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Die häufigsten Kostenfallen bei Immobilien und wie man sie vermeidet

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ImmoTips 3/2009
Die häufigsten Kostenfallen bei Immobilien
und wie man sie vermeidet
In der vorangegangenen Ausgabe Nr. 2 haben wir an dieser Stelle die 10 häufigsten Fehler beim
Immobilienkauf beleuchtet und
wie man sie vermeidet. Es ging
um versteckte Mängel, (un)zulässige Nutzungen, Spielregeln
in der Wohnungseigentümergemeinschaft, Vorkaufsrechte,
die vermietete Wohnung und
unseriöse Angebote. Die heutige Betrachtung widmet sich
typischen Kostenfallen rund um
die Immobilie.
Kostenfalle 1: Sonderumlage
Wohnungseigentum
Zugegeben, das Schwimmbad
in der Anlage, in der Sie Eigentümer einer schönen großen
Wohnung sind, ist in die Jahre gekommen und entspricht
nicht mehr dem aktuellen Chic
und Anspruch der Eigentümer
und Feriengäste, an die die
Wohnungen vermietet werden. Der Umbau bringt alles
auf den neuesten Stand mit
neuer Dampfsauna und optisch
2
ansprechendem Ruhebereich.
Statt Funktionalität nun Wellness auf hohem Niveau. Das hat
natürlich seinen Preis: 600.000
Euro müssen aufgebracht werden. Wie geht das?
Einen Bankkredit kann die Wohnungseigentümergemeinschaft
nicht aufnehmen, also müssen
die Eigentümer die Kosten über
eine sogenannte Sonderumlage aufbringen. Die Frage ist
nun aber, mit welchem Anteil
Sie an der Sonderumlage beteiligt werden. In Frage kommt
der Miteigentumsanteil, wie
es das Gesetz als Regelfall vorsieht, aber auch abweichende
Maßstäbe können mit entsprechenden Mehrheiten beschlossen werden.
Die Unterschiede können beträchtlich sein, nehmen Sie Ihre
Rechte rechtzeitig wahr!
Kostenfalle 2: Werbungskosten
und Instandhaltungsrücklage
Der Eigentümer einer Wohnung
überweist an den Wohnungsei-
gentumsverwalter seinen Anteil
an der Instandhaltungsrücklage
für den Umbau des Schwimmbades aus Beispiel 1. Im selben
Jahr macht er den Betrag in
seiner Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten
steuermindernd geltend.
Das Finanzamt erkennt den Abzug nicht an, denn es kommt
nicht darauf an, dass der Betrag
beim Eigentümer abgeflossen
ist, sondern der Werbungskostenabzug ist erst möglich,
wenn der Wohnungseigentumsverwalter die Rücklage tatsächlich für die Erhaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums
verwendet hat (Abgrenzung zu
nachträglichen Herstellungskosten beachten, diese sind nur
in Höhe der zulässigen AfA absetzbar).
Das kann dazu führen, dass der
Verkäufer einer Wohnung noch
in die Instandhaltungsrücklage
gezahlt hat, die Mittel aber erst
später ausgegeben werden, als
die Wohnung schon verkauft
ist. Das muss bei der Verhandlung über den Kaufpreis berücksichtigt werden.
Kostenfalle 3: Heiz- und Warmwasserkosten
Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einem Haus mit sieben
weiteren Wohnungen. Bei 30°C
Außentemperatur stellen Sie
fest, dass die Heizung noch
läuft. Auch eine Nachtabsenkung gibt es nicht.
Offenbar haben Ihre Miteigentümer andere Anforderungen
an die Raumtemperatur. Eigentlich kann Ihnen das egal sein.
Ist es aber nicht, wenn Sie eine
Kostenverteilung haben von 50
% verbrauchsabhängiger und
50 % flächenabhängiger Verteilung. So geht es Ihnen auch mit
dem Wasserverbrauch, denn
Sie duschen vielleicht auf der
Arbeit oder nach dem Sport
und haben einen geringeren
Verbrauch, profitieren aber
nicht davon. Immer dann, wenn
der Verbrauch von Wärme und
Wasser nicht konkret erfasst
werden, droht Streit über eine ungerechte Belastung mit
Kosten, die andere verursacht
haben.
