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Einzelhandelsmarktueberblick Q1-3 2013 - Jones Lang LaSalle

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Einzelhandelsmarktüberblick
Deutschland | 3. Quartal 2014
Erschienen im Oktober 2014
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Oktober 2014 | 2
Einzelhandel wächst leicht, während Exporte schwächeln
Gegenüber dem Vorquartal verzeichnete die deutsche Wirtschaft im zweiten Quartal 2014 mit -0,2 % einen leichten Rückgang, womit der Wachstumskurs der vorangegangenen Quartale unterbrochen wurde. Der Konsum sorgte mit einem leichten
Wachstum der privaten sowie staatlichen (jeweils 0,1 %) Ausgaben für positive Impulse. Investitionen hingegen waren auf Quartalssicht teilweise deutlich rückläufig, Ausrüstungen um 0,4 %,
Bauinvestitionen gar um 4,2 %. Der Außenbeitrag war aufgrund
des schwachen Exportwachstums (0,9 %) und dem darüber
liegenden Wachstum der Importe (1,6 %) negativ und bewirkte
insgesamt einen Wachstumsbeitrag von -0,2 Prozentpunkten
zum Bruttoinlandsprodukt.
Im bisherigen Jahresverlauf bis August 2014 setzten die Einzelhandelsunternehmen in Deutschland gegenüber dem Vorjahreszeitraum real 1,2 % (nominal 1,8 %) mehr um. Im August
allein lag das Umsatzwachstum real bei 0,1 % (nominal 0,6 %)
gegenüber dem Vormonat. Während der Umsatz mit NichtLebensmitteln im August real um 1,8 % zulegen konnte, ging er
im Lebensmitteleinzelhandel im selben Zeitraum real um 1,8 %
zurück.
Der deutsche Arbeitsmarkt erfährt auch weiterhin eine solide
Nachfrage, auch wenn die Herbstbelebung eher verhalten
ausfällt. Gegenüber dem Vorjahreswert ging die Arbeitslosenquote im September 2014 um 0,1 Prozentpunkt auf 6,5 %
zurück. Der GfK-Konsumklimaindex erlebte nach einem Anstieg
im Juli zuletzt einen Rückgang auf das Niveau von vor drei
Monaten. Insbesondere die Konjunkturentwicklung wird deutlich
skeptischer betrachtet als im Juni. Sowohl die Einkommenserwartung als auch die Anschaffungsneigung verloren dagegen
im Dreimonatsvergleich nur leicht.
Einzelhandelsklima in Deutschland
Vermietungsumsatz Deutschland in Innenstadtlagen
80
Indikatorpunkte, Saldo
800
.000 m²
700
60
600
40
500
20
400
300
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
-20
200
100
0
-40
GfK-Konjunkturerwartung
GfK-Anschaffungsneigung
GfK-Einkommenserwartung
Quelle: GfK, ifo-Institut, Stand: Oktober 2014
Geschäftsklimaindex
Einzelhandel (Saldo)
GfK-Konsumklimaindex
2009
2010
2011
2012
2013
Q1-3 14
Vermietungsumsatz
Durchschnittlicher Jahresumsatz (2009-2013): 467.000 m²
Quelle: JLL, Stand: Oktober 2014
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Oktober 2014 | 3
Retailvermietungsmarkt weiterhin auf Erfolgskurs
Die erfreuliche Entwicklung des ersten Halbjahres 2014 auf dem
Retailvermietungsmarkt setzt sich auch im dritten Quartal fort.
Es konnten rund 134.000 m² vermittelte Fläche bzw. 263 Vermietungen verzeichnet werden. Mit 77.000 m² entfallen rund
58 % der Mietverträge auf Großflächen >1.000 m², dieser Trend
zeichnet sich schon im gesamten Jahresverlauf ab.
