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baubeschrieb - Fortimo AG

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BA U B E SC HRIEB
Minergiezertifizierung
eingereicht
84 Mietwohnungen, Gewerbe, Büro, Restaurant
Hochhaus West „skylounge-towers.ch“
Im Stadtwald 5 in 9400 Rorschach SG
Datum:
9. Oktober 2012
Revision:
25. Oktober 2012 / 15. Januar 2013 / 5. März 2013
7041-2_130305_Beschrieb Miete Investor
BAUBESCHRIEB
Mietwohnungen im Stadtwald 5 in 9400 Rorschach SG
Seite 1
Inhaltsverzeichnis

BKP 1
Vorbereitungsarbeiten ........................................................................................................ 2

BKP 201
Baugrubenaushub .............................................................................................................. 2

BKP 211
Baumeisterarbeiten ............................................................................................................ 2

BKP 214
Zimmerarbeiten .................................................................................................................. 2

BKP 221
Fenster, Türe, Tore ............................................................................................................. 3

BKP 222
Spenglerarbeiten ................................................................................................................ 3

BKP 224
Bedachungsarbeiten ........................................................................................................... 3

BKP 226
Fassadenkonstruktion ......................................................................................................... 4

BKP 228
Sonnenschutz..................................................................................................................... 4

BKP 23
Elektroanlagen ................................................................................................................... 4

BKP 240
Heizungsanlagen ................................................................................................................ 5

BKP 244
Lüftungsanlagen ................................................................................................................ 6

BKP 25
Sanitäranlagen ................................................................................................................... 6

BKP 258
Küchen .............................................................................................................................. 6

BKP 261
Transportanlagen ............................................................................................................... 6

BKP 271
Innere Gipserarbeiten ......................................................................................................... 7

BKP 272
Metallbauarbeiten .............................................................................................................. 7

BKP 273
Schreinerarbeiten ............................................................................................................... 7

BKP 275
Schliessanlage .................................................................................................................... 8

BKP 281
Bodenbeläge ...................................................................................................................... 8

BKP 282
Wandbeläge....................................................................................................................... 8

BKP 283.1 Deckenverkleidungen aus Metall ........................................................................................ 9

BKP 285
Innere Malerarbeiten .......................................................................................................... 9

BKP 286
Bauaustrocknung und Winterbaumassnahmen .................................................................. 9

BKP 287
Baureinigung...................................................................................................................... 9

BKP 29
Honorare ............................................................................................................................ 9

BKP 3
Betriebseinrichtungen ........................................................................................................ 9

BKP 4
Umgebung ......................................................................................................................... 9

BKP 5
Baunebenkosten .............................................................................................................. 10

BKP 9
Ausstattungen.................................................................................................................. 10

Allgemeines ...................................................................................................................................... 10

Technische und bauphysikalische Anforderungen .............................................................................. 12

Anhang
1 ...................................................................................................................................... 14
Fortimo AG, Rorschacherstrasse 302, 9016 St. Gallen / www.fortimo.ch
5. März 2013
BAUBESCHRIEB
Mietwohnungen im Stadtwald 5 in 9400 Rorschach SG
BKP 1



Seite 2
Vorbereitungsarbeiten
Sämtliche nötigen Aufwendungen für anschliessende Bauarbeiten, inkl. Hausanschlüsse wie Wasser, Strom, Telefon und TV.
Roden vorhandener Sträucher und Bäume, Abbruch von Zäunen etc. inkl. Entsorgung.
Rückbau der bestehenden Bauten und Mobiliar. inkl. Deponiegebühren, Transport, Entsorgung.
BKP 201



Baugrubenaushub
sbau und fachgerechte Entsorgung des kontaminierten Aushubmaterials
BKP 211
Baumeisterarbeiten
Baustelleneinrichtung
Gerüstungen
Baumeisteraushub
Kanalisation

Nach örtlichen Vorschriften ausgeführt
Beton- und Stahlbetonarbeiten







Betonstärken, -Qualität und Armierung nach Dimensionierung Ingenieur und den Normanforderungen.
Hochfeste Betonstützen in allen Geschossen ab EG bis 15. OG, sichtbar
Stahlbeton im gesamten Untergeschoss gegen Erdreich; teils Innenwände in Stahlbeton.
Sichtbare Betonteile mit Schalungstyp 2
Entwässerung der Tiefgarage über offene Rinne
Betontreppen in Elementbeton
Betonrampe mit Schrambord und rutschfestem Belag (Asphalt)
Maurerarbeiten

