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BulwienGesa-index zeigt Dynamik wie in den 80er Jahren

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PLATOW Immobilien 5
Nr. 7 | Freitag, 18. Januar 2013
Büros, Gewerbe, Wohnen • Die neuesten Markttrends
www.platow.de
BulwienGesa-Index zeigt Dynamik
wie in den 80er Jahren
Wohnimmobilien erzielten im vergangenen Jahr ein Wachstum von
4,2%. Gewerbliche Immobilien zeigten dagegen nur eine moderate Steigerung von 1,3%. 2012 knüpfte mit einem gemeinsamen Plus bei Wohnen und Gewerbe von 3,1% nahtlos an die
positiven Entwicklungen aus 2011 an. Hierbei registrierte der
BulwienGesa-Immobilienindex 1975 bis 2012 bei allen untersuchten Immobiliensegmenten Wertzuwächse. Der auch von
der Bundesbank für die EZB-Statistik verwendete Index des
1983 von Hartmut Bulwien gegründeten ImmobilienresearchHauses ist der Klassiker unter den Immobilienbarometern.
Als einziger Index ermittelt er jetzt seit fast 40 Jahren mit
konsistenter Methodik Immobilienpreise.
Der Gesamtindex der nominalen Preise und Mieten hat mit
einem Indexwert von 125 Punkten den Spitzenwert von 1993
mit 120 Zählern knapp hinter sich gelassen. Allerdings zeigt
die detaillierte Betrachtung deutliche Unterschiede allein
schon zwischen Wohnen und Gewerbe. Zudem sind knapp
40% Inflation seither zu berücksichtigen, womit das Thema
Inflationsschutz allein schon ad absurdum geführt wird. Es
ist außerdem zu beachten, dass eine spezifische Immobilie
des Jahres 1993 selten auf dem heutigen Level jeweils vergleichbarer Objekte anzusiedeln ist. Während der GewerbeIndex 1993 mit 118 Punkten einen Höhepunkt hatte und auch
heute erst wieder bei 105 liegt, befand sich Wohnen 1994 mit
125 Punkten auf einem Zwischenhoch, das erst 2006 wieder
erreicht wurde. Inzwischen liegt der Wohnindex bei 140. Auch
diese gute Entwicklung erreicht die Inflation nicht.
Bei der differenzierten Betrachtung der einzelnen Variablen im Gewerbeimmobilienindex konnte lt. BulwienGesa
nur die Einzelhandelsmiete in 1A-Lagen an der +2%-Marke
kratzen, gefolgt von der City Büromiete mit +1,6%. Die Handelsnebenlagen stagnierten wie schon traditionell. Auch die
Preissteigerung bei Gewerbegrundstücken blieb mit knapp 1%
moderat. Zugpferd des guten Gesamtergebnisses waren die
Steigerungsraten des Wohnimmobilienindex. Die Kaufpreise
für Eigentumswohnungen (+5,9%), aber auch die Wohnungsmieten im Neubau (+4,8%) und im Bestand (+3,6%) legten
dynamisch zu. Die Kaufpreise für Reihenhäuser (+3,3%) und
die Grundstückspreise für Einfamilienhäuser (+3,5%) rundeten 2012 das positive Gesamtbild des Wohnungsmarktes ab.
Einzelhandelsmieten in 1A-Lagen zeigten insbesondere in BStädten generell einen leichten Aufwärtstrend. Die Büromieten in Citylagen stiegen in allen Städtegruppen leicht. Am
besten entwickelten sich die A-Städte, die von geringer Bautätigkeit bei gleichzeitig positivem Beschäftigtenwachstum
geprägt sind. Die Mieten im Wohnungsmarkt für Neubauten
zeigten vor allem in den A- und B-Städten hohe Steigerungsraten. Inzwischen reagieren auch kleinere Standorte positiv.
Die Mieten bei Wiedervermietung sind 2012 in allen StädteWOHNUNGSPREISE STEIGEN JETZT GROSSFLÄCHIG
■
gruppen gestiegen. Die Darstellung der Indexentwicklung seit
1990 zeigt eine deutlich stärkere Volatilität der A-Städte und
weist auf eine stärkere Krisenanfälligkeit hin. Die B-, C-, und
D-Städte zeigten die stärkste positive Veränderungsrate seit
Mitte der 1990er Jahre auf. Im Vergleich zur Inflation in den
vergangenen 20 Jahren hat sich auch nach Interpretation
von BulwienGesa der Immobilienmarkt unterdurchschnittlich
entwickelt. Seit 2009 können die hohen Steigerungsraten im
Immobilienindex die Inflationsrate übertreffen.
