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Hauskauf, aber wie? Gedanken und Tips - Jürgen Schramm

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Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 1
Haus
gemeinsam kaufen,
aber wie?
einige klärende Gedanken
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 2
Trotz langjähriger Vorarbeiten war der Kauf unseres Hauses ein Crash- und
Intensivkurs mit hohem Nervenaufwand! Hier einige klärende Tips und Erfahrungen
weiter zu geben ist Gegenstand und Sinn dieser Zeilen.
Autor:
Dipl.Ing. Jürgen Schramm
RÜBEZAHL GbR
Buschfeldstraße 43
D 51067 Köln (Holweide)
Telefon +49 221 634536
Fax +49 221 9636681
Mobil +49 177/7476789
eMail schrammii@web.de
www.juergenschramm.net
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 3
Inhalt:
Inhalt:
3
1.
Zusammenfassung
5
2.
Zeitbedarf
5
3.
Die Gruppe zusammenfinden
6
4.
Vorinformationen
7
5.
Objektsuche
7
6.
Kaufen
7
7.
Verträge
7.1. Notarverträge
7.2. Notargebühren
7.3. Unterschied eines Notars zu einem Rechtsanwalt
7.4. GbR-Verträge
7
8
9
9
10
8.
Finanzieren
8.1. Hypotheken
8.2. Finanzplan
8.3. Effektiv-Zins
8.4. Private Darlehen
8.5. Bausparverträge
11
11
12
13
14
14
9.
Steuerliches
14
10.
Versicherungen
16
11.
Wohnungseigentum begründen
17
12. Verteilung von gemeinschaftlich genutzten Flächen und deren Kostenaufteilung
12.1.
Begriffserklärung
12.2.
Nutzungsverteilung
12.3.
Kostenverteilung
12.4.
Fazit
18
18
19
19
19
13. Versteigerungen
13.1.
fremde Objekte
13.2.
das eigene Objekt
20
20
21
14.
Auch beim Vererben und in Krankheitsfällen Selbstbestimmung!
23
15.
Literatur und Computerprogramme
23
16.
Adressen
26
17. FACHLEUTE
Gemischte Auflistung
Architekten
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
28
28
28
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Vertragsberatung
Wirtschaftsprüfer/-berater
Steuerberater
Notare
Banken
Baufinanzierung
Wertgutachter
18.
Index
Gedanken von Jürgen Schramm
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28
28
28
28
29
29
29
32
Stand 05.05.2005
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1.
Zusammenfassung
Dieses kleine Skript ist entstanden, da ich mich zwar recht umfangreich und lange vorher
informiert hatte, es aber trotzdem eine Unmenge an Fragen und Mißverständnissen und damit
Nervenverschleiß gab. Warum soll eigentlich Jeder bzw. Jede solche Erfahrungen nochmal
machen müssen? Ich wünschte mir vor allem bei den für Kenner selbstverständlichen Dingen,
wie z.B. dem Ablauf eines solchen Vorhabens, mehr Hilfestellung. Die soll hier also erfolgen.
Aber Achtung: alles hier Gesagte ist völlig unverbindlich! Ich bin kein Rechtsanwalt oder
Steuerberater. Ich gebe ausschließlich meine privaten Gedanken während der Monate des
Suchens, des Finden, des Verträge erarbeiten, des Finanzierens und bis zum Einzug mit
Steuerberücksichtigung wieder.
Ich möchte nur jede interessierte Erwerbergruppe raten, lange vorher mit ihren Überlegungen
zu beginnen!
Drei Fragen sind ständig und immer wieder zu beachten und zu beantworten:
1.
Wie hoch sind die aktuellen Gesamtkosten?
2.
Welche Eigen- und Fremdmittel stehen zur Verfügung und wie sind sie zu
kombinieren?
3.
Welche laufende Belastung ergibt sich jetzt und in den Folgejahren?
Alle hier beispielhaft erwähnten Dinge sind auf unserem Mist gewachsen, d.h. sie gelten für
folgende Konstellation: 5 Personen - 3 Wohneinheiten - 2 größere, 1 kleinere, anfangs keine
Kinder zu berücksichtigen.
Dieser Text sowie Musterbriefe wie Bankanfragen, Darlehensverträge, Notarverträge, Rechtund Steuerskript in MS-WORD sowie Finanzierungspläne, Berechnungsblätter, Tabellen usw.
in MS-EXCEL und einer interessanten Zitatensammlung (aus diversen Quellen
zusammengestellt von Gründern eines anderen Wohnprojektes), sind auf einer CD zusammengestellt und können beim Autor gegen einen Kostenbeitrag für Wohngruppen von
10,- DM bezogen werden.
Früher waren wir mehr Fundamentalisten – mit dem eigenen Haus hat das Wort
Fundament eine ganz neue Wertung erhalten!
2.
Zeitbedarf
Es dauert lange! Wenn aber die finanzielle Machbarkeit für ein Projekt errechnet und bestätigt
ist und gar die konkrete Suche beginnt, kann und muß(!) es unter Umständen verdammt flott
gehen! Aber: große Ausgaben wollen gut überlegt sein! Niemals Dinge direkt unterschreiben!
Immer Rückversicherungen und Informationen einholen! Je größer ein Objekt desto länger
dauert die Entscheidung dafür und deren Abwicklung. Das wissen Verkäufer und auch andere
Käufer. Es ist also kein Entscheidungsdruck aus dieser Richtung zu akzeptieren, schon gar
nicht von Maklern! Rechtzeitig sich um Unterstützung durch empfohlene Fachleute bemühen!
