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Heute schon wie morgen wohnen - Gesobau

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Heute schon
wie morgen wohnen
GESCHÄFTSBERICHT 2011
DIE GESOBAU
AUF EINEN BLICK
2011
2010
Mio. Euro
217,7
211,9
Anzahl
36.920
36.953
Operatives Ergebnis (ebit)
Mio. Euro
31,6
37,0
Jahresergebnis nach Steuern
Mio. Euro
7,9
6,0
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Mio. Euro
65,6
49,3
Anlagevermögen
Mio. Euro
1.043,4
986,4
Eigenkapital
Mio. Euro
279,4
267,1
in %
21,3
21,9
Mio. Euro
1.311,8
1.221,2
Anzahl
278
271
Umsatzerlöse
Verwaltete eigene Wohnungen
Eigenkapitalquote
Bilanzsumme
Mitarbeiter zum 31. Dezember
1.929
Wohnungen modernisiert
HEUTE SCHON WIE MORGEN WOHNEN GESOBAU Geschäftsbericht 2011
„Heute schon wie morgen wohnen“
heißt für uns vorauszudenken und
die Welt von morgen in unser Handeln
heute einzubeziehen. Dies ist für
uns der Kern einer nachhaltigen Unternehmensführung.
1
2
MIETEINHEITEN NACH BERLINER
BEZIRKEN UND ORTSTEILEN
373
BUCH
17.247
973
MÄRKISCHES
V I E RT E L
BORSIGWALDE
10.190
PA N KO W
2.399
7.117
SCHILLERHÖHE
W E I SS E N S E E
3.316
WEDDING
OHNE SCHILLERHÖHE
318
MARZAHN
115
HELLERSDORF
1.155
WILMERSDORF
HEUTE SCHON WIE MORGEN WOHNEN GESOBAU Geschäftsbericht 2011
INHALT
4
8
11
11
Interview mit dem Vorstand
Bericht des Aufsichtsrats
Gremien des Aufsichtsrats
Corporate Governance
Heute schon wie morgen wohnen
12 Nachhaltige energetische Modernisierung für alle
14 Mit Smartphone, Tablet und PC mitten im Leben
16 Aktive aktiva
Lagebericht der gesobau ag
18 Geschäfts- und Rahmenbedingungen
19 Geschäftsverlauf der gesobau
23 Risikobericht
25 Beziehungen zum Land Berlin
25 Nachtragsbericht
25 Ausblick
Corporate Governance-Bericht der gesobau ag
( Anlage zum Lagebericht )*
26 Corporate Governance-Bericht
Jahresabschluss der gesobau ag
30 Bilanz
32 Gewinn- und Verlustrechnung
33 Kapitalflussrechnung
34 Entwicklung des Anlagevermögens
36 Anhang
46 Bestätigungsvermerk
47 Mehrjahresübersicht
48 Impressum
3
4
INTERVIEW
MIT DEM VORSTAND
Das Geschäftsjahr 2011 ist abgeschlossen.
Worin liegt für Sie der besondere Erfolg
dieses Jahres?
Jörg Franzen 2011 ist für die GESOBAU abermals ein äußerst erfolgreiches Jahr
gewesen, für das ein Jahresergebnis von 7,9 Mio. Euro ausgewiesen werden
konnte. Unsere hervorragende finanzielle Situation und eine solide Basis mit
einer wertschaffenden Strategie waren zentraler Treiber dafür, dass wir mit
unserem Schwesterunternehmen degewo AG im Rahmen eines Unternehmenskaufs einen Bestand von annähernd 5.000 Wohnungen übernehmen konnten.
Wohnungen, die jetzt zum städtischen Bestand von rund 275.000 Wohneinheiten
zählen, womit wichtige Ziele des Landes Berlin erfüllt werden.
In der energetischen Modernisierung haben wir uns mit einem Investitionsvolumen von 102,1 Mio. Euro allein in 2011 viel vorgenommen – und die Ziele voll
erreicht: So konnten wir das hohe Tempo in unseren Modernisierungsprojekten
GESOBAU-weit halten und liegen voll im Plan. 559 Wohnungen in Pankow,
Weißensee und Wedding sowie 1.370 Wohnungen im Märkischen Viertel wurden
2011 fertiggestellt. Für den Umbau unserer Großwohnsiedlung bedeutet das: Die
Hälfte ist fast erreicht, rund 6.200 von 13.000 Wohnungen sind energieeffizient
modernisiert.
Christian Wilkens Wir haben 2011 viele Projekte und Prozesse angestoßen, die
unserer Geschäftstätigkeit in den nächsten Jahren den Weg bereiten: So planen
wir unser erstes Neubauprojekt seit zehn Jahren mit 270 neuen Wohnungen,
bauen die Kabelnetzanlagen in unseren Beständen zukunftssicher aus und
öffnen uns bereits jetzt Online-Anwendungen, die in der Zukunft eine größere
Verbreitung finden werden. Ein gutes Beispiel dafür ist unsere Kunden-App zur
Online-Schadensmeldung. Immer ein paar Schritte vorauszudenken und uns
für die Zukunft gut aufzustellen, ist zu unserer Maxime geworden.
HEUTE SCHON WIE MORGEN WOHNEN GESOBAU Geschäftsbericht 2011
Bei Ihnen kann man „Heute schon
wie morgen wohnen“, liest man auf Ihren
Plakaten und Anzeigen.
Jörg Franzen „Heute schon wie morgen wohnen“ ist unser neuer Claim, denn
für uns steht im Fokus, wie wir unser Geschäft und unsere Produkte für Kunden,
Anteilseigner, Gesellschaft und Umwelt am sinnvollsten ausgestalten können.
Bei der Konzeption unserer neuen Imagekampagne haben wir diesen Claim als
identitätsstiftend für die GESOBAU herausgearbeitet. Die Kampagne übersetzt
vielfältige Aspekte nachhaltigen Handelns in konkret anschauliche Bilder – etwa
zu Betriebskosten, Integration oder energetischer Modernisierung. Nachhaltiges
Handeln in all seinen Facetten ist für uns das Leitmotiv unseres Tuns; dies
dokumentierten wir 2011 auch im ersten GESOBAU-Nachhaltigkeitsbericht.
Jörg Franzen
Vorstand Service und Investition
5
6
Bei so viel Investitionen und Engagement:
Als öffentliches Unternehmen gelten doch
für die gesobau strikte Regeln bei Auftragsvergaben, wie handhaben Sie dies?
Christian Wilkens Eine gesetzes- und regelkonforme Vergabepraxis sichern wir
durch ein umfangreiches Prozess- und Regelwerk ab, welches verbindlich im
Rahmen einer jeden Beschaffung anzuwenden ist. Das Regelwerk wird laufend
überprüft und optimiert. So haben wir seit 2010 auch den für die GESOBAU
tätigen Ombudsmann in die Kontrolle der großen Bauprojekte eingebunden.
Ab bestimmten Wertgrenzen erfolgt zudem eine strikte Funktionstrennung
zwischen dem Bedarfsträger und der Einkaufsabteilung. Aber auch unterhalb dieser
Wertgrenzen sind das Vier-Augen-Prinzip sowie die Einholung von Vergleichsangeboten zwingend vorgeschrieben, um ein transparentes und diskriminierungsfreies Vergabeverfahren sicherzustellen. Im Rahmen dieser Vergaben steht die
Abteilung Einkauf allen Fachbereichen beratend zur Seite und unterstützt aktiv.
Neben der laufenden Prüfung der Vergaben durch die Interne Revision bilden
diese stets einen Prüfungsschwerpunkt im Rahmen der Jahresabschlussprüfung
durch unseren Wirtschaftsprüfer. Die Prüfungen führten bislang zu keinen
Beanstandungen.
Christian Wilkens
Vorstand Finanzen und Controlling
HEUTE SCHON WIE MORGEN WOHNEN GESOBAU Geschäftsbericht 2011
102 Mio.
Die großen Bauprojekte, die mit hohem
Tempo und einer gleichwohl qualitätsbewussten Ausführung voranschreiten,
sind sicherlich eine Herausforderung
auch für Ihre Belegschaft?
Jörg Franzen Unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern gebührt unser
ausdrücklicher Dank, sie setzen sich überaus engagiert im herausfordernden Tagesgeschäft für unsere Kunden und unser Unternehmen ein. Wir sind stolz, dass zwei
Auszeichnungen, die letztes Jahr an uns gingen, im Bereich Personal angesiedelt
sind. Da ist zum einen der 1. Platz im BBU-Wettbewerb „Wir machen Unternehmen!“,
in dem es um eigenverantwortliche Projekte von Auszubildenden ging, sowie
der EUCUSA-Award, der uns für herausragende Werte im Bereich Motivation
bei unserer letztjährigen Mitarbeiterbefragung verliehen wurde. Wir glauben,
wenn Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ein hohes Maß an Eigeninitiative in ihre
Arbeit einbringen können und sie spannende Aufgaben übertragen bekommen,
dann sind sie auch hochmotiviert bei der Sache. Ich bin überzeugt: Die GESOBAU
bietet zurzeit die spannendsten Aufgaben in einem Wohnungsunternehmen in
Deutschland!
Die Weichen sind gestellt für
eine nachhaltige Unternehmensentwicklung in 2012.
Was ist für Sie zentral?
Christian Wilkens Die umfassenden Modernisierungsprojekte erfordern ein vorausschauendes Finanzmanagement. Hier ist für jedes Vorhaben ein individueller
Mix aus KfW- und Kapitalmarktdarlehen zu finden. Auch für den Neubau sowie
für Zukäufe von Wohnungsbeständen sind jeweils die besten Finanzierungen
festzulegen. In Zusammenarbeit mit unseren Bankenpartnern erwarte ich hierfür
weiterhin optimale Lösungen, sodass wir Ende 2012 wiederum überaus positive
Ergebnisse präsentieren werden.
Jörg Franzen Die nachhaltige Quartiersentwicklung in ökonomischer, ökologischer
und sozialer Hinsicht wird weiterhin zentral für die GESOBAU bleiben. Im sozialen
Bereich unterstützt uns hierbei eine Vielzahl an Stadtteilpartnern und ehrenamtlich Tätigen, denen auch unser Dank gebührt. In Sachen Klimaschutz, Energieeffizienz und neue Technologien bleiben wir Innovationstreiber und setzen dabei
auch immer wieder auf die Zusammenarbeit und Kooperation mit Experten sowie
anderen Unternehmen unserer Branche. Was wir heute erproben, wird morgen
zum Standard und stärkt unsere nachhaltige Unternehmensaufstellung.
7
8
BERICHT
DES AUFSICHTSRATES
der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden
Aufgaben verantwortungsvoll und mit der gebührenden Sorgfalt wahrgenommen. Wir haben den Vorstand beratend bei der Leitung der GESOBAU begleitet, seine Tätigkeit überwacht und waren in alle für
die Gesellschaft grundlegend bedeutenden Entscheidungen unmittelbar eingebunden. Der Vorstand
ist seinen Informationspflichten uneingeschränkt nachgekommen und hat uns regelmäßig sowohl
schriftlich als auch mündlich informiert. Dies geschah zeitnah und umfassend zu allen Aspekten
der Unternehmensplanung, dem Gang der Geschäfte, der strategischen Weiterentwicklung sowie
der aktuellen Lage des Unternehmens. Abweichungen des Geschäftsverlaufes von den Plänen wurden
uns im Einzelnen erläutert und mit schlüssigen Argumenten begründet. Der Vorstand stimmte die
strategische Ausrichtung des Unternehmens vertrauensvoll mit uns ab. Die für das Unternehmen
bedeutenden Geschäftsvorgänge haben wir auf Basis der Berichte des Vorstandes ausführlich erörtert
und seinen Beschlussvorschlägen nach gründlicher Prüfung und Beratung zugestimmt.
Im Berichtsjahr fanden insgesamt vier turnusgemäße sowie eine außerordentliche Sitzung statt.
Zwei Beschlussfassungen des Aufsichtsrates erfolgten im Umlaufverfahren. Auch zwischen den
Sitzungsterminen des Aufsichtsrates und seiner Ausschüsse wurde der Aufsichtsratsvorsitzende
ausführlich informiert. Hierbei kamen die Strategie zur Sprache, wie auch die aktuelle Geschäftsentwicklung und -lage, das Risikomanagement sowie wesentliche Einzelthemen und Entscheidungen.
Spezifische Themen
Außer mit seinen grundsätzlich zu erfüllenden Aufgaben befasste sich der Aufsichtsrat im Berichtsjahr
speziell mit dem Ankauf von Wohnungsbeständen bzw. dem Erwerb eines Wohnungsunternehmens in
Berlin zur Erweiterung der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft. Darüber hinaus waren die umfangreiche
Modernisierungstätigkeit zu behandeln, aber auch Neubaumaßnahmen für den eigenen Wohnungsbestand, die Auswertung des Mietspiegels 2011 für Berlin, Integrationsthemen, die Einigung mit Antragstellern nach dem Vermögensgesetz, die Ergebnisse der Mitarbeiterbefragung 2011 und die Fortschreibung
des Verhaltenskodex für den Vorstand und Aufsichtsrat.
Corporate Governance
Der Aufsichtsrat verfolgte regelmäßig die Anwendung der für das Unternehmen maßgeblichen Grundsätze des Berliner Corporate Governance Kodex.
HEUTE SCHON WIE MORGEN WOHNEN GESOBAU Geschäftsbericht 2011
Dr. Horst Föhr
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Sitzungen der Ausschüsse
Der Finanz- und Grundstücksausschuss tagte im Berichtszeitraum in drei regulären Sitzungen. Im
Fokus standen neben der umfangreichen Modernisierungstätigkeit vor allem Renditebetrachtungen
für Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand, der Ankauf von Wohnungsbeständen bzw. der
Erwerb eines Wohnungsunternehmens in Berlin zur Erweiterung der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft.
Auch der Personalausschuss tagte und beschäftigte sich in zwei regulären Sitzungen mit Fragen der
Vorstandsvergütung.
Jahresabschluss festgestellt
Bei der ordentlichen Hauptversammlung am 31. März 2011 wurde die Ernst & Young GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, zum Jahresabschlussprüfer für das Jahr 2011 gewählt und anschließend
vom Aufsichtsrat entsprechend beauftragt. Sie hat den Jahresabschluss für den Zeitraum vom 01. Januar
bis zum 31. Dezember 2011 sowie den Lagebericht mit den jeweiligen Anlagen geprüft und mit dem
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Die genannten Unterlagen und der Vorschlag des
Vorstandes für die Verwendung des Bilanzgewinns haben uns rechtzeitig vorgelegen.
Wir haben sie auf der Aufsichtsratssitzung vom 30. März 2012 in Gegenwart der Wirtschaftsprüfer,
die über die wesentlichen Ergebnisse ihrer Arbeit noch einmal berichteten, umfassend behandelt. In
dieser Sitzung hat auch der Vorstand den Abschluss erläutert und Umfang, Schwerpunkte und Kosten
der Abschlussprüfung dargestellt. Wir konnten ohne Einwände den Ergebnissen der Abschlussprüfung
zustimmen und haben den vom Vorstand aufgestellten Abschluss gebilligt. Er ist damit gemäß § 172 AktG
festgestellt.
9
10
Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstandes an, den Bilanzgewinn in die Anderen
Gewinnrücklagen einzustellen.
Der Vorstand hat einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen gemäß § 312 AktG
vorgelegt. Auch dieser Bericht wurde von der Ernst & Young GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Berlin, geprüft und bestätigt. Eine entsprechende Befassung des Aufsichtsrates ergab keine Einwände.
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Hauptversammlung, den Vorstand für das Geschäftsjahr 2011 zu entlasten.
Unabhängigkeitserklärung und Honorierung des Wirtschaftsprüfers
Dem Aufsichtsrat liegt eine Unabhängigkeitserklärung der Abschlussprüfer vor. Sie bestätigt gemäß
§ 319 HGB, dass keine beruflichen, finanziellen oder sonstigen Beziehungen zwischen dem Prüfer,
seinen Organen und Prüfungsleitern einerseits und dem Unternehmen und seinen Organmitgliedern
andererseits bestehen, die Zweifel an seiner Unabhängigkeit begründen können.
Das Gesamthonorar für Abschlussprüfungsleistungen des Jahres 2011 der Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, beträgt 101,7 T Euro. Das Honorar für weitere Bestätigungsleistungen beläuft sich auf 10,8 T Euro.
Dank an Vorstand und Mitarbeiter
Der Aufsichtsrat dankt den Mitgliedern des Vorstands und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
für ihre Arbeit. Sie haben erneut zu einem für die GESOBAU sehr erfolgreichen Jahr beigetragen.
