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German Real Estate Tax Card 2014/15 - KPMG

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Sonderfälle bebauter Grundstücke (§ 147 BewG)
Für bebaute Grundstücke, die nicht vermietet sind und für die eine übliche Miete
nicht ermittelt werden kann, gilt ein vom Ertragswertverfahren abweichendes
Verfahren. Hierzu gehören insbesondere typische Industriebauten/Fabrik­­grund­
stücke, z. B.:
• Gebäude für bestimmte Fertigungsverfahren
• Gebäude mit Spezialnutzungen
• Gebäude mit bestimmten technischen Einrichtungen, die nicht oder nur mit er­
heblichem Aufwand für andere Zwecke nutzbar zu machen sind
Grundbesitzwert = Wert des Grund und Bodens
(Grundstücksfläche x Bodenrichtwert x 70 %)
zzgl. Wert des Gebäudes
(= Ertragsteuerwert zum Besteuerungszeitpunkt)
Erbbaurechte (§ 148 BewG)/
Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 148a BewG)
Bei der Wertermittlung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks
bzw. eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden ist vom Gesamtwert des
­bebauten Grundstücks auszugehen. Dem Eigentümer (des Grund und Bodens)
wird der Wert des Grund und Bodens, dem Erbbauberechtigten bzw. Eigentümer
des Gebäudes wird der Gebäudewert zugerechnet. Beträgt die Restlaufzeit des
Erb­baurechts weniger als 40 Jahre und ist eine Entschädigung ausgeschlossen, ist
der Gebäudewert zwischen dem Eigentümer und dem Erbbauberechtigten aufzu­
teilen.
Neuregelung der Grundbesitzwerte
Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2006 das Erbschaft- und Schenkung­
steuerrecht als mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes un­ver­einbar befunden
hatte, nahm der Gesetzgeber eine Neuregelung der Grund­besitzwerte für Zwecke
der Erbschaft- und Schenkungsteuer, nicht jedoch für die der Grund­erwerb­steuer
vor. Die bei der Grunderwerbsteuer weiter geltende Be­darfs­bewertung hält der
Bundesfinanzhof für verfassungswidrig und hat diese Frage am 2. 3. 2011 dem
Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt.
Umsatzsteuer
Der Steuersatz beträgt 19 % (ggf. Ermäßigung auf 7 %).
Grundstücksveräußerung
Geschäftsveräußerung im Ganzen (§ 1 (1a) UStG)
Diese liegt vor, wenn die wesentlichen Grundlagen eines Unternehmens oder
eines gesondert geführten Betriebs (Teilbetrieb) an einen Unternehmer für dessen
Unternehmen übertragen werden. Dabei müssen insbesondere alle wesentlichen
Betriebsgrundlagen (z. B. Miet- und Pachtverträge) übertragen werden und die
Unternehmensfortführung muss ohne großen finanziellen Aufwand möglich sein.
Die Geschäftsveräußerung im Ganzen ist ein nicht steuerbarer Umsatz. Sie führt
zur Fortführung des Berichtigungszeitraums nach § 15a UStG durch den Erwerber.
Außerdem sind in der Regel die Vorschriften über die Haftung des Betriebs­
übernehmers (§ 75 AO) anwendbar.
Steuerbare Grundstücksveräußerung (§ 4 Nr. 9 Buchst. a, § 9 UStG)
Soweit keine Geschäftsveräußerung im Ganzen angenommen werden kann, liegt
in der Regel eine steuerfreie Grundstückslieferung nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG
vor. Voraus­setzung ist, dass die Umsätze unter das GrEStG fallen. Nicht unter das
GrEStG fällt die Übertragung von beweglichen Wirtschaftsgütern und Betriebs­
vorrichtungen, auch wenn diese im Grundstückskaufvertrag genannt sind. Diese
ist stets umsatzsteuerpflichtig.
Soweit eine steuerfreie Grundstückslieferung vorliegt, besteht die Möglichkeit, auf
die Steuerbefreiung zu verzichten (sog. Option). Voraussetzung hierfür ist
insbesondere, dass der Verzicht im gem. § 311b Abs. 1 BGB notariell zu be­
urkundenden Vertrag erklärt wird. Die Option kann auf be­stimmte Grundstücksteile
begrenzt werden. Bei Anwendung der Option greift das Reverse-Charge-Verfahren.