Bei der Suche nach Objekten erstaunte uns die ungeheure Vielzahl von den Eigentümer
wechselnden Immobilien aller Art. Es ist eigentlich kein Mangel, leider auch Keiner an
unverschämten Angeboten!
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
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Sollte mit einer Gruppe die Machbarkeit klar sein so sind für die internen Verträge mindestens
6-8 Wochen anzusetzen. Die konkrete Suche kann beliebig lange dauern. Wenn aber eine
wirklich passende Immobilie auftaucht kann folgendes passieren:
1. Tag:
2. Tag:
3. Tag:
6. Tag:
7. Tag:
9. Tag:
10. Tag:
11. Tag:
12. Tag:
13. Tag:
Samstagszeitung gelesen, gefunden! Telefoniert!
1. Besichtigung (wir hatten schon Übung)
Montag Alle drin gewesen, Ja - wir wollen!
Donnerstag 1. Kaufverhandlung
Freitag Kaufverhandlung mit Allen an einem Tisch und Entscheidung per
Handschlag!
Sonntag findet der Architekt noch Mängel!
Montag wieder Verhandlung!
Dienstag 1. Notartermin ohne Unterschrift wegen Mängel!
wieder Verhandlungen! Vertragszusätze erarbeitet!
2. Notartermin
und
endlich
Unterschrift
Kaufvertrag
mit
Auflassungsvormerkung
Aber auch danach sind noch viele Hürden zu nehmen. Das hört sich heute alles klar an, nur
wußte ich damals manchmal nicht mehr was denn jetzt zuerst gemacht werden muß. Vom
Notar bzw. was der eigentlich macht gab es nur vage Vorstellungen. Zeitbestimmend ist es,
die Termine zu erhalten! Es wartet keiner auf Euch.
3.
Die Gruppe zusammenfinden
Logo! Allein geht es nicht (zu teuer, zu unsicher usw.), also müssen andere Menschen
gefunden werden, mit denen ich unter einem Dach leben kann und leben möchte. Bei einem
Wohnprojekt geht es um mehr als bloßes Zusammen-Wohnen! Größere Objekte sind anteilig
billiger als Einfamilienhäuser oder gar Eigentumswohnungen. Der m2-Preis eines
Appartements beträgt meist schon deutlich mehr als 15,- DM, obwohl noch große Wohnungen
manchmal für 10,- DM weggehen.
Immer wieder wurde ich gefragt ob das denn mit Anderen nicht Streit geben würde usw. Na
klar! Und manchmal auch recht heftig! Die Frage ist nur, wie wir da wieder raus kommen.
Daher auch unsere Rechtsform einer GbR, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder auch
BGB-Gesellschaft genannt. Darin besteht ein Zwang sich zu einigen. Wenn viele sehr private
und fremde Eigentümer eines Hauses mit Eigentumswohnungen sich einigen können/müssen,
warum eigentlich nicht wir, wo wir doch noch den Vorteil haben, uns gegenseitig selbst
gesucht und gefunden zu haben? Problematisch sind rein ideelle Vorstellungen und sehr
starke Persönlichkeiten. Wenn Alle nach dem Träumen auch wieder realistisch sein können
und sich als Person zurücknehmen sowie ihre Ansprüche möglichst tief hängen und flexibel
bleiben so fehlt eigentlich nur noch das Gewußt-Wie.
In Köln gibt es diverse Möglichkeiten Wohnpartner bzw. Wohngruppen kennenzulernen. Es
seien als Ansprechpartner nur der Kölner Wohnrat e.V. genannt. Es gibt weiter von mir eine
CD, auf der sich mehr als 20 Wohngruppen vorstellen mit Namen, Adressen usw.. Mehrmals
jährlich treffen sich viele Gruppen zu einem Meinungsaustausch. Mir persönlich sind weiter
etwa 270 Einzelpersonen mit ähnlichen Wünschen bekannt, alle mit voller Adresse und
Telefonnummer. Rückfragen möglichst per eMail oder telefonisch an meine Adresse.
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
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4.
Vorinformationen
Zinsrechnung und Umgang mit dem Taschenrechner sind ein unbedingtes Muß! Das
Hauptproblem sind immer die Finanzen. Ihr glaubt gar nicht, wie viele Menschen mit dem
Prozentrechnen Probleme haben.
Broschüren, Bücher usw. sollten reichlich vorher vorliegen und auch gelesen sein. Ein
Seminar ist unbedingt zu empfehlen, z.B. bei der Schutzgemeinschaft gegen unlautere
Baufinanzierungen (Adresse siehe Anhang) oder bei mir (billiger!).
Es gibt sogenannte Beleihungsgrenzen, anders herum heißt das, ohne Eigenkapital geht
nichts! 20% sind fast ein Minimum, bei 40% beträgt die monatliche Belastung in etwa der
ortsüblichen Vergleichsmiete (in Köln 1998 etwa 14,- DM/m2). Lebensversicherungen
beleihen etwa 40 bis 45%, Hypothekenbanken und Andere 50 bis 60% (sogenannte
Realkredite) und nur Bausparkassen bis zu 75%.
Die Laufzeiten von Finanzierungen bei größeren Gruppenprojekten können ohne Weiteres
30 bis 50 Jahre (Pachten) betragen. Ihr wollt doch kein persönliches Eigentum haben, sondern
nur drin wohnen, oder? Bei Mehrfamilienhäusern geht das aber wegen der Unsicherheiten
nicht. Über die Rechtsformen hat der Autor ein weiteres umfangreiches Skript vorliegen.
5.
Objektsuche
Ein geeignetes Objekt muß passen! Entweder ist das passend machen sehr teuer und kostet
Zeit oder es gibt Ärger, da die Wohnungen unterschiedlich gewertet werden müssen.