Zwischenwände im Untergeschoss Kalksandstein roh (Typ Industriesicht)
Schutzraum

In Tiefgarage Haus Ost „Stadtwald 1“ inkl. sämtlichen geforderten Installationen und Einrichtungen
BKP 214
Zimmerarbeiten
(Flachdach)
 Unterkonstruktion Dachränder und Brüstungsabdeckungen für Blechabschlüsse
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Mietwohnungen im Stadtwald 5 in 9400 Rorschach SG
BKP 221
Seite 3
Fenster, Türe, Tore
Fenster


Fassadenfenster in Kunststoff-Metall, innen weiss, aussen Metall einbrennlackiert nach NCS, 3fach Isolierverglasung nach Minergienachweis, mit Lüftungsflügel gemäss Pläne, restliche als Festverglasungen. Brüstungshöhe alle auf tiefem Niveau mit äusserem Handlauf.
Standard Fenstergriffe und Beschläge nach Sortiment Lieferant
Verglasung Erdgeschoss



Pfosten-Riegelkonstruktion im Erdgeschoss, Höhe ca. 3.60 m, Sockel- und Sturzkonstruktion unbrennbar gedämmt, Verglasung mit 3-fach Isolierverglasung, Metallabdeckprofile farblich behandelt wie Fensterkonstruktion in den Obergeschossen
Haupteingang (2-flüglige Fluchttüren) mit Windfanganlage in das Verglasungssystem integriert,
Doppeltüren mit Mehrpunkteverriegelung, Fluchtwegbeschläge Anti-Panik Gegenschloss, innen
mit Türdrücker CNS Typ Glutz 5071, aussen mit Türknauf CNS Typ Glutz 5825 mit Sicherheitsrosetten, horizontale Antipanikstange, Türschliesser, elektrisches Schliesssystem zeit- und schlüsselgesteuert
Eingangstürfront und Direktausgänge (Fluchttüren) einflüglig in Verglasungssystem integriert, mit
Mehrpunkteverriegelung Anti-Panik Schoss, innen mit Türdrücker CNS Typ Glutz 5071, aussen
mit Türknauf CNS Typ Glutz 5825 mit Sicherheitsrosetten, Türschliesser
Aussentore in Metall


Garagentorfront als Kipptor, Füllung Panele isoliert, Farbe nach Kollektion Lieferant
Torautomat mit einem Handsender pro Autoeinstellplatz, innen Kontaktschwelle oder Lichtschranke
BKP 222


Spenglerarbeiten
Sämtliche Spenglerarbeiten wie Einfassungen, Brüstungsabdeckungen, An- und Abschlussbleche
Flachdach in Chromstahl verzinnt (Uginox)
Blitzschutzanlage gemäss behördliche Auflagen
BKP 224
Bedachungsarbeiten
Flachdach über oberstem Geschoss



Alle Flachdächer mit 10 jähriger Garantie.
Warmdach (Schwarzdach) mit Zementschrittplatten auf gesamter Dachfläche, bituminöse Abdichtung mit Durchwurzelungsschutz, Dämmung nach Minergienachweis
Kiesstreifen, Einfassungen und Sicherungsmöglichkeit für Dachkontrollen
Decke über Einstellhalle

Systemabdichtung z.B. Schwarzdach, weisse Wanne oder gleichwertiges
Spezielle Dichtungen

Sämtliche sichtbaren Abdichtungen in Flüssigkunststoff
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BKP 226

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
Seite 4
Fassadenkonstruktion
Aussenwärmedämmung unbrennbar nach Minergieanforderungen, Oberfläche abgedeckt mit Folie, ebenso die Storenkästen, nach Konzept Architekt
Glasabdeckung ESG, Rohglascharakter mit Unterkonstruktion inkl. Belüftungsraum
Metallfensterbänke bei Fensterbrüstungen, Metallhandlauf Rechteckprofil auf gesamte Fassadenlänge, Alu anthrazit einbrennlackiert
BKP 228
Sonnenschutz
Verbundraffstoren / Lamellenstoren


Verbundraffstoren z.B. Schenker Typ KR 80, beidseitig gebördelt bei sämtlichen Fenstern in Wohnung und Büro 1. OG, einbrennlackiert nach Standardfarbkollektion und Farbkonzept Architekt
Bedienung Verbundraffstoren mit Elektromotor und Windwächter.
Sonnenmarkisen


Fallarmmarkise im Erdgeschoss, nach Farbkarte Unternehmer, Fallarmlänge ca. 1.30 m, Typ ASK
Schenker Storen oder gleichwertiges Produkt, mit Motorantrieb und Windwächter, Metallteile
farblich an Fensterkonstruktion angepasst
Pergola mit geführter Horizontalraffstore auf Dachterrasse, Bedienung elektrisch mit Windwächter, Farbe und Stoff mit UV-Schutzfaktor 15-20, nach Standardkollektion Unternehmer und Farbkonzept Architekt.
BKP 23
Elektroanlagen
BKP 232
Starkstrominstallation
Allgemein



