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Allerdings ist es nach wie vor ein Problem, an exakte Bestandsdaten

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Gesine Liskien-Penning, Heidelberg
Bauen im Bestand
Von Grund auf verlässlich
Das Bauen im Bestand kann nur dann wirtschaftlich erfolgen, wenn exakte
Informationen zur Verfügung stehen. Schon bei der Bestandsaufnahme sollten deshalb moderne Methoden und Werkzeuge zum Einsatz kommen.
Beim Bauen im Bestand gibt das vorhandene Gebäude mit seiner Geometrie,
Konstruktion und Ausstattung die Rahmenbedingungen für sämtliche Planungen
vor. Je genauer die Raumstrukturen vorab ermittelt werden, desto wirtschaftlicher
und qualitativ hochwertiger kann die Planung erfolgen, da unliebsame Überraschungen vor Ort ausbleiben und Fehlplanungen verhindert werden. Gleichzeitig
ist bei der Grundlagenermittlung aber ein möglichst schnelles und kostengünstiges
Vorgehen gefragt. Die am Bau beteiligten Planer, Projektentwickler und Bauträger benötigen deshalb praxisorientierte Werkzeuge, die insbesondere die Bestandsaufnahme und –analyse erleichtern.
Bestandserfassung vor Ort
Verlässliche Bestandsdaten, die den Ist-Zustand eines Bauwerks exakt widerspiegeln, lassen sich nur durch eine Architektur-Vermessung vor Ort ermitteln. Dabei
hat sich in Bezug auf die vermessungstechnischen Geräte in den letzten zehn Jahren ein rasante Entwicklung vollzogen: Gehörte noch in den achtziger Jahren das
Bandmaß zum wichtigsten Instrument für eine Bestandaufnahme, so stehen dem
Vermesser heute Methoden wie die Tachymetrie und Photogrammetrie sowie seit
neuestem die 3D-Scan-Technologie zur Verfügung.
Das traditionelle Handaufmaß stellt nach wie vor die einfachste Methode dar, um
Raumgeometrien schnell und kostengünstig zu erfassen. Früher dienten dazu vor
allem Maßband und Skizzenblock, während heute moderne Laserdistanzmesser
die Arbeit erleichtern. Die Messewerte können über Standardschnittstellen wie
DXF oder auch über direkte Schnittstellen an ein CAD-System weitergeleitet und
dort bearbeitet werden. Da beim Handaufmaß Entfernungen jedoch lediglich zwischen zwei Flächen oder Messpunkten abgegriffen werden können, zwischen denen auch eine Sichtverbindung besteht, eignet sich diese Methode vor allem für
einfache Raumgeometrien. Bei komplexeren Gebäudestrukturen wird der Einsatz
geodätischer Verfahren und Geräte notwendig, was meist aufgrund der hohen Kosten für die Messgeräte auch die Beauftragung von Dienstleistern mit sich bringt.
Eine wichtige Rolle in der professionellen Bestandsaufnahme spielt heutzutage
die Tachymetrie. Mit Hilfe dieses Verfahrens lassen sich 3D-Koordinaten eines
Messpunktes per Laserstrahl ermitteln und über eine Schnittstelle, etwa DXF oder
IFC, an ein CAD-System weitergeben. Da der Vermesser während des Messens
festlegen muss, welche Gebäudepunkte im Einzelnen aufzunehmen sind, ist die
Bestandsaufnahme vor Ort relativ zeitaufwändig. Dafür entfällt jedoch weitgehend die nachträgliche Bearbeitung der Messdaten im Büro, so dass zügig mit der
CAD-Planung begonnen werden kann.
Neu: 3D-Laserscanning
Bei dem relativ neuen Verfahren des Laserscanning werden nicht bestimmte
Messpunkte, sondern geometrische Gebilde pauschal mit einem Laserscanner erfasst. Dabei tastet das Gerät beispielsweise einen Raum ab und ermittelt so automatisch in kürzester Zeit eine Punktewolke, die den Raum vollständig beschreibt.
Für eine Weiterverwendung im 2D- oder 3D-CAD-System müssen diese Daten
allerdings nachträglich ausgewertet und interpretiert werden, was trotz spezieller
Auswerte-Software zeitaufwändig ist und Sachverstand erfordert. Zudem kann bei
Unklarheiten eine neuerliche Begehung vor Ort notwendig werden, was noch
einmal die Kosten erhöht. Damit eignet sich diese Methode vor allem für besonders komplexe Baustrukturen, deren Vermessung mit den übrigen Verfahren noch
aufwändiger wäre.
