Sie
gerne besitzen und managen würden.
“Geld zu machen ist so einfach,
wie von einem Baumstamm zu fallen.
Hinaufzukommen ist das größte Problem.”
Ich würde Ihnen vorschlagen, daß Sie sich auf
heruntergewirtschaftete oder halb leerstehende “Problemimmobilien”
konzentrieren. Sehen Sie sich trotzdem gut geführte, saubere,
profitable Immobilien an, die gute Mieten bringen und einen hohen
Marktpreis haben. Finden Sie die Unterschiede zwischen “guten” und
“schlechten” Immobilien heraus. Fragen Sie sich: “Wie kann ich diese
unrentable Immobilie verbessern? Welche Probleme muß ich lösen,
um höhere Mieteinnahmen zu erhalten? Was würden Veränderungen
kosten, und wie wirken sie sich auf den Marktpreis aus?”
Arbeiten Sie 100 Immobilien durch, körperlich und rechnerisch, auf
Papier. Das bedeutet sechs Wochen lang hauptsächlich geistige
Arbeit. Machen Sie keine Angebote. Beobachten Sie und stellen Sie
Fragen. Diese Zeit ist nur der Bereicherung Ihrer Erfahrungen
gewidmet. Lassen Sie sich nichts verkaufen. In Ihrer “100-HäuserPeriode” sollten Sie auch verschiedene Wohngegenden entdecken:
nahegelegene Städte, Vorstädte, Gemeinden. Wo sind
Wachstumsgebiete, neu entstehende Siedlungen? Welche Gegenden
lassen in ihrer Beliebtheit nach? Warum? Sind unerwünschte
Elemente (Porno-Massagesaloons, Bordelle...) vorhanden? Wird viel
oder wenig renoviert? Wo kaufen die Menschen ein, die “in” sind?
Seien Sie offen für besondere Situationen, wie die “Seeblick-Hütten”,
von denen ich Ihnen im letzten Kapitel erzählt habe.
Selbst wenn Sie eher an kleinen Mietshäusern interessiert sind,
sollten Sie auch größere Gebäude ansehen, die Geschäfte oder
Büros in den unteren Etagen und Wohnungen in den höheren
Geschossen haben, also für “gemischten” Gebrauch konzipiert sind.
Besichtigen Sie Ein- und Mehrfamilienhäuser, Lokale,
Apartmenthäuser, Büros, Fabriken und Warenhäuser. Was bringt
Ihnen am meisten für Ihr Geld? Wo erreichen Sie als Mieter den
93
niedrigsten Quadratmeterpreis? Vergleichen Sie die Preise
vergleichbarer Immobilien in netter Nachbarschaft und vor allem in
“kommenden” Gegenden. Beachten Sie Veränderungen. Überdenken
Sie auch, welche Möglichkeiten sich durch “Umwidmungen” eröffnen:
Kaufhäuser in Wohnungen, Apartments in Büros und umgekehrt.
Sprechen Sie Ihre Ideen mit Agenten, Maklern, Verkäufern und
anderen Menschen, die schon länger im Geschäft sind, durch.
Besichtigen Sie fehlgeschlagene Projekte, Objekte, die größtenteils
leerstehen, und lernen Sie aus deren Fehlern. Vielleicht haben Sie
sogar Interesse daran, ein unfertiges Projekt zu übernehmen, sobald
Sie etwas Erfahrung haben.
“Beachten Sie Faktoren, die den Wert einer Immobilie
beeinflussen. Entstehen ein Industriepark oder ein
Einkaufszentrum in der Nähe?”
Geben Sie sich als potentieller Mieter aus, um die tatsächliche Höhe
der Mieten in einer Gegend festzustellen. Wenn Vermieter Ihnen
anbieten, Ihre Übersiedlungskosten zu tragen, oder drei
Monatsmieten Rabatt zu geben, ist der Markt offensichtlich “weich”.
Tatsächliche Mieten und offizielle Mieten sind nicht das gleiche.
Offizielle Mieten sind das, was Sie laut Verkäufer erhalten könnten,
und das stimmt oft nicht mit der Realität überein.
Wie findet man nun 100 Immobilien? Man liest die entsprechenden
Seiten in den Lokalzeitungen. 30-40% aller Immobilienverkäufe
kommen über Zeitungsinserate zustande. Mit einem Textmarker
kennzeichnen Sie die interessanten Objekte. Rufen Sie an. Fixieren
Sie einen Termin mit dem Eigentümer oder dem bevollmächtigten
Agenten. Verschwenden Sie keine Zeit. Arrangieren Sie Ihre
Besichtigungstouren “flüssig”, in anderen Worten: besichtigen Sie den
Süden der Stadt am Vormittag, den Norden am Nachmittag.
Organisieren Sie richtig! Verschwenden Sie Ihre Zeit nicht, indem Sie
unnötige Wege zurücklegen, nützen Sie sie effizient! Stellen Sie viele
Fragen.
Wie hat sich der Markt in den letzten 20 Jahren entwickelt? Wie in
den letzten fünf Jahren? Im letzten Jahr? Fallen die Preise stark, oder
erholt sich der Markt bereits von der Rezession? Ist das Angebot
größer als die Nachfrage? Wie lange dauert es, bis sich ein gutes
“Angebot” verkauft? Wenn die Preise noch immer stark fallen, wäre es
vielleicht nicht das Schlechteste, mit dem Kaufen noch etwas zu
warten. Warten Sie, bis sich der Markt stabilisiert hat. Schließlich ist
Ihnen klar, daß Sie als Käufer eher als der Verkäufer in der Lage sind,
Bedingungen festzusetzen und auszuhandeln.
Es gilt auch, lokale soziale und politische Faktoren zu bedenken. Wo
befinden sich Schulen, Kirchen? Gibt es einen durchdachten Plan für
94
ein weiteres Wachstum der Stadt? Läßt man gewisse Gegenden
verfallen, um andere aufzubauen? Ist ein Teil der Stadt
denkmalgeschützt? Gibt es Steuervorteile? Ist eine Autobahn in der
Nähe oder in Planung?
Welche anderen Entwicklungen zeichnen sich ab? Wenn teure neue
Apartments gebaut werden, steigen häufig ältere Einheiten in der
Beliebtheit der Mieter. Ein neues Einkaufs- oder Freizeitzentrum
wertet ebenfalls auf.
Welche Verbesserungen bringen den höchsten Wertzuwachs?
Indirekte Beleuchtung, eine moderne Küche oder ein Schindeldach
können den Unterschied zwischen einer 60-000$ und einer 100.000$Immobilie ausmachen. Es ist Ihre Entscheidung, was Sie ändern
wollen. Sprechen Sie mit Einrichtungsspezialisten. Sprechen Sie Ihre
Ideen mit ihnen durch, lassen Sie sich Vorschläge bezüglich
Änderungen, Verbesserungen, Reparaturen und Restaurationen
machen. 10.000$ an Reparaturen können 30.000$ an Wertzuwachs
bringen. Manchmal verwandelt sich durch simples Anstreichen und
Generalreinigen ein häßliches Entlein in einen stolzen Schwan. Tun
Sie selbst, was Sie tun können. Sie sparen bis zu 60% der Kosten
durch Eigenleistungen.
Das Wichtigste bei Ihren Besichtigungstouren aber ist, daß Ihre
kreative Ader erwacht. Sie werden originelle Ideen haben, wie man
kauft, verbessert und Situationen zu Ihren Gunsten ausnützt.
Warum schlage ich Ihnen vor, gerade 100 Häuser zu besichtigen,
warum nicht 50? War das nur eine “Hausnummer”? Natürlich nicht!
Wenn Sie nach 63 Besichtigungen das Gefühl haben, soweit zu sein,
bieten Sie! Sollte sich dieses Gefühl nach 100 Immobilien noch nicht
eingestellt haben, besichtigen Sie weitere 50 oder 100. Kann man
auch zu viel besichtigen? Ja! Sie werden nie einen perfekten Deal
finden. Es ist so wie mit der Suche nach dem richtigen Partner. Sie
können suchen bis in alle Ewigkeit, Sie werden nie Perfektion finden.
Es ist immer viel Arbeit zu tun, und es gibt keine Garantien.
Sobald Sie mit dem Markt vertraut sind, machen Sie einen großen
Schritt: ein Angebot für das beste Objekt. Bringen Sie sich ins Spiel!
Verlassen Sie sich auf Ihr Gefühl und Ihre Eingebungen. Wenn Sie
meine Ideen verwenden, können Sie nichts verlieren - außer etwas
Zeit. Sie werden wertvolle Erfahrungen sammeln und Selbstvertrauen
tanken, selbst wenn ein Geschäft nicht zustandekommt. Wenn Sie bei
einem Partner oder in einem Immobiliengeschäft auf Perfektion
warten, sterben Sie als Jungfrau. Es gibt genügend solcher
“Jungfrauen” im Geschäft, die jahrelang nur besichtigt haben.
Sollte in Ihrer Gegend alles überhöhte Preise haben, ist es sicher eine
gute Idee, kleine Reisen zu unternehmen. Sie könnten diese Phase
95
Ihres Lebens auch mit einem Umzug in eine Ihnen angenehme
Umgebung verbinden. Es spielt keine Rolle, wo Sie Ihre Karriere
beginnen, warum sollten Sie das nicht in einer Gegend tun, in der Sie
sich wohl fühlen? Bis Sie es zum Tycoon gebracht haben, werden Sie
sich wahrscheinlich für einige Jahre irgendwo niederlassen.
Sie brauchen einen guten Agenten
Ich habe Ihnen erzählt, daß bis zu 50% der Immobilienverkäufe über
Zeitungsinserate zustande kommen. Sie werden sich wahrscheinlich
gefragt haben: “Wo sind die restlichen 50%? Gibt es andere, bessere
Methoden, wie man an gute Deals kommt?” Die Antwort ist: “Ja.” Der
größte Teil an profitablen Geschäftsabschlüssen gelangt nie an die
breite Öffentlichkeit. Besichtigungen mit durchschnittlichen Agenten
oder Antworten auf Zeitungsinserate sind großartig für Ihre Bildung,
aber es gibt tatsächlich wesentlich bessere Methoden, gute Geschäfte
zu machen.
Zuerst brauchen Sie einen sehr guten Agenten. Sobald Sie sich in
einem entsprechenden Büro befinden, fragen Sie nach dem
erfolgreichsten Agenten. Man wird Ihnen wahrscheinlich einen sehr
beschäftigten Jemand beim Telefonieren zeigen, vor dessen
Schreibtisch mindestens drei Leute auf einen Gesprächstermin
warten. Verschwenden Sie nicht seine Zeit und rufen Sie ihn
keinesfalls an. Er wird Sie sofort als “Besichtiger” und “Nichtkäufer”
taxieren, und in Zukunft nichts mehr mit Ihnen zu tun haben wollen.
Behalten Sie aber seinen Namen und seine Telefonnummer für
künftigen Gebrauch.
Sobald Sie sich entschieden haben, welche Art von Immobilie Sie zu
welchem Preis und zu welchen Konditionen kaufen wollen, rufen Sie
an. Sie sollten in allen erfolgreichen Büros einen qualifizierten
Ansprechpartner haben, den Sie jetzt ebenfalls anrufen. Sagen Sie,
was Sie wollen, und erklären Sie, daß Sie bereit, willig und imstande
sind, eine große Anzahl von Immobilien zu erwerben. Ein Agent, der
etwas taugt, wird die Tycoon-Mentalität erkennen.
Ihr erfolgreicher, neuer Agent hat mit Sicherheit eine Menge Klienten,
die schnell verkaufen, um sich neuen, größeren Aufgaben
zuzuwenden. Diese Immobilien sind normalerweise nur für Käufer
verfügbar, die imstande sind, schnelle Entscheidungen zu treffen, und
die außerdem mit dem Agenten gut bekannt sind. Viele dieser Deals
tauchen nie auf irgendwelchen öffentlichen Listen auf. Sie sind
vorhanden, werden aber nicht beworben. Nur “Top-Agenten” können
solche Geschäfte vermitteln. In diese Kreise müssen Sie vordringen.
Diese Menschen haben keine Zeit für Amateure. Sie gehören zu den
5% der Leute im Geschäft, die 90% der Kommissionen in der Gegend
verdienen.
96
“Gute Makler haben immer Listen in ihren Taschen!”
Verschwenden Sie nicht Ihre Zeit! Die besten Deals werden nicht
beworben. Sie sind auf einer “Taschenliste”, was bedeutet, daß der
Agent diese Deals in seiner Tasche behält, bis einer seiner besten
Klienten auftaucht, von dem er weiß, daß er keine unliebsamen
Überraschungen erlebt, auf den er sich verlassen kann. Solche
“Taschenlisten” teilt auch kein Agent mit seinem Nachbarn, weil er die
volle Kommission nur als Einzelner kassieren kann. Wenn so ein
Makler genau weiß, was Sie wollen, wird er nur anrufen, wenn sich
etwas ergibt, was Ihren Wünschen entspricht. Er wird Ihre Zeit nicht
verschwenden, indem er Ihnen ungeeignete Immobilien vermittelt.
Ich kenne einige Agenten, die mich höchstens ein- bis zweimal im
Jahr anrufen. Wenn sie aber anrufen, wird mit fast 100%iger
Sicherheit ein Geschäft daraus, weil sie genau wissen, was ich will,
angefangen von der niedrigen Anzahlung, über die nötigen
Reparaturen, bis zu den Unsummen, die man beim Wiederverkauf
verdienen kann.
Erfolgreiche Makler sind aus gutem Grund erfolgreich. Sie kennen
den Markt. Sie verschwenden nicht ihre Zeit mit Verkäufern, die
unmögliche Preise verlangen, oder mit Käufern, die eventuell
aussteigen. Sie haben keine Verwendung für Käufer, die nur
besichtigen, oder für Klienten, die sie um ihre Kommission bringen
wollen. Gute Makler tun ihr Bestes, um auftretende Probleme zu
lösen. Sie überreden Finanziers in harten Zeiten, ihr Geld zu
verleihen. Sie schlagen gute Konditionen für ihre bevorzugten
Klienten heraus. Sie haben gute Verbindungen zu Bauämtern und
Magistraten, so können sie bei Baugenehmigungen hilfreich sein. Für
Klienten, denen sie vertrauen, nehmen sie ihre Kommission sogar in
Form eines Schuldscheines.
Ein guter Agent ist sein Gewicht in Gold wert. Das Problem ist nur,
daß höchstens einer unter fünfzig Agenten wirklich gut ist. Die Besten
kennen die Trends auf dem Markt. Sie verdienen oft bis zu 500.000$
im Jahr an Kommissionen. Sobald Ihre Makler wissen, was Sie
wollen, werden Sie von Zeit zu Zeit einen Anruf bekommen. Sie
sollten aber bereit sein, schnell zu entscheiden. Wenn Sie einen Anruf
um zwölf Uhr bekommen, treffen Sie Ihren Agenten um Viertel nach
zwölf bei der Immobilie, und machen Sie Ihr Angebot spätestens um
halb eins. Die besten Deals findet man an dem Tag, an dem sie
angeboten werden.
Sie können natürlich einen solchen Deal nicht erkennen, geschweige
denn durchziehen, wenn Sie den Markt noch nicht kennen. Denken
97
Sie an die “100-Häuser-Regel”! Erinnern Sie sich, es gibt kein
schlechtes Immobiliengeschäft! Zum richtigen Preis, mit guten
Konditionen kann jedes Geschäft bei Ihrer Million helfen.
Besondere Werbungen
Bevor wir uns mit anderen Methoden befassen, möchte ich Sie noch
auf eine besondere Art Werbung hinweisen, nämlich Werbungen mit
der Überschrift “Eigenverkauf”, “Verkauf durch Eigentümer” oder
ähnliches. Normalerweise haben Besitzer etwas eigenartige
Vorstellungen vom Wert ihrer Immobilie, und verlangen zu Beginn
Preise weit über Marktwert. Andererseits kann man sie zu
Bedingungen überreden, von denen ein Makler abraten würde. Beim
direkten Verhandeln mit Eigentümern findet man oft, daß diese nicht
immer nur an Bargeld interessiert sind. Sobald ein Makler ins Spiel
kommt, reagieren Verkäufer rationeller. In einem folgenden Kapitel
gebe ich Ihnen Hinweise und Tips, wie man mit Verkäufern
verhandelt. Es gibt verschiedene, kreative Verhandlungstechniken,
die Sie anwenden können.
Ein “heißer” Tip sind Inserate mit Aussagen wie: “Besitzer trägt
Darlehen”. Solche Statements findet man häufig. Sie bedeuten, daß
der Verkäufer 100% der Finanzierung übernehmen könnte. Der
Besitzer will verkaufen und versteht, daß er, wenn er mit einer
niedrigen Anzahlung einverstanden ist, dafür Steuervorteile erwarten
kann. Zumindest können Sie davon ausgehen, daß der Verkäufer
darauf vorbereitet ist, Ihnen einen großen Teil oder alles nötige Geld
zu borgen, damit Sie seine Immobilie kaufen können. Für Sie als
Käufer bedeutet das, daß Sie sich nicht für ein Bankdarlehen
qualifizieren müssen. Sie müssen nur den Verkäufer von Ihrer
Vertrauenswürdigkeit überzeugen. Was bedeutet vertrauenswürdig?
Es bedeutet, daß Sie die monatlichen Ratenzahlungen, für die der
Verkäufer geradestehen muß, pünktlich leisten.
“Niedrige Anzahlung” kann ebenfalls bedeuten, daß Sie einen
Verkäufer dazu bringen können, ein 100%iges Darlehen zu
übernehmen. Es gibt auch die Möglichkeit einer (zinsfreien)
Einmalzahlung in fünf bis zehn Jahren. Wenn der Verkäufer keine
Zinsen erhält, bezahlt er keine Steuern. Skeptiker werden sagen, daß
so etwas nicht funktioniert. Ich sage: “Sag niemals nie!” Mehr als die
Hälfte meiner Geschäfte waren Abschlüsse, bei denen der Verkäufer
bei niedriger Anzahlung für ein 100%iges Darlehen haftete. Es gibt
viele gute Gründe, warum ein Verkäufer damit einverstanden sein
kann.
Ich möcht nur betonen, daß Sie bei “Eigenverkauf”-Inseraten
gelegentlich Immobilien zu sehr guten Preisen erwerben können. Sie
haben auch die Möglichkeit, kreative Finanzierungsvarianten mit dem
98
Verkäufer auszuhandeln. “Niedrige Anzahlung” bedeutet, daß der
Verkäufer die Finanzierung übernimmt. Wenn Sie am Anfang Ihrer
Karriere stehen, knapp an Bargeld sind oder kein Bankdarlehen
erhalten würden, können die Worte “niedrige Anzahlung” die Lösung
sein. Sie müssen nicht zu gut “auf dem Papier aussehen”, Sie
müssen nur den Verkäufer einwickeln, der so gut wie nie finanzielle
Nachweise verlangt.
Kontakte knüpfen
Sobald Sie zu einem Verkäufer oder Agenten Kontakt haben,
vergessen Sie nie, nach anderen, interessanten Immobilien zu fragen,
die Sie vielleicht besichtigen könnten. Eine in der Zeitung beworbene
Immobilie kann gänzlich unattraktiv sein, der Besitzer hat aber
eventuell ein weiteres Haus oder Grundstück, das genau Ihren
Vorstellungen entspricht. Ich selbst habe schon bei mehreren
Gelegenheiten diese zweite, zuerst unerwähnte Immobilie gekauft.
Außerdem ist jeder Agent oder Verkäufer für die Zukunft ein guter
Kontakt. Im Immobiliengeschäft (so wie in jedem anderen Geschäft)
sind Kontakte von größter Wichtigkeit. Ein guter Kontakt ist mehr wert
als ein Geschäftsabschluß.
Wenn Sie jemanden kennenlernen, der im Geschäft außergewöhnlich
viel Glück hat, werden Sie bald feststellen, daß dieses Glück fast
immer auf gute Kontakte zurückgeht. Im Immobiliengeschäft werden
Ihre Kontakte von Verkäufern über Handwerker bis zu Architekten
reichen. Auch potentielle Mieter, Finanziers und sogar
Zufallsbekanntschaften gehören dazu und können helfen, ein
Geschäft zustande kommen zu lassen. In Ihrer 100-Häuser-Periode
bilden Sie sich nicht nur, Sie knüpfen auch die im Geschäft unbedingt
nötigen Kontakte.
Ihre Vorbereitungsphase sollte innerhalb von zwei Monaten
abgeschlossen sein. Dann sind Sie mit dem Markt vertraut und treten
in Phase 2 ein. Sie hören von einer zum Verkauf stehenden
Immobilie. Sie fahren an ihr vorbei und schätzen ihren Wert. Sie
sollten maximal 5% neben dem tatsächlichen Wert liegen. Prüfen Sie
nach. Gehen Sie einige Male durch diese Übung. Wenn Sie wirklich
weit “danebenliegen”, besichtigen und fragen Sie weiter.
Sobald Sie richtig schätzen, sind Sie so gut wie jeder sogenannte
Fachmann in der Gegend und können voll Selbstvertrauen sein. Sie
kennen den Markt und werden keine Fehler machen.
Jetzt können Sie Angebote machen und werden bald ein erfolgreicher
Käufer sein. Sehen wir uns an, wo Insider die besten Deals finden.
99
“Multiple Listings”
Sogenannte “Multiple Listings” (Mehrfach- , Vielfachlisten) sind Listen,
die zwischen Maklern wandern und ausgetauscht werden. Sie sind
generell der letzte Ort, an dem man einen guten Deal vermuten darf.
Warum? Wie kommt eine Immobilie auf diese Liste? Ein Eigentümer
hat erfolglos versucht, seinen Besitz zu veräußern, und übergibt die
Angelegenheit einem Makler. Dieser bietet die Immobilie seinen
bevorzugten Klienten an. Keiner will abschließen, weil der Preis
überhöht ist, oder die Sache einen anderen Haken hat. Der Makler
inseriert. Kein Käufer taucht auf. Der Makler gibt die Informationen
über die Immobilie an die anderen Agenten in seinem Büro weiter.
Niemand beißt an. In seiner Verzweiflung plaziert der Makler das
glücklose Objekt auf dieser Liste, was bedeutet: “Ich konnte diesen
Ladenhüter nicht verkaufen und bin bereit, meine Kommission mit
dem zu teilen, der jemanden findet, der diesen alten Hut nimmt.”
Die besten Deals tauchen natürlich nie auf Multiple Listings auf, auch
nicht auf anderen Listen. Sie bleiben für eine kurze Zeitspanne in der
Tasche des Maklers, bis ein bevorzugter Klient zugreift. Gibt es
Ausnahmen bei dieser Regel? Kann man auch auf Multiple Listings
einen guten Deal entdecken?
“Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.”
Ich habe bisher einmal von einer solchen Liste gekauft. Der verlangte
Preis für die betreffende Immobilie lag bei 50.000$. Ich bot 18.000$ in
bar. Zu meiner Überraschung wurde das Angebot sofort akzeptiert.
Ich kaufte mit einem ungesicherten Kredit, den ich einige Monate
später zurückzahlte, weil ich ein langfristiges Bankdarlehen von
25.000$ erhalten hatte. Nach drei Jahren verkaufte ich für 88.000$.
Warum hatte ich das Haus so billig bekommen? Das Besitzerehepaar
lebte in Scheidung. Die Frau wollte das Haus behalten und
unterzeichnete den Vertrag erst, als der Preis mit 50.000$ weit über
Marktwert festgesetzt wurde. (Der Wert lag näher bei 30.000$ zu der
Zeit.) Sie dachte, daß ein zu einem überhöhten Preis angebotenes
Haus keinen Käufer finden würde, und sie darum länger darin wohnen
könnte. Ein halbes Jahr verging. Der Ehemann zog aus und stellte
alle Zahlungen ein. Die Frau mußte ebenfalls ausziehen. Eine
Hypothek lag auf dem Haus. Da keine Zahlungen mehr eingingen,
kamen die Gläubiger. Die Restschuld betrug 16.000$.
Das Gebäude war ein richtiges “Dreckhaus”. Es war schmutzig, der
Garten voll Unkraut und es roch nach Katzenurin. Die Gläubiger rieten
der Frau, das erste Angebot über 16.000$ zu akzeptieren, sonst
würden sie die Immobilie übernehmen, und die Frau bekäme nichts.
Das Ehepaar hätte um 30.000$ verkaufen können, so aber
100
verschenkten sie 14.000$. Die Frau war nur daran interessiert, ihren
Mann zu schädigen. Dem Mann war es wichtig, daß seine Frau kein
Geld bekommen sollte. Das Haus war der einzige Besitz. Es war eine
typische Scheidung, bei der beide Seiten verletzend und wütend
agieren. Nur darum ließen sie ihren Besitz verkommen. Ein schöner
Teil des Geldes ging an ihre Anwälte. Aber es gibt immer einen
kommenden Tycoon, der die Scherben aufliest. Sie müssen nur zur
richtigen Zeit am richtigen Ort sein, und das mit dem richtigen
Angebot. Täglich werden Dutzende solcher Geschäfte gemacht.
Scheidungen, Schulden und der Tod anderer Leute eröffnen Chancen
für Sie. Denken Sie daran, daß der verlangte Preis nicht der
endgültige Verkaufspreis ist. Bieten Sie ruhig nur 50% davon oder
sogar weniger!
Gleichgültig, durch welche Umgebung Sie fahren, Sie werden beinahe
überall “zu verkaufen”- oder “zu vermieten”- Schilder finden.
Folgendes ist mir zu einer Gewohnheit geworden, fast wie das Atmen.
Ich bleibe sofort stehen, klopfe an die Tür und spreche mit dem
Besitzer oder dem zuständigen Agenten. Jedes Nachfragen gibt
Ihnen Zusatzinformationen über Marktpreise, Mieten, usw. Ebenso
wichtig ist, daß sich der Kreis Ihrer Kontakte weitet. Vergessen Sie nie
die magische Frage: “Haben Sie ein weiteres Objekt zu verkaufen
oder zu vermieten?”, sie führt zu mehr Informationen, anderen Deals
und weiteren Kontakten. Fragen Sie! Fragen Sie einen Vermieter:
“Haben Sie schon daran gedacht, zu verkaufen, um sich den Ärger
mit den Mietern zu ersparen?” Verkäufer, deren Immobilie Ihnen nicht
zusagt, können Sie fragen: “Welche Preise erzielen vergleichbare
Immobilien in der Gegend? Wissen Sie von jemandem in der
Nachbarschaft, der verkaufen will?”
Eines meiner besten Geschäfte machte ich, als ich einige Stufen zu
einem Haus hinaufstieg, um eine kleine Karte mit kryptischen Text zu
lesen: “Für Informationen rufen Sie folgende Telefonnummer: ...”. Das
ist kaum der Weg für einen Verkäufer, einen guten Preis zu erzielen,
aber ich konnte großartige Bedingungen aushandeln. Der Verkäufer
erklärte mir, daß er nicht von zu vielen Besichtigern belästigt werden
wollte. Jemand aber, der sich die Mühe machte, die 20 Stufen
heraufzusteigen, um eine kleine Karte zu lesen, mußte zweifellos ein
ernstzunehmender Interessent sein.
Im Immobiliengeschäft ist nichts garantiert. Jede Immobilie ist
einzigartig. Jeder Käufer und jeder Verkäufer hat verschiedene
Eigenheiten und verschiedene Motive. Sie können aber generell unter
Marktwert kaufen, wenn: 1) Sie den Markt kennen, 2) Sie von
besonderen Situationen durch Ihr Netzwerk an Kontakten erfahren.
101
Achtung! Schmutzige Fenster!
Glauben Sie, daß schmutzige Fenster Ihnen helfen können, reich zu
werden? Mir hat es geholfen. Ich meine natürlich nicht
durchschnittlich verschmutzte Gartenfenster. Ich spreche von wirklich
verdreckten, zerbrochenen, oder angeknacksten Fenstern. Meist
findet man sie zusammen mit Unkraut, abblätternder Farbe, Zeichen
von Vandalismus, Graffiti oder einem verrosteten Wagen in der
Einfahrt - kurz gesagt, ich spreche von verlassenen Häusern.
Der Besitzer eines solchen Gebäudes könnte in einem Pflegeheim
sein, in der Fremdenlegion oder tot. Eventuelle Erben leben oft
Tausende Kilometer entfernt, und wären froh über ein Angebot für
eine Immobilie, von der sie oft nicht einmal wissen, daß sie sie
besitzen. In einem Fall fand ich heraus, daß die Erben, die weit
verstreut lebten, alle verkaufen wollten. Einer der Erben, Vladimir
Dzerwinkobitch, der in Polen lebte, beantwortete aber weder meine
Briefe, noch meine Telegramme oder Telefonanrufe. Ich überlegte,
daß ich, im Besitz von drei Viertel des Hauses, wohl einen Weg finden
würde, das restliche Viertel zu bekomen. Ich bezahlte 500$ an jeden
der drei Erben. Ich ging zu einem Anwalt. Es gab tatsächlich mehrere
Möglichkeiten. Ich konnte sieben Jahre warten, nach denen Vladimirs
Anspruch erloschen wäre. Das war mir zu riskant. Der vierte Erbe
hätte nach sechs Jahren auftauchen können. Außerdem wäre ich
sieben Jahre lang gebunden gewesen. Eine zweite Möglichkeit war
eine sofortige legale Aktion gegen den Polen.
Das bedeutete unter anderem die Veröffentlichung einer Notiz im
“Law Bulletin” (das Haus steht in Großbritannien), die besagte, daß
Vladimirs Viertel des Hauses an einem bestimmten Tag, auf mein
Verlangen als sein Mieter hin, zum öffentlichen Verkauf kommen
würde. Das Gesetz hat immer Mittel für Partner, die nicht miteinander
auskommen. Die Immobilie wurde dann auch zur gegebenen Zeit zum
Verkauf gebracht. Da mir drei Viertel des Hauses gehörten, mußte ich
nur Bargeld für ein Viertel meines Gebotes aufbringen. Ich war der
einzige Bieter und bekam den Zuschlag. Mein Gebot war 10$. Der
polnische Erbe, der gute, alte Vladimir, erhält, sollte er jemals
auftauchen, 2,5$, die für ihn aufbewahrt werden.