6.
Kaufen
Ziel ist die volle Verfügbarkeit. Das ist nach unserem Recht nur als Eigentümer gesichert.
Dem am nächsten kommt die Pacht mit fast gleichen Rechten. Sie ist aber auch nicht mehr
ganz billig. So versuchen Kommunen schon für einen m² Boden 12,50 DM pro Jahr zu
nehmen. Dazu kommt noch eine Dynamik.
Z.B. können nur Eigentümer Bauanträge stellen.
7.
Verträge
Alle Abmachungen und Vereinbarungen bedürfen der Schriftform. Für einen Immobilienkauf
und Grundbuchsachen ist eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Alles was heute unter
Beteiligten Konsens ist sollte auch schriftlich festgehalten werden. Das geht auch bis zur
Vereinbarung, wer wann die Treppe putzt. Es gilt spätere, heute vielleicht nur belächelte,
Störmöglichkeiten auszuschalten.
„Der Kompromiß ist ein guter Schirm, aber ein schlechtes Dach.“
(James Russell Lowell)
Die praktische Baufinanzierung (es geht fast immer ums Geld!) ist eine besondere
Verbindung von Baurecht, Finanzen und Steuerrecht. Berater müssen also in allen 3 Gebieten
versiert sein, bzw. es müssen mehrere Berater ran. Da ist ein Architekt, das Bauamt, der
Steuerberater, die Bank usw.
Makler erhalten Provisionen, Berater dagegen Honorar. Das ist bei guten Leuten nicht wenig,
120,- DM und mehr pro Stunde sind normal und es auch wert. Der Autor berät z.B. Gruppen
auf Honorarbasis bzw. bei umfassenden Arbeiten zu festen Konditionen. Dabei werden
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
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sonstige Provisionen vom Honorar abgezogen! Für projektbegleitende Beratungen müssen
1 bis 2% Honorar (normalerweise vom Darlehen) berücksichtigt werden. Beratungen zur
ersten Orientierung sollten immer kostenlos sein, ebenso ein Angebot für eine solche
Dienstleistung.
Die Kosten eines Rechtsanwaltes (es gibt ca. 80.000 in Deutschland) sind unbedingt vorher
abzuklären! Sonst sind unangenehme gleich teure Erfahrungen vorprogrammiert. Die erste
Beratung kostet so immer mindestens 400,- DM. Dann müßt Ihr selbst entscheiden, ob Ihr bei
diesem RA bleibt. Danach richtet sich sein Honorar nach dem Streitwert. Unbedingt das
Honorar schriftlich bestätigen lassen. Hier Empfehlungen prüfen, oder – wenn es sein muß den Econ-Berater lesen oder gar Adressen von Beratungsstellen einholen.
Juristisch schließt ein Anbieter oder Vermittler mit seinem Gesprächspartner einen
Auskunftvertrag, auch ohne jedes Papier oder Unterschrift. D.h. alle Fragen müssen richtig
und vollständig beantwortet werden. Das ist aber auch alles, es gibt kein Muß auf Nachteile
z.B. hinzuweisen.
Finanz-Sachverständige, Rechtsanwälte und Steuerberater beraten dagegen mit Dienstvertrag
nach § 611 BGB. Sie haften für grobe Fehler und müssen auf Schwachstellen hinweisen. Das
nützt aber wenig, denn wir wollen ein Haus kaufen und keinen Prozeß wegen falscher
Beratung führen.
Schlägt ein Berater eine Finanzierung mit Lebensversicherungen vor, so liegt das auch an den
Provisionen: für die Vermittlung eines Bankdarlehens werden max. 1% gezahlt, bei
Lebensversicherungen dagegen auch 3-4%. Das spricht aber nicht unbedingt gegen
Lebensversicherungen! Sie werden eh nötig, falls eine Familie abgesichert werden muß (als
Risikoversicherung). Kapital-Lebensversicherungen dürfen dagegen LEGALER BETRUG
genannt werden.
7.1. Notarverträge
Warum eigentlich ein Notar? Das ist so: ein Hauskauf ist eine komische Sache! Das zu
verstehen ist auch das Problem der Neulinge auf diesem Gebiet. Da hat Jemand ein teures
Objekt, ein Haus. Jedes Haus muß aber in unserem Rechtssystem in einem amtlichen
Verzeichnis (Grundbuch) aufgeführt sein. Nur wer hier drin steht kann sich Eigentümer
nennen.
Exkurs: in der BRD haben nur Eigentümer die maximale Verfügungsgewalt über eine Sache.
Sie ist lediglich beschränkt durch die Rechte anderer Menschen. Werden sie nicht berührt,
kann er mit seinem Eigentum machen was er will.
Zur Erinnerung: Besitzer (Mieter, Leiher) einer Sache können zwar ebenso darüber verfügen,
jedoch nur im Sinne des Eigentümers ohne Verkauf.
Beispiel: der Eigentümer eines Autos kann es fahren oder nicht, auch nach Belieben
verkaufen. Ein Besitzer hat das Auto in der Regel nur geliehen, darf es fahren, aber nicht
mehr.
Eigentum (privates) ist also das "höchste Gut" in unserem Lande. Wenn nun ein Haus auch
noch einen großen Wert darstellt, dann wird ein Verkauf schwierig! Wie kann ein solcher
Verkauf für beide Seiten sicher abgewickelt werden? Wie ist der Verkäufer sicher sein Geld
zu erhalten und der Käufer sicher, Eigentümer des Hauses zu werden? Die Eintragung ins
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
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Grundbuch kann ja nicht in einer Sekunde erledigt werden und dabei das Geld im Koffer den
Besitzer wechseln.
