close

Anmelden

Neues Passwort anfordern?

Anmeldung mit OpenID

Immobilienmonitor 2. Quartal 2014 Wie viel Regulierung verträgt der

EinbettenHerunterladen
Economic Research
Swiss Issues Immobilien
Mai 2014
Immobilienmonitor 2. Quartal 2014
Wie viel Regulierung verträgt der Markt?
Bauwirtschaft
Baubranche im Umbruch
Wohneigentum
Rückläufige Preisdynamik
Das Hochpreissegment leidet
Wie viel Regulierung verträgt der
Markt?
Mietwohnungen
Überangebotsrisiko in dezentralen Regionen
Erfolgreich investieren –
aber wo?
Büroflächen
Inseln auf dem Schweizer
Büroflächenmarkt
Indirekte Immobilienanlagen
Immobilienanlagegefässe im
Fokus der Politik
Credit Suisse Economic Research
Impressum
Herausgeber
Giles Keating
Head of Research and Deputy Global CIO
Tel. +41 44 332 22 33
E-Mail: giles.keating@credit-suisse.com
Fredy Hasenmaile
Head Real Estate & Regional Research
Tel. +41 44 333 89 17
E-Mail: fredy.hasenmaile@credit-suisse.com
Kontakt
Tel. +41 44 334 74 19
E-Mail: immobilien.economicresearch@credit-suisse.com
Redaktionsschluss
5. Mai 2014
Besuchen Sie uns auf dem Internet
www.credit-suisse.com/immobilienstudie
Copyright
Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.
Copyright © 2014 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr
verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten
Autoren
Denise Fries
Philippe Kaufmann
Dr. Christian Kraft
Thomas Rieder
Thomas Schatzmann
Dr. Fabian Waltert
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
2
Credit Suisse Economic Research
Editorial
Liebe Leserin, lieber Leser
Immobilienmärkte reagieren träge. Im Wissen darum haben wir nach Inkraftsetzung der verschärften Selbstregulierung per Mitte 2012 stets betont, dass der Zwang zur Finanzierung von
Wohneigentum mit mindestens 10% hartem Eigenkapital Wirkung entfalten wird. Wir haben
Anfang 2013, als in den Daten noch kaum Spuren einer Abschwächung zu erkennen waren,
um Geduld gebeten, weil schon allein die Konstruktionsweise der relevanten Preisindizes keine
raschen Reaktionen zulässt. Mittlerweile ist die Abkühlung auf dem Wohneigentumsmarkt nicht
mehr zu übersehen: Alle verfügbaren hedonischen Preisindizes – egal von welchem Anbieter –
bezeugen unisono, dass die Preisdynamik nachlässt. In gewissen touristischen Gemeinden sowie am Genfersee ist die Preisentwicklung sogar negativ, und das auf Basis von Jahreswachstumsraten im 1. Quartal 2014 (vgl. S. 6).
In einem solchen Umfeld sind weitere Regulierungsmassnahmen zwar nicht a priori überflüssig,
doch sollten sie mit dem nötigen Fingerspitzengefühl beschlossen und umgesetzt werden. Jede
neue Regulierung hat auch Nachteile, die sich zumeist erst mit Verzögerung bemerkbar machen. An Fehlentwicklungen auf Immobilienmärkten waren in der Vergangenheit zudem Regulierungen nie unschuldig, was auch für die jüngste Immobilienkrise in den USA zutrifft. Zu hoffen ist deshalb auch, dass etwa bei der Beurteilung der möglichen Verschärfung der Lex Koller
mehr Sachverstand zur Anwendung gelangt. Ein weiterer regulatorischer Hüftschuss würde sowohl dem Immobilienmarkt und seinen einheimischen Investoren aber auch der Rechtssicherheit
in der Schweiz einen Bärendienst erweisen. Dazu würde es genügen, wenn die Entscheidungsträger sich die Mühe machen würden, die beiden mit abstrusen Behauptungen gespickten Motionen einer sachlichen Prüfung zu unterziehen (vgl. S. 15).
Die Überangebotssituation, unter welcher derzeit der Büroflächenmarkt der Schweiz leidet,
könnte in einigen Quartalen auch den Mietwohnungsmarkt prägen. Denn die tiefen Zinsen sorgen hier wie dort dafür, dass viel Kapital in dieses Marktsegment fliesst und eine starke Flächenausweitung verantwortet. Bisher hat die starke Zuwanderung ein Ungleichgewicht auf dem
Mietwohnungsmarkt verhindert und auch die hohe Zahl bereits im Bau befindlicher Wohnungen
nicht als Bedrohung erscheinen lassen. Doch mit der Umsetzung der Einwanderungsinitiative
dürfte mittelfristig die Nachfrage nach Wohnraum nachlassen. Der Markt bzw. die Investoren
seien also gewarnt. Erste Warnsignale sind besonders in dezentralen Regionen, wo derzeit viel
gebaut wird, zu beobachten (vgl. S. 10).
Entgegen der verbreiteten Wahrnehmung ist aus Investorensicht auf dem Büroflächenmarkt
nicht alles im Argen. Betroffen vom Überangebot sind in erster Linie die grossen Büroflächenmärkte, allen voran Genf und Zürich. Ein vertiefter Blick offenbart jedoch, dass abseits der
grossen Büroflächenmärkte Angebot und Nachfrage relativ gut aufeinander abgestimmt sind
und Projektentwicklungen mit weniger Risiken verbunden sind als in den grossen Märkten. Das
gilt beispielsweise für St. Gallen, einem kleinen und stabilen Markt, oder auch für Luzern, dessen Büroflächenmarkt die Früchte verbesserter Standortbedingungen in Form einer hohen Flächennachfrage ernten kann (vgl. S. 13).
Im Namen der Autoren wünsche ich Ihnen eine informative und inspirierende Lektüre.
Fredy Hasenmaile
Head Real Estate & Regional Research
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
3
Credit Suisse Economic Research
Themenübersicht
Bauwirtschaft: Baubranche im Umbruch
5
Die Baubranche durchläuft einen Strukturwandel mit Anzeichen einer Tertiarisierung und steigender Produktivität in der Ausführung. Der Aufbau von Ressourcen in der Planung hilft, effizienter zu bauen. Völlig abbauen lassen sich die
Kapazitätsengpässe durch Produktivitätssteigerungen jedoch nicht.
Wohneigentum: Rückläufige Preisdynamik
6
Die Preisdynamik bei selbstgenutztem Wohneigentum schwächt sich weiter ab.
Während die Preise in den Hochpreisregionen jedoch kaum noch steigen, kühlt
sich der Markt in peripher gelegenen Regionen nur mit Verzögerung ab.
Wohneigentum: Das Hochpreissegment leidet
7
Rückläufige Preisanstiege und eine stark angestiegene Zahl von Inseraten für
Luxusimmobilien zeugen von Schwierigkeiten im Hochpreissegment.
Wohneigentum: Wie viel Regulierung verträgt der Markt?
8
Obwohl die bisher ergriffenen Regulierungsmassnahmen Wirkung zeigen, stufen die Aufsichtsbehörden das Preis- und Hypothekarvolumenwachstum weiterhin als zu hoch ein und fordern weitere Eingriffe. Diese werden zur Gratwanderung, denn eine zu starke Regulierung birgt auch Risiken.
Mietwohnungen: Überangebotsrisiko in dezentralen Regionen
10
Während der Markt in den Zentren stellenweise ausgetrocknet ist, dürften zentrumsfernere Märkte zunehmend mit Vermarktungsschwierigkeiten konfrontiert
sein. Denn einer wachsenden Bautätigkeit steht eine mittelfristig rückläufige
Nachfrage gegenüber. Für Unsicherheit sorgt die Masseneinwanderungsinitiative, welche als Damoklesschwert über dem Mietmarkt hängt.
Mietwohnungen: Erfolgreich investieren – aber wo?
11
Trotz wachsender Herausforderungen bleiben direkte Immobilienanlagen interessant. Je anspruchsvoller allerdings der Markt, desto wichtiger ist die Auswahl
der Lage. Systematische Marktanalysen helfen, den Fokus auf die richtigen Orte zu richten.
Büroflächen: Inseln auf dem Schweizer Büroflächenmarkt
13
Überangebote und steigende Leerstände dominieren den Schweizer Büroflächenmarkt. Besonders die Grosszentren, allen voran Genf und Zürich, sind von
dieser Entwicklung betroffen. In vielen, mehrheitlich kleineren Büromärkten sind
die Aussichten aus Investorenperspektive dagegen weniger stark eingetrübt.
Indirekte Immobilienanlagen: Immobilienanlagegefässe im Fokus der
Politik
15
Die mögliche Verschärfung der Lex Koller durch die Zwillingsmotionen Badran
wäre praktisch wirkungslos in Bezug auf die Probleme, die die politischen Vorstösse zu lösen bezwecken, und hätte potenziell schädliche Auswirkungen für
genau jene Investoren, welche die Motionen zu beschützen vorgeben.
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
4
Credit Suisse Economic Research
Bauwirtschaft
Baubranche im Umbruch
Die Baubranche durchläuft einen Strukturwandel mit Anzeichen einer Tertiarisierung
und steigender Produktivität in der Ausführung. Der Aufbau von Ressourcen in der
Planung hilft, effizienter zu bauen. Völlig abbauen lassen sich die Kapazitätsengpässe
durch Produktivitätssteigerungen jedoch nicht.
Baubranche wächst, aber
nicht im Bauhauptgewerbe
Von 2001 bis 2013 stieg die Beschäftigung in der Baubranche um 15%. Angesichts der hohen
Bautätigkeit der letzten Jahre überrascht das wenig. Im Detail zeigen sich jedoch grosse Diskrepanzen beim Beschäftigungsaufbau, die auf einen markanten Strukturwandel innerhalb der
Branche schliessen lassen. Im Bauhauptgewerbe zum Beispiel, das im Wesentlichen für die
Rohbauerstellung im Hoch- und Tiefbau verantwortlich ist und deshalb stark von ausführenden
Arbeiten geprägt ist, sank die Beschäftigtenzahl im gleichen Zeitraum um 11% (vgl. Abb. 1).