Installationen EG bis 15. OG UP, 1.+ 2. UG AP, gemäss Projektbeschrieb und Pläne der Projekt AG
Storensteuerung elektrisch mit Windwächter
Jedoch Einbauleuchten in Entrée/Gang, Küche und Nassräumen nach Projektplänen
Küchen Wohnungen

Anschlüsse für Küchengeräte Wohnungen gemäss Küchenplänen / Angabe Küchenlieferant
Gewerbe EG




Multimediaverteilerschrank mit Installationskit (Verteilung über Bodendosen)
Bodendose mit ALU-Deckel bei jeder Säule, ausgestattet mit zwei Multimediadosen und zwei
Dreifach-Steckdosen
Zwei Lichtschalter mit Steckdose für fünf Deckenleuchtenstellen
Beide WC mit einem Lichtschalter mit Steckdose für die Leuchte beim Lavabo und eine Deckenleuchtenstelle
Restaurant mit Küche, WC, Backoffice und Lager

Nach Konzept Elektroplaner
Büro 1. Obergeschoss


Multimediaverteilerschrank mit Installationskit (Verteilung über Bodendosen)
Bodendose mit ALU-Deckel bei jeder Säule, ausgestattet mit zwei Multimediadosen und zwei
Dreifach-Steckdosen
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Mietwohnungen im Stadtwald 5 in 9400 Rorschach SG


Seite 5
Vier Lichtschalter mit Steckdose für zehn Deckenleuchtenstellen
Beide WC mit einem Lichtschalter mit Steckdose für die Wandleuchte beim Lavabo und zwei Deckenleuchtenstellen
Dachterrasse


Anschlüsse für Küchengeräte gemäss Küchenplänen / Angabe Küchenlieferant
5 Wandleuchten über zwei Lichtschalter, eine Putzsteckdose IPX4
Leuchtenlieferung




Deckeneinbauspots Halogen, Farbe weiss, nicht schwenkbar, in Küche, Entrée/Gang und Nassräumen gemäss Konzept Architekt.
Deckeneinbauspots Halogen, Farbe weiss nicht schwenkbar, in allgemeinen Zonen (Lobby, Liftvorplätze) gemäss Konzept Architekt.
Wandleuchten Dachterrasse
Zwei FL-Leuchten mit Verblendung in Dachfenster Treppenhaus zu Dachterrasse (statt Downlight)
BKP 236
Schwachstrominstallationen
Kabel-TV, Telefon (Multimedia)



Verteilerschrank mit Installationskit
Leerrohre für Multimedialeitungen zwei Stück in Wohnen und je eines in jedem Zimmer
Ausbau Multimedia mit MM-Dose: Im Wohnen 1 Stück und in einem Zimmer 1 Stück
Sonnerie-Installationen


Jede Wohnung verfügt über eine Türsprechanlage (ohne Hörer) mit Türöffner-Funktion.
Anschluss zentrale Sonnerie mit Gegensprechanlage je Hauseingang in Briefkastenfront
BKP 240
Heizungsanlagen
Wärmeerzeugung
(Sole-Wasser-WP)
 Sole-Wasser Wärmepumpe im 2. Untergeschoss mit Sondenbohrung nach Anforderung Minergienachweis
 Warmwassererwärmung kombiniert
Wärmeverteilung



Separate Wärmezählung je Wohnung und Gewerbe mit Zentralablesung
Wärmeverteilung über zwei Gruppen auf die Geschosse, mit Bodenheizung in allen Wohn- und
Gewerbegeschossen, mit Einzelraumregulierung
Mietflächen im Erdgeschoss werden mittels Heizkörpern mit Thermostatenventilen beheizt
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BKP 244

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
Seite 6
Lüftungsanlagen
Kontrollierte Wohnraumlüftung mit zwei Lüftungsmonoblöcke Gegenstromwärmetauscher mit
Zentralregulierung nach Minergienachweis, einer im 1. UG, einer über dem 15. OG
Kontrollierte Büro- und Gewerbelüftung analog Wohnraumlüftung
Mechanische Entlüftung der Einstellhalle mit CO-Überwachung und -Alarm mit Frischluftnachströmung Mechanische Entlüftung von gefangenen Räumen im Untergeschoss mit Frischluftnachströmung
Entrauchungsanlage mit Ventilator nach den Vorschriften der VKF, über Rauchgasschacht
RDA Entrauchungsanlage Treppe und Lift mittels Überdruck
BKP 25
Sanitäranlagen
BKP 251
Allgemeine Sanitärapparate
Sanitärinstallationen, Sanitärleitungen Kalt-, Warm- und Schmutzwasser, Apparate


Installationen gemäss separatem Beschrieb Tomaschett & Cioce
Sanitärapparate gemäss Offerte Richner vom 21. Februar 2013
Geräte