Als Eigentümer können Sie sich
nicht auf die Vorschriften zum
Mieterschutz berufen. Sie müssen eine verbrauchsabhängige
Erfassung unter Umständen
einklagen, wenn eine einvernehmliche Lösung nicht gefunden wird.
Kostenfalle 4: Kauf vom Bauträger
Der Kauf vom Bauträger ist
eigentlich kein Problem. Die
Makler- und Bauträgerverordnung verhindert mit den Fälligkeitsregelungen vorzeitige Zahlungen. Was aber tun Sie, wenn
es eine Vielzahl von Mängeln
am Objekt gibt und der Bauträger diese nicht beseitigt?
Die letzte Kaufpreisrate haben
Sie wegen dieser Mängel nicht
gezahlt, sind aber deswegen
auch noch nicht als Eigentümer
im Grundbuch eingetragen. Nun
ist der Bauträger wirtschaftlich
am Ende und stellt Insolvenzantrag. Wer beseitigt die Mängel?
Wie werden Sie als Eigentümer
im Grundbuch eingetragen?
Und wer bezahlt das alles?
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Kostenfalle 5: Maklerprovision
Von Versuchen, einen eingeschalteten Makler zu umgehen
oder nachträglich durch einen
fingiert niedrigen Kaufpreis die
Provision zu drücken, kann nur
dringend abgeraten werden.
Aber: Es gibt Konstellationen,
in denen der Makler, obwohl er
tätig war, keinen Anspruch auf
eine Provision hat.
Das kann beispielsweise der Fall
sein, wenn die Immobilienmaklerin zugleich Verwalterin der
Wohnungseigentumsanlage
ist, in der Sie die Eigentumswohnung kaufen möchten,
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und der Verkauf der Wohnung
nur mit Zustimmung der Wohnungseigentumsverwalterin
möglich ist. Begründet wird das
mit einem Interessenkonflikt,
in dem sich die Verwalterin der
Wohnungseigentumsanlage befindet, denn die Interessen des
Käufers als Kunde der Maklerin
und die der Wohnungseigentümer stimmen nicht immer überein. Ob eine solche Verflechtung vorliegt, die sich auch bei
einer gesellschaftsrechtlichen
Verbindung von Maklerfirma
und Verwaltungsfirma ergeben
kann, muss im Einzelfall geprüft
werden.
Bleibt – wie immer – die Empfehlung: Lassen Sie sich kompetent beraten!
Von: Rechtsanwältin Stefanie Bressel,
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
www.kanzlei-im-zentrum.de
KANZLEI IM ZENTRUM
DR. E R NST
NOTAR
F RANKE
HAMMANN
RECHTSANWÄLTE
BRESSEL
FACHANWÄLTE
Rechtsanwältin Stefanie Bressel
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Die Spezialisierung
erstreckt sich insbesondere
auf folgende Fachgebiete:
● Gewerberaummiete
● Wohnungseigentum
● Maklerrecht
● Steuerrecht
● Vertragsgestaltung
"ERATEN¯'ESTALTEN¯$RUCKEN
3IEHABENSICH'EDANKENGEMACHTWIE)HRNEUES$RUCKOBJEKT
AUSSEHENSOLL&IRMENLOGO'ESCHiFTSDRUCKSACHEN)MAGE
"ROSCH~RE0ROSPEKT+ATALOG"UCH#HRONIK+ALENDER¯ALLES
MUSS§NUR¦NOCHGEDRUCKTWERDEN$ANNSINDWIR¯DIEGRy†TE
$RUCKEREIIM,ANDKREIS#UXHAVEN¯)HRZUVERLiSSIGERUND
KOMPETENTER0ARTNER
3EITMEHRALS*AHRENBERATENWIRUNSERE+UNDENINALLEN
&RAGENRUNDUMDIE$RUCKPRODUKTION6ONDER'ESTALTUNG~BER
DIE%RSTELLUNG6ERARBEITUNGUND6EREDELUNGBISZUMFERTIGEN
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