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13.10.2014 | Seite 1/2
Berechnung der Lebenszykluskosten einer Immobilie - essentiell
für jedes Bauwerk
Über den Tellerrand hinaus betrachtet: Längerfristige Kostenentwicklungen
planen
Neben den Errichtungskosten von Gebäuden sind die laufenden Betriebskosten – Ausgaben für Heizung,
Kühlung, Wartung und Reinigung - relevante Schlüsselfaktoren, die bereits bei der Planung zu
berücksichtigen sind. Charakteristisch für ein Lebenszyklusprojekt ist die Qualität- und Kostenoptimierung
über den der Immobilie vorbestimmten gesamten Lebenszyklus. Um vergleichbare Zahlen zu erhalten,
bedarf es standardisierter Berechnungen der Lebenszykluskosten. Die ÖNORM B1801-2 gibt die
Kostenstruktur für Folgekosten vor und empfiehlt die Ermittlung von aussagekräftigen Kennwerten – in Teil
4 der ÖNORM B1801 sind entsprechende Festlegungen definiert um Berechnungen vergleichbarer zu
machen.
Haben Sie gewusst, dass laut aktuellen Untersuchungen die Folgekosten eines Gebäudes im Laufe seines
Lebenszyklus bis zum zweieinhalbfachen der Investitionskosten der Errichtung ausmachen können?
Obwohl es betriebswirtschaftlich betrachtet um große Summen geht, fehlten bislang detaillierte,
umfassendere Rechenmodelle zur einfachen und schnellen Berechnung der Lebenszykluskosten in der
Praxis.
Errichtungskosten sind die Basis – Lebenszykluskosten der Motor
Bauherren kalkulieren die Neuerrichtung ihrer Immobilie sehr knapp, um die beste Rendite der Investition zu
erwirtschaften. Um das Bauwerk in seiner gesamten Komplexität zu begreifen, gehört weit mehr als die reine
Kalkulation aller Errichtungskosten: Es sind die Kosten des laufenden Betriebs, die sich langfristig gesehen
bemerkbar machen und in den Planungen dementsprechend Berücksichtigung finden sollten. Um hier
vergleichbare Zahlen zu erhalten, bedarf es standardisierter Berechnungen der Lebenszykluskosten. Genau
an diesem Punkt setzt der gleichlautende ABK-Baustein „Lebenszykluskosten“ mit dem Rechenmodell
LEKOS von Herrn Dipl. Ing. Dr. Floegl (Donauuniversität Krems sowie Vorsitzender des Arbeitskreises ÖNORM
B1801-2 und B1801-4) an.
Lebenszykluskostenorientierte Investitionsentscheidungen abschätzen mit ABK und
LEKOS
Die Partnerschaft zwischen dem Fachexperten für Lebenszyklusanalyse, Herrn DI Dr. Floegl auf der einen
sowie ib-data/ABK als Kompetenzführer im Bausoftwaresektor auf der anderen Seite bringt Ihnen als
Beteiligter
mit
dieser
Lebenszykluskosten-Berechnung
weitreichenden
Nutzen:
Mit
dem
Lebenszykluskostenprogramm ABK LEKOS gelingt die Zusammenstellung aller relevanten Kosten leicht und
dabei besonders effizient. Es werden Kennwerte mit der Barwertmethode ermittelt, die auch eine
Vergleichbarkeit von Planungsvarianten ermöglichen. Kostentreiber werden so identifiziert und durch
Änderungen in der Planung optimiert oder sogar vermieden. Mit dieser Entscheidungshilfe können bereits in
frühen Planungsphasen seriöse Aussagen über künftige Betriebskosten eines Gebäudes getroffen werden.
Abbildung 1: Betriebswirtschaftliche Darstellung mit Leasing
© ib-data GmbH, Hasnerstraße 118, A-1160 Wien, Tel.: 01/4925570-0, Fax: 01/4925570-22 | E-Mail: abkinfo@abk.at | www.abk.at
FN 72211v | UID-Nr.: AT U15127501 | DVR-Nr.: 0569844 | Alle Rechte vorbehalten!
13.10.2014 | Seite 2/2
ABK LEKOS ist ein Ursachen-Wirkungsmodell zwischen Gebäudeeigenschaften und Investitionskosten
einerseits und den zu erwartenden Betriebskosten andererseits. Dieser Ansatz hat sich als besonders
vorteilhaft erwiesen, da die Errichtungskosten bereits sehr genau prognostiziert werden können und darauf
aufbauend die Instandsetzungs- und Wartungskosten ermittelt werden. Das von Dipl. Ing. Dr. Helmut Floegl
entwickelte Lebenszykluskostenprognosemodell "LEKOS", liefert für verschiedene Wohn- bzw.
