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Eine schönes Panorama ist viel wert wie viel, lässt sich heute

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Datum: 18.03.2012
SonntagsZeitung
8021 Zürich
044/ 248 40 40
www.sonntagszeitung.ch
Medienart: Print
Medientyp: Tages- und Wochenpresse
Auflage: 182'129
Erscheinungsweise: wöchentlich
Themen-Nr.: 818.6
Abo-Nr.: 1088641
Seite: 92
Fläche: 216'809 mm²
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11ER*ALDSTATTERSEE
Gipfel gucken
Das hedonische Bewertungsmodell
der ZKB für Lagen mit guter Seesicht
In den violett a. markierten Bereichen
sind 16 bis 75 Gipfel sichtbar in den
grün
,,, markierten 4 bis 15. Entsprechend
verhalten sich die Immobi[ienereise.
Stans
Teure Aussichten
Eine schönes Panorama ist viel wert
wie viel, lässt sich heute berechnen
Unzählige Bauprojekte werden Eigentümerin der neu erstellten
Die Schweiz wird zugebaut im- mit Attributen wie «am Park», Wädenswiler Wohnsiedlung Seemer seltener sehen wir unberühr- «am Wasser» oder «Alpenblick» wies illegalerweise 29 Bäume fälte Natur. Umso stärker wird der vermarktet. Denn für Liegen- len, um die in den VerkaufsunterWunsch, in natürlicher Umge- schaften mit einer schönen Aus- lagen versprochene Sicht auf See
VON MARKUS GANZ
bung zu wohnen und eine schöne sicht kann man fraglos mehr verAussicht zu geniessen. Wie be- langen als für ansonsten gleichliebt der Blick ins Grüne, auf Ge- wertige Objekte.
wässer und in die Berge ist, widerAber wie viel mehr? Dass die
und Voralpen frei zu machen. Sie
wurde aufgrund einer Schätzung
von Immobilienmaklern zunächst
zur Zahlung von 5,5 Millionen
spiegelt sich in den Namen von Berechnung der guten Aussicht Franken verurteilt so hoch sei
Überbauungen und blumig for- schwierig ist, zeigt der Blick in der durch die Rodung geschaffemulierten Immobilieninseraten: Gerichtsakten: 2007 liess die
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ne Mehrwert. Nach einer Ein- oder gar die Nebelanfälligkeit Zürichsees.
sprache der Eigentümerin berech- werden nicht berücksichtigt.
Verringert werden die Mietnete ein anderer Gutachter den In einem Projekt hat Ingrid preise durch negative Einflüsse
Mehrwert neu und kam nur Rappl, Immobilienexpertin bei wie die Nähe zu einer Hochspannoch auf 90 000 Franken. Der der ZKB, anhand von 600 000 nungsleitung oder Verkehrslärm
Unterschied der beiden Beurtei- Wohnungsinseraten den Einfluss (0,11 bis 0,26 Prozent pro Dezibel
lungen ist so gewaltig, dass man kleinräumiger Faktoren auf die ab 40 bzw. 50 Dezibel). Eine lärsich unweigerlich fragt: Lässt sich
Mieten in der Schweiz ausgewer- mige Strasse kann den Aufschlag
der Wert der Aussicht nicht mit tet. Solche Eigenschaften der Mi- einer guten Uferlage etwa am Züeiner «objektiven Methode» ge- krolage können sich in kurzer richsee aber kaum aufheben,
nauer berechnen?
Distanz ändern. Eigenschaften weiss Ingrid Rappl.