Für 2013 geht BulwienGesa für die Wohnungsmärkte erneut
von einer stabilen bis steigenden Marktverfassung aus. Im
gewerblichen Immobilienmarkt wird 2013 im Bürosektor bei
geringer Neubautätigkeit und stabilem Arbeitsmarkt ein Leerstandsabbau mit moderater Mietpreissteigerung erwartet. Ein
leichter realer Kaufkraftzuwachs werde die Konsumneigung
festigen, wobei 1A-Lagen das Zugpferd der Einzelhandelsentwicklung blieben. Für uns stellt sich die Frage, inwieweit nach
einer generellen Niveauverschiebung der Immobilienmarkt
wieder zum langfristigen Wachstumspfad gefunden hat. Der
Wohnimmobilienmarkt bestätigt unsere Analysen aus 2001.
Hier bleiben wir mittelfristig optimistisch, auch wenn im privaten Bereich Budgetverschiebungen durch Nebenkostenerhöhungen die Mietpotenziale begrenzen. Der Büromarkt hat
sich gleichfalls entsprechend unseren skeptischen Analysen
entwickelt. Unsere zurückhaltenden Erwartungen resultieren
aus einem ausreichenden Angebot, maßvoller Entwicklung der
Reproduktionskosten und historisch niedrigen Zinsen bzw.
hohen Multiplikatoren im Core-Bereich. Im knappen NeubauSegment sind die Mieterwartungen positiv, wobei Lebenszyklus und Zweitvermietung Pläne durchkreuzen können. ■
Anlegerorientierte ImmobilienFonds schlagen den Markt
Der Absatz
Geschlossener Immobilienfonds dürfte im vergangenen Jahr
eher ruhig performt haben. Am Anleger liegt es nicht, wie
Erfolgsgeschichten einzelner Initiatoren belegen. Allerdings
habe die Regulierungsdiskussion den Vertrieb ausgebremst,
argumentieren Insider. Auch das trifft nicht auf alle zu. Der
Tübinger Initiator Fairvesta als neuer Marktführer mittelständischer Initiatoren widerlegt die beiden „Fondsgesetze“,
dass in einen Geschlossenen Immobilienfonds Fremdkapital
zur Renditeoptimierung gehöre und dass Anleger langfristige
Mietsicherheit wünschen. Die Fairvesta-Fonds werden ausschließlich mit Eigenkapital finanziert. Das minimiere die
Kapitalmarktrisiken und die Kaufpreiszahlungssicherheit verbessere die Einkaufschancen, meint Fairvesta-Repräsentant
Otmar Knoll. Die Fairvesta-Fonds sind unternehmerisch geprägt und nutzen im Einkauf alle Renditechancen auch aus
Sondersituationen wie Bankenverwertungen, Erbstreitigkeiten
oder auch Zwangsversteigerungen.
Fairvesta konnte 2012 über 176 Mio. Euro Eigenkapital
einwerben und eine neue Bestmarke erzielen. 2012 ist es
IN SCHWIERIGEM UMFELD REKORDE ERZIELt
■
6 PLATOW Immobilien
Nr. 7 | Freitag, 18. Januar 2013
Büros, Gewerbe, Wohnen • Die neuesten Markttrends
fairvesta gelungen, mehr Immobilien zu verkaufen und anzukaufen, als in den vergangenen zehn Jahren zusammen. So
konnten sogar Immobilien, die erst 2010 und 2011 erworben
wurden, mit Gewinn veräußert werden. Die durchschnittliche
Zeichnungssumme liegt mit mehr als 50 000 Euro weit oberhalb des Branchendurchschnitts.
■
Branche wehrt sich gegen BlasenDiskussion
Während
Politik und auch die Bundesbank auf explodierende Mieten
und gefährliche Preistendenzen hinweisen, behaupten Wissenschaft, Banken und Immobilienbranche genau das Gegenteil. Auch PLATOW kann mögliche Verwerfungen nur in
einzelnen Segmenten wie im Core-Bereich bei Gewerbe und
einzelnen Lagen bei Wohnen erkennen. Aber zum einen sind
möglicherweise unglückliche Investitionsentscheidungen
nicht automatisch Kennzeichen einer Blase und zum anderen
sind (noch) enge Segmente betroffen. Die volkswirtschaftliche Entwicklung fällt eher noch unter Erholung. Eine Blase
muss zudem platzen können und dabei volkswirtschaftliche
Schäden verursachen. Bei stabiler Kreditaufnahme und engen
Segmenten ist keine Gefahr auszumachen.
Das begründen brandaktuell wissenschaftlich die DekaBank und der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp).