Insbesondere dank der aktuellen Centerneuentwicklungen
(Palais Vest, Gerber, Milaneo) oder auch den in Gang gekommenen Revitalisierungen der Ex-Hertie-Kaufhäuser konnten diese Flächengrößen zur Verfügung gestellt werden. Mit einem Gesamtvolumen von 421.500 m² für die ersten drei Quartale liegt
das laufende Vermietungsjahr bereits jetzt ca. 40.000 m² über
dem Vorjahresvergleichswert. Der Anteil am Vermietungsmarkt
der BIG-10-Städte liegt in den ersten drei Quartalen konstant bei
40 %. 121 Vermietungsdeals wurden im dritten Quartal allein in
den Metropolen abgeschlossen, die internationalen Konzepte
waren hier mit 62 % vertreten ggü. 56 % im Deutschlandvergleich. Zu den aktuellen Neuzugängen zählen z. B. der französische Kindermodenanbieter Vertbaudet, der schwedische Herrenausstatter Stenströms oder der amerikanische Edeljuwelier
Harry Winston. Aber auch der polnische Young-Fashion-Anbieter Reserved, der seinen ersten deutschen Shop dieser Tage
eröffnete forciert seine Expansion und mietete weitere Flächen
u.a. in Berlin, Hannover und Mannheim. Mit 43.100 m² hat Berlin
die Nase vorn und liegt bereits jetzt 20 % über dem Gesamtvorjahresergebnis. Ebenfalls ein herausragendes Ergebnis mit
33.000 m² verzeichnet Hamburg, das auch von einigen innerstädtischen Neuentwicklungen bzw . Revitalisierungen wie dem
Kaufmannshaus oder der Kaisergalerie profitiert. Auf dem dritten
Rang mit 23.500 m² liegt Frankfurt, das auch schon fast das
Vorjahresergebnis erreicht hat. Zu erwähnen sind auch noch
Stuttgart (19.300 m²), das sein gutes Ergebnis nicht zuletzt den
aktuell eröffneten Shopping Centern „Gerber“ und „Milaneo“ ver-
Anzahl Deals
Vermietungabschlüsse nach Ladengröße
Q3 13 Q4 13 Q1 14 Q2 14 Q3 14
gesamt
277
240
290
225
263
Anteil BIG 10*
46 %
43 %
46 %
45 %
46 %
Anteil internationale Konzepte 57 %
58 %
57 %
57 %
59 %
100%
7%
8%
80%
13 %
60%
19 %
40%
31 %
≥ 2.000 m²
1.000 bis < 2.000 m²
500 bis < 1.000 m²
Flächenumsatz
Q3 13 Q4 13 Q1 14 Q2 14 Q3 14
gesamt (.000 m²)
125,8
101,5
165,4
122,2
134,0
Anteil BIG 10*
37 %
33 %
40 %
39 %
40 %
Anteil internationale Konzepte 73 %
71 %
65 %
57 %
* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München,
Nürnberg, Stuttgart
Quelle: JLL
70 %
250 bis < 500 m²
100 bis < 250 m²
< 100 m²
20%
22 %
0%
Quelle: JLL; Basis: 778 Mietvertragsabschlüsse, Q1-3 2014
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Oktober 2014 | 4
dankt. Für einen Teil der Metropolen stellt sich das Vermietungsjahr 2014 allerdings weniger gut dar, vor allem Düsseldorf
(5.400 m²) und Leipzig (3.000 m²) werden den Rückstand nicht
mehr aufholen können. In beiden Metropolen fehlen die großflächigen Anmietungen.
