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Forum Einzelhandel 2014 Auswirkungsanalysen in der Praxis Wie

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Auswirkungsanalysen in der Praxis:
Wie ist das mit dem worst case?
Rechtliche Grundlagen für Einzelhandelsgutachten
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Dr. Alexander Köpfler
Einzelhandelsgutachten im Öffentlichen Bau- und
Planungsrecht
> Bauleitplanung
– Flächennutzungsplan
Darstellung zentraler Versorgungsbereiche
Vorbereitung von Bebauungsplanverfahren
– Bebauungsplan
Kerngebiete
Sondergebiete
Gewerbegebiete
> Baugenehmigungs- und Bauvorbescheidsverfahren
> Städtebauliche Entwicklungskonzepte
– Zentrenkonzepte
– Einzelhandelskonzepte
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Einzelhandelsgutachten in Bebauungsplanverfahren I
> Warum sind Einzelhandelsgutachten erforderlich?
– Raumordnungsrecht
Beeinträchtigungsverbot:
Zentrale Versorgungsbereiche dürfen durch die Ausweisung von
Kerngebieten und Sondergebieten für Einzelhandelsgroßprojekte mit
zentrenrelevanten Sortimenten nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Kongruenzgebot:
Der Einzugsbereich von Einzelhandelsgroßprojekten darf den
zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreiten.
– Bauplanungsrecht
Interkommunales Abstimmungsgebot:
Die Bauleitplanung einer Gemeinde darf für andere Gemeinden nicht
unzumutbar sein.
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Einzelhandelsgutachten in Bebauungsplanverfahren II
> Ist in Einzelhandelsgutachten stets vom worst case auszugehen?
– OVG Münster (7 D 18/13.NE):
„Maßgeblich für die Beurteilung der infolge dieses Vorhabens zu
erwartenden Kaufkraftverluste C ist eine - realitätsnahe - Betrachtung
des worst-caseC“
– VGH Mannheim (3 S 2875/06):
„Dabei sind die Auswirkungen des gesamten Spektrums der
zulässigen Einzelhandelsnutzungen im Sinne eines - freilich
realistischen - „worst case“ in den Blick zu nehmenC“
– OVG Lüneburg (1 ME 252/10):
„Schließlich gibt es keinen Rechtssatz des Inhalts, dass fachliche
Gutachten, die einer Planung zugrunde gelegt werden, stets einen
worst case-Ansatz zugrunde zu legen haben.“
4
Einzelhandelsgutachten in Bebauungsplanverfahren III
> Wie ist der worst case zu definieren?
– worst case = Schlimmstfall
– aber:
nur planungsrechtlich zulässige Szenarien können zum Schlimmstfall
zählen
keine Betrachtung unrealistischer Szenarien
> Praktische Schwierigkeiten
– Wie soll der worst case bei Kerngebietsausweisungen definiert
werden, wo planungsrechtlich neben Einzelhandelsbetrieben eine
Vielzahl anderer Nutzungen zulässig ist?
– Wie lassen sich sortimentsbezogene Verkaufsflächenobergrenzen, die
aus der worst case Betrachtung abgeleitet wurden, bei der
Kerngebietsausweisung rechtsverbindlich umsetzen?
5
Einzelhandelsgutachten in Baugenehmigungs- und
Bauvorbescheidsverfahren
> Unbeplanter Innenbereich:
Von Einzelhandelsvorhaben dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sein.
> Keine worst case Betrachtung
– OVG Münster - 10 A 1770/09:
„Hierbei legt die Auswirkungsanalyse, die die konkreten Auswirkungen
des beabsichtigten Vorhabens zu beurteilen gehabt hätte, fehlerhaft
einen worst-case-Ansatz zugrunde.“
– VGH München - 2 BV 07.3
„Erheblichen Bedenken begegnet die Verfahrensweise, der
Schädlichkeitsprognose mittels einer „worst-case-Betrachtung“
gewonnene Daten zu Grunde zu legen.“
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Ihr Ansprechpartner
> Construction & Engineering
> Planungs- & Umweltrecht
> Real Estate
Dr. Alexander Köpfler
Counsel, Düsseldorf
Sein erstes juristisches Staatsexamen legte Alexander Köpfler im Jahr
2004 an der Justus-Liebig-Universität in Gießen ab. Im Anschluss daran
folgte die Promotion an der Universität Bayreuth. Nach dem zweiten
juristischen Staatsexamen im Jahr 2008 nahm er seine Tätigkeit als
Rechtsanwalt bei Taylor Wessing in Düsseldorf auf.
Alexander Köpfler ist Mitglied der Practice Area Planungs- und
Umweltrecht.
Er berät schwerpunktmäßig im grundstücksbezogenen
Transaktionsgeschäft und bei der Baurechtschaffung im Rahmen der
Projektentwicklung. Dies beinhaltet insbesondere die rechtliche
Begleitung von Bauleitplanverfahren und die Beratung beim Abschluss
städtebaulicher Verträge zur Ansiedlung unterschiedlicher Vorhaben. Das
Spektrum reicht hierbei von großflächigen Einzelhandelsimmobilien über
Freizeitparks und Logistikimmobilien bis hin zu Freiflächen-PhotovoltaikKraftwerken. Im Zusammenhang mit dem grundstücksbezogenen
Transaktionsgeschäft liegt ein Schwerpunkt auf der Abwehr von
Vorkaufsrechtsausübungsbescheiden und der Sicherung bestehenden
Baurechts gegen künftige Rechtsänderungen.
Neben seiner Muttersprache Deutsch spricht er fließend Englisch.
Kontaktdetails
T: +49 (0) 211 83 87 0
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E: a.koepfler@taylorwessing.com
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Bildung
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