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Marktüberblick Büromarkt Deutschland - Savills

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Savills Research
Deutschland
Marktüberblick
Büromarkt Deutschland
Q3 2014
Die Fakten im Überblick
Flächenumsatz rückläufig - Fortsetzung von Mietanstiegen und Leerstandsrückgängen
■Der Flächenumsatz in den Top6-Büromärkten summierte sich in
den ersten drei Quartalen auf gut
1,9 Mio. m², was einem Rückgang
von mehr als 8 % gegenüber dem
Vorjahreszeitraum entspricht.
■Mit einem Flächenumsatz von
614.000 m² war das 3. Quartal nicht
nur das schwächste im laufenden Jahr,
sondern auch das umsatzschwächste
3. Quartal seit 2009. Der
Flächenumsatz ging in allen Märkten
mit Ausnahme Hamburgs (+ 14 %)
zurück. Am deutlichsten waren die
Rückgänge in Düsseldorf (- 32 %),
Frankfurt und Köln (jeweils - 21 %).
■Der Leerstandsabbau hat sich
hingegen in allen Märkten fortgesetzt.
Im Durchschnitt der Top-6-Märkte
lag die Leerstandsquote am Ende
des 3. Quartals bei 7,7 % und damit
50 Basispunkte unter dem Wert des
Vorjahres.
■Auch die Mieten haben sich
weitgehend positiv entwickelt: Die
Spitzenmiete legte im Durchschnitt
der Top-6-Standorte um 1,3 % auf
27,72 EUR/m² zu. Leichte Rückgänge
gab es in Düsseldorf (- 3,6 %) und
Köln (- 2,7 %). Die Durchschnittsmiete
aller sechs Märkte stieg um 4,2 % auf
14,55 EUR/m².
■Aufgrund des knappen Angebots
ist bei den Mieten jedoch noch mit
einer Fortsetzung des Aufwärtstrends
zu rechnen, zumal der Leerstand bis
zum Jahresende nochmals leicht
zurückgehen dürfte.
■In puncto Flächenumsatz laufen die
Märkte den Prognosen weit hinterher.
Die Flächenumsatzprognose muss
vor dem Hintergrund der aktuellen
Entwicklung nochmals nach unten
korrigiert werden. Mit einem starken
Jahresendquartal erscheint das
Erreichen der Marke von 2,7 Mio. m²
noch möglich, realistischer ist jedoch
ein Umsatz knapp darunter.
savills.de/research
01
Marktüberblick | Büromarkt Deutschland
Q3 2014
Top-6-Büromärkte im Überblick
1. bis 3. Quartal 2014
TAB. 1
Büromarktkennziffern
Büroflächenumsatz
(m²)
Leerstandsrate
(%)
Flächenbestand
(Mio. m²)
Spitzenmiete
(EUR/m²)
Durchschnittsmiete
(EUR/m²)
Q3
2014
Verä. ggü.
Q3 2013
Q3
2014
Verä. ggü.
Q3 2013
Q3
2014
Verä. ggü.
Q3 2013
Q3
2014
Verä. ggü.
Q3 2013
Q3
2014
Verä. ggü.
Q3 2013
Berlin
528.200
- 1,0 %
4,6
- 70 Bp.
18,9
+ 0,6 %
21,90
+ 3,3 %
12,70
+ 6,1 %
Düsseldorf
182.000
- 31,8 %
10,8
- 10 Bp.
7,7
+ 0,7 %
26,50
- 3,6 %
14,70
+/- 0,0 %
Frankfurt
248.000
- 21,3 %
11,6
- 50 Bp.
12,0
+ 0,2 %
38,00
+/- 0,0 %
17,50
- 1,4 %
Hamburg
359.200
+ 14,4 %
6,6
- 60 Bp.
13,1
+/- 0,0 %
24,00
+ 2,1 %
13,80
+ 9,9 %
Köln
158.700
- 21,0 %
6,8
- 70 Bp.
7,8
- 0,3 %
21,40
- 2,7 %
12,80
+ 7,6 %
München
437.000
- 4,1 %
6,0
- 20 Bp.
22,7
+ 2,0 %
34,50
+ 7,8 %
15,81
+ 5,8 %
Top 6
1.913.100
- 8,3 %
7,7
- 50 Bp.