Genau um dieses Problem zu lösen ist der Notar da! Er hält alles in seiner Hand, die Urkunde
mit Siegel usw., das Geld auf einem Sperrkonto und die Grundbucheintragung mit
Sperrvermerk auf seine Person. Ist alles korrekt gelaufen, tauscht er die Sachen aus und gibt
sie an die jeweiligen Personen. Das dauert so etwa vier Wochen. Gleichzeitig sind i.d.R. noch
Belastungen im Grundbuch zu tilgen usw..
Beim Notar auch alle Probleme wie Sondervereinbarungen eintragen lassen. Wir vergaßen
z.B. den Auszugstermin mit einer finanziellen Folge für den Verkäufer festklopfen zu lassen.
Prompt gab es damit Probleme. Der Notar gab leider dafür keinen Tip, da er die Probleme bei
uns sah. Üblich sind bis zu 300,- DM pro Tag oder 5.000,- DM pro Monat.
7.2. Notargebühren
Die volle Gebühr betrug 1975 (leider wenig aktuell) bei einem Geschäftswert
bis zu
10.000 DM einschließlich
60 DM
bis zu
50.000 DM einschließlich
150 DM
bis zu
100.000 DM einschließlich
225 DM
pro weitere 10.000 DM bis 10 Mio. DM
15 DM
Bei Beurkundungen werden die Beträge verdoppelt. Ein Vorgespräch kostet wohl noch nichts.
Ein Vertragsentwurf wird jedoch schon berechnet. Bei einer Beurkundung wird der volle
Rechnungsbetrag fällig.
7.3. Unterschied eines Notars zu einem Rechtsanwalt
Bisher waren mir Rechtsanwälte lieber, nun ist das anders geworden. Ein Rechtsanwalt ist für
eine Person, seinen Mandanten da. Er ist parteiisch, ja soll es sein! Ein Notar dagegen ist
amtlich zugelassen (es gibt in Köln etwa 50 Notare) und muß beide Seiten beraten, über die
Vor- und Nachteile des Kaufvertrages aufklären und die juristischen Formulierungen
ausführlich erklären. Er tut das auch, allerdings, viele Notare müssen erst aufgefordert werden
das zu tun.
Ein Notar ist also eine recht neutrale Instanz, ich fühlte mich dort sicherer als sonst im
Rechtsgeschäft. Das ist recht angenehm für eine Gruppe. Darum auch nach Möglichkeit alle
Beteiligten mitnehmen. 1mal erleben ist besser als 100mal drüber reden (Russisches
Sprichwort).
Grundbucheintragungen oder -veränderungen sind grundsätzlich Notarpflichtig. Ein Nachteil
sind die Kosten! Aber auch hier wurden mir Notare angenehmer, denn sie haben feste Sätze.
Bei Rechtsanwälten dagegen ist das nicht so eindeutig. Hier solltet ihr stets zu Beginn deutlich
fragen was es kosten würde, wenn ihr nun diese Sache bearbeitet haben wollt (Formulierung
beachten!).
Viele Wohngruppen halten ihre Notar- bzw. Gesellschaftsverträge zurück. Ich verstehe das
eigentlich nicht. Sie waren zwar stets teuer, nur was soll das? Die privaten Daten sind mit TipEx doch schnell beseitigt. Also fragt mit Nachdruck nach den Verträgen! Alle mir bekannten
Verträge hatten eindeutige Schwerpunkte, andersherum eben Schwachpunkte. Warum nicht
alle Punkte stark ausformulieren! Es kostet nur wenig, spart später aber vielleicht viel Ärger.
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
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Auch ein GbR-Vertrag sollte von einem Notar oder Rechtsanwalt kritisch gelesen werden
(nicht alle Notare machen das) und juristisch beraten sein. Die meisten Rechtsanwälte sind der
Meinung, das Gesellschafterverträge eh leicht kündbar sind, also im Ernstfall keine Sicherung
bieten. So ist ein solcher Vertrag leicht auszuhebeln, wenn er auf unbestimmte Zeit
geschlossen wurde. Das ist nämlich nicht erlaubt. Hier sind gar viele Notare überfordert.
Merke: jeden gemeinsamen Vertrag nur vor dem Notar schließen!
Ihr könnt Notargebühren sparen, wenn ihr Termine mit ihm alle zusammen macht. Ansonsten
müßte jeder Einzelbesuch bezahlt werden. Termine beim Notar sind z.B. das Vorgespräch, die
Unterzeichnung des Kaufvertrages, die Unterzeichnung nach dem Stehen der Finanzierung
zur Eintragung einer Grundschuld und nochmal zur Unterzeichnung eines GbR-Vertrages
oder Gründung von Wohnungseigentum usw..
7.4. GbR-Verträge
Ein GbR-Vertrag (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) regelt das Innenverhältnis. Er sollte
möglichst bereits bei der ersten Unterschrift beim Kauf fertig vorliegen und gelten, da sonst
bei einem Ausfall lediglich das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) maßgebend ist. Fällt eine
Gesellschafterin aus, ist viel Ärger vorprogrammiert, weil niemand weiß wie es zu regeln
wäre.
Ihr solltet also auf alle Fälle einen solchen Vertrag erarbeiten, dabei alles diskutieren und
Euch festlegen und den Vertrag abschließen und unterschreiben. Aber Achtung!
