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Hochwasser drückt die Grundstückswerte - aber wie? - Sprengnetter

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Hochwasser drückt die Grundstückswerte - aber wie?
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IMMOBILIEN ZEITUNG
MÄRKTE | 05.12.2013
BEWERTUNG
VON NICOLAS KATZUNG
Am Wasser zu wohnen, ist für viele ein Traum - für genauso viele wird das
aber in regelmäßigen Abständen zum Albtraum, wenn das Wasser über die
Ufer tritt. In diesem Sommer traf es - wieder einmal - die Bewohner entlang der Elbe. Die Gebäudeschäden beliefen sich auf mehrere Milliarden
Euro. Doch das ist nicht die einzige Kröte, die betroffene Immobilieneigentümer schlucken müssen. Hochwasserereignisse können auch empDie Wassermassen lassen auch die Grund-
findlich den Grundstückswert drücken. Über das Ausmaß herrscht aller-
stückswerte absaufen.
dings in der Fachszene weitgehend Uneinigkeit.
Bild: GDV Berlin
Das Risiko von Überschwemmungen auf Immobilienwerte zu übertragen, ist kein
leichtes Unterfangen, was vor allem daran liegt, dass es keine ausreichenden statistischen Auswertungen dazu gibt. Zwar ist
das kaum vorstellbar bei der Häufigkeit, mit der es in den letzten Jahren Hochwasser gab. Doch das Problem sei, dass sich
die Auswirkungen von Hochwasserereignissen auf die Grundstückspreise nicht singulär messen lassen, weil es immer auch
positive Effekte von Wasserlagen gibt, die sich gegenseitig überlagern, so Jochem Kierig, Geschäftsführer von Sprengnetter
Immobilienbewertung. Hinzu komme, dass man Kaufpreise für überschwemmungsgefährdete Objekte und für ansonsten
vergleichbare Objekte benötigt, die nicht überschwemmungsgefährdet sind. Das sei in der Praxis diffizil, weil in der Regel bei
Hochwasser alle vergleichbaren Grundstücke gleichermaßen davon betroffen seien. "Es ist unheimlich schwierig, statistisch
herauszufinden, wie groß der Hochwassereinfluss ist", sagt Kierig.
Der Berliner Sachverständige Hubert Geppert geht davon aus, dass in nachfragestarken Regionen ein Hochwasserrisiko vom
Markt mehr oder weniger ignoriert wird. "Die Leute zahlen hohe Preise und bauen trotz des vorhandenen Überschwemmungsrisikos in Flussnähe ihr Häuschen." Es komme deshalb stark auf die Lage an, ob und in welcher Höhe überhaupt ein
Wertabschlag vorzunehmen sei.
Generell müssten die Auswirkungen von Hochwasserrisiken in den von den Gutachterausschüssen bereitgestellten Vergleichspreisen bzw. Bodenrichtwerten enthalten sein. Eine gesonderte Berücksichtigung im Zuge der Wertermittlung ist mitunter
also gar nicht nötig. So weit die schöne Theorie. "Diese Vorgehensweise muss jedoch stark hinterfragt werden", sagt Sebastian Kropp, wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Professur für Städtebau und Bodenordnung an der Uni Bonn.
Im Rahmen eines von ihm geleiteten Forschungsprojekts wurden im September dieses Jahres per Internet 502 Sachverständige nach ihren Erfahrungen im Umgang mit Hochwasserrisiken bzw. -ereignissen in der Immobilienwertermittlung befragt.
Teilgenommen haben sowohl öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige als auch zertifizierte Gutachter der Aus- und
Weiterbildungseinrichtungen HypZert und Sprengnetter sowie Mitglieder des Sachverständigenverbands BVS.