Waschmaschine und Tumbler (Wärmepumpentrockner) separat in jeder Wohnung
Waschmaschine Electrolux, Modell: WA L6 E
Wärmepumpentrockner Electrolux, Modell: TW L4 E
Küchen


Anschlüsse für Küchengeräte Wohnungen gemäss Küchenplänen / Angabe Küchenlieferant
Anschlüsse für Küchengeräte Gewerbe / Büro und Dachterrasse
Vorwandsystem

Vorwandinstallationssystem Duofixsystem, gemäss aktuellen Schallschutzanforderungen ausgeführt
BKP 258
Küchen
Planung / Bemusterung

Küchenbudget, total netto exkl. MwSt. CHF 813‘000.—
BKP 261



Transportanlagen
Ein Personenaufzug und ein Feuerwehraufzug mit je 1000kg Nutzlast, 2. UG bis 15. OG, behindertengerecht, mit Halt auf allen Ebenen, Teleskopschiebetüren, Ausführung nach Standard Unternehmer, Seitlicher Spiegel auf ganze Fläche, restliche Wände und Decke in Chromstahl, Handlauf Farbe Lifttüre aussen anthrazit
Liftboden abgestimmt auf Materialisierung Treppenhaus
Orientierungstafel mit Bewohnerübersicht
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BKP 271

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Seite 7
Innere Gipserarbeiten
Oberflächenbeschichtung gemäss Ausbaubeschrieb im Anhang
Weissputzdecken gemäss Ausbaubeschrieb im Anhang (Qualität Q2)
Innenwände Leichtbau-Ständerwände aus C Metallständer und 2 x 12.5mm GKP
Wohnungstrennwände Leichtbau-Ständerwände aus 15mm GKP, 5mm Schwerfolie, 15mm GKP,
Doppelständer je mit 50mm Mineralwolldämmung und Filztrennlage, 15mm GKP, 5mm Schwerfolie, 15mm GKP, Brandschutzanforderung EI90
Decke 15. Obergeschoss aus GKP heruntergehängt
BKP 272
Metallbauarbeiten
Metallbaufertigteile



Eine zentrale Briefkastenanlage bei Haupteingang, Metall anthrazit einbrennlakiert oder pulverbeschichtet, total 88 Stück, mit nummerischer Sonnerie und Gegensprechanlage, „Keine Werbung“-Schildchen
Sonneriesäule direkt an Briefkastenanlage mit Bezeichnung „Concierge“ mit Sonnerietaster und
Gegensprechanlage
Container mit Kippschlossautomatik für Keso, Kaba oder gleichwertigen Zylinder, Anzahl gemäss
Anforderungen Gemeinde
Schlosserarbeiten



Geländer mit Staketen und Edelstahlhandlauf bei Innentreppen mit Treppenauge, einbrennlackiert anthrazit
Geländer aus Metallrahmen, Pfosten und Staketen verzinkt, um gesamte Dachterrasse
Türe in Staketengeländer bei der Abtrennung Dachterrasse öffentlich zu privat, mit Schlosseinsatz
BKP 273
Schreinerarbeiten
Innentüren






Schallschutz, Brandschutz nach gültigen Normen und Vorschriften, Beschläge MEGA Zink vernickelt (Drücker-Modell 32.200 mit Rosette und Bänder, CNS matt gebürstet)
Wohnungseingangstüren stumpf einschlagend mit Metallzargen, Dreipunkteverriegelung und
Langschild Mega 35.046, Spion, Kunstharzbelegt nach Farbkarte Unternehmer
Zimmertüren, halbschweres Türblatt stumpf einschlagend mit Metallzargen, Bodenabstand als
Überströmquerschnitt, Kunstharzbeschichtet weiss, mit Bartschlüssel
Schiebetüren als Zimmertüren, halbschweres Türblatt mit Schiebebeschlägen und Schienenpuffer,
zwischen Gipsständerwand, Sturzhöhe 2.00m, Laufschiene am Boden, Griffmuschel (und Wandanschlag, angepasst an Brüstung und Fensterfront sowie teilweise hinter Betonsäulen)
Türen im Treppenhauskern mit kleinem Sichtfenster, anthrazit, Metallzargen gem. Anforderungen
AFS hintergossen, Langschild Mega 35.046, Türschliesser gemäss Anforderung RDA Konzept
Türen in den Untergeschossen mit Holzrahmentüren, Beschläge Unternehmerstandard, melaminharzbeschichtet weiss
Wandschränke

r Piatti AG (Putzschrank
geschlossen, Hutablage und Garderobenstange in Nische)
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Seite 8
Allgemeine Schreinerarbeiten


Fenstersimse, weiss beschichtet
Vorhanggalerie aufgesetzt, raumbreit mit 2 Vorhangschienen bei allen Wohn- und Schlafräumen.
BKP 275