Ausbaugewerbe und Generalunternehmungen sind
die Wachstumstreiber
Diese Wachstumsdiskrepanzen sind auf verschiedene Entwicklungen zurückzuführen. Erstens
ist das Ausbaugewerbe von 2001 bis 2013 mit 20% beschäftigungsmässig sehr stark gewachsen. Das Ausbaugewerbe ist und bleibt in vielen Subbranchen arbeitsintensiv. Umsatzsteigerungen lassen sich grösstenteils nur über einen Beschäftigungsaufbau erzielen. Zweitens haben
Baudienstleistungen von Generalunternehmungen (GU), Immobilienentwicklern und Architekten
Hochkonjunktur, was bei der Analyse offizieller Betriebszählungen verschiedener Jahre besonders im Hochbau zu Tage tritt (vgl. Abb. 2). Am stärksten macht sich das Beschäftigungswachstum der GU bemerkbar. Immobilienentwickler haben ebenfalls kräftig Beschäftigung aufgebaut, sie bleiben jedoch weiterhin eine sehr kleine Subbranche des Hochbaus. Gegenüber
2008 gehen alleine 80% des Beschäftigungswachstums auf das Konto von GU und Entwicklern. Ohne die zwei Dienstleistungssubbranchen GU und Entwickler verlor der Hochbau gegenüber 2001 3% an Beschäftigten.
Bessere Planung ermöglicht effizienteres Bauen
Der im Vergleich zur Produktion starke Beschäftigungsaufbau in der Planung und in kaufmännischen und technischen Bereichen bewirkt zweierlei: Erstens wächst die Produktivität. Bessere
Planung bedeutet effizienteres Bauen. Doch der Beschäftigungsaufbau, auch von Architekten,
zeigt zweitens, dass nicht nur besser geplant wird, sondern auch immer mehr. Gemessen in
Baugesuchen ist das Planungsvolumen im Hochbau von 2001 bis 2013 um mehr als 50% angestiegen. Die Arbeitsproduktivität in der Bauausführung, gemessen als Quotient aus realem
Umsatzwachstum und Beschäftigungsentwicklung im Bauhauptgewerbe, legte im gleichen Zeitraum um 33% zu. Das ist beachtlich, erklärt in Relation zur starken Planung aber auch, dass mit
Produktivitätssteigerungen nur Teile des hohen Auftragsüberhangs in der Bauausführung abgebaut werden können.
Abbildung 1
Abbildung 2
Stagnation der Beschäftigung in der Bauausführung
Planung dominiert Beschäftigungswachstum
Umsatzwachstum der Baubranche im Vorjahresvergleich; Beschäftigungsentwicklung
Baubranche und Bauhauptgewerbe indexiert und geglättet, 2000 = 100
Beschäftigungsveränderungen gemäss Betriebszählung, jeweils im Vergleich zum
letzten Betriebszählungsjahr, in Vollzeitäquivalenten
Umsatzwachstum Bau (rechte Skala)
Beschäftigungsentwicklung Bau Total
Beschäftigungsentwicklung Bauhauptgewerbe
120
115
15%
25%
20%
110
10%
105
Wachstum Hochbau ohne GU & Entwickler
Wachstum GU & Entwickler
Wachstum Architekten
15%
10%
100
5%
95
5%
0%
90
0%
-5%
-10%
85
80
-5%
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
Quelle: Bundesamt für Statistik, Schweizerischer Baumeisterverband, Credit Suisse
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
-15%
2001
2005
2008
2011
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
5
Credit Suisse Economic Research
Wohneigentum
Rückläufige Preisdynamik
Die Preisdynamik bei selbstgenutztem Wohneigentum schwächt sich weiter ab. Während die Preise in den Hochpreisregionen jedoch kaum noch steigen, kühlt sich der
Markt in peripher gelegenen Regionen nur mit Verzögerung ab.
Abschwächung des Preisauftriebs setzt sich fort
Im ersten Quartal 2014 sind die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum
Vorjahresquartal nur noch um 2.3% angestiegen (vgl. Abb. 3). Damit fiel das Preiswachstum
bei Eigentumswohnungen zum ersten Mal seit Ende 2010 weniger stark aus als bei Einfamilienhäusern, welche ein Plus von 2.4% verzeichneten. In beiden Segmenten ist der Zuwachs
mittlerweile signifikant tiefer als das durchschnittliche Wachstum seit 2000 (EWG: 4.9% p.a.,
EFH: 3.4% p.a.). Damit bestätigt sich die seit mehreren Quartalen anhaltende, schrittweise Abkühlung bei Wohneigentum. Dafür gibt es drei Gründe. Erstens wird das erreichte Preisniveau
für immer mehr Haushalte zur finanziellen Hürde. Zweitens haben die bisherigen Anstiege der
Fix-Hypotheken und deren Volatilität die Verunsicherung auf Käuferseite erhöht. Und drittens
zeigen die eingeführten Regulierungsmassnahmen, insbesondere die höheren Eigenmittelvorschriften, Wirkung.
Abschwächung ausserhalb
der Hochpreisregionen mit
Verzögerung
Regional zeichnen sich grosse Unterschiede bei der Geschwindigkeit der Abkühlung ab. Am
stärksten hat sich die Dynamik in den Hochpreisregionen rund um den Genfer- und Zürichsee
sowie in touristisch geprägten Regionen in Graubünden und im Wallis abgeschwächt (vgl. Abb.
4). So belief sich das Plus in der Zürcher Region Pfannenstiel noch auf 0.9% und lag damit
unter dem Wachstum der Einkommen. Der Kanton Genf und die Region Nyon verzeichnen sogar einen Rückgang der Preise von 0.8% respektive 1.5%. Ausserhalb der Zentren, insbesondere in den Kantonen Freiburg, Thurgau und Teilen von St. Gallen, liegen die Zuwächse dagegen noch um einiges höher. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich der Preisanstieg aber auch in
vielen dieser Regionen, insbesondere in den Kantonen Freiburg und Thurgau, abgeschwächt.
Im Hinblick auf ein nachhaltiges Preisniveau, das in einem Grossteil dieser Regionen noch gegeben ist, sind dies beruhigende Signale.
Abkühlung dürfte sich fortsetzen
Für die kommenden Quartale erwarten wir eine weitere Abschwächung der Preisentwicklung bei
selbstgenutztem Wohneigentum. Das Preiswachstum bleibt 2014 positiv, dürfte jedoch nicht
unabhängig sein von weiteren Regulierungsmassnahmen (vgl. Artikel Regulierung, S. 8). Überspannt die Regulierung in einem sich abkühlenden Umfeld mit zusätzlichen Massnahmen den
Bogen, kann sich die Entwicklung schnell vom jetzigen Pfad einer weichen Landung abkehren.
Abbildung 3
Abbildung 4
Preisdynamik schwächt sich weiter ab
Grosse regionale Unterschiede
Preisentwicklung Wohneigentum, Wachstum im Vorjahresvergleich in Prozent
Preisentwicklung Wohneigentum, 1.Q 2013 bis 1.Q 2014, in Prozent
> 6%
5% – 6%
4% – 5%
3% – 4%
2% – 3%
1% – 2%
0% – 1%
< 0%
Eigentumswohnungen
Einfamilienhäuser
Durchschnitt EWG 2000–2013
Durchschnitt EFH 2000–2013
10%
8%
6%
4%
2%
0%
1.Q 2011 3.Q 2011 1.Q 2012 3.Q 2012 1.Q 2013 3.Q 2013 1.Q 2014
Quelle: Wüest & Partner
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
0
25
50 km
Quelle: Wüest & Partner, Geostat
6
Credit Suisse Economic Research
Wohneigentum
Das Hochpreissegment leidet
Rückläufige Preisanstiege und eine stark angestiegene Zahl von Inseraten für Luxusimmobilien zeugen von Schwierigkeiten im Hochpreissegment.
Fehlende Käuferschaft bei
Wohneigentum im Hochpreissegment
Das Hochpreissegment beim Wohneigentum kämpft seit drei Jahren mit beinahe seitwärts
verlaufenden Preisen und Vermarktungsschwierigkeiten. Verantwortlich für die deutliche Abkühlung sind mehrere Umstände. Schlechte Lohnaussichten in der Finanzbranche und die allgemeine wirtschaftliche Verunsicherung aufgrund der Eurokrise beeinflussen die Käuferschaft
negativ und senken ihre Zahlungsbereitschaft beim Erwerb von Eigentum im Hochpreissegment. Die seit Mitte 2012 geltenden verschärften Eigenmittelvorschriften (10% hartes EK aus
Erspartem oder der Säule 3a) zeigen ebenfalls Wirkung. Seitdem müssen auch vermehrt potenziell gut verdienende Käufer ihre Ansprüche zurückschrauben. Schliesslich wirkt auch die vereinzelt aufgehobene Pauschalbesteuerung in den betroffenen Regionen negativ.
Der 99%-Quantil-Preis
steigt kaum noch an
Eine Analyse von Angebotspreisen für Eigentumswohnungen bestätigt die stark verminderte
Nachfrage im Hochpreissegment. Während die Wachstumsraten für die Preise der 99%- und
95%-Quantile1 zwischen 2008 und 2013 stark nachgelassen haben, entwickelten sich vor
allem die 70%- und 50%-Quantile in derselben Zeitspanne in umgekehrter Richtung (vgl. Abb.
5). Die Nachfrage verschiebt sich also zunehmend vom Hochpreis- ins mittlere Preissegment.
Luxusimmobilien werden
seit 2011 vermehrt auf
Online-Portalen
ausgeschrieben
Der Vermarktungsaufwand von Eigentum im Hochpreissegment hat sich spürbar erhöht. Während vor einigen Jahren die meisten Objekte unter der Hand gehandelt wurden, müssen solche
Objekte heute häufig breitflächig ausgeschrieben werden. Die frappant steigende Anzahl Online-Inserate im Hochpreissegment bestätigt diese Entwicklung (vgl. Abb. 6). Das Hochpreissegment ist allerdings per Definition ein sehr kleines und exklusives. So wurden im 4. Quartal
2013 bloss 874 Inserate mit Preisen ab 15'000 CHF/m² gezählt. Eine Auswertung für die einkommensstarken Gemeinden in der Schweiz zeigt, dass knapp über 10 Prozent aller Inserate
keine Preisinformationen enthalten. Die tatsächliche Anzahl dürfte also etwas höher liegen.