Branchenverteilung nach Flächen ohne Überraschungen
Bereits seit fast drei Jahren in Folge belegen die Branchen Textil, Gastronomie/Food sowie Gesundheit/Beauty konstant die
ersten drei Plätze bei der Flächenverteilung. Zwei Drittel des
Vermietungsumsatzes (281.150 m²) entfallen in den ersten drei
Quartalen auf diese drei Sektoren. Die Textilsparte verteidigt
ihren ersten Platz mit 37 %. Wie schon im vergangenen Quartal
waren die Young Fashion Anbieter, allen voran H&M, mit sechs
Anmietungen >1.000 m² wieder aktiv. Genauso wie die Bekleidungshäuser mit einem Anteil von 22 %. Der Modepark Röther,
aber auch einige regionale Bekleidungshäuser zeigten sich exFlächenumsatz nach Branchen
2%
3%
4%
pansiv. Die Textildiscounter erreichten zwar einen 17 %-Anteil,
gaben aber gegenüber dem Vorquartal um 4 %-Punkte nach.
Die Gastronomie-/Foodbranche, deren Anteil sich mittlerweile
bei rund 20 % eingependelt hat, ist aus den 1a-Lagen nicht mehr
wegzudenken und nach wie vor versuchen sich noch neue Konzepte zu etablieren. Wie zuletzt in Köln das Burgerrestaurant
„Burgerlich“, das zum Jahresende einen zweiten Standort plant.
Im Gesundheits- und Beautybereich zeigten sich die beiden großen Drogeriemarktketten Rossmann und dm gleichermaßen aktiv, ebenfalls expansiv zeigte sich Brillenanbieter Apollo Optik
mit fünf Anmietungen in diesem Jahr. Bei den acht weiteren beobachteten Branchen sich hat sich die prozentuale Verteilung
auf einem gleichbleibenden Niveau eingependelt, es ergaben
sich lediglich geringfügige Verschiebungen zugunsten der einen
oder anderen Branche.
Verteilung Flächenanteile Textilien
Textil
0,8 %
Young Fashion
Gastronomie/Food
5%
5%
8%
Gesundheit/Beauty
5%
37 %
6%
3%
27 %
Sport/Outdoor
Heim-Haus-Wohnbedarf
Textildiscounter
8%
DOB/HAKA
Warenhaus
Schuhe/Lederwaren
7%
9%
DOB
Telekommunikation/Elektronik
11%
Bank/Versicherung
19%
Schmuck/Juwelier
Exklusive Mode
17 %
22 %
Sonstiges
Quelle: JLL, Basis: 421.500 m², Q1-3 2014
Bekleidungshaus
HAKA
KIKO
Quelle: JLL, Basis: 155.900 m², Q1-3 2014
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Oktober 2014 | 5
Höchste Mietsteigerungen in Berlin und Hamburg
Zwischen dem zweiten Halbjahr 2013 und dem zweiten Halbjahr
2014 stieg die Spitzenmiete in den deutschen 1a-Lagen durchschnittlich um 2,5 % an. Damit hat sich das Wachstum der
Spitzenmieten im Einzelhandel in den 185 betrachteten Städten
gegenüber demselben Zeitraum der beiden Vorjahre etwas
beschleunigt, nachdem es zuvor bei 1,9 % bzw. 2,0 % gelegen
hatte.
In den unter BIG 10 zusammengefassten zehn bedeutendsten
deutschen Einzelhandelsstandorten stiegen die Spitzenmieten
auf Jahressicht zum zweiten Halbjahr um durchschnittlich 3,5 %.
Den größten relativen Anstieg unter den BIG 10 verzeichnete
Leipzig, wo der Spitzenwert um rund 9 % auf aktuell 120
€/m²/Monat kletterte. Die größten absoluten Steigerungen
hingegen gab es in Berlin und Hamburg, wo die Spitzenmiete
um jeweils 20 € auf 300 bzw. 275 €/m²/Monat anstieg. Im ersten
Halbjahr 2015 werden die Spitzenmieten in den BIG 10
voraussichtlich unverändert bleiben, für die zweite Jahreshälfte
wird aber ein weiterer Anstieg in einzelnen Metropolen nicht
ausgeschlossen.