Schliessanlage
Schliessanlage Keso, Kaba oder gleichwertiges, mechanisches, registriertes Schliess-System, mit
Schliessplan. 5 Schlüssel pro Wohnung passend für Hauseingang, Briefkasten, Kellerabteil, inkl.
allfällig vorgeschriebene Schlüsseldepots für die Feuerwehr und Werke
BKP 281
Bodenbeläge
BKP 281.0
Unterlagsböden


Unterlagsböden in allen Wohnungen und Büro/Gewerbe, schwimmend mit 20mm Dämmung
und weiteren 20mm Trittschalldämmung, im EG zusätzlich mit thermischer Isolation
Zementüberzug im restlichen Untergeschoss
BKP 281.1

Fugenlose Bodenbeläge
Tiefgarage mit Rampen mit Gussasphalt
BKP 281.6
Keramische Bodenbeläge
Allgemeine Räume (siehe Ausbaubeschrieb im Anhang)


Bodenplatten z.B. Feinsteinzeug anthrazit, R10, 30 x 60 cm, parallel zu den Wänden, wild verlegt,
mit Sockelplatten an Wänden, Referenzpreis fertig verlegt, inkl. Nebenarbeiten und Zuschläge.
Sockel aus Plattenbelag, 40mm hoch
Bodenplatten Wohnungen (siehe Ausbaubeschrieb im Anhang)


Bodenplatten z.B. Feinsteinzeug anthrazit, R10, 30 x 60 cm, parallel zu den Wänden, wild verlegt,
mit Sockelplatten an Wänden, Referenzpreis fertig verlegt, inkl. Nebenarbeiten und Zuschläge.
Sockel aus Plattenbelag, 40mm hoch
BKP 281.7



Bodenbeläge aus Holz
Ausstellung und Lieferant z.B. Bauwerk
Parkett Typ Monopark oder entsprechend
Riemenparkett min. 470 / 70 / 9.6 mm, Eiche, matt versiegelt, Holzsockel wie Bodenmaterial,
40mm hoch
BKP 282
Wandbeläge
Wandplatten Wohnungen (siehe Ausbaubeschrieb im Anhang)

Nassräume z.B. Steingutplatten weiss, glasiert, 30 x 60 cm, Verlegeflächen nach Konzept Architekt, Referenzpreis fertig verlegt, inkl. Nebenarbeiten und Zuschläge.
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BKP 283.1



Bauaustrocknung und Winterbaumassnahmen
Bauaustrocknung und Winterbaumassnahmen
BKP 287

Innere Malerarbeiten
Gemäss Ausbaubeschrieb im Anhang
Bodenmarkierungen und Parkplatz-Nummern in Tiefgarage
Zargen in Wohnung gestrichen
Lifttüren, Zargen allgemeine Räume, Stahlstützen nach Farbkonzept Architekt
Beschriftung wie Rettungsinformationen im ganzen Haus, weitere Beschriftungen aller Nebenräume und Treppenhäuser im Untergeschoss und Erdgeschoss gemäss Konzept Architekt
Keller, Trocknen, Korridore und Installationsräume mit Zweikomponentenanstrich
BKP 286

Deckenverkleidungen aus Metall
Eingangshalle Erdgeschoss mit abgehängten, demontierbaren Metalldecken, weiss
Fluchtwege und Räume im Dachgeschoss mit abgehängten, demontierbaren Metalldecken, weiss
BKP 285





Baureinigung
Bauendreinigung, inkl. Fenster und Installationen
BKP 29
Honorare
BKP 291
Dienstleistungshonorar

Dienstleistungshonorar für die Leistungen als TU
BKP 291

Seite 9
Architektur und Bauleitungsauftrag
Nach SIA 102
BKP 292 – 295 Ingenieur und Haustechnikplaner


Ingenieur nach SIA 103
Elektro-, Heizungs-, Lüftungs- und Sanitäringenieur nach SIA 108
BKP 296


Bauphysiker
Falls erforderlich
Minergie Zertifizierung
BKP 3
Betriebseinrichtungen
BKP 365
Hebeeinrichtungen

BKP 4

Fassadenreinigungsanlage mit Kran und Hängegondel
Umgebung
Gestaltungs-, Bepflanzungs-, Einrichtungs- und Entsorgungskonzept gemäss Konzept Landschaftsarchitekt Martin Klauser
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BKP 5
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Baunebenkosten
Baubewilligungs- und Anschlussgebühren
Bauzeit-, Bauwesen- und Bauherrenhaftpflichtversicherung
Bauwasser, Baustrom, Bauheizung bis Übergabe
Muster, Kopien, Plankopien und Dokumentation
Vermarktung und Vermietung inkl. angemessene Insertions- und Vermarktungsunterlagen / Aktivitäten.
BKP 9