Der vdp sieht bisher noch keine Anzeichen für eine Überhitzung. Der zum Teil starke Preisanstieg sei fundamental
erklärbar und basiere vor allem auf demographischen Veränderungen und ortsspezifischen Besonderheiten in Verbindung mit weiterhin außergewöhnlich niedrigen Zinsen. Eine
Eigendynamik des Preisverlaufs mit möglichen negativen Auswirkungen auf die Wohnungs- und auch die Finanzierungsmärkte könne zwar nicht ausgeschlossen werden, jedoch sei die
Gefahr bei hoher Eigenkapitalfinanzierung aus heutiger Sicht
eher gering, fasst vdp-Geschäftsführer Jens Tolckmitt zusammen. Im Wesentlichen konzentrieren sich die Preisanstiege
laut vdp auf wirtschaftlich attraktive Regionalmärkte wie die
Großstädte München, Berlin, Köln und Hamburg und die Universitätsstädte wie Münster, Regensburg und Trier. Verstärkt
werde die Entwicklung durch den anhaltenden Wunsch nach
sicheren Kapitalanlagen.
Yvonne McCartney vom Immobilien-Research der DekaBank weist gegenüber PLATOW darauf hin, dass die Wohnimmobilienpreise in Deutschland jahrelang stagnierten bzw.
fielen. Erst seit 2008 sei ein Preisanstieg zu beobachten,
dessen Dynamik sich 2011 beschleunigte. Allein ein Preisanstieg begründe noch keine Immobilienpreisblase. Indikatoren
für eine Übertreibung seien Kaufpreise, die deutlich schneller als die Einkommen und Mieten stiegen, eine spekulative
Wohnungsbautätigkeit, wie sie z. B. in Spanien zu beobachten
war, sowie eine deutliche Ausweitung des Kreditvolumens.
Für McCartney dominieren noch fundamentale Faktoren die
aktuell positive Preisentwicklung. Historisch liege aber das
VDP UND DEKA SEHEN KEINE ÜBERhitzung
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Verhältnis von Häuserpreisen zu den Einkommen in Deutschland deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt.
■
Offene Immobilienfonds blicken
auf ein gutes Jahr zurück
Das von der gesamten deutschen Investmentwirtschaft verwaltete Vermögen überstieg
Ende November 2012 lt. BVI die Marke von 2 Billionen Euro
und markierte damit einen neuen Höchststand. Auch die
Offenen Immobilienfonds, vor allem die Kapitalanlagegesellschaften der großen Bankengruppen, konnten zulegen
und zeigten ein reges Immobilieninvestmentgeschäft. Allein die vier großen Anbieter konnten 2012 rd. 3 Mrd. Euro
einsammeln. An der Spitze steht Union Investment mit 1,9
Mrd. Euro, gefolgt von der Deka mit knapp 1 Mrd. Euro. Die
Deutsche Bank-Tochter RREEF kommt auf 619 Mio. Euro und
Commerz Real auf 566 Mio. Euro. Nach Recherche von Scope
kauften sie 2012 insgesamt 37 Objekte. Neben deutschen
Immobilien rückten vor allem polnische Objekte in den Fokus.
Darüber hinaus wagten sich die Fonds erstmals seit Jahren
wieder an den US-Immobilienmarkt.
Für die Profiteure der Marktverwerfungen der OIF-Szene
war 2012 ein gutes Jahr. Trotz Branchenkrise gingen die am
Markt aktiven Offenen Immobilienfonds auf Einkaufstour. Insgesamt 4,3 Mrd. Euro investierte die Branche lt. Scope. Allein
1,3 Mrd. Euro investierte der UniImmo:Deutschland in zehn
Objekte. Auf Platz zwei folgt der Deka-ImmobilienEuropa, der
sechs Objekte für eine dreiviertel Mrd. Euro erwarb. Danach
folgen der grundbesitz europa, der WestInvest InterSelect
und der UniImmo:Europa mit jeweils 500 Mio. Euro. Aber auch
kleinere Kapitalanlagegesellschaften wie z. B. Catella waren
2012 erfolgreich auf Shoppingtour. ■
ÜBERLEBENDE PROFITIEREN
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P ersonalien
Peter Wallner (44) beendet auf eigenen
Wunsch seine COO-Tätigkeit bei Jones Lang LaSalle.
FRANKFURT
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Hendrik Pelckmann (39) wurde zum 1.1.2013
in die Geschäftsführung der WealthCap berufen.
MÜNCHEN
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das neueste in kürze
CMS Hasche Sigle mietet über 9 000 qm im
Bürogebäude „MainTor Panorama“. Die Union Asset Management Holding mietet weitere rund 8 000 qm im „MainTor
Porta” von der DIC.
FRANKFURT
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Sontowski & Partner realisiert nach Erwerb
des 10 400 qm großen Grundstückes die neue Firmenzentrale
der TeamBank. Baubeginn des Projekts mit einer Mietfläche
von rund 15 200 qm und Investitionskosten von mehr als 45
Mio. Euro wird im Frühjahr 2013 sein.
NÜRNBERG
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Seele and Geist
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