Insbesondere für die Bestandsaufnahme von Fassaden wird schließlich das bekannte Verfahren der Photogrammetrie eingesetzt, bei dem sich der Ist-Zustand
eines Gebäudes aus konventionellen oder digitalen Fotos ermitteln lässt. Dabei
wird entweder ein zentralperspektivisch aufgenommenes Bild anhand von ermittelten Messpunkten entzerrt oder – bei besonders unregelmäßig strukturierten Objekten - die Lage von Bauwerkspunkten aus zwei oder mehr Messbildern ermittelt. Aus den so entstandenen Fotos lassen sich exakte Messwerte entnehmen, die
wiederum an ein CAD-System übermittelt werden können.
Anforderungsgerechtes Vorgehen
Sämtliche beschriebenen Technologien weisen je nach Zielsetzung Vor- und
Nachteile auf, die nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten gegeneinander abgewägt
werden müssen. Dabei muss nicht in jedem Fall die kostengünstigste Lösung
auch die beste sein. Letztendlich ist im Hinblick auf die spätere Nutzung ein möglichst anforderungsgerechtes Vorgehen zu wählen. Ist beispielsweise nur ein kleiner Umbau geplant, reicht es sicherlich, nur die innere Raumstruktur per Handaufmaß zu erfassen. Soll dagegen ein Gebäude vollständig saniert und die Immobilie später auch professionell verwaltet werden, so kommt sinnvollerweise eine
Kombination der Verfahren Tachymetrie, Photogrammetrie und Handaufmaß zum
Einsatz. Zudem wird neben den geometrischen Daten auch die Raumausstattung
erfasst.
In jedem Fall ist es wichtig, vor Beginn der Vermessung im Ingenieurvertrag exakt festzulegen, welche Genauigkeit die Vermessungsdaten vorweisen sollen, in
welchen CAD-Lösungen eine Weiterverwendung dieser Daten vorgesehen ist und
welche Schnittstellen daher unterstützt werden müssen. Oftmals ist es außerdem
sinnvoll, die Bestandserfassung mit einem Zusatznutzen zu verbinden und beispielsweise dafür zu sorgen, dass neben den Grundlagendaten für eine CADPlanung auch weitere Gebäude-beschreibenden Informationen integriert werden.
Dazu gehören beispielsweise Fotos und Videos, aber auch Informationen für die
Berechnung fotorealistischer Visualisierungen sowie Merkmale der technischen
Gebäudeausrüstung
Gerade für die Immobilienwirtschaft macht es zudem Sinn, die grafischen Bestandsdaten durch entsprechende Datenbank-Programme mit alphanumerischen
Wartungsdaten und Kosten-Informationen zu verknüpfen. Denn so wird schon in
der Bestandsaufnahme der Grundstein für ein professionelles Facility Management gelegt und beispielsweise die spätere Ausnutzung von Gewährleistungsansprüchen ermöglicht.
Digitales Gebäudemodell
Schon bei der Bestandserfassung sollte somit die Basis für die Fortschreibung von
Planungsinhalten in einem digitalen Gebäudemodell geschaffen werden. Nur so
wird gewährleistet, dass dieser Daten-Pool durchgängig in allen Phasen des Gebäude-Zyklusses genutzt und nach und nach mit weiteren grafischen und nichtgrafischen Informationen gefüllt werden kann. Mehrkosten, die anfangs durch
eine aufwändigere Bestandsaufnahme entstehen, machen sich dabei am Ende wieder bezahlt. Denn dank des digitalen Gebäudemodells steht von der Planung und
Ausführung bis hin zum Betrieb, Unterhalt, Umbau und Abriss eine konsistente
Datenbasis zur Verfügung, die in jeder dieser Phasen hilft, Fehler zu vermeiden
und damit letztendlich Kosten zu minimieren.
Heidelberg, im Dezember 2004
Gesine Liskien-Penning
Köpfelweg 47
69118 Heidelberg
Tel. 06221/4330-828
Fax 06221/4330-829
Mail: g.liskien@web.de
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