Wären Sie bei der Auktion gewesen, hätten Sie mich auf 20.000$
hochtreiben können, die ich bereit war, zu bieten. 20.000$ wären
auch kein schlechter Preis gewesen, denn drei Jahre später verkaufte
ich für 115.000$. Und meine Kosten? 1.500$ für die Erben, 2,5$ für
Vladimir, 375$ Abgaben, viele Telefonate und Nachforschungen. Was
war mein Profit? 112.000$. Und all das, weil ich schmutzige Fenster
zu schätzen weiß.
“Denken Sie kreativ!”
102
Immobilien von Steuerschuldnern
Eine Immobilie, um die sich keiner kümmert, ist oft eine ungeliebte
Immobilie. Was andere wegwerfen, kann Sie reich machen. Wenn
sich jemand nicht um seinen Besitz kümmert, kümmert er sich
vielleicht auch nicht um seine Finanzen. Es gibt einen einfacheren
Weg, finanziell vernachlässigte und ungeliebte Immobilien zu finden,
als nach schmutzigen Fenstern zu suchen. Wie ich in einem
vorherigen Kapitel erwähnt habe, sollten Sie immer die Anschlagtafel
bei Gericht nach Notizen über verfallene Hypotheken oder
Zwangsverkäufe durchlesen. So eine Notiz wird veröffentlicht, wenn
ein Besitzer seine Hypothekarzahlungen nicht mehr leistet. Wer
seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann, ist ein
potentieller Verkäufer. Aber nehmen Sie an, es handelt sich um eine
Immobilie, die frei von Hypotheken und Belastungen ist. Wie kann
man feststellen, wenn ein solcher Eigentümer in finanziellen
Schwierigkeiten ist? In den meisten Ländern bekommt man beim
Finanzamt Informationen darüber, wer mit seinen Zahlungen im
Rückstand ist. Schreiben Sie den Besitzern einen freundlichen Brief,
in dem Sie darauf hinweisen, daß Zahlungen an das Finanzamt
überfällig sind und daß Sie ein durchaus attraktives Angebot für die
Immobilie machen würden. Ich habe gefunden, daß in etwa 25% der
Empfänger eines Briefes positiv antworten. Wenn der Markt langsam
ist, habe ich auf diese Art häufig gute Deals gemacht. Wenn Sie
diejenigen Besitzer, die auf Ihren Brief nicht geantwortet haben,
anrufen, kristallisieren sich meist noch ein paar
Geschäftsmöglichkeiten heraus.
Während Sie sich damit beschäftigen, Steuerschuldner aufzusuchen,
würde ich Ihnen vorschlagen, daß Sie sich ein Liste der Besitzer
zulegen, die im Ausland leben. Häufig sind diese besonders willig zu
verkaufen, weil sie dann ihr Geld in ihrem Land anlegen können.
Persönliche Kontakte
Das Wichtigste im Geschäftsleben sind persönliche Kontakte. Sie sind
so wichtig, daß sie eine zweite Erwähnung verdienen. In meiner
Nachbarschaft lebt ein Mann, der als Bürstenverteter arbeitet. In
diesem Beruf verdient er etwa 10.000$ im Jahr. Eine weitere halbe
Million macht er in Immobilien. Er kennt alle älteren Herrschaften, die
ins Altersheim gehen werden. Er ist per “Du” mit allen schwangeren
Frauen, die ihren Ehemann bestürmen, in ein größeres Haus zu
ziehen. Er erfährt von Arbeitsplatzwechseln, Geburten, Heiraten,
Todesfällen, Scheidungen und allen anderen Faktoren, die Menschen
dazu bringen, ihre Lebensumstände zu ändern. Sein
Bürstenverkäuferjob ist eine halbe Million Dollar wert, weil er ihn mit
allen Menschen der Gegend in Kontakt bringt.
103
Vielleicht wollen Sie keine Vitaminpillen, Versicherungen oder AVONKosmetik
an der Tür verkaufen, aber Sie sollten zumindest darüber
nachdenken. Auf irgendeine Art müssen Sie Kontakte knüpfen. Eine
andere Alternative ist ein politischer Job. Sie könnten auch
Schätzungen für lokale Geldgeber durchführen oder sogar selbst als
Immobilienmakler arbeiten. Auf alle Fälle sollten Sie den wichtigsten
Klubs der Gegend beitreten. So viele Menschen wie möglich sollten
darauf aufmerksam gemacht werden, daß Sie Interesse daran haben,
privat zu kaufen, bevor Makler oder Inserate damit befaßt sind. Ein
guter Tip sollte Ihnen eine Flasche Champagner wert sein. Bieten Sie
Ihren Freunden 100$ für jeden Tip, der zu einem Geschäftsabschluß
führt.
Zaubern Sie ein Lächeln in ihre Gesichter
Immobilienmakler müssen oft erfahren, daß ein Eigentümer verkaufen
will, sich aber weigert, einen offiziellen Vertrag zu unterzeichnen. Der
Besitzer erklärt dem Agenten: “Wenn Sie einen Interessenten haben,
werde ich verkaufen, aber eigentlich möchte ich nicht so viel
Aufhebens davon machen.” Der Agent ist in einer schwierigen Lage.
Wenn er ohne formellen Auftrag einen Käufer vermittelt, wie soll er
seinen Anspruch auf die Kommission beweisen? (Der Käufer bezahlt
traditionell 6% des Verkaufspreises an den Makler.) Mit solchen
Verkäufern hat es schon so oft Probleme gegeben, daß die Makler
normalerweise keinen Klienten über den potentiellen Deal
informieren. Auf jede Immobilie, die Sie auf einer Liste finden,
existieren 10-15 von der oben genannten Sorte.
Wie können Sie nun von diesem Wissen profitieren? Das ist einfach.
Jeder Makler, zu dem Sie ein gutes Verhältnis haben, sollte von Ihnen
folgendes Angebot erhalten: “Wenn Du einen Tip für mich hast, der zu
einem Abschluß führt, gehören 300$ Dir. Es ist mir gleichgültig, ob Du
einen offiziellen Auftrag hast, oder nicht. Sobald ich die Immobilie
weiterverkaufe, erhältst Du einen weiteren Bonus, oder ich verkaufe
direkt über Dich.” Erwerben Sie sich den Ruf, daß Sie nie versuchen,
einen Makler um die Früchte seiner Arbeit zu bringen. Zaubern Sie
ein Lächeln ins Gesicht dieser hart arbeitenden Damen und Herren,
und Sie werden von ihrer Seite mehr Informationen erhalten, als Sie
verwerten können.
Zeigen Sie sich vertrauenswürdig, dann wird Ihnen das, was mir
passiert ist, auch passieren.
Amos, ein Agent, weckte mich um sechs Uhr morgens mit einem
Anruf. In verschwörerischem Ton flüsterte er ins Telefon: “Ich habe
einen heißen Tip für Dich.”
“Was hast Du?” murmelte ich im Halbschlaf.
“Ich will 4.000$, wenn Du kaufst.”
104
“Ich biete immer 300$ für heiße Tips.”
“Dieser Tip ist wirklich heiß. Nimm an, oder laß es bleiben!”
“OK.”, sagte ich. “Ich nehme an, aber ich stelle zwei Bedingungen. 1)
Ich habe von dem Deal nicht vorher gewußt, 2) Ich zahle die 4.000$
nur, wenn ich wirklich kaufe.”
“In Ordnung”, sagte Amos. “Ich hole dich in einer halben Stunde ab.”
Amos brachte mich zu einer Villa, die ich kannte. Sie stand schon seit
Jahren für 120.000$ zum Verkauf. Der Preis war stark überhöht.
“Worum geht es?”, fragte ich.
“Die Hypothek wurde fällig gestellt. Du kannst das Haus um 10 Uhr für
30.000$ von der Bank of America kaufen. Ich will 4.000$ bei
Abschluß. Die öffentliche Versteigerung ist für heute angesetzt, aber
die Zeitungen haben Zeitpunkt und Ort falsch angegeben. Du wirst
der einzige Bieter sein.”
Ich konnte es kaum glauben, aber bis dahin konnte ich mich auf ihn
verlassen, daher ging ich mit Amos zur Bank of America. Ich holte
zwei Verrechnungsschecks, einen über 30.000$, den zweiten über
4.000$. Amos stellte mich dem zuständigen Bankangestellten vor. Ich
machte das einzige Gebot in Höhe von 30.000$ und übergab den
Scheck. Um 10.02 Uhr erhielt ich ein Zertifikat, das die Villa als mein
Eigentum auswies. Sie war mindestens 90.000$ wert. Auf dem
Heimweg gab ich Amos seinen Scheck.
Am selben Tag bot ich die Villa einigen meiner Freunde für 64.000$ in
bar an. Eine Woche später verkaufte ich. Mein Profit waren 30.000$.
Ich gab Amos weitere 100$.
Amos lächelte.
Ich lächelte.
Ich machte 30.000$ in einer Woche, und das, weil ich den Markt
kannte, gute Kontakte habe, und weil ich den Ruf habe, Lächeln und
Sonnenschein um mich zu verbreiten. Jetzt sind Sie an der Reihe!
105
KAPITEL 12
Wie man
organisiert
106
Wenn es Ihr Ziel wäre, den Mount Everest zu ersteigen, würden sich
Ihre Vorbereitungen nicht darauf beschränken, mit Turnschuhen
bekleidet in ein Flugzeug der Air India zu steigen, und dann ins Basis
Camp zu fahren. Sie würden sich sorgfältig vorbereiten, Ihre
persönlichen Angelegenheiten ordnen, die Finanzierung sichern. Es
wäre nötig, zuerst kleinere Berge zu besteigen, um sich körperlich
und geistig in Form zu bringen. Mit dieser Vorbereitung wären Sie
schließlich erfolgreich. Bergsteiger sagen, daß das Gefühl von Freude
und Freiheit auf dem Gipfel von nichts übertroffen werden kann. Das
mag so sein, aber ich denke, daß man, wenn man auf dem Gipfel
eines Berges steht, eben wieder einmal herunterkommen muß.
Darum würde ich eHER anstreben, reich zu werden, sehr reich.
Die einzige Freiheit, die für mich zählt, ist finanzielle Freiheit.
Reichtum anzustreben ist einfacher und risikoloser, als Klettern.
Verstehen Sie mich nicht falsch, dieses Ziel erfordert ebenso viel
Planung, Vorbereitung und Übung, wie das Besteigen des Mount
Everest.
Heutzutage weiß jeder die Antwort auf die Fragen des Lebens, und
jeder versucht, sie zu verkaufen: Selbsthilfegruppen, der spirituelle
Weg des Yoga, der Geburtsschrei... Für mich machte die Arbeit an
meinem inneren Selbst keinen Sinn. Ich wollte finanziell unabhängig
werden. Nach nur zwei Jahren im Geschäft hatte ich es geschafft, und
nach meinem 24. Geburtstag brauchte ich keinen Tag meines Lebens
mehr arbeiten.
Ich biete Ihnen nicht “die Antwort”, aber eines steht fest: dieses Buch
ist kein Buch für Ihr mentales Wohlbefinden. Ich erzähle Ihnen, wie
man sich auf die Füße stellt, und wie man effektiv arbeitet. Folgen Sie
meinem Programm, die Belohnung wird folgen! Sie können ein
Jahresgehalt oder mehr bei nur einem Deal verdienen. Mit großem
Einsatz machen Sie ein bis zwei Abschlüsse pro Woche. Nach zwei
Jahren, wenn Sie Bürokraten und Steuerbehörden richtig
ausmanövrieren, sind Sie Millionär. Innerhalb von zwei Jahren! Nun,
vielleicht ist das nicht “die Antwort”, aber Geld ist die Lösung für viele
Probleme. Wenn jemand sagt: “Geld macht nicht glücklich”, glauben
Sie ihm kein Wort. Ich war arm und unglücklich und reich und
unglücklich. Reich ist besser. Gleichgültig, wie Sie es ansehen, reich
macht glücklicher als arm. Was hindert Sie auf Ihrem Weg zum
Millionär?
Ein paar Millionen machen, vorwärts kommen, Unabhängigkeit
erreichen - wie auch immer Sie es nennen - kann jeder. Menschen
bauen aber gelegentlich ihre eigenen, mentalen Barrieren auf, die den
Erfolg erschweren.
Manche Barrieren dagegen sind von Dauer, wie zum Beispiel eine
Ehe. Ich habe gefunden, daß man als Single leichter reich werden
107
kann, man ist unabhängiger. Das gilt für Männer wie Frauen. Ein
Partner, der die Visionen nicht teilt, hält auf. Kinder erschweren Ihren
Aufstieg zusätzlich, denn sie saugen Geld auf wie ein Schwamm.
Denken Sie an alle die schönen Geschichten von mittellosen
Einwanderern, wie Onassis, die in einem fremden Land ganz groß
wurden. Wissen Sie, welchen Vorteil sie hatten? Sie waren Singles.
Überstürzen Sie nichts in Heiratsangelegenheiten - es sei denn, Ihr
künftiger Ehepartner ist finanziell gut gestellt.
Nun, wenn Sie bereits einen mittellosen Partner und einige hungrige
Kinder haben, dann bedeutet das nicht, daß Sie aufgeben sollten.
Natürlich nicht. Tatsache ist, daß die meisten Tycoons, die groß
werden, verheiratet sind. Manche haben sogar Kinder. Es gibt eben
mehr verheiratete Menschen als Singles, daher gibt es mehr
verheiratete Tycoons als Alleinlebende.
Wenn Sie noch keine Kinder haben, warten Sie lieber, bis sich Ihre
Tycoon-Kariere entwickelt. Haben Sie aber welche, verzweifeln Sie
nicht. Sie können Ihnen bei Ihrer Arbeit helfen. Sogar ein Dreijähriger
kann Briefmarken aufkleben, Briefumschläge versiegeln, Bleistifte
anspitzen und Ihnen mit Kleinigkeiten zur Hand gehen. Und was noch
wichtiger ist, die Kinder lieben es. Hätte Ihr Vater Sie zu seinem
Arbeitsplatz regelmäßig mitgenommen, würden Sie diesen Report
nicht lesen. Sie hätten Ihre Million schon mit 21 Jahren gehabt.
Sollten Sie sich unbedingt binden wollen, achten Sie auf folgende
Dinge: Suchen Sie einen Partner, der sehr reich ist, oder der eine
eigene Karriere hat. Finden Sie jemanden, der seinen eigenen
Interessen nachgeht, und der Ihnen Ihre läßt.
Zweite Wahl ist ein Partner, der Sie zumindest in Ruhe arbeiten läßt,
nicht opponiert, der keinesfalls ein Konsument ist, und damit Ihr
Kapital verschwendet. Wenn Sie nicht heiraten können, suchen Sie
sich einen ruhigen, häuslichen Typ, der Ihnen nicht im Weg steht,
oder zu viele Fragen stellt. Der schlimmste Partner ist ein
neurotischer, nörgelnder Mensch, der Ihr Geld ausgibt, Sie
ununterbrochen mit seinen eingebideten Sorgen belästigt und jedem
Ihrer Projekte kontraproduktiv gegenübersteht. Es gibt nur eine
Lösung für eine solche Ehe: Scheidung! Das weiß ich aus eigener
Erfahrung. Wenn Sie Ihre Frau verrückt macht und ihretwegen Ihr
Leben aus Streß besteht, werden Sie sie los. Halten Sie den Schaden
in Grenzen. Diese Regel gilt für jeden Partner, privat, sozial oder
wirtschaftlich.
In manchem Umfeld können Vorurteile Ihren Weg nach oben
bremsen. Wenn Sie ungewöhnliche sexuelle Vorlieben haben,
Hautfarbe, Religion oder politische Ansichten nicht akzeptiert werden,
gibt es eine sehr einfache Lösung: übersiedeln Sie!
108
Mehr Informationen zum Thema Mobilität finden Sie in meinen
Berichten im Verlagsprogramm (Internet: http://geheim.com) .
Frank, der Familienvater
Vor Jahren, als meine Karriere sich zu entwickeln begann, waren die
meisten Menschen, die für mich arbeiteten, unzuverlässig. Nach
einem Jahr im Geschäft lernte ich einen Mann namens Frank kennen,
der bald für mich zu arbeiten begann. Er war intelligent, motiviert und
arbeitete hart. Er hatte schon vorher gut verdient, und bei mir
verdoppelte er sein Gehalt schnell. Ich schlug ihm vor, einen Teil
seines Verdienstes in Immobilien zu investieren, aber er hatte neun
Kinder. Sogar als sich sein Einkommen durch seine Provisionen
wieder verdoppelte, verschlangen Musikstunden, Tanz- und
Sportunterricht und andere Ausgaben für die Familie seinen ganzen
Zusatzverdienst.
Ich bin sicher, daß Frank seine Familie liebt. Er schenkt ihnen sein
gesamtes Geld und seine Freizeit. Es war einfach schlechtes Timing.
Meiner Meinung nach hätte er seine Million machen, und erst dann
seine neun Kinder haben sollen. Eine Familie kann Spaß machen,
aber sie limitiert Ihre Freiheit der Wahl.
“Wenn Sie reich werden wollen,
heiraten Sie nicht, und haben Sie keine Kinder!”
Überwinden Sie Schwächen!
Viele Menschen hindern sich selbst mit eingebildeten Handicaps am
Erfolg. Sie geben völlig unwichtigen Dingen die Schuld an ihrem
Versagen. Meine Freundin Anna, zum Beispiel, fühlte sich unattraktiv.
Bevor sie erfolgreich wurde, oder es überhaupt versuchte, mußte sie
eine Nasenoperation haben. Falls diese Operation etwas brachte, war
es zu 99% psychologisch. Eine große Nase hat absolut keinen Einfluß
auf die Effektivität, mit der Sie im Wirtschaftsleben agieren.
Einer der Welt größten Redner, Winston Churchill, war als Kind
sprachlich nicht sehr gut, er lispelte. Eine andere Person mit einem
ähnlichen Problem war der Grieche Demosthenes, der sein Handicap
überwand, indem er das Sprechen mit Steinen im Mund übte. Wie
Winston Churchill wurde Demosthenes einer der größten Redner
seiner Zeit. Unter meinen persönlichen Bekannten ist ein Freund aus
Schultagen, der an Kinderlähmung erkrankte, und trotzdem
professioneller Golfer wurde. Ich selbst war kein Musterschüler. Vor
109
allem hatte ich meine Probleme beim Abfassen von Texten. Heute
aber lesen Sie meinen Report. Ich bezweifle, daß mein Lehrer je ein
gedrucktes Wort aus seiner Feder gesehen hat, ich aber habe gut 20
Reports, die sich sehr gut verkaufen. Die beste Rache ist Erfolg! Im
Anhang finden Sie Informationen über die gesammelten Werke
meiner Weisheit.
Anstatt sich auf Fehler oder Behinderungen auszureden, ziehen Sie
Ihren Plan durch. Lassen Sie sich nicht aufhalten. Auf Ihrem Weg
nach oben werden Sie laufend Menschen treffen, die wesentlich
ernstere Schwierigkeiten hatten als Sie, und die sie ebenfalls
überwunden haben. Wenn Sie irgendein Problem mit sich haben,
benützen Sie es nicht als Ausrede. Tun Sie etwas dagegen, oder tun
Sie etwas trotz Ihres Problems!
Psychologisch gesehen: unfähig zum Erfolg
Einer meiner Freunde aus der Schulzeit heißt Cory. Er sah gut aus,
war musikalisch und sportlich begabt und jeder dachte damals: “Er
wird etwas aus sich machen.” Jeder mochte ihn. Die Frauen waren
schon in der Schule verrückt nach ihm. Er war alles, was ich nicht
war, beliebt und talentiert. Bei Partys war er der beste Tänzer. Er
wußte, wie man mit Frauen umgeht, und wo er war, amüsierte man
sich am Besten.
Wir waren zusammen beim Militär. Während ich ein gemeiner Soldat
blieb, stieg er in der gleichen Zeit zum Offizier auf. Nach dem
Militärdienst zog er mit einem Top-Model aus New York nach
Kalifornien, wo er Hausboote baute. Sogar das Life-Magazin brachte
einen Bericht über seine ideenreichen Kreationen. Cory machte sich
nie Gedanken über Geld. Er gab es so schnell aus, wie es hereinkam
- eine seiner weniger guten Eigenschaften, wie die Leute sagten.
In all diesen Jahren führte ich ein ziemlich durchschnittliches Leben.
Als meine Karriere sich zu entwickeln begann, wollte ich auch meinen
alten Freund Cory mit einbeziehen und mit ihm Geschäfte machen. Er
hatte ein neues Verfahren entwickelt, wie man mit PlastikRecyclingmaterial Glas einfärben kann. Einer meiner
Geschäftspartner gab eine große Bestellung auf, Cory aber konnte
nicht liefern. Bei einer zweiten Gelegenheit waren wir beide in einem
Immobiliendeal. Als die Papiere unterzeichnet werden sollten, war
Cory Wasserschilaufen gegangen. Cory hatte Talent, die Menschen
mochten ihn, aber auf ihn war kein Verlaß. Bald waren die Gläubiger
hinter ihm her. Da seine finanzielle Lage mehr als schlecht war, lud
ich ihn und seine Freundin manchmal zu mir zum Essen ein. Nach
einem solchen Treffen fehlten mir einige silberne Dekorationsstücke.
Zufällig entdeckte ich sie bei einem Pfandleiher wieder, und erfuhr,
daß Cory sie versetzt hatte. Wir beide waren damals Ende Dreißig.
110
Keine Kinder mehr. Cory war noch immer charmant und ein guter
Redner. Aber aus Gründen, die ich nie verstehen werde, baute er
Barrieren zwischen sich und dem finanzielle Erfolg auf. Sogar zu mir,
seinem einzigen, übriggebliebenen Freund in der Geschäftswelt,
brach er die Brücken ab, indem er unwichtigen Plunder stahl. Das
Letzte, was ich gehört habe, ist, daß er ein Alkohol- und
Drogenproblem hat. Nach seinem 40. Geburtstag war sein Leben
geprägt von Armut und schlechter Gesundheit. In diese Lage hat er
sich einzig durch seine Unvernünftigkeit gebracht.
Vielleicht hatte Cory es zu leicht. Vielleicht schaffen es unattraktive
Mädchen oder Burschen mit schiefen Zähnen eher, Tycoons zu
werden, weil sie der Welt beweisen müssen, wie gut sie sind.
Möglicherweise ist das der Grund, warum die erfolgreichsten
Geschäftsleute häufig aus Minderheiten oder gesellschaftlichen
Randgruppen kommen, zumindest aber werden sie in der Schule
selten so eingestuft, wie unser Freund Cory: “Er wird etwas aus sich
machen...” Das ist zumindest meine Theorie.
Das Manana Syndrom
Was ist der Grund, warum so viele gesunde, fähige, enthusiastische
Männer und Frauen nie viel Geld machen? Sie fangen nie an. Oder,
nachdem sie dIE ersten Schritte geplant haben, warten sie auf “etwas
später”. Aber etwas später sind wir alle tot. Geld zu machen, und ein
Athlet zu sein, hat viel gemeinsam. Sie müssen organisieren, positive
Gewohnheiten annehmen, und ihnen treu bleiben. Wenn Sie
Champion sind, müssen Sie sogar noch härter arbeiten. Haben Sie
schon einmal genau gewußt, was Sie tun sollten, sich aber nicht dazu
aufraffen können? Sie taten etwas anderes, verschwendeten Ihre
Zeit, gingen ins Kino, richteten sich einen Imbiß oder schliefen ein
Bißchen vor dem Fernseher. Sie fühlten sich einfach nicht nach
arbeiten, waren nicht motiviert, also schoben Sie die Sache vor sich
her.
Dann waren andere wichtige Dinge zu tun - wichtige Termine, soziale
Verpflichtungen, ein Fernsehfilm, den Sie nicht verpassen wollten.
Das “Manana”-Syndrom hat Sie gepackt. Wenn Sie sich selbst
herausreißen, bleibt es zeitlich begrenzt. Aber Sie bemerken plötzlich,
daß es so viele wichtige Dinge zu tun gibt, daß Sie Ihr Projekt nie
beginnen.
Also verschwenden Sie Ihre Zeit mit Trivialem. Sie fühlen sich zu
müde, heute noch etwas zu tun. Sie wachen auf, und fühlen sich
schuldig. Sie entschließen sich, daß Sie jetzt anfangen werden, aber
erst müssen Sie noch Vitaminpillen kaufen, ein paar Drinks nehmen.
Sie brauchen den halben Tag, um in die richtige Stimmung zu
111
kommen, fangen aber endlich mit Ihrem Projekt an. Einige Stunden
später hat Sie das Manana-Syndrom wieder.
Trösten Sie sich, Sie sind nicht allein. Wir alle haben das MananaSyndrom, diesen geistigen und körperlichen Betäubungszustand, der
sich vom Zeitpunkt des Schuleintritts an konstant weiterentwickelt, es
sei denn, wir kurieren uns davon. Hier ist mein Geheimnis:
Erinnern Sie sich an die “Popeye”-Cartoons? Popeye, der Seemann;
geriet immer in irgendwelche Schwierigkeiten. Am Höhepunkt der
Geschichte aber öffnete er eine Dose Spinat. Er kaute. Er schluckte.
Und dann kam das musikalische Thema, das den Sieg des Spinates
über das Manana-Syndrom signalisiert. Ra, tah, ra ta ra tah. Ra ta ta
ta ra ta TAH. Spätestens beim letzten “ra ta” konnte Popeye alles tun.
Seine Muskeln wuchsen. Er konnte Eisenstangen biegen. Seine
Feinde fielen unter seinen mächtigen Hieben.
Denken Sie an das Popeye-Thema, sobald Sie Ihre
Hinausschiebetaktik wieder beginnen wollen. Trinken Sie ein Glas
Karottensaft, essen Sie ein Stück Schokolade, oder nehmen Sie
einen anderen Spinatersatz. Summen Sie das Thema. Danach gelten
keine Ausreden mehr. Nehmen Sie Ihre Liste (auf der steht, was Sie
zu tun haben) und fangen Sie oben an. Schätzen Sie, wie viel Zeit Sie
dafür brauchen werden, aber wenn die Zeit überschritten ist, bleiben
Sie an Ihrer Arbeit, bis Sie fertig sind. Akzeptieren Sie kein “nein” als
Antwort. Finden Sie einen Weg, das Problem zu lösen. Umgehen Sie
es. Wenn auch das nichts nützt, gehen Sie mit dem Kopf durch die
Wand. Beharrlichkeit macht immer den Unterschied zwischen Sieg
und Niederlage
Wenn Sie durch harte Arbeit einen Erfolg für sich verbuchen können,
belohnen Sie sich, z. B. mit einem guten Essen. Durch Ihre
Belohnung konditionieren Sie sich selbst, Sie werden bald aus der
Vorbereitung und der Durchführung eines Geschäftes soviel Positives
ziehen, wie aus der Belohnung und dem Profit. Ein Schauspieler
empfindet mehr beim Applaus des Publikums, als beim Empfang
seiner Gage. So sollte es beim Tycoon sein. Einen guten Deal
durchzuziehen, ist die Hauptsache. Der Reichtum, den Sie dabei
anhäufen, ist die Draufgabe.
Also los! Zögern Sie nicht. Verfrachten Sie den Fernseher in den
Wandschrank. Lesen Sie nichts mehr, was Sie zum Konsumieren
bringt. Fangen Sie an! Warten Sie nicht, bis “Manana” Sie in ihren
Klauen hat.
Sie haben jetzt einige Barrieren kennengelernt, die Menschen
zwischen sich und den Erfolg legen. Wie können Sie sich aber
organisieren, um Erfolg zu haben?
112
“Es schadet sicher nicht, einen kreativen
Buchhalter und einen erfolgreichen, wirtschaftlich
orientierten Anwalt im Team zu haben!
Bilden Sie sich. Lesen Sie nicht nur die Biographien erfolgreicher
Wirtschaftsleute, lesen Sie alles, was Sie über Immobilienhandel und
Wirtschaft finden können. Sollten Sie nur eine gute Idee in ihnen
entdecken, kann das einen schönen Profit für Sie bedeuten. Lesen
sollte aber nicht die Tat ersetzen. Lesen beschäftigt Sie , während Sie
auf jemanden warten, im Bus sitzen, wenn Sie einschlafen wollen,
oder auf der Toilette sitzen. Lesen Sie auch Wirtschaftsmagazine,
Bücher über Buchhaltung und Handel. Öffentliche Büchereien in
größeren Städten haben mehr Auswahl, als Sie sich träumen lassen.
In jedem kann die Idee stecken, die Sie ganz nach oben bringt.
Schließlich besuchen Sie den langweiligsten Kurs, den es gibt:
Buchhaltung. Im Ernst, Buchhaltung war der vielleicht wertvollste
Kurs, den ich in meinem Leben besucht habe. Nehmen Sie den
Grundkurs. Wirtschaft ist in vielen Dingen wie ein Spiel. Durch
Buchhaltung wissen Sie immer, wie viele “Punkte” Sie haben. Ohne
dieses Wissen können Sie schlecht beurteilen, wo Sie stehen. Sobald
man zu größeren Geschäften übergeht, so groß, daß man mit stolz
geschwellter Brust vor der Erwerbung steht, ist die Gefahr groß, daß
man den Überblick verliert. Wirtschaftskurse und Kurse in
Gesetzeskunde sind interessant, aber nichts ist so wichtig, wie ein
guter Grundkurs in Buchhaltung.
Lernen Sie den Jargon. Jede Berufssparte hat ihre speziellen
Ausdrücke. Sobald Sie welche hören, prägen Sie sich diese ein, und
verwenden Sie sie auch.