Solltet ihr dabei Einschränkungen des Privateigentums vornehmen (Einschränkungen oder
Beschränkungen bei einem Verkauf, finanzielle Grenzen usw.) so ist solch ein Vertrag nur
nach notarieller Bestätigung wirklich bindend. Will eine GbR eine Immobilie als GbR kaufen,
müssen sie die GbR notariell machen. Ansonsten sind sie rechtlich eine
Bruchteilsgemeinschaft. (BGB 705?).
Unser GbR-Vertrag wirkte so damals nur nach innen (Innengesellschaft). Etwas tun, was
man nicht durfte, aber konnte! Darin liegt die Erklärung. Wenn sich jemand über Verträge
hinwegsetzen kann und einen Verkauf trotzdem rechtlich vor einem Notar betreiben kann,
zeugt das von einem schlechten Vertrag. Dies muß verhindert werden!
Erwartet nicht, daß euch ein Notar auf solche Dinge hinweist, sie tun es idR. nicht. Ich kann
da euch nur den Notar Herrn Zinken in Aachen (leider bereits verstorben) ans Herz legen. Er
tut es! So sind bei ihm auch diverse andere Regeln notariell aufzunehmen. In einen GbRVertrag gehört auch der rechtliche Ausschluß eines Gerichtsstreits und einer
Teilungsversteigerung (bei uns nicht drin). Es ist möglich!
Ein Haus am Stück kaufen und gleichzeitig zwingend zu teilen ist ohne weiteres machbar,
jedoch muß der Verkäufer Geduld aufbringen, da der Notar ja am Ende der Sache steht. Kauf,
Umbau und Teilung liegen meist zu weit auseinander.
Die andere mögliche Rechtsform ist: Eigentümer wird die GbR, Gesellschafter werden
Nutzer. Nur stehen hierfür Steuergesetze und die Banken wohl nicht zur Verfügung.
Exkurs Windkunst in Kohlscheid (Grundlage ihrer Lösung): einzelne Eigentümer mit eigenen
Finanzierungen und Steuervorteilen regeln ihre Bedingungen mit einer GbR, die nicht
Eigentümer wird. Zwangsklammer für den Einzelnen ist ein Ankaufsrecht. Zu einem
wirkungsvollen Tun gehört dann wohl jedoch auch die (finanzielle) Möglichkeit, ein solches
Recht auch auszuüben, oder?
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
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8.
Finanzieren
Vor dem Kauf eines Objektes muß die Machbarkeit der Finanzierung klar sein! Sie sollte
auch von einer Bank bereits grundsätzlich bestätigt werden. Bestätigungen immer schriftlich
geben lassen! Ein Fax hilft auch schon. Versucht die Gegenseite festzunageln, vor allem wenn
es sich lohnt!
Wie in der Zusammenfassung geschrieben muß also die finanzielle Tragfähigkeit der Gruppe
bereits klar sein. Meistens sind die privaten Wünsche bis zur Farbe der Wände klar, nur nicht
wie alles bezahlen...!
Das Eigenkapital ist entscheidend! Dazu zählt auch die zinslose Überlassung eine Schecks
von der Oma oder die Zuschüsse der öffentlichen Hand. Feilschen beim Kauf oder Sparen
beim Bauen (steht leider oft den Träumen entgegen!) bringt mehr als einige 1/10 Prozent beim
Zins.
„In Deutschland kriegt man einen Kredit nur, wenn man nachweist, daß man keinen braucht.“
(Rudolf Scharping)
Die klassische Risikoverteilung heißt 1/3 Eigenkapital, 1/3 langfristige Hypotheken und 1/3
Bauspargeld. Die Fremdmittel sollten demnach mit etwa 1/2 auf mindestens 10 Jahre
festverzinst sein, der Rest mit 1/4 auf 5 Jahre und 1/4 variable Zinssätze. Wer jedoch die
nächsten Jahre nichts zum Nachschießen (Steuerrückzahlungen) hat, macht keinen Fehler mit
höheren, festverzinsten Darlehen.
Ein Finanzplan ist das Wichtigste! Er muß sehr frühzeitig erstellt werden und je nach
Entwicklung auch fortgeschrieben werden. Wir haben mit dem als MS-EXCEL-Datei
beiliegenden Rechenplan sehr gute Erfahrungen gemacht. So sind auch schnell Varianten und
Konsequenzen nachvollziehbar. Manchmal war uns vorher ein Einfluß gar nicht so klar. Z.B.
die Frage, ob ein günstiges privates Darlehen nun besser als persönliches Eigenkapital oder
allgemein zu bedienendes Darlehen eingebracht werden sollte.
Ihr solltet den Finanzierungsplan der längerfristigen Kosten von denen der Nebenkosten
jedoch trennen. Die Nebenkosten werden eh jährlich abgerechnet, die ursprüngliche Rechnung
interessiert also dann nur recht kurz.
Eine Finanzierungsrechnung auf Schmierzetteln ist keine Kunst! Computerausdrucke sind
klarer und i.A. besser nachvollziehbar, da dem ja eine genaue Vorgabe vorausgehen muß. Sie
sollte allerdings auch mit Bleistift und Taschenrechner tatsächlich nachvollzogen und nicht
nur geglaubt werden! Ein Fehler hierbei bringt gerade in Wohngruppen später viel Ärger und
Streß! Jedes einzelne Mitglied einer Gruppe ist mitverantwortlich.
8.1. Hypotheken
Das ist ein klassisches Thema und kann sehr gut lange vor einem Kauf abgeklärt werden.