Seite 10
Ausstattungen
Mobiliar Eingangshalle, Budget CHF 15‘000.-- für Sofa, Tische in Eingangshalle
Allgemeines
Inhalt Baubeschrieb

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



Der vorliegende Baubeschrieb umfasst sämtliche Leistungen, welche in bautechnischer und bausachlicher Hinsicht vorgesehen sind, um die Gebäudeanlagen allgemein und die einzelnen
Wohneinheiten im speziellen zu erstellen. Im Weiteren gelten die Baupläne des Architekten. Baubeschrieb und Baupläne müssen korrespondieren. Sie geben auch Auskunft über den Standard
des Projektes.
Der Baubeschrieb ist nach BKP (Baukostenplan) gegliedert. Nicht aufgeführte Positionen sind
nicht Bestandteil des Ausführungsumfanges.
Wo die Fabrikate qualitativ noch nicht bestimmt sind, werden einwandfreie und bewährte Produkte verwendet.
Änderungen, die gegenüber diesem Baubeschrieb geringfügige Abweichungen in der Materialwahl sowie den Plänen aus bautechnischen oder architektonischen Gegebenheiten vorgenommen werden oder solche, die das Bauwerk in keiner Weise verschlechtern, stellen keinen Mangel
dar und berechtigen nicht zu Ersatzforderungen. Ebenso behördliche Entscheide, die den konstruktiven oder technischen Aufbau betreffen. Massgebend für die Ausführung sind die definitiven Ausführungspläne des Architekten, der Fachplaner und Spezialisten, welche möglichst diesem
Baubeschrieb entsprechen.
Das Gestaltungs- und Farbkonzept der Gebäudehülle und der allgemeinen Räume wird durch den
Architekten, die Erstellerin und die Behörden festgelegt. Die baubewilligte, vorgegebene architektonische Gesamtgestaltung (z. B. Fassadengestaltung, Fenstereinteilungen, Fensteröffnungsarten,
Farb-/Materialkonzept Allgemeinausbau und Umgebung etc.) kann nicht verändert werden. Die
Auflagen der Baubewilligung müssen zwingend eingehalten werden.
Konstruktionsbedingte Flächentoleranzen von bis zu 5% über die ganze Wohnung betrachtet,
müssen von den Käufern akzeptiert werden.
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Seite 11
Bauherrenwünsche
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Umbemusterungen/Änderungswünsche: Für einen termingerechten Bezug sind die Termine für
die definitive Materialbestimmung gemäss Vorgabe der Generalunternehmung zwingend einzuhalten. Kostenfolgen durch verspätete Bemusterungen sind im Pauschalpreis nicht enthalten.
Bei alternativer Auswahl von Materialien (z.B. Parkett, Platten, etc.) durch die Käufer können
Kleinmengen- und Verlegekostenzuschläge entstehen. (z.B. durch Format, Materialart, Verlegeart
etc.)
Die Budgetpreise entsprechen den Bruttopreisen der Lieferanten. Falls die Käuferschaft nicht vom
beauftragten Lieferanten liefern oder ausführen lässt, wird ihr der offerierte Nettobetrag gutgeschrieben.
Mehr- oder Minderpreise zu den Bruttopreisen werden bei sämtlichen Budgetpositionen dem
Käufer verrechnet bzw. gutgeschrieben.
Die Kosten der Käuferwünsche werden von der Verkäuferschaft aufgrund von Erfahrungszahlen
oder Unternehmerofferten mit einem Zuschlag von 12 % (gleich Bearbeitungshonorar) und einem Zuschlag von 3 % (für höhere Anschlussgebühren sowie andere Abgaben und Nebenkosten)
veranschlagt.
Bei Änderungen in konstruktiver Art oder bei technischen Installationen und Einrichtungen, die
Planungs- und Bauleitungsmehraufwendungen erfordern, werden dem Käufer die entsprechenden Kosten in der Mehr-/Minderkostenliste verrechnet (Stundenansätze nach den Empfehlungen
der KBOB zwischen CHF 100.--/Std. (Kat. F) bis CHF 155.--/Std. (Kat. C), zzgl. MwSt.). Solche Kosten können auch anfallen, wenn die Bestellung durch die Käuferschaft nicht erfolgt.
Die Verkäuferschaft behält sich das Recht vor, Käuferwünsche abzulehnen.
Normen und Vorschriften und deren Rangordnung

Als Grundlage des Baubeschriebes gilt folgende Reihenfolge:
1. Die Baubewilligung und deren Auflagen und Bedingungen sowie allfällige Revisionseingaben
2. Örtliche und kantonale Bauvorschriften
3. Vorschriften der örtlichen Werke (Elektro, Wasser, Gas, Kanalisation etc.)
4. Vorschriften der kantonalen Gebäudeversicherung resp. der Feuerpolizei
5. Einschlägige Normen des SIA
6. Einschlägige Normen des VSS, SEV, STV, SWKI etc.
7. SUVA- Richtlinien