Nicht auf die Gutachterausschüsse verlassen
Rund ein Drittel der Bewerter gab an, die Lage eines Grundstücks in einem formal festgesetzten Hochwasserrisikogebiet
nicht wertmindernd zu berücksichtigen, weil eben dieses in den verwendeten Vergleichspreisen und Bodenrichtwerten bereits enthalten sei. Auf Nachfrage von Kropp bei verschiedenen Gutachterausschüssen sei allerdings eher zu befürchten, dass
dies nicht der Fall ist, aus dem einfachen Grund, weil es zum einen nicht genügend Verkaufsfälle gebe, also das Datenmaterial
gar nicht vorhanden ist. Aber auch deshalb, weil die Personaldecke der Ausschüsse meistens auch zu dünn sei, um "auf solche
Spezialfälle" einzugehen.
Anders sieht das Bewerterverhalten aus, wenn ein konkretes Hochwasserereignis vorliegt. Dann würden nur noch 7% der
Sachverständigen keine wertmindernden Maßnahmen vornehmen.
Bleibt die Frage, an welcher Stelle im Bewertungsverfahren und in welcher Höhe ein Abschlag sinnvoll erscheint. Hier
herrscht alles andere als Einigkeit unter den Sachverständigen. Favorisiert wird ein pauschaler Abschlag auf den ermittelten
Verkehrswert im Rahmen der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Als angemessen gilt ein Abschlag zwischen 6% und 10% bei Immobilien mit Hochwasserrisiko. Liegt ein konkretes Hochwasserereignis vor, können die Abschläge
auch die 20%-Marke überschreiten. Aber auch ein erhöhter Liegenschaftszinssatz oder ein pauschaler Abschlag auf den Bo-
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Hochwasser drückt die Grundstückswerte - aber wie?
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denwert werden von einigen als probates Mittel erachtet. Eine mögliche Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes würde zwischen 0,25% und 0,5% für die Lage im Überschwemmungsgebiet bzw. zwischen 0,5% und 1% für ein konkretes Hochwasserereignis liegen. "Hierbei ist anzumerken, dass eine Erhöhung des Zinssatzes um 0,5% einer Reduzierung des Ertragswerts
um rund 10% entsprechen und somit mit den Werten der pauschalen Abschläge korrespondieren würde", erläutert Kropp.
Andere Ansätze, wie die Erhöhung der Bewirtschaftungskosten oder eine Reduzierung der Restnutzungsdauer, spielten nur
eine untergeordnete Rolle.
Auch das Vertrauen spielt eine Rolle
Nach Meinung von Helge Ludwig, Sachverständiger aus Augsburg, müsse bei hochwassergefährdeten Lagen berücksichtigt
werden, inwieweit Maßnahmen ergriffen wurden, um künftige Überschwemmungen zu vermeiden. Wenn die Marktteilnehmer darauf vertrauen, dass solche Maßnahmen die Gefahr einer erneuten Überschwemmung bannen, dann müsse man auch
keinen pauschalen Wertabschlag im Sinne eines merkantilen Minderwerts vornehmen, so seine Argumentation. Das ließe
sich jedoch erst dann feststellen, wenn ausreichend Transaktionen vorliegen. Direkt nach einem konkreten Hochwasserereignis, welches Ludwig mit einem exogenen Schock vergleicht, sei deshalb ein Wertabschlag gerechtfertigt, der sich zwischen
10% und 15% bewegen sollte. "Bei 20% wird es schon viel."
Den offensichtlichen Mangel an objektiviertem Datenmaterial zum Einfluss von Hochwasser auf die Immobilienwerte will
Kropp im Rahmen seines Forschungsprojekts beseitigen. Dazu seien "breiter angelegte empirische Untersuchungen" bereits
geplant, u.a. die Auswertung von Kauffällen. "Ich bin überzeugt, dass es - differenziert nach dem jeweiligen Markt - einen negativen Werteinfluss gibt. Eine konkrete Zahl werde aber auch ich nicht herausbekommen", sagt Kropp.
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Gesundheitswesen
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