Hören Sie auf, zu konsumieren. Ben Franklin, einer der reichsten SelfmadeMänner der Kolonialzeit, hatte die richtige Idee. Als Junge
arbeitete er in einer Druckerei. Dort sah er die anderen Arbeiter, die in
ihren Pausen regelmäßig Bier tranken und Zigarren rauchten. Ben
trank Wasser. Er spielte den Laufburschen. Innerhalb weniger Jahre
hatte Ben seine eigenen Druckerei. Mit dem; was er sich erspart
hatte, weil er nicht rauchte oder trank, gründete er seine eigene
Zeitung. Seine ehemaligen Arbeitskollegen tranken noch immer Bier
und rauchten Zigarren. Ben Franklin konnte sparen, wie kaum ein
Zweiter.
Verschwenden Sie Ihre Zeit nicht in einem theoretischen Kurs in
Wirtschaftskunde. Das bringt nichts. Wenn Sie alle
Wirtschaftstheoretiker in einen Raum sperren, haben sie genau so
viele nutzlose Meinungen, wie Wirtschaftstheoretiker im Zimmer sind.
113
Die “Fünf-Prozent-Regel”
Eine neue Welt tut sich für Sie auf, sobald Sie die 5-Prozent-Regel
befolgen. Die 5-Prozent-Regel ist etwas, worum Sie sich bemühen
müssen, sie fällt Ihnen nicht so einfach in den Schoß. Als ich einer
Freundin, einer Stewardeß, davon erzählte, erklärte sie mich für
verrückt, und sagte, sie wolle mich nie wieder sehen. Ich erklärte ihr,
daß diese Regel einer der wichtigsten Schritte auf dem Weg zum
Tycoon sind. Hier ist meine Regel:
Stellen Sie Ihr durchschnittliches Monatseinkommen fest, zum
Beispiel 2.000$.
Nehmen Sie 5%, das wären 100$ im Monat. Sie sollten nicht mehr als
das für Lebenshaltungskosten und Steuern aufwenden.
Somit bleiben Ihnen 1.900$, um Ihr Imperium aufzubauen. Finden Sie
einen Weg, diese Summe so zu investieren, daß sie sich verdoppelt,
wenn möglich innerhalb eines Monats.
Das ist das Ziel. Es gibt viele Weg, ein Ziel zu erreichen. Nehmen wir
einmal Sylvia, die Stewardeß:
Gesamteinkommen 2.000$
Steuern 600$
Miete 500$
Kleidung 200$
Kosten für das Auto 200$
Ernährung 200$
Unterhaltung, Reisen 400$
Arzt-, Zahnarztkosten 100$
Versicherungen 200$
Gesamtausgaben 2.400$
Nettoverlust 400$
Es ist offensichtlich, daß Sylvia so nie ein Tycoon werden konnte. Nur
ihre Weihnachtsgratifikation glich ihren Kontostand einmal jährlich
aus. Nachdem sie die 5-Prozent-Regel zwei Jahre lang befolgt hatte,
besaß Sylvia ein Importgeschäft, das Körbe vertreibt. Sylvias
steuerfreies Einkommen stieg auf 140.000$ jährlich. Wie schaffte sie
das?
Sie wollte nach der 5-Prozent-Regel leben, entschied aber, daß dafür
ihr Einkommen zu gering war. Sie suchte nach zusätzlichen
Verdienstmöglichkeiten. Ihre regelmäßige Flugstrecke ging über
Manila, und dort entdeckte sie einen Korbflechter, der für 35 Cents je
Stück wunderschöne Obstkörbe flocht. Sie kaufte für ihre zollfreien
200$ ein. Als Stewardeß hatte sie keine Transportkosten. Wieder zu
Hause verkaufte sie die Körbe für je 7$. Nach nur einigen Monaten
verdiente sie schon ein paar hundert Dollar wöchentlich dazu. An
114
diesem Punkt hätten sich die meisten anderen Menschen zufrieden
zurückgelehnt.
Als nächstes nahm Sally die 5-Prozent-Regel in Angriff. Anstatt ihren
Zusatzverdienst auszugeben, investierte sie in mehr Körbe und
andere Flechtwaren. Um mehr Kapital zur Verfügung zu haben, bot
sie an, Manager des Hauses zu werden, in dem sie ihre Wohnung
hatte, und bezahlte dadurch keine Miete mehr. Schon konnte sie
weitere 500$ im Monat investieren.
Ein Problem aber blieb. Sylvia liebte gepflegte Kleidung.
Glücklicherweise aber entdeckte sie als Managerin eines Gebäudes,
daß massenhaft Kleidung von ehemaligen Mietern liegengeblieben
war, mit der sich etwas anfangen ließ. Bald betrieb sie einen
schwungvollen Second-Hand-Kleiderhandel mit diesen
Kleidungsstücken, in den sie auch andere Stewardessen einbezog.
Durch Tausch, Kauf und Verkauf war sie immer gut gekleidet, ohne
daß sie auch nur einen Groschen dafür ausgeben mußte.
Die Kosten für ein Auto lassen sich eliminieren, wenn man es
verkauft, und ohne auskommt. Ich werde nie verstehen, warum
Menschen ein neues Auto kaufen, und nicht einsehen, daß es in
einigen, wenigen Jahren nur noch ein Rosthaufen sein wird. Sie
könnten über einen Zweitjob nachdenken, der Ihnen einen
Firmenwagen bringt. Im schlimmsten Fall können Sie sich nach einem
günstigen Gebrauchten umsehen, der seinen Wert länger hält, wenn
er gepflegt wird.
Für Reisen, Unterhaltung und Essen brauchte Sally sich nicht
allzusehr einzuschränken. Als sich ihr Körbehandel gut entwickelte,
wurde sie häufig zu Geschäftsessen eingeladen. Bezahlte sie einmal
selbst, konnte sie die Ausgaben steuermindernd absetzen. Sie erwarb
eine kleine Immobilie, die sie vermietete. Über Rabatte und
Wertminderung für das Haus konnte sie ihre Steuerlast weiter
reduzieren.
Wenn sie so weitermacht, wird sie bald Millionärin sein. Immobilien
spielen in ihrem Leben nur eine kleine Rolle. Sie verdankt alles der 5Prozent-Regel, die sie zum Nachdenken brachte, wIE sie Ausgaben
einsparen, Einkommen gewinnen, und das gesparte Kapital
gewinnbringend investieren könnte.
Wie kann die 5-Prozent-Regel für Sie arbeiten?
Sie könnten die Kosten für Nahrung reduzieren, indem Sie in
Stoßzeiten als Kellner oder Hosteß aushelfen. Die übliche Bezahlung
sind ein paar Dollar und eine Mahlzeit. Wenn Sie eine Ausgabe nicht
eliminieren können, sagt die 5-Prozent-Regel: “Suche nach
Einkommen, das die ausgegebene Summe bringt.” In anderen
Worten: Nützen Sie Ihre Freizeit sinnvoll!
115
Seien Sie kreativ! Seine Sie einfallsreich! Es gibt unendlich viele
Möglichkeiten, Geld dazuzuverdienen, wenn Sie nur suchen. Erinnern
Sie sich: “Finde eine Lücke, und fülle sie!”
Während ich in den USA lebte, fand ich eines Tages folgende Karte in
meinem Postfach:
Sehr geehrter Postfachbesitzer,
Ich gehe täglich zur Post, um mein Postfach zu leeren. Wenn
ich also schon dort bin, könnte ich auch Ihr Postfach kontrollieren.
Wenn Post für Sie da ist, rufe ich Sie sofort an.
Das spart Ihnen viel Zeit und unnötige Wege. Ich würde
Sie gern auf meine Liste setzen. Versuchen Sie meinen
Service doch für ein paar Wochen, und entscheiden Sie
dann, ob es ihnen gefällt. Rufen Sie mich an unter 3456789.
Für Sie da bei Regen, Schnee und Sonnenschein
Mr. J. Frost Postfach XYZ Musterstadt
Ich habe keine Ahnung, wie sich diese Idee bewährt hat, aber
zumindest hat er es versucht! Später eröffnete Mr. Frost einen
privaten Zustelldienst und einen Nachrichtendienst. Ich habe gehört,
daß er sich gut macht. Finde eine Lücke, und fülle sie!
Ein anderer Weg zum Erfolg ist, sich die Tugenden der Erfolgreichen
zu eigen zu machen. Wenn Sie erst am Anfang Ihrer Karriere sind,
verbessern, und wenn nötig, ändern Sie Ihr Image. Am Wichtigsten
aber ist eine Reputation für äußerste Verläßlichkeit. Wenn Sie eine
Verabredung für 12.00 Uhr haben, kommen Sie nicht um 12.02 Uhr.
Seien Sie früh da, sehen Sie auf die Uhr, und sollte sich Ihr Partner
verspäten, wird er Sie nicht mehr antreffen. Ausgeborgte Bücher oder
Geld, das Sie am Montag zurückgeben sollten, geben Sie am Montag
morgen ab. Seien Sie sehr pünktlich und verläßlich, bei jedem
Handel, bei jeder Transaktion. Verwenden Sie keine Ausreden,
niemandem gegenüber. Tun Sie, was getan werden muß. Sie sollten
beschrieben werden als kooperativ, verläßlich, pünktlich und
fanatisch, was Ihre Verpflichtungen angeht. Diese Einstellung wird
mehr als alles andere für Sie arbeiten.
Was kann Ihnen sonst auf Ihrem Weg zum Immobilientycoon
weiterhelfen? Essen Sie, träumen Sie und leben Sie für Ihre
Immobilien. Wenn Sie an einem leerstehenden Gebäude
116
vorbeikommen, fragen Sie sich: “Was kann ich verbessern? Welche
Verwendung ist möglich?” Verlassene Häuser sollten Ihre Phantasie
anregen. Diskutieren Sie Ihre Ideen mit den Agenten. Versuchen Sie,
so gut mit ihnen bekannt zu werden, daß Sie einander mit dem
Vornamen ansprechen. Die Makler müssen wissen, daß Sie nach
Deals suchen.
Organisation ist lebenswichtig!
Drei wesentliche Faktoren unterscheiden den Tycoon von den
restlichen 99% der Bevölkerung. Der erste ist Ehrgeiz. Über Ehrgeiz,
Motivation und Beharrlichkeit habe ich in einem der ersten Kapitel
gesprochen. Zweitens brauchen Sie einen realistischen Plan.
Realistisch bedeutet, daß Sie Ihre Energien nur für Projekte
einsetzen, die innerhalb von ein bis zwei Monaten Profit abwerfen. Ein
kleines Geschäft, wie ein Imbißstand oder ein Geschenkeladen, kann
Sie nicht reich machen, eben weil es so klein ist. Konzentrieren Sie
sich auf Projekte, die sich bezahlt machen. Was versteht man unter
“bezahlt machen”? Ich verstehe darunter einen Profit von zumindest
50.000$ je Projekt innerhalb eines Jahres. Der dritte Faktor ist Ihre
Fähigkeit, diesen Plan in die Tat umzusetzen.
Zeit und Geld müssen so eingesetzt werden, daß sie nur für
Aktivitäten eingesetzt werden, die maximalen Ertrag bringen. Fast
jedes Geschäft bringt ein Unmaß an Papierarbeit mit sich.
Aufzeichnungen aller Art müssen vor allem für das Finanzamt und
andere Verwaltungsbehörden bereitgestellt werden. Wenn Sie nicht
bereits zu Beginn Ihrer Karriere Ordnung lernen, verlieren Sie den
Überblick. Das weiß ich aus eigener, leidvoller Erfahrung. Sie
brauchen einen Grundkurs in Buchhaltung. Nehmen Sie keinen
speziellen Kurs. Es ist nötig, zuerst die Grundlagen kennenzulernen.
Menschen, die sich ohne Kenntnisse in Buchhaltung im
Geschäftsleben bewegen, haben eine 90%ige Chance, zu versagen.
Die Geschäftswelt ist wie ein Spiel. Sie brauchen eine “Karte”, auf der
Sie jeden “Punkt” aufschreiben, um immer zu wissen, wie das Spiel
steht. Tatsächliche Gewinne oder Verluste sind in einer guten
Buchhaltung leicht abzulesen. Nachdem Sie wahrscheinlich noch
keinen Kurs besucht haben, gebe ich Ihnen einige grundlegende
Informationen, die es Ihnen ermöglichen, eine Art Buchhaltung zu
führen. Trotzdem empfehle ich Ihnen dringend, den Kurs so bald wie
möglich nachzuholen. Der Kurs bietet schließlich neben den
wertvollen Informationen, die Sie erhalten, auch die Möglichkeit,
Kontakte zu knüpfen, die im Geschäftsleben so wichtig sind.
Sollten Sie einen geprüften Buchhalter mit der Führung Ihrer Bücher
beauftragen, bitten Sie ihn, mit Ihnen ein System auszuarbeiten, mit
dem Sie umgehen können. Es ist von essentieller Bedeutung, seine
117
eigene Buchhaltung zu verstehen. Nur dann wissen Sie immer, wo
Sie stehen. Wieviel schulden Sie? Wem? Wann ist welche Summe
fällig? Wieviel bekommen Sie von Ihren Mietern? Von
Geschäftspartnern? Wann? Sie müssen imstande sein, alle laufenden
Kosten und kurzfristig fällige Verpflichtungen von den Zahlungen zu
bestreiten, die bei Ihnen eingehen. Ist das nicht so, läuft man Gefahr,
zahlungsunfähig zu werden. Ein gesundes, profitables Unternehmen
kann nicht überleben, wenn es aus diesem Grund
Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann. Darum ist
Buchhaltung so wichtig. Eine große Summe, die Sie in drei Jahren
erwarten, hilft Ihnen nicht die Rechnungen von heute zu bezahlen.
Wenn Sie aber nicht bezahlen können, gehen Sie bankrott. Und dann:
vergessen Sie Ihren Besitz.
Ein einfaches Buchhaltungssystem
Hier finden Sie ein einfaches System, das es Ihnen ermöglicht, Ihre
Bücher in Ordnung zu halten.
Nehmen wir an, Sie haben gerade ein Apartmenthaus in der
Musterstraße 1234 in Musterstadt erworben.
Zuerst gebe ich meinen Gebäuden einen Namen. Ein schöner Name
gibt einem Haus oft Charme. Ich persönlich liebe exotische Namen.
Natürlich können Sie Ihren Besitz nennen, wie Sie wollen. Kaufen Sie
ein nettes Schild, und hängen Sie es über die Eingangstür. Zum
Beispiel:
Casa Paradiso Apartments
Informationen über diese Immobilie:
Tel.: 333-3333
Ich gebe nie meine Privatnummer oder meine Adresse an, weil ich
nicht ununterbrochen in meiner Privatsphäre gestört werden will.
Trotzdem muß ich für Interessenten leicht erreichbar sein. Darum
sollten sie einen Telefondienst beauftragen, der rund um die Uhr
arbeitet. Außerdem brauchen Sie ein Postfach oder einen
Zustelldienst.
Zu Beginn würde ich Ihnen vorschlagen, für jede Immobilie oder jedes
Geschäft ein eigenes Konto zu führen. Das vereinfacht vieles. Wenn
die Zeit für die Steuererklärung kommt, übergeben Sie Ihrem
Buchhalter alles, was das Konto Casa Paradiso betrifft, und er wird
keine großen Probleme haben, die Formulare auszufüllen. Ich habe
meine Konten auch gerne bei verschiedenen Banken. Dadurch sind
alle Geschäfte gut voneinander getrennt.
118
Fragen Sie bei Ihrer Bank nach einem Kontobuch, bei dem Sie
Schecks, Hinterlegungen und Rechnungen getrennt aufführen
können, das vereinfacht die Arbeit. Wenn Sie einen Assistenten,
Lebenspartner oder eine andere Vertrauensperson haben, machen
Sie diese(n) für Ihr Konto zeichnungsberechtigt, für den Fall, daß Sie
verreist oder körperlich nicht imstande sind, Ihre Geschäfte
wahrzunehmen.
Auf Ihre Schecks lassen Sie drucken:
Casa Paradiso
Max Mustermann
Postfach 123456 Musterstadt
Tel. 567-8910
(Führerscheinnummer oder andere Identitätsinformation)
Denken Sie auch daran, daß Reparaturen generell sofort
steuerabzugsfähig sind, und zwar noch in dem Jahr, in dem sie
getätigt wurden. Sie können Ihre Steuerpflicht so reduzieren.
Verbesserungen sind im Gegensatz dazu normalerweise nicht
abzugsfähig und müssen sich während ihrer Lebensdauer oder der
Lebensdauer des Gebäudes (je nachdem, welche Zeitspanne kürzer
ist) rechnen. Im Zweifelsfall ist es besser, eine “Reparatur” als eine
“Verbesserung” zu haben, weil die Steuervorteile wesentlich größer
sind. Wenn wir annehmen, daß Ihr Kontrollbuch sämtliche Einnahmen
und Ausgaben für Casa Paradiso enthält, würde die
Zusammenfassung für Ihren Buchhalter wie folgt aussehen:
Casa Paradiso - Zusammenfassung Buchführung
Reparaturen und Erhaltung
Rechnung # 5074 $ 375,00
5075 $ 25,00
5077 $ 52,00
Werbung
Rechnung # 5076 $ 15,00
Verbesserungen
Neuer Parkplatz
Rechnung # 5078 $1.000,00
Allgemeine Gebrauchsgüter
Rechnung # 5079 $ 15,00
Versicherungen
Rechnung # 5078 $ 275,00
Steuern
119
Rechnung # 5081 $ 875,00
CASH FLOW
Mieten $ 400,00
Waschmaschine 3,75
Kaution 600,00
Hinterlegungen für
bevorstehende Verkäufe 5.000,00
Ich bewahre die Originale aller Versicherungspolizzen für den
Brandfall in einem Banksafe auf. Fotokopien der
Feuerversicherungspolizzen bewahre ich in einem Ordner mit der
Aufschrift “Versicherungen - Feuer und Schaden” auf. Darin befinden
sich alle Versicherungen gegen Feuer, Erdbeben u.ä.
Sie sind alphabetisch nach Immobilien geordnet. Einmal im Monat
werden sie von meiner Sekretärin durchgesehen, so daß ich sicher
sein kann, daß sie auf dem neuesten Stand sind, weder über- noch
unterversichert. Eine Zusammenfassung der wichtigsten Daten findet
sich auf einem Deckblatt zusammen mit der Polizze in einer
Klarsichthülle. Von Zeit zu Zeit kommt es vor, daß ein Geldgeber eine
Versicherungspolizze überprüfen möchte, dieses Recht hat er. Wie
auch immer, um sicher zu sein, daß Ihr System auf dem neuesten
Stand ist, müssen Sie von allen Polizzen zumindest eine Kopie in
Ihren Akten haben. Katalogisieren Sie: “Versicherungen - Fahrzeuge”
(Polizzen und Korrespondenz), “Versicherungen - Haftpflicht”
(Polizzen und Korrespondenz).
Rechnungen
Solange Sie nur eine Immobilie besitzen, ist es noch relativ einfach,
Einnahmen und Ausgaben der Immobilie zuzuordnen. Aber nehmen
Sie an, Sie haben zwanzig. An einem arbeitsreichen Tag erhalten Sie
einen Anruf, daß die Versicherungsprämie der Polizze mit der
Nummer 2233445566 noch nicht eingegangen ist, und daher der
Versicherungsschutz in drei Tagen erlischt. Da es Stunden dauern
kann, bis man die betreffende Polizze findet, wende ich einen
einfachen Trick an. Sobald ich eine Versicherung abschließe oder
eine andere Leistung für eine Immobilie in Anspruch nehme, sehe ich
zu, daß die Rechnung nicht nur auf meinen Namen läuft, sondern
auch auf den Namen der jeweiligen Immobilie. Eine Rechnung wäre
beispielsweise so adressiert:
Max Mustermann
Casa Paradiso
120
Postfach 123456
In meinen frühen Tagen als Geschäftsmann kamen alle Rechnungen,
Steuerbescheide, Kontoauszüge, usw. an meine Privatadresse. Ich
verschwendete viel Zeit nur damit, diese Post der richtigen Immobilie
zuzuordnen. Das trifft auch zu, wenn Sie verschiedene Geschäfte
betreiben. Sie können Ihre Post adressieren lassen an: “KräuterSepps Vitamine” oder irgendeinen Namen, der sich auf Ihr jeweiliges
Geschäft bezieht. Sie brauchen meist keine Erlaubnis, um als Hans
Huber Geschäfte zu machen, warum nicht gleich als “Fröhliche
Früchte”?
Ein Ordnungssystem
Ich würde Ihnen vorschlagen, zwei Ablagen mit je zwei Schubladen
zu besorgen. Ablagen sind einfach zu transportieren, und Ihre
Schriftstücke sind gut aufbewahrt. Wenn Sie eine fabrikneue zweite
Wahl-Tür (ohne Bohrung für den Knauf) über die Ablagen legen,
erhalten Sie einen praktischen Schreibtisch. Jede Immobilie wird in
etwa vier bis fünf Mappen oder Schnellhefter beanspruchen, zum
Beispiel:
Casa Paradiso - Neues Dach. Diese Mappe würde beinhalten: Pläne,
Baugenehmigungen, Anbote und alles, was das Projekt sonst betrifft.
Während das Projekt läuft, liegt die Mappe in einer der oberen
Schubladen. Sobald das Dach fertig ist, ordnen Sie die Mappe zu den
abgeschlossenen Projekten.
Casa Paradiso - Mieter. Hierher gehören: Kopien von Bewerbungen,
Mietverträge, und Kopien von Mieterschecks. Warum solche Schecks
kopieren? Sollte ein Mieter nicht mehr bezahlen, und es zu einer
Klage kommen, finden Sie heraus, bei welcher Bank er
(wahrscheinlich) noch ein laufendes Konto hat. Ihr Anwalt hat die
Möglichkeit, dieses Geld anzutasten.
Casa Paradiso - Finanzierung. Kopien der Vereinbarungen über die
Hypothek(en), und alles Geld, das geborgt wurde. Aufzeichnungen
über geleistete Zahlungen, über die Höhe der monatlichen
Rückzahlungen und die Zinsen.
Casa Paradiso - Kauf und Abschreibung. Kopien aller Dokumente, die
für den Kauf relevant sind, Vereinbarungen mit dem Vorbesitzer, die
Beurteilung eines Maklers über die Abschreibungsmöglichkeiten für
Grund und Gebäude. Auch Rechnung und Bestätigung über den Kauf
der Immobilie gehören hierher.
Mieten.
121
Diese Mappe beinhaltet eine Liste aller Immobilien in Form eines
Registers mit einer Spalte für die Eintragung der Mietzahlungen.
Spalte eins ist für Namen und Adresse der Immobilie, Spalte zwei
beinhaltet Kautionen, und in Spalte drei finden sich die
eingegangenen Mieten für Jänner, Februar, März... Ich trage die
erhaltenen Mieten monatlich ein. Spezielle Transaktionen (wie z. B.
ein Mieter erhält 25$ Mietabzug für Malerarbeiten) werden notiert.
Bezahlt ein Mieter nicht, oder zu spät, kreise ich seinen Namen ein.
Bei zu vielen Kreisen muß ich etwas unternehmen, etwa ein kleines
Gespräch mit dem Mieter.
Zusätzliche Tips
Manche Banken bieten kostenlose Kontoführung als Gegenleistung
für ein Minimum von 500$ ständigem Guthaben auf dem Konto. Wie
kommen Sie an diese 500$? Am besten in Form einer Kaution von
Ihren Mietern. Normalerweise beträgt die Höhe dieser Hinterlegungen
eine Monatsmiete. (Ich persönlich bevorzuge zwei Monatsmieten.)
Diese Hinterlegungen kommen als ständiges Guthaben auf Ihr Konto.
Sollte ein Mieter je nach den Zinsen für seine Kaution fragen,
antworten Sie wahrheitsgemäß, daß Sie keine bekommen. Die
Hinterlegungen befinden sich ja schließlich auf einem laufenden
Konto. Also hat er keinen Anspruch auf Zinsen.
Eröffnen Sie ein separates Konto für jede Immobilie und für jedes
Geschäft, das mehr als sechs Transaktionen verlangt. Auf diese Art
kann jede Ausgabe oder Einnahme leicht der betreffenden Immobilie
oder dem betreffenden Geschäft zugeordnet werden. Ihr Buchhalter
wird es leicht haben, herauszufinden, wann wieviel und wofür
ausgegeben oder eingenommen wurde.
Auch bei Bargeldtransaktionen sollten Sie gleiche Transparenz
anstreben. In Ihrem Kontrollbuch können Sie jede Bargeldtransaktion
und ihren Verwendungszweck notieren, genauso, als ob mit einem
Scheck bezahlt worden wäre.
Von einem neuen Mieter oder einer neuen Kundschaft sollten Sie
Inhaberschecks verlangen. Diese können nicht so leicht gesperrt
werden. Wir alle wollen anderen Menschen prinzipiell vertrauen, aber
wer so lang im Geschäft ist wie ich, der weiß, daß viele Schecks
ungedeckt sind. Selbst wenn ein Scheck heute gut ist, kann er es
morgen schon nicht mehr sein. Lassen Sie Schecks nie unnötig
herumliegen. Lösen Sie sie sofort ein. Wenn Sie nur den geringsten
Zweifel haben, gehen Sie sofort zu der Bank, bei der er gezeichnet
wurde, und lösen Sie ihn ein. Das kann Ihnen unnötige Wartezeit
ersparen. Manchmal wird aus einem “guten” Scheck ein “schlechter”,
ohne daß dies beabsichtigt war. Der Mieter hat sein Konto überzogen.
Seine Ausrede könnte sein: “Ich mußte ein Geschenk für meine
122
schwerkranke Mutter kaufen.” Was soll man da machen? Sie sollten
eine Vereinbarung mit Ihrer Bank haben, daß nicht einlösbare
Schecks an die Bank zurückgehen, bei der sie gezeichnet wurden,
anstatt an Sie zu gehen. Dort bleiben sie, bis die Deckungssumme
vom Mieter eingezahlt wurde.
Delegieren Sie Fixzahlungen - sparen Sie Zeit
Ich finde es langweilig, jeden Monat die gleichen Schecks für die
gleichen Zahlungen an die gleichen Personen oder Gesellschaften
auszustellen. Warum nicht vordatierte Schecks verwenden? Wenn ich
ein Immobilie kaufe, bei der der Verkäufer die Finanzierung
übernimmt, gebe ich ihm zwölf vordatierte Schecks, je einer für den
Ersten eines Monats im kommenden Jahr datiert. Sicherheitshalber
schreibe ich auf die Schecks: “Nicht einlösen vor dem...”
Wenn möglich, nehme ich auch von meinen Mietern vordatierte
Schecks. Ich brauche sie dann nicht wegen fälliger Zahlungen
mahnen. Die vordatierten Schecks kommen auf meine Pinnwand, von
der ich sie nach Fälligkeit herunternehme.
Beinahe alle Banken bieten heute Möglichkeiten, effizient und
automatisiert Zahlungen zu erledigen, zum Beispiel mit einem
“Einziehungsauftrag” oder “Überweisungsauftrag”. Die Bezeichnung
für diesen Service variieren in verschiedenen Ländern leicht, was
aber keine Rolle spielt. Nehmen Sie an, Sie haben für eine Hypothek
monatlich 500$ zu bezahlen, und Sie vergessen aus irgendeinem
Grund, einen Scheck auszustellen. Der Geldgeber wird Sie in Zukunft
als säumigen Zahler führen, obwohl es sich nur um ein
Mißverständnis handelt. Nützen Sie also die Möglichkeit, automatisiert
Beträge zu überweisen. Sie sparen Zeit und möglicherweise
Schwierigkeiten.
Lernen Sie Ihre Kollegen kennen!
Ein nächster, positiver Schritt in Ihrer Karriere ist der Beitritt zu einer
Gesellschaft von Immobilienbesitzern. In den meisten Städten finden
sich mehrere solcher Clubs oder politischer Aktionsgruppen. Fragen
Sie herum, Sie werden die geeignete Gruppe finden. Treten Sie bei.
Die Mitgliedsgebühr ist meist sehr niedrig. Sie lernen Menschen
kennen, die gleiche Interessen haben. Häufig werden praktische
Publikationen zur Verfügung gestellt. Mit Ihrem Mitgliedsausweis
erhalten Sie in vielen Geschäften nicht unerhebliche Rabatte auf
Bürobedarf, Teppiche, Waschmaschinen, oder sonstiges. Diese
Gesellschaften sind auch informiert über Gesetze und
Beschränkungen, die national und regional anhängig sind. Die
Opposition dieser Gruppen gegen staatlich kontrollierte Mieten ist das
123
einzige Bollwerk zwischen Ihnen als Eigentümer von Immobilien, und
den eigenartig denkenden Linken, die am liebsten Ihren Besitz an die
Allgemeinheit verteilen würden.
Daher sollten Sie einer dieser lokalen Gruppen (wie der Vereinigung
der Besitzer von Mietshäusern) beitreten. Wenn Sie hauptsächlich mit
Einfamilienhäusern Geschäfte machen, werden Sie vielleicht auch
einer Organisation von Hauseigentümern beitreten wollen. Dort
werden Sie sicher Freunde finden. Ältere, erfahrene Mitglieder helfen
Ihnen gern bei Problemen jeder Art. Nichts ist hilfreicher, als mit den
Funktionären in der Nachbarschaft persönlich bekannt zu sein.
Wichtige Politiker sind ebenfalls oft Mitglieder. Sie suchen nach
finanzieller Unterstützung und brauchen Ihre Stimme. Der Umgang
miteinander ist in solchen Gruppen sehr kameradschaftlich. Zusätzlich
bieten diese Gruppen häufig von Sponsoren geförderte
Fortbildungsseminare an. Sie lernen in solchen Kursen, effektiver zu
kaufen, zu verkaufen, zu managen und zu handeln. Jeder Geschäftsoder Berufszweig hat zumindest eine Interessengruppe, der man
beitreten kann.
Zusammengefaßt: Borgen und lesen Sie alles, was Sie über den
Wirtschaftszweig, für den Sie sich interessieren, finden können. Jede
Lektüre, die für Sie wertvoll sein kann, sollten Sie in Betracht ziehen.
Nehmen Sie Abendkurse, fahren Sie zu Wochenendseminaren und
treten Sie allen Clubs bei, die Sie finden können. Treten Sie der
lokalen Vereinigung der Geschäftsleute bei. Ihre Bildung und Ihre
Kontakte sind Kapital, ebenso wertvoll (wenn nicht wertvoller) als
Geld auf der Bank!