Auf Seiten der Nettoanfangsrenditen gab es im zweiten Halbjahr
2014 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum aufgrund der ohnehin
niedrigen Ausgangswerte bei den BIG 10 nur vereinzelt Bewegung. So gingen die Spitzenrenditen in Berlin mit 30 Basispunkten auf aktuell 4,00 % und in Leipzig mit 20 Basispunkten
auf aktuell 4,25 % am stärksten zurück. Weitere Rückgänge gab
es in Hannover (-15 Basispunkte auf 4,35 %) und Frankfurt
(-10 Basispunkte auf 4,00 %). Der Spitzenwert von 3,60 % bleibt
unverändert und wird in den Toplagen Münchens erreicht.
Spitzenmietpreisindex Ladenflächen
Spitzenrendite Geschäftshäuser
160
Indexwert 2000 = 100
5,25
%
5,00
150
4,75
140
4,50
130
4,25
120
4,00
110
3,75
100
3,50
H2 09 H1 10 H2 10 H1 11 H2 11 H1 12 H2 12 H1 13 H2 13 H1 14 H2 14
Durchschnitt Spitzenmiete BIG 10*
Durchschnitt Spitzenmiete Deutschland**
* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München,
Nürnberg, Stuttgart, ** Basis 185 Städte
Quelle: JLL, Stand: Oktober 2014
H2 09 H1 10 H2 10 H1 11 H2 11 H1 12 H2 12 H1 13 H2 13 H1 14 H2 14
Berlin
Hamburg
Leipzig
Stuttgart
Quelle: JLL, Stand: Oktober 2014
Düsseldorf
Hannover
München
Frankfurt/Main
Köln
Nürnberg
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Oktober 2014 | 6
Vermietungsumsatz Einzelhandel (in m²)
Stadt
Berlin
Hamburg
Frankfurt/Main
Stuttgart
München
Köln
Hannover
Düsseldorf
Nürnberg
Leipzig
Q1-3 2014
Q1-3 2013
43.200
33.000
23.500
19.300
14.200
14.100
8.300
5.400
3.300
3.000
29.700
7.100
19.100
10.700
10.700
18.600
3.100
10.600
1.400
12.900
Veränderung zu Q1-3 2013
45 %
365 %
23 %
80 %
33 %
-24 %
168 %
-49 %
136 %
-77 %
Durchschnitt
2009-2013
50.100
15.400
18.500
10.400
21.900
18.900
10.900
18.400
2.900
10.000
Quelle: JLL, Stand: Oktober 2014
Spitzenmieten im Einzelhandel in den BIG 10
Stadt (Straße)
2. Hj. 2014 2. Hj. 2013 Veränderung zum 2. Hj. 2013
München (Kaufingerstraße-Marienplatz)
Berlin (Tauentzienstraße)
Frankfurt/Main (Zeil)
Düsseldorf (Königsallee)
Hamburg (Spitalerstraße)
Köln (Schildergasse)
Stuttgart (Königstraße)
Hannover (Georgstraße)
Nürnberg (Ludwigsplatz-Hefnersplatz-Karolinenstraße)
Leipzig (Grimmaische Straße)
360
300
300
285
275
250
250
195
160
120
350
280
290
275
255
250
240
185
165
110
Spitzenmiete in Euro/m²/Monat bei Neuvermietung, 100 m² ebenerdige Verkaufsfläche mit 6 m Front
Quelle: JLL, Stand: Oktober 2014
3%
7%
3%
4%
8%
0%
4%
5%
-3 %
9%
Prognose 1. Hj.