Berlin, 30. März 2012
Für den Ausfsichtsrat
Dr. Horst Föhr / Vorsitzender
HEUTE SCHON WIE MORGEN WOHNEN Gesobau Geschäftsbericht 2011
GREMIEN
DES AUFSICHTSRATES
CORPORATE
GOVERNANCE
Personalausschuss
Herr Dr. Horst Föhr (Vorsitzender)
Frau Anja Scholze
Herr Rolf-Dieter Schippers
Am 26. Februar 2002 hat eine von der Bundesregierung eingesetzte unabhängige Kommission erstmals den Deutschen
Corporate Governance Kodex vorgelegt. Er fasst wesentliche
gesetzliche Vorschriften zur Leitung und Überwachung
deutscher börsennotierter Gesellschaften zusammen und
beinhaltet international und national anerkannte Standards
guter und verantwortungsvoller Unternehmensführung.
Finanz- und Grundstücksausschuss
Herr Rolf-Dieter Schippers (Vorsitzender)
Frau Birgit Galley
Frau Karin Müller
Frau Ramona Senier
Herr Thomas Brand
Der Kodex macht das Deutsche Corporate GovernanceSystem transparent und nachvollziehbar. Er stärkt das
Vertrauen der Kapitalgeber, der Kunden, der Mitarbeiter
und der Öffentlichkeit in die Leitung und Überwachung
deutscher börsennotierter Aktiengesellschaften.
Auf diesen Vorgaben basiert der Berliner Corporate
Governance Kodex, der vom Land Berlin für seine nicht
an einer Börse notierten Unternehmensbeteiligungen
aufgestellt wurde. Er berücksichtigt die Besonderheiten
öffentlicher Unternehmensbeteiligungen. Aktuell gültig
ist die Fassung vom 17. Februar 2009.
Die Satzung der GESOBAU sieht die Anwendung des
Berliner Corporate Governance Kodex vor. Der Corporate
Governance Bericht der GESOBAU für das Jahr 2011 ist
in diesem Geschäftsbericht auf den Seiten 26 bis 27 als
Anlage zum Lagebericht abgedruckt.
11
12
NACHHALTIGE ENERGETISCHE MODERNISIERUNG
FÜR ALLE
Seit 2008 modernisiert die gesobau unter der Prämisse
der sozialen, ökonomischen und ökologischen Nachhaltigkeit
in großem Stil ihre Wohnungsbestände. Dabei wird nicht nur
der vielfältigen Baukultur, sondern auch der demografischen
Entwicklung Rechnung getragen.
Energieeffizient, altersgerecht
und trotzdem bezahlbar
Von prächtigen Gründerzeithäusern über Nachkriegsbauten
bis hin zu den Plattenbauten der 60er/70er Jahre haben
Architekten in Berlin ihre ganz persönlichen Spuren hinterlassen. Zwischen individuellen Wünschen und gesellschaftlichen Notwendigkeiten entstand so eine breite Vielfalt
der Wohnkultur. Allerdings ist der langen und vielfältigen
Berliner Architekturgeschichte auch die Tatsache geschuldet,
dass die alte Bausubstanz nach heutigen Kriterien oft eine
„Energieschleuder“ ist und den Wohnräumen damit viel
ihrer eigentlichen Wohnqualität nimmt.
Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken und den klimapolitischen Anforderungen des 21. Jahrhunderts gerecht
zu werden, fährt die GESOBAU seit 2008 eine beispiellose
Modernisierungsoffensive im Großteil ihrer 37.000 Wohnungen umfassenden Bestände. Mit modernen Standards
und oftmals originalgetreuer Detailarbeit in Altbauten schafft
die GESOBAU dabei den Spagat zwischen optischer Wiederherstellung der vielfältigen Baukultur auf der einen und
sozialer, ökonomischer sowie ökologischer Nachhaltigkeit
auf der anderen Seite.
Die Erfahrungen aus den bisherigen Modernisierungen –
bereits ein Drittel des Wohnungsbestands ist modernisiert
und zum Teil auch generationentauglich umgebaut – zeigen:
Für GESOBAU-Kunden rechnet sich die energetische
Modernisierung durch eine erhebliche Reduzierung der
Heizkosten. Der Markt honoriert diese Anstrengungen.
Die Nachfrage nach energieeffizientem Wohnraum steigt
und die modernisierten Wohnungen finden einen raschen
Absatz.
Ein wesentlicher Bestandteil der Modernisierungsoffensive
der GESOBAU ist das Märkische Viertel. Mit einer Investitionssumme von 480 Millionen Euro für 13.000 Wohnungen
entsteht im Norden Berlins nach Abschluss aller Maßnahmen
Deutschlands größte Niedrigenergiesiedlung. Seit Beginn
lautet hier die Maßgabe, die Wohnungsbestände nahezu
ohne Erhöhung der Warmmieten auf einen vorbildlichen
Standard zu bringen und dabei auch der demografischen
Entwicklung Rechnung zu tragen. Ein Projekt, das in dieser
Größenordnung, Konsequenz und Sozialverträglichkeit
wegweisend ist für Deutschland.
1/3
Was im Märkischen Viertel in vorbildlicher Weise geschieht,
setzt Maßstäbe weit über Berlin hinaus: Modernisierung
von Wohnungsbeständen teilweise über aktuellen Neubaustandard hinaus.
KLIMASCHUTZ
HEUTE SCHON WIE MORGEN WOHNEN GESOBAU Geschäftsbericht 2011
13
14
MIT SMARTPHONE, TABLET UND PC
MITTEN IM LEBEN
23.000
Im Internet ist alles nur einen Klick entfernt: der Service,
das Mehrwertangebot, die Kommunikation. In der digitalen Welt
liegt deshalb der Service der Zukunft. Eine Zukunft, die heute
beginnt: Unter dem Motto „Heute schon an morgen denken“ öffnet sich die gesobau früh neuen Technologien und implementiert vielfältige Schnittstellen zur Mieterkommunikation.
Modernster Service von analog
bis digital
Von dieser Innovationsfreude zeugt beispielsweise die
Möglichkeit der Schadensmeldung direkt vom heimischen
PC aus. Die Meldung durchläuft automatisch das GESOBAUIT-System und landet umgehend bei unseren Servicepartnern. Von dort wird ohne zeitlichen Verzug das
Reparaturmanagement gestartet. Auch auf die rasante
Verbreitung von Smartphones stellen wir uns ein. Viele
Menschen wollen Wohnungen suchen, Mängel melden oder
Beschwerden loswerden, auch wenn sie unterwegs sind –
und nicht auf Sprechzeiten, telefonische Erreichbarkeit und
Papier angewiesen sein. Deshalb kann seit August 2011 mit
der kostenlosen GESOBAU-App fürs iPhone die Schadensmeldung sogar von unterwegs ausgelöst werden. Andere
bevorzugen den „klassischen“ Weg, das persönliche Gespräch
mit ihrem Kundenbetreuer. Natürlich wird auch dieser
bewährte Kommunikationskanal GESOBAU-Mietern und
-Mietinteressenten allen technologischen Sprüngen zum
Trotz weiterhin zur Verfügung stehen.
Die neue digitale Ära reicht bis in die Wohnungen unserer
Mieter hinein. Im Rahmen einer umfassenden Aufrüstung
unserer Kabelnetzanlagen, zum Teil sogar mit Glasfasertechnik, erhalten rund 23.000 GESOBAU-Haushalte Zugang
zum derzeit modernsten Telekommunikations- und TVStandard. Und auch für den nächsten Zukunftsschritt rüsten
wir uns. Der kontinuierliche Ausbau des Glasfasenetzes wird
eine ganze Reihe neuer Nutzungs- und Kommunikationsangebote schaffen. Darüber hinaus bieten intelligente Stromzähler – sogenannte Smart Meter – den Mietern die
Möglichkeit, ihren momentanen Energieverbrauch und die
tatsächliche Nutzungszeit selbst zu kontrollieren und zu
optimieren. Und dies grafisch übersichtlich aufbereitet nach
Tages-, Wochen- oder Monatsverbrauch je nach Kundenwunsch auf dem Fernseher, am PC oder auf mobilen
Endgeräten. Diese Innovation kommt nicht nur dem eigenen
Portemonnaie zugute. GESOBAU-Mieterinnen und -Mieter
leisten mit einem solchen, individuell optimierten
Verbrauchsverhalten in Verbindung mit der energetischen
Modernisierung der Bestände einen entscheidenden Beitrag
zu Klimaschutz, CO2-Einsparung und Ressourcenschonung.
Dabei unterstützen wir sie nach Kräften.
DIGITALISIERUNG
HEUTE SCHON WIE MORGEN WOHNEN GESOBAU Geschäftsbericht 2011
Die neuen Möglichkeiten der digitalen Welt bringen
nicht nur Vermieter und Kunde näher zusammen,
sie erhöhen auch ganz grundsätzlich die Qualität
der Betreuung.
15
16
AKTIVE aktiva
2.000
Vermietung, WEG-Verwaltung und Privathausverwaltung aus
einer kompetenten Hand. Die gesobau-Tochter aktiva bündelt
alle klassischen Leistungen vom Service für Eigentümer über
Instandhaltung und Modernisierungsbegleitung bis hin zum
Finanzmanagement. Sie profiliert sich in steigendem Maße als
attraktiver Servicedienstleister.
In-Sourcing statt Out-Sourcing
von Maklerdiensten
Die aktiva Haus- und Wohnungseigentumsverwaltung GmbH
wurde 1998 als Tochterunternehmen der GESOBAU gegründet.
Seither gilt sie u. a. Eigentümern als erfahrene Ansprechpartnerin für das technische und kaufmännische Immobilienmanagement. Immobilien stellen erhebliche Vermögenswerte
dar; ihre sach- und fachgerechte Verwaltung ist entscheidende
Voraussetzung für eine stabile, kontinuierliche, positive
Wertentwicklung. Ganz gleich, ob es um Rechtsfragen,
Abrechnungen oder andere Kundenwünsche geht: Kunden
der aktiva können auf persönliche und hoch kompetente
Betreuung zählen.
Mit ihren vielfältigen Handlungsfeldern dient die aktiva
aber auch der GESOBAU als strategischer Partner, um ein
ausdifferenziertes Dienstleistungsportfolio unter einem
gemeinsamen starken Dach anzubieten. Seit 2010 setzt die
GESOBAU deshalb auf ein schrittweises In-Sourcing von
vormals ausgelagerten Maklerdiensten. 2011 erweiterte
sich die Maklertätigkeit der aktiva konsequenterweise um
weitere Wohnanlagen und Gewerbebestände der GESOBAU.
Sie verzeichnet seither eine höhere Kundenzufriedenheit
sowie steigende Vermietungszahlen. 2011 waren es mehr als
2.000 durch die aktiva vermittelte Mietverträge. 2012 wird
die Vermietung des übrigen Bestandes vollständig in die
Hände der aktiva übergehen.
Die GESOBAU betrachtet dies als wirtschaftlich sinnvolle
und sehr effektive Trendumkehr: Strategisch bedeutsame
Bereiche des Kerngeschäfts werden entgegen allgemeinen
Markttrends in den Unternehmensverbund zurückgeholt.
Von diesem engen Verbund – organisatorisch und räumlich – profitieren Kunden, Mitarbeiter und Unternehmen
gleichermaßen.
HEUTE SCHON WIE MORGEN WOHNEN GESOBAU Geschäftsbericht 2011
Attraktiver Wohnraum braucht professionelle
Verwaltung und kompetente Betreuung
stabile Wertsteigerung zu gewährleisten.
IN-SOURCING
seiner Eigentümer und Mieter. So ist eine
17
18
LAGEBERICHT
DER GESOBAU AG
GESCHÄFTS- UND
RAHMENBEDINGUNGEN
Die gesobau hat das Geschäftsjahr 2011 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 7,9 Mio. Euro abgeschlossen. Es
wurden auch in diesem Jahr wieder über 100 Mio. Euro
wertsteigernd in den Bestand investiert. Zugleich konnten
die Durchschnittsmieten im Bestand um 0,14 Euro auf
4,81 Euro pro Quadratmeter und Monat erhöht werden.
Attraktive Wohnungsbestände mit einem gesunden Mix
aus Neu- und Altbauten in nachgefragten Lagen sowie die
vergleichsweise geringe Verschuldung der Gesellschaft
schaffen Spielräume für eine weitere nachhaltige Entwicklung. Hierzu zählt auch die Bereitschaft, die zu erwartenden
vielfältigeren Wohnbedürfnisse unserer Mieter in Folge
der sich verändernden Altersstruktur als Herausforderung
anzunehmen und zu erfüllen.
Mit weiteren, insbesondere umfangreichen energetischen
Investitionen soll das erreichte Erfolgsniveau in den kommenden Jahren nachhaltig gesichert und ausgebaut werden.
Geschäftstätigkeit und Organisation
Die gesobau steht als eines von sechs städtischen Wohnungsunternehmen vollständig im Eigentum des Landes
Berlin. Die Bewirtschaftung und Entwicklung von eigenen
Wohnungsbeständen sowie damit verbundenen Gewerbeobjekten ist unser Kerngeschäft.
Der Schwerpunkt unserer Immobilienbestände mit rund
37.000 Wohnungen liegt im Berliner Norden; in Reinickendorf, Pankow und Weißensee. Über weitere größere Bestände
verfügen wir in Zentrumsnähe im Wedding und in Wilmersdorf.
Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Robustes Wachstum trotz Eurokrise
Für die deutsche Wirtschaft hat das Jahr 2011 deutlich
besser abgeschlossen als dies von allen Experten erwartet
worden war. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP)
war laut Berechnungen des Statistischen Bundesamtes
um 3,0 % höher als im Vorjahr. Die anhaltende und immer
noch nicht endgültig gelöste Eurokrise in Folge der Finanzprobleme Griechenlands sowie die Herabstufungen der
Kreditwürdigkeit zahlreicher EU-Mitgliedsländer seitens der
Rating-Agenturen belastete das deutsche Wirtschaftsklima
im abgelaufenen Geschäftsjahr nur geringfügig. Starke
Wachstumsimpulse kamen 2011 vor allem aus dem Inland.
Insbesondere die privaten Konsumausgaben erwiesen sich
als Stütze der wirtschaftlichen Entwicklung. Sie legten preisbereinigt mit + 1,5 % so stark zu wie zuletzt vor fünf Jahren.
Neben den privaten Konsumausgaben war das Jahr 2011
wiederum geprägt von einer kräftigten Investitionsdynamik.
Die Arbeitslosenquote blieb mit 7,0 % unter der psychologisch wichtigen Drei-Millionen-Marke, die sie im Mai 2011
erstmals seit sieben Monaten wieder unterschritten hatte.
Nach Aussage des Statistischen Bundesamtes hat die Zahl
der Erwerbstätigen in Deutschland 2011 kräftig zugelegt.
Durchschnittlich waren knapp 41 Millionen Menschen
mit Wohnsitz in Deutschland erwerbstätig. Der bisherige
Höchststand der Erwerbstätigkeit von 2010 ist somit um
535.000 Personen oder 1,3 % deutlich übertroffen worden.
Im April 2011 erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB)
erstmals seit Beginn der Eurokrise den Leitzins auf 1,25 %.
Die EZB verabschiedete sich damit kurzfristig von der Politik
des billigen Geldes, um der steigenden Inflation im Euroraum
entgegenzutreten. Doch bereits im Dezember 2011 wurde
der Leitzins wieder auf den historischen Tiefstand von 1,0 %
gesenkt, um die Konjunktur in der Eurozone weiter zu stabilisieren.
LAGEBERICHT GESOBAU Geschäftsbericht 2011
In diesem volatilen, aber insgesamt erfreulich positiven
Umfeld hat das Land Berlin die Ausläufer der Eurokrise
erneut besser verkraftet als andere Bundesländer. Wie
schon im Vorjahr federten die stark diversifizierte Unternehmenslandschaft mit hohem Dienstleistungsanteil und
eine weniger konjunkturabhängige Industriestruktur die
Negativeffekte erfolgreich ab.
Die Entwicklung der Immobilienwirtschaft
Rund 50 % des volkswirtschaftlichen Vermögens ist in
Immobilien gebunden. Sie beanspruchen einen wesentlichen Anteil der zur Verfügung stehenden Arbeitskraft.