Es gelten die Normen zum Zeitpunkt der Baueingabe.
Hinweis: Die allgemeinen Bereiche bis zur Wohnungstüre werden nach SN 521 500 behindertengerecht ausgeführt. Als Käuferwunsch kann auch innerhalb der Wohnung nach SN 521 500 geplant und gebaut werden.
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Seite 12
Technische und bauphysikalische Anforderungen
Wärmeschutz
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
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Heizwärmebedarf nach SIA- Norm 380/1.
Die Wärmedämmvorschriften der Kantonalen Baudirektion werden eingehalten. Der mittlere UWert der Gebäudehülle ist nach SIA 380/1 und 180 berechnet und die von den Behörden verlangten Formulare eingereicht. Zudem werden die MINERGIE®- Standard- Anforderungen erfüllt.
Im Vordergrund steht die Behaglichkeit im Winter. Ausschluss SIA-Merkblatt 2021, dafür Erhöhung der Wärmeabgabeleistung im Fensterbereich.
Grundlage: Wärmedämmnachweis und Bauteilkatalog gemäss Bauphysiker.
Schallschutz


Der Schallschutz erfüllt die normalen Anforderungen nach SIA-Norm 181.
Bei der Wahl von Geräten (z.B. WM/TU) und Einbauten (z.B. Einbauleuchten, Schiebetüren, Einbauschränke, Dampfdusche oder Whirlpool) in den Wohnungen sind die Angaben des Bauphysikers/Akustikers verbindlich. Die allfälligen Schutzmassnahmen (z.B. Lagerung oder zusätzliche Einlagen) müssen vom Käufer im Sinne eines Käuferwunsches vollumfänglich bezahlt werden.
Feuchtigkeit

Nach den SIA-Normen 180 und 380-1 sind Kellerräume unbeheizt. In unbeheizten und ungedämmten Kellerräumen unter Terrain kann sich bei gewissen Klimabedingungen Kondensat bilden. Deshalb sollten in diesen Räumen keine empfindlichen Gegenstände gelagert werden. Die
Verkäuferschaft kann für klimatische Verhältnisse in unbeheizten und ungedämmten Kellerräumen oder Nebenräumen unter Terrain nicht verantwortlich gemacht werden.
Statik
 Nutzlasten nach SIA 261:
Wohnflächen / Gewerbe ab 1. OG
2,0 kN/m² (= 200 kg/m²)
Treppenhäuser
4,0 kN/m² (= 400 kg/m²)
Gewerbeflächen im Erdgeschoss
4,0 kN/m² (= 300 kg/m²)
Allgemeinräume im Erdgeschoss
4,0 kN/m² (= 300 kg/m²)
Kellerräume / Tiefgarage
2,0 kN/m² (= 200 kg/m²)
Verkehrsflächen auf Tiefgarage bis 16t
5,0 kN/m² (= 500 kg/m²)
Baumaterialien

Hochwertige Naturprodukte wie Vollholz, Holzfurniere oder bearbeitete Natursteinprodukte, wie
keramische Platten oder ähnliches, unterliegen Schwankungen in der Maserung, in der Färbung
oder im sonstigen Aussehen. Soweit diese Abweichungen den üblichen Rahmen nicht deutlich
überschreiten, kann kein Austausch der betroffenen Materialien verlangt werden. Feine Kratzer
oder Oberflächenveränderungen werden gemäss SIA-Normen ab einer gewissen Distanz beurteilt,
ob die Verhältnismässigkeit für einen Austausch gegeben ist.
Haar-, Schwund- und Setzrisse

Bis 0.7mm gelten Haar-, Schwund- und Setzrisse nicht als Garantiemängel.
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Mietwohnungen im Stadtwald 5 in 9400 Rorschach SG
Seite 13
Kittfugen

Fugen sind wartungsbedürftig und es besteht kein Anrecht auf Garantieleistung. Erfahrungsgemäss können sich die Unterlagsböden in den ersten Jahren gemäss SIA-Norm erheblich absenken.
Dies kann zur Folge haben, dass die Kittfugen abreissen.
Isolierverglasung



Verglasungen von Fenstern und Fassaden die transparent sind, haben grundsätzlich die Aufgabe,
Licht in den Raum zu lassen und ungehinderte Durchsicht nach aussen zu gewähren.
Die Bewertung von Oberflächenschäden und/oder Glasfehlern erfolgt unter dem Gesichtspunkt,
inwieweit die Durchsicht bei normaler Nutzung behindert oder beeinflusst wird.
Die Frage ist nicht, ob unter gewissen Voraussetzungen einzelne Erscheinungen wahrgenommen
werden können, sondern ob Ihr Vorhandensein aus einer direkten Sichtdistanz im Abstand von
ca. 3m zur Scheibe unter normalen, diffusen äusseren Beleuchtungsbedingungen erkennbar ist.
Mobiltelefonempfang