2015
360
300
300
285
275
250
250
195
160
120
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Oktober 2014 | 7
Deal Ticker Berlin
Eröffnungen der letzten Monate:
1 Porsche Design Store
2 Nanos
3 Agent Provocateur
4 Denham
5 Monki
Anstehende Eröffnungen:
6 Foot Locker
7 Reserved
Deal Ticker Düsseldorf
Eröffnungen der letzten Monate:
1 Hunkemöller
2 SuperBioMarkt
3 Hess Natur
4 Barbara Frères
Anstehende Eröffnungen:
5 Dior
6 Versace
7 Zadig & Voltaire
8 Harry Winston
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Oktober 2014 | 8
Deal Ticker Frankfurt
Eröffnungen der letzten Monate:
1 Bodum
2 Skagen
3 Betten Rid
4 Fossil
Anstehende Eröffnungen:
5 Pylones
6 Habitat
7 Twin Set Simona Barbieri
Deal Ticker Hamburg
Eröffnungen der letzten Monate:
1 Porsche Design Store
2 Stadium
3 Uzwei
4 Stenströms
5 Office Shoes
6 Peuterey
Anstehende Eröffnungen:
7 Heschung
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Oktober 2014 | 9
Deal Ticker Hannover
Eröffnungen der letzten Monate:
1 Mammut Sports Group
2 Apple
3 COS
4 60 Grad - Die Kaffeerösterei
Deal Ticker Köln
Eröffnungen der letzten Monate:
1 Wondrous
2 Zumnorde
3 Massimo Dutti
4 Peak Performance
Anstehende Eröffnungen:
5 Michael Kors
6 & Other Stories
7 Granit
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Oktober 2014 | 10
Deal Ticker Leipzig
Eröffnungen der letzten Monate:
1 Adidas Neo
2 Aktiv Schuh
3 Blutsgeschwister
4 Calzedonia
Deal Ticker München
Eröffnungen der letzten Monate:
1 Lumas
2 Wellendorff
3 René Lézard
4 Mavi
5 MCM
Anstehende Eröffnungen:
6 Christ
7 Twin-Set Simona Barbieri
JLL • Einzelhandelsmarktüberblick • Oktober 2014 | 11
Deal Ticker Nürnberg
Eröffnungen der letzten Monate:
1 Timberland
2 Vertbaudet
Anstehende Eröffnungen:
3 BettenXperts
Deal Ticker Stuttgart
Eröffnungen der letzten Monate:
1 Longchamp
2 Globetrotter
3 Urban Outfitters
4 Flinders Fine Paper
Anstehende Eröffnungen:
5 Breuninger Outlet
Kontakte
Dirk Wichner
Head of Retail Leasing Germany
Berlin
tel +49 (0) 30 203980 118
dirk.wichner@eu.jll.com
Andreas Kogge
Team Leader Retail Leasing Berlin
Berlin
tel +49 (0) 30 203980 327
andreas.kogge@eu.jll.com
Andreas Siebert
Team Leader Retail Investment Düsseldorf
Team Leader Retail Leasing Düsseldorf
Düsseldorf
tel +49 (0) 211 13006 300
andreas.siebert@eu.jll.com
Christopher Wunderlich
Team Leader Retail Leasing Frankfurt
Frankfurt
tel +49 (0) 69 2003 2332
christopher.wunderlich@eu.jll.com
Kathrin Grätz
Team Leader Retail Leasing Hannover
Hannover
tel +49 (0) 511 12370 13
kathrin.graetz@eu.jll.com
Tobias Kotzorek
Team Leader Retail Leasing Köln
Köln
tel +49 (0) 221 2775 14
tobias.kotzorek@eu.jll.com
Enrico Näther
Team Leader Retail Leasing Leipzig
Leipzig
+49 (0) 341 22633 33
enrico.naether@eu.jll.com
Sirin Ates
Team Leader Retail Leasing Stuttgart
Stuttgart
tel +49 (0) 711 900370 42
sirin.ates@eu.jll.com
Thomas Nogaschewski
Team Leader Retail Leasing München
München
tel +49 (0) 89 290088 220
thomas.nogaschewski@eu.jll.com
Doris von Muschwitz
Senior Executive Retail Leasing Germany
Frankfurt
tel +49 (0) 69 2003 1079
doris.vonmuschwitz@eu.jll.com
Helge Scheunemann
Head of Research Germany
Hamburg
tel +49 (0) 40 350011 225
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