Dieser Sachverhalt wird in der Regel in den geläufigen
Statistiken kaum berücksichtigt. Die Wahrnehmung der
Immobilienwirtschaft ist aufgrund der stärker im Fokus
der Öffentlichkeit stehenden Wirtschaftsbereiche wie
Maschinenbau oder Automobilbau eher gering. Zu Unrecht,
wie ein Blick auf die Bruttowertschöpfung zeigt. Denn diese
nimmt in der Immobilienwirtschaft stetig zu. Das belegen
Daten, die das Statistische Bundesamt im Rahmen seiner
Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung 2011 zur detaillierten
Aufgliederung der Wertschöpfung nach Wirtschaftsbereichen vorgelegt hat. Summierte sich noch im Jahr 2007 die
Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft auf 18,8 %
der gesamten Wertschöpfung der deutschen Wirtschaft,
erreichte sie 2008 bereits 19,1 %, um in 2011 schließlich
auf stolze 19,3 % zu steigen. Zum Vergleich: Die Wertschöpfung im Maschinenbau bewegte sich während dieses
Zeitraums bei rund 4 % und die der Automobilproduzenten
bei lediglich 3,5 %. Den größten Beitrag zur Wertschöpfung
der Immobilienbranche leistet dabei die Grundstücksund Wohnungswirtschaft. Diese Dienstleister – zu denen
auch die gesobau gehört – bilden mit einer Bruttowertschöpfung von fast 300 Mrd. Euro den Kernbereich der
Immobilienwirtschaft. Man kann sie somit als eine der
tragenden Säulen der Gesamtwirtschaft betrachten.
Die Situation der Wohnungswirtschaft in Berlin
Vier große Trends prägen auf absehbare Zeit die Berliner
Wohnungswirtschaft: die demografische Entwicklung, die
zunehmende soziale Spreizung der Gesellschaft, die stetig
steigenden Anforderungen an Klimaschutz- und Energieeffizienz sowie die wachsende Vielfalt der persönlichen
Lebensstile. Diese Trends gilt es aufzugreifen und mit differenzierten Wohnkonzepten auszugestalten. Neben diesen
qualitativen Aspekten sind aber auch quantitative Effekte
zu berücksichtigen. So wird die Hauptstadt laut einer Prognose des Senats bis 2020 bis zu 130.000 Haushalte mehr
ausweisen, woraus sich ein entsprechender Mehrbedarf am
Wohnungsmarkt ergibt. Nach Schätzungen des Verbands
Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU)
werden in diesem Zeitraum mindestens 60.000 zusätzliche
Wohnungen benötigt werden.
Das Wohnungsmarktbarometer 2011 der Investitionsbank Berlin (IBB) bestätigt, dass im unteren Preissegment
mit einem deutlichen Nachfrageschub zu rechnen ist.
Bereits jetzt besteht im unteren und preisgebundenen
Segment ein Angebotsdefizit. Besonders angespannt ist
die Lage in Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf. Die
anhaltende und im Zuge der dynamischen demografischen
Entwicklung eher noch steigende Nachfrage nach Wohnraum für einkommensschwache Haushalte verlangt nach
einer vorausschauenden Planung. Positiv zu bewerten
ist in diesem Zusammenhang das Vorhaben der Berliner
Regierungskoalition, einen Stadtentwicklungsplan (StEP)
Wohnen zu erarbeiten, der die aktuellen Entwicklungen
berücksichtigt. Einigkeit herrscht bei allen Marktteilnehmern darüber, welche Maßnahmen die Marktgängigkeit
von Bestandswohnungen und -häusern am deutlichsten
verbessern. Genannt werden energetische Maßnahmen,
barrierefreier/seniorengerechter Umbau sowie der Einbau
von Aufzügen und neuen Bädern.
GESCHÄFTSVERLAUF DER GESOBAU
Das im Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2011 geplante
Jahresergebnis wurde um 1,8 Mio. Euro übertroffen. Das
Kerngeschäft, die Bewirtschaftung der eigenen Immobilienbestände, hat sich wiederum sehr positiv entwickelt. Die
erheblichen Investitionen in die Wohnungsbestände entsprechen der strategischen Ausrichtung und werden auch in
Zukunft zu weiteren Ertragspotenzialen führen. Unsere Mieter
stellen dem Service und unseren Wohnungen gute Zeugnisse
aus.
Die gesobau hat mit Wirkung zum 31. Dezember 2011
(24.00 Uhr) gemeinsam mit der degewo AG, Berlin, eine
Beteiligung von jeweils 47,45 % an der Corpus Sireo Investment Residential No. 31 GmbH (CSIR 31), Berlin, erworben.
Der Gesellschaft gehören attraktive, sehr gut gepflegte
Wohnungsbestände in ganz Berlin.
Ertragslage
Mieterlöse gestiegen
Der Gesamtumsatz der gesobau stieg im Geschäftsjahr
2011 um 2,7 % von 211,9 Mio. Euro auf 217,7 Mio. Euro.
Dies war das Ergebnis der Steigerung der Umsätze aus der
Hausbewirtschaftung sowie aus dem Verkauf von Grundstücken des Umlaufvermögens.
Umsatzerlöse
in Mio. Euro
2007
214,4
2008
216,0
2009
220,4
2010
211,9
2011
217,7
19
20
Die Soll-Mieteinnahmen aus Wohnungen stiegen von
134,6 Mio. Euro auf 138,5 Mio. Euro. Die Miete stieg je m²
Wohnfläche um rd. 3,0 % auf durchschnittlich 4,81 Euro/m².
Dieses ist die Folge von Mietsteigerungen nach Modernisierungen entsprechend unserer strategischen Ausrichtung,
höheren Neuvertragsmieten sowie von laufenden Mietsteigerungen im Bestand.
Entwicklung durchschnittliche Wohnungsmiete
in Euro/m2
/ mtl.
Steigerung zum
Vorjahr in %
2007
4,19
2,4
2008
4,36
4,1
2009
4,48
2,8
2010
4,67
4,2
2011
4,81
3,0
Die Mieterlöse aus Gewerbeeinheiten lagen im Berichtsjahr
mit 5,6 Mio. Euro auf dem Vorjahresniveau (5,6 Mio. Euro).
Trotz der umfangreichen Modernisierungstätigkeit und
dem dadurch bedingten strategischen Leerstand ist es der
Gesellschaft gelungen, die Leerstandsquote zu senken.
Der durchschnittliche Wohnungsleerstand lag mit 5,4 % um
0,5 %-Punkte unter dem des Vorjahres. Die im Wesentlichen
aus dem Leerstand resultierenden Erlösschmälerungen konnten um 1,3 Mio. Euro auf 11,8 Mio. Euro gesenkt werden.
Aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Umlaufvermögen wurden 5,5 Mio. Euro (Vorjahr 2,8 Mio. Euro) erzielt.
Diese betreffen Verkäufe von Eigentumswohnungen an
Selbstnutzer sowie den Verkauf von nicht betriebsnotwendigen unbebauten Grundstücken.
Sonstige betriebliche Erträge
Die Sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 16,4 Mio.
Euro resultierten primär aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Buchgewinnen aus der Veräußerung von Anlagevermögen und aus periodenfremden Erträgen.
Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen leicht gestiegen
Die Hausbewirtschaftungskosten sind im abgelaufenen
Geschäftsjahr um rd. 1,0 % auf 140,2 Mio. Euro gestiegen.
Davon entfielen 81,1 Mio. Euro (Vorjahr 80,6 Mio. Euro) auf
Betriebskosten, 54,9 Mio. Euro (Vorjahr 53,4 Mio. Euro) auf
Entwicklung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
je m2 Wohn-/Gewerbefläche
in Euro/m2 / Jahr
0
2
4
6
8
10
2007
4,78
8,51
2008
4,35
12,20
2009
4,18
14,81
2010
4,13
17,21
2011
4,17
17,84
12
14
16
18
20
22
24
13,29
16,55
18,99
21,34
22,01
Instandsetzungs- und nicht aktivierbare Modernisierungskosten
Instandhaltungskosten
Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und auf nicht aktivierbare
Modernisierungskosten und 4,2 Mio. Euro (Vorjahr 4,9 Mio.
Euro) auf andere Aufwendungen der Hausbewirtschaftung.
Bei der Budgetierung der Instandhaltungsmittel folgt die
gesobau individuellen Portfoliostrategien. Auf dieser Basis
sowie als Ergebnis einer stringenten Bewirtschaftung, sind
nunmehr nur noch Ausgaben in Höhe von 4,17 Euro/m² für
die laufende Instandhaltung aufzuwenden. Notwendige
Großinstandsetzungen und Modernisierungen basieren
durchgängig auf detaillierten Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Für die nicht aktivierbaren Maßnahmen einschließlich
Instandsetzung zur Verbesserung der Bestände wendet die
gesobau inzwischen 17,84 Euro/m² auf. Mit diesen werterhöhenden Ausgaben liegen wir weiterhin ganz erheblich
über dem Durchschnitt unserer Wettbewerber.
Personalaufwand
Der gesamte Personalaufwand lag insbesondere aufgrund
tariflicher Anpassungen im Geschäftsjahr mit 14,5 Mio. Euro
um 4,3 % über dem des Vorjahres.
Abschreibungen gestiegen
Bei einem stetigen Anstieg der planmäßigen Abschreibungen
aufgrund von zu aktivierenden Modernisierungskosten wurden insgesamt Abschreibungen in Höhe von 25,9 Mio. Euro
(Vorjahr 21,9 Mio. Euro) vorgenommen. Davon betreffen
3,5 Mio. Euro außerplanmäßige Abschreibungen.
Sonstige betriebliche Aufwendungen deutlich vermindert
Im Geschäftsjahr verminderte sich der Gesamtbetrag der
sonstigen betrieblichen Aufwendungen von 21,5 Mio. Euro
im Vorjahr auf 15,9 Mio. Euro. Die darin enthaltenen Verwaltungskosten lagen mit 8,0 Mio. Euro (Vorjahr 7,8 Mio.
Euro) auf üblichem Niveau. Außerplanmäßige Aufwendungen in Höhe von 2,3 Mio. Euro resultierten aus der Abwicklung eines Immobiliengeschäftes in Zusammenhang mit
einem Restitutionsanspruch. Darüber hinaus beinhalten
die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen überwiegend
Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen
sowie Zuführungen zu den Sonstigen Rückstellungen.
Langfristig verminderter Zinsaufwand
Der Nettokreditbestand erhöhte sich im Berichtsjahr von
604,3 Mio. Euro auf 687,1 Mio. Euro. Die Zugänge beinhalten i. W. die Finanzierung des Erwerbs von Gesellschafteranteilen an der CSIR 31 sowie die Finanzierung unserer
umfassenden Modernisierungsmaßnahmen.
Der Nettozinsaufwand sank von 31,2 Mio. Euro auf
23,8 Mio. Euro überproportional. Im Vorjahr belasteten
außerordentliche Abschreibungen auf Disagien in Höhe
von 6,1 Mio. Euro aus KfW-Finanzierungen und Vorfälligkeitsentschädigungen im Rahmen von Umschuldungen das
Zinsergebnis. Langfristig wird mit diesen Umschuldungen
die Zinsbelastung der gesobau deutlich vermindert.
LAGEBERICHT GESOBAU Geschäftsbericht 2011
Erfreulicher Jahresüberschuss
Die modernisierten Wohnungen in der Großsiedlung Märkisches Viertel, in Pankow, in Wilmersdorf und in Borsigwalde
werden von unseren Mietern sehr gut angenommen. Dieser Vermarktungserfolg trägt maßgeblich zu der positiven
Ergebnisentwicklung der gesobau bei.
Vermögens- und Finanzlage
Ergebnisentwicklung – Jahresüberschuss
Stabile Vermögenslage
Der Bestand an eigenen Wohnungen und Gewerbeeinheiten
verminderte sich im Berichtsjahr von 37.605 auf 37.555.
Die Vermögenslage zeigt ein ausgeglichenes Bild. Das langfristige Vermögen ist mit langfristigem Kapital finanziert.
Das Anlagevermögen erhöhte sich insbesondere durch
die Modernisierungsinvestitionen um 47,2 Mio. Euro sowie
durch die Zugänge bei den Finanzanlagen durch den Beteiligungserwerb an der CSIR 31 in Höhe von 22,2 Mio. Euro.
Damit stieg das Anlagevermögen von 986,4 Mio. Euro auf
1.043,4 Mio. Euro.
Im Wesentlichen bedingt durch die Gewährung eines
kurzfristigen Gesellschafterdarlehens im Rahmen des
Erwerbs der Beteiligung erhöhte sich das Umlaufvermögen
um 31,5 Mio. Euro.
Bei den Guthaben bei Geldinstituten handelt es sich zu
großen Teilen um Festgelder, die zweckgebunden für unsere Modernisierungsmaßnahmen sind.
in Mio. Euro
2007
3,6
2008
4,0
2009
9,9
2010
6,0
2011
7,9
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit liegt
über dem Niveau des Vorjahres. Der Cashflow aus der
Investitionstätigkeit ist durch die enormen Modernisierungsaufwendungen in unseren Beständen sowie durch
den Ankauf der CSIR 31 gekennzeichnet.
Bei einer hohen Neukreditaufnahme für Modernisierungsmaßnahmen im Bestand und zur Finanzierung des
Beteiligungsankaufs konnten aus der freien Liquidität der
Gesellschaft insbesondere höherverzinslicher Darlehen
außerplanmäßig zurückgeführt werden.
Cashflow
Die Bilanz der gesobau entspricht in ihrer Struktur der
einer anlagenintensiven Wohnungsgesellschaft. Das Bilanzvolumen erhöhte sich im Berichtsjahr um 90,6 Mio. Euro
auf 1.311,8 Mio. Euro.
Qualifiziertes Finanzmanagement
Das Finanzmanagement der Gesellschaft sichert die jederzeitige Liquidität der Gesellschaft sowie die Bedienung der
Darlehen. Die gesobau verfügte während des gesamten
Geschäftsjahres über mehr als ausreichende Liquidität.
Zur Absicherung von Finanzrisiken bestehen Zinsswapgeschäfte sowie ein Forwardgeschäft. Wir verweisen auf
die Angaben im Anhang zu Finanzderivaten.
Im Geschäftsjahr 2011 wurden Darlehen mit einem
Volumen von 151,4 Mio. Euro valutiert. Die auch weiterhin
im Branchenvergleich als niedrig zu bezeichnende Nettoverschuldung pro m² Wohn- und Gewerbefläche erhöhte
sich in Folge der getätigten Investitionen von 242 Euro pro
m² vermietbarer Fläche zum Vorjahresstichtag auf 251 Euro
pro m² vermietbarer Fläche zum Ende des Jahres 2011.
2007
2008
2009
2010
2011
33.317
40.875
52.551
49.347
65.636
in T Euro
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
– 10.063
– 52.123
– 41.933
– 70.187
– 150.633
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
5.396
110.810
– 44.818
– 5.756
85.902
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
35.513
135.075
100.875
74.279
75.184
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
21
22
Solide Eigenkapitalausstattung
Im Geschäftsjahr 2011 beschloss die Hauptversammlung
den Bilanzgewinn des Jahres 2010 in vollem Umfang den
Anderen Gewinnrücklagen zuzuführen. Das Eigenkapital der
Gesellschaft hat sich auf 279,4 Mio. Euro (Vorjahr 267,1 Mio.
Euro) erhöht. Die Eigenkapitalquote sank aufgrund der
um 90,6 Mio. Euro gestiegenen Bilanzsumme in Folge der
umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen sowie des
Beteiligungserwerbs leicht auf 21,3 % (Vorjahr 21,9 %).
Bewährte Organisation
Im Kerngeschäftsfeld, der Verwaltung und Entwicklung der
eigenen Immobilien, wurden die in den vergangenen Jahren
entwickelten Organisationskonzepte weiter umgesetzt.
Sie haben sich insbesondere bei unseren anspruchsvollen
Modernisierungsprojekten bewährt.
Bedarfsgerechte Personalentwicklung
Zum Bilanzstichtag beschäftigte die gesobau 270 Mitarbeiter. 33 Auszubildende und Studenten (rd. 12 % der
Mitarbeiter) können sich bereits während der Ausbildung
in verschiedenen Projekten engagieren und ihre beruflichen und sozialen Fähigkeiten entwickeln. Mit diesem
Engagement bei der Ausbildung junger Leute sichert sich
unser Unternehmen weiterhin den Zugang zu gut ausgebildeten Nachwuchskräften.
ARBEITSWEISE VON VORSTAND
UND AUFSICHTSRAT
Vorstand und Aufsichtsrat arbeiten eng und vertrauensvoll
im Interesse des Unternehmens zusammen. Der Vorstand
besteht zurzeit aus zwei Mitgliedern; der Aufsichtsrat aus
neun, von denen drei von den Arbeitnehmern gewählt werden. Der Vorstand leitet die Gesellschaft und führt deren
Geschäfte mit dem Ziel einer nachhaltigen Wertschöpfung.
Die Geschäftsverteilung zwischen den Mitgliedern des Vorstandes ergibt sich aus dem Geschäftsverteilungsplan.
Entsprechend der Satzung bestellt der Aufsichtsrat die
Mitglieder des Vorstandes. Der Aufsichtsrat entscheidet,
wie viele Mitglieder der Vorstand haben soll. Der Aufsichtsrat erlässt eine Geschäftsordnung und einen Geschäftsverteilungsplan für den Vorstand. Die Geschäftsordnung
enthält einen Katalog zustimmungsbedürftiger Geschäfte.