Hypotheken geben praktisch alle Banken und sonstigen Institute. Es gibt sie wie Sand am
Meer, das Branchenbuch zeigt es. Nur, wohin soll man denn nun gehen? Eine telefonische
Rundfrage nach den aktuellen Konditionen zeigt es: bis 5 Jahre Festzins machen noch alle
mit, bei Hypotheken ab 10 Jahre sind die meisten Institute nur noch Vermittler für die Großen
der Branche. Eine Liste (als MS-EXCEL-Datei auf der Diskette) hilft beim Vergleichen. Und
siehe da, es kommen immer wieder die gleichen Zahlen vor. Da liegt also das aktuelle Limit.
Jetzt geht die Suche gezielt weiter nach den Sonderbedingungen. Ein hohes Eigenkapital und
damit eine geringere Beleihungshöhe sowie die Sicherheit der gegenseitig haftenden GesellGedanken u.A. von Jürgen Schramm
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 12
schafter sind gute Gründe beim Effektivzins runter zu gehen. Es darf z.B. der Effektiv-Zins
bei einer Hypothek mit Disagio nicht höher sein als ohne Disagio. Es kann weitaus mehr
gehandelt werden als auf dem Wochenmarkt! Gut sind auch Tips aus der "Szene" zu
bestimmten BankerInnen, ja es gibt sie! Die komplette Abfrage der Konditionen (siehe
Musterbrief) nicht vergessen.
Wir mußten schlechte Erfahrungen mit der Dresdner Bank machen. Fast 14 Tage lang stand
die Zusage für günstige Konditionen. Dann, zwei Stunden vor dem Notartermin zur
Grundschuld, hieß es plötzlich mit viel Getue, die Mitarbeiterin hätte sich bedauerlich
verrechnet. Kurz: der Nominalzins war 0,5% höher. Wir mußten zähneknirschend akzeptieren.
Trotzdem war die Dresdner noch günstiger als andere Banken.
Der Notar bestätigte, daß Nichthalten von Zusagen bei Banken leider keine Einzelfälle sind.
Er berichtete von Fällen, in denen Banken sich mehr als 10 Wochen(!) Zeit ließen alles
abzuwickeln.
Banken sind gefährlicher als Armeen
Wilhelm Nölling, ehemaliger Präsident der
Hamburger Zentralbank erinnert an Thomas Jefferson lt. Kölner Stadtanzeiger vom 9.10.93
Noch eins: Banken richten gerne zwei Konten ein: eins für den Zahlungseingang und ein
Weiteres für die Hypothek. Nun wird das Geld zwischendrin verschoben, ihr bezahlt aber die
Kontoführungsgebühren. Und das 30 Jahre lang! Also aufpassen, aufpassen und nochmal
aufpassen. Die Banken sind nicht eure Freunde. Sie möchten am liebsten eure Abhängigkeit.
Das zahlt sich dann spätestens nach Ablauf der Zinsfestschreibung in 5 oder 10 Jahren aus,
wenn ihr nicht mehr ohne Weiteres ein anderes Unternehmen findet. Anschlußfinanzierungen
sind nämlich erheblich teurer! Da kann sich schon mal eine günstige Kondition auszahlen.
Also immer die gesamte Laufzeit betrachten. Falls für euch günstig könnt ihr eine
Anschlußfinanzierung auch schon bis zu 1 Jahr vor Ablauf der alten Hypothek neu
vereinbaren.
Für eine Hypothek werden folgende Unterlagen gefordert: Police der Gebäudeversicherung,
Flurkarte, ein Grundbuchauszug sowie Einkommensnachweise, Notarvertrag, Angaben der
Gesellschafter sowie Eigenkapitalnachweise.
Statt einer Grundschuld ist auch eine Hypothek möglich zur Deckung einer Schuld.
Hypotheken lösen sich gegenüber einer Grundschuld automatisch auf nach der Rückzahlung
der Schuld, eine Grundschuld also nicht! Sie kann für spätere Schulden neu benutzt werden.
Gruppen sollten auf Löschung einer Grundschuld achten. Zur Sicherheit an Privatleute nie
eine Grundschuld eintragen lassen!
8.2. Finanzplan
Der klassische Finanzplan ist eigentlich nicht so schwierig. Er besteht mindestens aus
folgenden Positionen:
Kaufpreis
+ Nebenkosten
- Eigenkapital
- private Darlehen *)
- Zuschüsse
- spezielle Darlehen (Pensionskasse) *)
- Hypotheken *)
- Bauspardarlehen *)
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
*)
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- freie Finanzierung des Rests *)
= Kosten pro Jahr/Monat/m²
+ Umlagekosten/Nebenkosten
In Deutschland erfolgt eine durchschnittliche Finanzierung mit 26% Eigenkapital.
Hypotheken/Finanzierungen über eine Lebensversicherung (Tilgung am Ende der Laufzeit mit
der Lebensversicherung) sind idR. teurer.
Die Nebenkosten eines normalen Mehrfamilienhauses mit Ölheizung betragen mindestens
4,- DM/m² Nutzfläche. Eine Reparaturrücklage sollte in Kalkulationen mit mindestens
2,- DM/m² Nutzfläche berechnet werden (ohne Strom, ohne Heizung). Noch besser ist das
Rechnen mit zusätzlich 2,- DM/m² Finanzierungsrücklage, d.h. insgesamt mit 6,- DM/m², da
zu Beginn die Bewohner noch Vorteile aus der Steuer beziehen, die sie sonst "verjubeln"
würden. Nach deren Ablauf sind die aber weg und es würde dann vielleicht äußerst eng mit
den Finanzen. Wir brauchen tatsächliche 4,30 DM/Nutz-m², darin 1,50 DM/Nutz-m² für evtl.
