close

Anmelden

Neues Passwort anfordern?

Anmeldung mit OpenID

19.11.2012_Kurier.at_Vorsorgewohnung_In guten wie in schlechten

EinbettenHerunterladen
Vorsorgewohnung: In guten wie in schlechten Zeiten
1 von 11
http://kurier.at/immo/service/vorsorgewohnung-in-guten-wie-in-schlech...
Quelle: Kurier.at
Adresse: http://kurier.at/immo/service/vorsorgewohnung-in-guten-wie-in-schlechten-zeiten/1.229.596
Datum: 19.11.2012, 08:39
Eine sichere Anlage
Marktüberblick, Ausstattung der Wohnung, Mietenpool, Steuervorteile:
Experten beantworten die wichtigsten Fragen zum Thema
Vorsorgewohnungen.
Autor: Bakk. Ursula Horvath
Von der Leopoldstadt bis Liesing wird gebaut: Im 2. Bezirk hat die Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs
GmbH derzeit Objekte im Angebot, die Wiener Privatbank errichtet Vorsorgewohnungen im 23. Bezirk. Doch
was ist dran an diesem Konzept? IMMO hat mit namhaften Experten gesprochen.
Wie entwickelt sich der Markt?
„Die Nachfrage ist nach wie vor gut. Aber sie war in den Jahren 2009 und 2010 sicher noch größer“, sagt
ÖRAG-Vorstand Stefan Brezovich. Das Unternehmen verwaltet und vermietet Vorsorgewohnungssprojekte für
unterschiedliche Errichter und kümmert sich in Einzelfällen auch um den Verkauf.
Vorsorgewohnungen waren schon vor zehn, zwölf Jahren ein attraktives Anlageprodukt. Im Zuge der Krise kam
ein weiteres Motiv dazu: Aufgrund der Verunsicherung hinsichtlich der Stabilität der Währung und der Bonität
der Banken gab es eine Umschichtung vom Sparbuch ins Grundbuch. „Das hat dem Markt in den vergangenen
19.11.2012 13:50
Vorsorgewohnung: In guten wie in schlechten Zeiten
2 von 11
http://kurier.at/immo/service/vorsorgewohnung-in-guten-wie-in-schlech...
Jahren einen zusätzlichen Schub gegeben. Heute ist die Nachfrage noch immer gut, aber nicht mehr ganz so
stark“, sagt Brezovich. Hinzu kommt, dass vor allem in Wien die Preise für Eigentumswohnungen stark
gestiegen sind, die Mieten aber nur moderat. Daher sind die Renditen heute nicht mehr mit jenen vor zehn
Jahren vergleichbar. Bei Sparzinsen von einem Prozent sind aber auch drei Prozent Rendite attraktiv.
Wer ist die Zielgruppe?
Wurden Vorsorgewohnungen vor zehn Jahren noch in erster Linie fremdfinanziert, sind Anleger, die ihr Geld in
Sicherheit bringen wollen, heute die größere Gruppe. Dennoch gibt es nach wie vor viele Käufer, die die Wohnung in
der Pension selbst nützen wollen oder mit den Mieteinnahmen die Pension aufbessern möchten.
„Eine Vorsorgewohnung ist heute vor allem dann sinnvoll, wenn der Käufer in erster Linie die substanzielle Sicherheit
und den Wert einer Immobilie im Kopf hat und nicht primär den Ertrag, den er bekommt. Sollten wir noch eine
Abschwächung der Wirtschaft erleben, könnten die Mietpreise sogar sinken. Der Substanzwert der Wohnung bleibt
jedoch erhalten. Das Anlagegut selbst geht also nicht verloren, wie es bei der Geldentwertung der Fall wäre“, erklärt
Brezovich. Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte dennoch zuerst an den eigenen Wohnzweck denken. „Eine
Vorsorgewohnung ist eine tolle Sache, aber es ist bei einer ganz persönlichen Betrachtung nicht sinnvoll, selbst in
einer befristeten Mietwohnung zu leben und eine Anlageimmobilie zu kaufen. Die dauerhafte Sicherheit des eigenen
Zuhauses sollte vor dem Rendite-Gedanken stehen“, betont Brezovich. „Der Erwerb einer Vorsorgewohnung sollte
auch nicht dazu führen, dass man in eine wirtschaftlich angespannte Lage kommt, wenn sich die persönlichen
Lebensumstände plötzlich ändern.Wer seine gesamten Ersparnisse für den Eigenkapitalanteil aufwendet, wird
unflexibel. In einer Zeit wie heute, mit so schnellen Veränderungen, ist Flexibilität aber wichtig.“
Wie soll die Wohnung aussehen?