Anspruchsvolles Marktumfeld bleibt bestehen
Die Rahmenbedingungen im Hochpreissegment werden sich in naher Zukunft nicht verbessern,
insbesondere könnten weitere Regulierungsmassnahmen die Finanzierung von Objekten im
Hochpreissegment nochmals erschweren. Die Vermarktung von Luxusimmobilien dürfte deshalb
sehr anspruchsvoll bleiben.
Abbildung 5
Abbildung 6
Hochpreissegment mit tiefstem Preiswachstum
Steigende Anzahl inserierter Objekte im Hochpreissegment
Angebotsdaten, Jahreswachstumsraten nach Preis-Quantil
Anzahl Inserate für verschiedene Preissegmente, indexiert, 1.Q. 2007 = 100
25%
20%
30%-Quantil
50%-Quantil
70%-Quantil
90%-Quantil
95%-Quantil
99%-Quantil
1'400
< 15'000 CHF/m²
1'200
15'000 – 19'999 CHF/m²
15%
1'000
10%
800
5%
600
0%
400
-5%
200
≥ 20'000 CHF/m²
-10%
2008
2009
2010
Quelle: Meta-Sys AG, Credit Suisse
2011
2012
2013
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Meta-Sys AG, Credit Suisse
1 Der 99%-Quantil-Preis beschreibt den Preis, unter dem 99 Prozent aller beobachteten Preise liegen. Die weiteren Quantile sind analog zu interpretieren.
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
7
Credit Suisse Economic Research
Wohneigentum
Wie viel Regulierung verträgt der Markt?
Obwohl die bisher ergriffenen Regulierungsmassnahmen Wirkung zeigen, stufen die
Aufsichtsbehörden das Preis- und Hypothekarvolumenwachstum weiterhin als zu
hoch ein und fordern weitere Eingriffe. Diese werden zur Gratwanderung, denn eine
zu starke Regulierung birgt auch Risiken.
Selbstregulierung kühlt
Markt ab
Weil in der Vergangenheit die Immobilienpreise vielerorts stärker als die Einkommen wuchsen,
kann das Preisniveau in zahlreichen Regionen nicht mehr als nachhaltig bezeichnet werden, was
gewisse Gefahren birgt (vgl. Abb. 7). Auf sanften Druck haben die Kreditinstitute daher Mitte
2012 die Selbstregulierung verschärft. Haushalte müssen seither mindestens 10% hartes Eigenkapital einbringen und schneller amortisieren. Die in den letzten Quartalen zu beobachtende
Abschwächung des Hypothekarvolumenwachstums sowie des Preisanstiegs (vgl. Abb. 8) verdeutlicht, dass diese Regulierungsmassnahmen greifen. Die verschärften Finanzierungsregeln
schränken den Kreis potenzieller Käufer ein, denn gemäss Vermögensstatistik verfügen nur
34% der Steuerpflichtigen über ein Reinvermögen von mehr als CHF 100'000.
Fingerspitzengefühl statt
Brechstange
Welche zusätzlichen Massnahmen verträgt der Markt für selbstgenutztes Wohneigentum, ohne
dass die Preise abstürzen? Aktuelle Diskussionen drehen sich um die Tragbarkeit der Immobilie.
Neueigentümer sollen verpflichtet werden, die Differenz zwischen aktueller Zinsbelastung, die
sich im Durchschnitt nahe von 2% bewegt, und einem längerfristig gültigen «kalkulatorischen
Zinssatz» zu amortisieren. Diese Amortisationspflicht bis auf 2/3 des Verkehrswertes bzw. dieses faktische temporär befristete Zwangssparen ist zweifach problematisch. Erstens birgt es die
Gefahr, dass der scharfe Wettbewerb auf dem Hypothekarmarkt Anreize liefert, den kalkulatorischen Satz zu senken, womit dem Zweck dieses nachhaltigen Zinssatzes nicht gedient wäre.
Zweitens dürfte ein solcher Eingriff den Kreis der Kaufinteressenten derart stark reduzieren,
dass mit Preiseinbrüchen gerechnet werden müsste: Die Ausgaben für Zinszahlungen inkl.
Amortisation würden sich im Falle eines kalkulatorischen Satzes von 5% mehr als verdoppeln.
Bei einer Hypothek von CHF 500'000 wären pro Jahr alleine Amortisationszahlungen von CHF
15'000 zu leisten.
Zwangssparen in diesem
Ausmass wollen nur wenige
Zur Abschätzung der Auswirkungen einer solchen drastischen Massnahme auf die Nachfrage
nach Wohneigentum sei auf die verfügbaren Daten zum freiwilligen Sparen im Rahmen der
Säule 3a verwiesen. Gemäss einer Studie der Eidgenössischen Steuerverwaltung leisten nur
28% der Steuerpflichtigen Beiträge zur Säule 3a. Berücksichtigt man nur Beiträge von CHF
6'000 und mehr sind es nur noch 15% der Steuerpflichtigen. Berücksichtigt man zudem das
steuerliche Umfeld (Hypothekarzinsabzug), dürften nur wenige die erforderlichen Mittel für
Amortisationszahlungen aufbringen wollen.
Abbildung 7
Abbildung 8
Regionale Bewertung der Wohneigentumspreise
Entwicklung Eigentumspreise und Hypothekarvolumen
Preisentwicklung Eigentum in Relation zur Einkommensentwicklung
Nominal; linke Skala: Jahreswachstum; rechte Skala: Index: 1.Q 1985 = 100
Verhältnis 1996 – 2014
> 1.6
1.5 – 1.6
1.4 – 1.5
1.3 – 1.4
1.2 – 1.3
1.1 – 1.2
1.0 – 1.1
< 1.0
Quelle: Credit Suisse, Geostat
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
16%
12%
Jahreswachstum Hypothekarvolumen, Privathaushalte
Jahreswachstum Wohneigentum
Preisindex Wohneigentum (rechte Skala)
220
190
8%
160
4%
130
0%
100
-4%
70
-8%
1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012
40
Quelle: SNB, Credit Suisse
8
Credit Suisse Economic Research
Wohneigentum
Unsicherheit bei der weiteren Zinsentwicklung hält an
Hypothekarzinsprognose
Zinsen bei Neuabschluss in %; Punkte: Prognosewerte für 3, 6 und 12 Monate
Dank der tiefen Inflationserwartung kann die SNB an der Tiefzinspolitik festhalten. Innert Jahresfrist erwarten wir keine Erhöhung der Leitzinsen, womit sich die Libor-Hypothek (3 Monate) seitwärts bewegen dürfte. Die Fix-Hypotheken liegen
trotz dem aktuellen Zwischentief über den Tiefstständen im
Herbst 2012. Der Prozess der Zinsnormalisierung dürfte in den
kommenden 12 Monaten wieder Oberhand gewinnen und zu
leicht steigenden mittel- und langfristigen Zinsen führen. Die
Entwicklung wird aber volatil verlaufen, da die Fortsetzung der
weltweiten wirtschaftlichen Erholung von einigen Unsicherheiten geld- und geopolitischer Art begleitet wird. Insgesamt ist im
Zwölfmonatshorizont bei Fix-Hypotheken je nach Laufzeit mit
erneuten Anstiegen von 45 bis 65 Basispunkten zu rechnen.
Fix-Hypothek 3J
Fix-Hypothek 5J
Fix-Hypothek 10J
Fix-Hypothek 15J
Libor-Hypothek (3 Monate)
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Quelle: Datastream, Credi Suisse
Für immer weniger Haushalte ist Eigentum noch tragbar
Tatsächliche und kalkulatorische Aufwände für Eigentum
Belastung in % des Bruttohaushaltseinkommens für ein Neubauobjekt
Das Interesse an Wohneigentum bleibt trotz Abkühlung der
Nachfrage hoch. Der Grund hierfür liegt in den immer noch
sehr tiefen tatsächlichen Aufwänden für Eigentum. Selbst bei
Neubauten (80% Belehnung, Fix-Hypothek 5 Jahre, 1% des
Liegenschaftswertes für Unterhalt) muss ein durchschnittlicher
Eigentümerhaushalt bloss 14% seines Bruttoeinkommens für
die laufenden Kosten aufwenden. Aus langfristiger Perspektive
ist die Tragbarkeitshürde für Wohneigentum jedoch weiter
angestiegen – muss hierzu doch mit einem Zinssatz von 5%
gerechnet werden. Diese kalkulatorische Tragbarkeit hat sich
in den letzten Jahren kontinuierlich verschlechtert und liegt im
Mittel derzeit mit 30% für den durchschnittlichen Eigentümerhaushalt nur noch knapp unter den als Maximum erachteten
33%.
Tragbarkeit kalkulatorisch
35%
Tatsächliche Aufwände
30%
25%
20%
15%
10%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Quelle: Credit Suisse, Wüest & Partner
Rückläufige Bautätigkeit bei Wohneigentum
Baubewilligungen Wohneigentum
Neubauten, gleitende Zwölfmonatssumme, in Anzahl Wohneinheiten
Der Bestand an Wohneigentum wird sich mit erwarteten
17'400 neuen Eigentumswohnungen sowie 9400 neuen Einfamilienhäusern auch im laufenden Jahr markant ausweiten. In
der Folge dürfte sich die Bautätigkeit von Wohneigentum aber
abschwächen, wie ein Blick auf die Entwicklung der Baubewilligungen zeigt. Im Vergleich zum Vorjahr ging die Anzahl bewilligter Eigentumswohnungen 2013 um 20% und bei Einfamilienhäusern um 26% zurück. Der Rückgang wird zwar durch die
grosse Anzahl der im Jahr 2012 initiierten Zweitwohnungsprojekten überzeichnet, zeigt aber dennoch, dass erste Investoren
auf die Abschwächung im Eigentumssegment reagieren. Die
Gefahr eines möglichen Überangebots im Wohneigentum bleibt
daher gering – zumal die anhaltend tiefen Zinsen die Nachfrage
stützen.