82,1
+ 0,7 %
27,72
+ 1,3 %
14,55
+ 4,2 %
Quelle: Savills
ABB. 1
ABB. 2
Flächenumsatz und Leerstandsrate
Mietpreise
Leerstandsrate - Ø Top 6
6%
1,0
4%
0,5
2%
0,0
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*
Q3
Quelle: Savills / * Prognose
Spitzenmiete - Ø Top 6
Durchschnittsmiete - Ø Top 6
30
25
20
€/m²/Monat
1,5
2,69
8%
1,91
2,0
2,77
10%
3,02
2,5
3,21
12%
2,91
3,0
2,30
14%
3,19
3,5
3,49
16%
3,00
4,0
2,49
Mio. m²
Flächenumsatz - Σ Top 6
15
10
5
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Q3
2014*
Quelle: Savills / * Prognose
Die Top-6-Märkte in Kürze
Viele großvolumige Gesuche, aber wenig entsprechende Abschlüsse
•
Der Büroflächenumsatz aller Top-6-Märkte summierte sich auf 1,9 Mio. m², was einem Rückgang von 8,3 %
gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht. Die Spitzenmiete erhöhte sich um 1,3 % auf
27,72 EUR/m², die Leerstandsquote ging um 50 Basispunkte auf 7,7 % zurück.
•
Zwei Entwicklungen haben wesentlich zum Ausbleiben von Vermietungen beigetragen: Erstens sind derzeit zwar
viele (großvolumige) Gesuche im Markt, mangels passendem Angebot resultieren diese jedoch nicht in Abschlüssen;
zweitens hat sich der bereits in den vergangenen Monaten beschriebene Trend zu mehr Mietvertragsverlängerungen
im Bestand fortgesetzt, da viele Mieter, gerade Großnutzer, kaum Angebot in den von ihnen favorisierten zentralen
Lagen vorfinden.
•
Mit einem starken Jahresendquartal erscheint ein Flächenumsatz von 2,7 Mio. m² noch möglich. Aufgrund des
knappen Angebots ist bei den Mieten mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends zu rechnen.
savills.de/research
02
Marktüberblick | Büromarkt Deutschland
Q3 2014
Top-6-Büromärkte im Überblick
1. bis 3. Quartal 2014
ABB. 3
ABB. 4
Spitzenmiete nach Standort
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt
Durchschnittsmiete nach Standort
Hamburg
Köln
München
Berlin
45
Düsseldorf
Frankfurt
Hamburg
Köln
München
25
40
20
35
€/m²/Monat
€/m²/Monat
30
25
20
15
10
15
10
5
5
0
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Q3
2014*
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills / * Prognose
ABB. 5
ABB. 6
Beschäftigungsentwicklung
Flächenfertigstellungsvolumen
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt
Hamburg
Köln
2013
2014
Q3
2014*
München
120
1.400.000
115
1.200.000
1.000.000
110
800.000
105
m²
2005 = 100
2012
600.000
100
400.000
95
200.000
90
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
0
2014
Quelle: Oxford Economics / * Prognose
2015
2016
Quelle: Savills
TAB. 2
Die größten Vermietungen im 1. bis 3. Quartal 2014 im Überblick*
Standort
Mieter
Bürofläche (m²)
Frankfurt
Deutsche Bank
ca. 32.000
Hamburg
Deutsche Telekom AG
ca. 32.000
München
Brainlab
ca. 22.000
München
BayWa AG
ca. 21.000
Düsseldorf (Ratingen)
Mitsubishi
ca. 20.100
Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Vermietungen
savills.de/research
03
Marktüberblick | Büromarkt Deutschland
Q3 2014
Berlin
1. bis 3. Quartal 2014
ABB. 7
ABB. 8
Flächenumsatz und Leerstandsrate
Flächenumsatz
Mietpreise
Leerstandsrate
200.000
2%
0
€/m²/Monat
3%
700.000
300.000
528.200
4%
680.500
5%
400.000
834.800
500.000
778.900
6%
754.700
7%
600.000
606.300
700.000
696.400
8%
768.300
9%
800.000
776.000
900.000
100.000
Veränderung Spitzenmiete (jährlich)
10%
657.800
m²
1.000.000
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
30
15%
25
10%
20
5%
15
0%
10
-5%
5
-10%
1%
0
0%
-15%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*
Q3
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*
Q3
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills / * Prognose
ABB. 9
ABB. 10
Flächenumsatz nach Teilmarkt
Flächenfertigstellungsvolumen
Potsdamer
Platz / Leipziger
Platz
5%
300.000
250.000
City West
9%
200.000
City Rand
42%
m²
City Ost
21%
150.000
100.000
50.000
Randbezirke
24%
Quelle: Savills
0
2014
2015
2016
Quelle: Savills
Der Berliner Markt in Kürze
Trotz hoher Nachfrage verhaltener Flächenumsatz im 3. Quartal
•
Der Büroflächenumsatz im 1. bis 3. Quartal summierte sich auf 528.200 m², was einem Minus von 1,0 % gegenüber
dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht. Die Spitzenmiete erhöhte sich um 3,3 % auf 21,90 EUR/m², die
Leerstandsquote ging um 70 Basispunkte auf 4,6 % zurück.