Jedes Vorstandsmitglied ist berechtigt und auf Verlangen
des Aufsichtsrates verpflichtet, an den Sitzungen des Aufsichtsrates teilzunehmen.
Der Aufsichtsratsvorsitzende koordiniert die Arbeit des
Aufsichtsratsgremiums, leitet dessen Sitzungen und nimmt
die Belange des Gremiums nach außen wahr. Der Vorstand
nimmt an allen Sitzungen des Aufsichtsrates teil. Er berichtet
schriftlich und mündlich zu den einzelnen Tagesordnungspunkten und Beschlussvorlagen und beantwortet die Fragen
der einzelnen Aufsichtsratsmitglieder.
Die zur Beschlussfassung notwendigen Unterlagen werden
den Mitgliedern des Aufsichtsrates spätestens zwei Wochen
vor der Sitzung vorgelegt. Bevor sich das Plenum trifft, findet
ein Vorgespräch der Arbeitnehmervertreter mit dem Vorstand statt, in dem der Vorstand Details erläutert und Fragen
beantwortet. Von der Möglichkeit, Beschlüsse im schriftlichen
Umlaufverfahren zu fassen, wird regelmäßig nur in den
Fällen Gebrauch gemacht, die besonders eilbedürftig sind.
Insbesondere der Vorsitzende des Aufsichtsrates trifft
sich regelmäßig mit dem Vorstand und erörtert mit diesem
aktuelle Fragen. Außerhalb dieser Treffen informiert der
Vorstand den Aufsichtsratsvorsitzenden mündlich und
schriftlich über aktuelle Entwicklungen.
Der Aufsichtsrat hat aus dem Kreis seiner Mitglieder
mit dem Personalausschuss und dem Finanz- und Grundstücksausschuss zwei Gremien gebildet, die seine Arbeit
vorbereiten und ergänzen. Der Personalausschuss besteht
aus drei Mitgliedern; der Finanz- und Grundstücksausschuss aus fünf. In beide Ausschüsse ist ein Vertreter der
Arbeitnehmer entsandt.
Der Personalausschuss bereitet die Bestellung von
Vorstandsmitgliedern einschließlich der Bedingungen der
Anstellungsverträge und der Vergütung vor. Aufgabe des
Finanz- und Grundstücksausschusses ist es, den Aufsichtsrat bei der Wahrnehmung seiner Überwachungsfunktionen
insbesondere hinsichtlich der Rechnungslegung zu unterstützen.
LAGEBERICHT GESOBAU Geschäftsbericht 2011
RISIKOBERICHT
Zu den wesentlichen Bestandteilen der Geschäftssteuerung
und Kontrolle der gesobau gehört ein aktives Risikomanagement. Das hierzu etablierte System erfasst alle
Unternehmensaktivitäten und beinhaltet auf der Basis
einer definierten Risikostrategie neben dem internen Überwachungssystem und Controlling auch ein systematisches
und permanentes Vorgehen hinsichtlich Risikoinventur,
-controlling und -berichterstattung.
Aktives Risikomanagement
Die gesobau hat ihr Risikomanagementsystem darauf ausgerichtet, alle und im Besonderen die wesentlichen Risiken
frühzeitig zu erkennen, um auf das jeweilige Einzelrisiko
abgestimmte Risikosteuerungsmaßnahmen einzuleiten und
die bestehenden Risiken laufend zu überwachen. Risiko
definiert sich als negative Abweichung von den Planwerten
beziehungsweise den erwarteten Zukunftswerten. Es ist
nicht möglich, alle Risiken zu vermeiden. Es geht vielmehr
darum, im Rahmen des bestehenden Risikomanagementsystems Risiken transparent zu machen und sie möglicherweise zu quantifizieren, um die Handlungsspielräume und
die Wahrnehmung von Chancen zu verbessern.
Alle relevanten Risiken werden jährlich nach Risikokategorien und -klassen über eine systemgestützte Risikoinventur
vom Risikomanagement erfasst und unter Zuhilfenahme von
Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten bewertet.
Im Rahmen des Risiko-Controllings fließen alle wesentlichen
Risiken in eine halbjährliche Risikoberichterstattung ein,
wo sie über Wertgrenzen gesteuert werden. Seit dem Jahr
2011 werden auch die Risikokennzahlen im Quartalsbericht
an den Aufsichtsrat berichtet. Als ein weiteres Steuerungsinstrument im Unternehmen dient die Balanced Scorecard,
die eine Reihe von Risikoindikatoren beinhaltet, für die die
gesobau Schwellenwerte definiert hat.
Ein essenzieller Bestandteil der Risikosteuerung ist der
regelmäßige Planungsprozess, der sich im Wesentlichen
über den Mittelfristzeitraum erstreckt. Das Berichtswesen
durch das Controlling stellt dabei einen weiteren zentralen Aspekt der Risikosteuerung dar. Es werden monatlich
von allen Plankennziffern die Ist-Größen den Ziel-Größen
gegenüber gestellt. Darüber hinaus werden unterjährige
Prognoserechnungen erstellt, um Abweichungen vom
Wirtschaftsplan frühzeitig auszumachen und steuernd eingreifen zu können. Über Risiken oder Fehlentwicklungen,
die möglicherweise außerhalb der regelmäßigen Berichtszeiträume auftreten, berichtet das Risikomanagement im
Bedarfsfall sofort.
Der Revision obliegt die interne fortlaufende Prüfung der
Zuverlässigkeit und Wirksamkeit des Risikomanagementsystems und zeigt ebenso Möglichkeiten zur Weiterentwicklung der einzelnen Risikomanagementprozesse auf.
Im Rahmen der Abschlussprüfung wird die Einrichtung und
Funktionsfähigkeit des Risikofrüherkennungssystems,
das Bestandteil des Risikomanagementsystems nach § 317
Abs. 4 HGB ist, überprüft.
Strategische Risiken der gesobau
Für die Geschäfte der gesobau von wesentlicher strategischer Bedeutung sind die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, die Tendenz zur Alterung und Internationalisierung der Berliner Bevölkerung. Darüber hinaus auch
die soziale und die Einkommensentwicklung sowie der
steigende Wohnflächenverbrauch der privaten Haushalte.
Zukünftig ist zu erwarten, dass sich die Disparität zwischen
angebotenem und nachgefragtem Wohnraum in Bezug
auf die Preissegmente und Strukturen viel mehr bemerkbar machen wird. Es wird nicht mehr nur den einfachen
Nachfrageüberhang von Wohnungen geben. Die Individualisierung der Nachfrage wird das Angebot zwingen, darauf
einzugehen. Hierbei werden der Anpassungsbedarf für die
alternde Bevölkerung sowie die Integration von Migranten
eine zentrale Rolle spielen.
Markt- und Objektrisiken
Wohnungsleerstände in Berlin werden immer stärker von
der wirtschaftlichen Entwicklung der Quartiere bestimmt. Als
erweiterte Risikofaktoren, die sich im Zuge der Entwicklung
auf den Leerstand auswirken, sind zu nennen: die Sozialstruktur der Bewohner, die Wohnungsstruktur im Verhältnis
zur Nachfrage, der Objektzustand, die Intensität der Modernisierungstätigkeit und die Höhe der jeweiligen Bruttowarmmiete. Mit der Strategie der Komplettmodernisierung
verfolgt die gesobau konsequent das Ziel der erfolgreichen
Positionierung ihrer Bestände am Wohnungsmarkt.
Bei den Betriebskosten ist langfristig immer mit einer
Preissteigerung zu rechnen, die tendenziell über der
allgemeinen Preisentwicklung liegt und dazu führt, dass
Erlösausfälle aufgrund von Preissteigerungen zunehmen.
Einen weiteren Grund für Erlösausfälle bei Betriebskosten
stellt der Wohnungsleerstand an sich dar, da er sich direkt
auf die Erlöse auswirkt.
Mit der Strategie einer Komplettsanierung ihrer Bestände
verfolgt die gesobau konsequent das Ziel, die Betriebskosten für die Mieter nachhaltig zu senken und somit einen
Handlungsspielraum bei den Nettokaltmieten möglich zu
machen. Diese Strategie ist die direkte Gegenmaßnahme
zu den erwähnten Leerstands- und Betriebskostenrisiken.
Mit der konsequenten energetischen Modernisierung ihres
Wohnungsbestandes leistet die gesobau zugleich einen
Beitrag zum Erreichen der Klimaschutzziele für Deutschland.
Finanzrisiken
Die aktuellen Diskussionen zur allgemeinen Miethöhe in
Berlin bei der Umlage von Modernisierungskosten sowie
bei Neuvermietungen sind für die gesobau von besonderem Belang. Hier ist laufend zu prüfen, ob die erwarteten
Mietsteigerungspotenziale weiterhin zu realisieren sind.
Die geplanten Komplettmodernisierungen in den Immobilienbeständen erfordern hohe Neukreditaufnahmen.
Dadurch bekommt das Zinsänderungsrisiko eine zunehmend größere Bedeutung. Es wird derzeit noch durch das
sehr niedrige Zinsniveau am Kapitalmarkt und insbesondere durch Baufinanzierungsmittel der KfW begrenzt. Freie
23
24
Eigenmittel werden regelmäßig zur Tilgung höher verzinster
Bestandsdarlehen verwendet.
Die noch nicht finanzierten Bauvorhaben sind so in die
Unternehmensplanung eingegliedert, dass sie jeder Zeit z. B.
aufgrund sich verschlechternder Finanzierungsbedingungen
ausgesetzt werden können, ohne dass hieraus ein Risiko
für die Gesellschaft entsteht. Modernisierungsvorhaben
werden stets erst dann begonnen, wenn deren Finanzierung
sichergestellt ist. Die gesobau hält stets Liquiditätsreserven
in ausreichender Höhe vor.
Betriebsrisiken
Um die in den kommenden Jahren geplanten Baumaßnahmen zu realisieren, schließt die gesobau im großen Umfang
Bauleistungsverträge ab. Hier besteht das Risiko von
Mehrkosten wegen unvorhersehbarer Ereignisse im Zuge
der Realisierung der Projekte und des begrenzten Angebotes an Baudienstleistungen. Bei Komplettmodernisierungen
besteht außerdem das Risiko der Rentabilität der Investitionen. Dieses kann eintreten, wenn das Unternehmen die
Modernisierungskosten aus unterschiedlichen Gründen
nicht wie kalkuliert auf die Mieten umlegen kann.
Rechnungslegungsprozess
Das interne Kontrollsystem umfasst auch die Grundsätze,
Verfahren und Maßnahmen zur Sicherung der Wirksamkeit
und Wirtschaftlichkeit der Rechnungslegung, zur Sicherung
der Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie zur
Sicherung der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen
Vorschriften. Dazu gehört auch das interne Revisionssystem, soweit es sich auf die Rechnungslegung bezieht.
Das Risikomanagementsystem im Hinblick auf den
Rechnungslegungsprozess bezieht sich als Teil des internen
Kontrollsystems auf Kontroll- und Überwachungsprozesse
der Rechnungslegung, insbesondere bei handelsbilanziellen Positionen, die Risikoabsicherungen des Unternehmens
erfassen.
Die wesentlichen Merkmale des bei der gesobau bestehenden internen Kontroll- und Risikomanagementsystems
im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess können wie
folgt beschrieben werden:
Es gibt eine klare Aufbau- und Ablauforganisation mit eindeutigen Verantwortlichkeiten.
Die Funktionen der am Rechnungslegungsprozess wesentlich beteiligten Bereiche des Rechnungswesens und des
Controlling sind klar getrennt. Die Verantwortungsbereiche
sind klar zugeordnet.
Es wird von der gesobau vollumfänglich Standardsoftware
(im Wesentlichen SAP ECC 6.0) eingesetzt. Die Systeme
sind durch entsprechende Einrichtungen gegen unbefugte
Zugriffe geschützt.
Ein adäquates Richtlinienwesen ist eingerichtet und wird
laufend aktualisiert.
Die am Rechungslegungsprozess beteiligten Stellen
werden in quantitativer wie qualitativer Hinsicht geeignet
ausgestattet.
Buchhaltungsdaten werden laufend auf Vollständigkeit und
Richtigkeit überprüft. Dies geschieht auch durch Stichproben. Durch die eingesetzte Software finden Plausibilitätsprüfungen z. B. im Rahmen von Zahlungsläufen statt.
Bei allen rechnungslegungsrelevanten Prozessen wird
durchgängig das Vier-Augen-Prinzip angewendet.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem im
Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess stellt damit
sicher, dass unternehmerische Sachverhalte bilanziell
erfasst, aufbereitet und gewürdigt sowie in die Rechnungslegung übernommen werden. Die geeignete personelle
Ausstattung, die Verwendung von Standard-Software sowie
klare gesetzliche und unternehmensinterne Vorgaben
bilden die Grundlage für einen ordnungsgemäßen, einheitlichen und kontinuierlichen Rechnungslegungsprozess.
Die klare Abgrenzung der Verantwortungsbereiche sowie
umfassende Kontroll- und Überprüfungsmechanismen,
insbesondere Plausibilitätskontrollen und das Vier-AugenPrinzip, stellen eine korrekte und aussagefähige Rechnungslegung sicher.
Keine bestandsgefährdenden Risiken
Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag
31. Dezember 2011 liegen keine Risiken vor, die den
Fortbestand des Unternehmens gefährden. Auch für die Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar.
CHANCEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG
Aus dem unternehmerischen Handeln der gesobau erwachsen nicht nur Risiken. Vielmehr eröffnen sich im Zuge der
umfassenden energetisch und nachhaltig orientierten
Modernisierung großer Teile der Wohnungsbestände auch
vielfältige Chancen. Bestes Beispiel hierfür ist die Entwicklung der Großsiedlung „Märkisches Viertel“, aus der
ebenso große Chancen entstehen können, wie das Projekt
Risiken in sich trägt. Die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes durch gezielte renditeorientierte Investitionen in energetische Maßnahmen sorgt bei den Mietern
für eine Senkung der Betriebskostenbelastung. Erhebliches
Potenzial bieten auch die Senkung des Leerstandes von
Wohn- und Gewerbeeinheiten, die Ausschöpfung von
Mietsteigerungspotenzialen nach Maßgabe des Berliner
Mietspiegels und der Marktsituation sowie eine Portfoliooptimierung und -diversifikation durch Investitionen, die
auch den Neubau von Mietwohnungen einschließen.
LAGEBERICHT GESOBAU Geschäftsbericht 2011
BEZIEHUNGEN ZUM LAND BERLIN
Über die Beziehungen zum Land Berlin hat der Vorstand gemäß § 312 Aktiengesetz (AktG) einen Abhängigkeitsbericht
erstellt. Dieser schließt mit folgender Erklärung:
„Unsere Gesellschaft hat bei den im Bericht über die Beziehungen zum Land Berlin aufgeführten Rechtsgeschäften
des Geschäftsjahres 2011 nach den Umständen, die uns zu
dem Zeitpunkt, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen
wurden, bekannt waren, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten.
Bei den in diesem Bericht genannten Maßnahmen des
Geschäftsjahres 2011 wurde das Unternehmen nicht benachteiligt. Dieser Beurteilung liegen die Umstände zugrunde, die
dem Vorstand im Zeitpunkt der berichtspflichtigen Vorgänge
bekannt waren. Über die in diesem Bericht genannten Maßnahmen des Geschäftsjahres 2011 hinaus wurden im Berichtsjahr keine weiteren Maßnahmen auf Veranlassung oder im
Interesse des Landes Berlin und der mit ihm verbundenen
Unternehmen getroffen noch unterlassen.“
NACHTRAGSBERICHT
Nach Ende des Geschäftsjahres sind keine Ereignisse eingetreten, welche die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
wesentlich beeinträchtigen.
AUSBLICK
2012 wird in der Eurozone als schwieriges Jahr erachtet
Nach Aussage der Weltbank steht mit 2012 ein „schwieriges“
Jahr bevor. Erwartet wird ein Schrumpfen der Wirtschaft in
der Eurozone um 0,3 %, gefolgt von einem leichten Wachstum
in 2013 von 1,1 %.
Die erwartete Entwicklung der deutschen Wirtschaft liegt
laut IWF-Prognose 2012 trotz der widrigen Umfeldbedingungen bei einem Plus von 0,3 % und gibt damit den Maßstab
für die Eurozone vor. Laut Bundesbank sind zwar die binnenwirtschaftlichen Voraussetzungen für einen lang gezogenen,
breit angelegten Aufschwung hierzulande weiterhin intakt,
angesichts des hohen Offenheitsgrades sieht man aber
Nachfrageimpulse aus den Hauptabnahmeländern als für
die deutsche Wirtschaft von großer Bedeutung.
Im Jahresdurchschnitt dürfte sich die Lebenshaltung im
Vergleich zum Vorjahr um 2,5 % verteuern. Für die beiden
Folgejahre ist laut Erwartung der Bundesbank mit deutlich
niedrigeren Preissteigerungsraten von 1,8 % bzw. 1,5 % zu
rechnen.