Zeit ist knapp - verschwenden Sie sie nicht!
Planen Sie Ihre Zeit! Erstens listen Sie alle Dinge, die Sie tun wollen,
auf. Vielleicht brauchen Sie zwei Blätter, eines für eher kurzfristige
Pläne (bis sechs Monate), das zweite für längerfristige (bis zu einem
Jahr). Numerieren Sie nach Priorität beide Listen durch. Jedes
einzelne Projekt auf Ihrer Liste sollte in einem direkten
Zusammenhang zu Ihren generellen Vorstellungen und Zielen im
Leben stehen. Wenn Ihr Hauptziel finanzielle Unabhängigkeit ist, wird
Ihr erster Schritt das Anstreben von Bildung sein, bevor Sie sich in Ihr
erstes Geschäft stürzen. Bildung beinhaltet nicht nur Formales,
sondern auch Erfahrungen in der realen Welt.
Bilden Sie sich, indem Sie Kurse besuchen und Bücher lesen. Am
Wichtigsten aber ist es, sich nach Möglichkeiten umzusehen. Sie
werden keinen Groschen verdienen, wenn Sie nur lesen, Kurse
nehmen und denken. Sie werden es wissen, wenn Sie für Ihren ersten
Deal bereit sind. Am Anfang kreisen Sie die interessanten Werbungen
in Ihrer Tageszeitung ein. Sortieren Sie, und verbringen Sie Ihre Zeit
124
damit, Immobilien zu besichtigen. Später werden sich Ihre Prioritäten
verschieben, Sie werden weniger Neues besichtigen, und dafür schon
bekannte Projekte erneut durchdenken. Sobald Sie Immobilien
besitzen, werden Sie administrative Entscheidungen treffen,
Reparaturen und Verbesserungen anordnen. Sie werden vielleicht
andere Mieter suchen. Sie sollten aber an keinem Tag vergessen,
einen schriftlichen Plan für den jeweiligen Tag und die laufende
Woche vorzubereiten. Tun Sie nichts, was nicht in unmittelbarem
Zusammenhang mit dem Hauptziel in Ihrem Leben steht. Es ist
einfach und sehr bequem, sich ablenken zu lassen. Erinnern Sie sich:
Sie haben ein Ziel! Wahrscheinlich wollen Sie in kürzester Zeit
finanziell unabhängig werden. Jede Minute zählt. Daher verwenden
Sie Ihre Zeit ausschließlich für wichtige Dinge, die Sie dem Ziel
näherbringen.
Das bedeutet natürlich nicht, daß Sie sich alle Vergnügungen
versagen müssen. Von Zeit zu Zeit braucht man Ablenkung. Aber
versuchen Sie, Ihre Vergnügungen nur als Belohnung für ein hoch
eingeschätztes, erreichtes Ziel einzusetzen. In anderen Worten:
Wenn auf Ihrer Liste 15 wichtige Dinge stehen, die Sie erledigen
müssen, gehen Sie nicht ins Kino, nehmen Sie keinen Urlaub, bevor
Sie diese Dinge nicht getan haben. Das Kino kann warten. Sie nicht.
Führen Sie etwas wirklich Wichtiges zu Ende, dann belohnen Sie sich
mit einem freien Abend nach Ihrem Geschmack. Eine Belohnung für
gute Arbeit in Aussicht zu haben, und sich darauf zu freuen, ist
psychologisch sehr sinnvoll.
Ich habe es auch überaus wichtig gefunden, einen Kalender zu
führen, der extra Seiten für jeden Tag hat. Dadurch kann ich im Detail
notieren, was ich am jeweiligen Tag erreichen will. Der erste Termin
ist um 7.00 Uhr, um 7.30 Uhr den zweiten, um 8.00 Uhr wartet ein
Gesprächspartner auf einen Anruf, u.s.w. bis Mitternacht. Ihre Zeit
sollte von heute an genau eingeteilt sein. Sie haben viel zu tun:
Immobilien besichtigen, Bücher lesen, Termine wahrnehmen, etc.
Seien Sie nicht entmutigt, wenn Sie Ihr Tagespensum nicht schaffen.
Sogar ich nehme mir an manchen Tagen doppelt so viel vor, wie ich
erledigen kann. Ich habe lieber zu viel Arbeit, als nichts zu tun.
Manchmal fragen mich Leute: “Sind Sie wirklich glücklich?” Ehrlich
gesagt, sind die einzigen wirklich unglücklichen Menschen die, die
sich langweilen. Oft sind es reiche Leute mit zu viel Freizeit. Ebenso
oft sind es arbeitende Menschen, die nach ihrer Arbeit nach Hause
kommen, und sich mit einem Bier in der Hand vor dem Fernseher
niederlassen. Heutzutage haben auch Arme oft zu viel Freizeit. Wie
es auch sei, am unglücklichsten ist man, wenn man eines Tages
aufwacht, und sich fragen muß: “Warum habe ich es zu nichts
gebracht?”
Glücklichsein bedeutet, ein Ziel zu haben, und dafür zu arbeiten.
Viele Menschen geben Geld für Gurus aus, anstatt etwas Produktives
125
für ihr Wohlbefinden zu tun. Der Guru wird reich, aber der “Patient”?
Er bleibt meist auf der Strecke.
Sie werden, wenn Sie sehr erfolgreich sein wollen, fast jede wache
Stunde des Tages dem Geschäft widmen müssen. Alles, was Ihre
Zeit verschwendet, ist out. Menschen, deren Bekanntschaft keine
positive Wirkung auf Ihre Ziele hat, sollten Sie aus Ihrem
Terminkalender streichen. Treffen Sie keine negativen Individuen, die
zur Verschwendung neigen, und Sie dazu verführen wollen. Wenn Sie
einen Partner finden, der Ihre Interessen teilt, hat das sicher einen
guten Einfluß auf Ihr Leben. Es geht nichts über einen Partner, der
Ihnen hilft, Ihre Ziele zu erreichen. In meinem Freundeskreis (und
auch bei mir) habe ich festgestellt, daß es sehr schwierig, wenn nicht
unmöglich ist, einen perfekten Partner zu finden. Unter perfekt
verstehe ich jemanden, mit dem man außerhalb des Bettes ebenso
gerne zusammen ist, wie innerhalb, und der die gleichen Ziele verfolgt
wie Sie. Sollten Sie so einen Partner finden, ketten Sie ihn an sich!
Sie könnten sogar eine Heirat in Erwägung ziehen! Trotzdem ist ein
Ehevertrag nicht unwichtig.
Das Schließen von Freundschaften ist ein wichtiger Grund für den
Besuch von Kursen. Es gibt keine in Ihrer Gegend? Ein Inserat in der
Lokalzeitung kann das ändern. Mit Menschen, die Ihre Erfahrungen
teilen, können Sie zusammenarbeiten. Wenn Sie mit einem
interessierten Partner verheiratet sind, können Sie ein Ehepaar
finden, bei dem die Situation ähnlich ist, und das mit Ihnen beiden
arbeiten will. Ist Ihr Partner unbeteiligt, suchen Sie nach einem
entsprechenden Individuum, der diese Problem ebenfalls hat. Wenn
Sie verheiratet sind, sollten Sie sich, (wenn möglich) häßliche oder
gleichgeschlechtliche Geschäftspartner suchen. Das reduziert
eventuelle Probleme mit dem Ehepartner auf ein Minimum,
vorausgesetzt, Sie sind nicht schwul. Wenn Sie schwul sind, haben
Sie ohnehin genügend Schwierigkeiten mit gleichgeschlechtlichen
Geschäftspartnern. Denken Sie aber immer an Eines:
Liebesgeschichten bringen nur Probleme. Romanzen und Arbeit
passen nicht zusammen. Sie sind unterwegs, um Geld zu machen,
nichts anderes. Die Projekte, die ich mit passenden
Geschäftspartnern abgewickelt habe, waren wesentlich vergnüglicher,
als die, die ich alleine gestaltete. Wenn man Ihre Interessen und
Wünsche kennt, werden sich gleichgesinnte Menschen einstellen, mit
denen sich gut arbeiten läßt.
126
Überdenken Sie Ihr Konsumverhalten!
Sie können kein “Konsument” bleiben. Verschwenden Sie Zeit und
Geld nicht an modische Kleidung, es sei denn, Sie sind in der
Modebranche tätig. Kleidung hat den geringsten Einfluß auf Ihren
wirtschaftlichen Erfolg. Es gab einmal ein Buch mit dem Titel
“Dressing for Success” (Kleidung macht erfolgreich). Als ob Kleidung
irgend etwas an einer Person ändern würde! Vor einigen Jahren
waren ein Freund und ich prinzipiell mit Jeans und Flanellhemden
bekleidet. Wir dachten schon daran, eine Parodie auf dieses
“Bekleidungsbuch” herauszubringen, in dem wir unseren Banker in
zerlumpten Jeans besuchen würden. Mit den selben Jeans würden
wir Immobilien besichtigen und Geschäfte abschließen. In anderen
Worten: wir würden bei jeder Gelegenheit die gleiche Kleidung tragen.
Ich bin davon überzeugt, daß Banker, Verkäufer und alle anderen
Menschen mehr an Ihren Angeboten interessiert sind, als am Namen
Ihres Schneiders. Also zerbrechen Sie sich nicht den Kopf darüber,
wie Sie aussehen, welches Auto Sie fahren, oder über andere
Statussymbole. Bald werden Sie das einzig wahre Statussymbol
haben: viel Geld. Lassen Sie sich nicht von Ihrem Weg abbringen.
Seien Sie nur sauber und “anständig” gekleidet. Und wieder: Ihr
Fernseher hat Pause. Wenn Sie eine spezielle Sendung sehen
müssen, planen Sie die Zeit dafür in Ihrem Terminkalender ein.
Sobald das Programm zu Ende ist, schalten Sie ab. Verfolgen Sie nur
Sendungen, die direkt mit Ihren Zielen zusammenhängen. Der
Fernseher ist der Zeitkiller Nummer eins. Das trifft in geringerem
Ausmaß auch auf das Radio zu. Anstatt dauernd Musik zu hören,
benützen Sie lieber den Kassettenrekorder in Ihrem Wagen. Während
Sie zu einem Termin unterwegs sind, können Sie eine Kassette
einlegen, die Sie bildet.
Sie könnten auch, während Sie fahren und lernen, Ihr Zähne reinigen.
Ich gebe Ihnen diesen wertvollen Tip, weil die meisten Menschen ihre
Zähne verlieren, bevor sie 50 sind, und das meist wegen
mangelhafter Pflege. Niemand will ein Verhältnis oder ein Geschäft
mit einem zahnlosen Monster. Halten Sie Ihre Zähne sauber und
gepflegt, das spart Zeit und Geld, weil Ihre Zahnarztbesuche nur
Routinekontrollen sind. Andere Menschen bezahlen Unsummen für
neue Zähne und verbringen viel Zeit beim Zahnarzt, während Sie auf
der Suche nach Geschäften sind.
Ich habe das Reinigen der Zähne nicht erwähnt, weil ich einen Scherz
machen wollte. Tatsache ist, daß die Gesundheit das größte Anliegen
des Tycoons ist. Wenn Sie nicht daran arbeiten, einen gesunden
Körper zu erhalten, kann Ihnen alles Geld der Welt keinen neuen
kaufen. Glücklicherweise haben Sie im Immobiliengeschäft genügend
Möglichkeiten, sich körperlich zu betätigen. Scheuen Sie vor
körperlicher Arbeit nicht zurück! Andere gehen in einen Fitnessclub
oder spielen Tennis. Als Immobilienbesitzer haben Sie genug
127
gesunde Arbeit vor der Tür: Gartenarbeit, Malerarbeiten,
Dachdecken... Außerdem sparen Sie durch eigene Arbeit mindestens
50$ die Stunde. Ich bevorzuge das Streichen meines Hauses dem
Golfspielen. Neue Farbe bringt 1.000$ zusätzliche Miete im Monat.
Und dabei bleibe ich in Form.
Achten Sie auf spezielle Situationen
In den nächsten Jahren werden Sie Ihre Lohnsklavenstellung
aufgeben wollen. Tun Sie das aber erst, nachdem Sie genügend
finanzielle Grundlagen und regelmäßiges Einkommen erworben
haben. Und zum hundertsten Mal: beginnen Sie mit der 100-HäuserRegel.
Ich möchte Ihnen die Geschichte eines Hauses erzählen. “Villa
Bayview” war ein großartiges Anwesen mit Blick auf Bucht und
Skyline von Singapur. Es war auch das erste Geschäft, das ich im
Ausland abschloß, und war daher für mich der Beweis, daß meine
Methoden überall funktionieren. Die Immobilie war zu dem Zeitpunkt
etwa 150.000$ wert, und überstieg meine damaligen Verhältnisse bei
weitem. Die Holz- und Glaskonstruktion war wunderschön. Außer
einem Anstrich in pink, den ich in braun geändert hätte, war alles in
Ordnung.
Nachdem ich die Besichtigung meiner 100 Häuser abgeschlossen
hatte, stand das Haus noch immer zum Verkauf, und zwar zu einem
reduzierten Preis von 125.000$. Man sagte mir, daß es schon seit
einem Jahr leerstand. Ich roch ein Problem. Als ich bei den Nachbarn
nachfragte, hörte ich diese Geschichte: Ein Jahr vorher, gerade
nachdem sie eingezogen war, wurde einem jungen, hübschen
Mädchen in der Villa die Kehle durchgeschnitten, angeblich von
einem Mafia-Boß, der sie in den Armen eines anderen Mannes
erwischt hatte. Dieser andere Mann war in der Küche aufgehängt
worden. Die Erben des Mädchens waren informiert worden, daß sie
die Villa jetzt besaßen, wollten aber mit der Situation nichts zu tun
haben, und beauftragten einen Anwalt mit dem Verkauf des
Anwesens. Dieser übergab die Angelegenheit einem Makler
(Verkaufspreis 150.000$). Von Zeit zu Zeit kamen Angebote,
hauptsächlich von Leuten, die neu in der Gegend waren. Sobald sie
aber die schaurige Geschichte hörten, zogen sie ihr Angebot zurück,
für die Menschen hatte das Haus schlechtes “Karma”. Als ich sechs
Monate später zurückkam, hatten die Nachbarn die Geschichte weiter
ausgeschmückt. Das Mädchen sei eine Bauchtänzerin gewesen, die
in Vollmondnächten auf dem Rasen vor dem Haus Striptease getanzt
hätte. Angeblich war der Geist des ermordeten Mädchens in
Vollmondnächten beim Striptease gesehen worden, so die Nachbarn.
Die Geschichte machte die Runde und kam sogar in die Zeitungen.
Niemand in der Stadt wollte ein verfluchtes Geisterhaus kaufen.
128
Meine Reaktion war etwas anders. Ein Geisterhaus mit einer
Mitternachtseinlage diesen Kalibers, das war doch etwas! Die Villa
wurde allgemein von den ansässigen Maklern als unverkäuflich
angesehen. Ich fragte nach und forderte einen Bericht über die
Eigentumsverhältnisse an, der zeigt, ob die Immobilie irgendwelche
Belastungen trägt. Ich erfuhr, daß ein privates Darlehen über 75.000$
die Immobilie belastete, und daß seit einigen Monaten keine
Zahlungen mehr eingegangen waren. Würde die Hypothek für
verfallen erklärt, könnten die eigentlichen Besitzer das Anwesen für
75.000$ zurückerhalten, also für die Hälfte des tatsächlichen Wertes.
Die Inhaberin der Hypothek war eine Witwe, die etwa 300 Kilometer
entfernt in Malaysia lebte.
Ich fuhr zu ihr. Was ich hörte, hätte andere Menschen vielleicht
erschreckt, ich aber sah eine große Möglichkeit. Sie sagte, sie würde
die Villa unter keinen Umständen zurücknehmen, auch wenn sie das
Recht dazu hätte. Wenn bei einer Verfallserklärung niemand die noch
ausstehende Darlehenssumme bietet, geht die Immobilie an den
Darlehensgeber. Wenn der Darlehensgeber die Immobilie nicht will,
erhält der erste beste, der irgendein Gebot macht, und sei es nur 1$,
den Zuschlag.
Ich fragte sie, warum sie die Villa nicht übernahm, und für 1.000$
monatlich vermietete. Sie begann, hysterisch zu weinen. Als sie ihre
Fassung einigermaßen wiedererlangt hatte, erzählte sie mir
folgendes:
“Mein Mann hat vor vier Jahren im Badezimmer dieses Hauses
Selbstmord begangen. Zwei Wochen, nachdem wir eingezogen
waren, schoß er sich in den Mund. Es war ein schrecklicher Anblick.
Das Haus stand lange Zeit leer. Was passiert ist, zwei Wochen
nachdem Mr. Moravia und seine Frau die Villa gekauft hatten, wissen
Sie. Ich werde nie wieder auch nur einen Fuß in die Nähe dieses
Hauses setzen.”
Ich schluckte. Aber dann dachte ich: “Was soll’s!” Ich bot der Dame
an, die Hypothek und die fälligen Steuern in Monatsraten von 600$
abzutragen. Sie war einverstanden, daß ich die ausständigen 75.000$
bot, sie würde dafür die Laufzeit des Darlehens um fünf Jahre
verlängern. Wenn keine weiteren Bieter auftauchten, hätte ich ein
Geschäft ohne Eigenkapitaleinsatz gemacht.
Ich wollte aber mehr Sicherheit, daher rief ich die Erben des
Mädchens in Übersee an. Sie waren über die Tatsache in Kenntnis
gesetzt worden, daß sie die Villa nicht einfach erben würden. Ich bot
ihnen 300$ dafür, daß sie zu dem Verkauf nicht erscheinen würden.
Sie nahmen sofort an, denn 300$ waren mehr, als sie zu bekommen
erwarten hatten. Ich aber wurde der eingetragene Eigentümer von
129
Villa Bayview.
Mit Erlaubnis der Lady wurde der offizielle Verkauf abgesagt, und ich
zog ein. Ich hatte nie über den “2-Wochen-Fluch” nachgedacht, er
wurde mir erst bewußt, als ich nach Ablauf von 15 Tagen jede Menge
Anrufe von Nachbarn bekam, die alle wissen wollten, wie es mir ging.
Es ging mir gut, und in den zwei Jahren, die ich das Haus bewohnte,
war ich keinen Moment lang unglücklich.
Das Haus hatte eine tolle Aussicht. Ich beobachtete große
Ozeandampfer und Frachtschiffe aus exotischen Ländern beim
Löschen ihrer Ladung. Das Haus selbst bestand aus zwei
Wohnungen. Die kleinere, die im Erdgeschoß liegt, vermietete ich an
einen Junggesellen, der im Weingroßhandel tätig war. Ich erhielt 375$
im Monat, plus 50$ in Wein. Meine Ausgaben für Rückzahlungen und
Steuern betrugen 600$ im Monat.
600$
375$ Miete für die Erdgeschoßwohnung
225$ monatliche Ausgaben
Meine Wohnung war zumindest 600$ Miete wert. Sie bestand aus drei
Schlafzimmern, zwei großen Badezimmern, einer modernen Küche,
usw. Sie war eigentlich fast zu groß für mich, aber ich füllte sie durch
Parties, die ich mindestens dreimal in der Woche gab. Ich strich die
Wohnung neu, vergrößerte das Wohnzimmer, sorgte für Paneelen an
der Decke und nahm eine Mieterin herein. Sie zahlte 275$ monatlich,
die die restlichen Ausgaben leicht deckten, und sie sorgte für Proviant
im Kühlschrank. Außerdem war sie eine nette Gesellschaft. Um die
Beziehung geschäftlich zu halten, erfand ich die Regel: “Schlafe nie
mit einer Mieterin!”, an die ich mich immer gehalten habe. Das
Ergebnis war, daß wir gute Freunde wurden. Wenn sie sich nicht gut
fühlte, eine Schulter zum Ausweinen brauchte, war ich da. Meistens
aber war unsere Beziehung eher formell und korrekt. Alles
funktionierte reibungslos, über ein Jahr lang. Mit einigen ihrer
Freundinnen hatte ich viel Spaß, sie wohnten schließlich nicht bei mir.
Das Ergebnis meines Deals war, daß ich mietfrei wohnte, besten
Wein für mich und meine Freunde, keine Ausgaben für Essen hatte,
da meine Mieterin kochte, und ich hatte beste Gesellschaft. Nicht nur
das, als die Zeit für die Steuererklärung kam, sagte mir mein
Buchhalter, daß ich die Wertminderung steuerlich absetzen könnte.
Nach zwei Jahren verkaufte ich die Immobilie, die mich 75.000$
gekostet hatte, für 275.000$. Verdienst: 200.000$. Einen Teil der
200.000$ verdankte ich der Inflation. Vergessen Sie aber nicht, als ich
das Anwesen kaufte, war es 150.000$ wert, also war ich um 75.000$
reicher, als die Tinte auf dem Kaufvertrag noch nicht einmal trocken
130
war. Sogar ohne Inflation oder verbessernde Maßnahmen hatte ich
75.000$ verdient, indem ich das Haus von einem verlassenen,
verfluchten Geisterhaus in ein fröhliches Junggesellennest
verwandelte. Dieses Geschäft war ein echter Gewinn.
Das Credo des Tycoons
Ein Tycoon ist:
1. Organisiert
Ich werde ein schriftliches Programm meiner Aktivitäten
ausarbeiten, und mich an jedem Tag daran halten.
2. Pflichtbewußt
Ich werde täglich zumindest eine Sache tun, die ich bisher vor
mir hergeschoben habe.
3. Zuversichtlich
Ich werde mich so gut wie möglich fühlen, und dieses Gefühl
durch tägliche Meditation verstärken. Weitere 15 Minuten
werde ich Gymnastik treiben oder joggen.
4. Verständnisvoll
Ich werde meiner Familie, meinen Freunden und meinen
Geschäftskollegen sagen: “Ich mag Dich.”, und es so meinen.
Ich werde großzügig mit Lob und Komplimenten sein.
5. Optimistisch
Ich werde mein Augenmerk nicht auf vergangene Fehler
richten, sondern positiv über Gegenwart und Zukunft denken.
6. Gebildet
Ich werde täglich etwas lesen, um mich weiterzubilden,
außerdem werde ich mich von unproduktiven,
zeitaufwendigen Menschen und Aktivitäten fernhalten.
7. Sparsam
Ich werde nicht mehr konsumieren oder Steuern zahlen,
als unbedingt notwendig.
8. Umgänglich
Ich werde freundlich und höflich zu jedem sein und nie schlecht
über jemanden sprechen.
9. Wachsam
Ich werde offen sein für neue Ideen, Erfahrungen und
Menschen, die mir etwas Neues beibringen können. Ich
werde mich nie von der täglichen Routine einfangen lassen.
131
10. Vertrauenswürdig
Ich werde allen Verpflichtungen, seien es wirtschaftliche, soziale
oder moralische, pünktlich, ehrlich und ehrenhaft nachkommen.
132
KAPITEL 13
Wie man richtig
verhandelt
133
Sie haben vielleicht schon den Spruch gehört: “Akzeptieren Sie nie
ein Nein als Antwort.” Das ist natürlich leichter gesagt, als getan.
Manchmal können Sie eine positive Antwort erhalten, wenn Sie nur
die Frage richtig formulieren. Wenn Sie auf der Suche nach
Immobilien sind, und dem Besitzer eines Hauses begegnen, der
gerade im Garten arbeitet, könnten Sie ihn so fragen: “Sie wollen Ihr
Haus sicher im Moment nicht verkaufen, oder?” Was für eine
negative, dumme Art, eine Frage zu stellen, Sie haben die Antwort
schon mit in die Frage verpackt. Die einzig logische Antwort ist: “Sie
haben recht, ich will nicht verkaufen.” Warum nicht wie ein Tycoon
denken, und die Frage positiver formulieren?
So wäre es wesentlich effektiver: “Wenn ich Ihnen zeigen kann, wie
Sie steuerfrei an ein besseres Haus kommen können, ohne einen
Groschen aus Ihrer Tasche bezahlen zu müssen, und ohne einen
Makler hereinzunehmen, wären Sie interessiert?” Beinahe jeder
Hausbesitzer und mögliche Verkäufer wird sofort Interesse zeigen. Es
wird seine Ohren spitzen, und wissen wollen, was Sie vorhaben.
Wenn Sie ihm zeigen, wie er an ein größeres Haus kommt, wird er
übersiedeln, und Sie haben ein Geschäft gemacht.
Einen potentiellen Verkäufer können Sie auch auf folgende Art
aufmerksam machen: Sie sagen etwas wie: “Wenn ich Ihnen zeigen
kann, wie Sie zu mehr Mieteinnahmen kommen, als Sie jetzt erhalten,
würden Sie mir zuhören?” Nun, wer würde da nein sagen, selbst
wenn er an einen Verkauf bisher nicht gedacht hatte? Mit der ersten
positiven Antwort haben Sie die Möglichkeit erlangt, weiterzureden.
Sie könnten ihn sogar bringen, seine Immobilie an Sie zu verkaufen,
eine andere, größere zu erwerben, und durch größere Mieteinnahmen
seine eigene finanzielle Situation zu verbessern. Sobald ein
Eigentümer auf ein Gespräch mit Ihnen darüber eingeht, wie er seine
Finanzen verbessern kann, wird er sich moralisch verpflichtet fühlen falls es zu einem Geschäft kommt - mit Ihnen zu verhandeln. Ist die
erste Antwort auf eine Frage aber “nein” (wie bei der ersten,
negativen Frage), werden alle weiteren Versuche, Ihre Pläne
auszubreiten, abprallen wie an einer Wand.
Wenn Sie jemanden zu einer effektiven Zusammenarbeit oder einem
Geschäftsabschluß bringen wollen, sollten Sie bedenken, daß die
Menschen generell nicht an Ihren Bedürfnissen interessiert sind. Ihre
Aufgabe heißt: Ich muß diesen Leuten zeigen, was ich für sie tun
kann, wann ich es tun kann, wo und wie ich es tun kann. Wie können
sie bei einer Zusammenarbeit profitieren? Welche Vorteile werden sie
haben? Gegen welche Risiken werden sie sich schützen wollen? Ein
Tycoon denkt alle Bedürfnisse, mögliche Ängste und auftretenden
Fragen vor Verhandlungsbeginn durch.
Es ist richtig, daß man ein “nein” als Antwort besonders im
Geschäftsleben selten akzeptieren sollte. Um aber ein “ja” zu
134
bekommen, muß man einen Vorschlag so formulieren, daß ein
potentieller Partner keine andere Wahl hat, als in seinem eigenen
Interesse Ihr Angebot anzunehmen. In anderen Worten: Machen Sie
ein Angebot, das man nicht ablehnen kann.
Dieses Prinzip gilt auch außerhalb der Geschäftswelt. Nehmen Sie
an, Sie suchen einen Job, der Arbeitgeber aber sagt: “Ich brauche Sie
nicht. Meine Ausgaben für Personal sind zu hoch. Ich kann mir keinen
weiteren Mitarbeiter leisten.” Sie sollten antworten. “Sie haben recht.
Ich verstehe, was Sie meinen. Ich mache Ihnen einen Vorschlag. Ich
werde zwei Wochen ohne Bezahlung für Sie arbeiten. Wenn ich in
diesen zwei Wochen nicht wesentlich mehr gebracht habe, als ich
kosten würde, brauchen Sie mich nicht weiter beschäftigen. Können
Sie dieses Angebot ausschlagen? Ich arbeite für Sie, werde mehr als
1.000$ Profit pro Woche für Sie machen, und Sie brauchen mich nicht
zu bezahlen. Wenn Sie mich nach der Zeit anstellen, möchte ich nur
die Hälfte davon, was ich für Sie zusätzlich erwirtschafte.” Wenn Sie
Angebote so formulieren, werden die wenigsten Menschen “nein”
sagen können. Außerdem, wenn Sie Ihre Versprechungen halten,
werden Sie immer erfolgreich sein.
Hat eine Person, mit der Sie verhandeln, irgendwelche Bedenken,
begegnen Sie diesen (egal, wie unvernünftig oder dumm sie sein
mögen) mit Respekt. Diskutieren Sie nie. Geben Sie ihrem
Gesprächspartner recht, sagen Sie “aber...” und bringen Sie Ihre
Antworten so vor.
Wenn Sie eine Übereinstimmung erreicht haben, reden Sie nicht mehr
weiter. Es kommt vor, daß sich Ihr Gegenüber die Sache noch einmal
anders überlegt. Sobald dieser Jemand mit einem Verkauf
einverstanden ist, setzen Sie einen Vertrag auf. Um ängstliche
Personen nicht zu verschrecken, setzten Sie statt des Wortes
“Vertrag” lieber die Überschrift “Memorandum” über das Schriftstück.
Nachdem das “Memorandum” unterzeichnet und der Deal somit
abgeschlossen ist, sollten Sie irgend etwas sagen, das den Verkäufer
von der Richtigkeit seiner Entscheidung überzeugt. Eine meiner
Lieblingsbemerkungen ist: “Liebe Güte, Herr Verkäufer, Ich dachte
nicht, daß ich 100.000$ bieten müßte, eigentlich wollte ich nicht über
85.000$ gehen. Sie wissen wirklich, wie man hart verhandelt.” Der
Verkäufer wird davon überzeugt sein, daß er für sich das Beste aus
dem Deal herausgeholt hat. Geben Sie ihm diese Befriedigung!
Sagen Sie aber: “Ich war darauf eingestellt, 110.000$ zu bieten, ich
bin wirklich froh, daß Sie für 100.000$ verkauft haben.”, würde sich
der Verkäufer vielleicht zurückziehen wollen, zumindest aber für den
Rest seinen Lebens schlecht über Sie sprechen.
Gleichgültig, welche Art Vertrag Sie abschließen, ein Vertrag ist
immer nur so gut, wie die Menschen, die ihn unterzeichnet haben.