Reparaturen. Hier kann dann dieser Finanzierungsanteil gesenkt werden bzw. führt durch
Rückzahlung eines privaten Darlehens zu geringerer Belastung. Oder wie kann dem
"Verjubeln" der Steuerersparnis sonst begegnet werden? Eine höhere (tragbare) Belastung zu
Beginn ist allemal besser als eine satte Bauchlandung nach den verflixten 7 Jahren durch allzu
forsches Vorgehen zu Beginn.
Trotz der 2 DM/m² Rücklage mussten wir nach fast 10 Jahren Zigtausend-DM für
Reparaturen nachschiessen! Auch 2005 zahlen wir noch 3 Euro/Wohn m² für Nebenkosten.
Zur Vorausberechnung der Instandhaltungsrücklage gibt es die Petersche Formel. Die Kosten
des Hauses (nur das Gebäude!) mal 1,5 geteilt durch 80 Jahre.
8.3. Effektiv-Zins
Das ist ein dolles Thema! Wer meint die Banken würden doch lt. Adam Riese rechnen irrt, sie
rechnen wie es ihnen paßt. Es reicht nicht nur die Angabe des jeweiligen Effektivzinses zu
vergleichen. Im Zweifel müssen sogenannte Tilgungspläne herangezogen werden und die
Restschulden bzw. die insgesamt zu bezahlenden Beträge betrachtet werden. Das Buch
Richtig rechen bei Finanzgeschäften weiß ein Lied davon zu singen und ist sehr zu empfehlen.
Es gibt 3 Begriffe:
wieviel Geld gibt die Bank weg?
wie hoch sind die effektiven Raten? (monatl., viertel-, halbjährlich)
wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Damit lassen sich dann alle Angebote genau vergleichen. Eine Faustformel:
Zinssatz
Damnum/100
------------------- + -------------------- * 100 = eff. Zins
Auszahlungssatz Festschreibungsdauer
Sie beinhaltet nicht Einmalkosten und Kontoführung.
Sehr stark gehen Nebenkosten wie Schätzkosten und Bearbeitungsgebühren in den
Effektivzins ein. Das ist auch der Grund warum Banken sie getrennt erheben!
Die billigste Finanzierung ist die, die man nicht braucht!
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 14
Manipulationen vor allem bei Disagio, Tilgung, Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren
und pauschalierten Verwaltungskosten. So darf z.B. eine Hypothek mit weniger als 100%
Auszahlung doch effektiv nicht mehr kosten als Eine mit 100%iger Auszahlung. Anders
herum gesagt ist das auch der Grund, warum ein Disagio einen günstigeren Nominalzins
bringen muß. Aber noch einmal Achtung: es geht bei Gruppenprojekten um die langjährige
Sicherheit, und da scheidet z.B. eine 90%ige Auszahlung mit 5 Jahren Festzins aus, da die
Schulden damit auf die Dauer höher werden!
Umschuldungen kosten Geld! Darum auch die Zeit nach der Zinsfestschreibung beachten und
berechnen. Meist ist dann kein Disagio mehr möglich und die Bank verlangt eine höhere
Tilgung (sie will auch mal Geld sehen). Das können dann schnell auch vielleicht 10% werden.
8.4. Private Darlehen
Zahlt keinen Zinseszins, in Deutschland eh verboten, da sonst die Schuldsumme ja zunimmt.
Es muß eine Tilgung erfolgen, da sonst eine Bankenfinanzierung günstiger wäre. Das ist ein
Problem, da normalerweise mit Zins und Zinseszins gespart wird, hier aber der
Darlehensgeber ständig Zins und Tilgung zurückerhält, ja zurückerhalten muß. Weist Eure
Darlehensgeberinnen bitte darauf hin!
Die Höhe des Zinses kann z.B. eine Beteiligung an der Wertsteigerung sein, die ganz neutral
und amtlich bestimmt wird (siehe Darlehensvertragsmuster).
8.5. Bausparverträge
Bausparverträge sind heute eigentlich out. Sie können mit den sonstigen Sparzinsen nicht
mithalten. Schlecht ist vor allem das sogenannte Schnellsparen (Kauf eines Bausparvertrages
und sein sofortiges Auffüllen).
Ein Vorteil besteht darin, daß Beiträge evtl. steuermindernd wirken sowie die anschließenden
zinsgünstigen Darlehen. Schlecht ist wiederum die unsichere Zuteilung! Das macht eine
Terminplanung zum Geduldsspiel oder echt teuer mit Zwischenfinanzierung oder
Bereitstellungszinsen. Alte Verträge sollten weiter laufen (evtl. verringern!), vor dem
Abschluß von Neuen sei aber gewarnt. Wenn die Finanzierung sehr eng wird haben
Bausparverträge aber noch einen Vorteil: die Bausparkassse läßt sich an das Ende im
Grundbuch schieben. Sie finanzieren oft bis 80%, was andererseits keine Bank mehr zu diesen
Konditionen macht. Oft genug machen Bausparverträge also eine Finanzierung erst möglich.
Bauspardarlehen werden normalerweise mit 4 bis 5% Zinsen bei etwa 7% Tilgung(60/00 pro
Monat auf die Gesamtsumme) berechnet. D.h. recht hohe Rückzahlungsraten innerhalb von
etwa 10 Jahren (siehe Tilgungsplan). Hieran hat sich schon oft ein solcher Vertrag als zu teuer
herausgestellt und wurde dann gar nicht genutzt! Was eigentlich gut ist an solchen Verträgen
wissen oft nur die Vermittler.
Bereits angesparte Guthaben aus bestehenden Verträgen können dem Eigenkapital
zugerechnet, daß Darlehen selbst dann zinsgünstig an letzter Stelle eingesetzt werden.
9.