Besonders hohe Relevanz für die gesobau hat die Vorhersage der Bundesbank, wonach der Wohnungsbau auch
im Prognosezeitraum von niedrigen Finanzierungskosten
und der annahmegemäß weiter vorhandenen Unsicherheit
hinsichtlich alternativer Kapitalanlagen profitieren wird. Die
hiervon hervorgerufene Nachfrage richtet sich überwiegend
auf Geschosswohnungen, wie die Auswertung der Statistik
der Baugenehmigungen zeigt.
Insgesamt blickt die gesobau aufgrund dieser Prognosen und ihrer eigenen Portfoliostruktur mit Zuversicht in die
kommenden Jahre.
Weiterentwicklung der erfolgreichen Strategie
Der Vorstand geht in den nächsten Geschäftsjahren auf der
Basis einer Mittelfristplanung weiterhin von einer positiven
Entwicklung der Jahresergebnisse der gesobau aus.
Für die kommenden zwei Jahre sind Investitionen in Höhe
von rd. 291 Mio. Euro geplant, für die auch die zinsgünstigen
Förderprogramme der KfW in Anspruch genommen werden.
Dabei bleibt der Maßnahmenschwerpunkt die nachhaltige
energetische Modernisierung unserer Bestände. Diese
berücksichtigt zukunftsorientiert die Bedürfnisse der Mieter
ebenso wie eine langfristige Wertsteigerung unserer Bestände. Zur Optimierung unseres Portfolios und zur nachhaltigen
Ertragssteigerung wollen wir auch weitere Wohnungsbestände ankaufen und durch bedarfsgerechte Neubaumaßnahmen
unseren Wohnungsbestand erweitern. So wird im Jahr 2012
auch wieder der Bau von neuen Mietwohnungen vorbereitet,
die ab 2013 entstehen sollen.
Mit unseren engagierten und motivierten Mitarbeitern
werden wir eine kontinuierliche Steigerung des Unternehmenswertes erreichen.
Berlin, 23. Februar 2012
Jörg Franzen
Christian Wilkens
25
26
CORPORATE GOVERNANCE BERICHT
ANLAGE ZUM LAGEBERICHT
Die gesobau hat den Berliner Corporate Governance Kodex
in der jeweiligen von der für die Beteiligungsführung zuständigen Stelle des Landes Berlin herausgegebenen Fassung in
die Satzung und die Geschäftsordnungen des Aufsichtsrates
und des Vorstandes aufgenommen.
Vorstand und Aufsichtsrat der gesobau erklären, dass
dem auf Basis der Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex entwickelten
Berliner Corporate Governance Kodex in der Fassung vom
17. Februar 2009 wie folgt entsprochen wird und wurde:
nachvollziehbar dargestellt; Maßnahmen eventuell erforderlicher Gegensteuerung wurden in umsetzungsfähiger
Form vorgeschlagen.
Geschäftsleitung und Aufsichtsrat sind ihren Pflichten
unter Beachtung ordnungsgemäßer Unternehmensführung
nachgekommen; sie haben die Sorgfaltspflichten eines
ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters bzw.
Aufsichtsrats gewahrt. D&O-Versicherungen wurden für
Mitglieder des Aufsichtsrates ohne und für die Geschäftsleitung mit Selbstbehalt abgeschlossen.
I. Gute Zusammenarbeit zwischen
Vorstand und Aufsichtsrat
II. Vorstand – Wertorientierte Unternehmensführung
Geschäftsleitung und Aufsichtsrat haben eng und vertrauensvoll zusammengearbeitet. Alle Unternehmensangelegenheiten
und Kenntnisse wurden von der Geschäftsleitung offengelegt.
Die außerhalb der Organe stehenden Personen wurden auf
ihre Verschwiegenheit verpflichtet.
Der Aufsichtsrat hat seine Sitzungen in der Regel unter
Beteiligung der Geschäftsleitung abgehalten. Die strategischen Unternehmensplanungen wurden mit dem Aufsichtsrat abgestimmt; die Geschäftsleitung hat regelmäßig über
den Umsetzungsstand berichtet.
Die Geschäftsleitung hat alle Geschäfte von grundlegender Bedeutung dem Aufsichtsrat zur Zustimmung vorgelegt.
Neben den Regelungen in der Satzung bestand eine Geschäftsordnung des Aufsichtsrats für die Geschäftsleitung.
Die Geschäftsleitung ist ihrer Berichtspflicht regelmäßig
und in mündlicher und schriftlicher Form unter Hinzufügung
der erforderlichen Dokumente nachgekommen; der zeitliche Vorlauf der übersandten Dokumente für Sitzungs- und
Entscheidungstermine war ausreichend. Soll-/Ist-Vergleiche
wurden vorgenommen, Planabweichungen plausibel und
Die Geschäftsleitung hat ausschließlich im Interesse des
Unternehmens und dessen nachhaltiger Wertsteigerung
gearbeitet; das Unternehmen benachteiligende Tätigkeiten
wurden nicht ausgeübt. Für die Einhaltung der gesetzlichen
Bestimmungen und der unternehmensinternen Richtlinien
wurde von der Geschäftsleitung Sorge getragen. Das Unternehmen verfügt über ein angemessenes Risikomanagement
und Risikocontrolling.
Geschäftsverteilung und Zusammenarbeit in der Geschäftsleitung sind in der Geschäftsordnung für die Geschäftsleitung
geregelt. Es wurde kein Vorsitzender der Geschäftsleitung
bestimmt.
Eine Zielvereinbarung für das Geschäftsjahr 2011 über
eine variable Zieltantieme wurde im Aufsichtsrat diskutiert
und am 09. Dezember 2010 mit den Mitgliedern der Geschäftsleitung abgeschlossen. Im Ergebnis einer Diskussion im Aufsichtsrat auch zur Gewichtung der Ziele erfolgte
am 31. März 2011 eine Aktualisierung. Die Vergütung
wurde unter Beachtung der Aufgaben und Leistungen der
einzelnen Mitglieder der Geschäftsleitung, der aktuellen
und erwarteten wirtschaftlichen Lage des Unternehmens
CORPORATE GOVERNANCE BERICHT GESOBAU Geschäftsbericht 2011
und durch Branchen- und Umfeldvergleiche festgelegt; bei
der Festlegung der Vergütungen waren andere Bezüge nicht
zu berücksichtigen. Über die Vergütungsregelungen hat
der Aufsichtsrat im Plenum beraten und entschieden, sie
unterliegen seiner regelmäßigen Überprüfung. Die Gesamtbezüge werden im Anhang zum Jahresabschluss jeweils
einzeln ausgewiesen.
Der Aufsichtsrat hat folgende Ausschüsse:
III. Proaktiver Aufsichtsrat
Der Aufsichtsratsvorsitzende war nicht Vorsitzender des
mit Prüfungsfragen beauftragten Finanz- und Grundstücksausschusses. Kein ehemaliges Mitglied der Geschäftsleitung ist Mitglied des Aufsichtsrates. Bewertungsfragen
von Immobilien wurden im Finanz- und Grundstücksausschuss beraten. Der Personalausschuss und der Finanz- und
Grundstücksausschuss hat Entscheidungskompetenzen vom
Aufsichtsrat übertragen bekommen. Das Plenum des Aufsichtsrats wurde von den Vorsitzenden der Ausschüsse über
Inhalt und Ergebnis der Ausschussberatungen unterrichtet.
Kein Aufsichtsratsmitglied hat die maximale Zahl von
fünf bzw. zehn Aufsichtsratsmandaten erreicht. Ein Aufsichtsratsmitglied nimmt den Aufsichtsratsvorsitz bei zwei
Wohnungsunternehmen in Berlin in der Rechtsform einer
Genossenschaft wahr; ein Aufsichtsratsmitglied ist zugleich
Mitglied des Aufsichtsrates eines weiteren städtischen
Wohnungsunternehmens in Berlin.
Die einzelnen Vergütungen ergeben sich aus dem Anhang
zum Jahresabschluss. Sonderleistungen wurden nicht gezahlt.
Der Aufsichtsrat hat die zwischen ihm und der Geschäftsleitung beabsichtigte jährliche Zielvereinbarung dem
Gesellschafter zur Beurteilung vorgelegt.
Kein Aufsichtsratsmitglied hat an weniger als der Hälfte
der Aufsichtsratssitzungen teilgenommen.
Der Aufsichtsrat hat sich in seiner letzten Sitzung im
Geschäftsjahr 2011 mit der Effizienz seiner Tätigkeit befasst.
Es waren nach seinen Feststellungen keine Ereignisse zu verzeichnen, die eine eingeschränkte Effizienz erkennen lassen.
Der Aufsichtsrat hat seine Aufgaben nach der Satzung und der
Geschäftsordnung für die Geschäftsleitung und den Aufsichtsrat wahrgenommen. Er wurde in Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen einbezogen und sah
keinen ergänzenden Regelungsbedarf. Er hat keine weiteren
Geschäfte an seine Zustimmung gebunden. Sitzungsfrequenzen und Zeitbudgets entsprachen den Erfordernissen des
Unternehmens. Der Aufsichtsrat hat eine Geschäftsordnung.
Anstellungs- und Vergütungsregelungen wurden im Plenum des Aufsichtsrates nach Vorbefassung im Personalausschuss entschieden. Der Aufsichtsrat hat keine Altershöchstgrenzen für die Geschäftsführer festgelegt. Es gab keine
Erstbestellung; eine Wiederbestellung wurde nicht vorzeitig
ausgesprochen.
Zwischen dem Aufsichtsratsvorsitzenden und der
Geschäftsleitung hat ein regelmäßiger Kontakt stattgefunden, es wurden u. a. die Unternehmensstrategie,
die Geschäftsentwicklung, das Risikomanagement, die
Komplettmodernisierung großer Teile des Wohnungsbestandes, Ankäufe von Wohnungsbeständen bzw.
eines Wohnungsunternehmens in Berlin, der Neubau von
Wohnungen für den eigenen Bestand sowie Finanzierungsfragen beraten. Die Geschäftsleitung hat den Aufsichtsratsvorsitzenden fortlaufend über besondere Ereignisse
unterrichtet.
Mittels von Umlaufverfahren hat der Aufsichtsrat über
den Corporate Governance-Bericht der gesobau für das
Geschäftsjahr 2010 sowie über den Neuabschluss des
Versicherungsvertrages für die verbundene Gebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung beschlossen. In einer außerordentlichen
Aufsichtsratssitzung wurde über den Ankauf sämtlicher
Geschäftsanteile an einem Wohnungsunternehmen in
Berlin zusammen mit der degewo AG beraten.
Personalausschuss
Vorsitzender: Dr. Horst Föhr
Finanz- und Grundstücksausschuss
Vorsitzender: Rolf-Dieter Schippers
IV. Keine Interessenkonflikte
Die Mitglieder der Geschäftsleitung haben die Regeln des
Wettbewerbsverbots beachtet. Sie haben weder Vorteile
gefordert noch angenommen oder solche Vorteile Dritten
ungerechtfertigt gewährt. Der Geschäftsleitung ist kein Fall
der Vorteilsannahme oder -gewährung bei den Beschäftigten des Unternehmens bekannt geworden.
Geschäftsleitung und Aufsichtsrat haben die Unternehmensinteressen gewahrt und keine persönlichen Interessen
verfolgt. Interessenkonflikte bei Mitgliedern der Geschäftsleitung oder des Aufsichtsrates sind nicht entstanden.
27
28
Geschäfte mit dem Unternehmen durch Mitglieder der
Geschäftsleitung oder ihnen nahestehende Personen oder
ihnen persönlich nahestehende Unternehmen sind dem Aufsichtsrat nicht zur Zustimmung vorgelegt worden. Dem Aufsichtsrat wurden keine Berater-, Dienstleistungs- und Werkverträge oder sonstige Verträge von Aufsichtsratsmitgliedern
mit dem Unternehmen zur Zustimmung vorgelegt. Der
Aufsichtsrat hat keine auf Einzelfälle bezogenen Verfahrensregelungen für Geschäfte mit dem Unternehmen erlassen.
Mitgliedern der Geschäftsleitung bzw. deren Angehörigen
wurden keine Darlehen gewährt. An zwei Arbeitnehmervertreter im Aufsichtsrat wurden in Vorjahren besicherte
Darlehen über jeweils 25,6 T Euro zum Erwerb von Wohneigentum mit einer Laufzeit bis zum Jahr 2012 gewährt.
Die Darlehen werden mit 2 % verzinst; sie valutieren zum
31. Dezember 2011 mit 3,6 T Euro.
Folgende Tätigkeiten in Gremien außerhalb der gesobau
wurden vom Vorstandsmitglied Jörg Franzen ausgeübt:
Tatsachen im Tätigkeitsbereich des Unternehmens, die
nicht unwesentliche Auswirkungen auf die Vermögens- und
Finanzlage bzw. auf den allgemeinen Geschäftsverlauf
hatten, sind nicht bekannt geworden. Unternehmensinformationen (z. B. Geschäftsbericht) wurden auch über
das Internet veröffentlicht.
bbt Treuhandstelle des Verbandes Berliner und Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V.
(Mitglied des Aufsichtsrates)
Fernheizwerk Märkisches Viertel GmbH
(Mitglied des Beirates bis zum 31. Dezember 2011)
vhw Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e. V. (Mitglied des Kuratoriums)
Feuersozietät Berlin Brandenburg Versicherung Aktiengesellschaft sowie Öffentliche Lebensversicherung Berlin
Brandenburg Aktiengesellschaft (Mitglied des Beirates bis
zum 15. März 2011)
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e. V. (Delegierter)
Bundesarbeitsgemeinschaft kommunaler Wohnungsunternehmen des GdW (Mitglied)
Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen
(Mitglied des Verbandsausschusses, Mitglied des Arbeitsausschusses)
Ausschuss Umwelt und Energie der IHK Berlin
(Mitglied)
Berliner Wasserbetriebe (BWB) Anstalt des öffentlichen
Rechts (Mitglied des Beirates)
Folgende Tätigkeiten in Gremien außerhalb der gesobau
wurden vom Vorstandsmitglied Christian Wilkens ausgeübt:
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (Ersatzdelegierter)
Dem Aufsichtsratsvorsitzenden sind diese Nebentätigkeiten zur Zustimmung vorgelegt worden.
V. Transparenz gewährleistet
VI. Rechnungslegung vollständig und fristgerecht
Der Jahresabschluss wurde entsprechend den anerkannten
Rechnungslegungsgrundsätzen aufgestellt. Zusätzlich
wurden Quartalsberichte erstellt. Der Jahresabschluss und
die Quartalsberichte wurden in den vorgesehenen Fristen
(geprüfter Jahresabschluss 90 Tage nach Geschäftsjahresende, Quartalsberichte 45 Tage nach Ende des Berichtszeitraumes) dem Gesellschafter vorgelegt. Die Quartalsberichte wurden vom Aufsichtsrat mit der Geschäftsführung
erörtert. Die Bewertungsmethoden sind erläutert und
begründet. Der Jahresabschluss führt die Beteiligungsunternehmen des Unternehmens auf.
VII. Abschlussprüfer unabhängig
Der Aufsichtsrat hat vom Abschlussprüfer die Erklärung
erhalten, dass keine beruflichen, finanziellen oder sonstigen
Verpflichtungen – auch nicht mit Organen des Abschlussprüfers – und dem Unternehmen/seinen Organmitgliedern
bestanden; an der Unabhängigkeit des Prüfers, seiner
Organe bzw. der Prüfungsleiter bestanden keine Zweifel. Der
Abschlussprüfer ist aufgefordert worden, den Vorsitzenden
des Finanz- und Grundstücksausschusses bei Vorliegen möglicher Befangenheitsgründe unverzüglich zu unterrichten; der
Abschlussprüfer hat keine Befangenheitsgründe vorgetragen.
Der Aufsichtsrat, vertreten durch den Vorsitzenden des
Finanz- und Grundstücksausschusses, hat dem Abschlussprüfer den Prüfungsauftrag erteilt und mit ihm die Honorarvereinbarungen getroffen.
Der Abschlussprüfer hat den Aufsichtsrat über keine wesentlichen Feststellungen und Vorkommnisse unterrichtet.
Dem Abschlussprüfer sind keine Tatsachen bekannt geworden, die eine Unrichtigkeit dieser abgegebenen Erklärung
zum Berliner Corporate Governance Kodex ergeben.
Der Abschlussprüfer wird an den Beratungen des Aufsichtsrates bzw. seiner Ausschüsse über den Jahresabschluss
teilnehmen und über wesentliche Ergebnisse seiner Prüfung
berichten.