Schuldner der Umsatzsteuer ist dann der Erwerber. In der Rechnung ist auf die
Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers hin­
zuweisen. Die Rechnung ist
ohne Umsatzsteuer auszustellen. Die Grunderwerbsteuer erhöht selbst dann nicht
die Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer, wenn der Erwerber vertraglich die
Grunderwerbsteuer allein zu tra­gen hat.
Vermietung von Grundstücken
Die Vermietung/Verpachtung von Grundstücken ist gem. § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG
grund­sätzlich steuerfrei.
Ausnahmen von der steuerfreien Vermietung
• Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung von
Fremden (7 % USt)
• kurzfristige Vermietung von Campingflächen (7 % USt)
• Vermietung von Parkflächen (ggf. jedoch Nebenleistung zur Hauptleistung
­Vermietung)
• Vermietung von Betriebsvorrichtungen
Umsatzsteueroption gem. § 9 UStG
Es besteht die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten (sog. Option).
Voraussetzung hierfür ist, dass der Umsatz an einen anderen Unter­nehmer für
dessen Unternehmen ausgeführt wird. Darüber hinaus ist bei einer Vermietung/
Verpachtung Voraus­
set­
zung für die Option, dass der Leistungsempfänger das
Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt,
die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Dies gilt nicht für Altfälle (bestimmte
Gebäude, die vor dem 1. 1. 1998 fertig­gestellt wurden und mit deren Errichtung vor
dem 11. 11. 1993 begonnen wurde). Eine geringe vorsteuerschädliche Verwendung
(höchstens 5 %) ist unschädlich.
Vorsteuerabzug
Der Vorsteuerabzug ist möglich, soweit das Grundstück/die Grundstücksteile zur
Aus­führung steuerpflichtiger Umsätze verwendet wird/werden.
Aufteilung der Vorsteuer
Können Vorsteuern nicht eindeutig zugeordnet werden, hat eine Aufteilung auf dem
Schätzungswege zu erfolgen, § 15 (4) 2 UStG. Eine Ermittlung des nicht abzieh­ba­
ren Teils der Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Umsätze, die den Vor­steuer­
abzug ausschließen, zu den Umsätzen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, ist nur
zulässig, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist.
Besondere Anforderungen stellt die Finanzverwaltung an den:
• Vorsteuerabzug bei teilunternehmerisch genutzten Gebäuden
• Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Gebäuden
Vorsteuerkorrektur gem. § 15a UStG
Ändern sich bei einem Grundstück des Anlagevermögens innerhalb von zehn
Jahren ab der erstmaligen Verwendung die Verhältnisse für den Vorsteuerabzug, so
hat eine zeitanteilige Vorsteuerkorrektur zu erfolgen. Für ein Grundstück des
Umlaufvermögens existiert kein Berichtigungszeitraum, so­
dass eine Vor­
steuer­
korrektur bei einer Änderung der Verhältnisse stets vorzu­neh­men ist.
Nachträglich in ein Wirtschaftsgut eingehende Gegenstände (Bestandteile), sonstige
Leistungen an einem Wirtschaftsgut und nachträgliche Anschaffungs- oder Herstel­
lungs­kosten stellen eigenständige Berichtigungsobjekte dar. Die Veräußerung oder
Entnahme eines Grundstücks kann zu einer Änderung der für den ursprünglichen
Vorsteuerabzug maßgebenden Verhältnisse führen.
Weitere relevante Aspekte der Immobilienbesteuerung
(§ 48 EStG)
Bauabzugsbesteuerung
Erbringt ein Leistender im Inland eine Bauleistung an
• einen Unternehmer i. S. d. § 2 UStG oder
• eine juristische Person des öffentlichen Rechts,
ist der Leistungsempfänger verpflichtet, von der Gegenleistung (Ent­gelt einschließ­
lich Umsatzsteuer) einen Steuerabzug in Höhe von 15 % für Rechnung des Leis­ten­
den vorzu­nehmen.
Ausnahmen:
• Der Leistende legt dem Leistungsempfänger im Zeitpunkt der Gegenleistung eine
gültige Freistellungsbescheinigung vor oder
• der Leistungsempfänger führt nur steuerfreie Umsätze i. S. d. § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG
aus und die Gegenleistung pro Kj. wird voraussichtlich 15.000 EUR nicht überstei­
gen oder
• die Gegenleistung pro Kj. beträgt voraussichtlich nicht mehr als 5.000 EUR in al­
len übrigen F
­ ällen.