25'000
Eigentumswohnungen
Einfamilienhäuser
20'000
15'000
10'000
5'000
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
9
Credit Suisse Economic Research
Mietwohnungen
Überangebotsrisiko in dezentralen Regionen
Während der Markt in den Zentren stellenweise ausgetrocknet ist, dürften zentrumsfernere Märkte zunehmend mit Vermarktungsschwierigkeiten konfrontiert sein. Denn
einer wachsenden Bautätigkeit steht eine mittelfristig rückläufige Nachfrage gegenüber. Für Unsicherheit sorgt die Masseneinwanderungsinitiative, welche als Damoklesschwert über dem Mietmarkt hängt.
Zuwanderung bleibt vorerst
hoch
Die hohe Nettozuwanderung von über 80'000 Personen im Jahr 2013 wird dieses Jahr eine
Fortsetzung erfahren: Netto sind bis März bereits 21'300 Ausländer zugewandert – praktisch
gleich viele wie in der Vorjahresperiode (21'600) und mehr als in den Jahren 2010 bis 2012.
Die am 9. Februar 2014 knapp angenommene Volksinitiative «Gegen Masseneinwanderung»
wird auf den Mietwohnungsmarkt jedoch bereits vor Inkraftsetzung Auswirkungen haben. Die
resultierenden Standortunsicherheiten dürften zu tieferen Investitionen und einem deutlichen
Rückgang des Beschäftigungswachstums führen und schliesslich eine Reduktion der Nettozuwanderung auf 50'000 bis 60'000 im Jahr 2015 bewirken (vgl. Abb. 9).
Entspannung in den Zentren, steigende Risiken in
der Peripherie
Die Initiative wird die Nachfrage zu einem Zeitpunkt dämpfen, an dem viel gebaut wird: In den
letzten zwölf Monaten wurden 23'200 Mietwohnungen bewilligt, die nach ein bis zwei Jahren
Bauzeit auf den Markt kommen werden (vgl. Abb. 9). Schätzungsweise weitere 30'000 Einheiten befinden sich gegenwärtig bereits im Bau. Damit droht sich eine Schere zwischen Angebot
und Nachfrage zu öffnen. Auch bei einem baldigen Rückgang der Bautätigkeit wird ein Anstieg
der Leerstände kaum zu vermeiden sein. In der Umgebung der Grosszentren dürfte die tiefere
Nachfrage eine Entspannung bewirken. Da die Masseneinwanderungsinitiative jedoch nichts an
der Attraktivität der Zentren ändert, könnten in diesen Regionen tiefere Zuwanderungszahlen
von einer stärkeren Binnenmigration teilweise kompensiert werden. Die Gefahr eines Überangebotes dürfte sich daher auf dezentrale Regionen konzentrieren, welche bereits relativ hohe
Leerstände bei gleichzeitig hoher Bautätigkeit aufweisen (vgl. Abb., S. 12). Dazu gehören Teile
des Jurabogens, des nordwestlichen Mittellandes, des Wallis und der Ostschweiz (vgl. Abb. 10).
Regulierungsmassnahmen
stützen die Mietwohnungsnachfrage
Die weitere Entwicklung des Mietwohnungsmarktes hängt auch von der im Raum stehenden
und von regulatorischer Seite geforderten weiteren Verschärfung der Hypothekarkreditvergabe
ab. Höhere finanzielle oder regulatorische Hürden für den Erwerb von Wohneigentum verlagern
einen Teil der Nachfrage vom Eigentums- in den Mietmarkt und würden damit die Nachfrage
nach Mietwohnungen stützen.
Abbildung 9
Abbildung 10
Wanderungssaldo und baubewilligte Mietwohnungen
Risikoindikator Mietwohnungsmarkt (mittlere Frist)
Baubewilligungen in Wohneinheiten: Gleitende Zwölfmonatssumme
Auf Basis verschiedener Angebots- und Nachfrageindikatoren
100'000
Wanderungssaldo: Prognose 2015 (obere Grenze)
Wanderungssaldo: Prognose 2014 und 2015
30'000
Wanderungssaldo (Schweizer und Ausländer, ohne Registerkorrekturen)
Baubewilligte Mietwohnungen (rechte Skala)
25'000
80'000
20'000
60'000
15'000
40'000
10'000
20'000
5'000
120'000
0
stark überdurchschnittlich
überdurchschnittlich
0
2004
2006
2008
2010
2012
durchschnittlich
2014
unterdurchschnittlich
stark unterdurchschnittlich
Quelle: Bundesamt für Migration, Baublatt, Credit Suisse
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
Quelle: Credit Suisse, Geostat
10
Credit Suisse Economic Research
Mietwohnungen
Erfolgreich investieren – aber wo?
Trotz wachsender Herausforderungen bleiben direkte Immobilienanlagen interessant.
Je anspruchsvoller allerdings der Markt, desto wichtiger ist die Auswahl der Lage.
Systematische Marktanalysen helfen, den Fokus auf die richtigen Orte zu richten.
Herausforderungen für
Direktanlagen wachsen
dreifach
Trotz Nettoanfangsrenditen von in der Regel unter 4.5% bleiben Mietliegenschaften eine begehrte Anlageform. Die Herausforderungen wachsen jedoch dreifach: Erstens sind die Preise
über die letzten Jahre um einiges stärker gestiegen als die Mieten, deren Aufwärtspotenzial
aufgrund des trägen hypothekarischen Referenzzinssatzes mindestens bis 2016 stark limitiert
bleiben wird. Zweitens nimmt der Wettbewerb um Mieter aufgrund der dynamischen Bautätigkeit besonders in der Peripherie zu. Drittens ist im Falle von mittelfristig drohenden Zinsanstiegen mit Wertkorrekturen zu rechnen.
Potenzialgemeinden: Hohe
Erreichbarkeitswerte kombiniert mit moderatem
Preisniveau
Erfolgreich investieren bleibt dennoch möglich. Kennt man den regionalen Markt, lässt sich das
Risiko-Ertrags-Verhältnis realistisch einschätzen. Zahlreiche Gemeinden bieten zum Beispiel aus
Makrolagesicht noch Potenzial. Abbildung 11 zeigt einerseits die Güte der immer wichtiger
werdenden verkehrstechnischen Erreichbarkeit einer Gemeinde im Vergleich zu umliegenden
Gemeinden und andererseits das Mietpreisniveau, ebenfalls im Vergleich mit den umliegenden
Gemeinden. Für normale Gemeinden, deren Preisniveau nicht durch Sondereffekte wie sehr
hohe Einkommen, touristische Prägung oder Seeanstoss beeinflusst wird, ist der Zusammenhang positiv. Potenzial bieten besonders jene 419 Gemeinden im Quadranten unten rechts:
Hohe Erreichbarkeitswerte kombiniert mit Miet- und Wertsteigerungspotenzial.
Absorptionsvermögen
stösst in kleinen Gemeinden schnell an Grenzen
Aufgrund der latenten Tendenz zur Überproduktion auf dem Land nimmt die Einschätzung der
Konkurrenzsituation vor Ort neben Mikro- und Makrolagebeurteilungen eine zentrale Stellung zur
Potenzialbestimmung ein. Abbildung 12 zeigt die Wohnraumplanung der zuvor identifizierten
419 Potenzialgemeinden. In vielen dieser kleinen bis mittelgrossen Gemeinden wurde in den
letzten Jahren viel Wohnraum in Angriff genommen, was den Verdrängungswettbewerb intensiviert (vgl. Abb. 12, x-Achse). Dazu gehören einige Gemeinden und Städte im Kanton Aargau,
aber auch Orte wie St. Gallen, Dietikon, Baar oder Martigny. Das andere Ende der Skala bilden
Gemeinden, die im letzten Jahr stärker in das Interesse von Investoren gerückt sind als die Jahre zuvor (vgl. Abb. 12, y-Achse). Hierzu zählen zum Beispiel Emmen, Köniz, Chur oder Lenzburg. Sowohl eine Marktsättigung aufgrund von zahlreichen abgeschlossenen Projekten als
auch die Konkurrenzsituation durch laufende und zukünftige Projekte gilt es als Investor zu berücksichtigen. Vor allem in kleinen Gemeinden kann die Absorptionsgrenze bereits mit einem
einzigen Grossprojekt überschritten sein. Folgeprojekte haben dann gerne das Nachsehen.
Abbildung 12
Relative Erreichbarkeit vs. Mietniveau
Wohnraumplanung heute und in den vier Jahren zuvor
Erreichbarkeit und Mietniveau pro Gemeinde im Vergleich zu allen Gemeinden im
Radius von 35 Minuten; Potenzialgemeinden im Quadranten unten rechts
Auf Basis Baubewilligungen von Wohneinheiten pro Jahr, Kreisgrösse = Gemeindegrösse in Einwohnern
Hoch
Hoch
Abbildung 11
400
Köniz
350
Chur
300
Wohnungsplanung
letzte 12 Monate
Relatives Mietniveau
Emmen
Lenzburg
250
200
St. Gallen
150
Martigny
100
Tief
Hoch
Relative Erreichbarkeit
Einkommensstarke Gemeinden
Gemeinden mit Seeanstoss
Touristische Gemeinden
Sonstige Gemeinden
Quelle: Credit Suisse, Wüest & Partner, Bundesamt für Statistik
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
Tief
Tief
50
Dietikon
Baar
0
Wohnungsplanung in Potenzialgemeinden
-50
-50
Tief
0
50
100
150
200
250
300
Wohnungsplanung April 09 - März 13
350
400
Hoch
Quelle: Credit Suisse, Baublatt, Bundesamt für Statistik
11
Credit Suisse Economic Research
Mietwohnungen
Mietwohnungsbau vor allem abseits der Zentren
Bewilligungstätigkeit von Mietwohnungen (Neubau)
Linke Skala: Wohneinheiten, gleitende Zwölfmonatssumme
Mit dem Tiefzinsumfeld haben Immobilien als Anlageobjekt
deutlich an Attraktivität gewonnen. Inzwischen macht der Anteil
der Mietwohnungen 45% aller baubewilligter Wohneinheiten
aus. Vor fünf Jahren war es noch ein Drittel. Der starke Anstieg der bewilligten Mietwohnungen beruht insbesondere auf
einer erhöhten Projektierung in den Gemeinden abseits der
Zentren – dort wo vielerorts die Leerstände bereits hoch sind
und die Nachfrage nicht so stark ausfällt. Die bewilligten Mietwohnungen kletterten in den «übrigen» Gemeinden ausserhalb
der Zentren und Agglomerationen bspw. seit 2010 von rund
2200 auf über 4900 Wohnungen. In den Zentren, wo aufgrund der hohen Nachfrage Wohnungsknappheit herrscht,
legten die bewilligten Mietwohnungen hingegen weniger stark
zu.