JAHRESABSCHLUSS GESOBAU Geschäftsbericht 2011
JAHRESABSCHLUSS DER GESOBAU AG
ZUM 31.12.2011
29
30
BILANZ DER GESOBAU AG
ZUM 31. DEZEMBER 2011
Aktiva
Anhang
2011
2010
in T Euro
in T Euro
137
64
975.878
894.199
0
2.057
A. Anlagevermögen
I.
Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
(1)
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
2. Mit Restitutionsansprüchen behaftete Grundstücke
und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten
13.565
11.587
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten
7.772
7.429
5. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
1.967
2.665
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
1.039
898
13.886
61.723
8. Bauvorbereitungskosten
30
0
9. Geleistete Anzahlungen
0
1.507
1.014.136
982.065
1.303
1.303
2.000
500
(3)
22.219
3
1.186
0
(4)
2.444
2.417
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
(2)
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen
3. Beteiligungen
4. Ausleihungen an Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
5. Sonstige Ausleihungen
6. Andere Finanzanlagen
Summe Anlagevermögen
0
0
29.152
4.223
1.043.425
986.352
12.347
57.688
16.756
60.246
73.102
72.556
B. Umlaufvermögen
I.
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten
3. Unfertige Leistungen
(5)
4. Andere Vorräte
456
284
143.594
149.842
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
(6)
1.864
1.994
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
(7)
654
1.770
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit
0
1
222
141
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
5. Forderungen gegen Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
(8)
38.109
577
6. Sonstige Vermögensgegenstände
(9)
5.320
4.895
46.170
9.378
75.184
74.279
264.947
233.499
3.379
1.337
1.311.751
1.221.188
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
Summe Umlaufvermögen
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
(10)
JAHRESABSCHLUSS GESOBAU Geschäftsbericht 2011
Passiva
Anhang
2011
2010
in T Euro
in T Euro
(11)
78.265
78.265
II. Kapitalrücklage
(12)
47.161
47.161
III. Gewinnrücklagen
(13)
1. Gesetzliche Rücklage
46.109
46.109
2. Andere Gewinnrücklagen
16.711
10.745
3. Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG
83.210
78.853
146.031
135.707
A. Eigenkapital
I.
Gezeichnetes Kapital
IV. Bilanzgewinn
7.900
5.966
279.357
267.099
(14)
2.142
2.180
2. Rückstellungen für Bauinstandhaltung
(15)
135.148
137.822
3. Sonstige Rückstellungen
(16)
29.591
34.725
166.881
174.727
676.911
Summe Eigenkapital
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
Summe Rückstellungen
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
(17)
760.639
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
(18)
1.631
1.636
76.238
73.890
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
3.859
3.387
5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
1.285
1.351
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
15.406
14.883
7. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: T Euro 183
(31.12.2010 T Euro 179)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: T Euro 0
(31.12.2010 T Euro 0)
579
437
859.637
772.495
5.876
6.867
1.311.751
1.221.188
3. Erhaltene Anzahlungen
Summe Verbindlichkeiten
D. Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
31
32
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG DER GESOBAU AG
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 01. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2011
Anhang
2011
2010
in T Euro
in T Euro
211.907
208.686
5.485
2.769
339
405
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
(19)
b) aus Verkauf von Grundstücken
c)
aus Betreuungstätigkeit
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen
Summe
1
1
217.732
211.861
2. Verminderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken
mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
(20)
3.919
4.036
3. Sonstige betriebliche Erträge
(21)
16.365
26.285
(22)
140.223
138.874
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
Summe
5. Personalaufwand
2.728
1.125
142.951
139.999
11.512
11.020
(23)
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung,
davon für Altersversorgung 926 T Euro (2010 T Euro 854)
Summe
3.023
2.884
14.534
13.904
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
(24)
25.932
21.864
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen
(25)
15.919
21.529
8. Erträge aus Beteiligungen
305
249
9. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen
414
251
10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen
des Finanzanlagevermögens
177
188
2.451
4.476
26.287
35.651
7.902
6.327
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus Abzinsungen: 224 T Euro (Vorjahr: 115 T Euro)
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon aus Aufzinsungen: 261 T Euro (Vorjahr: 863 T Euro)
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
14. Außerordentliche Aufwendungen
15. Sonstige Steuern
16. Jahresüberschuss
0
2
351
10
7.900
5.966
17. Gewinnvortrag
5.966
9.925
a) in die gesetzliche Rücklage
0
9.925
b) in andere Gewinnrücklagen
5.966
0
7.900
5.966
18. Einstellungen in Gewinnrücklagen
19. Bilanzgewinn
JAHRESABSCHLUSS GESOBAU Geschäftsbericht 2011
KAPITALFLUSSRECHNUNG DER GESOBAU AG
2011
2010
in T Euro
in T Euro
1. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Periodenergebnis
7.900
5.966
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens
25.932
21.864
Abnahme der Rückstellungen
– 7.847
– 15.141
4.358
0
Zunahme der Sonderrücklage nach § 27 Abs. 2 DMBilG
Sonstige zahlungsunwirksame Erträge (Vorjahr: Aufwendungen)
– 1.743
2.818
Gewinn aus Anlageabgängen
– 1.903
– 3.248
Abnahme der Vorräte, der Forderungen
aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva
5.170
4.448
Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva
33.768
32.639
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
65.636
49.347
2. Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens
4.784
30.491
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen
– 60.835
– 71.082
Auszahlungen für nicht aktivierungsfähige Modernisierungsmaßnahmen
– 31.704
– 29.682
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen
– 122
– 50
Einzahlungen aus Tilgung von Darlehen des Finanzanlagevermögens
444
131
0
5
Erwerb Beteiligungen
– 22.216
0
kurzfristige Darlehen
– 37.998
0
Ausleihungen
– 1.186
0
Übrige Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen
– 1.800
0
– 150.634
– 70.187
151.360
65.592
planmäßige Tilgung
– 27.869
– 26.643
außerplanmäßige Tilgung
– 37.589
– 44.705
85.902
– 5.756
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
3. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten
Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
4. Finanzmittelfonds am Ende der Periode
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds (Zwischensummen 1 – 3)
904
– 26.596
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode
74.279
100.875
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
75.183
74.279
33
34
ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS DER GESOBAU AG
FÜR DIE ZEIT VOM 01. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2011
Anschaffungs- und Herstellungskosten
in T Euro
Immaterielle
Vermögensgegenstände
31.12.2010
Korrektur nach
§ 36 DMBilG
2.702
Zugänge
Abgänge
122
–2
45.671
– 3.837
Umbuchungen
31.12.2011
Kumuliert
31.12.2010
2.822
2.638
1.608.936
606.828
0
2.301
22.950
9.027
13.925
7.224
2.956
1.320
216
216
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten
Mit Restitutionsansprüchen
behaftete Grundstücke und
grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
1.501.027
4.358
4.358
– 4.358
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Geschäfts- und anderen
Bauten
20.614
527
– 29
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten
14.653
880
– 1.608
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
3.985
Technische Anlagen
und Maschinen
Andere Anlagen, Betriebsund Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
Geleistete Anzahlungen
Summe Sachanlagen
61.717
1.838
– 1.029
216
3.014
545
61.723
13.182
0
30
– 181
– 61.019
1.507
1.611.097
0
60.835
– 5.655
3.378
2.116
13.886
0
30
0
– 1.507
0
0
0
1.666.277
629.032
1.303
0
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen
Unternehmen
Ausleihungen an verbundene Unternehmen
1.303
500
1.800
2.000
0
27
22.216
22.243
24
Ausleihungen an
beteiligte Unternehmen
0
1.186
1.186
0
Sonstige Ausleihungen
6.300
171
6.327
3.883
Beteiligungen
– 300
– 144
Andere Finanzanlagen
0
Summe Finanzanlagen
8.130
0
25.373
– 444
1.621.929
0
86.330
– 6.101
Anlagevermögen
0
0
0
33.059
3.907
0
1.702.158
635.577
JAHRESABSCHLUSS GESOBAU Geschäftsbericht 2011
Abschreibungen
Korrektur nach
§ 36 DMBilG
2.301
Zugänge
Abgänge
49
–2
24.894
– 1.296
Buchwert
Zuschreibung
Umbuchungen
330
– 2.301
31.12.2011
31.12.2010
2.685
137
64
633.057
975.879
894.199
0
0
2.057
384
– 26
9.385
13.565
11.587
213
– 1.284
6.153
7.772
7.429
990
1.966
2.665
216
0
0
– 330
391
0
Kumuliert
31.12.2011
25.882
– 168
– 2.774
0
0
2.339
1.039
898
0
13.886
61.723
0
30
0
0
0
1.507
652.140
1.014.137
982.065
0
1.303
1.303
0
2.000
500
24
22.219
3
0
1.186
0
3.883
2.444
2.417
0
0
0
0
0
0
0
0
3.907
29.152
4.223
0
25.931
– 2.776
0
0
658.732
1.043.426
986.352
35
36
ANHANG DES
JAHRESABSCHLUSSES 2011
A. ALLGEMEINE ANGABEN
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der Verordnung über Formblätter
für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen, die zuletzt durch Artikel 13 Absatz 5 des
Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes vom 25. Mai 2009
(nachfolgend BilMoG) geändert worden ist. Die Gewinnund Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren
erstellt.
Die Positionen der Formblatt-Verordnung sind um die
Positionen „Andere Finanzanlagen“, „Verbindlichkeiten
aus Vermietung“ und „Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit“ ergänzt worden. Unter den Verbindlichkeiten
aus Vermietung werden die vorausgezahlten Mieten und
Pachten sowie sonstige Verbindlichkeiten aus Mietverhältnissen ausgewiesen.
Die Gesellschaft ist gemäß § 290 Abs. 5 HGB von der
Pflicht, einen Konzernabschluss aufzustellen, befreit, da
sie nur Tochterunternehmen hat, die gemäß § 296 nicht
in einen Konzernabschluss einbezogen werden brauchen.
Die Tochtergesellschaft, aktiva Haus- und Wohnungseigentumsverwaltung GmbH, Berlin, ist gemäß § 296 Abs. 2 HGB
aufgrund des geringen Geschäftsumfanges der Gesellschaft
für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung.
B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGSUND BEWERTUNGSMETHODEN
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
I. Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Alle entgeltlich erworbenen immateriellen Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten nicht mehr als
150,00 Euro betragen, werden im Zugangsjahr aktiviert,
voll abgeschrieben und als Abgang gezeigt. Immaterielle
Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten mehr als
150,00 Euro betragen, werden aktiviert und über eine
Nutzungsdauer von drei Jahren abgeschrieben.
Sachanlagen
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen
über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer
bewertet. Fremdkapitalzinsen werden nicht aktiviert.
Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr gemäß § 253
Abs. 3 Satz 3 HGB außerplanmäßige Abschreibungen
vorgenommen, sofern zum Abschlussstichtag eine voraussichtlich dauernde Wertminderung zu erkennen war.
Die Abschreibungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten werden mit 2,0 % p. a.
bzw. 2,5 % p. a. planmäßig vorgenommen. Dachgeschossausbauten werden mit 3,3 % p. a. abgeschrieben.
Die Gebäude auf Grundstücken mit Geschäfts- und
anderen Bauten werden planmäßig linear mit 2,0 % bis
10,0 % p. a. entsprechend ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.
JAHRESABSCHLUSS GESOBAU Geschäftsbericht 2011
Bei Betriebseinrichtungen sowie der Betriebs- und
Geschäftsausstattung erfolgt die Abschreibung entsprechend ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Anschaffungsjahr
aktiviert, voll abgeschrieben und als Abgang gezeigt.
Finanzanlagen
Das Finanzanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten
und die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert bzw. zu
den niedrigeren beizulegenden Werten bilanziert, sofern
die Wertminderung von Dauer ist. Unverzinsliche Ausleihungen sind auf den Barwert abgezinst.
II. Umlaufvermögen
Verkaufsgrundstücke
Die unbebauten und bebauten Verkaufsgrundstücke werden
zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und
gemäß § 253 Abs. 4 HGB um notwendige Wertberichtigungen
gemindert.
Unfertige Leistungen
Die unfertigen Leistungen betreffen die noch nicht mit den
Mietern abgerechneten Betriebskosten. Die Bewertung
erfolgt zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung des
Leerstandes sowie nicht umlagefähiger Positionen.
Forderungen
Bei den zu Nennwerten angesetzten Forderungen und
sonstigen Vermögensgegenständen wurde allen erkennbaren
Risiken durch Abschreibungen und Wertberichtigungen
Rechnung getragen. Bei Unverzinslichkeit und einer Laufzeit von über einem Jahr werden Forderungen zum Barwert
angesetzt. Forderungen gegen ehemalige Mieter werden
vollständig wertberichtigt, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Vollständige Wertberichtigungen von
Forderungen gegen wohnende Mieter erfolgen, sofern der
Rückstand drei Monatsmieten übersteigt.
Im Rahmen des KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramms
werden zinsverbilligte Darlehen ausgereicht. Sofern bei
der Modernisierung ein bestimmtes Energieniveau erreicht
und durch ein unabhängiges Sachverständigengutachten nachgewiesen wird, besteht aufgrund vertraglicher
Regelungen ein Anspruch auf einen Tilgungszuschuss. Ist
zum Bilanzstichtag die Baumaßnahme abgeschlossen und
sind die Voraussetzungen für die Gewährung des Tilgungszuschusses gegeben, wird eine Forderung unter den
sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen und in
gleicher Höhe ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten
gebildet. Nach Gutschrift durch die kreditgewährende Bank
erfolgt eine Verrechnung der Forderung mit der Kreditverbindlichkeit. Der Rechnungsabgrenzungsposten wird über
die Nutzungsdauer der geförderten Vermögensgegenstände
linear aufgelöst.
Latente Steuern
Latente Steuern werden aufgrund von temporären oder
quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen,
Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren
steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher
Verlustvorträge gebildet. Die Beträge der sich ergebenden
Steuerbelastung und -entlastung werden mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus
der Differenzen bewertet und nicht abgezinst.
Die folgende Tabelle stellt die Differenzen zwischen der
Handels- und Steuerbilanz bei den aufgeführten Bilanzposten dar. Insgesamt ergibt sich ein aktiver Saldo, welcher
aufgrund des gemäß § 274 Abs. 1 HGB bestehenden
Aktivierungswahlrechts nicht bilanziert wird.
Die aktiven latenten Steuern resultieren aus folgenden
Sachverhalten:
2011
zum 31.12.2011 in T Euro
Latente Steuerschulden auf Differenzen
bilanzieller Wertansätze für
Verbindlichkeiten
Finanzanlagen
6.562
8
Latente Steueransprüche auf Differenzen
bilanzieller Wertansätze für
Grundstücke mit Wohnbauten
226.391
Sonstiges Sachanlagevermögen
16.455
Umlaufvermögen
15.385
Rückstellungen
45.874
Verbindlichkeiten
607
Latente Steueransprüche auf Verlustvorträge
208.261
Latente Steueransprüche netto
506.403
Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 30,175 % zugrunde gelegt. Auf körperschaftsteuerliche Verlustvorträge
in Höhe von 790,3 Mio. Euro und gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 579,8 Mio. Euro wurden latente Steueransprüche berücksichtigt, für die eine Steuerentlastung innerhalb von 5 Jahren nicht erwartet wird. Darüber hinaus
wird auch für den aktivischen Überhang der latenten Steuern
(Steueranspruch) eine Steuerentlastung innerhalb der
nächsten 5 Jahre nicht erwartet.
37
38
III. Rückstellungen
C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ
Rückstellungen für Pensionen
Die Pensionsrückstellungen werden gemäß § 249 Abs. 1 HGB
in Verbindung mit § 253 Abs. 1 HGB nach dem versicherungsmathematischen Anwartschaftsbarwertverfahren (projektedunit-credit-method) ermittelt. Im Rahmen der Berechnung
werden nachfolgende Parameter verwendet:
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel
dargestellt.
31.12.2011
31.12.2010
Abzinsungsfaktor
(bei einer Laufzeit von 15 Jahren)
5,14
5,15
Rententrend
1,75
1,75
65
65
R 05G
R 05G
in %
Rechnungsmäßiges Endalter
Richttafeln von Klaus Heubeck
(Sterbetafeln)
Für die Abzinsung wurde der durchschnittliche Marktzinssatz bei einer Laufzeit von 15 Jahren verwendet.
Sonstige Rückstellungen
Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken
und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind gemäß § 253
Abs. 1 Satz 2 HGB mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt.
Nach § 253 Abs. 2 HGB werden die Rückstellungen mit einer
Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit dem durchschnittlichen fristenkongruenten Marktzins der vergangenen sieben
Jahre abgezinst. Gemäß Art. 67 Abs. 3 EGHGB wird von dem
Beibehaltungswahlrecht für Aufwandsrückstellungen gemäß
§ 249 Abs. 2 HGB (a. F. bis 28.05.2009), welche vor dem
01. Januar 2010 gebildet wurden, Gebrauch gemacht.
IV. Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen
ausgewiesen. Aufwendungsdarlehen, für die nach
§ 88 II. WoBauG ein Passivierungswahlrecht besteht, wurden
auf der Basis von Individualvereinbarungen zum Barwert angesetzt und sind ausnahmslos passiviert. Die Restlaufzeiten
ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel.