Wer eine Vorsorgewohnung kaufen möchte, darf sich nicht vom persönlichen Geschmack leiten lassen: „Denken Sie
daran, dass es sich dabei um eine Wohnung zum Zweck der Vermietung handelt. Spezielle Ausstattungswünsche des
Eigentümers sollten hier keinen Platz finden“, sagt Sandra Bauernfeind, Prokuristin bei EHL Immobilien und eine der
Autorinnen des Ratgebers „Vorsorgewohnungen“. Bauträgern und Entwicklern rät sie zu neutralen Farben und
hochwertiger Ausstattung. Auch Freiflächen wie Balkone oder Terrassen sind wichtig.
Wie funktioniert ein Mietenpool?
19.11.2012 13:50
Vorsorgewohnung: In guten wie in schlechten Zeiten
3 von 11
http://kurier.at/immo/service/vorsorgewohnung-in-guten-wie-in-schlech...
Bei einer klassischen Vorsorgewohnung ist man als Eigentümer in die Vermietung wenig bis gar nicht involviert.
Viele Anbieter setzen auf einen Mietenpool: Die erzielten Mieteinnahmen kommen in einen Topf und werden
nach Nutzwerten auf die Eigentümer aufgeteilt. „Der Vorteil ist, dass man immer einen gewissen Mietertrag
hat, auch wenn die eigene Wohnung gerade nicht vermietet ist. Der Nachteil ist, dass auch für die Verwaltung
eines Pools Kosten anfallen und man eventuell einen geringeren Mietertrag ausbezahlt bekommt, als man für
die eigene Wohnung allein hätte“, erklärt Bauernfeind.
Welche Steuervorteile gibt es?
„Aufgrund der Lage auf den Kapitalmärkten haben die Kunden in den vergangenen Jahren mit mehr Eigenkapital
gekauft, als das bei einer Vorsorgewohnung eigentlich sinnvoll ist“, beobachtet Bauernfeind.
Die Zinsen für die Kreditfinanzierung sind nämlich steuerlich absetzbar. Am Anfang müssen die Mieteinnahmen nicht
versteuert werden, weil die Aufwendungen den Einnahmen gegenübergestellt werden und der Eigentümer in Summe
keine Gewinne, sondern Verluste macht. Erst nach einigen Jahren wird ein zu versteuernder Gewinn erzielt. „Aus
steuerlicher Sicht ist eine fremdfinanzierte Vorsorgewohnung für Menschen in der höchsten Steuerstufe sinnvoll. Wenn
das Einkommen gering ist, macht eine höhere Eigenmittelfinanzierung durchaus Sinn. Es muss jedoch immer die
individuelle Situation des einzelnen Kunden betrachtet werden“, sagt Elisabeth Binder, Geschäftsführerin der Raiffeisen
Vorsorgewohnungserrichtungs GmbH.
Ein weiterer Vorteil ist, dass Käufer einer Vorsorgewohnung einen Vorsteuerabzug geltend machen können. „Falls Sie
die Wohnung innerhalb von 20 Jahren verkaufen oder privat nützen, müssen Sie die refundierte Umsatzsteuer teilweise
rückerstatten. Bisher lag diese Frist bei zehn Jahren, im Rahmen des Stabilitätsgesetzes in diesem Frühjahr wurde der
Vorsteuerberichtigungszeitraum auf 20 Jahre verlängert“, so Binder.