Durch den Einbau von metallbedampften Gläsern und/oder durch die Betongeschossdecken kann
das Empfangssignal für Mobiltelefone eingeschränkt sein.
Dichtigkeit




Wasserdichtigkeit:
In der SIA Norm „Abdichtungen und Entwässerungen: Allgemeine Grundlagen und Schnittstellen“
werden die Nutzungszustände unterteilt in Dichtigkeitsklassen 1 bis 4. Im vorliegenden Projekt werden die Räume unter Terrain folgenden Dichtigkeitsklassen zugeteilt:
Dichtigkeitsklasse 1
- Ausgebaute und beheizte Wohnräume
- Treppenhäuser im Dämmperimeter
Dichtigkeitsklasse 2
- Keller- und Disponibelräume
- Technik- und Waschräume
- Korridore und Treppenhaus ausserhalb vom Dämmperimeter
Dichtigkeitsklasse 3
- Tiefgaragen und Einstellhallen
- Fahrrad- und Containerräume
Der Inhalt dieses Baubeschriebs basiert auf den Projektplänen visiert mit Datum 31.01.2013 und Materialvorschlägen des Architekten. Vorbehalten sind Baubewilligung und Auflagen durch die Behörde sowie
konstruktiv bedingte Abweichungen. Aufgrund der Weiterbearbeitung können Änderungen bei unwesentlicher Qualitätsänderung vorgenommen werden. Falls nicht anders erwähnt verstehen sich sämtliche
Preisangaben inklusive Mehrwertsteuer von 8.0 %. Allfällige Mehrwertsteuererhöhungen und anderweitige, noch nicht latente Steuern ausgenommen.
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Anhang
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1
Ausbaubeschrieb Räume (Bodenbeläge sowie Wand- und Deckenoberflächen)
Allgemeine Räume
Böden
Wände
Decken
Beton mit Zementüberzug mit Bodenfarbe gestrichen
Beton/KS, weiss gestrichen
Beton, weiss gestrichen
Installationsräume
Beton mit Zementüberzug mit Bodenfarbe gestrichen
Beton/KS, weiss gestrichen
Beton, weiss gestrichen
Einstellhalle / Velo
Beton mit Gussasphalt,
im Gefälle
Wände: Beton, weiss
gestrichen
Stützen:
nach NCS gestrichen
Beton, weiss gestrichen
Treppenhaus
Fertigbeton (Podeste,
Steigung + Auftritt)
Beton Typ 2, weiss
gestrichen, saubere
Oberfläche
Beton Typ 2, weiss
gestrichen, saubere
Oberfläche
Stockwerkkorridore
Keramische Platten
Beton Typ
gestrichen,
Oberfläche
Beton Typ 2, weiss
gestrichen,
saubere
Oberfläche
Mietfläche
rohbau)
Unterlagsboden roh
Grundputz roh / Keramische Wandplatten in
Nassräumen
Beton roh, Werkleitungen sichtbar
Keramische Platten
Gitterstofftapete, Farbe
nach NCS Farbkarte
Metalldecken herunter gehängt weiss
Unterlagsboden roh
Abrieb 1.0mm weiss /
Keramische Wandplatten in Nassräumen
Weissputz roh
Keramische Platten
Abrieb 1.0mm weiss /
Keramische Wandplatten in Nassräumen
Weissputz
deckend
gestrichen / Metalldecken herunter gehängt weiss
Keller / Trocknen
Korridor UG
EG
Eingangshalle
gang
/
(Edel-
/
Zu-
Mietflächen 1. OG
Büro / Gewerbe
Räume Dachgeschoss
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2, weiss
sau-bere
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Wohnungen
Böden
Wände
Decken
Entrée / Gang
Parkett *
Abrieb 1.0mm weiss
Weissputz
gestrichen
deckend
Wohnen/ Essen
Parkett *
Abrieb 1.0mm weiss
Weissputz
gestrichen
deckend
Küche
Platten / Parkett in 1zeiler Küche *
Abrieb 1.0mm weiss
Weissputz
gestrichen
deckend
Zimmer
Parkett *
Abrieb 1.0mm weiss
Weissputz
gestrichen
deckend
Nassräume
Keramische Platten *
Keramische
Platten
gem. Konzept Architekt
und Abrieb 1.0 mm
weiss
Weissputz
gestrichen
deckend
* Umbemusterung durch Investor möglich
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