135
Wenn jemand aus einem Vertrag aussteigen will, gibt es immer eine
Möglichkeit, das zu tun. Sobald das passiert, bleibt Ihnen nichts als
eine teure, frustrierende Gerichtsverhandlung. Lassen Sie sich nie vor
Gericht bringen! Verhandeln Sie weiter, geben Sie nicht auf, bleiben
Sie ruhig, egal, wie unvernünftig sich der Dummkopf von
Vertragspartner benehmen mag. Ein schlechter Vergleich ist besser,
als ein gutes Verfahren gegen jemanden.
Manchmal ist es schlau, Zeugen für Ihre Vertrauenswürdigkeit und
Ihren guten Charakter zu nennen. Anstatt später mit
Leumundszeugnissen aufzutauchen, ist es sehr effektiv, während der
Verhandlungen zu dem ungläubigen Thomas gegenüber zu sagen:
“Thomas, Sie machen sich offensichtlich Sorgen darüber, ob und wie
ich meinen Verpflichtungen nachkommen werde. Herr Schmidt, der
Direktor der Zentralbank, hat schon häufig mit mir erfolgreich
zusammengearbeitet, ich bin sicher, er wird mir gute Referenzen
geben. Ich werde den Raum gerne verlassen, während Sie mit Herrn
Schmidt telefonieren.”
Können Sie den Namen einer Person angeben, die in der
Gesellschaft anerkannt und respektiert wird, können Sie Geschäfte
zum Abschluß bringen, die sonst unmöglich gewesen wären, weil der
Verhandlungspartner denkt, daß Sie ihn möglicherweise betrügen
wollen. Gute Referenzen und die Möglichkeit, den Namen einer
respektablen Person nennen zu können (wie zum Beispiel den des
örtlichen Bankers), sind besonders für jüngere Tycoonanwärter
nützlich. Als Fünfundzwanzigjährigem kann es Ihnen passieren, daß
ältere Verkäufer, die schon substantiellen Besitz erworben haben, Sie
und Ihre Ideen nicht ernst nehmen. Treten Sie nie zu reich, zu
gescheit, zu raffiniert oder geldhungrig auf. Interessiert, ernst,
hilfsbereit und verständnisvoll auf die Probleme der Menschen
einzugehen, und mit ihnen Lösungen zu suchen, sind Ihre besten
Verhandlungstaktiken.
136
KAPITEL 14
Die magische
Frage
137
Sobald Sie an etwas Geld gekommen sind, wird sich das
herumsprechen, auch wenn Sie keinen aufwendigen Lebensstil
pflegen. Ein konstanter Strom von Investoren und Förderern jeder
Größe, Hautfarbe und Gestalt wird Ihnen anbieten, Ihr Geld zu
verdreifachen. Während Sie den Angeboten zuhören, können Sie sich
wunderbar amüsieren, aber trennen Sie sich von keinem Groschen,
es sei denn, Sie wollen ihn verlieren! Hören Sie sich ihre Geschichten
an. Lassen Sie sich bewirten. Aber denken Sie daran, daß es nicht
nur zwei Möglichkeiten gibt, mit zu selbstbewußten Rednern
umzugehen. Natürlich könnten Sie einfach sagen: “Nein danke, und
auf Wiedersehen.” Sie könnten sich auch wie ein Dummkopf
benehmen, das Angebot annehmen, und Ihr letztes Hemd verlieren.
Hier ist eine dritte Alternative, die mich schon gelegentlich ein bißchen
reicher gemacht hat, nicht zu vergessen den psychologischen Effekt!
Es gibt nichts Befriedigenderes, als einen redegewandten,
selbstbewußten Mann auszutricksen. Wenn ein solcher Mensch mein
Haus verläßt, und sein Geld bei mir zurückläßt, geht von mir ein
warmes, positives Gefühl aus, das tagelang anhält. Und so kommen
Sie an das Geld dieser schnellsprechenden Überedungsartisten.
Stellen Sie die magische Frage: “Wenn dieser Deal so
gut ist, warum wollen Sie einen Partner hereinnehmen?”
Die Antwort wird immer sein: “Ich würde die Sache gern
alleine durchziehen, aber ich habe leider nicht das Geld dazu.”
An dieser Stelle drehen Sie den Spieß um. Sie sagen: “Anstatt in den
Deal zu investieren, werde ich Ihnen das nötige Kapital leihen. Dafür
will ich die Hälfte des Profites, den Sie mir versprochen haben. Auf
diese Weise können Sie mein Geld verdoppeln, und auch für sich
Profit machen, ohne eigenes Geld einsetzen zu müssen. Sie tragen
natürlich das Risiko, aber Sie haben mir versichert, daß es eine
sichere Sache ist. Ich will nur eine Sicherheit, einen Scheck, der in
sechs Monaten einlösbar ist, und einen Schuldschein von Ihnen.” Um
Ihr Gegenüber aufzumuntern, können Sie etwas sagen, wie: “Wenn
alles nach Plan läuft, werden meine reichen Freunde und ich sicher
viel Geld in ähnliche Deals investieren.”
Warum sollten Sie jedem ein solches Angebot machen? Warum
müssen Sie immer Sicherheiten verlangen?
Die meisten Menschen, die wegen Geld vorsprechen, sind selbst
völlig pleite und daher wertlos für Sie. Sie werden (wenn man sie läßt)
Sie um Ihr hart verdientes Geld bringen. Und Sie werden nichts davon
je wiedersehen. Manchmal gibt Ihnen die magische Frage die
Möglichkeit, Profit zu machen. Wenn der ideenreiche Mensch aus
dem obigen Beispiel persönlichen Besitz hat, und wirklich an sein
Schema glaubt, werden Sie beide einmal von hundertmal Profit
machen. Was auch immer passiert, wenn ein Deal nicht funktioniert,
werden Sie nichts dabei verlieren.
138
Zuerst finden Sie heraus, ob der Geldwerber irgendwelchen
persönlichen Besitz hat. Auto? Haus? Aktien? Vielleicht besitzt seine
Frau ein teures Schmuckstück? Hat er einen wertvollen
Orientteppich? Andere Kunstwerke? Alles von Wert wird Ihrem Zweck
dienen. Am liebsten nehme ich einen Schuldschein auf eine Immobilie
als Sicherheit. Ein Eigenheim ist als Sicherheit gut, wenn der
Marktwert (selbstverständlich abzüglich eventueller Hypotheken) das
Dreifache des geforderten Geldbetrages ausmacht.
Nehmen wir an, der Möchte-gern-Partner besitzt ein Objekt im Wert
von 15.000$. Sie würden ihm 5.000$ leihen.
Sie sind vielleicht der Ansicht, daß meine Verträge die seltsamste Art
Geldverleih sind, von der Sie je gehört haben. Es sieht so aus, als
würden Sie ein Auto zu einem Superpreis kaufen, und dafür noch
50% Zinsen als Geschenk bekommen. Das sieht nicht nur so aus, das
ist so. Diese Verträge ermöglichen es, Diamanten, Autos oder Häuser
zu einem Traumpreis zu kaufen. Der Anstifter verliert sein Auto an
Sie, während er sein letztes Hemd in dem Deal verliert, den er Ihnen
verkaufen wollte. Im 95% der Fälle kann der Betreffende das Geld
nicht auftreiben, um seinen Besitz zurückzubekommen und Sie haben
ein günstiges Grundstück erworben. Ich persönlich habe auf diese Art
viele nette Dinge erworben.
Einmal bekam ich einen schnittigen Sportwagen von einem
Unternehmer, der “unser” Geld in drei Monaten verdreifachen wollte.
Seine Idee war, eine Kette von Massagesaloons entlang der Alaska
Pipe Line zu eröffnen, um den dortigen Arbeitern Zerstreuung zu
bieten. Wie ich vorhergesagt hatte, funktionierte sein Plan nicht. In
einem anderen Deal bekam ich ein Haus im Wert von 50.000$ um
3.000$ (eine Hypothek von 30.000$ war noch offen). Was lief falsch?
Im ersten Fall wußte ich schon lange vorher, daß Alaska die besten
Polizisten der Welt hat. Unglücklicherweise für meinen Partner
blieben sie nicht untätig und schlossen seine Etablissements. Im
zweiten Fall sollte der Profit angeblich im Handel mit Silbermünzen
verdient werden. Mein schlauer Partner aber kaufte (ohne mich von
seinem Alternativplan zu informieren) eine Flugzeugladung
Marihuana. Das Flugzeug wurde in Mexiko überfallen, das Rauschgift
war weg. Immerhin rettete er soviel, daß er mir anstatt einer
Rückzahlung des geliehenen Betrages ein Kilogramm Kokain anbot.
Fürchterlich! Ich lehnte sein Angebot dankend ab. Ich würde Ihnen
das selbe empfehlen, sollte Ihnen die Beteiligung an illegalen
Aktionen angeboten werden. Meine Ablehnung kam nicht davon, daß
ich etwas gegen Kokain hätte, im Gegenteil, meiner Meinung nach
sollte jeder das tun, was er für richtig hält, aber das Leben ist zu kurz,
um sich in illegale Geschäfte verwickeln zu lassen, wenn unter
Umständen die gesamte Existenz daran hängt. In jedem Fall, was
139
auch immer schiefging, hatte ich keinen Schaden, weil ich immer in
Besitz der jeweiligen Sicherheit kam. Hätte einer meiner cleveren
Partner mit seiner Idee Geld gemacht, hätten wir beide profitiert. Da
dem nicht so war, trug er den Verlust, und ich hatte kein Problem
damit.
Zusammengefaßt kann man sagen: Wenn jemand Ihnen ein Geschäft
anbietet, das sich wie ein Geschenk anhört, werden Sie
neuneundneunzig Mal von hundert Mal jeden Groschen verlieren,
den Sie investieren. Dieser Verlust kann zustandekommen durch
Inkompetenz, Unehrlichkeit, oder oft schlichte Uninformiertheit. Die
Person, die Ihnen einen solchen Deal anbiete, hat kein Bargeld,
möglicherweise aber andere Besitztümer. In diesem Fall haben Sie
die Möglichkeit, risikolos Profit zu machen. Folgende Faktoren
müssen aber zutreffen:
1. Der potentielle Partner glaubt an sein Projekt.
2. Er oder sie hat Besitz.
3. Der potentielle Partner mit Besitz ist willig, Ihnen einen großen
Teil des Profites zu überlassen, weil er denkt, Sie bei einem
eventuellen nächsten Mal leichter überzeugen zu können.
Seien Sie kein Dummkopf. Sie werden verlieren, wenn Sie keine
Sicherheiten haben. Nehmen Sie den ersten Profit, und verlassen Sie
das Spielfeld!
Selbst wenn Ihr erstes Geschäft dieser Art beiden Beteiligten Profit
bringt, denken Sie nicht im Traum daran, ein zweites Geschäft ohne
Sicherheiten abzuschließen.
Können Sie jemandem vertrauen?
Ich dachte immer, man könnte den Schweizer Bankiers trauen. Bis
vor einigen Jahren in einer großen Schweizer Bank ein Mann aufflog,
der beinahe eine Billion Dollar verspekuliert hatte. Heute mache ich
keine Ausnahmen mehr. Auch nicht bei Bankiers in der Schweiz.
Trauen Sie niemandem!
Vorsicht beim Geldverleihen
Wenn jemand an Sie herantritt, der Geld borgen will, nehmen Sie
immer an, daß ein- oder mehrere der folgenden Dinge eintreffen
werden:
1. Die betreffende Person ist in illegale Geschäfte
verwickelt und wird bald im Gefängnis landen.
2. Zehn Minuten nachdem Ihr neuer Partner Geld von Ihnen
erhalten hat, wird er:
140
a) von seinem Lebensgefährten verlassen. Er findet das
Leben nicht mehr lebenswert und wandert (mit Ihrem Geld)
nach Brasilien aus. Oder er entscheidet sich, von einem
Hochhaus zu springen.
b) Seine Mutter, sein Vater, seine Geschwister, seine Frau und
seine Kinder erkranken gleichzeitig an einer schweren,
behandlungsintensiven Krankheit. Die Arztrechnungen werden
wichtiger, als die Rückzahlungen an Sie.
c) Er wird verrückt, oder hat einen schweren Unfall, der ihn an
der Ausführung seiner Pläne hindert.
d) Er wird ermordet oder sehr schwer verwundet.
e) Eine Person, der Ihr Partner vertraute, macht sich nicht nur
mit Ihrem Geld aus dem Staub, sondern auch mit den
Ersparnissen Ihres Partners, seiner Mutter, usw.
f) Die Geschäftsidee, so gut sie sich anhörte, funktionierte
einfach nicht.
Nachdem ich bei zahllosen Geschäften reihenweise solche
Geschichten gehört habe, werde ich nie wieder in ein Geschäft
investieren, für das ich keine Sicherheit in Händen halte.
Falls etwas schiefgehen könnte, wird es schiefgehen, das ist eine
Grundregel im Umgang mit anderen Menschen. Nehmen Sie einfach
an, daß die oben genannten Situationen (und andere!) bei jedem
Geschäft, bei jeder Investition und bei jedem Darlehen eintreten.
Schützen Sie sich davor! Mit etwas Glück machen Sie es besser als
ich, vor allem, wenn Sie einen Erfinder treffen.
Die gefährlichste Person in Ihrer Karriere ist weder ein Räuber oder
Mörder, noch ein Steuerprüfer. Die gefährlichste Person, die Sie
hoffentlich nie das Unglück haben kennenzulernen, ist ein Erfinder.
Sobald Sie an seine Erfindung glauben, sind Ihr Geld und Ihre
Zukunftsaussichten akut gefährdet. Sie brauchen unendlich viel Zeit,
die Erfindung zu vermarkten und weitere Sponsoren aufzutreiben. Ihr
Geld fließt in ein Faß ohne Boden.
Ich traf einmal jemanden, der eine Solarzelle erfunden hatte. Der
kleine Prototyp war wirklich überzeugend. Die Zelle produzierte
verwertbare Wärme und Energie bei arktischen Bedingungen mit nur
einigen Stunden Sonnenlicht pro Woche. Einmal installiert, wären die
Betriebskosten nahe null, der Benützer könnte dank der
Steuervorteile für wiederverwertbare Energien praktisch vom ersten
Tag an Gewinn machen. Nichts konnte schiefgehen. Reiche Araber
(sagte er) hätten ihm drei Millionen Dollar für das Patent geboten, er
141
wollte aber seine Erfindung nicht verschwinden sehen, damit die
Araber ihr Öl weiter verkaufen konnten. Soweit seine Geschichte.
Es war die Gelegenheit meines Lebens. Meine 10.000$ Investment
würden mindestens eine Million im Jahr bringen. Mindestens!
Natürlich, sobald die Produktion anlief, waren einige kleinere Beträge
fällig. Dreimal 10.000$ an Kleinigkeiten. Das war aber auch schon
alles, was ich bis heute an dem Projekt hatte. 40.000$ auf
Nimmerwiedersehen, verschwunden im Rachen einer Erfindung.
Was war schiefgelaufen? Die Solarzelle funktionierte im großen
Maßstab einfach nicht annähernd so wie der Prototyp, der ein
Puppenhaus beheizte. Bei Ihrem Erfinder wird es etwas anderes sein.
Lesen Sie unter der Überschrift “Vorsicht beim Geldverleihen” auf der
vorigen Seite die angegebenen Punkte durch. Das sind nur einige
Situationen, die eintreten können.
Der Umgang mit einem unausgegorenen Produkt wird Ihnen das
bringen, was mir meine Solarzelle gebracht hat - nichts als heiße Luft
und Verluste.
DuPont oder IBM können sich Entwicklung und Forschung leisten. Sie
können es sich leisten, 99 von 100 Ideen fallenzulassen, weil die
hundertste Idee vielleicht ein großer Durchbruch wird. Sie spielen
nicht in dieser Liga. Seien Sie kein Pionier!
Grundregel 1: wenn jemand Ihr Geld will, stellen Sie die magische
Frage. Sind Sie nicht hundertprozentig abgesichert, nehmen Sie Ihr
Geld und laufen Sie!
Die traurige Wahrheit ist, daß die meisten Erfindungen, ebenso wie
die meisten Filme, Ölquellen, Immobilienfonds oder neuen Produkte
dem Investor keinen Groschen einbringen.
Die einzige “sichere” Investition finden Sie vielleicht in Ihrem Garten.
Oder im Garten Ihres Nachbarn. Es muß etwas sein, das Sie sich
selbst ausgedacht haben, und zu 100% kontrollieren. Jetzt aber zu
profaneren Dingen, ich werde Ihnen zeigen, wie man mit den
Menschen umgeht, die Ihnen helfen, Geld zu machen, Ihren Mietern.
142
KAPITEL 15
Wie man mit
Problemmietern
umgeht
143
Sobald Sie Besitzer von Mietshäusern sind, wird eine der größter
Herausforderungen darin bestehen, gute Mieter zu bekommen und zu
behalten. Sie sehen, ich sagte “Herausforderung” und nicht
“Problem”, weil in jedem Aspekt Ihrer Karriere die mentale Einstellung
zu den Dingen signifikant wichtig ist. Wenn Sie gute Mieter finden,
werden Sie Herr über ein gut laufendes Geschäft sein. Die Mieten
treffen pünktlich ein. Sie werden eine fast herzliche Beziehung zu
Ihren Mietern haben, dazu wenig Umzüge und einen hohen Grad an
Auslastung der Gebäude.
Wenn Sie Ihre erste vermietete Immobilie erwerben, übernehmen Sie
die Mieter normalerweise als Teil des Geschäfts. Sobald Sie das
Management übernehmen, gleichen Sie die Mieten an den Marktpreis
an und eliminieren Sie unerwünschte Elemente sofort. Mieter
erwarten das bei einem Besitzerwechsel. Wenn Sie zögern, bevor Sie
Ihre Politik durchsetzen wollen, werden die Mieter eher
diskussionsfreudiger, nehmen sich einen Anwalt, oder zerstören
sogar mutwillig Ihr Eigentum.
Was ist ein unerwünschter Mieter? Wenn Sie bereits Mietshäuser
besitzen, wissen Sie es. Wenn Sie erst am Anfang stehen, werden
Sie bald feststellen, daß man Problemmieter in zwei Kategorien
einteilen kann:
A. unvernünftige Taugenichtse
B. gedankenlose Schmutzfinke
Manchmal findet man alle diese Qualitäten in einem einzigen
Individuum vereint. Wenn Sie alle Apartments in einem Gebäude
besichtigen, das Sie kaufen wollen, werden Sie die Schmutzfinken
leicht errennen. Eine gemäßigte Unordnung beunruhigt mich nicht,
aber was man bei solchen Besichtigungen an Sinneserfahrungen im
Bereich von Auge und Nase machen kann(manchmal sogar in
Mittelklassegebäuden), könnte einen Menschen für den Rest seines
Lebens vom Vermieten abhalten. Genug davon, fest steht, Sie
werden einen Schmutzfink an seinem Lebensstil erkennen, wenn Sie
ihn sehen. Sie werden ihn am ersten Tag loswerden wollen, wenn
nicht noch früher.
Die zweite Kategorie sind die Taugenichtse, Menschen, die ihre Miete
nie zur Fälligkeit bezahlen. Man erkennt sie nicht am Aussehen oder
am Geruch, aber im Zuge der Verhandlungen sind Verkäufer oft
bereit, einige Geschichten über ihre Mieter zu erzählen. Manche
werden als pünktliche Zahler beschrieben, andere als späte Zahler.
Die “Nicht-Zahler” müssen Sie loswerden. Die späten Zahler können
Sie mit einem Rabatt beschleunigen. Richtige Taugenichtse aber sind
Taugenichtse und bleiben Taugenichtse.
Generell werden Sie Mieter, die Sie loswerden wollen, von einer
144
Beschwerde bei Gericht abhalten können. Es ist besser, einem
Taugenichts Bargeld anzubieten, als eine Verhandlung anzustreben.
Sobald Sie die unerwünschten Mieter los sind, zeigen Sie die
Wohnung(en) neuen Bewerbern. Zeigen Sie nie eine Wohnung,
während ein Schmutzfink sie bewohnt. Erst wenn die Wohnung
gereinigt und frisch gestrichen ist, können Besichtigungen stattfinden.
Eine verschmutzte Wohnung vertreibt jeden Mieter, es sei denn, er ist
ein Schmutzfink. Eine Möglichkeit ist, ein Arrangement mit dem
Mieter, der eine Wohnung vergleichbarer Größe bewohnt(die natürlich
gepflegt sein muß), zu treffen. Natürlich bedeutet jeder Tag, an dem
die Wohnung leersteht, finanzielle Einbußen. Trotzdem ist es besser,
eine Wohnung kurzfristig leerstehen zu lassen, als einen
Problemmieter hereinzunehmen. Ein schlechter Mieter kann alle
guten Mieter vertreiben. Schmutzfinken und Taugenichtse bringen
Ihnen nichts als graue Haare. Sie zahlen keine Miete und lassen Ihr
Gebäude verkommen, andererseits sind sie schnell mit einem Anwalt
zur Stelle, der Sie in endlose Verfahren verwickelt, die Zeit, Geld und
Energie kosten. Sie könnten sogar Ihr Haus verlieren, wenn Sie die
Mieten brauchen, um Ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.
Die Art Mieter, die Sie nicht wollen.
Alle diese Probleme kann man vermeiden, wenn man sich seine
künftigen Mieter sorgfältig aussucht. Folgen Sie diesen Ratschlägen,
und Sie werden selten, wenn überhaupt, Problemmieter oder
Mieterprobleme haben.
Werben Sie in einer Umgebung, die dem Mieterprofil, das Sie suchen,
am Nächsten kommt. Wenn Sie homosexuelle (männliche oder
weibliche) Mieter wollen (diese sind meist sehr empfehlenswert!), gibt
es Zeitungen und Publikationen, die vom entsprechenden Markt
gelesen werden. Lokalzeitungen sind billiger und oft effektiver als
große Regionalzeitungen. Ihr Inserat sollte attraktiv sein und
unerwünschte Elemente von Anfang an fernhalten. Hier ist eines von
meinen Inseraten:
Romantisches Häuschen im Wald
400$ monatlich, Kamin, Vordach,
2 Badezimmer, 2 Schlafzimmer.
Erwachsene. Keine Hunde. Mieter
muß erwerbstätig sein. Referenzen!
Tel. 332-2345 18-22 Uhr
Wenn der Bewerber anruft, befragen Sie ihn, um mehr über ihn
herauszufinden. Stellen Sie eine eigenartige Einstellung Vermietern
145
gegenüber oder die leichteste befremdliche Tendenz fest, schlagen
Sie ihm vor, sich eine andere Bleibe zu suchen. Es ist hart, einen
potentiellen Mieter abzuweisen, aber Sie dürfen sich auf keine
Problemmieter einlassen, wenn Sie ein erfolgreiches Management
vorweisen wollen. Zu zwei Terminen pro Woche sollte eine
Besichtigung möglich sein. Es gibt mehrere Gründe, warum alle
Bewerber zur selben Zeit auftauchen sollten. Erstens erscheinen
zumindest die Hälfte der telefonisch angemeldeten Personen nicht zu
einer Besichtigung. Daher verschwenden Sie keine Zeit, indem Sie
vor der Wohnung auf jemanden warten, der nicht kommt. Setzen Sie
eine allgemein angenehme Zeit fest, zum Beispiel Sonntag, 13.00
Uhr, wenn dann fünf von zehn angemeldeten Besichtigern nicht
erscheinen, haben Sie sich fünfmal den Weg gespart.
Machen Sie nie den Fehler, Sex oder Drogen
als Teilzahlung für die Miete anzunehmen.
Lassen Sie sich mit Ihren Mietern weder sexuell ein,
noch in illegale Geschäfte verwickeln!
Psychologisch entsteht ein Gefühl des Wettbewerbs, sobald mehrere
Bewerber anwesend sind. Zumindest einer der Bewerber wird sich
vielleicht zu einer spontanen Entscheidung hinreißen lassen, als zu
sagen: “Ich denke darüber nach, dann rufe ich zurück.” Wenn jemand
interessiert ist, lassen Sie ihn ein Berwerbungsformular ausfüllen.
Durch sorgfältiges Durchlesen solcher Bögen können Sie
unerwünschte Bewerber herausfinden. Kontrollieren Sie die
Referenzen! Rufen Sie nicht nur den gegenwärtigen Vermieter an,
sondern auch den davor. Der Grund ist, daß der gegenwärtige
Vermieter seinen Mieter vielleicht unbedingt loswerden will, und ihm
darum wahre Lobeshymnen singt, obwohl er ein Taugenichts der
schlimmsten Sorte ist. Der vorherige Vermieter dagegen hat keinen
Grund, Sie anzulügen. Rufen Sie immer den genannten Arbeitgeber
und die Bank des Bewerbers an, um sich von der Wahrheit seiner
Angaben zu überzeugen, und dabei vielleicht ein paar
Zusatzinformationen zu sammeln.
Wenn Sie als Hauswirt Ihrem künftigen Mieter einen
Überraschungsbesuch in seiner gegenwärtigen Wohnung abstatten,
sehen Sie schnell, ob sein Lebensstil für Sie akzeptabel ist. Sie
könnten auch relativ rasch entdecken, ob der Bewerber eine Horde
Hunde oder Katzen besitzt, oder ob irgendwelche verrufenen Freunde
im Wohnzimmer campieren. Einen Mieter, der sein
Bewerbungsformular ausgefüllt hat, frage ich immer, ob ich ihn bei
sich besuchen kann. Ein schneller Blick reicht, um zu entscheiden, ob
er in Frage kommt. Suchen Sie Ihre Mieter sorgfältig aus! Als
Nächstes werden wir über Geld sprechen.
146
Reservieren Sie nie eine Wohnung für einen Mieter, ohne eine
Rücklage in Höhe von mindestens einer Monatsmiete zu verlangen.
Ich persönlich bevorzuge eineinhalb Monatsmieten. Die Summe wird
normalerweise in Form eines Schecks bezahlt. Bevor Sie den Scheck
nicht eingelöst haben, sollten Sie weder dem Mieter die Schlüssel
übergeben, noch andere Bewerber für die Wohnung abweisen.
Sobald Sie einem Mieter Zutritt zu “seiner” neuen Wohnung
gewähren, können Sie ihn nicht mehr so leicht loswerden, selbst dann
nicht, wenn sein Scheck nicht gedeckt ist. Sie müßten eine
Räumungsklage erwirken. Sie verlieren dadurch zwei bis sechs
Monatsmieten, die ein “guter” Mieter zahlen würde, und haben sogar
noch Anwaltskosten.
Sie haben jetzt die Hinterlegung erhalten und Ihren Mieter gründlich
durchleuchtet. Der nächste Schritt ist die Anfertigung einer
Inventarliste. Gehen Sie mit Ihrem Mieter durch die Wohnung und
beschreiben Sie ihren Zustand und das komplette Inventar. Ihr Mieter
wird das unterschreiben. Es gibt häufig Schwierigkeiten mit Mietern,
die ausziehen, und die Wohnung verschmutzt oder mit zerbrochenen
Fenstern verlassen. Das häufigste Argument: “Genauso habe ich die
Wohnung vorgefunden, als ich eingezogen bin.” Mit einer kompletten
Bestandsaufnahme, die von beiden Parteien unterschrieben ist, gibt
es solche Probleme nicht mehr. Eventuelle Kosten, die für Reinigung
oder Reparaturen entstehen, können leicht von der Hinterlegung des
ausziehenden Mieters bezahlt werden.
Falls Sie trotz aller Vorsichtsmaßnahmen einen Problemmieter am
Hals haben, sei gesagt: in 95% der Fälle ist das Problem das Geld.
Aber manchmal hat man einen Mieter, der seine Mietvereinbarung
verletzt, indem er zum Beispiel Heroin dealt oder 20 kleine Hunde auf
den neuen Teppichböden herumtoben läßt. Sie wollen ihn loswerden?
So schnell wie möglich? Zuerst denken Sie über Selbsthilfe nach.
Wußten Sie, daß es finanziell sehr riskant ist, einen Mieter
auszusperren oder einfach hinauszuwerfen? Sie können auch nicht in
das Apartment gehen, und das Schloß auswechseln. Sie haben nicht
das Recht, zu jeder Zeit die Wohnung zu betreten, oder ihn wegen
der Miete zu belästigen. Sie können ihn nicht von den allgemein
zugänglichen Gebrauchsgegenständen ausschließen. Das alles
können Sie nur tun, wenn Sie selbst verklagt werden wollen. Also
vergessen Sie diese Art von illegaler Selbsthilfe. Sie können aber
eines tun, bevor Sie vor Gericht gehen. Besuchen Sie Ihren Mieter
und appellieren Sie an sein Gewissen. Sie werden erstaunt sein, wie
häufig diese Taktik funktioniert. Sagen Sie ihm, daß die Dinge nicht so
laufen, wie sie sollten, und daß Sie möchten, daß er auszieht. Fragen
Sie ihn, wie viel Zeit er dafür braucht. In vielen Fällen wirkt ein
vernünftiges Gespräch Wunder. Sie werden überrascht sein, was man
alles bekommt, wenn man einfach höflich danach fragt.
147
“Bleiben Sie vernünftig! Bleiben Sie rational!”
Manchmal wird ein Mieter sagen, er habe nicht das nötige Geld, um
übersiedeln zu können. Wenn er dazu mit der Miete bereits im
Rückstand ist, könnten Sie folgendes vereinbaren. Sie sagen: “Ich
werde die Übersiedlungskosten tragen. Ich möchte nur, daß Sie die
Wohnung bis morgen 10 Uhr verlassen haben, und diese 100$-Note
gehört Ihnen. Die Wohnung muß sauber sein. Sie bekommen das
Geld, sobald ich ein neues Türschloß angebracht habe.” Diese 100$
können sogar eine Ersparnis sein, denn es dauert bis zu sechs
Monate, ehe eine Räumungsklage exekutiert wird. In dieser Zeit
erhalten Sie auch keine Miete, Sie könnten bis zu 500$ verlieren. Was
Sie also tun, wenn Sie einen Problemmieter haben, ist: Sie reden mit
ihm, vernünftig und rational. Appellieren Sie an Ihren Mieter in der
Form, die Ihnen richtig erscheint. Reden Sie ihn hinaus. Bleiben Sie
ruhig. Es geht nur um Geld. Werden Sie nicht emotional. Verlassen
Sie die Wohnung, wenn Sie merken, daß irgendeines Ihrer
Argumente zu greifen beginnt. Manchmal können Sie eine andere
Wohnung für Ihren Mieter finden, wenn Sie ein paar Anrufe machen.
