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Kommunale Grundstücksvergabe - wie ist die Grundstücksvergabe

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Erfolgreiche Baugemeinschaften: Kommunaler Rahmen – private Entwicklung
Kommunale Grundstücksvergabe wie ist die Grundstücksvergabe geregelt
und legitimiert?
Beispiel: München – ehem. Funkkaserne
Georg Reisner, Verwaltungsdirektor, Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung-HA III/1
Tagung Stuttgart, 17.10.2013
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 1
Erfolgreiche Baugemeinschaften: Kommunaler Rahmen – private Entwicklung
Die 4 Eckpunkte
1. Eigene Flächenkontingente für
Baugemeinschaften
2. Verkauf der Grundstücke ausschließlich zum
Verkehrswert
3. Auf Baugemeinschaften zugeschnittene
Ausschreibungsverfahren
4. Unabhängige Beratungsstelle für
Baugemeinschaften (und Genossenschaften)
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 2
Erfolgreiche Baugemeinschaften: Kommunaler Rahmen – private Entwicklung “
Eigene Flächenkontingente für Baugemeinschaften
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●
Grundlage: Stadtratsbeschluss vom 22.09.2010
Flächen nur für Baugemeinschaften (bzw.
Genossenschaften) und möglichst „passgenau“
(Größe, Wohnbauarten „70 + 30“, Erschließung)
Flächenanteil: für beide Zielgruppen zusammen:
20 – 40 % der Wohnbauflächen in den großen
städtischen Siedlungsgebieten (z.B. ehemalige
Kasernen)
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 3
Funkkaserne – Flächen für Baugemeinschaften
Insg. 1.600 Wohneinheiten
Baugemeinschaften
WA 8 Mitte (4.600 qm GF)
WA 8 Ost (5.500 qm GF)
WA 9 Mitte (2.800 qm GF)
WA 9 Ost (3.400 qm GF)
WA 17
(6.900 qm GF)
insgesamt: 23.200 qm GF
= 17 % der Gesamt-GF
ca. 230 WE
Genossenschaften
3 Baufelder mit insgesamt
26.700 m² GF
= 19 % der Gesamt-GF
ca. 267 WE
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 4
Ansprechpartner – Kontaktstelle Genossenschaften/Baugruppen
Verkauf der Grundstücke ausschließlich
zum Verkehrswert
●
●
●
Grundlage: Stadtratsbeschluss vom
24.07.2013
„Wohnen in München V“ (01.02.2012) sah
noch Bestgebotsverfahren vor
(= Preisgebot + Konzept zählen)
Keine Option; Verkauf direkt an
BG-Mitglieder
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 5
Funkkaserne – Kaufpreise und Bewerbungen
Baugemeinschaften
ca. 170 WE freifinanziert
Kaufpreis:
1.400 – 1.500 €/qm GF
ca. 60 WE gefördert nach
München Modell
(375 – 675 €/qm GF)
WA 8 Mitte (11 Angebote)
WA 8 Ost (11 Angebote)
WA 9 Mitte (15 Angebote)
WA 9 Ost (15 Angebote)
WA 17
(5 Angebote)
Bewerbung auf mehrere
Baufelder zulässig – aber
max. Zuschlag für 1 Baufeld
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 6
Ausschreibung von Flächen für Baugemeinschaften
Auf Baugemeinschaften zugeschnittene
Ausschreibungsverfahren
Grundlage: „Wohnen in München V“ (01.02.2012)
Stadtrat beschließt über Auswahlkriterien
2-stufiges Verfahren:
1. Stufe: niederschwellige Anforderungen
Zuschlag
oder
2. Stufe
beschränkt auf Bewerber 1. Stufe; Konzeptausschreibung
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 7
Ausschreibung : 1. Stufe
Beispiel „Funkkaserne“ 1. Stufe
Anerkennung zwingender Vergabekriterien
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Kaufpreis (Festpreis = Verkehrswert, da SEM)
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KfW-Effizienzhaus 70
●
Anschluss an Fernwärme
●
Ökologischer Kriterienkatalog
●
Gestaltungsleitfaden „Funkkaserne München“
●
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Verbindliche Wohnungsgrößen im geförderten
Wohnungsbau gem. WFB 2012