Das Bündel an Faktoren führt,
Ein statistisches Modell hilft bei der Makrolage wie zum Beispiel
der Steuerfuss einer Gemeinde besonders bei typischen Objekder Berechnung des Preises
bleiben hingegen grossräumig ten, letztlich zu einer erstaunlich
Doch. Die Zürcher Kantonalbank gleich. Herausstechende Eigen- hohen Schätzgenauigkeit. Rappl
(ZKB) führte bereits 1998 ein so- schaften der Mikrolage sind die betont aber, dass alle Werte nur
genanntes hedonisches BewerSichtbarkeit der höchsten und do- statistische Annäherungen und
tungsmodell ein. Diese statistiminantesten Berggipfel der deshalb mit Vorsicht zu geniessen
sche Methode erlaubt es, den Einsind: «Uns interessiert, ob eine
fluss von Lagefaktoren auf den Schweiz sowie die sichtbare Ge- Eigenschaft überhaupt einen Einwässerfläche im Umkreis von
Kaufpreis oder die Miete eines
zehn Kilometern. Überraschend: fluss hat, ob diese positiv oder neObjekts vorauszusagen. Peter Die Bergsicht allein hat, über die gativ, klein oder gross ist. Dies lieMeier, Leiter des Bereichs Finangesamte Schweiz betrachtet, kei- fert uns Anhaltspunkte, wie der
cial Engineering Immobilien der
nen messbaren Einfluss auf den Immobilienmarkt funktioniert.»
ZKB, erklärt den Nutzen für die
Mietpreis. Als Grund vermutet Die hedonische Methode lässt
Bank. «Wir erhalten damit schnell
Ingrid Rappl, dass Bergsicht weit sich für Miet- und Kaufobjekte
anwenden. Gemäss Peter Meier
einen Anhaltspunkt für den Preis verbreitet ist.
wirken sich viele Einflussfaktoren
einer Immobilie. Wichtig ist, dass Mehrere Faktoren entscheiden
dieser möglichst objektiv ist und den Schätzwert
für Immobilien in der ganzen
Schweiz bestimmt werden kann.»
Dies sei früher mit den Einschätzungen von örtlichen Fachleuten
im Eigentumsmarkt stärker aus
als bei den Mieten, sowohl im
Anders sieht es aus, wenn zu Positiven etwa bei Seesicht
etwa bei
einem prächtigen Bergpanorama wie im Negativen
eine sehr gute Seesicht kommt. Lärm: «Das hat einen logischen
nicht immer möglich gewesen. Sind 16 oder mehr dominante
Seit 2004 setzt die ZKB zudem Gipfel zu sehen, muss man mit
ein geografisches Informations- einem Mietaufschlag von zehn
system (GIS) ein, um die Immobi- Prozent rechnen, bei Uferlage
liendaten mit Standortinforma- kommen weitere sieben Prozent
tionen zu verknüpfen. Dabei wer- hinzu. Seesicht allein verursacht
den verschiedene kleinräumige einen Aufschlag von drei bis fünf
Lagefaktoren wie Lärmimmissio- Prozent, zunehmende Distanz
Hintergrund: Eine Miete ist mehr
auf die Gegenwart ausgerichtet,
während man beim Kauf längerfristige Überlegungen macht und
Vor- und Nachteile stärker gewichtet.»
An ganz bestimmten Lagen
kann sich auch eine einzige Eigenschaft der Lage stark auswirken
nen, Nähe zu Arbeitsplätzen oder zum See reduziert ihn jedoch zum Beispiel die Sicht auf einen
Verkehrsanbindung berücksich- wieder. Insgesamt kann die Aus- berühmten Gipfel. Patrick Ruh,
tigt. Für die Modellierung der sicht auf Seen und Berge ein Ob- Inhaber und Geschäftsführer von
Aussicht wird ein Geländemodell jekt bis zu 21 Prozent verteuern. Alpin Riviera Great Estates GmbH
verwendet, das Höhenangaben Nur gerade vier Prozent der be- in Zermatt: «Bietet eine Immobifür alle Punkte der Schweiz lie- wohnten Hektaren in der Schweiz lie den Blick aufs Matterhorn,
fert. Dies lässt die Sicht von jedem bieten eine solche Traumlage; wirkt sich dies stark auf den Preis
dieser Punkte aus errechnen; zu- man findet sie vor allem am aus.» Vor der Einführung der Bemindest die potenzielle, denn Neuenburgersee, am Genfersee schränkung von neuen Zweitwohoder an der Goldküste des
Störfaktoren wie etwa Bäume
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nungen in Zermatt habe die Aus- gend, wenn jemand in Zermatt me der Zweitwohnungsinitiative
sicht auf den berühmten Berg eine Zweitwohnung kaufen will.» an vielen Ferienorten verschärfen:
einen Aufpreis von 20 bis 30 Pro- Die Tendenz, dass nur noch die al- Die beschränkten Möglichkeiten
zent ausgemacht. «Nun ist der lerteuerste Aussicht auf den Markt werden künftig wohl vorwiegend
Blick aufs Horu praktisch zwin- kommt, könnte sich nach Annah- für Luxusobjekte genutzt.