Anteil Mietwohnungen an Bewilligungen Total (rechte Skala)
Zentren
Übrige Gemeinden (exkl. touristische Gemeinde)
Touristische Gemeinden
Agglomerationsgemeinden (exkl. Zentren)
14'000
12'000
10'000
70%
60%
50%
8'000
40%
6'000
30%
4'000
20%
2'000
10%
0
2002
0%
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Vor 2016: Erhöhung des Referenzzinssatzes unwahrscheinlich
Hypothekarischer Referenzzinssatz und Durchschnittssatz
Referenzzinssatz in Viertelprozentpunkten bei Veröffentlichung
Seit Ende Juni 2013 verharrt der durchschnittliche Zinssatz
aller Hypothekarkredite unter dem Schwellenwert von 2.125%.
Obwohl der Durchschnittszinssatz an den zwei darauffolgenden
Stichtagen weiter sank, kam es nicht zu einem weiteren Rückgang des hypothekarischen Referenzzinssatzes. Zuletzt, per
Ende Dezember 2013, kam der Durchschnittssatz bei 2.02%
zu liegen. Setzt sich die von uns erwartete schleichende Erholung der langfristigen Hypothekarzinsen fort, dürfte der nächste
Schwellenwert von 1.875% nicht unterschritten werden. Der
Spielraum für Liegenschaftsbesitzer bleibt aber begrenzt: Weil
der Referenzzinssatz mit grosser Verzögerung auf Zinsänderungen reagiert, erwarten wir keine Erhöhung des Referenzzinssatzes vor 2016.
Referenzzinssatz
Schwellenwerte seit Dez. 2011
3.625%
3.50%
3.375%
3.25%
3.125%
3.00%
2.875%
2.75%
2.625%
2.50%
2.375%
2.25%
2.125%
Durchschnittssatz am Stichtag
2.00%
1.75%
2008
Referenzzinssatz
2009
2010
1.875%
2011
2012
2013
2014
Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen, Credit Suisse
Druck auf Bruttoanfangsrenditen hält an
Preise Renditeliegenschaften und Mietwohnungen
Indizes (Angebotsmieten und Transaktionspreise): 1.Q 2002 = 100
Seit bald zwei Jahren weisen die Transaktionspreise von Renditeliegenschaften ein tieferes Preiswachstum auf als noch
2011/Anfang 2012. Der erwartete Anstieg der Langfristzinsen
und die immer tieferen Bruttoanfangsrenditen haben zumindest
einen Teil der Investoren auf andere festverzinsliche Anlagen
ausweichen lassen und den Preisauftrieb etwas gedämpft. Mit
einem Jahreswachstum von 4.6% (1.3% gegenüber Vorquartal) ist das Preiswachstum im 1. Quartal 2014 aber nach wie
vor beachtlich und liegt deutlich über dem Wachstum der
Marktmieten, die auf Jahresbasis um 2.3% zulegten. Die
Scherenbewegung zwischen Immobilienwert und Ertragskraft
setzt sich damit fort und schmälert die Bruttoanfangsrenditen.
160
Jahreswachstum Transaktionspreise (rechte Skala)
16%
155
Transaktionspreise Renditeliegenschaften (Index)
14%
150
Qualitätsbereinigte Angebotsmieten (Index)
12%
145
10%
140
8%
135
6%
130
4%
125
2%
120
0%
115
-2%
110
-4%
105
-6%
100
-8%
-10%
95
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Quelle: IAZI, Homegate, Credit Suisse
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
12
Credit Suisse Economic Research
Büroflächen
Inseln auf dem Schweizer Büroflächenmarkt
Überangebote und steigende Leerstände dominieren den Schweizer Büroflächenmarkt. Besonders die Grosszentren, allen voran Genf und Zürich, sind von dieser
Entwicklung betroffen. In vielen, mehrheitlich kleineren Büromärkten sind die Aussichten aus Investorenperspektive dagegen weniger stark eingetrübt.
Steigendes Angebot auf
dem Schweizer Büroflächenmarkt
Auf dem Schweizer Büroflächenmarkt hat sich ein Ungleichgewicht in der Form eines Überangebotes aufgebaut. Das Tiefzinsumfeld veranlasste in den vergangenen Jahren den Bau zahlreicher neuer Büroflächen, die aufgrund von Standortoptimierungen grosser Unternehmen
mehrheitlich reibungslos einen Mieter fanden. Das Nachsehen hatten und haben in erster Linie
die Besitzer von Bestandsflächen, deren Angebot stark angestiegen ist (vgl. Abb. 14). Vermehrt
deutet jedoch ein steigendes Angebot von Neubauflächen darauf hin, dass auch die Vermietung
neuer Flächen ins Stocken gerät. Indessen reagiert die Planung neuer Projekte nur schleppend,
so dass keine baldige Trendwende zu erwarten ist. Erst im März kam die Bausumme bewilligter
Projekte nach fast vier Jahren Höhenflug wieder knapp unter dem langjährigen Mittel zu liegen
(vgl. Abb. 14).
Die fünf Grossmärkte im
Überblick
Von den fünf Grossmärkten sind es insbesondere Genf, aber auch Lausanne und Zürich, die
bereits ein hohes Angebot aufweisen (vgl. Abb. 13). Da drei von zehn Quadratmetern des gesamten Büroflächenbestandes auf diese drei Märkte entfallen, hat die dortige Angebotsentwicklung einen grossen Einfluss auf den Gesamtmarkt. In Bern dagegen zeigt sich (noch) kein
Überangebot. Die Angebotsziffer befindet sich bei 1.2%, was deutlich unter dem Schweizer
Mittel von 3.3% liegt und der Absorptionsfähigkeit trotz einer sehr hohen erwarteten Ausweitung bisher ein gutes Zeugnis ausstellt. Wir erwarten dennoch, dass das Angebot im Bestand in
den nächsten Quartalen spürbar ansteigen wird.
St. Gallen und Luzern: attraktive, kleine Märkte mit
tiefer Angebotsziffer
Der Blick weg von den Grossmärkten zeigt, dass einige der kleineren Büroflächenmärkte von
keinem Überangebot betroffen sind (vgl. Abb. 13). Es sind dies Aarau, Baden, Unteres Baselbiet, St. Gallen sowie Luzern. Allesamt weisen sie eine Angebotsziffer von 2% und weniger auf
und liegen damit deutlich unter dem Schweizer Mittel. Der St. Galler Büroflächenmarkt kann
beispielsweise nicht nur wegen einem tiefen Flächenangebot, sondern auch wegen einer geringen erwarteten Ausweitung als kleiner, stabiler Markt bezeichnet werden – allerdings mit relativ
schwacher Nachfrage in den letzten Jahren. Dagegen überzeugt zum Beispiel Luzern mit einem
dynamischen Beschäftigungswachstum. Trotz hoher erwarteter Ausweitung erwarten wir daher
in Luzern mittelfristig keinen Angebotsüberhang, zumal die Senkung der Gewinnsteuer zusätzlich die eine oder andere Firmenansiedlung unterstützen dürfte.
Abbildung 13
Abbildung 14
Angebot und erwartete Ausweitung
Angebotsziffer und erwartete Ausweitung Schweiz
In Prozent des Flächenbestandes (geschätzt); Grösse der Kreise (ausser Schweiz):
gesamter geschätzter Flächenbestand
Rechte Skala: Anteil inserierter Büroflächen am gesamten Flächenbestand (geschätzt); linke Skala: baubewilligte Büroflächen über 12 Monate in CHF Mio.
Angebotsziffer,
Angebotsquote
2013
10%
Genève
4'000
Fünf grösste Büroflächenmärkte
Übrige Büroflächenmärkte
Schweiz (Fläche: 50.3 Mio. m²)
8%
6%
4%
Zürich
Lausanne
Lugano
Olten
Neuchâtel
La Sarine
Winterthur
Schweiz
Zug
Aarau
2%
Baden
Basel-Stadt
Unt. Baselbiet
St.Gallen
Luzern
0%
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7%
Quelle: Meta-Sys AG, Baublatt, Credit Suisse
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
8%
Bern
9% 10% 11% 12%
Erwartete Ausweitung
3'500
Angebotsziffer Schweiz (rechte Skala)
Baubewilligte Büroflächen, in CHF Mio.
Baubewilligte Büroflächen, Mittel seit 1995
4.0%
3.5%
3'000
3.0%
2'500
2.5%
2'000
2.0%
1'500
1.5%
1'000
1.0%
500
0.5%
0
2006
0.0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Meta-Sys AG, Baublatt, Credit Suisse
13
Credit Suisse Economic Research
Kommerzielle Immobilien
Solides Beschäftigungswachstum schwächt sich ab
Beschäftigungswachstum und Prognose
Jahresveränderung der Beschäftigten in Vollzeitäquivalenten; Punkte: Prognose
Nach einer soliden Beschäftigungsentwicklung 2012/2013
zeigen sich Ende 2013 Abschwächungstendenzen. Im 4.
Quartal 2013 stieg die Beschäftigung in den klassischen Bürobranchen noch um 1.6%, nach solidem Wachstum zwischen
2.2% und 3.2% in den zwei Jahren zuvor. Die stagnierende
Entwicklung der gemeldeten Arbeitslosen und der Anstieg der
offenen Stellen lassen in den nächsten Quartalen eine stabile
Beschäftigungsentwicklung erwarten. Die Annahme der Zuwanderungsinitiative und daraus resultierende Unsicherheiten
bezüglich der wirtschaftlichen Aussichten dürften hingegen
Personaleinstellungen hemmen. Die Nachfrage nach neuen
Büroflächen wird es damit im laufenden Jahr etwas schwieriger
haben.