Nehmen wir an, Plan 1 - das Gespräch - funktioniert nicht. Bei Ihrem
Besuch bei dem betreffenden Mieter sollten Sie ein Formular bei sich
haben, das die Räumungsklage ins Rollen bringt. Der Mieter muß
nämlich nachweislich von der bevorstehenden Klage informiert sein.
Nehmen wir an, daß der Mieter mit seinen Zahlungen nicht im
Rückstand ist, sondern die Mietvereinbarung auf irgendeine Art bricht.
Sie tragen diesen Vertragsbruch einfach in die Notiz für den Mieter
ein. (Ein solcher Vertragsbruch wäre zum Beispiel unerlaubte
Hundehaltung.)
In den meisten Ländern ist es nicht möglich, jemanden wegen seiner
Hautfarbe, Religion oder Nationalität hinauszuwerfen. Sie können
auch keinen Mieter mit dieser Begründung ablehnen. Sie können
auch niemanden aus Rache hinauswerfen. Zum Beispiel, ein Mieter
hat sich beim Gesundheitsamt beschwert, daß es Ratten gäbe, oder
daß die Heizung immer abgestellt sei. Es ist kein legaler Grund,
jemanden aus der Wohnung zu entfernen, weil er sich über Sie
beschwert hat. Selbst wenn der betreffende Mieter lügt, nur um Sie in
Schwierigkeiten zu bringen, können Sie ihn nicht so einfach
loswerden.
Nehmen wir an, Sie wollen einen solchen Störenfried loswerden,
einen Typ, der Mieterstreiks organisiert, Behörden mit Beschwerden
nervt, usw. In den USA ist das einfach. Zuerst fordern Sie ihn
schriftlich auf, die Wohnung binnen 30 Tagen zu verlassen. Nehmen
wir an, der Mieter hat eine Beschwerde gegen Sie vorgebracht, Sie
148
wollen ihn aber auch aus anderen Gründen nicht mehr in Ihrem Haus
haben. Vor Gericht sollten Sie sich auf diese anderen Gründe berufen
und die Beschwerde nicht einmal erwähnen. Wird sie erwähnt, könnte
das Gericht zu der Auffassung kommen, daß es sich bei Ihrer Klage
um einen reinen Racheakt handelt, und dem Mieter das Recht
einräumen, in “seiner” Wohnung zu bleiben - ohne Mieterhöhungen.
In GB sollten Sie eine Vereinbarung treffen, die nach Ablauf von
sechs Monaten jedem der beiden Vertragspartner das Recht gibt, den
Vertag unter Einhaltung einer zweimonatigen Frist zu kündigen.
149
KAPITEL 16
Partnerschaften
können reich
machen
150
Für manche von uns ist das vorrangigste Ziel, genug Geld zu
machen, so daß eines Tages unsere Aufgabe nur darin besteht,
unseren Reichtum vor der Steuer zu schützen. In den bisherigen
Kapiteln habe ich nur darüber gesprochen, wie man sein “Glück”
macht. Sie werden sich erinnern, die beste Art, reich zu werden ist,
ein allgemeines Problem oder einen Mangel aufzuspüren. Sie können
für diesen Mangel ein entsprechendes Produkt oder eine
Dienstleistung anbieten. Die größten Reichtümer der Welt wurden auf
diese Art angehäuft. Finde eine Lücke und fülle sie!
Es gibt zwei Gruppen von Menschen, die steuerschonende
Partnerschaften eingehen. Ärzte, Doktoren, Anwälte, Buchhalter und
andere, die es satt haben, Unsummen an Steuern zu bezahlen, aber
nicht die Zeit aufbringen können, lohnende Investitionen oder einen
Menschen aufzuspüren, der ihnen die Arbeit abnimmt. Die Menschen
in dieser Gruppe sind wild darauf, jemanden zu finden, der alle Arbeit
für nur die Hälfte des Profites erledigt. Viele Ärzte, Flugzeugpiloten
und Vertreter hochbezahlter Berufsgruppen haben Erfahrungen mit
Investmentgruppen und Syndikaten, die steuerschonende
Investitionen vermitteln, und diese Erfahrungen sind durchwegs
negativ. Über einen Zeitraum von vier Jahren habe ich etwa 3.000
Investoren befragt, und das Ergebnis ist, daß 97% aller Deals, die
über solche Gesellschaften laufen, der reinste Mist sind. Der Investor
erhält kein Geld zurück, geschweige denn irgendwelchen Profit. Der
Grund ist, daß die meisten Menschen, die in diesem Geschäft tätig
sind, nichts von Investitionen verstehen, und noch weniger von
Steuergesetzen. Die Welt braucht ehrliche, wissende Leute für diese
Art Investition.
Auf der anderen Seite steht der dynamische, junge
Hochschulabsolvent, der noch nicht genug verdient, um sich über
seine Steuern Sorgen machen zu müssen. Er hat Zeit, Motivation,
Intelligenz - aber kein Geld. Er kann Geschäfte machen, die kein
Eigenkapital erfordern, aber das ist meist nur bei kleineren,
problematischen Immobilien oder Geschäften möglich. Wirklich große
Brocken muß er liegenlassen, selbst, wenn nur eine geringe
Anzahlung erforderlich ist.
Schließlich passiert das Unvermeidliche. Ein kreativer Kopf
veröffentlicht, daß er Investoren als schweigende Partner sucht. Das
ist das übliche Arrangement. Der kreative Partner sucht den Deal,
verhandelt, managt das Objekt und kümmert sich um Finanzierung
und Verkauf. Die Investoren überwachen den Deal zu Beginn. Sie
bringen das Geld auf, werden Eigentümer und profitieren durch die
Steuervorteile. Beim Verkauf wird der Reingewinn 50/50 geteilt. Der
Investor bekommt sein Geld zurück plus ein Minimum von 10% auf
sein Kapital, bevor der “Manager” einen Groschen bekommt.
Ein solches Arrangement kann für beide Seiten höchst profitabel sein.
151
Der Manager wird nur bezahlt, wenn er Geld hereinbringt. In
boomenden Märkten erreichen Investoren bis zu 50% jährlichen
Gewinn auf ihr Kapital. Und der kreative Partner? Er erhält einen
Gewinn ohne den Einsatz von Eigenmitteln. Natürlich hat er das
verdient. Er sucht die Deals und bringt sie zum Laufen.
Der Unterschied zwischen diesen privaten Übereinkommen und den
normalen Immobiliensyndikaten ist immens. Was Sie über größere
Investmenthäuser angeboten bekommen, ist normalerweise der Abfall
des Marktes. Es mag sogar eine gute Immobilie sein, aber der Preis
ist dER drei- oder vierfache von dem Preis, den ein erfahrener Makler
dafür bezahlen würde. Das Geld des Investors geht zum
überwiegenden Teil für Werbung und Kommissionen auf, anstatt im
Deal Gewinn zu bringen. Der Syndikator wird im Voraus bezahlt, er
hat also bereits seinen Profit gemacht, sobald die Investoren
gefunden und die Verträge unterzeichnet sind. Warum also sollte er
sich nach dem Abschluß noch unnötig anstrengen? Daher bekommt
man bei Syndikaten nur den Abfall.
In der “kleinen” oder “privaten Partnerschaft” besteht eine enge
Verbindung zwischen aktivem und passivem Teil. Normalerweise wird
eine solche Vereinbarung zwischen nur zwei Personen geschlossen:
dem aktiven Partner und dem stillen Teilhaber (Investor). Eine
Übereinkunft wird so geschlossen, daß der Investor einen Partner, der
keine gute Vorstellung liefert, aus dem Deal drängen kann, und ihm
anschließend wenig oder nichts schuldet.
Viele meiner Schüler benützten solche Vereinbarungen, die für beide
Seiten fair waren. Die unten abgedruckte Vereinbarung ist vor allem
für Anfänger und/oder kleine Deals gedacht.
Selbst wenn Sie ein durchschnittlicher Installateur mit einem
Jahreseinkommen von 275.000$ sind, können Sie diese
Vereinbarung als Vorlage für einen Deal mit Ihrem Schwiegersohn
verwenden. Wenn Sie finanziell nicht so gut gestellt sind, aber
denken, daß Sie einen Deal managen können, ist dieser Vorschlag
eine Variante, die Ihnen und einem Investor eine faire Chance bietet.
Dieses Partnerschaftsübereinkommen kann mit minimalen
Veränderungen für beinahe alle Immobilien- oder Geschäftsdeals
verwendet werden. Es steht außerhalb jeder Form der Gesetzgebung,
sowohl lokaler als auch nationaler Art, weil es ein privates
Übereinkommen zwischen einer kleinen, geschlossenen Gruppe von
Menschen ist. Sofern keine Schwierigkeiten auftreten, die Sie nicht
lösen können, sind Sie und Ihr(e) Partner die einzigen Menschen, die
das Dokument je sehen.
Das folgende Übereinkommen ist als Vorschlag zu sehen.
Selbstverständlich muß es verändert werden, um für die Situation, die
lokalen Gesetze und die Bedürfnisse der Partner passend zu sein.
152
Die meisten reichen Menschen haben die Wahl: 1) sie bezahlen
Steuern an eine räuberische Regierung, oder 2) sie investieren in
Deals mit räuberischen Vermittlern von steuerschondenden Deals.
Diese Vereinbarung könnte ihnen eine dritte Alternative eröffnen.
Partnerschaftsübereinkommen
Datum: 1. Jänner 2001
Dieses Übereinkommen wurde getroffen zwischen Isidor Investor und
Tom Tycoon, im Folgenden als “I” und “T” bezeichnet. (Anmerkung: In
der Gesetzgebung der meisten Länder können bis zu 10 Investoren
an einem Deal beteiligt sein, bevor er als “offizielles Gebot” eingestuft
wird. Nicht mehr als 25 potentiellen Investoren sollte Einblick gewährt
werden. Informieren Sie sich über die Lage in Ihrem Land! Die hier
angebotene Form einer Übereinkunft ist für nicht mehr als höchstens
zwei aktive Investoren und zwei passive Investoren.)
Die oben angegebenen Partner sind übereingekommen, ein
Wohnhaus mit 20 Apartments unter dem Namen T&I Partnerschaft zu
erwerben und zu betreiben. Die Geschäftsadresse ist Appartement 1,
Musterstraße 123, 9999 Musterstadt, die Wohnung von Tom Tycoon,
der als Teil dieser Übereinkunft diese Wohnung mietfrei bewohnt und
dieses Gebäude verwaltet, ohne dafür weitere Bezahlung, außer der
hier angegebenen, zu erhalten.
Diese Übereinkunft tritt an dem Tag in Kraft, an dem besagtes
Gebäude in den Besitz der T&I Partnerschaft übergeht. (Anmerkung:
Wenn Tom Tycoon noch eine “unbekannte Größe” darstellt, ist es
zweckmäßiger, wenn das neu erworbene Gebäude Eigentum des/der
Investor(en) bleibt.)
Die Partnerschaft soll drei Jahre dauern, es sei denn, sie wird in
gegenseitigem Einverständnis, oder aus einem anderen hier
aufgeführten Grund aufgelöst. 32 Monate nach Inkrafttreten der
Übereinkunft soll die Immobilie über Martin Makler zum Verkauf
angeboten werden ,und zwar zu einem noch festzusetzenden Preis.
Die beiden Parteien kommen überein, die geschäftlichen
Angelegenheiten wie folgt handzuhaben: I trägt alle Kosten für die
Erwerbung der Immobilie. Für alle weiteren Ausgaben vereinbaren die
Partner eine Teilung. T bringt keinerlei Bargeld ein, da sein Beitrag
die Verhandlungen, die Finanzierung und das Management der
Immobilie beinhalten. T verpflichtet sich, jede Art von Reparaturen
durchzuführen, die Immobilie instand zu halten, Mieten
einzukassieren und nach Kräften am Funktionieren der Vereinbarung
zu arbeiten, was einen Verkauf oder einen entsprechenden Tausch
nach Ablauf der drei Jahre einschließt.
153
Die Aufteilung des Gewinnes oder aller anderen Profite findet in
folgender Reihenfolge statt:
1. Die Investition von 25.000$ wird an I rückerstattet.
2. Alle weiteren von I getätigten Investitionen werden an I mit
einem Zinssatz von mindestens 10% jährlich rückerstattet.
3. Alle von T getätigten Investitionen werden an T mit einem
Zinssatz von mindestens 10% jährlich rückerstattet.
4. Jeder Überschuß wird zu gleichen Teilen zwischen den
Partnern aufgeteilt.
5. Allfällige Verluste werden ebenfalls zwischen den Partnern
geteilt.
Falls eine Partei nicht willig oder nicht imstande ist, ihren Anteil an
den Verlusten oder den nötigen Investitionen zu tragen, übernimmt
der andere Partner diese Verpflichtung und erhält dafür nach
Auflösung der Partnerschaft 30% Zinsen auf seinen Einsatz.
Die Buchhaltung verbleibt bei T. Alle Bücher und Aufzeichnungen
können zu den üblichen Geschäftszeiten von I oder seinem
bevollmächtigten Vertreter zur Inspektion eingesehen werden.
Alle Einnahmen aus der Partnerschaft werden täglich auf das
gemeinsame Konto der Zentralbank in Musterstadt eingezahlt.
Behebungen von über 500$ bedürfen der Unterschrift beider Parteien.
Eine dritte, zeichnungsberechtigte Person soll von den beiden
Partnern benannt werden, die für den Fall von Krankheit, Tod oder
Unerreichbarkeit eines Partners alternativ zeichnet.
Mittel bei Unstimmigkeiten
Für den Fall, daß eine Partei die Auflösung der Partnerschaft
wünscht, kann sie dem anderen Partner anbieten, ihn zu einem
vorgeschlagenen Preis auszuzahlen. Der andere Partner hat 10 Tage
Zeit, das Angebot anzunehmen, oder aber den Partner seinerseits zu
genau dem gleichen Preis auszuzahlen. Falls T das Angebot macht,
muß es zumindest die Summe betragen, die I investiert hat, plus 20%
jährliche Zinsen. Falls eine dritte Partei als Käufer auftritt und eine
Partei nicht verkaufen will, hat der Partner, der im Deal bleiben will,
das Recht; den anderen innerhalb von 10 Tagen zu genau der
Summe auszuzahlen, die sein Anteil bei einem Verkauf gewesen
wäre. Der ausscheidende Partner stimmt zu, seine Anteile sofort dem
verbleibenden Partner zu übertragen.
154
Tod oder Verlassen
Falls T stirbt, mehr als fünf Tage abwesend ist, oder seine Arbeit nicht
ordentlich erledigt, gehen alle Rechte an dem besagten Projekt an I,
ohne weitere Verpflichtungen T gegenüber.
Falls I stirbt, kann T a) das Projekt beenden, wie geplant und I´s Anteil
am Gewinn an I´s Erben auszahlen, oder b) I´s Teil des Projektes für
den von I investierten Betrag plus 12% jährlicher Zinsen kaufen.
Vereinbarung, nicht zu klagen
T verpflichtet sich, I während der Dauer der Übereinkunft nicht zu
klagen und T stimmt ausdrücklich zu, daß für den Fall einer
Verhandlung sein maximaler Anspruch die Summe ist, die er
investiert hat. Die Parteien übergeben alle strittigen Angelegenheiten
einer dritten Partei zur Schlichtung, wie in diesem Dokument
angeführt.
Andere Aktivitäten der Partner
Die Partner kommen überein, daß I nicht verpflichtet ist, Zeit oder
Arbeit in die gemeinschaftliche Immobilie zu investieren. I wird durch
dieses Übereinkommen in keinster Weise an Investitionen anderer Art
gehindert.
T stimmt zu, seine gesamte Freizeit dem Projekt zu widmen, und
keine anderen Geschäfte oder Immobilien zu übernehmen, es sei
denn mit der schriftlichen Genehmigung von I. Erteilt I diese
Genehmigung, wird vereinbart, daß I keinen Profit oder Anteil
irgendwelcher Art an den Aktivitäten von T. hat. Ist Musterstraße 123
voll belegt und gut geführt, wird I die Genehmigung für T geben, an
anderen Projekten arbeiten zu dürfen.
Abschreibung und Steuervorteile
Da das gesamte Kapital von I kommt, wird festgehalten, daß er 100%
der in Frage kommenden Steuervorteile nützen kann, die durch die
Immobilie entstehen, als da wären: Steuerabschreibungen,
Steuervergünstigungen oder Steuerrückzahlungen. (Anmerkung: Ein
Steuerberater sollte diesen Absatz überprüfen, um sicher zu gehen,
daß er der gegenwärtigen Steuergesetzgebung entspricht.)
Versicherung
Es wird vereinbart, daß T als Manager des Gebäudes vor der
Übernahme eine Feuerversicherung im Wert von 500.000$, sowie
eine Haftpflichtversicherung im Wert von 1.000.000$ abschließt. Die
offizielle Übernahme soll nicht stattfinden, bevor die Versicherungen
wirksam sind.
Schlichter
Falls sich die Partner über einen Punkt nicht einigen können, wird
dieser Disput Stefan Schlichter vorgetragen. Die Partner einigen sich
darauf, daß Stefan Schlichters Entscheidung für beide Parteien
bindend und gültig ist.
155
Weiteres
Die Partner verpflichten sich, ohne die schriftliche Zustimmung des
jeweils anderen, keine Schuldscheine zu unterzeichnen, oder
Bürgschaften zu übernehmen. Weiters kommen die Partner überein,
daß Verträge oder Obligationen, die nicht in Zusammenhang mit
Musterstraße 123 stehen, den jeweils anderen Partner nicht binden
oder belasten.
Sind über einen Zeitraum von mehr als drei aufeinanderfolgenden
Monaten mehr als drei Wohnungen leerstehend oder mehr als drei
Mieter mit Mietrückständen, verpflichtet sich T, entweder den Betrag,
der der entgangenen Miete entspricht, an das gemeinsame Konto zu
überweisen, oder sämtliche Rechte an der Immobilie aufzugeben und
an I zu übertragen. (Anmerkung: Dieser Absatz wurde eingefügt, um
eine Art Mindeststandard an Arbeit von T. einzufordern. Falls T seine
Arbeit nicht erledigt, kann I T feuern, und seinen Anteil an der
Immobilie übernehmen.)
Dieses Übereinkommen wurde am 1. 1. 2001 von beiden Partnern
unterzeichnet.
Isidor Investor Tom Tycoon
(Anmerkung: In den USA sollten alle Dokumente dieser Art notariell
beglaubigt werden.)
Ich persönlich nahm früher selten Partner herein, weil ich ganz
einfach nicht von einem Haufen unwissender Menschen belästigt
werden wollte, die mir erklärten, wie ich mein Geschäft zu führen
hatte. Zweifellos war ich überrascht, als ich eines Tagen zu einigen
ausgewählten Investoren sagte: “Wenn Sie in meinen Deal wollen,
werden Sie nur die halbjährlichen Berichte zu lesen bekommen, und
mir sonst freie Hand lassen, oder Sie vergessen es.” Diese Taktik
funktionierte, weil sie nervöse Investoren abschreckte. Meine
Übereinkommen waren wesentlich strenger mit den Investoren, als
das obige, und zwar weil ich wußte, daß ich in etwa 100% auf das
Kapital für den Investor verdienen würde, aber nur, wenn ich völlige
und alleinige Entscheidungsfreiheit hatte.
Sie können Unsummen als Syndikator oder als Partner in Deals
verdienen. Die Begründung ist einfach. Nehmen Sie an, Sie finden
eine 1.000.000$-Immobilie, die Sie hoffen, in einem Jahr für 1,3
Millionen verkaufen zu können. Wenn Sie 100.000$ als Anzahlung
brauchen, nehmen Sie einen Investor herein, der die Summe
aufbringt. Ein Jahr später verkaufen Sie. Der Investor bekommt 100%
Ertrag auf sein Kapital, und Sie haben 100.000$, mit denen Sie
weiterarbeiten können. Ein wirklich großer Deal pro Jahr kann Sie
zum Multimillionär machen, ohne daß Sie einen Groschen Ihres
156
eigenen Geldes riskieren müssen. Die Investoren werden Sie lieben,
weil Sie alle Arbeit machen, und bessere Ergebnisse liefern, als sie
selbst erwirtschaften könnten. Bald werden Sie die wirklich guten
Deals nehmen können, weil eine große Gruppe von Investoren darauf
brennt, mit Ihnen Geschäfte zu machen. Wenn Sie Ihre Erträge nicht
in bar nehmen, sondern weiter investieren, können Sie Ihren
Reichtum steuerfrei aufbauen. Sie können steuerfrei leben, so wie ich
das für viele Jahre getan habe. So macht man Millionen. Diese
Prinzipien gelten für die Übernahme von Immobilien ebenso, wie für
jede andere Art von Geschäft. Jetzt sind Sie an der Reihe! Los!
157
KAPITEL 17
Inflation kann
reich machen
158
In diesem Report haben Sie viel gehört über die Inflation. Wie Ihnen
vielleicht aufgefallen ist, habe ich eine etwas differenzierte Einstellung
ihr gegenüber. Sie werden mich nicht jammern hören, wenn die
Inflationsrate steigt. Natürlich, dieses Wort ist der Lieblingsfeind der
Fernseh-Wirtschaftsforscher und das Thema Nummer Eins bei allen
Politikern. (Sie müssen schließlich über irgend etwas reden.) Für mich
ist die Inflation einfach da. Ich habe schon früh gelernt, daß es nichts
bringt, wenn man versucht, die Welt seiner eigenen, bestimmten
Vorstellung entsprechend zu verändern. Es ist viel besser, die Dinge
so zu nehmen, wie sie sind, und lieber etwas Geld zu verdienen.
Die zweistelligen Inflationsraten der Siebziger und Achtziger haben
mich reich gemacht. Auch Sie können die Inflation für sich arbeiten
lassen. Es sollte Ihnen kein Sorgen machen, daß die Zuwachsrate in
den westlichen Ländern im unteren, einstelligen Bereich dümpelt. Sie
wird vielleicht bis zum Ende der Neunziger wieder stärker steigen. Die
Politiker können dem Reiz, die Notenpressen jedes Jahr etwas länger
laufen zu lassen, einfach nicht widerstehen. Trotz anderslautender
Meinungen der Wirtschaftsforscher ist das der einzige Grund für die
Inflation. Mehr Papierdollars gegen den selben Wert in Gold in Fort
Knox, mehr Papierpfunde gegen den gleichen Wert in Silber bewirkt
Inflation.
Sie haben vielleicht bemerkt, daß staatliche Programme immer
wachsen, nie kleiner werden. (Genauso wie Steuern immer steigen,
und nie gesenkt werden.) Diese wachsenden Ausgaben bedingen
immer größer werdende Staatsverschuldung. Gott sei Dank hat der
clevere Politiker das Wundermittel zur Hand...Inflation. Außerdem,
wenn der gierige Politiker davon profitieren kann, können Sie das
auch.
Jedes Mal, wenn ich in der Zeitung lese, daß die
Lebenshaltungskosten gestiegen sind, werde ich fröhlich. Jedes Mal,
wenn die Inflation auch nur um ein kleines bißchen steigt, werde ich
reicher. Sie können das auch, wenn Sie denken wie ein Tycoon.
Dieses Kapitel versteht sich als Wegweiser, wenn die Inflation wieder
stärker steigt, werden Sie wissen, was Sie zu tun haben. Sehen wir
uns ein Beispiel an.
Nehmen wir an, es ist Montag. Nehmen wir weiter an, daß sich am
Dienstag alle Löhne, Gehälter und alle Preise verdoppeln. Ein
Hamburger, den Sie am Montag für 1$ bekommen, kostet am
Dienstag 2$. Ein Haus, heute 75.000$ wert, kostet morgen 150.000$.
Und natürlich, wenn Ihr Sparkonto ein Guthaben von 10.000$
aufweist, wird es morgen noch immer 10.000$ aufweisen, aber Sie
bekommen nur noch halb so viel für Ihr Geld. Die Staatsverschuldung
bleibt auf dem Papier gleich, ist aber effektiv nur noch halb so groß,
was bedeutet, daß der Politiker den Staat vor dem Kollaps gerettet
hat.
159
Wie sieht es mit den Steuern aus? Die Einkommenssteuer reißt
gerade nach einer Zeit hoher Inflation ein großes Loch in Ihr Budget.
Wenn Sie noch nicht in der höchsten Steuerklasse sind, bringt Sie die
Inflation in kürzester Zeit dahin. Jeder Arbeitnehmer wird bald mit den
Superreichen zusammen in der höchsten Steuerstufe sein. Das Motto
lautet nicht mehr “Nehmen wir es von den Reichen!”, sondern:
“Nehmen wir es vom Mittelstand!”. Das Erzeugen von Inflation ist nur
ein schlauer Weg für die Regierung, Schulden zu reduzieren, und die
Steuereinnahmen zu erhöhen.
Zurück zu unserem Beispiel, wenn Sie wüßten, daß Inflation und
Steuer binnen 24 Stunden 90% Ihres Einkommens auffressen
würden, Sie würden etwas unternehmen. Sie würden handeln, wie ein
Tycoon.
Morgen wird bald da sein! Lassen Sie sich durch die momentan
niedrige Inflationsrate nicht täuschen. Morgen braucht vielleicht einige
Jahre, bis es kommt, aber bis dahin werden die Preise konstant
steigen. Höhere Prozentsätze Ihres Einkommens werden an die
Steuer gehen und irgendwelche unproduktive Regierungsstellen
finanzieren. Unvernünftige Politiker werden mehr und mehr Geld
drucken, um die Staatsschulden zu senken, und die Steuereinnahmen
zu erhöhen. Und die meisten dummen Menschen werden tatsächlich
glauben, daß sie, weil sie mehr Dollars, Mark, Francs oder Pfund
verdienen, reicher werden. In Wirklichkeit kann nur produktiver Besitz
wirklich reich machen. Wenige Menschen sehen das. Steuern werden
steigen, öffentliche Ausgaben werden erhöht, ebenso wie der
öffentliche und private Kreditrahmen. Wertloses Papiergeld wird
weiter gedruckt. Das ist Inflation. Bevor Sie reich werden können,
müssen Sie Schritte unternehmen, die Sie vor wertlosen
Papierwährungen und den staatlichen Besteuerungsversuchen
schützen.
Sie werden die Inflation für sich arbeiten lassen. Denken Sie nach!
Versuchen Sie, wie ein Tycoon zu denken. Wie können Sie von einer
Verdopplung der Preise innerhalb der nächsten 24 Stunden
profitieren? Wie profitieren Sie von höheren Steuern? Lesen Sie nicht
weiter, bevor Sie nicht zumindest zehn Minuten mit dem Aufschreiben
Ihrer Ideen verbracht haben. Was können Sie tun, um sich nicht mehr
von den staatlichen Steuerbehörden ausquetschen lassen zu
müssen? Notieren Sie zumindest fünf Möglichkeiten, wie Sie von
einer Verdopplung der Preise in den nächsten 24 Stunden profitieren
können.
160
Was tun?
Sie würden sich verschulden, und die Techniken anwenden, die Sie in
diesem Buch gelernt haben, oder? Sie würden wertbeständige Dinge
erwerben. Notieren Sie sehr detailliert eine Zahl von Geschäftsideen
oder Investitionen, die vor allem unter dem Druck steigender Inflation
gut gedeihen müßten. Steigen Sie in so viele Geschäfte ein, wie Sie
managen können. Dann kürzen Sie Ihre Ausgaben bis knapp an den
Nullpunkt.
Wenn Sie wissen, daß die Steuern empfindlich ansteigen, sollten Sie
lernen, wie man Steuern vermeidet, um sich besser zu schützen.
Sprechen wir über Steuerreduktion.
Wer wird immer am Schlimmsten von der Steuer getroffen? Der
Arbeiter! Ein Lohnsklave kann sich keinen Buchhalter leisten, hat
wenig Möglichkeiten, absetzbare Posten zu finden, oder
steuerschondende Verlustbeteiligungen zu erwerben.
Wer wird von der Inflation am Schlimmsten getroffen? Es sind die
gleichen unglücklichen Menschen. Wenn Sie jemals reich werden
wollen, müssen Sie zu arbeiten aufhören.
1. Der Lohnsklave, dessen Einkommen normalerweise
langsamer steigt als die Inflation, zahlt jedes Jahr einen
größeren Brocken in die Staatskasse, obwohl seine
tatsächliche Kaufkraft sinkt.
2. In Zeiten hoher oder sogar durchschnittlicher Inflation wird der
Sparer, also jemand, der sein Geld in Geld angelegt hat, noch
härter getroffen. Sparer verlieren ihr Geld noch schneller als
Lohnsklaven. Um mit Ersparnissen Gewinn machen zu
können, muß erst die Inflationsrate ausgeglichen werden.
Sobald die Inflation niedrig ist, fallen auch die Zinsen. Es
scheint unmöglich, aus einem Sparguthaben Geld zu machen.
Es ist unmöglich und war immer unmöglich!
Die Antwort ist simpel:
* Seien Sie kein Lohnsklave!
* Legen Sie Ihr Geld nicht auf einem Sparkonto an!
* Investieren Sie in Immobiliengeschäfte, die Erträge bringen,
oder in andere Geschäfte, die hohe Gewinne auf Ihre
investierte Zeit, Ihr Geld und Ihre Energie abwerfen!
Mit einem zur Verfügung stehenden Zeitrahmen von zwei Jahren
anstatt 24 Stunden sollten Sie beginnen, veräußerbare Dinge oder
Fähigkeiten zu erwerben. Was sollten Sie genau mit Ihrer Freizeit und
Ihrem Geld tun? Sie wären in einer wesentlich besseren Situation,
wenn Ihr Einkommen aus steuerschondenden
Immobilienbeteiligungen oder zumindest kleinen Geschäften kommt,
die Sie selbst besitzen und betreiben. In Zeiten hoher Inflation laufen
161
Dienstleistungsbetriebe oder Finanzierungsgeschäfte sehr gut.