V. Rechnungsabgrenzungsposten
Ein- bzw. Auszahlungen, die erst in späteren Perioden
Ertrag bzw. Aufwand darstellen, werden über Rechnungsabgrenzungsposten erfasst.
VI. Sonstiges
Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommt folgender Bilanzierungsgrundsatz zur Anwendung: Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von
Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. Dabei werden
die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko ohne Berührung der
Gewinn- und Verlustrechnung erfasst (Einfrierungsmethode).
(1) Sachanlagevermögen
Die Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von
60,8 Mio. Euro (Vorjahr: 71,1 Mio. Euro) betrafen überwiegend umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Immobilienbestand der Gesellschaft.
Im Geschäftsjahr 2011 wurden gemäß § 253 Abs. 3
Satz 3 HGB außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe
von 3,5 Mio. Euro (Vorjahr: 0,7 Mio. Euro) aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderungen vorgenommen.
Zuschreibungen erfolgten nicht.
(2) Anteile an verbundenen Unternehmen
Die gesobau ist zu 100 % an der aktiva Haus- und
Wohnungseigentumsverwaltung GmbH, Berlin, mit einem
Stammkapital von 1,3 Mio. Euro beteiligt. Gegenstand des
Unternehmens sind die Verwaltung von fremdem Hausund Wohneigentum, der Erwerb, die Errichtung und die
Unterhaltung von Kabelnetzanlagen in Gebäuden sowie
die Vermittlung von Wohn- und Gewerbemietverträgen.
Das Eigenkapital der Gesellschaft beläuft sich per 31. Dezember 2011 auf 1,4 Mio. Euro. Aufgrund des bestehenden
Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages erfolgt für
das Geschäftsjahr 2011 eine Gewinnabführung in Höhe von
0,4 Mio. Euro an die gesobau.
Darüber hinaus ist die gesobau am KapHag-Fonds 49
„Wohnen in Berlin-Karow“ AG & Co. KG, Berlin, als Komplementärin beteiligt.
(3) Beteiligungen
Die gesobau hat im Dezember 2011, mit Wirkung zum
31. Dezember 2011 (24.00 Uhr), gemeinsam mit der
degewo AG, Berlin, eine Beteiligung von jeweils 47,45 %
an der Corpus Sireo Investment Residential No. 31 GmbH,
Berlin (CSIR 31), erworben. Zum 31. Dezember 2010
betrug das Eigenkapital der Gesellschaft 0,8 Mio. Euro. Das
Jahresergebnis wurde mit 1,4 Mio. Euro ausgewiesen. Der
Gesellschaft gehören 4.680 Wohnungen und 59 Gewerbeeinheiten in ganz Berlin. Nach dem Erwerb wurde die
Gesellschaft umfirmiert. Seit dem 12. Januar 2012 firmiert
sie unter GEDE Gemeinsame Berliner Wohnen GmbH, Berlin
(GEDE Wohnen). Darüber hinaus hat die gesobau 47,45 %
an der GEDE Grundstücksbeteiligungs GmbH & Co. KG,
Berlin, erworben. Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt
2,0 T Euro. Ein Jahresabschluss liegt noch nicht vor.
(4) Sonstige Ausleihungen
Ein an das Fernheizwerk Märkisches Viertel GmbH, Berlin,
ausgereichtes langfristiges unverzinsliches Darlehen mit
einer Laufzeit bis 2065 wird mit dem Barwert unter den
sonstigen Ausleihungen ausgewiesen.
JAHRESABSCHLUSS GESOBAU Geschäftsbericht 2011
(5) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit fertigen Bauten
Die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit
fertigen Bauten verminderten sich durch den Verkauf von
Wohnungen im Rahmen der Mieterprivatisierung.
(10) Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten
Unter dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden
aktivierte Disagien sowie Bearbeitungsgebühren ausgewiesen. Diese werden über die Zinsbindungsfrist der
zugrunde liegenden Darlehen linear abgeschrieben.
(6) Forderungen aus Vermietung
Zum 31. Dezember 2011 bestehen Forderungen aus
ausstehenden Mieten und aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 in Höhe von 1,9 Mio. Euro
(Vorjahr 2,0 Mio. Euro). Davon haben 49,7 T Euro (Vorjahr:
46,1 T Euro) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.
Die Forderungen aus Vermietung sind zu 63,4 % (Vorjahr:
57,4 %) wertberichtigt.
(11) Gezeichnetes Kapital
Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt unverändert
78.265.000,00 Euro. Es ist aufgeteilt in 15.653.000 Stückaktien ohne Nennbetrag, die in einer Globalurkunde verbrieft
sind. Inhaber aller Aktien ist das Land Berlin.
(7) Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
Am Bilanzstichtag bestehen Forderungen aus dem Verkauf
von Grundstücken in Höhe von 0,7 Mio. Euro (Vorjahr:
1,8 Mio. Euro); davon sind Kaufpreiszahlungen in Höhe von
0,6 Mio. Euro (Vorjahr: 1,6 Mio. Euro) auf Notaranderkonten
hinterlegt.
(8) Forderungen gegen Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, resultieren aus der Gewährung eines Gesellschafterdarlehens an die CSIR 31 bzw. nunmehr
die GEDE Wohnen in Höhe von 38,0 Mio. Euro.
Darüber hinaus wurde ein Darlehen an die Grundstücksgesellschaft „Rundling“ Schorfheidestraße GbR, Berlin,
ausgereicht. Dieses erfolgte unverzinslich. Es besteht eine
Tilgungsaussetzung bis zum Jahr 2015. Die Forderung hat
einen Nominalwert von 2,2 Mio. Euro.
(9) Sonstige Vermögensgegenstände
Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden insbesondere Forderungen aus zu hoch festgelegten Betriebskostenvorauszahlungen des Fernheizwerkes Märkisches
Viertel GmbH, Berlin, aus Steuererstattungen sowie aus
Tilgungszuschüssen ausgewiesen.
Es sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem
Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
(12) Kapitalrücklage
Die Kapitalrücklage resultiert aus der unentgeltlichen Einbringung von Grundstücken in den Ortsteilen Wedding und
Wilmersdorf sowie aus Schwesternwohnanlagen. Für einen
Teil der Bestände bestehen Rückauflassungsvormerkungen
zu Gunsten des Landes Berlin, sofern diese Grundstücke für
einen öffentlichen Zweck in Anspruch genommen werden
sollen; bei Schwesternwohnanlagen darüber hinaus, wenn
diese überwiegend durch Einrichtungen des Landes Berlin
genutzt werden sollen.
(13) Gewinnrücklagen
Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 31. März 2011
wurde der Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2010 den
Anderen Gewinnrücklagen zugeführt.
Aufgrund von vermögensrechtlichen Entscheidungen
wurden im Jahr 2011 Korrekturen der DM-Eröffnungsbilanz
nach § 36 DMBilG in Höhe von 4,4 Mio. Euro erforderlich,
die die Gewinnrücklagen erhöhten.
(14) Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen
Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen enthalten auch Beträge für Zusagen, die vor dem
01. Januar 1987 gegeben wurden.
(15) Rückstellung für Bauinstandhaltung
Die Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde im Geschäftsjahr 2011 in Höhe von 2,7 Mio. Euro (Vorjahr: 12,5 Mio. Euro)
in Anspruch genommen.
(16) Sonstige Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr
als einem Jahr wurden unter Beachtung des Einzelbewertungsgrundsatzes mit dem durchschnittlichen Marktzins der letzten
sieben Jahre abgezinst. Sie setzen sich wie folgt zusammen:
39
40
2011
2010
Risiken aus der Abrechnung von Beständen mit offenen Vermögensfragen
5.957
10.184
Ausstehende Rechnungslegung
5.668
3.939
Risiken aus Grundstücksgeschäften
4.676
7.466
Unterlassene Instandhaltungen
4.538
2.493
Sonstige Verpflichtungen gegenüber Fondsgesellschaften
4.418
4.219
Sonstige Personalrückstellungen
1.679
1.211
Drohende Verluste aus der Hausbewirtschaftung
1.145
980
Sonstige Rückstellungen
in T Euro
Altersteilzeit
Vermögensrechtliche Ansprüche
131
377
0
2.057
Übrige
1.379
1.798
Gesamt
29.591
34.724
Die gesamten Rückstellungen betragen 167,0 Mio. Euro,
davon haben 89,0 Mio. Euro eine Laufzeit von mehr als
fünf Jahren.
Die Rückstellungen aus Abrechnungsrisiken von Beständen mit offenen Vermögensfragen wurden aufgrund des
nicht verlässlich ermittelbaren Zeitpunktes des Risikoeintritts als kurzfristige Rückstellungen eingestuft.
(17) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betragen
zum 31. Dezember 2011 760,6 Mio. Euro. Hiervon sind
680,6 Mio. Euro durch Grundpfandrechte und 70,6 Mio. Euro
durch Landesbürgschaften besichert. In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind Aufwendungsdarlehen
in Höhe von 10,5 Mio. Euro mit dem Barwert ausgewiesen.
706,6 Mio. Euro haben eine Restlaufzeit von mehr als einem
Jahr. In den Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis
zu einem Jahr in Höhe von 54,0 Mio. Euro ist die kurzfristige Inanspruchnahme von Rahmenkrediten in Höhe von
17,4 Mio. Euro enthalten.
Die Verzinsung der Fremdmittel erfolgt zu Zinssätzen
zwischen 0,50 % und 5,75 % (durchschnittlich 3,75 %).
(18) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Unter der Position „Verbindlichkeiten gegenüber anderen
Kreditgebern“ werden Darlehen von Bezirksämtern für
Modernisierungsmaßnahmen sowie Mieterdarlehen ausgewiesen.
Verbindlichkeitenspiegel
Die Fälligkeitsstruktur der nachfolgend dargestellten Verbindlichkeiten orientiert sich an der Fristigkeit der Verbindlichkeiten.
mit einer Restlaufzeit von
Gesamt
bis zu
einem Jahr
einem Jahr bis
zu fünf Jahren
mehr als fünf
Jahren
760.639
(676.911)
53.998
(53.778)
157.239
(135.566)
549.402
(487.567)
1.631
(1.636)
1.622
(1.622)
9
(14)
0
(0)
76.238
(73.890)
76.238
(73.890)
0
(0)
0
(0)
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
(Vorjahr)
3.859
(3.387)
3.859
(3.387)
0
(0)
0
(0)
5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
(Vorjahr)
1.285
(1.351)
1.285
(1.351)
0
(0)
0
(0)
15.406
(14.883)
13.731
(12.803)
1.656
(1.818)
19
(262)
579
(437)
579
(437)
0
(0)
0
(0)
859.637
(772.495)
151.312
(147.268)
158.904
(137.398)
549.421
(487.829)
Verbindlichkeitenspiegel
in T Euro
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
(Vorjahr)
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
(Vorjahr)
3. Erhaltene Anzahlungen
(Vorjahr)
6. Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen
(Vorjahr)
7. Sonstige Verbindlichkeiten
(Vorjahr)
Gesamt
(Vorjahr)
JAHRESABSCHLUSS GESOBAU Geschäftsbericht 2011
D. ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINNUND VERLUSTRECHNUNG
(19) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
Die gesobau erzielt Umsatzerlöse überwiegend aus der
Vermietung von eigenen Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Die durchschnittlichen Sollmieten für Wohnungen konnten im
Jahresverlauf von 4,67 Euro/m²/mtl. auf 4,81 Euro/m²/mtl.
gesteigert werden. Grundlage für die Mietsteigerungen
sind Modernisierungsumlagen im Zuge der Komplettmodernisierungen, höhere Neuvertragsmieten und die
Erschließung von Mietsteigerungspotenzialen auf Basis
des Berliner Mietspiegels.
(20) Bestandsveränderungen
Neben den noch nicht mit Mietern abgerechneten Aufwendungen für Betriebskosten als Bestandserhöhungen
sind auch Abschreibungen in Höhe von 1,4 Mio. Euro auf
zur Veräußerung an Mieter vorgesehene Wohnungen im
Märkischen Viertel als Bestandsveränderungen erfasst
worden. Die zum Verkauf vorgesehenen Immobilien werden
seit dem 01. Januar 2004 mit 2,0 % p. a. abgeschrieben,
um den Werteverzehr bei einer längeren Vertriebsdauer
entsprechend zu berücksichtigen.
(21) Sonstige betriebliche Erträge
Unter den Sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe
von 16,4 Mio. Euro werden periodenfremde sonstige
betriebliche Erträge in Höhe von 13,3 Mio. Euro (Vorjahr:
21,6 Mio. Euro) ausgewiesen. Diese enthalten im Wesentlichen die Auflösung von Rückstellungen (10,5 Mio. Euro),
Ausgleichszahlungen nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (1,0 Mio. Euro) sowie Eingänge auf in Vorjahren
abgeschriebene Mietforderungen (0,7 Mio. Euro). Die periodenbezogenen sonstigen Erträge betreffen Buchgewinne
aus der Veräußerung von Anlagevermögen in Höhe von
1,9 Mio. Euro (Vorjahr: 3,3 Mio. Euro) sowie 1,2 Mio. Euro
sonstige Erträge.
(22) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
Unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung werden
die Instandhaltungskosten, die Betriebskosten inklusive
der umlagefähigen Grundsteuer sowie die sonstigen Aufwendungen der Hausbewirtschaftung ausgewiesen.
(23) Personalaufwendungen
Die Aufwendungen für die betriebliche Altersversorgung
der Angestellten analog den Regelungen des öffentlichen
Dienstes belaufen sich auf 0,9 Mio. Euro (Vorjahr: 0,8 Mio.
Euro).
(24) Abschreibungen
Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind planmäßige Abschreibungen in Höhe von 22,5 Mio. Euro (Vorjahr: 21,2 Mio. Euro)
angefallen. Darüber hinaus wurden außerplanmäßige Abschreibungen gem. § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB in Höhe von 3,5
Mio. Euro (Vorjahr: 0,7 Mio. Euro) aufgrund voraussichtlich
dauernder Wertminderungen vorgenommen.
(25) Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von
15,9 Mio. Euro beinhalten periodenfremde Aufwendungen
in Höhe von 6,1 Mio. Euro (Vorjahr: 4,6 Mio. Euro). Diese
werden im Wesentlichen durch Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen, durch Ergebnisveränderungen
aufgrund vermögensrechtlicher Entscheidungen sowie durch
Zuführungen zu Rückstellungen beeinflusst. Darüber hinaus
sind die Verwaltungskosten der Gesellschaft enthalten.
41
42
E. AUSSERBILANZIELLE GESCHÄFTE UND
SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN
Bezugsverpflichtungen
Der Fernheizwerk Märkisches Viertel GmbH wurde Ende der
1960er Jahre zur Finanzierung der Herstellung eines Fernheizverteilungsnetzes im Märkischen Viertel ein unverzinsliches Darlehen in Höhe von 7.783 T Euro mit einer Laufzeit
bis 2065 gewährt und gleichzeitig ein Erbbaurechtsvertrag
mit einer entsprechenden Laufzeit abgeschlossen. Darüber
hinaus besteht ein langfristiger Wärmelieferungsvertrag
mit einer Laufzeit bis zum 31. März 2065, der von der
gesobau nicht vorzeitig gekündigt werden kann. Er ist an
den mit dem Fernheizwerk abgeschlossenen Erbbaurechtsvertrag gekoppelt. Die Zahlungen für Wärmelieferungen
aus diesem Vertrag beliefen sich in 2011 auf 19,6 Mio.
Euro (Vorjahr: 17,8 Mio. Euro). Unter Berücksichtigung der
langen Laufzeit ergeben sich bis 2065 finanzielle Verpflichtungen, die als Betriebskosten weiterverrechnet werden.
Haftungsverhältnisse
Im Rahmen der Mieterprivatisierung verpflichtete sich die
gesobau bis zum Jahr 2003 bei einzelnen Verkäufen, den
Vertrag innerhalb eines Zeitraumes von acht Jahren rückabzuwickeln, sollte der Käufer z. B. aufgrund von Arbeitslosigkeit nicht mehr in der Lage sein, die fälligen Darlehensraten
zu zahlen. Im Fall der Rückabwicklung erhält der Käufer aufgewandte Zinsen erstattet und die gesobau die für diesen
Zeitraum fälligen kalkulatorischen Mieten. Die Verpflichtungen aus diesen Verträgen sind zum Jahresende ausgelaufen.
Die gesobau ist Komplementärin des KapHag-Fonds 49.