• Es handelt sich um Bauleistungen für Wohnungen, sofern der Leistungsempfän­
ger nicht mehr als zwei Wohnungen vermietet.
Falls Sie Fragen oder Anregungen haben, wenden Sie sich bitte an:
Stefan Schmidt
T 069 9587-2160
stefanschmidt@kpmg.com
Dr. Stefanus Figgener
T 069 9587-2103
sfiggener@kpmg.com
Tobias Hoffmann
T 030 2068-4458
tobiashoffmann@kpmg.com
Marco Müth
T 069 9587-3347
mmueth@kpmg.com
Uwe Demel
T 0221 2073-1935
udemel@kpmg.com
Die enthaltenen Informationen sind allgemeiner Natur und nicht auf die spezielle Situation einer Einzelperson
oder einer juristischen Person ausgerichtet. Obwohl wir uns bemühen, zuverlässige und aktuelle Infor­ma­tio­
nen zu liefern, können wir nicht garantieren, dass diese Informationen so zutreffend sind wie zum Zeitpunkt
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zerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. Printed in Germany. Der Name KPMG und das
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German
Real Estate
Tax Card
2014/2015
Einkünfteermittlung
Absetzung für Abnutzung (AfA) bei Gebäuden
Lineare AfA nach § 7 (4) EStG
Soweit das Gebäude zum Betriebsvermögen gehört, nicht Wohn­zwecken dient und
der Antrag auf Baugenehmigung nach dem 31. 3. 1985 gestellt wurde, beträgt der
­AfA-Satz für Anschaffungen und Herstellungen nach dem 31. 12. 2000 3 % (bei An­
schaffungen und Her­
stellungen vor dem 1. 1. 2001: 4 %). Soweit diese Voraus­
setzungen nicht gegeben sind, gilt:
Fertigstellung nach dem 31. 12. 19242 %
Fertigstellung vor dem 1. 1. 19252,5 %
Sonstige Regelungen zur AfA
• Die degressive AfA nach § 7 (5) EStG ist für Neubauten (Bauantrag/obligatorischer
Vertrag ab dem 1. 1. 2006) nicht mehr anwendbar.
• Bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsberei­
chen (§ 7h EStG) sowie bei Baudenkmalen (§ 7i EStG) kommen unter bestimmten
Voraussetzungen erhöhte AfA-Sätze zur Anwendung.
Finanzierungskosten
Zinsen und andere Finanzierungskosten sind als Werbungskosten in voller Höhe ab­
zugsfähig, soweit ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Vermietungs­ein­künf­
ten besteht. Bei Zinsen, die im Rahmen eines Betriebs (ebenso bei aus­län­di­schen
Kapitalgesellschaften mit in­
ländischen Vermietungseinkünften) an­
fallen, sind die
Rege­lungen der sog. Zins­schranke gem. § 4h EStG zu be­rück­sichtigen. Danach sind
Zins­
auf­
wendungen eines Betriebs, soweit diese die Zins­
erträge desselben Wirt­
schaftsjahres übersteigen, nur in Höhe von 30 % des EBITDA-Wertes abzugsfähig.
Das EBITDA ist der steuerpflichtige Gewinn vor Anwen­
dung der Zinsschranke,
erhöht um die Zins­auf­wendungen und die Absetzungen für Abnutzung sowie ver­
mindert um die Zins­er­träge. Nicht aus­geschöpftes ­Abzugs­­volumen ist, begrenzt auf
die folgenden fünf Wirtschafts­
jahre, grundsätzlich vor­
zutragen (EBITDA-Vortrag).
Nicht ab­zugsfähige Zin­sen sind in die Folgejahre vor­zu­tragen (Zins­vortrag). Unter
bestimm­ten Voraus­setzung­en sind Ausnahmen von der Zins­schranke vorgesehen.
Die Zins­schranke gilt insbesondere nicht, wenn der Saldo aus Zinsaufwendungen
und Zinserträgen weni­
ger als 3 Mio. EUR beträgt. Inzwischen hat der Bun­
des­
finanzhof die Verfas­sungs­mäßig­keit der Zinsschrankenregelung ernstlich in Zwei­fel
gezogen.