Nachtclubs, Hotels, Bars, Restaurants, also die Unterhaltungsbranche
sind ebenfalls empfehlenswert. Sportivitäten, Religion, Spiele und
Kosmetik sind immer ein Renner. Und natürlich sind da die
Berufsstände. Da Steuern immer mehr auf die Taschen der Zahler
drücken, werden Anwälte und Buchhalter zu einer Notwendigkeit.
Abendkurse in diesem Gebiet könnten Sie in die Lage versetzen, für
andere Menschen die Buchhaltung zu erledigen, natürlich gegen
Bezahlung. Ihre Kundschaft finden Sie über Zeitungsinserate oder
über Notizen, die Sie in der Nachbarschaft verteilen.
Kommt Ihr Einkommen aus Bargeld (Handel mit Münzen oder
Briefmarken), ist es schwierig für die Steuerbehörde, Ihnen Ihr
tatsächliches Einkommen nachzuweisen. Ich bin natürlich der
Meinung, daß es besser ist, legale Methoden zu benützen, um
Steuern zu vermeiden. Steuerhinterziehung ist illegal und unnötig.
Aber in manchen Staaten erreicht die tatsächliche Steuerbelastung
80% und mehr, also kann das Überleben davon abhängen, wie viel
man vor dem Finanzamt verstecken kann. Geschäfte außerhalb “der
Bücher” bieten die Möglichkeit, täglich Notwendiges steuerfrei zu
erwerben.
Sie wollen das System besiegen, und handeln wie ein Tycoon? Der
erste Schritt ist, sich über die Steuergesetze zu informieren, und
dadurch weniger angreifbar zu sein. Sie müssen sich in die Lage
versetzen, Steuervorteile auszuschöpfen. Vor allem kleine Geschäfte,
Berufe, Teilzeithandel oder Immobilien sind beliebt, um der
Steuerfalle, in der Lohnsklaven gefangen sind, zu entkommen.
Investitionen im Ausland bieten sich ebenfalls an.
Für diejenigen unter Ihnen, die zumindest Teilzeit-Lohnsklaven
bleiben müssen, gib es ein Schlupfloch: Immobilien. Besitzer von
Mietshäusern oder verpachteten Grundstücken können ihre
Buchhaltung so führen, daß Einkommen aus unselbständiger Arbeit
auf dem Papier “verschwinden”, also keine Steuern fällig werden.
Dieser Report beschäftigt sich auch damit, wie man Immobilien dazu
benutzt, der Steuer zu entkommen, und reich zu werden, denn das ist
es, was Ihr Autor viele Jahre lang getan hat. Schließlich verkaufte ich
alle Liegenschaften, und übersiedelte mit meinem restlichen Besitz
ins Ausland, wo es keine Steuern gibt. Wie die Geschichte weitergeht,
lesen Sie in meinen anderen Berichten aus der Geheim.Com-Serie,
die sich mit Steuerparadiesen und Pässen beschäftigen. Bevor Sie
aber ans Auswandern denken können, müssen Sie erst substantiellen
Besitz erwerben (Internet: http://geheim.com).
In Zeiten hoher Inflation und räuberischer Steuern sind die Menschen,
die mit Geldverleih zu tun haben, am Schlechtesten dran. (Das wären
Besitzer von Sparguthaben, Hypotheken ..) Schuldner aber, die Besitz
erworben haben, das Einkommen bringt, sind ganz oben! Man kann
162
sich (ohne jedes Risiko) die Kosten für ein ganzes Gebäude borgen.
Nach dem Abschluß des Geschäfts ohne Einsatz von Eigenkapital
verdient der Tycoon auf zwei Arten. Erstens steigt der Wert
automatisch durch den sinkenden Wert des Papiergeldes oder
Inflation. Zweitens steigt die Immobilie im tatsächlichen Wert, weil sie
unter Marktwert erworben wurde, und zusätzliche wertsteigernde
Maßnahmen, wie ein neuer Anstrich, gute Mieter und eine günstige
Finanzierung getroffen wurden. Hypothekarzahlungen werden durch
die steigenden Mieten gedeckt. Steigen die Preise, steigen auch die
Mieten. Das Einkommen von Hausbesitzern steigt zumindest um den
Wert der Inflation. Kreditrückzahlungen, die günstig ausverhandelt
wurden, werden immer weniger belastend, da sie ziemlich konstant
bleiben.
Nehmen wir an, daß Sie im Jahr 1 Immobilien im Wert von
1.000.000$ mit einem Kredit von 1.000.000$ erwerben. Nehmen wir
weiter an, daß Sie gut verhandelt und Ihre “Hausaufgabe” gemacht
haben, so daß Ihr Einkommen aus der Erwerbung Ihre Ausgaben im
ersten Jahr deckt. Was würde passieren, wenn die Inflationsrate im
Jahr 2 zehn Prozent beträgt? Die Finanzstatistik würde so aussehen:
Wert des Gebäudes 1.100.000$
Wert der Hypothek 1.000.000$
Nettogewinn 100.000$
Natürlich hat Papiergeld im Jahr 2 nur noch 90% des Wertes des
Vorjahres. Trotzdem wäre Ihr Gewinn von 100.000$ im zweiten Jahr
noch immer reale 90.000$ Kaufkraft wert. In anderen Worten,
100.000$ im Jahr 2 sind so viel wert, wie 90.000$ im Jahr 1.
Bevor Sie sich jetzt an der Zahl 1.000.000$ überheben, bedenken
Sie, daß ein ganz gewöhnliches Haus in einem Vorort von London
durchaus 250.000$ wert sein kann. Also bedeutet diese Million nur
den Besitz von vier kleinen Häuschen. Diese Anzahl von Immobilie in
einem Jahr zu erwerben, ist so einfach, wie von einem Baumstamm
zu fallen. Die Immobilien ohne Einsatz von Eigenkapital zu kaufen,
und trotz der Rückzahlungen positiven Cash-Flow zu erzielen, ist
schwieriger, aber möglich, wenn Sie wissen, wie.
Tycoons wissen, wie. Sie wissen es auch, wenn Sie diesen Bericht
sorgfältig lesen und den Ehrgeiz haben, meinen Plänen zu folgen.
Die besten meiner Ideen, wie man reich werden kann, sind in diesem
Bericht. Lesen Sie ihn sorgfältig. Wenn Sie nur die Hälfte meiner
Anleitungen beherzigen, sind Sie in zwei Jahren ein Millionär!
163
Kapitel 18
Tips für
ImmobilienTycoons
164
Erfolgreiche Geschäftsleute sind häufig dazu “geboren”. Um es
anders auszudrücken, wer einen erfolgreichen Vater oder eine
erfolgreiche Mutter hat, wird selbst leichter erfolgreich sein. Nichts ist
besser, als in einer Atmosphäre des Geldverdienens aufzuwachsen.
Man lernt den Wert des Geldes achten und schätzt, was es bedeutet,
vorwärts zu kommen. Kinder solcher Eltern lernen schnell, wie man
günstig an etwas dringend Nötiges kommt, und sei es nur eine
Einladung zum Essen.
Natürlich ist das keine allgemeingültige Regel. Verzweifeln Sie nicht,
wenn Ihre Eltern nicht in dieses Bild passen. Die gute Nachricht ist,
daß Sie, wenn Sie die Ratschläge in diesem Buch befolgen, die
richtigen Perspektiven und die richtige Einstellung erwerben werden,
um sich selbst in einen Millionär zu verwandeln.
Ich denke gerade an einen Freund von früher, der sich imer wunderte,
wie ich aus allem, was ich anpackte, Geld verdiente. Er beobachtete
mich bei meinen Geschäften, und versuchte, er mir nachzumachen.
Ich versuchte, ihm alles beizubringen, was ich wußte, aber er brachte
noch immer nichts Ordentliches zustande. Er erwartete, daß Deals
und Geld einfach zum Fenster hereingeflogen kämen, und dachte
immer, er sei von Gott und der Welt benachteiligt, weil es nicht so
war. Wie Sie inzwischen wissen, muß man hinausgehen, beobachten
und Möglichkeiten (er) finden, die die Bedürfnisse der Menschen
treffen, bevor die Konkurrenz schneller ist. Geldverdienen verlangt
Energie. Verschieben Sie nichts auf morgen, was Sie heute tun
können. Halten Sie Ihren Geist wach, denken Sie über alle Ideen
nach.
Es gibt viele Möglichkeiten, Geld zu machen. Ich habe mich auf
Immobilien spezialisiert, aber alle hier vorgeschlagenen Methoden
greifen auch bei jedem anderen Geschäftszweig. Sobald Sie den
Markt kennen, (wissen, wie man eine Lücke füllt) können Sie Ihr
Glück in kürzester Zeit machen. Tatsache ist, Sie könnten mich in
jede beliebige Stadt in einem beliebigen Land der Welt versetzen, ich
würde die vorhandenen Möglichkeiten in kürzester Zeit ausloten
können. Wie? Nun, hier sind einige Ideen, die Ihren Geist zum
Arbeiten bringen werden. Ich habe sie alle ausprobiert, und ich weiß,
daß sie funktionieren. Wenn der Tag mehr Stunden hätte, die Woche
mehr Tage, und das Jahr mehr Wochen, könnte ich viel mehr
Geschäfte abschließen. Der Markt dafür ist da. Möglichkeiten für
Profite liegen auf der Straße. Der durchschnittliche Herr Berger auf
seinem Sonntagsspaziergang sieht sie nicht, wohl aber derjenige, der
sie sucht. Die einzigen Grenzen setzen Sie sich selbst, je nachdem,
wieviel Zeit Sie bereit sind, zu investieren.
165
Spiele im Garten
Für eine meiner beliebtesten Varianten im Finden von Deals brauchen
Sie eine Karte der Stadt oder der Gegend, für die Sie sich
interessieren, und zwar im großen Maßstab. Studieren Sie die Karte
sorgfältig, sehen Sie auf die Häuser und die Gärten, achten Sie auf
noch unbebautes Land. In Vorstädten suchen Sie nach Eckhäusern,
die einen großen Garten auf der Nebenstraßenseite haben. Oft läßt
sich ein Teil des Gartens als gesondertes Grundstück mit genügend
Platz für ein weiteres Haus verwenden. Sollte der ehemalige Garten
nicht tief genug sein, und ein Neubau somit gegen Baugesetze
verstoßen, fragen Sie einfach den nächsten Nachbarn um einen
Streifen seines Gartens.
Bei attraktiven Angeboten werden Sie erfolgreich sein und in der
Hälfte der Fälle lächelnde Gesichter hinter sich lassen. Es ist sogar
möglich, die Straße hinunterzugehen, und Garten an Garten gereiht
zu erwerben. Sie erhalten ein schönes Stück Land, auf dem man
herrlich planen kann.
Ein anderer Trick betrifft Eckhäuser, die zum Verkauf stehen. Sie
kaufen das Haus, trennen den Garten vom Rest des Grundstücks,
lassen also vor dem Haus höchstens Platz für einen Parkplatz oder
eine Garage. Dann können Sie dem Nachbarn ein Angebot für seinen
Garten machen. Da Sie das Grundstück mit Zugang zur Straße
haben, ist es etwa 70% des Restgrundstückes wert. Sie sollten in
etwa 20-30% des Wertes des ganzen Grundstücks dem Nachbarn für
sein Haus bieten, wenn Sie sein Anwesen für Ausbauzwecke
brauchen. Benötigen Sie es nicht, bieten Sie weniger.
Sehen Sie sich auch nach Einfamilienhäusern mit großen Gärten um.
Oft kann man nach Abriß des Hauses das Grundstück mit höherer
Dichte bebauen. Dicht bebautes Land oder Land mit einer
universellen Baugenehmigung ist ungleich wertvoller, als ein
Grundstück ohne diese Genehmigungen. Ein bestehendes Haus kann
auch in Büros, Geschäfte oder Mietwohnungen umgewandelt werden.
Je mehr Wohnungen man in einem Haus unterbringt, desto wertvoller
wird es. Sogenannte Singlewohnungen bringen mehr pro
Quadratmeter, als größere Wohnungen. In manchen Regionen sind
Sie per Gesetz verpflichtet, ausreichend Parkplätze zur Verfügung zu
stellen. Trotzdem sollte es Ihnen möglich sein, ein großes Haus in
viele kleine Einheiten umzuwandeln.
Gebäude mit gemischter Verwendung
Sehen Sie sich auch nach Gebäuden mit gemischter Verwendung
um. Das bedeutet, daß Sie in diesem Haus Geschäfte, Wohnungen
und Büros finden können. Es ist üblich für Kaufgeschäfte kurzfristige
Mietverträge abzuschließen, während der Rest des Gebäudes
166
verleast wird. Es sollte Ihnen möglich sein, die Bewohner in ihrem
eigenen Interesse zur Zusammenarbeit bewegen zu können. Nehmen
wir an, Sie kaufen ein altes Gebäude mit einem Kaufladen im
Erdgeschoß, zwei Apartments darüber, und einem Garten. Sie
können mit den verschiedenen Inhabern auf verschiedene Weise
kreativ verhandeln. Sie könnten für die Wohnungen an Ihre Mieter
langfristige Leasehold-Verträge verkaufen. Sind die gegenwärtigen
Mieter nicht interessiert, bietet sich die Möglichkeit, an eine dritte
Partei zu verkaufen.
Das Kaufgeschäft wird wahrscheinlich vermietet. Der Mieter wird
sicher eher Interesse daran haben, einen langfristigen Vertrag zu
erwirken, als Miete zu bezahlen, die dazu laufend erhöht wird. Wenn
Sie das so durchspielen, kommen Sie an eine schöne Summe
Bargeld, die Sie sofort wieder in andere Immobilien investieren
können.
Läßt sich der Garten als Abstellplatz vermieten? Läßt er sich
anderweitig verwenden? Für Parkplätze? Auch Parkplätze können
vermietet oder verkauft werden. Ist der Garten groß genug für ein
weiteres Gebäude? Je komplexer ein Gebäude ist, desto größer Profit
und Wert.
Wenn es Ihnen aus irgendeinem Grund unmöglich ist, diese Pläne zu
verfolgen, weil die Mieter unvernünftig im höchsten Grad sind, und Sie
trotz aller Bemühungen nichts als Widerstand ernten, verkaufen Sie,
und stecken Sie Ihre Energien in ein neues Projekt.
Pläne und Genehmigungen
Sehen Sie sich nach Immobilien um, die den zu Verfügung stehenden
Raum nicht optimal ausnützen. Sie können zum Beispiel ein größeres
Grundstück entdecken, das nur eine Baugenehmigung für ein
Einfamilienhaus hat. Der Tycoon wird sich sofort fragen, ob er nicht
doch zwei Häuser, ein Apartmenthaus oder ein Geschäft mit zwei
Wohnungen darüber errichten kann.
Wenn Sie noch ein Anfänger in diesem Geschäft sind, sollten Sie Ihre
Überlegungen erst mit den lokalen Planern der Stadt durchsprechen.
Sobald Sie mehr Erfahrung erworben haben, können Sie Ihren
Instinkten folgen, erst das Grundstück kaufen, und dann die Pläne
entwerfen. Wenn Ihre Vorstellungen dem in der Gegend üblichen Stil
entsprechen, haben Sie gute Chancen auf Erfolg.
Faule Menschen kaufen Grundstücke mit existierenden
Genehmigungen und bauen (oder lassen bauen) darauf das
vorgeschriebene Objekt. Sie beauftragen Architekten und Baufirmen.
Dann vermieten oder verkaufen sie wieder. Diese Immobilien werden
gern Institutionen als Investment angeboten.
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Neu errichtete Gebäude mit guten Mietern erreichen 5%igen
Kapitalwertzuwachs. Warum sollten eine Versicherungsgesellschaft
oder ein Pensionsfond Interesse an 5% haben, wenn sie bei einer
Bankhinterlegung 15% erreichen kann? Käufer solcher Immobilien
sind hauptsächlich an der Wertsteigerung der Immobilie interessiert,
ebenso wie an den steigenden Mieten. (Das sind genau die zwei
Dinge, die Sie als Tycoon auch interessieren.) Diese Institutionen sind
genau wie Sie am positiven Cash-Flow interessiert. Daher kann sogar
ein eher unkreativer Bauherr seine Investitionen verdoppeln oder
sogar verdreifachen.
Es gibt mehr Multimillionäre im Immobiliengeschäft, als in allen
anderen Geschäftszweigen zusammengenommen.
Geld verdienen aus regulierten Mieten
Sie haben richtig gelesen. Sie können einige schöne Geschäfte
abschließen, indem Sie Häuser mit regulierten Mieten kaufen, und die
Mieter mit finanziellen Anreizen zum Übersiedeln bewegen. Daher
wird es ein “leerstehendes Gebäude” und kann oft sogar zum
doppelten Preis verkauft werden. Man schätzt, daß bewohnte
Immobilien beim Verkauf um 30-50% weniger bringen als
leerstehende Gebäude.
Stellen Sie sich vor, Sie finden ein Haus mit regulierter Miete, das
leerstehend etwa 100.000$ wert wäre. Der Besitzer ist in den meisten
Fällen froh, so ein Gebäude los zu werden und wird auf ein Angebot
um 50.000$ wahrscheinlich eingehen. Sie könnten dem Mieter bis zur
Hälfte Ihres Profites (das wären 25.000$) anbieten. Für die meisten
Menschen ist so ein Betrag Anreiz genug, sich eine andere Bleibe zu
suchen.
In manchen Gegenden ist dieses Vorgehen legal, in anderen nicht.
Sehen Sie sich erst in der lokalen Gesetzgebung um, bevor Sie
einsteigen. Die meisten Mieter haben keine großen Besitztümer.
Wenn ihnen jemand 10.000$, 20.000$ oder sogar 25.000$ anbietet,
werden sie glücklich ausziehen. Sie könnten dem Mieter auch eine
andere Wohnung suchen. Vielleicht können Sie jemanden sogar mit
einem Ticket nach Tasmanien (ohne Rückflug), oder einem anderen
Zielort seiner Träume überzeugen.
Sehen Sie sich nach Ungewöhnlichem um
Sobald Sie sich auf der Straße des Erfolges befinden, kaufen Sie
jedes Grundstück, das günstig ist, und das keiner haben will. Selbst
wenn Sie nur die Genehmigung für einige Parkplätze oder ähnlich
simple Dinge erhalten, kaufen Sie! Es ist immer gut, Immobilien zu
besitzen, und seien sie nur ein Sprungbrett zu etwas Größerem.
Besitz macht sich gut auf Anträgen für ein Darlehen und kann in
Deals als Sicherheit angegeben werden.
168
Ich erinnere mich an einen langen Streifen Land, der an eine Siedlung
grenzte, und den niemand wollte. Niemand hatte eine kreative Idee
für seine Verwendung. Ich kaufte den Streifen für 1.000$. Zu der Zeit
stellte er eine Belastung für den Besitzer dar, der schon erfolglos
versucht hatte, das Land der Gemeinde zu schenken. Die Gemeinde
hatte dankend abgelehnt, weil sie Arbeit und Ausgaben für das
Rasenmähen und das Entfernen des Unkrautes nicht auf sich
nehmen wollte.
Ich suchte um die Baugenehmigung für acht Doppelgaragen an, was
den Wert auf 15.000$ steigerte, ohne daß tatsächliche Bauarbeiten
begonnen hätten. Schließlich beantragte ich die Baugenehmigung für
acht Bungalows. Als ich verkaufte, erhielt ich 225.000$ für den einst
wertlosen Steifen Land. Der Käufer, der auf Erschließung und
Entwicklung von Bauland spezialisiert war, errichtete die Bungalows,
ließ einige seiner Ideen einfließen und verdiente weitere 100.000$.
Nicht schlecht, wenn man bedenkt, daß einige Jahre vorher niemand
da war, der das Land geschenkt haben wollte.
Industriegebiete und Fabriken
Mit dem Rückgang der Schwerindustrie in der westlichen Welt wurden
aus vielen weitläufigen Fabriksanlagen und großen Warenhäusern
leerstehende Gebäude. Viele von ihnen stehen schon so lange zum
Verkauf, daß man sie oft für ein Butterbrot erwerben kann. Diese
Gebäude lassen sich in kleinere Einheiten verwandeln, und an
Künstler, Händler, Handwerker und kleinere Geschäfte vermieten. Sie
sind auch flexibel in der Einteilung der Größe der Einheiten, diese
können den Bedürfnissen der jeweiligen Mieter angepaßt werden.
Durch diese Aufteilung erhalten Sie wesentlich mehr Miete, als Sie
von einem Einzelnen für das gesamte Gebäude verlangen könnten.
Um Ihre Ausgaben so niedrig wie möglich zu halten, vermieten Sie
das Gebäude, wie es ist, und lassen Sie die Mieter die teuren
Änderungen vornehmen.
Machen Sie es “kleineren” Geschäftsleuten mit wenig Kapital leicht,
sich einzumieten. Mieter bezahlen mehr, wenn der Mietvertrag nur
von Monat zu Monat oder auch nur wöchentlich läuft, vor allem, wenn
keine vergleichbar günstigen Möglichkeiten in der unmittelbaren
Nachbarschaft vorhanden sind. Die meisten Vermieter bestehen auf
längerfristigen Verträgen. Sie aber gewinnen durch Ihre Flexibilität.
Nehmen Sie an, Sie hätten unbebautes Land. Überlegen Sie, welche
Möglichkeiten es bietet: neue Industrie? Mietshäuser? Gemischte
Verwendung? Sehen Sie, welche Genehmigungen Sie bekommen
können. Wenn die Mieten unter den in der Gegend üblichen liegen,
werden Sie leicht entsprechende Mieter finden. Wenn Ihr Land
Industriegebiet ist, können Sie relativ leicht neue Industriegebäude
errichten, alte Gebäude abreißen und neu aufbauen. Sie können
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einen Teil des Geländes abtrennen und ohne Baugenehmigung
verkaufen, während Sie den Teil mit der vorhandenen Anlage zur
späteren Verwendung behalten. Suchen Sie auch nach
subventionierten ehemaligen Mühlen und Fabrikshäusern, die früher
im Besitz von Gemeinden, Minen, Stahl- oder anderen Betrieben
waren. Vor vielen Jahren wurden vor allem in Europa von den
Besitzern großer Fabriken Häuser für die Arbeiter gebaut, vor allem,
weil es keine anderen Unterbringungsmöglichkeiten gab. Im Lauf der
Zeit haben die Menschen diese Häuser verlassen. Die Häuser werden
oft in großer Stückzahl verkauft, manche leerstehend, andere
bewohnt.
Ein Grundstück mit beinahe 100 Häusern in einem Kohlengebiet in
Derbyshire, England, wurde vor einigen Jahren bei einer Auktion um
etwa 4.000$ pro Haus versteigert. Was tat der Käufer? Er bot den
Mietern an, ihre Häuser für je 10.000$ zu kaufen. Das Angebot wurde
nur von wenigen wahrgenommen. Also bot er 2.000$ für diejenigen,
die ausziehen würden. Das Echo war äußerst gering. Also beließ der
Eigentümer die Menschen in ihren Häusern und kümmerte sich so
wenig, wie gesetzlich möglich um sie. In der Zwischenzeit erhielten
die leerstehenden Häuser einen neuen Anstrich und eine
Generalreinigung, was ihren Wert auf 15.000$ je Stück steigerte. Die
Häuser gingen weg wie warme Semmeln. Warum? Die günstigsten
Häuser in der Gegend kosteten mindestens 30.000$.
Innerhalb von nur sechs Monaten hatte der Käufer den Preis für das
Gelände zurückverdient. Die 50 bewohnten Häuser hatte er
sozusagen umsonst bekommen. Im Lauf der Zeit, als die restlichen
Mieter starben, oder wegzogen, verkaufte er auch diese Häuser.
Nachdem das Flair der Kohleminen verschwunden war, stieg der Wert
schnell. Eine gute Art, für sein Alter vorzusorgen, finden Sie nicht?
Profitieren Sie vom Auf und Ab
England scheint langsam den Weg aus der Rezession zu finden. Für
erfahrene Tycoons ist das keine Überraschung. Immobilienmärkte
erfahren traditionellerweise eine Periode des rapiden Wachstums, die
zehn oder mehr Jahre andauern kann, bevor die “mageren” Jahre
anbrechen. Diese mageren Jahre, in diesem Fall die Rezession,
bewirkt Preisstürze auf das Niveau von 50-70% des Wertes in den
“fetten” Jahren.
Der letzte größere Boom fand in den Achtzigern sein Ende. Alle
möglichen Menschen versuchten ihr Glück im Immobilienhandel. Sie
hielten sich für clever, kauften alles, was sie erwischen konnten, und
warteten auf die Gewinne. Diesen Amateuren fehlt jede Initiative und
jedes Know-how. Sie verstehen nichts von Mieterhöhungen,
Umwidmungen oder anderen Taktiken, die ihre Investitionen
vervielfachen. Natürlich gehen solche Menschen früher oder später
170
bankrott. Die gute Nachricht für Sie als kommender Tycoon: Sie
können diese Leute sehr günstig auskaufen.
Obwohl das Ende der Rezession da ist, gibt es noch immer eine
schöne Zahl von heruntergekommen aussehenden Immobilien, die
aus diesem Grund schon länger leerstehen. Die Besitzer werden zum
Verkauf gezwungen, sobald unerwartete Reparaturen anstehen, wie
zum Beispiel ein leckes Dach oder eingefrorene Leitungen.
Immobilien aus Versteigerungen, Werbungen in den Lokalzeitungen,
öffentliche Versteigerungen, Verkäufe wegen verfallener Hypotheken
und Bankrotte sind Ihre Chance. Mehr darüber können Sie im Kapitel
“Der Kauf gepfändeter Immobilien” nachlesen.
Ehemalige Gemeindewohnungen
In vielen westlichen Ländern wurden von den Gemeinden
Wohnblocks mit niedrigen Mieten gebaut. Heute, zwanzig Jahre
später, will kein Mensch mehr in ihnen leben. Sie sind schlecht
verwaltet und niemand kümmert sich um sie. Oft ist ein großer Teil
der Mieter ausgezogen. Manchmal werden diese Gebäude zu einem
Spottpreis an den verkauft, der sie haben will. Wenn Ihre TycoonSinne arbeiten, sollten Sie die goldenen Möglichkeiten sehen, die sich
bieten: kaufen, instand setzen, verkaufen.
Warum sollte jemand ein Apartment von Ihnen kaufen, wenn jetzt
schon niemand da ist, der gegen Miete dort wohnen will? Die Antwort:
Jeder will etwas Eigenes besitzen. Sobald die wirklich unerfreulichen
Elemente entfernt sind, könnten Sie feststellen, daß einige Ihrer
neuen Kunden ehemalige Mieter sind, die ausgezogen waren! Sobald
die Wohnungen gereinigt und frisch gestrichen sind, und einen
Besitzer haben, entwickeln die Eigentümer einen Besitzerstolz, der
sich auf den Zustand des Gebäudes äußerst positiv auswirkt.
Menschen, die etwas besitzen, sind von völlig anderer Mentalität als
Mieter, die Sozialhilfe empfangen. Eigentümer kümmern sich nicht nur
um ihren neuen Besitz, sie nehmen auch aktiv Anteil an der
Umgebung, in der sie sich bewegen. Oft sind solche Menschen
freundliche Singles, die es sich nicht leisten können, eine
Neubauwohnung zu erwerben.
Erwarten Sie keinen Fanclub
Beinahe alle Menschen, die ihr Wohnhaus besitzen, halten sich für
großartige Umgestalter. Aber ein verschwindend kleiner Teil lebt
davon. Die Amateure halten sich über Preise nicht auf dem
Laufenden und haben oft unmögliche Vorstellungen vom Wert ihres
Besitzes. In Zeiten des Booms klopfen sie sich selbst auf die Schulter,
während ihr Haus im Wert steigt. Während der Rezession haben sie
das gleiche Selbstvertrauen, einfach weil sie sich damit besser fühlen.
Ihr Haus ist meist ihr einziger Besitz, und je höher er im Wert steigt,
171
desto cleverer fühlen sie sich. Tatsache ist, daß diese Hausbesitzer,
selbst wenn sie ein oder zwei Wohnungen zu vermieten haben, nur
von den Bedingungen des Marktes profitieren.
Unter diesen Leuten finden Sie den Typ, der mit Sandalen herumläuft,
grün wählt und alle Bauherren als Umweltsünder verschreit. Tatsache
ist, daß niemand Tycoons liebt, also gewöhnen Sie sich besser gleich
daran. Grün angehauchte Vegetarier werden gegen alles protestieren,
was Sie tun wollen. Wenn Sie erfolgreich Land nutzbar machen und
umgestalten wollen, müssen Sie akzeptieren, daß man Sie verachtet
und auf Sie herabsieht. Mein Rat: legen Sie sich eine Haut zu, die so
dick ist wie die eines Rhinozeros und bereiten Sie sich mental auf
Beleidigungen, Untergriffe und eifersüchtigen Neid vor, der Ihnen
zweifellos begegnen wird. Lassen Sie sich trotzdem auf Ihrem Weg
nicht aufhalten. Gehen Sie ruhig vor. Versuchen Sie, mit den
selbsternannten Umweltschützern Frieden zu schließen, indem Sie
sich privat mit ihnen treffen und ihre Anliegen kennenlernen. Oft
können sie ruhiggestellt werden, indem man ihnen kleinere, oft nicht
einmal teure Zugeständnisse macht. Es ist besser, sie auf Ihrer Seite
zu haben.
Moral der Geschichte: Wenn Sie jemals jemanden finden, der einen
Tycoon liebt, lassen Sie es mich wissen.
Was Sie lesen sollten
Die Biographien erfolgreicher Immobilientycoons sind ebenso
lehrreich wie unterhaltsam. Sie werden finden, daß die meisten
Millionäre sehr wenig formale Bildung genossen haben. Wie man
Geld verdient, wird auf keiner Universität gelehrt.