Gewerbegebäude vergleichbare Daten, die durch die Untersuchung zahlreicher Beispiele aus der Praxis
generiert wurden.
Daher wird ABK-LEKOS bei Gebäudezertifizierungen sowie als Entscheidungshilfe bei der Suche nach der
wirtschaftlichsten Variante (z.B. Ersatz von technischen Anlagen, Einsatz regenerativer Energien)
eingesetzt.
Dem Anwender stehen in ABK mit dem Baustein Lebenszykluskosten zudem betriebswirtschaftliche
Betrachtungsweisen und der Vergleich sowie die Analysen von unterschiedlichen Planungsvarianten zur
Verfügung - Kostenvalorisierungen und detaillierte Finanzierungsbetrachtungen miteingeschlossen.
ABK - das richtige Tool für die Umsetzung wissenschaftlicher Erkenntnisse
Die Projekterrichtungskosten können entweder mit dem ABK-Kostenmanager wie gewohnt detailliert geplant
werden und dann in die Folgekostenberechnung übernommen, oder direkt im neuen ABK-Baustein über
Objekt- und Kostenkennwerte grob ermittelt werden. Mit den hinterlegten Formeln und Variablen des Modell
LEKOS werden sowohl die Errichtungs- als auch die Folgekosten fast automatisch errechnet.
Wer profitiert durch die Symbiose ABK und LEKOS?
Allen Beteiligten im Lebenszyklus von Immobilien, die mit der Entscheidung über (Nach-)Investitionen oder
mit der Planung und Optimierung von Gebäuden, Gebäudeteilen bzw. von einzelnen Anlagen befasst sind,
steht ein Softwaretool mit praxistauglichen Kostendaten für die Ermittlung von Lebenszykluskosten zur
Verfügung, dass den Anforderungen der ÖNORM B1801 Teil entspricht. Dazu zählen Immobilieneigentümer
und deren Vertreter, Investoren, Planer, Berater, Generalunternehmer ebenso wie Facility Manager.
Die ÖNORM B1801 – 4 Regelwerk mit Praxisnähe
Teil 4 der ÖNORM B1801 zum Bauprojekt- und Objektmanagement, definiert als Regelwerk die allgemein
anerkannten Grundlagen für Lebenszykluskosten-Berechnungen von Objekten und Bauteilen und gibt
Empfehlungen für Rechenverfahren und die Annahme von Parametern zur Berechnung.
Um Vergleichbarkeit herzustellen, bestimmt die Norm eindeutig, was in die Lebenszykluskosten
miteinzurechnen ist und was nicht. Sie umfassen Errichtungs- und Folgekosten. Die Errichtungskosten
werden aus der Kostenermittlung gemäß ÖNORM B1801-1 prognostiziert. Die Folgekosten entstehen aus
dem Betrieb und der Nutzung des Objekts zuzüglich der Kosten für Beseitigung und Abbruch nach der
Nutzungsphase. Das Regelwerk gilt für Objekte jeder Größe – vom Einfamilienhaus bis zum BüroHochhaus. Im Anhang der Norm finden sich dazu erklärende (Rechen-)Beispiele, die deutlich machen,
welchen Einfluss verschiedene Parameter wie Wärmedämmung, Sanierung oder Umbauten auf die
Lebenszykluskosten haben. Die ÖNORM B1801-4 ermöglicht Vergleichbarkeit, womit neues Potential beim
Abwägen von Kostenfaktoren bei Bauprojekten und im Immobilienmanagement entsteht. Die mit Herrn
Dipl. Ing. Dr. Helmut Floegl (u.a. auch Vorsitzender der Arbeitsgruppe für die ÖNORM B1801-4) entwickelte
ABK-Lebenszykluskostenberechnung entspricht den Anforderungen der neuen Norm.
Über ABK
Die Programmlinie ABK des Softwarehauses ib-data umfasst hochfunktionale datenbankbasierte Lösungen
für Projektmanagement, AVA, und Kalkulation, Angebot und Abrechnung, die sich bei vielen Anwendern wie
Bauherren, Auftraggeber und Planer, Bauunternehmen, Baunebengewerbe und öffentliche Auftraggeber in
der Praxis bewährt haben. ib-data/ABK zählt zu den führenden Anbietern von Bausoftware in Österreich und
hat als feste Institution die Entwicklung der Bausoftware maßgeblich mitbestimmt.
© ib-data GmbH, Hasnerstraße 118, A-1160 Wien, Tel.: 01/4925570-0, Fax: 01/4925570-22 | E-Mail: abkinfo@abk.at | www.abk.at
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