12%
120%
Anzahl offene Stellen (rechte Skala)
Gemeldete Arbeitslose (rechte Skala)
10%
100%
Bürobeschäftigung
8%
80%
6%
60%
4%
40%
2%
20%
0%
0%
-2%
-20%
-4%
-40%
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
Online-Handel hemmt Verkaufsflächennachfrage
Umsatzentwicklung Detailhandel total und Online-Handel
Linke Skala: Index: 2008 =100; rechte Skala: Jahreswachstum in %
Der Online-Handel stellt für den Verkaufsflächenmarkt eine
noch nie dagewesene Bedrohung dar. Während der bisherige
Strukturwandel im Detailhandel (bspw. Trend zu Fachmärkten
und Convenience-Shops) die Nachfrage nach Neubauflächen
anheizte, hat der Online-Handel eine dämpfende Wirkung.
Trotz zahlreichen komparativen Vorteilen im stationären Handel
werden die Umsatzverlagerung in den Online-Handel früher
oder später zu Ladenschliessungen bzw. Umnutzungen führen.
Wie rasant der Online-Handel wächst verdeutlich die Umsatzentwicklung. Der im Online-Handel generierte Umsatz stieg im
Jahr 2013 um fast 10%, während der Gesamthandel nur ein
leichtes Umsatzplus aufwies. Entsprechend verhalten zeigt sich
die Nachfrage nach neuen Flächen.
Detailhandel total, Jahreswachstum
140
16%
Online- und Versandhandel, Jahreswachstum
135
14%
Detailhandel total, Index (linke Skala)
130
12%
Online- und Versandhandel, Index (linke Skala)
125
10%
120
8%
115
6%
110
4%
105
2%
100
0%
-2%
95
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Bundesamt für Statistik, GfK, VsV, Credit Suisse
Geringe Planung neuer Verkaufsflächen
Projektierung neuer Verkaufsflächen
Neubau, gleitende Zwölfmonatssumme, in CHF Mio.
Die Planung neuer Verkaufsflächen befindet sich seit einem
Jahr auf einem Sinkflug. Per Ende März wurden für CHF 460
Mio. Bausumme Verkaufsflächen bewilligt, was ganze 40%
unter dem Mittel seit 1995 liegt. Nur nach Ausbruch der Finanzkrise (2009) und vor der Phase der Flächenexpansion
(2001) wurden ähnlich tiefe Bauvolumina bewilligt. Das jüngst
erreichte Rekordtief der Gesuchstätigkeit lässt vermuten, dass
die erwartete Ausweitung noch eine Weile auf tiefem Niveau
verharren wird. Angesichts der grossen Herausforderungen
aufgrund des Online-Handels und der Sättigungstendenzen auf
dem Verkaufsflächenmarkt, kommt die geringe Flächenausweitung dem Gesamtmarkt zugute.
1'400
1'200
1'000
800
600
400
200
0
1995
1997
Baubewilligungen
Baugesuche
Mittelwert Baubewilligungen
Mittelwert Baugesuche
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
14
Credit Suisse Economic Research
Indirekte Immobilienanlagen
Immobilienanlagegefässe im Fokus der Politik
Die mögliche Verschärfung der Lex Koller durch die Zwillingsmotionen Badran wäre
praktisch wirkungslos in Bezug auf die Probleme, die die politischen Vorstösse zu lösen bezwecken, und hätte potenziell schädliche Auswirkungen für genau jene Investoren, welche die Motionen zu beschützen vorgeben.
Zinsrückgang beflügelt
Kurse der indirekten Immobilienanlagen
Die Wertentwicklung der kotierten Schweizer Anlagegefässe ist seit Jahresbeginn (per Ende
April) mit 4.4% bei den Immobilienfonds und 11.1% bei den Immobiliengesellschaften sehr
stark verlaufen (vgl. Abb. 15). Wir führen den gelungenen Jahresstart in erster Linie auf den
Rückgang der Zinsen zurück. Die Rendite der eidgenössischen Bundesobligationen fiel von
1.26% Anfang Januar auf 0.84% Ende April. Dank den stabilen Ausschüttungsrenditen von im
Durchschnitt 3.1% wurden die Immobilienfonds relativ betrachtet wieder attraktiver gegenüber
Obligationen. Die erstaunliche Performance kann auch als Gegenbewegung zum letzten Jahr
angesehen werden, als sowohl die Immobilienfonds mit einer negativen Gesamtrendite von
-2.8%, als auch die Immobilienaktiengesellschaften mit -6.9% zu stark abgestraft wurden.
Gefahr droht von Regulierungsseite – mit potenziell
einschneidenden Konsequenzen
Einmal mehr wird die Rechtssicherheit in der Schweiz einer Prüfung unterzogen. Eine der Zwillingsmotionen verlangt, dass ausländische Investitionen in Immobilienfonds und in börsenkotierte
Immobiliengesellschaften wieder der Lex Koller unterstellt und damit bewilligungspflichtig werden (vgl. Abb. 16). Sofern nach dem Nationalrat auch der Ständerat der Motion zustimmt, muss
der Bundesrat einen Gesetzesentwurf in die Wege leiten. Die Umsetzung der Motion wäre mit
etlichen ernsthaften Nebenwirkungen verbunden, da beim Börsenhandel ein Herkunftsnachweis
implementiert werden müsste. Es ist unklar, wie der rein schweizerische Handel sichergestellt
werden könnte, da Ausländer weiterhin – etwa über Indexfonds – Anteile an Schweizer Immobilien erwerben könnten. Lupenrein liesse sich das Problem nur mittels einer Dekotierung lösen.
Eine solche hätte Folgen für die Immobilienwerte, da ein Delisting die Fungibilität der Titel einschränkt, wodurch den Anteileignern – darunter schwergewichtig einheimische Pensionskassen
und Versicherungen – Vermögensnachteile entstünden.
Unverhältnismässiger, da
unwirksamer Eingriff
Die Motion ist aus zwei Gründen willkürlich, weil unverhältnismässig.2 Erstens liegt der Anteil
ausländischer Investoren an Schweizer Immobiliengefässen im Mittel schätzungsweise unter
10%. Zweitens werden und wurden die Preise auf dem Schweizer Immobilienmarkt nicht wesentlich durch die kotierten Immobilientitel getrieben. Auf dem Markt dominieren Private, Pensionskassen und Baugenossenschaften. Die Motion ist daher kein zielführendes Instrument.
Abbildung 15
Abbildung 16
Wertentwicklung verschiedener Anlageklassen
Verschärfung der Lex Koller
Gesamtrendite seit Jahresbeginn, Index: 1.1.2014 = 100
Situation für Personen ohne ständigen Wohnsitz in der Schweiz
115
SXI Real Estate Funds
SXI Real Estate Shares
Swiss Performance Index
Swiss Bond Index
Kauf erlaubt?
Aktuell
Bei Verschärfung
KGAST Immo-Index
Wohnimmobilien
Zweitwohnung
Ferienwohnung
Anlageliegenschaft
Land (unentwickelt)
Nein
Kontingentiert
Nein
Nein
105
Geschäftsflächen
Eigengebrauch
Anlageliegenschaft
Land (unentwickelt)
Ja
Ja
Nein
-> Nein
-> Nein**
100
Anteile einer Gesellschaft
Immobilienfonds
Immobiliengesellschaft
Ja
Ja*
-> Nein
-> Nein
110
95
01/2014
02/2014
03/2014
Quelle: Datastream, Wüest & Partner, Credit Suisse
04/2014
05/2014
* Bei nicht kotierten Gesellschaften, die in Wohnliegenschaften investieren
nur bis zu einem Drittel der Stimmanteile
** Ausnahme: Hotelanlagen
Quelle: Curia Vista, Credit Suisse
2 Siehe Details dazu im Argumentarium gegen eine Verschärfung der Lex Koller: www.credit-suisse.com/immobilienstudie
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
15
Credit Suisse Economic Research
Offenlegungen
Bestätigung
Alle in diesem Bericht aufgeführten Analysten bestätigen hiermit, dass die in
diesem Bericht geäusserten Ansichten über Unternehmen und deren Wertschriften mit ihren persönlichen Ansichten über sämtliche hier analysierten Unternehmen und Wertschriften übereinstimmen. Die Analysten bestätigen darüber
hinaus, dass eine bereits erhaltene oder zukünftige Entschädigung in keiner Art
und Weise direkt oder indirekt mit den in diesem Bericht ausgedrückten Empfehlungen oder Ansichten in Verbindung steht.
Die in diesem Bericht erwähnten Knowledge Process Outsourcing Analysten
(KPO-Analysten) sind bei der Credit Suisse Business Analytics (India) Private
Limited angestellt.
Wichtige Offenlegungen
Die Credit Suisse veröffentlicht Research-Berichte nach eigenem Ermessen.
Dabei bezieht sie sich auf Entwicklungen in den analysierten Unternehmen, im
Sektor oder Markt, die für die im Bericht geäusserten Meinungen und Ansichten
wesentlich sein können. Die Credit Suisse veröffentlicht ausschliesslich unparteiische, unabhängige, eindeutige, faire und nicht irreführende Anlagestudien.
Der für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Credit Suisse verbindliche Code
of Conduct ist online unter folgender Adresse abrufbar:
https://www.credit-suisse.com/governance/doc/code_of_conduct_de.pdf
Weitere Informationen finden Sie im Dokument «Unabhängigkeit der Finanzanalyse» unter folgender Adresse:
https://www.credit-suisse.com/legal/pb_research/independence_de.pdf
Die Entschädigung der für diesen Research-Bericht verantwortlichen Analysten
setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, darunter dem Umsatz der
Credit Suisse. Einen Teil dieses Umsatzes erwirtschaftet die Credit Suisse im
Bereich Investment Banking.
Zusätzliche Offenlegungen für folgende Rechtsordnungen
Vereinigtes Königreich: Weitere Offenlegungsinformationen für den Bereich
Fixed Income erhalten Kunden der Credit Suisse (UK) Limited und der Credit
Suisse Securities (Europe) Limited unter der Telefonnummer +41 44 333 33 99.