Ein bekannter Immobilienmagnat, Sir Nigel Broakes, ehemaliger
Vorsitzender der British Trafalgar House Group, behauptet, daß man
Multimillionär werden kann, ohne die City von London jemals zu
verlassen. Er selbst konzentrierte seine Aufmerksamkeit nur auf
dieses Stück Land, er kannte dort jede Straße, jedes Gäßchen und
jedes Gebäude. Seine Variation der 100-Häuser-Regel zeigte ihm,
welche Häuser nicht genug genutzt wurden. Er erwarb diese
Gebäude mit der Hilfe von Investoren. Er ließ sie abreißen und baute
neue, größere Häuser auf, die mehr Mieten brachten. Wie alle
Umgestalter wußte er, wie man den Wert eins Grundstückes am
besten zur Geltung bringt. Die “City” wird immer eine der teuersten
Gegenden der Welt sein.
Zusätzlich zu den Biographien sollten Sie Kataloge der führenden
Auktionshäuser bestellen, Immobilienjournale, und Magazine, in
denen Immobilien beworben werden, sind ebenfalls von großem
Nutzen. In den Werbungen finden Sie Möglichkeiten über
Möglichkeiten. Öffentliche Aushänge sind ebenfalls potentielle
Goldminen.
172
Alles, was jetzt für Sie zu tun bleibt, ist, sich aufzumachen und zu
handeln. Warum fangen Sie nicht heute an? Vielleicht haben Sie
Angst vor der Ungewißheit. Dafür gibt es nur eine Medizin: sehen Sie
sich 50 heruntergewirtschaftete Immobilien an. Sobald Sie den Markt
kennen, kaufen Sie eines dieser Häuser. Streichen Sie es neu.
Reinigen Sie es. Dann werfen Sie es auf den Markt. Wenn Sie Ihren
Einsatz verdoppelt oder verdreifacht haben, werden Sie begeistert
sein. Es ist sicher besser, als ein Lohnsklave zu sein. Sie haben nur
eine Grenze: die, die Sie sich selbst setzen.
173
KAPITEL 19
Neue Wege
174
Jetzt, nachdem ich Ihnen die Grundlagen gezeigt habe, wie man in
drei Jahren zum Millionär wird, weiß ich, daß ein Teil meiner Leser
(hoffentlich auch Sie ) auch das Durchhaltevermögen hat, finanzielle
Unabhängigkeit in naher Zukunft zu erreichen. Was werden Sie dann
tun? Aus meinem Leben und aus der Beobachtung der Reichen kann
ich sagen, daß Reichtum nicht unbedingt Glück einschließt. Aber wie
Mae West sagte: “Ich war arm und unglücklich und reich und
unglücklich. Reich ist besser.” Es ist nicht so, daß ich unglücklich
wäre, es geht mir eigentlich relativ gut.
Ich habe gelernt, daß man, sobald man finanzielle Unabhängigkeit
erreicht hat, tun kann, was man will. Sie können in unangenehmen
Situationen einfach gehen, wohin Sie wollen, in ein Klima oder zu
Menschen, die Sie mögen. Die Welt steht Ihnen offen. Sie können
schreiben, unterrichten, in die Politik gehen. Und wenn Sie reich sind,
hören die Leute Ihnen zu. Sie können auch an den Beginn des
Berichtes blättern, und genau die Dinge tun, von denen ich Ihnen
sagte, sie wären Zeitverschwendung, bevor Sie reich wären, wie sich
zu betrinken, einen Joint zu rauchen oder eine Weltreise zu machen.
Sie können verworren sein, sich betrinken, bis Sie davon genug
haben. Aber Sie haben Freiheit in einer Welt, die es den meisten
Menschen nicht gestattet, frei zu sein. Sie können an jedem Tag Ihres
Lebens das tun, was Sie wollen.
Sie haben meinen Report nun gelesen. Vielleicht interessiert es Sie,
wie ich meine Zeit verbringe. Ich persönlich habe mich von meinen
Geschäften nie irgendwo festnageln lassen. Ich habe einen Stab an
kompetenten Mitarbeitern, der mir die administrativen Details
abnimmt. Als mir die ständige Verantwortung lästig wurde, verkauft
eich meine Besitztümer und ging ins Ausland. Ich begann, von den
Zinsen meiner Zinsen zu leben. Mehrere Monate im Jahr verbringe
ich an den schönsten Plätzen der Erde in Europa, Amerika, Afrika
oder Asien. Ich entdecke neue Geschäftsmöglichkeiten oder baue
neue aus, aber jeder Deal, den ich abschließe, muß Menschen
involvieren, die ich mag, und ich muß Spaß dabei haben.
Eigentlich hatte ich lange Zeit daran gedacht, mir ein Fleckchen Land
in einem steuerfreundlichen Staat zu erwerben, wie zum Beispiel in
Hong Kong, Thailand oder den Kaiman Inseln. Dann wurde mir klar,
daß ich alles, was ich brauchte, auch mieten konnte, egal ob es fliegt,
fährt, rollt oder segelt. Ich treibe keinen überflüssigen Aufwand. Geld
spielt nicht mehr die Hauptrolle in meinem Leben. Ein angenehmes
Klima, genossen mit attraktiven, intelligenten Menschen, gutes Essen,
und eine Regierung, die mich in Ruhe läßt - das ist es, was ich will.
Meine neue Philosophie finden Sie in meinen Reports WB 1 und WB
2. Lesen Sie diese Reports nicht, bevor Sie so viel Geld verdient
haben, daß Sie sich zurückziehen und Ihr Leben genießen können.
Ich suche weder soziale noch Geschäftskontakte, die administrative
Arbeit oder Pflege erfordern. Warum?
175
Tiere haben sich gegenseitig gefressen, seit die Welt besteht.
Menschen verschlingen einander vor Gericht. Die “arme” Mehrheit
stiehlt von der hart arbeitenden Minderheit. Mein liebstes Projekt
besteht darin, zu lernen und zu lehren, wie man sein hart erworbenes
Vermögen schützt. Wie kann man das behalten, was man erarbeitet
hat? Wie kann man es vor einer zynischen, räuberischen Regierung
in Sicherheit bringen? Wie kann man Gerichtsverhandlungen,
Alimentationszahlungen, Steuereintreiber und Schutzgelderpresser
loswerden? Zunehmend basieren journalistische und politische
Karrieren auf dem Verfolgen der Reichen.
Wie Sie sehen, sehe ich meine Hauptaufgabe heute darin, meine
Probleme (und Ihre) zu lösen, Spaß zu haben, und dabei noch Geld
zu verdienen. Es gibt übrigens immer Probleme, gleichgültig, wieviel
Geld Sie haben. Projekte, die anderen Menschen helfen, mir Geld
bringen und eine Lücke füllen, machen mich glücklich. Wenn ich am
Abend ins Bett gehe, bin ich völlig zufrieden mit mir. Ich brauche
keinen Guru, der mir sagt, wo es langgeht. Ich möchte aber auch kein
Guru sein. Ich schrieb diesen und meine anderen Berichte, um Ihnen
zu helfen, effektiv, beschäftigt und produktiv zu sein, und dabei jeden
Tag etwas zum Reichtum der Welt beizutragen, dem Wohlstand, dem
Vergnügen und der Freiheit der Menschen, die in ihr leben.
Eigentlich geht es in meinem Report um Freiheit, genau wie in meinen
anderen Reports. Ich spreche nicht von der Art Freiheit, die Politiker
meinen. Ich meine richtige Freiheit. Wenn die Beschreibung meiner
Freizeitbeschäftigungen und meiner idyllischen Tage so etwas wie
Neid in Ihnen aufkommen ließ, wissen Sie, was ich meine. Aber Sie
sollten mich nicht beneiden, gehen Sie hinaus, und tun Sie etwas.
Probleme verschwinden nie von selbst, es sei denn, Sie stellen sich
Ihnen und geben Ihrem Leben einen Plan.
Um eines Tages ein wirklich komfortables Leben führen zu können,
müssen Sie erst die andere Seite der Münze entdecken. Bereiten Sie
sich vor, und dann handeln Sie. Wenn Sie sich zurücklehnen und
warten, was passiert, werden andere Menschen die Entscheidungen
für Sie treffen, und wer weiß, wo das endet?
Erlauben Sie es sich nicht, menschlicher Abfall zu werden
Ich sah das Gesicht auf der Titelseite eines Sensationsblattes. Ich
hatte es schon einmal gesehen. Die Überschrift lautete: “Leidender
Flüchtling”. Sein Gesicht war schmutzig und tränenüberströmt. In
seinen Armen hielt er ein totes Kind. Er selbst würde wahrscheinlich
eine Woche später ebenfalls tot sein. “Ich verstehe nicht, wie das
passieren konnte. Vor zwei Wochen hatte ich noch einen
gutgehenden Betrieb, und beschäftigte 30 Menschen. Meine
Schwester war Ärztin, mein Bruder Universitätsprofessor. Jetzt sind
176
wir verhungernde Flüchtlinge auf einem Berg und haben nichts mehr.
Wir haben keine Hoffnung, außer die UN schickt Hilfe. Mein Enkel ist
gerade an Unterernährung gestorben. Darauf war ich nicht
vorbereitet. Sehen Sie uns an!”
Für die Zeitungen war das Foto gut, um die Verkaufszahlen zu
steigern. Für die Barmherzigen war es ein Grund, zu helfen. Für mich
aber war es eine Warnung.
Erwarten Sie und bereiten Sie sich auf die schlimmste Behandlung
durch Ihre Regierung vor. Regierungen haben mehr unschuldige
Menschen getötet als jede Seuche, Krebs und AIDS eingeschlossen.
Erlauben Sie es sich nicht, menschlicher Abfall zu werden. Für jedes
Opfer, das vor der Krise Geld hat, ist es möglich, sich einen zweiten
Paß zu beschaffen. Es gibt die Möglichkeit, unter einem anderen
Namen Besitz in ein anderes, steuerfreundliches Land zu
transferieren. Mit einem zweiten Paß und finanziellen Rücklagen in
einem anderen Land könnte der Mann auf dem Foto dem Leiden in
seiner Heimat vom Hotelzimmer am Genfer See aus beobachten. Er
wäre kein unfreiwilliger Teilnehmer an dieser unglücklichen Tragödie.
Gerade die Mittelschicht wird immer wieder von Desastern dieser Art
betroffen.
Wenn jemand hoffnungslos verarmt ist, kann er wahrscheinlich nicht
viel für seine Vorbereitung tun. Aber für meine Leser, intelligente
Menschen, die Reichtum erwerben werden, gibt es keine Ausrede für
Trägheit. Dieser Horde von sich selbst bedienenden, zynischen
Bürokraten und Politikern, Regierung genannt, kann man nicht
vertrauen. Sie enteignen Sie, schicken Sie ins Gefängnis oder in den
Krieg.
Um alles unter Kontrolle zu haben, bereiten Sie sich vor. Kümmern
Sie sich um die Reisedokumente, Tickets, Bargeld oder Goldmünzen,
um sich in einer schwierigen Situation retten zu können. Ein Teil Ihres
Besitzes sollte im Ausland sein, damit Sie überleben können, und für
den Fall eines längeren Exils nicht bei null anfangen müssen.
Tatsache ist, daß sehr wenige Nationen und sehr wenige Familien
Krieg und Verwüstung länger als zwei Generationen lang entgangen
sind. Sogar Sark, dieses Utopia auf den Channel Islands wurde im
Zweiten Weltkrieg von den Nazis besetzt. Viele harmlose
Inselbewohner starben in den deutschen Konzentrationslagern. Im
zweiten Weltkrieg wurden sogar Bewohner der Schweiz an die Nazis
zur Tötung übergeben. Andere starben in schweizer Arbeitslagern.
Dreimal in der amerikanischen Geschichte und dutzende Male in der
englischen Geschichte waren Bürger, die die Regierung unterstützt
hatte, zur Flucht ins Exil gezwungen oder ermordet. Geschehnisse
wie diese werden in den Geschichtsbüchern als “absolute Treue zur
Regierung” beschrieben. Die Wahrheit finden Sie in meinen Reports.
Wiegen Sie sich nicht in falscher Sicherheit. Sogar einer der
177
erfolgreichsten Finanziers unserer Zeit, Michael Milkin, ein
Amerikaner, der zwei Billionen Dollar “wert” war, wurde wegen eines
technischen Vergehens, von dem viele nicht einmal wußten, daß es
existiert, rechtskräftig verurteilt. Er wird einen Teil seines Lebens im
Gefängnis verbringen. Mit etwas weniger Vertrauen in die Justiz,
könnte er Zinsgewinne von über einer Million Dollar täglich in den
schönsten Orten der Welt ausgeben. Das ist es, was sein Kollege
Mark Rich getan hat. Der Unterschied? Rich ist ein WB, ein
internationaler Mensch. Milkin, ebenso wie der Mann auf dem
Zeitungsfoto, wurde menschlicher Abfall wegen der Eifersucht und
dem Ehrgeiz einiger Bürokraten.
Ich erzähle Ihnen das nicht, um Sie zu erschrecken oder in Hysterie
zu stürzen. Ich möchte nur, daß Sie sich der Tatsachen bewußt sind.
Es gibt eine Alternative dazu, williges Opfer des Systems zu sein.
Folgen Sie den Plänen in meinem Report und werden Sie reich.
Lernen Sie aus meinen Fehlern und hören Sie auf meinen Rat auf
Ihrem Weg. Sie sollten einen Plan für Ihre Flucht haben. Bewahren
Sie die Papiere auf, die beweisen, daß Sie ein “Ausländer” mit
“ausländischem” Besitz sind. Nur, wenn Sie bereit, willig und imstande
sind, mit einer anderen Identität in ein anderes Land zu gehen,
können Sie sicher sein, daß Sie nicht das Schicksal von Milkin oder
dem Mann auf dem Zeitungsbild teilen. Sie werden nie menschlicher
Abfall, der auf die Wohlfahrt der UN angewiesen ist.
Wie Sie steuerfrei leben können
Dieses Kapitel ist nicht dafür gedacht, Sie auf Ihrem Weg zur
Unabhängigkeit zu entmutigen. Ich stelle nur fest, wie die Welt
wirklich ist, ich erzähle keine Märchen. Sie könnten denken, daß ein
Teil des Materials reine Werbung für meine anderen Reports ist, aber
Tatsache ist, daß Geld, obwohl es der einzige Weg zur Freiheit ist,
sobald man es in relevanten Mengen erworben hat, zu neuen
Bedürfnissen und Gefahren führt. Sie brauchen nicht meine Fehler zu
wiederholen, lernen Sie weiter von mir, so wie Sie schon von mir
gelernt haben, wie man verhandelt, Immobilien kauft und Reichtum
erwirbt.
Wie ich mit diesen Problemen fertig wurde, überlebte, gesund und
solvent blieb, ist Gegenstand meiner anderen Reports, die Ihnen
sicher helfen können. Ich halte WB 1 und WB 2 für meine besten
Reports. Dieser Report, den Sie jetzt in Händen halten, beschäftigt
sich damit, wie man zu Geld kommt. Meine anderen Reports zeigen,
wie man diesen Reichtum genießt, neu investiert und ihn vor gierigen
Händen schützt. Da ich ziemlich häufig die beiden Berichte WB 1 und
WB 2 erwähnt habe, möchte ich auf ihr Konzept näher eingehen.
Wenn Sie dabei sind, Ihr Glück zu machen, sehen Sie sicher, in
welche Richtung Ihr Weg führt.
178
Wollen Sie der Kontrolle entfliehen, die der Staat in der Manier des
“Big Brother” ausübt? Mein Konzept des WB könnte auch individuelle
Souveränität heißen, weil WBs sich um sich selbst kümmern. Wir
wollen und brauchen keine Autoritäten, die uns von der Wiege bis
zum Grab begleiten.
Das Geheimnis ist, daß der WB seine Dokumente so arrangiert, daß
alle Regierungen der Meinung sind, er sei ein Tourist, eine Person auf
der Durchreise. Das hat den Vorteil, daß man in keinem Land
verpflichtet ist, Steuern zu zahlen, Militärdienst zu leisten. Sie sind
auch nicht gerichtlich belangbar für die Teilnahme an harmlosen, aber
verbotenen Vergnügungen. Der WB wird im Gegensatz zu anderen
Bürgern auch für seine Ansichten und Einstellungen nicht verfolgt.
WB steht für viele Dinge. Ein WB kann ein “Weltbürger” sein, ein
“Weitgereister Bummler”, was immer Ihnen gefällt. Der WB kann
seine Zeit an immer anderen Plätzen verbringen, oder aber dauernd
am selben Ort leben. WB ist ein Konzept, eine Lebenseinstellung,
eine Möglichkeit, Ihren Platz im Universum zu finden. Man kann ein
Teilzeit-WB sein, immer oder auch nur manchmal danach leben.
Manche Tycoons wollen vielleicht nie ausbrechen und WBs werden.
Sie wollen aber von den Möglichkeiten wissen, die sich eröffnen, und
sich für den Fall einer Krise ausreichend vorbereiten. Durch
Informationen werden Sie ein “Wissender”, der “bereit” ist.
Das WB-Konzept ist elegant, simpel, es verlangt keine Buchhalter,
Steuerberater oder Verbindungen zu irgendwelchen Vereinigungen.
Durch die Tatsache, daß sich Ihr Einkommen schnell verdoppelt, weil
Sie “Big Brother” keine Steuern zahlen müssen, stellt sich nur die
Frage, ob Sie es sich leisten können, kein WB zu werden.
Unbegrenzter, unbesteuerter Reichtum und die Macht, alles damit zu
tun, was man will, ist einer der Vorteile, wenn man ein WB ist. Wir
WBs arbeiten und verdienen (ohne Steuerabzüge!) und geben unser
Geld nur für das aus, was uns Vergnügen bereitet. Bevor Sie ein WB
sind, wird Ihnen nichts fehlen. Man vermißt nie die Dinge, die man
nicht kennt. WB, der Bericht, wird Ihnen zeigen, was Freiheit wirklich
ist, und wie man sich von Beschränkungen befreit. Die meisten
Länder garantieren Reisefreiheit, in Wahrheit aber wird diese Freiheit
eingeschränkt durch Pässe, Visa und andere Erfordernisse.
Viele Nationen beschränken andererseits Ausländer durch
Maßnahmen wie Kontrolle der Finanzen, der Wohnverhältnisse und
des Arbeitsplatzes, so daß die Möglichkeit, sich frei zu bewegen, für
die meisten Menschen nur ein Traum bleibt. Der WB aber, perfekt
ausgerüstet, steht über diesen Dingen, hat volle Mobilität und alle
Menschenrechte ohne Einschränkung. Den Wert dieser Rechte kann
jemand, der sie noch nicht erfahren hat, nie richtig schätzen.
179
Sie müssen weder einen Staat gründen noch jemanden aus seiner
Position verdrängen, um ein Souverän zu werden. Der WB hat es
nicht nötig, über andere Menschen zu herrschen. Es ist ihm genug,
Herrscher in dem begrenzten Raum zwischen seinen eigenen zwei
Ohren zu sein. Der WB besticht durch Reichtum, Talent, Intelligenz
und Kreativität. Wer ist nun dieser WB? Sie könnten es sein!
Die fünf Fahnen eines WB
Menschen von Intelligenz und Reichtum schulden es sich selbst, fünf
Fahnen zu haben. Kein vernünftiger Mensch sollte seinen gesamten
Besitz unter einer Fahne haben.
Warum? Weil es kein Land gibt, das länger als einige Generationen
überlebt hat, ohne seine Mittel- und Unterklasse total auszusaugen.
Sogar in der “letzten Bastion des Kapitalismus”, in den USA, waren
die Großgrundbesitzer schon dreimal gezwungen, aus ihrem Land zu
fliehen. 1780 mußte ein Drittel der Bevölkerung (die Mittel- und die
Oberklasse) nach Kanada fliehen. Es waren die Tories, die während
der Revolution England unterstützt hatten. 1870 war es wieder so
weit. Alle Großgrundbesitzer (die Unterstützer der konföderierten
Staaten) flohen nach Mexiko, Europa oder Südamerika. Nach 1917
zwangen die Umstände (Prohibition, Steuern, verpflichtender
Militärdienst, sozialistische Gerichte und Vorschriften des Staates) die
reichen Amerikaner und auch Europäer, neue Fahnen zu suchen.
Fünf Millionen der reichsten Amerikaner leben im Ausland. Ein
entsprechender prozentueller Anteil der “besten” Schweden,
Österreicher, Deutschen, Franzosen und Briten haben ebenfalls
eingesehen, daß ihre Freiheit die Trennung von ihrer Heimat
notwendig macht. 85 Prozent allen privaten, liquiden Vermögens sind
anonym im Ausland angelegt. Können Sie es sich leisten, unter nur
einer Flagge zu leben? Nicht, wenn Sie mehr als 250.000$ “wert”
sind!
Was sind die fünf Flaggen des WB?
Flagge 1. Geschäftsbasis. An diesen Plätzen machen Sie Ihr Geld.
Es muß ein Ort sein, der sich von Ihrem Wohnort und von Ihrem
Steuerdomizil unterscheidet.
Flagge 2. Paß und Staatsbürgerschaft. Diese sollten Sie von einem
Land haben, das sich nicht darum kümmert, was seine im Ausland
lebenden Staatsbürger tun und lassen.
Flagge 3. Wohnort. Sie sollten Ihren Wohnort in einem
steuerfreundlichen Land haben, in dem reiche, produktive Menschen
kreativ sein, leben, sich entspannen und amüsieren können; wenn
möglich sollte dieses Land über ein Bankgeheimnis verfügen und
180
keine Gefahr von Kriegen, Einziehung von Eigentum oder Revolution
bestehen.
Flagge 4. Aufbewahrungsort Ihres Besitzes. Es sollte ein Ort sein,
von dem aus Geschäftsangelegenheiten anonym abgewickelt werden
können.
Flagge 5. “Spielplätze”. Das sind die Plätze, an denen Sie Ihre Zeit
verbringen. Wir WBs sehen auf Lebensqualität. Schöne Landschaft
und fischen: Neuseeland. Sexualleben: Thailand, Costa Rica und die
Philippinen. Wunderbares Klima: Kalifornien. Gourmets:
Französische Riviera. Stimulierende Städte: Paris, London, San
Francisco. Günstige Einkäufe: Singapur, Hong Kong, Dänemark (für
Autos).
Zum Abschluß
Sobald Sie es finanziell geschafft haben, werden Sie ein “besserer”
Mensch sein. Sie können es sich leisten, so großzügig mit Zeit und
Geld umzugehen, wie Sie es vorher nicht konnten. Illegale und
unmoralische Vergnügungen werden zunehmend weniger interessant.
Es gibt sie einfach. Die freie Marktwirtschaft bringt noch immer die
besten Produkte, die besten Menschen und die beste Gesellschaft
hervor.
Ich hoffe, Sie haben meinen Bericht brauchbar und unterhaltsam
gefunden. Lassen Sie mich wissen, was Sie darüber denken. Haben
Sie Vorschläge, wie ich meinen Report für weitere Ausgaben
verbessern kann? Wie auch immer, ich hoffe, mein Report hilft Ihnen
auf Ihrem Weg, wohin er auch führen mag.
181
Lese- und Nachschlageliste für Tycoons
Die angegebene Lektüre ist durchwegs in englischer Sprache. Ob das
eine oder andere Werk auch in deutscher Sprache erhältlich ist,
erfragen Sie ganz einfach bei Ihrer Bibliothek oder Ihrem
Buchhändler.
Steuerzufluchtsorte
“The Tax Haven Report” von Adam Starchild ist eine großartige
Abhandlung zu diesem Thema und hilft Ihnen auf der Suche nach
Ihrem Steuerzufluchtsort. Der Report wurde veröffentlicht von Scope
International.
“Butterworth´s Tax Haven Encyclopaedia” besteht aus einer Serie
teurer Akten über dieses Thema. Erhältlich bei: 88 Kingsway, London,
W2B 6AB, Great Britain.
Viele größere Buchhaltungsfirmen verteilen Broschüren zu diesem
Thema an ihre Klienten. Fragen Sie einfach einmal nach.
Günstigste Einrichtung an einem Steuerzufluchtsort
Eine Adresse auf den Channel Islands ist für ungefähr 600 Pfund
erhältlich. Dieser Preis beinhaltet Postversand, Weiterleitung von
Anrufen, Fax-Service und vertrauenswürdige Banken.
Bücher, nachdem Sie Ihre Millionen haben
“The World´s Best” von Marian V Cooper. In diesem Buch finden Sie
eine große Auswahl an Empfehlungen für alles, was auf dieser Welt
wert ist, gesehen zu werden, wie die schönsten Strände, Bars,
Vogelbeobachtungsplätze...
“Travel and Retirement Edens Abroad” von Peter A Dickerson gibt
Hinweise auf die schönsten Plätze für reifere Menschen, die sich
niederlassen wollen.
Erhältlich sind beide Bücher bei: Agora Books, 824 East Baltimore
Street, Baltimore, MD 21202, USA.
“The Hong Kong Bank” (auch unter dem Namen The Midland Bank
oder British Bank of the Middle East) bietet eine exzellente Gratisserie
an Büchern über Investment und Geschäfte in den meisten Ländern
an.
Reiseführer
Wenn Sie in ein neues Land reisen, sollten Sie einen guten
Reiseführer haben. Viele Reiseführer sind eine reine Verschwendung
von Papier. Oder interessieren Sie sich für Phrasen, wie: “ Das
182
Eßzimmer ist mit einem malvenfarbenen Teppich ausgelegt...”? Was
interessant ist, sind Dinge wie: Preise, Qualität von Essen und
Trinken, der Service und wo man Spaß haben oder sich gut
unterhalten kann. Welche Attraktionen gibt es? Wo sind
Münzwäschereien?
Ich empfehle Ihnen besonders:
“South American Handbook”, das jährlich neu erscheint. Auf 15.000
Seiten in Taschenbuchgröße erfahren Sie alles, was Sie wissen
müssen, wenn Sie sich irgendwo zwischen Argentinien und Mexiko
oder in der Karibik aufhalten wollen. Bestelladresse: Mendip Press,
Parsonage Lane, Bath, BA1 1EN, Great Britain.
“Athur Frommer - A Day” Reiseführer sind äußerst günstig und
orientieren sich auch an der kleinen Brieftasche. Frommers Zweitserie
“Frommer Dollarwise Guides” messen sich nicht am Budget eines
Hungerkünstlers, bieten aber trotzdem Informationen über Plätze, an
denen man etwas für sein Geld bekommt.
“Let´s go” Reiseführer sind von reisenden Studenten geschrieben,
werden jährlich auf den neuesten Stand gebracht und Sie können den
Angaben darin vertrauen.
Bestelladresse: Harvard Student Agencies, Thayer Hall B,
Cambridge, MA 02138, USA.
“Lonely Planet Shoestring” Reiseführer behandeln die andere Seite
der Welt, nämlich Asien, Afrika, Australien und Neuseeland.
Bestelladresse: PO Box 617, Hawthorn, Victoria 3122, Australia.
Reiseführer von Michelin, Baedeker, Fieldings und Birnbaum sind
nicht so empfehlenswert, aber besser als nichts.
Buchkataloge
Lassen Sie sich doch die Buchlisten der Verlage schicken, die auch
Bücher über persönliche Freiheit, Wirtschaft, zweite Identität oder
Individualität anbieten. Adressen:
*Scope International Ltd, Forestside House, Rowlands Castle, Hants,
PO9 6EE, Great Britain. Fax: +44 1705 631777.
*Loompanics Unlimited, PO Box 1197, Port Townsend, Washington
98368, USA.
*Paladin Press, PO Box 1307, Boulder, Colorado 80306, USA.
*Eden Press, PO Box 8410, Fountain Valley, California 92728,USA.
Laissez Faire Books, 942 Howard Street, San Franzisco, CA 94103,
USA.
Zeitungen und Magazine
“The International” kommt gratis.
183
Adresse: The Financial Times Publications, Greystoke Place, Fetter
Lane, London, EC4A 1 ND, Great Britain.
“The Offshore Adviser” ist eine Gratiszeitung für Investmentberater,
Anwälte, Börsenmakler und Buchhalter. Adresse: wie oben.
“Investment International”
Adresse: 4 Tabernacle Street, London, EC2A 4LU, Great Britain.
Andere empfohlene Zeitungen
“The International Herald Tribune”, Paris.
“The Financial Times”, London
“The Wall Street Journal”, New York.
Diese Zeitungen können Sie in jedem internationalen Hotel oder
Buchladen bekommen.
Inspirierende und informative Bücher
“Bridge Across Forever” und “Jonathan Livingston Seagull” von
Richard Bach erschienen beim Verlag William Morrow, New York.
“The Good Earth”, von Pearl S Buck.
“How to Retire at Age 35”, von Roger Terhorst, Bantam Books.
“How I Found Freedom in an Unfree World”, von Harry Brown.
Bestelladresse: Avon Books, 959 Eight Avenue, New York, NY, USA.
“Free to Choose”, von Milton Freidman, Avon Verlag.
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 Copyright Dr. W.B. von Wittgenstein und der Verlagsanstalt:
Britannica Associates Ltd 1998
Alle Rechte vorbehalten. Kein Teil des Buchs darf auf irgendeine Weise reproduziert
oder übertragen werden, weder elektronisch, mechanisch, inklusive Fotokopie und
Tonaufzeichnung, noch mittels Datenverarbeitung und -speicherung, ohne die
schriftliche Genehmigung des Autors oder der Verlagsanstalt.
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Attn. Mr. David Stevenson
Kissack Court
29 Parliament Street
IM8 1JA Ramsey - ISLE of Man
British Isles (U.K.)
Ausschließlich zu erreichen über E-Mail: office@geheim.com
© 1. Auflage 1998 Aktualisierungsdatum: 06.02.1998
von Dr. W.B. von Wittgenstein
Für weitere Fragen und Informationen wenden Sie sich bitte an den Verfasser
Bitte nur als E-Mail an: bert@geheim.com
Internet: http://www.geheim.com
Bei der Zusammenstellung dieses Buchs stützte man sich auf verläßliche Quellen.
Weder der Verfasser noch der Verleger oder Veräußerer können irgendwelche
Haftung übernehmen für die Richtigkeit des Inhalts oder die Folgen, die sich bei
Anwendung der gegebenen Informationen ergeben können.
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