•
Neben der traditionell starken Nachfrage von Seiten des öffentlichen Sektors ist eine hohe Dynamik von
Unternehmen der IT- und Kommunikationsbranche festzustellen. Darüber hinaus ist auch ein großes Interesse von
Eigennutzern zu beobachten, die das aktuelle Finanzierungsumfeld für Käufe zu nutzen versuchen, jedoch selten auf
das passende Angebot treffen.
•
Dieser Nachfrageüberhang hat dazu geführt, dass die Durchschnittsmiete mit 12,70 EUR/m² um 6,1 % über dem
Niveau des Vorjahres lag.
savills.de/research
04
Marktüberblick | Büromarkt Deutschland
Q3 2014
Düsseldorf
1. bis 3. Quartal 2014
ABB. 11
ABB. 12
Flächenumsatz und Leerstandsrate
Mietpreise
Leerstandsrate
14%
600.000
12%
500.000
10%
400.000
8%
300.000
6%
200.000
4%
275.000
182.000
342.400
310.000
312.000
373.000
202.000
424.100
520.700
0
322.400
100.000
267.142
m²
700.000
Veränderung Spitzenmiete (jährlich)
€/m²/Monat
Flächenumsatz
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
30
15%
25
10%
20
5%
15
0%
10
-5%
5
2%
0%
-10%
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*
Q3
-15%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*
Q3
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills / * Prognose
ABB. 13
ABB. 14
Flächenumsatz nach Teilmarkt
Flächenfertigstellungsvolumen
Innenstadt
12%
180.000
160.000
140.000
Ratingen Ost
12%
sonstige
Teilmärkte
47%
120.000
m²
100.000
80.000
Kennedydamm
12%
60.000
40.000
20.000
Grafenberger
Allee
8%
Quelle: Savills
Düsseldorf Nord
/ Flughafen
9%
0
2014
2015
2016
Quelle: Savills
Der Düsseldorfer Markt in Kürze
Spitzenmiete geht zurück - ausgehend von extrem hohem Niveau
•
Der Büroflächenumsatz im 1. bis 3. Quartal summierte sich auf 182.000 m², was einem Minus von 31,8 % gegenüber
dem Vorjahreszeitraum entspricht. Die Spitzenmiete ging um 3,6 % auf 26,50 EUR/m² zurück, die Leerstandsquote
sank um 10 Basispunkte auf 10,8 %.
•
Durch Vermietungen in hochpreisigen Top-Objekten wie dem Kö-Bogen oder dem Dreischeibenhaus lag die
Spitzenmiete in den letzten Quartalen auf der Rekordhöhe von 27,50 EUR/m². Da diese Vermietungen nun aus dem
Berechnungszeitraum herausgefallen sind, ist die Spitzenmiete im 3. Quartal wieder gesunken. Im Vorjahresvergleich
sank sie um 3,6 % auf 26,50 EUR/m². Die Durchschnittsmiete blieb stabil bei 14,70 EUR/m².
•
Der Leerstand dürfte sich bis zum Jahresende durch Umwidmungen leer stehender Büroimmobilien in eine
Wohnnutzung, wie beispielsweise im Seestern, noch signifikant verringern.
savills.de/research
05
Marktüberblick | Büromarkt Deutschland
Q3 2014
Frankfurt
1. bis 3. Quartal 2014
ABB. 15
ABB. 16
Flächenumsatz und Leerstandsrate
Flächenumsatz
Mietpreise
Leerstandsrate
Veränderung Spitzenmiete (jährlich)
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
45
20%
900.000
18%
40
15%
800.000
16%
35
10%
700.000
14%
30
5%
600.000
12%
25
0%
500.000
10%
400.000
8%
20
-5%
15
-10%
10
-15%
2%
5
-20%
0%
0
385.000
248.000
439.000
509.900
415.000
475.000
355.000
500.000
0
600.000
4%
520.000
6%
200.000
330.000
300.000
100.000
€/m²/Monat
20%
m²
1.000.000
-25%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*
Q3
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*
Q3
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills / * Prognose
ABB. 17
ABB. 18
Flächenumsatz nach Teilmarkt
Flächenfertigstellungsvolumen
350.000
sonstige
Teilmärkte
19%
300.000
250.000
200.000
m²
Bankenviertel /
City
44%
Frankfurt West
8%
150.000
Eschborn
9%
100.000
50.000
City West
9%
Quelle: Savills
0
Westend
11%
2014
2015
2016
Quelle: Savills
Der Frankfurter Markt in Kürze
Geringe Nachfrage resultiert in deutlichem Rückgang beim Flächenumsatz
•
Der Büroflächenumsatz im 1. bis 3. Quartal summierte sich auf 248.000 m², was einem Minus von 21,3 %
gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht. Die Spitzenmiete blieb stabil bei 38,00 EUR/m², die
Leerstandsquote ging um 50 Basispunkte auf 11,6 % zurück.