Der Blick aufs Matterhorn ist unerlässlich: Hier entsteht eine DuplexAttika-Zweitwohnung mit 51/2 Zimmern für 5,5 Millionen Franken
«Ohne See und
Park würde die
Qualität fehlen»
Bernhard Ruhstatter, Geschäftsführer des
Gebietsmarketings, über den Glattpark
Wie wäre die Entwicklung des neuen Stadtteils Glattpark
am Rande von Zürich verlaufen, wenn man auf den
Opfikerpark und den Glattparksee verzichtet hätte?
Dass ein ansehnlicher Freiraum ausgeschieden wurde, hat mit
dazu beigetragen, dass das Quartierplanverfahren rund 40 Jah-
re dauerte. Ohne Park und See hätte dieses Entwicklungsgebiet aber nie das sehr grosse Investoren- und Nutzerinteresse
ausgelöst und böte nicht die heutige Gesamtqualität.
Der Unterschied ist nicht so gross, da die Wohnungen mit Seesicht auch etwas mehr der Öffentlichkeit ausgesetzt sind das
drückt wiederum auf die Kaufpreise und die Mieten. Die Preise sind im Glattpark vor allem gestiegen, weil die Bauetappie-
rung nun die Sicherheit
«Die Bewohner
gebracht hat, dass alles reali-
schätzen und
nutzen See und
Park auf ganz
unterschiedliche
chen wurde, etwa der Park
und die Anbindung an die
siert wurde, was einst verspro-
Glattalbahn.
Zurzeit wohnen rund
2000 Personen im
Glattpark, 1300 arbeiten
Art und Weise»
Die Glattalbahn, die nahe Autobahn und der Flughafen gehödort. Haben Sie Anhaltsren zum Selbstverständnis der urbanen Wahrnehmung in
punkte zur Bedeutung,
diesem prosperierenden Gebiet. Aber natürlich wird das die der Park für diese Menschen hat?
Ist der Park nicht einfach eine Kompensation zum grossen
Verkehr, der die Umgebung prägt?
Nächsterholungsgebiet Opfikerpark dabei als Ausgleich sehr Eine Grossfirma aus dem Bürogebäude Portikon plant
begrüsst.
diesen Sommer einen Mitarbeiteranlass für rund 300 PersoMuss man im Glattpark für Seesicht viel mehr zahlen?
nen im Opfikerpark dies sagt wohl alles. Die Bewohner schät-
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Fläche: 216'809 mm²
zen und nutzen den Park und den See auf unterschiedlichste In den kommenden Jahren ist wieder mit einem einzigartigen
Bauboom zu rechnen. Es könnten zwischen sieben und
Weise.
Gibt es Probleme bei der Nutzung des Parks?
14 Grundeigentümer zur gleichen Zeit mit Bauarbeiten auf
Aus Sicht der Grundeigentümer sind bisher keine nennens- ihren Grundstücken beginnen.
werten Probleme aufgetreten, aber für den Unterhalt ist ja auch Ursprünglich wurde das Potenzial der Gesamtüberbauung
die Stadt Opfikon zuständig. Sie setzt im Rahmen eines auf je 7000 Bewohner und Arbeitsplätze geschätzt. Wie
Arbeitslosenprojekts auch sogenannte Parklotsen ein. Diese viele erachten Sie heute als realistisch?
stossen bei den Bewohnern und Besuchern auf eine sehr gute Die damals errechneten Zahlen werden, sofern ein Markt für
diese Nutzungssegmente vorhanden ist, erResonanz, nicht zuletzt dank ihrer präventiven Wirkung.
reicht oder sogar leicht übertroffen.
Am 4. April beginnt die zweite Bauetappe im Glattpark.
Was wird realisiert?
92
Bernhard Ruhstatter:
«Grosses Interesse der
Investoren»
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Glattpark: Die idyllische Lage der Grossüberbauung am
Zürcher Stadtrand ist künstlich, aber dennoch wertvoll
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