Wer die Wohnung selbst nützen oder sie seinen Kindern überlassen will, muss unter Umständen weitere steuerliche
Nachteile in Kauf nehmen. Bei der Vermietung von Wohnungen verlangt der Fiskus nämlich, dass in einem Zeitraum
von 20 Jahren, manchmal auch 23 Jahren, ein Überschuss der positiven steuerlichen Ergebnisse über die negativen
erzielt wird.
„Wenn die Einnahmen in diesem Zeitraum geringer sind als die Ausgaben, sprechen wir von Liebhaberei. Man muss
dem Finanzamt daher zu Beginn der Vermietung nachweisen, dass kein Fall von Liebhaberei vorliegt“, erklärt Karin
Fuhrmann, Buchautorin, Steuerexpertin und Partnerin bei TPA Horwath. „Kann man diesen Nachweis nicht erbringen,
refundiert das Finanzamt die Vorsteuer nicht und die Verluste können nicht ausgeglichen werden. Wird Liebhaberei erst
19.11.2012 13:50
Vorsorgewohnung: In guten wie in schlechten Zeiten
4 von 11
http://kurier.at/immo/service/vorsorgewohnung-in-guten-wie-in-schlech...
später vom Finanzamt festgestellt, kann es zu empfindlichen Nachzahlungen kommen.“
Buchtipp
Bauernfeind/Fuhrmann/Pirker/ Verweijen:
Vorsorgewohnungen
Manz Verlag, € 28,–
BILDERGALERIE
Das Grätzel macht den Wert
Text: Caroline Kaltenreiner
<p>Der Grätzel Bericht zeigt vier Stadtteile in Wien mit langer Tradition, für die sich ein Aufschwung voraussagen
lässt.</p>
19.11.2012 13:50
Vorsorgewohnung: In guten wie in schlechten Zeiten
5 von 11
http://kurier.at/immo/service/vorsorgewohnung-in-guten-wie-in-schlech...
<p>Die Wiener haben gleich zwei Wiens: Das Zentrum mit seinen Prachtbauten und das eigene Grätzel, den Teil der
Stadt, in dem man lebt. JP Immobilien ist dem zweiten Wien nun auf den Grund gegangen und hat den ersten Grätzel
Bericht herausgebracht.</p>
<p><b>Arsenal: Leben zwischen Kultur und Technik</b></p><p>Was außen wie ein etwas eigenwilliger Backsteinbau
aussieht, entpuppt sich innen als gefragtes Wohn- und Arbeitsviertel: Das Areal des Arsenals entwickelt sich
sukzessive zum beliebten Grätzel im Süden Wiens. Seit einem Monat kann man dort Immobilien auch kaufen.</p>
19.11.2012 13:50
Vorsorgewohnung: In guten wie in schlechten Zeiten
6 von 11
http://kurier.at/immo/service/vorsorgewohnung-in-guten-wie-in-schlech...
<p>„Es ist wie eine Stadt in der Stadt,“ sagt Martin Müller, geschäftsführender Gesellschafter von JP Immobilien, „hier
hat man gewachsene Strukturen, kunstvolle Bauten und eine der größten Grünflächen Wiens. Die Leute, die hier leben
kennen sich seit Jahrzehnten, so entstand eine gut funktionierende lebende Community.“</p>
<p>Noch viel beliebter wird das Gebiet werden, wenn durch den Ausbau der U2 eine eigene U-Bahn-Anbindung
vorhanden sein wird, prophezeit Müller.</p>
19.11.2012 13:50
Vorsorgewohnung: In guten wie in schlechten Zeiten
7 von 11
http://kurier.at/immo/service/vorsorgewohnung-in-guten-wie-in-schlech...
<p><b>Elisabethviertel: Bahnorama</b></p><p>Vor zehn Jahren noch war das Gebiet um den Südbahnhof für
Investoren ein No-Go, heute befindet sich dort das größte Bauprojekt Österreichs. Künftig sollen die Gebiete um den
neuen Zentralbahnhof zu Trend-Gegenden werden.</p>
<p>„Im Elisabethviertel kann man derzeit im 4. Bezirk noch relativ günstig mieten und kaufen,“ erklärt Müller, „ein
weiterer Vorteil ist die Infrastruktur. Außerdem gibt es hier noch viele historische und auch lustige Geschäfte, in denen
noch echte Seidenzuckerl per Gramm verkauft werden.“</p>
19.11.2012 13:50
Vorsorgewohnung: In guten wie in schlechten Zeiten
8 von 11
http://kurier.at/immo/service/vorsorgewohnung-in-guten-wie-in-schlech...