•
Der Flächenumsatz war auch deshalb so gering, weil mit Unternehmen aus der Finanz- und Rechtsberatung zwei
für Frankfurt wichtige Branchen nur wenig Fläche nachfragten. Es gibt zwar Unternehmen, insbesondere aus der
Informations- und Telekommunikationsbranche, die ihre Mitarbeiterzahl erhöhen, was aber nicht unmittelbar in einer
Flächenvergrößerung resultiert. Dieses Wachstum wird vorerst durch die Umsetzung moderner Flächenkonzepte wie
beispielsweise einer ‚shared desk policy‘ aufgefangen.
•
Bei den Mieten gab es gegenüber dem Vorquartal keine Veränderung. Neben der Spitzenmiete (38,00 EUR/m²) blieb
auch die Durchschnittsmiete bei 17,50 EUR/m².
savills.de/research
06
Marktüberblick | Büromarkt Deutschland
Q3 2014
Hamburg
1. bis 3. Quartal 2014
ABB. 19
ABB. 20
Flächenumsatz und Leerstandsrate
Mietpreise
Leerstandsrate
Veränderung Spitzenmiete (jährlich)
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
5%
300.000
6%
15
0%
200.000
4%
10
-5%
100.000
2%
5
0%
0
0
€/m²/Monat
20
460.000
8%
359.200
400.000
427.000
10%
430.000
25
533.000
10%
483.000
500.000
372.900
15%
504.432
30
570.000
12%
460.000
600.000
417.000
m²
Flächenumsatz
-10%
-15%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*
Q3
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*
Q3
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills / * Prognose
ABB. 21
ABB. 22
Flächenumsatz nach Teilmarkt
Flächenfertigstellungsvolumen
300.000
City
27%
sonstige
Teilmärkte
27%
250.000
m²
200.000
150.000
100.000
HafenCity
7%
City Süd
15%
City Nord
10%
50.000
0
Altona
14%
Quelle: Savills
2014
2015
2016
Quelle: Savills
Der Hamburger Markt in Kürze
Höchster Quartalsumsatz seit drei Jahren
•
Der Büroflächenumsatz im 1. bis 3. Quartal summierte sich auf 359.200 m², was einem Plus von 14,4 % gegenüber
dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht. Die Spitzenmiete erhöhte sich um 2,1 % auf 24,00 EUR/m², die
Leerstandsquote ging um 60 Basispunkte auf 6,6 % zurück.
•
Ein Grund für das Umsatzplus war die im 3. Quartal hohe Vermietungsaktivität im mittleren Flächensegment
zwischen 1.000 m² und 3.000 m² - mit einem Anteil von 21 % war der Flächenumsatz in der City Süd in dieser
Größenklasse am höchsten, gefolgt von den Teilmärkten Äußere Alsterlage und Altona mit jeweils 14 %.
•
Die hohe Aktivität außerhalb des Teilmarktes City zeigt, dass sich auch andere Büromarktzonen als attraktive
Alternative etabliert haben.
savills.de/research
07
Marktüberblick | Büromarkt Deutschland
Q3 2014
Köln
1. bis 3. Quartal 2014
ABB. 23
ABB. 24
Flächenumsatz und Leerstandsrate
Mietpreise
Leerstandsrate
150.000
3%
100.000
2%
50.000
0
Veränderung Spitzenmiete (jährlich)
€/m²/Monat
4%
270.000
5%
200.000
158.700
250.000
270.000
6%
235.000
7%
300.000
319.000
350.000
240.000
8%
250.000
9%
400.000
300.000
450.000
285.000
10%
300.000
500.000
235.000
m²
Flächenumsatz
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
30
15%
25
10%
20
5%
15
0%
10
-5%
5
-10%
1%
0
0%
-15%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*
Q3
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*
Q3
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills / * Prognose
ABB. 25
ABB. 26
Flächenumsatz nach Teilmarkt
Flächenfertigstellungsvolumen
sonstige
Teilmärkte
12%
180.000
160.000
Bayenthal /
Marienburg
5%
140.000
120.000
City
50%
100.000
m²
Ehrenfeld /
Braunsfeld
8%
80.000
60.000
Ossendorf /
Nippes
10%
40.000
20.000
Deutz
15%
Quelle: Savills
0
2014
2015
2016
Quelle: Savills
Der Kölner Markt in Kürze
Flächenumsatz ein Fünftel unter Vorjahresniveau - Viele Abschlüsse < 500 m²
•
Der Büroflächenumsatz im 1. bis 3. Quartal summierte sich auf 158.700 m², was einem Minus von 21,0 % gegenüber
dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht. Die Spitzenmiete ging um 2,7 % auf 21,40 EUR/m² zurück, die
Leerstandsquote sank um 70 Basispunkte auf 6,8 %.