Weitere Informationen wie Offenlegungen im Zusammenhang mit anderen
Emittenten erhalten Sie online auf der Seite «Global Research Disclosure» der
Credit Suisse unter folgender Adresse:
http://www.credit-suisse.com/disclosure
Allgemeiner Haftungsausschluss /
Wichtige Information
Informationen zu den mit Anlagen in die hierin behandelten Wertpapiere verbundenen Risiken finden Sie unter folgender Adresse:
https://research.credit-suisse.com/riskdisclosure
Alle Hinweise auf die Credit Suisse beziehen sich ebenfalls auf mit ihr verbundene Unternehmen und Tochtergesellschaften. Weitere Informationen über die
Organisationsstruktur finden sich unter folgender Adresse:
http://www.credit-suisse.com/who_we_are/de/
Die Informationen und Meinungen in diesem Bericht wurden von der Abteilung
Research der Division Private Banking & Wealth Management der Credit Suisse
am angegebenen Datum erstellt und können sich ohne vorherige Mitteilung
ändern. Aufgrund unterschiedlicher Bewertungskriterien können die in diesem
Bericht geäusserten Ansichten über einen bestimmten Titel von Ansichten und
Beurteilungen des Credit Suisse Research Department der Division Investment
Banking abweichen oder diesen widersprechen. Die vorliegende Publikation ist
nicht für die Verbreitung an oder die Nutzung durch natürliche oder juristische
Personen bestimmt, die Bürger eines Landes sind oder in einem Land ihren
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
Wohnsitz bzw. ihren Gesellschaftssitz haben, in dem die Verbreitung, Veröffentlichung, Bereitstellung oder Nutzung dieser Informationen geltende Gesetze oder
Vorschriften verletzen würde oder in dem die Schweizer Bank Credit Suisse AG,
oder ihre Tochter- und verbundenen Unternehmen («CS») Registrierungs- oder
Zulassungspflichten erfüllen müssten. Alle Informationen in dieser Publikation
unterliegen dem Copyright der CS, sofern nicht anders angegeben. Weder der
Bericht noch sein Inhalt noch Kopien davon dürfen ohne die vorherige schriftliche
Genehmigung durch die CS verändert, übertragen, kopiert oder an Dritte verteilt
werden. Alle in diesem Bericht verwendeten Warenzeichen, Dienstleistungsmarken und Logos sind Warenzeichen oder Dienstleistungsmarken bzw. eingetragene Warenzeichen oder Dienstleistungsmarken der CS oder ihrer verbundenen
Unternehmen.
Der Bericht wurde einzig zu Informationszwecken publiziert und ist weder ein
Angebot noch eine Aufforderung zum Kauf, Verkauf oder zur Zeichnung von
Wertpapieren oder ähnlichen Finanzinstrumenten. Die CS bietet keine Beratung
hinsichtlich der steuerlichen Konsequenzen einer Anlage und empfiehlt Anlegern,
einen unabhängigen Steuerberater zu konsultieren. Zu beachten ist insbesondere, dass sich die Steuerbasis und die Höhe der Besteuerung ändern können.
Die CS hält die im Disclosure-Anhang des vorliegenden Berichts enthaltenen
Informationen und Meinungen für richtig und vollständig. Die Informationen und
Meinungen in den übrigen Abschnitten des Berichts stammen aus oder basieren
auf Quellen, die die CS als zuverlässig erachtet. Dennoch kann keine Gewähr für
die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Informationen geleistet werden. Weitere
Informationen sind auf Anfrage erhältlich. Die CS lehnt jede Haftung für Verluste
aus der Verwendung dieses Berichts ab, es sei denn, dieser Haftungsausschluss
steht im Widerspruch zu einer Haftung, die sich aus bestimmten für die CS
geltenden Statuten und Regelungen ergibt. Dieser Bericht ist kein Ersatz für eine
unabhängige Beurteilung. Die CS hat möglicherweise eine Handelsidee zu
diesem Wertpapier veröffentlicht oder wird dies möglicherweise in Zukunft tun.
Handelsideen sind kurzfristige Handelsempfehlungen, die auf Marktereignissen
und Katalysatoren basieren, wohingegen Unternehmensempfehlungen Anlageempfehlungen darstellen, die auf dem erwarteten Gesamtertrag im 6 bis 12Monats-Horizont basieren, gemäss der Definition im Disclosure-Anhang. Da
Handelsideen und Unternehmensempfehlungen auf unterschiedlichen Annahmen
und Analysemethoden basieren, könnten die Handelsideen von den Unternehmensempfehlungen abweichen. Ausserdem hat die CS möglicherweise andere
Berichte veröffentlicht oder wird möglicherweise Berichte veröffentlichen, die im
Widerspruch stehen zu dem vorliegenden Bericht oder zu anderen Schlussfolgerungen gelangen. Diese Berichte spiegeln die verschiedenen Annahmen, Einschätzungen und Analysemethoden wider, auf denen sie basieren, und die CS ist
in keiner Weise verpflichtet, sicherzustellen, dass der Empfänger Kenntnis von
anderen entsprechenden Berichten erhält. Die CS ist involviert in zahlreiche
Geschäfte, die mit dem genannten Unternehmen in Zusammenhang stehen. Zu
diesen Geschäften gehören unter anderem Handel, Risikoarbitrage, Market
Making und anderer Eigenhandel.
Die Informationen, Meinungen und Schätzungen in diesem Bericht entsprechen
der Beurteilung durch die CS am angegebenen Datum und können sich ohne
vorherige Mitteilung ändern. Der Bericht kann Internet-Adressen oder die entsprechenden Hyperlinks beinhalten. Die CS hat die Inhalte der Internet-Seiten,
auf die Bezug genommen wird, nicht überprüft und übernimmt keine Verantwortung für deren Inhalte, es sei denn, es handelt sich um eigene Internet-Seiten der
CS. Die Adressen und Hyperlinks (einschliesslich Adressen und Hyperlinks zu
den eigenen Internet-Inhalten der CS) werden nur als Annehmlichkeit und
Information für Sie veröffentlicht, und die Inhalte der Seiten, auf die verwiesen
wird, sind keinesfalls Bestandteil des vorliegenden Dokuments. Der Besuch der
Internet-Seiten oder die Nutzung von Links aus dem vorliegenden Bericht oder
der Internet-Seite der CS erfolgt auf Ihr eigenes Risiko.
Distribution von Research-Berichten
Wo im Bericht nicht anders vermerkt, wird dieser Bericht von der Schweizer Bank
Credit Suisse AG verteilt, die der Zulassung und Regulierung der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht untersteht. Australien: Dieser Bericht wird von der
Credit Suisse AG, Sydney Branch (CSSB) (ABN 17 061 700 712 AFSL
226896), ausschliesslich an «Wholesale-Kunden», definiert nach s761G des
Corporations Act 2001, verteilt. CSSB übernimmt keine Gewähr, noch macht sie
Zusicherungen zur Wertentwicklung der in diesem Bericht erwähnten
Finanzprodukte. Bahamas: Der vorliegende Bericht wurde von der Schweizer
Bank Credit Suisse AG erstellt und im Namen der Credit Suisse AG, Nassau
Branch, verteilt. Diese Niederlassung ist ein bei der Securities Commission der
Bahamas eingetragener Broker-Dealer. Bahrain: Dieser Bericht wird von der
Credit Suisse AG, Bahrain Branch, verteilt, die über eine Zulassung der Central
Bank of Bahrain (CBB) als Investment Firm Category 2 verfügt und von dieser
reguliert wird. Brasilien: Die hierin enthaltenen Angaben dienen lediglich zu
Informationszwecken und sollten nicht als ein öffentliches Angebot für Wertpapieren in Brasilien verstanden werden. Hierin erwähnte Wertschriften sind
möglicherweise nicht bei der brasilianischen Börsenaufsicht CVM (Comissão de
Valores Mobiliáros) registriert. Deutschland: Die Credit Suisse (Deutschland)
16
Credit Suisse Economic Research
AG untersteht der Zulassung und Regulierung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Sie verbreitet Finanzanalysen an ihre Kunden, die
durch ein mit ihr verbundenes Unternehmen erstellt worden sind. Dubai: Diese
Informationen werden von der Credit Suisse AG, Dubai Branch, verteilt, die über
eine ordnungsgemässe Lizenz der Dubai Financial Services Authority (DFSA)
verfügt und unter deren Aufsicht steht. Finanzprodukte oder -dienstleistungen in
diesem Zusammenhang richten sich ausschliesslich an Grosskunden mit liquiden
Mitteln von über USD 1 Mio., die über ausreichend Erfahrung in Finanzfragen
verfügen, um sich im Sinne eines Grosskundengeschäfts in Finanzmärkten
engagieren zu können, und die regulatorischen Kriterien für eine
Kundenbeziehung erfüllen. Frankreich: Dieser Bericht wird von der Credit
Suisse (France) verteilt. Diese ist ein Anbieter von Investitionsdienstleistungen
und verfügt über eine Zulassung der Autorité de Contrôle Prudentiel (ACP).. Die
Credit Suisse (France) untersteht der Aufsicht und Regulierung der Autorité de
Contrôle Prudentiel und der Autorité des Marchés Financiers. Gibraltar: Dieser
Bericht wird von der Credit Suisse (Gibraltar) Limited verteilt. Die Credit Suisse
(Gibraltar) Limited ist eine unabhängige Gesellschaft, die zu 100 % im Besitz der
Credit Suisse ist. Sie untersteht der Regulierung der Gibraltar Financial Services
Commission. Guernsey: Dieser Bericht wird von der Credit Suisse (Channel
Islands) Limited verteilt, einer unabhängigen Rechtseinheit, die in Guernsey unter
der Nummer 15197 und unter der Anschrift Helvetia Court, Les Echelons, South
Esplanade, St Peter Port, Guernsey, eingetragen ist. Die Credit Suisse (Channel
Islands) Limited ist zu 100% im Besitz der Credit Suisse AG. Sie wird von der
Guernsey Financial Services Commission überwacht. Der jeweils aktuelle testierte Jahresabschluss ist auf Anfrage erhältlich. Hongkong: Der vorliegende
Bericht wird in Hongkong von der Credit Suisse AG, Hong Kong Branch, herausgegeben. Die Credit Suisse AG, Hong Kong Branch, ist als Authorized
Institution der Aufsicht der Hong Kong Monetary Authority unterstellt und ist ein
eingetragenes Institut nach Massgabe der «Securities and Futures Ordinance»
(Chapter 571 der gesetzlichen Vorschriften Hongkongs). Indien: Der Vertrieb
des vorliegenden Berichts erfolgt durch die Credit Suisse Securities (India)
Private Limited («Credit Suisse India»), die vom Securities and Exchange Board of
India (SEBI) beaufsichtigt wird unter den SEBI-Registrierungsnummern
INB230970637, INF230970637, INB010970631 und INF010970631 und
deren Geschäftsadresse wie folgt lautet: 9th Floor, Ceejay House, Plot F,
Shivsagar Estate, Dr. Annie Besant Road, Worli, Mumbai 400 018, Indien, Tel.