<p>Da in dieser Gegend nur vereinzelt Wohnhäuser abgerissen werden, wird neue Wohnfläche hier nach oben
verdichtet.</p>
<p><b>Neue Westbahnhof City</b></p><p>Die Grätzel diesseits uns jenseits des neuen Westbahnhofs zählen zu
Müllers persönlichen Favoriten. Hier ortet der Immobilienexperte eine neue und frische Lebenskultur, denn „seit dem
Investitionsschub hat sich auch in den Seitenstraßen der verschrieenen Felberstraße viel getan“.</p>
19.11.2012 13:50
Vorsorgewohnung: In guten wie in schlechten Zeiten
9 von 11
http://kurier.at/immo/service/vorsorgewohnung-in-guten-wie-in-schlech...
<p>Derzeit sei das Gebiet im 15. Bezirk wie Neubau vor 20 Jahren. Hier leben Studenten, Künstler, die nicht zuletzt
auch Verantwortlich für die Entstehung neuer hipper Lokale und Unternehmen sind.</p>
<p>„Eine spannende Mischung,“ ortet Müller hier, „super Lokale und tolle Leute erinnern an Berlin“.</p>
19.11.2012 13:50
Vorsorgewohnung: In guten wie in schlechten Zeiten
10 von 11
http://kurier.at/immo/service/vorsorgewohnung-in-guten-wie-in-schlech...
<p><b>Yppenviertel: Lebensgenuss im neuen Ottakring</b></p><p>Rund um den Brunnenmarkt und den Yppenplatz
blüht das Leben. In einem Schmelztiegel der Nationen steht vor allem Kultur, Kunst und Kulinarik im Vordergrund.</p>
<p>Es gibt zwei Gründe, warum das Yppenviertel super Lokale, hippe Leute und tolle Geschäfte beheimatet, erklärt
Müller: „Einerseits hat die Initiative der Stadt Wien den Brunnenmarkt zu revitalisieren geholfen, andererseits haben
viele Investoren Geld in die Hand genommen.“</p>
19.11.2012 13:50
Vorsorgewohnung: In guten wie in schlechten Zeiten
11 von 11
http://kurier.at/immo/service/vorsorgewohnung-in-guten-wie-in-schlech...
<p>„So konnten durch Sockelsanierungen aus den Arbeiterkasernen – 20 Quadratmeter Wohnungen mit Häusl am
Gang – vernünftige Wohnungen geschaffen werden.“ Eine Ausdehnung soll in den nächsten Jahren auch Richtung
Hernalser Hauptstraße stattfinden.</p>
FINANZIERUNG
Kredite vergleichen zahlt sich aus.
Vor knapp einem Jahr haben Immobilienmakler Eduard Issel und Finanzexperte Wolfgang Maurer Creditnet
gegründet, das unabhängige Portal für Kreditvergleiche. „Wir haben über 100 österreichische Banken im
System und suchen das beste Angebot für den Kunden“, erklärt Issel.
Der Kunde übermittelt die persönlichen Daten und Finanzierungswünsche. Der Computer selektiert nach
Kriterien wie Postleitzahl, Berufsgruppe und Art der Immobilie, welche Bank infrage kommt. Innerhalb von 24
Stunden bekommt der Kunde eine erste Einschätzung. Währenddessen werden die ausgewählten Banken und
Bausparkassen eingeladen, ein konkretes Angebot zu erstellen. Innerhalb von fünf Werktagen bekommt der
Kunde die besten Angebote. Für die Interessenten ist dieses Service kostenlos. Bei einem Abschluss
bekommt Creditnet einen Teil der Bearbeitungsgebühr von der Bank.
www.creditnet.at
19.11.2012 13:50
Document
Kategorie
Internet
Seitenansichten
3
Dateigröße
1 345 KB
Tags
1/--Seiten
melden