•
Während der Flächenumsatz zum Halbjahr noch auf Vorjahresniveau lag, ist ein Grund für den jetzigen
Umsatzrückgang das Ausbleiben von Vermietungen im Segment über 10.000 m², da für Großnutzer nicht
ausreichend zusammenhängende Flächen zur Verfügung stehen.
•
Im 3. Quartal entfielen mehr als zwei Drittel des Flächenumsatzes auf den zentralen Teilmarkt City. Das
Vermietungsgeschehen war dabei recht kleinteilig. Knapp zwei Drittel der Transaktionen fanden im Segment unter
500 m² statt. Die hohe Anzahl der Abschlüsse in der City hat auch zu einem Anstieg der Durchschnittsmiete geführt.
Diese legte im Vorjahresvergleich um 7,6 % zu und liegt aktuell bei 12,80 EUR/m².
savills.de/research
08
Marktüberblick | Büromarkt Deutschland
Q3 2014
München
1. bis 3. Quartal 2014
ABB. 27
ABB. 28
Flächenumsatz und Leerstandsrate
Mietpreise
Leerstandsrate
12%
1.000.000
10%
600.000
437.000
0
606.100
2%
705.100
200.000
847.500
4%
586.800
400.000
518.400
6%
770.000
600.000
747.000
8%
625.000
800.000
585.000
m²
1.200.000
Veränderung Spitzenmiete (jährlich)
€/m²/Monat
Flächenumsatz
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
40
20%
35
15%
30
10%
25
5%
20
0%
15
-5%
10
-10%
5
-15%
0
0%
-20%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*
Q3
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014*
Q3
Quelle: Savills / * Prognose
Quelle: Savills / * Prognose
ABB. 29
ABB. 30
Flächenumsatz nach Teilmarkt
Flächenfertigstellungsvolumen
300.000
Zentrum
14%
250.000
City Ost
13%
200.000
m²
sonstige
Teilmärkte
41%
150.000
100.000
City West
11%
Stadtrand Nord
10%
Quelle: Savills
50.000
0
City Süd
11%
2014
2015
2016
Quelle: Savills
Der Münchener Markt in Kürze
Quartal ohne großvolumige Transaktionen - Mieten legen zu
•
Der Büroflächenumsatz im 1. bis 3. Quartal summierte sich auf 437.000 m², was einem Minus von 4,1 % gegenüber
dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht. Die Spitzenmiete erhöhte sich um 7,8 % auf 34,50 EUR/m², die
Leerstandsquote ging um 20 Basispunkte auf 6,0 % zurück.
•
Ein höherer Flächenumsatz kam nicht zustande, da es in den vergangenen drei Monaten keine großvolumigen
Abschlüsse über 10.000 m² gab. Die meisten großvolumigen Gesuche sind bereits in den vergangenen beiden
Jahren zum Abschluss gekommen. Zudem sind die Mieter eher vorsichtig und zurückhaltend und tendieren verstärkt
zu Verlängerungen an Stelle eines Umzugs.
•
Angebot und Nachfrage befinden sich am Münchener Markt im Gleichgewicht; Richtung Innenstadt nimmt die
Verfügbarkeit attraktiver Flächen jedoch ab. Dennoch war die Vermietungsaktivität hier im 3. Quartal am höchsten:
18 % des Flächenumsatzes entfielen auf den zentralen Teilmarkt.
savills.de/research
09
Marktüberblick | Büromarkt Deutschland
Q3 2014
Savills Deutschland
In Deutschland ist Savills mit
rund 160 Mitarbeitern in sechs
Büros an den wichtigsten
Immobilienstandorten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln und München präsent.
Savills bietet seinen Kunden heute
Expertise und Markttransparenz in
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»» Corporate Finance - Valuation
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blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika,
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