Die Höhe der tatsächlichen Haftung bzw. Inanspruchnahme
der gesobau wird maßgeblich von der Entwicklung des
Marktes für Vermietungen in Berlin-Karow und von dem Maß
der Durchsetzung von Ansprüchen gegen die Kommanditisten bestimmt. Wir gehen von einer Fortführungsprognose für die Fondsgesellschaft aus. Bei gleichbleibenden
Marktbedingungen wird der Fonds auch in den kommenden
Jahren über ausreichend liquide Mittel verfügen, um seinen
Verpflichtungen nachzukommen. Mit Auslauf der Förderung
durch das Land Berlin im November 2016 wird jedoch – aus
heutiger Sicht – eine Sanierung des Fonds notwendig werden.
Für die Grundstücksgesellschaft „Rundling“ Schorfheidestraße GbR liegt der gesobau eine Haftungsfreistellungserklärung der finanzierenden Bank vor.
Die Fonds konnten im abgelaufenen Geschäftsjahr ihre
Zahlungsverpflichtungen jederzeit erfüllen.
Die der Gesellschaft überlassenen Mietsicherheiten gemäß
§ 551 BGB betragen zum 31. Dezember 2011 13,2 Mio. Euro
(Vorjahr: 10,8 Mio. Euro) und wurden vom übrigen Vermögen
getrennt bei einem Kreditinstitut angelegt.
Eigenkapital
(Einlagen)
Anteil
Anschaffungskosten
in T Euro
in %
in T Euro
KapHag-Fonds 49 „Wohnen in Berlin-Karow“ AG & Co. KG,
Berlin (KapHag-Fonds 49)
15.516
0,17
26
Grundstücksgesellschaft „Rundling“ Schorfheidestraße GbR,
Berlin (gesobau-Fonds 1)
11.677
0,22
25
Fondsbeteiligungen
JAHRESABSCHLUSS GESOBAU Geschäftsbericht 2011
Angabe zu Finanzderivaten
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken bestehen
Zinsswapgeschäfte mit einem Gesamtvolumen von
20,2 Mio. Euro, denen entsprechende Grundgeschäfte
gegenüberstehen, sodass Bewertungseinheiten gebildet
werden konnten. Darüber hinaus bestehen drei Forwardswapgeschäfte über 49,4 Mio. Euro (Laufzeiten von 2014
bis 2035), die für die nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist
geplante Prolongation von bestehenden Darlehensverbindlichkeiten zur zukünftigen Absicherung von Zinsänderungsrisiken abgeschlossen wurden. Für diese
Forwardswapgeschäfte wurden ebenfalls Bewertungseinheiten gebildet. Die Ermittlung des Marktwertes der
Finanzderivate erfolgt durch Diskontierung der zukünftigen
Zahlungsströme auf Basis der Mark-to-market-Methode.
Die Diskontierung erfolgte anhand marktüblicher Zinsen
über die Restlaufzeit der Instrumente. Mit dieser Methode
wird der Marktwert eines Finanzinstruments ermittelt.
Wesentliche Parameter der Mark-to-market-Bewertung
bilden die Geschäftsdaten des Finanzinstruments und die
Zinsstruktur in der Geschäftswährung.
Die gegenläufigen Zahlungsströme von Grund- und Sicherungsgeschäft sollen sich im Sicherungszeitraum ausgleichen, da gemäß der Risikopolitik der Gesellschaft für Risikopositionen (Grundgeschäft) unverzüglich nach Entstehung
in betraglich gleicher Höhe und Laufzeit dementsprechend
Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen werden. Bis zum
Abschlussstichtag haben sich die gegenläufigen Zahlungsströme aus Grund- und Sicherungsgeschäft fast vollständig
ausgeglichen. Zur Messung der Effektivität der Sicherungsbeziehungen wird die „Critical-Terms-Match-Methode“
sowie die „Dollar-Offset-Methode“ (für Zinsswapgeschäfte
mit bestehenden Grundgeschäften) verwendet.
Grundgeschäft/
Sicherungsinstrument
Risiko/
Art der Bewertungseinheit
F. SONSTIGE ANGABEN
Das Gesamthonorar für die Abschlussprüfungsleistungen
des Jahres 2011 beträgt 101,7 T Euro. Das Honorar für
weitere Bestätigungsleistungen beträgt 10,8 T Euro.
Das Bestellobligo für vergebene Bauaufträge im Rahmen
der umfassenden Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Höhe von 48,5 Mio. Euro ist durch zugesagte Kredite abgedeckt.
Die gesobau bedient sich zur Erfüllung ihrer Zusage auf
Alters- und Hinterbliebenenversorgung einer Zusatzversorgungskasse, der VBL-Versorgungsanstalt des Bundes und
der Länder. Die VBL, als rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts, gewährt den Arbeitnehmern der beteiligten
Arbeitgeber im Wege privatrechtlicher Versicherung eine
zusätzliche Alters- und Hinterbliebenenversorgung gegen
Zahlung einer Umlage durch die gesobau. Darüber hinaus
zahlt die gesobau ein Sanierungsgeld, um den zusätzlichen
Mittelbedarf der VBL zur Finanzierung der vor dem 01. Januar
2002 begründeten Ansprüche abzudecken. Die Sanierungsgelder sind Bestandteil der Umlagenfinanzierung und
werden deshalb in dem Geschäftsjahr als Aufwand erfasst,
für das sie erhoben werden. Aufgrund der Einschaltung einer
Zusatzversorgungskasse als externen Träger besteht eine
mittelbare Pensionsverpflichtung, für die das Passivierungswahlrecht gemäß Art. 28 Abs. 1 EGHGB gilt. Die Höhe einer
möglichen Subsidiärhaftung der gesobau ist gegenwärtig
nicht verlässlich ermittelbar. Der derzeitige UmlagensatzWest beträgt 7,86 % bei einer Summe der umlagepflichtigen
Gehälter von 6,0 Mio. Euro. Im Geschäftsjahr 2011 wurde ein
Sanierungsentgelt in Höhe von 110,9 T Euro abgeführt.
einbezogener
Betrag zum
Stichtag
Nominalwert
(Laufzeit mehr als fünf
Jahre)
Sicherungsinstrument/Höhe des
abgesicherten Risikos
(Marktwert)
in Euro
in Euro
in Euro
Darlehensverbindlichkeiten/Zinsswap
Zinsänderungsrisiko/
MicroHedge
20.167.759
35.174.525
– 2.843.126
mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartete
Darlehensprolongation/
Forward Swap
Zinsänderungsrisiko/
MicroHedge
—
49.408.204
– 1.438.149
43
44
ORGANE DER GESELLSCHAFT
Aufsichtsrat
Mitglieder des Aufsichtsrates
Vorstand
Thomas Brand
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 26. Juni 2003
Senatsrat bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung,
Berlin
Mitglieder des Vorstandes
Jörg Franzen
Kaufmann
Erste Bestellung ab dem 15. Februar 2006
Bestellt bis zum 14. Februar 2014
Vorstand Service und Investition
Andrea Emer
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 12. Juli 2000
Stellvertretende Vorsitzende des Aufsichtsrates
Kaufmännische Angestellte, Berlin
Christian Wilkens
Kaufmann
Erste Bestellung ab dem 01. August 2008
Bestellt bis zum 31. Juli 2014
Vorstand Finanzen und Controlling
Dr. Horst Föhr
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 10. April 2003
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Rechtsanwalt, Berlin
Bezüge
Die Bezüge des Vorstandes beliefen sich im Berichtszeitraum auf 534,7 T Euro (Vorjahr: 536,2 T Euro).
Bezüge des Vorstands
Jörg
Franzen
Christian
Wilkens
170,0
150,0
in T Euro
Grundvergütung
Variable Vergütung auf
Basis einer Zielvereinbarung
für das Jahr 2010
72,5
56,6
Leistungen
der Altersversorgung
25,5
22,5
Geldwerter Vorteil
aus KfZ-Nutzung
8,5
8,6
Geldwerter Vorteil aus der
Gruppenunfallversicherung
0,2
0,2
Zuschüsse bzw. Arbeitgeberanteile zu Sozialversicherungen
Summe
10,2
9,9
286,9
247,8
An frühere Vorstandsmitglieder bzw. deren Hinterbliebene
wurden Ruhegelder und Beihilfen in Höhe von 180,2 T Euro
(Vorjahr: 190,9 T Euro) gezahlt. Den Pensionsrückstellungen
für diesen Personenkreis wurden 142,3 T Euro (Vorjahr:
135,2 T Euro) zugeführt. Sie betragen zum 31. Dezember
2011 2.142 T Euro (Vorjahr: 2.180 T Euro).
Mitgliedern des Vorstandes bzw. deren Angehörigen
wurden keine Darlehen eingeräumt.
Birgit Galley
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 03. Mai 2010
Geschäftsführerin der Forensic Management GmbH,
Berlin
Weitere Aufsichtsratsmandate:
Vorsitzende des Aufsichtsrates der nordlicht Wohnungsgenossenschaft eG
Vorsitzende des Aufsichtsrates der horizont Wohnungsgenossenschaft eG
Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 03. Mai 2010
Stellvertretende Vorsitzende des Aufsichtsrates
Vorstandsvorsitzende der empirica AG, Berlin
Karin Müller
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 03. Mai 2010
Abteilungsleiterin Finanzierung bei der SAGA-GWG,
Hamburg
JAHRESABSCHLUSS GESOBAU Geschäftsbericht 2011
Rolf-Dieter Schippers
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 03. Mai 2010
Referatsleiter bei der Senatsverwaltung für Finanzen, Berlin
Weitere Aufsichtsratsmandate:
BCIA Berliner Gesellschaft zum Controlling der ImmobilienAltrisiken mbH, Berlin
GEWOBAG, Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin
IWF Wissen und Medien gGmbH i.L., Göttingen
Anja Scholze
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 14. März 2007
Kaufmännische Angestellte, Berlin
Ramona Senier
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 23. Mai 2005
Kaufmännische Angestellte, Berlin
Bezüge
GESELLSCHAFTER
Land Berlin (100 %)
DURCHSCHNITTLICHE ANZAHL
DER BESCHÄFTIGTEN
Die Gesellschaft beschäftigte im Jahresdurchschnitt
272 (274) Mitarbeiter.
Berlin, 23. Februar 2012
gesobau ag
Jörg Franzen
Die Mitglieder des Aufsichtsrates erhielten 41,3 T Euro
(Vorjahr: 39,9 T Euro) an Sitzungsgeldern und festen Vergütungen, die sich wie folgt aufgliedern:
Bezüge des Aufsichtsrates
in Euro
Dr. Horst Föhr
8.092,00
Andrea Emer
4.800,00
Ramona Senier
4.000,00
Thomas Brand
3.700,00
Anja Scholze
3.850,00
Rolf-Dieter Schippers
5.250,00
Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier
Birgit Galley
Karin Müller
4.500,00
3.550,00
3.550,00
An zwei Arbeitnehmervertreter im Aufsichtsrat wurde in
Vorjahren ein besichertes Darlehen über jeweils 26 T Euro
zum Erwerb von Wohneigentum mit einer Laufzeit bis zum
Jahr 2012 gewährt. Die Darlehen werden mit 2 % verzinst;
sie valutieren zum 31. Dezember 2011 mit 3,6 T Euro.
Christian Wilkens
45
46
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES
ABSCHLUSSPRÜFERS
„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz,
Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter
Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der
gesobau ag, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011 geprüft. Die Prüfung umfasst
nicht die inhaltliche Prüfung der Anlage zum Lagebericht
„Erklärung des Vorstandes und des Aufsichtsrates der
gesobau ag“ zur Corporate Governance. Die Buchführung
und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht
nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften
liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der
Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB
unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die
Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch
den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht
vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt
werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden
die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das
wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft
sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.
Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des
rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems
sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung,
Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der
Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die
Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze
und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen
Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung
des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind
der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend
sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss
den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung
ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.
Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von
der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und
Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“
Berlin, 24. Februar 2012
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Schepers
Wirtschaftsprüfer
Breske
Wirtschaftsprüferin
MEHRJAHRESÜBERSICHT GESOBAU Geschäftsbericht 2011
GESOBAU-MEHRJAHRESÜBERSICHT
2011
2010
2009
2008
2007
Mio. Euro
Mio. Euro
Mio. Euro
Mio. Euro
Mio. Euro
Mio. Euro
Mio. Euro
Mio. Euro
Mio. Euro
1.043,43
264,95
75,18
3,38
279,36
166,88
859,64
5,88
1.311,75
986,35
233,50
74,28
1,34
267,10
174,73
772,50
6,87
1.221,19
939,61
289,85
100,87
6,80
260,33
189,87
782,43
3,64
1.236,27
910,73
304,73
135,07
9,17
248,18
138,05
834,68
3,71
1.224,63
891,26
204,91
35,51
2,12
242,77
131,84
719,53
4,15
1.098,29
%
%
%
%
21,30
94,66
369,56
79,54
21,87
90,47
357,20
80,77
21,06
95,71
374,88
76,00
20,27
98,12
393,44
74,37
22,10
77,97
352,40
81,15
Finanzlage
Abschreibungen Anlagevermögen
davon planmäßig
davon ausserplanmäßig
Zuschreibungen Anlagevermögen
Mio. Euro
Mio. Euro
Mio. Euro
Mio. Euro
25,93
22,48
3,45
0,00
21,86
21,16
0,71
0,00
29,62
20,58
9,04
55,07
20,23
19,34
0,88
0,21
27,73
19,37
8,36
0,95
Ertragslage
Umsatzerlöse
Vermietung
in % vom Umsatz
Veräußerung
in % vom Umsatz
Fremdverwaltung
in % vom Umsatz
Sonstige
Gesamtleistung 5
Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten
EBIT
in % von Gesamtleistung
Jahresüberschuss
in % vom Umsatz
Mio. Euro
Mio. Euro
%
Mio. Euro
%
Mio. Euro
%
Mio. Euro
Mio. Euro
Mio. Euro
Mio. Euro
%
Mio. Euro
%
217,73
211,91
97,33
5,48
2,52
0,34
0,16
0,00
213,81
54,91
31,56
14,76
7,90
3,63
211,86
208,69
98,50
2,77
1,31
0,40
0,19
0,00
207,83
53,40
36,96
17,79
5,97
2,82
220,38
216,34
98,17
3,65
1,66
0,39
0,18
0,00
214,86
49,38
36,48
16,98
9,93
4,50
215,98
213,62
98,91
1,94
0,90
0,42
0,19
0,00
215,04
44,66
28,67
13,33
3,97
1,84
214,43
211,08
98,44
2,84
1,32
0,51
0,24
0,00
213,89
36,00
37,72
17,63
3,64
1,70
Anzahl
Anzahl
m²
m²
36.920
635
2.397.816
97.063
36.953
652
2.403.499
98.579
37.118
673
2.501.081
99.893
40.262
699
2.597.491
100.431
40.373
704
2.608.953
101.728
Mio. Euro
Mio. Euro
€
Mio. Euro
Mio. Euro
%
138,48
5,57
4,81
2,43
11,85
8,09
134,60
5,56
4,67
2,54
13,16
9,22
134,83
5,76
4,48
2,45
12,85
8,99
135,97
5,91
4,36
2,88
11,63
8,04
131,26
5,99
4,19
3,16
10,83
7,71
Mio. Euro
%
278
14,53
9,85
272
13,90
9,86
282
13,08
8,99
300
12,63
8,50
298
12,25
8,44
zum 31.12. nach HGB
Vermögenslage
Anlagevermögen
Umlaufvermögen
davon liquide Mittel
Sonstige Aktiva
Eigenkapital
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Sonstige Passiva
Bilanzsumme
Eigenkapitalquote 1
Anlagendeckung II 2
Verschuldungsgrad 3
Anlagenintensität 4
Bestandszahlen
Eigene Wohneinheiten per 31.12.
Eigene Gewerbeeinheiten per 31.12.
Fläche Wohnungen (Jahresdurchschnitt)
Fläche Gewerbe (Jahresdurchschnitt)
Mieterlöse Wohnungen p. a.
Mieterlöse Gewerbe p. a.
durchschnittliche Mieterlöse pro qm Wohnfläche
Sonstige Mieteinnahmen
Mietausfall wegen Leerstand und Mietminderung
Mietausfall wegen Leerstand und Mietminderung
Mitarbeiter
Anzahl Mitarbeiter
Personalaufwand 6
Personalaufwandsquote 7
1. Eigenkapital im Verhältnis zur Bilanzsumme 2. Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital im Verhältnis zum Anlagevermögen (Goldende Bilanzregel)
3. Fremdkapital im Verhältnis zum Eigenkapital 4. Anlagevermögen im Verhältnis zum durschnittlichen Gesamtkapital 5. Umsatzerlöse und Bestandsveränderungen
6. bereinigt um einmalige Aufwendungen 7. Personalaufwand im Verhältnis zur Gesamtleistung
47
48
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