Erhaltungsaufwand – anschaffungsnahe Herstellungskosten
Hinsichtlich der Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand
und lediglich über Abschreibungen abzugsfähige nachträgliche Herstellungs­kos­ten
gehören gem. § 6 (1) Nr. 1a EStG auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und
­
Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der An­schaf­fung
des Ge­
bäudes durchgeführt werden, zu den (anschaffungsnahen) Her­
stel­
lungs­
kosten, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der An­schaf­fungs­kosten
des Gebäudes übersteigen. Anderenfalls handelt es sich um Erhal­tungs­­aufwand,
z. B. bei jährlich anfallenden Maßnahmen.
Gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn der Rahmen priva­ter Vermögens­
ver­waltung überschritten wird. Er führt bei Privatpersonen und vermö­gens­ver­wal­
ten­den Personengesellschaften zur Besteuerung der Gewinne aus Grund­stücks­ver­
äußerung – unabhängig von der Besitzzeit – und zur Gewerbesteuerpflicht
hin­
sichtlich der lau­
fenden Einkünfte. Kapitalgesellschaften und Personen­
ge­
sell­
schaften mit gewerblichem Grundstückshandel können die erweiterte Grund­stücks­
kürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) nicht beanspruchen. Außerdem lässt der gewerbliche
Grundstückshandel keine AfA auf den Gebäudebuchwert zu, da die Grundstücke als
Umlaufvermögen des gewerblichen Grundstückshändlers qualifiziert werden. Die
Veräußerung von bis zu drei O
­ bjekten innerhalb eines Fünf­
jahreszeitraums (bei
Branchenangehörigen: Zehnjahres­zeitraum) ist grund­sätzlich noch der privaten Ver­
mö­gens­verwaltung zu­zuordnen (Ausnahmen z. B. bei Großobjekten oder Projekt­
entwicklern).
Verlustverrechnung
Verluste können bis max. 1 Mio. EUR in den unmittelbar vorangegangenen Ver­anla­
gungs­
zeitraum zurückgetragen werden. Ein Verlustvortrag ist zeitlich unbegrenzt
mög­lich. Der Verlustabzug in den nachfolgenden Veranlagungszeiträumen kann aber
nach Überschreiten eines Sockelbetrags von 1 Mio. EUR nur bis zu 60 % des
1 Mio. 
EUR übersteigenden Gesamtbetrags der Einkünfte erfolgen. Gewerbe­
steuerlich ist nur ein Verlustvortrag möglich; auch hier gelten die Begrenzung von
60 % und der Sockelbetrag von 1 Mio. EUR.
Private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 (1) Nr. 1 EStG)
Gewinne aus Grundstücksveräußerungen sind steuerpflichtig, wenn der Zeitpunkt
zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Bei ­Nut­
zung der Immobilie zu eigenen Wohn­zwecken bestehen Ausnahmen. Der Gewinn/
Verlust ist die Differenz zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungs- oder Her­
stel­lungs­kosten, vermindert um Abschreibungen sowie Veräußerungs­kosten.
Besteuerung von Alternative Investment Funds
Anlegern stehen nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) für die Investition in
Immobilien verschiedene Alternative Investment Funds (AIF) wie offene inländische
Publikums-AIFs (Sondervermögen), geschlossene Invest­ment­kommandit­gesell­schaf­
ten mit fixem Kapital (InvKGs), Investmentaktiengesellschaften mit fixem Kapital
(InvAGs) sowie aus­
ländische Investitionsvehikel zur Verfügung. Die Besteuerung
von AIFs richtet sich nach dem In­vest­­mentsteuergesetz (InvStG), welches drei Be­
steu­
erungsregime für Invest­
ment­
fonds, Personen-Investitionsgesellschaften und
Kapital-Investitionsgesellschaften vor­sieht.
Besteuerung als Investmentfonds
Offene AIFs, die nach den Grundsätzen der Risikomischung nur in bestimmte Ver­mö­
gensgegenstände wie Immobilien etc. investiert sind und einer Investmentaufsicht
unterliegen, können grundsätzlich als Investmentfonds qualifiziert werden. Dafür
muss der AIF neben anderen Voraussetzungen bestimmte Finanzierungsgrenzen
beachten und es darf keine unternehmerische Bewirtschaftung vorliegen. AIFs sind
„offen“, wenn die Anleger mindestens einmal im Jahr das Recht zur Rückgabe ihrer
Anteile haben. Die Besteuerung als Investmentfonds erfolgt nach dem sog.
eingeschränkten Trans­parenzprinzip des InvStG, d. h., die von dem Investmentfonds
erwirtschafteten Er­träge werden grundsätzlich auf Ebene des Anlegers besteuert,
unabhängig davon, ob sie ausgeschüttet oder thesauriert werden. Inländische
Investmentfonds sind von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit.