+91-22 6777 3777. Italien: Dieser Bericht wird in Italien einerseits von der
Credit Suisse (Italy) S.p.A. verteilt, einer gemäss italienischem Recht
gegründeten und registrierten Bank, die der Aufsicht und Kontrolle durch die
Banca d'Italia und CONSOB untersteht, sowie andererseits von der Credit Suisse
AG, einer Schweizerischen Bank mit Lizenz zur Erbringung von Banking und
Finanzdienstleistungen in Italien. Japan: Dieser Bericht wird von Credit Suisse
Securities (Japan) Limited, Financial Instruments Dealer, Director-General of
Kanto Local Finance Bureau (Kinsho) No. 66, Mitglied der Japan Securities
Dealers Association, Financial Futures Association of Japan, Japan Investment
Advisers Association und Type II Financial Instruments Firms Association, ausschliesslich in Japan verteilt. Credit Suisse Securities (Japan) Limited wird diesen
Bericht nicht ausserhalb Japans verteilen oder in Länder ausserhalb Japans
weiterleiten. Jersey: Der Vertrieb des vorliegenden Berichts erfolgt durch die
(Channel Islands) Limited, Jersey Branch, die von der Jersey Financial Services
Commission beaufsichtigt wird. Die Geschäftsadresse der Credit Suisse (Channel
Islands) Limited, Jersey Branch, in Jersey lautet: TradeWind House, 22
Esplanade, St Helier, Jersey JE2 3QA. Katar: Diese Information wird von der
Credit Suisse Financial Services (Qatar) L.L.C verteilt, die über eine Bewilligung
der Aufsichtsbehörde für den Finanzplatz Katar (QFCRA) verfügt und von dieser
reguliert wird (QFC Nr. 00005). Alle Finanzprodukte oder Finanzdienstleistungen
im Zusammenhang mit diesem Bericht sind nur für Geschäftskunden oder
Vertragspartner (gemäss Definition der Aufsichtsbehörde für den Finanzplatz
Katar (QFCRA)) zugänglich. Zu dieser Kategorie gehören auch Personen mit
einem liquiden Vermögen von über USD 1 Mio., die eine Einstufung als Geschäftskunden wünschen und die über genügend Kenntnisse, Erfahrung und
Verständnis des Finanzwesens verfügen, um sich an solchen Produkten
und/oder Dienstleistungen zu beteiligen. Luxemburg: Dieser Bericht wird von
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
der Credit Suisse (Luxembourg) S.A. verteilt. Diese ist eine luxemburgische
Bank, die über eine Zulassung der Commission de Surveillance du Secteur
Financier (CSSF) verfügt und von dieser reguliert wird. Mexiko: Die im Bericht
enthaltenen Informationen stellen kein öffentliches Angebot von Wertschriften
gemäss dem mexikanischen Wertschriftengesetz dar. Der vorliegende Bericht
wird nicht in den mexikanischen Massenmedien angeboten. Der Bericht enthält
keine Werbung im Zusammenhang mit der Vermittlung oder Erbringung von
Bankdienstleistungen oder Anlageberatung auf dem Hoheitsgebiet Mexikos oder
für mexikanische Staatsbürger. Russland: Das in diesem Bericht angebotene
Research ist in keiner Art und Weise als Werbung oder Promotion für bestimmte
Wertpapiere oder damit zusammenhängende Wertpapiere zu verstehen. Dieser
Research-Bericht stellt keine Bewertung im Sinne des Bundesgesetzes über
Bewertungsaktivitäten der Russischen Föderation dar. Der Bericht wurde gemäss
den Bewertungsmodellen und der Bewertungsmethode der Credit Suisse erstellt.
Singapur: Dieser Bericht wurde zur Verteilung in Singapur ausschliesslich an
institutionelle Anleger, zugelassene Anleger und erfahrene Anleger (wie jeweils in
den Financial Advisers Regulations definiert) erstellt und herausgegeben und wird
von der Credit Suisse AG, Singapore Branch, auch an ausländische Anleger
(gemäss Definition in den Financial Advisers Regulations) verteilt. Aufgrund Ihres
Status als institutioneller Anleger, zugelassener Anleger, erfahrener Anleger oder
ausländischer Anleger ist die Credit Suisse AG, Singapore Branch, in Bezug auf
finanzielle Beratungsdienstleistungen, die die Credit Suisse AG, Singapore
Branch, gegebenenfalls für Sie erbringt, von der Einhaltung bestimmter Compliance-Anforderungen gemäss Financial Advisers Act, Chapter 110 of Singapore
(«FAA»), den Financial Advisers Regulations und den massgeblichen, im Rahmen
dieser Gesetze und Bestimmungen herausgegebenen Mitteilungen und Richtlinien befreit. Spanien: Dieser Bericht wird in Spanien von der Credit Suisse AG,
Sucursal en España, verteilt. Diese ist ein durch die Banco de España autorisiertes Unternehmen (Registernummer 1460). Thailand: Der Vertrieb des
vorliegenden Berichts erfolgt durch die Credit Suisse Securities (Thailand)
Limited, die von der Securities and Exchange Commission, Thailand,
beaufsichtigt wird und unter der Adresse 990 Abdulrahim Place Building, 27/F,
Rama IV Road, Silom, Bangrak, Bangkok Tel. 0-2614-6000 eingetragen ist.
Vereinigtes Königreich: Dieser Bericht wurde von der Credit Suisse (UK)
Limited und der Credit Suisse Securities (Europe) Limited herausgegeben. Die
Credit Suisse Securities (Europe) Limited und die Credit Suisse (UK) Limited
verfügen beide über eine Zulassung der Prudential Regulation Authority und
stehen unter der Aufsicht der Financial Conduct Authority und Prudential Regulation Authority. Sie sind der Credit Suisse zugehörige, aber rechtlich unabhängige
Gesellschaften. Der Schutz privater Kunden durch die Financial Conduct Authority und/oder Prudential Regulation Authority gilt nicht für Investitionen oder
Dienstleistungen, die durch eine Person ausserhalb des Vereinigten Königreichs
angeboten werden. Das Financial Services Compensation Scheme gilt nicht,
wenn der Emittent seine Verpflichtungen nicht erfüllt.
USA: WEDER DER VORLIEGENDE BERICHT NOCH KOPIEN DAVON DÜRFEN IN DIE VEREINIGTEN STAATEN VERSANDT, DORTHIN MITGENOMMEN ODER AN US-PERSONEN ABGEGEBEN WERDEN.
Örtliche Gesetze oder Vorschriften können die Verteilung von ResearchBerichten in bestimmten Rechtsordnungen einschränken.
Das vorliegende Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung der Credit Suisse
weder ganz noch auszugsweise vervielfältigt werden. Copyright © 2014 Credit
Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte
vorbehalten.
14C024A_R
17
Credit Suisse Economic Research
Weitere Publikationen der Credit Suisse
Bauindex Schweiz
2. Quartal 2014
Der vierteljährlich publizierte Bauindex
Schweiz informiert zeitnah über die
Konjunktur in der Baubranche und beinhaltet Schätzungen und Hintergründe
der Umsatzentwicklung im Bausektor
Global Real Estate Monitor
2. Quartal 2014
Der Global Real Estate Monitor gibt
quartalsweise einen Überblick über die
wichtigsten
Immobilienmärkte
und
Trends rund um den Globus. Beleuchtet
werden sowohl direkte, als auch indirekte Immobilienanlagen.
22. Mai 2014
28. Mai 2014
Erfolgsfaktoren für Schweizer KMU
Perspektiven und Herausforderungen im Export
Die jährliche Studie befragt die
Schweizer KMU zu ihren Erfolgsfaktoren am Standort Schweiz. Das diesjährige Schwerpunktthema beleuchtet die
Bedeutung von Exporten für KMU und
gibt einen Ausblick auf die zukünftige
Exportstruktur der Schweiz.
Monitor Schweiz
2. Quartal 2014
Diese Ausgabe des Monitor Schweiz
widmet sich nebst Konjunkturprognosen
und wirtschaftspolitischen Kommentaren
der Schweiz als internationalem Investitionsstandort.
17. Juni 2014
4. Juni 2014
Branchenmonitor
2. Quartal 2014
Der Branchenmonitor beschreibt quartalsweise die aktuelle Situation und den
konjunkturellen Ausblick der wichtigsten Schweizer Branchen.
2. Juli 2014
Die beiden Basel
Struktur und Perspektiven
Die beiden Basel stehen an einer Weggabelung: sollen sie Fusionsverhandlungen aufnehmen oder weiterhin getrennte
Wege gehen? Daneben beleuchtet die
neue Regionalstudie aktuelle wirtschaftliche und demografische Entwicklungen
in den beiden Basel.
2. September 2014
Der nächste Immobilienmonitor erscheint am 25. September
2014.
Swiss Issues Immobilien I Mai 2014
18
Tokyo
Sky Tree
London, 15 Appold Street
Big
Ben
Brandenburger
Stanley
Tor
Berlin, Invalidenstrasse 91
San
Cristóbal The White
Sydney
Sydney, Latitude East
Opera House
Park
Tokyo, J4
Vancouver, The Exchange
Santiago de Chile, Ombú
Washington DC, 1099 New York Avenue
House
REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT
Wer genau hinsieht,
entdeckt unsere Sehenswürdigkeiten.
Clever diversifizieren mit Auslandimmobilien:
CS Real Estate Fund International und CS Real Estate Fund Global
Berlin, Vancouver, Tokyo: Mit unseren Fonds investieren Sie direkt in Immobilien rund um die Welt. Immobilien, die in starken Wirtschaftszentren liegen und kommerziell genutzt werden. Deren Mieteinnahmen für
einen stetigen Cashflow und eine kontinuierliche Ausschüttung sorgen. Überzeugen Sie sich selbst auf
unserer Website. Oder auf einer Weltreise.
credit-suisse.com/ch/realestate
Document
Kategorie
Internet
Seitenansichten
8
Dateigröße
1 775 KB
Tags
1/--Seiten
melden