Bereitschaft zur Mitwirkung an Maßnahmen zur
Quartiersvernetzung
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 8
Erfolgreiche Baugemeinschaften: Kommunaler Rahmen – private Entwicklung “
Beispiel Auswahlkriterien „Funkkaserne“ 2. Stufe
1. Wohnungspolitische Kriterien
max. 30 Punkte
a) Anteil für München Modell-Eigentum
bis 15 %; > 15 %; > 25 % (max. 30 %)
0 / 5 / 15 Punkte
b) Sparsamer Wohnflächenverbrauch
Anteil der freifinanzierten WE, die die Wohnflächen
nach WFB einhalten (bis 75 %, > 75 %, 100 %)
2. Energetische & Ökologische Kriterien
0 / 5 / 15 Punkte
max. 50 Punkte
a) Energie
KfW-Effizienzhaus 70 / 55 / 40
zusätzlich nichtnegative Primärenergiebilanz
0 / 15 / 30 Punkte
10 Punkte
b) Ökologie
Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen > 20 %
des Kostenvolumens
Grau- und Regenwassernutzung
bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 9
5 Punkte
bis 5 Punkte
Erfolgreiche Baugemeinschaften: Kommunaler Rahmen – private Entwicklung “
Beispiel Auswahlkriterien „Funkkaserne“ 2. Stufe
3. Angebote zur Quartiersvernetzung
max. 10 Punkte
Räumlichkeiten und/oder Angebote, die für die
Nachbarschaft nutzbar sind und damit der
sozialen und/oder kulturellen Quartiersentwicklung
dienen (mind. 10 Jahre Bindung)
4. Gruppenbezogene Kriterien
a) Baugemeinschaft hat bereits mind. 20 % Mitglieder
und hat sich vertraglich als GbR zusammengeschlossen
b) Die begleitenden Architekten, Projektsteuerer und/
oder Moderatoren können Referenzen aus dem Bereich
„Gemeinschaftliches Bauen“ vorlegen
c) Finanzierungsbestätigung einer Bank / eines Kreditinstitutes liegt bereits vor
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 10
max. 10 Punkte
bis 3 Punkte
bis 4 Punkte
bis 3 Punkte
Zeitschiene
Zeitschiene Funkkaserne
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Ausschreibungsbeschluss mit Kriterien (11. Juli 2012)
↓ 7 Wochen
Ausschreibung 1. Stufe
↓ 7 Wochen (Bewerbung, Auswertung)
Findungsgespräch + Ausschreibung 2. Stufe
↓ 8 Wochen (Bewerbung)
Bewerbungsschluß
↓ 19 Wochen (Auswertung, Rückfragen,
interne Gremien, Ratsvorlage)
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Auswahlbeschluss (08.05.2013)
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 11
Auswertung der Ausschreibung
Erkenntnisse / Ergebnisse aus der Ausschreibung
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mehr Konkurrenz als Kooperation
alle Angebote mit hohen (= teueren) Standards
insb. bei Energie und Ökologie
Folge: „weiche Kriterien“ werden entscheidend
(Quartiersentwicklung, Organisation)
●
Auswertung schwierig und zeitaufwändig
●
Angebote z.T. unvollständig (z.B. Vollmachten)
●
Zuschlag zwischen 83 (WA 17) und 96 Punkten
(WA 8 Ost)
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 12
Ansprechpartner – Kontaktstelle Genossenschaften/Baugruppen
Eine unabhängige Beratungsstelle für
Baugemeinschaften (und Genossenschaften) wird eingerichtet
●
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Grundlage: „Wohnen in München V“
(01.02.2012)
nach Hamburger Vorbild - aber
außerhalb der Verwaltung angesiedelt
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 13
Erfolgreiche Baugemeinschaften: Kommunaler Rahmen – private Entwicklung
Bilanz + Ausblick
1. Bisher 32 Projekte mit ca. 700 WE, davon
in 2013 bisher ca. 250 WE vergeben
2. Größe der Projekte: 4 bis ca. 70 WE
3. Risiken: Grundstückspreise (Nachbewertung)
4. Ausblick: 2013/14 stehen Flächen für
ca. weitere 500 WE zur Ausschreibung an
Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 14
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