Einkommensteuerrechtlich werden die ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen
Erträge von Immobiliensonder­
ver­
mö­
gen bei dem Anleger grundsätzlich als
Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) be­
han­
delt. AIFs, welche die
Voraussetzungen
für
Investmentfonds
nicht
erfüllen,
gel­
ten
als
Investitionsgesellschaften.
Besteuerung als Personen-Investitionsgesellschaft
Für Investitionsgesellschaften mit der Rechtsform einer InvKG oder einer ver­gleich­
baren ausländischen Rechtsform gelten die allgemeinen steuerlichen Regelungen
für die transparente Besteuerung von Personengesellschaften. Die Anleger erzielen
dabei je nach Ausgestaltung des AIF entweder Erträge aus Vermietung und Ver­pach­
tung (§ 21 EStG), Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) oder gewerbliche Ein­
künfte (§ 15 EStG).
Besteuerung als Kapital-Investitionsgesellschaft
Kapital-Investitionsgesellschaften sind alle Investitionsgesellschaften, die keine Per­
so­nen-Investitionsgesellschaften sind. Sondervermögen und vergleichbare aus­län­
di­sche AIFs werden als Kapital-Investitionsgesellschaften behandelt, wenn sie die
Voraussetzungen zur Qualifikation als Investmentfonds nicht erfüllen. Kapital-Inves­
ti­tionsgesellschaften sind voll körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig. Aus­schüt­
tungen von Kapital-Investitionsgesellschaften werden beim Anleger als Einkünfte
aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) behandelt.
Gewerbesteuer (GewSt)
Steuergegenstand dieser Objektsteuer ist jeder stehende Gewerbebetrieb im In­
land. Auch gewerbliche Immobiliengesellschaften unterliegen der Gewer­be­steuer.
Diese Gesellschaften können den Gewerbeertrag pauschal um 1,2 % des um 140 %
erhöhten Einheitswertes des zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitzes
kürzen. Immobiliengesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz ver­wal­
ten und nutzen bzw. zusätzlich Nebentätigkeiten ausüben, die als unschädlich
gelten, können alternativ zur pauschalen Kürzung eine erweiterte Kürzung um den
Teil des Gewerbeertrags vornehmen, der auf die Verwaltung und Nutzung des
eigenen Grundbesitzes ent­fällt. Voraussetzungen sind:
• ausschließliche Vermögensverwaltung (unschädliche Nebentätigkeiten sind die
Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens, die Betreuung von Wohn­
bauten und die Errichtung und Veräu­ßerung von Ein-/Zweifamilienhäusern so­
wie Eigentumswohnungen; der Ertrag für diese Nebentätigkeiten unterliegt der
Gewerbe­steuer)
• keine Nutzung des Grundbesitzes durch den Gewerbebetrieb eines Gesellschaf­
ters
• keine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen und/oder beweg­
lichen Wirt­
schaftsgütern bzw. keine Erbringung gewerblicher Nebenleistungen durch die
Immo­biliengesellschaft
Grundsteuer (GrSt)
Die GrSt ist wie die GewSt eine Objektsteuer, d. h., persönliche Ver­hältnisse des
­Eigen­tümers bleiben fast ausnahmslos außer Betracht. Steuergegenstand sind
Grundstücke (v. a. Grund und Boden, Gebäude). Die GrSt ermittelt sich wie folgt:
Einheitswert (Wertverhältnisse zum 1. 1. 1964; neue Bundesländer zum 1. 1. 1935 oder Ersatz­
bemessungsgrundlage)
x Steuermesszahl (für LuF: 6 ‰, sonst alte Bundesländer: 2,6–3,5 ‰, neue B
­ undesländer 5–10 ‰)
= Steuermessbetrag
x Hebesatz (z. B. Düsseldorf ab 2008: 440 %, LuF: 156 %)
= GrSt
Derzeit ist vor dem Bundesverfassungsgericht ein Verfahren anhängig, welches sich
mit der Frage befasst, ob die Einheitsbewertung von Grundstücken verfas­sungs­
gemäß ist. Bis zu einer Entscheidung hierüber werden deshalb die Ein­heitswerte bei
Grundstücken nur vorläufig festgestellt und später ggf. durch die zu­
stän­
digen
Finanz­behörden von Amts wegen angepasst. Unter bestimmten Voraussetzungen
kann jeweils bis zum 31. 3. des Folgejahres der Teilerlass von 25 % der festgesetzten
Grundsteuer für das vorangegangene Ka­len­­der­jahr beantragt werden, wenn der
Eigentümer nachweist, dass der Rohertrag aus der Immobilie um mindestens 50 %
gesunken war und der Eigentümer diese Roh­ertragsminderung nicht zu vertreten
hat. Bei vollständigem Rohertragsausfall, den der Eigentümer nicht zu vertreten
hat, werden 50 % der festgesetzten Grund­steuer erlas­sen.
Grunderwerbsteuer (GrESt)
Der GrESt unterliegen insbesondere:
• Kaufverträge und sonstige Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung
eines inländischen Grundstücks i. S. d. bürger­lichen Rechts begründen
• Meistgebote in einem Zwangsversteigerungsverfahren
• auf rechtliche oder wirtschaftliche Verwertung eines Grundstücks gerichtete
­Rechtsvorgänge (Verwertungsbefugnis)
• u
nmittelbare/mittelbare Änderungen des Gesellschafterbestands einer immobi­
lienbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren durch Über­
gang von mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue
Gesellschafter
• ohne zeitliche Grenze der Übergang oder die Vereinigung von unmittelbar/mit­
telbar mindestens 95 % der Anteile einer immobilienbesitzenden Gesellschaft
• Rechtsvorgänge, aufgrund derer ein Rechtsträger unmittelbar/mittelbar eine
wirt­­schaftliche Beteiligung von mindestens 95 % an einer immobilienbesitzen­
den Gesellschaft innehat
Den Grundstücken gleich stehen Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem ­Boden.
Befreiungen – insbesondere:
• Erwerb von Todes wegen und Schenkung unter Lebenden
• Erwerb durch Miterben zur Nachlassteilung
• Erwerb durch Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers
• Erwerb durch in gerader Linie Verwandte des Veräußerers
• Rückerwerb durch den  Treugeber bei Auflösung eines T
reuhandverhältnisses
• Übergang auf Gesamthand bzw. von Gesamthand – anteilige Befreiung
• Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum
• bestimmte Erwerbsvorgänge im Konzern aufgrund eines privilegierten Um­
wandlungsvorgangs oder bei Einbringungen sowie anderen Erwerbsvorgängen
auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage – vollständige Befreiung
Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung bzw. den Grundbesitz­
wer­­ten. Der Steuersatz beträgt derzeit je nach Bundesland zwischen 3,5 % und
6,5 %.
Grundbesitzwert
Grundbesitzwerte für inländisches Grundvermögen und Betriebs­grundstücke sind
gesondert festzustellen, wenn sie für die Besteuerung hinsichtlich der Erbschaftund Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer erforderlich sind (Bedarfs­­
bew­
ertung). Für Wertfeststellungen ab dem 1. 1. 2007 sind die tatsächlichen
Verhält­
nisse und die Wertverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt zu
berücksichtigen. Der Steuerpflichtige kann einen niedrigeren gemeinen Wert als
Grundbesitzwert nachweisen (§ 138 (4) BewG).
Unbebaute Grundstücke (§ 145 BewG):
Grundstückswert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert x 80 %
Der Bodenrichtwert ist regelmäßig von dem örtlichen Gutachteraus­schuss nach
dem Baugesetzbuch zu ermitteln.
Bebaute Grundstücke (§ 146 BewG):
Bebaute Grundstücke sind unabhängig von der Nutzung (z. B. ver­mietet, selbst
genutzt) in einem Ertragswertverfahren zu bewerten.
Grundbesitzwert = im Besteuerungszeitpunkt vereinbarte Jahresmiete oder orts­
übliche Miete x 12,5
abzgl.Alterswertminderung in Höhe von 0,5 % p. a. seit Bezugs­fertigkeit; max.
25 %
zzgl.Erhöhung des ermittelten Wertes um 20 % bei Grund­stücken mit nicht mehr
als zwei Wohnungen, insbesondere bei Ein-/Zweifamilienhäusern, die aus­­
schließlich Wohn­zwecken dienen
Als Mindestwert ist der Wert anzusetzen, mit dem der Grund und Boden bei einer
Bewertung als unbebautes Grundstück anzusetzen wäre.
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