Steuerliches
Der Finanzminister hilft denjenigen am meisten, die bereits am besten dran sind. Logisch oder
nicht? Sogenannte "Schwellenhaushalte" können ihre Träume nicht realisieren. Heute landet
die Hälfte der durch den § 10e verursachten Steuerausfälle beim oberen Fünftel der
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 15
Begünstigten! Die FR vom 3.2.95 nennt den § 10e auch Gutsherren-Paragraph. In der Regel
sind Gruppen auf Steuerersparnisse angewiesen. Das ist ein Problem für euch.
Ein Steuerberater darf keine Rechtsauskunft geben, ein Rechtsanwalt aber Steuerberatung
machen.
Seit 1987 ist der § 7b im Einkommensteuergesetz (ESTG) durch den neuen § 10e abgelöst.
Eigennutzung bedeutet also "nur" Möglichkeiten nach EStG § 10e. Das ist nur einmal im
Leben möglich, Ehepaare dürfen zweimal. Eine Heirat während der Laufzeit "heilt" diese
Möglichkeit. Die Steuerersparnisse können je nach Einkommen so beträchtlich sein, daß auf
eine Finanzierung mit "Zuschuß" vom Finanzminister nicht verzichtet werden kann. So
konnten 1993 noch bis zu 15.000,- DM/Jahr (plus Kinderfreibeträge) als Sonderausgaben
abgesetzt werden.
Vorsicht auch bei Sonderformen wie hohem Disagio. Rechnet ein Finanzberater z.B. bereits
bei der ersten Überprüfung auf Machbarkeit der Finanzierung die zu erwartende
Steuerersparnis mit ein, so ist er meines Erachtens unseriös! Die Finanzierbarkeit sollte
keinesfalls an diesem einen Punkt aufgehängt sein.
Ein Disagio (Damnum) wird zum Kaufpreis dazugerechnet, da es ja einen Aufwand um den
Kredit zu erhalten darstellt. Aufwendungen wie Reparaturen, Umbauten oder Renovierungen
vor dem Einzug können sofort voll geltend gemacht werden. D.h. ein Disagio muß vor dem
Einzug fließen! Hat ein Gesellschafter z.B. 20% Anteil, so kann er vom gemeinsamen Disagio
seine 20% steuerlich geltend machen. Wenn ein/e Gesellschafter/in keine Steuervorteile
geltend machen kann, so bleibt zumindest noch der Zinsvorteil bei der Hypothek bei
gleichbleibendem Effektivzins. Heute ist bis auf eine max. Pauschale von 3.500 DM nichts
mehr abzugsfähig, ein Disagio also unsinnig. Wegen Disagios von 10% (Steuer- bzw.
Bauherrenmodell) sind schon viele Geldgeber pleite gegangen!
Der Einzugstermin sollte unbedingt richtig gewählt werden. Ein Disagio muß vorher fließen.
Reparaturen und Renovierung sowie Notarkosten und Grundbuchgebühren müssen belegt sein
und zählen dann zum Kaufpreis hinzu, sind also steuerlich absetzbar. Bei der Einrichtung
eines Arbeitszimmers muß zwischen Absetzung nach 10e oder Arbeitszimmer gewählt
werden, beides zusammen geht nicht. Ein Wechsel ist möglich.
Die GbR ist prinzipiell steuerpflichtig, muß also jährlich eine eigene Steuererklärung machen.
Wenn keine Einnahmen fließen, wird jedoch die Steuer null bleiben. Die Steuererklärung
beinhaltet die Berechnung der von den Gesellschaftern geltend zu machenden Beträge, ist also
Voraussetzung für Alle, die 10e machen wollen. Der Steuerberater kostet im ersten Jahr so um
die 1.400,- DM bei einem Wert bis zu 500 TDM, danach noch etwa 200,- DM pro Jahr,
solange 10e läuft. Für diejenigen, die kein 10e machen fallen also keine Kosten an, sie sind
jedoch bei der Steuererklärung dabei ("einheitlich und getrennt").
Die Erklärung nennt sich daher auch "Feststellungsbescheid über die gesonderte und
einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen". Dazu müssen in den Formularen
"Feststellungsbescheid" mit den Anlageblättern "Anlage ESt 1,2,3B zur gesonderten und
einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für (Jahr)" und "Anlage FB - Angaben
über die Feststellungsbeteiligten" folgende Angaben gemacht werden: Name, Steuernummer
und Anschrift der GbR, Namen/Anschriften sowie Steuernummern der GesellschafterInnen
und natürlich die ansetzbaren Beträge aus Einkünften (z.B. Vermietung und Verpachtung)
und/oder zur Förderung des Wohneigentums. Die Beträge in der Spalte 21
(Steuerbegünstigung zur Förderung des Wohneigentums nach...) unterscheiden sich in b) §10e
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 16
Abs.1-5 EStG und c) §10e Abs.6,6a EStG. Die erste Steuererklärung sollte Ihr von einem
Steuerberater machen lassen der Euch dabei einige Dinge erklären kann. In der ersten
Erklärung stehen pro GesellschafterIn zwei Zahlen, eine für Disagio und ein Betrag für den
jährlichen Steuerabzug.
I.d.R. dauert die Steuererklärung der GbR länger als die der einzelnen Gesellschafter. Daher
erkennt das Finanzamt den Teil für 10e erstmal nicht an und es gibt kein Geld! Dagegen sollte
Einspruch nach § 348 AO (Abgabenordnung) mit folgender Begründung eingelegt werden:
"Wir beantragen die Sonderausgaben gemäß § 10e EStG wie erklärt mit DM xx.xxx,- DM
(Betrag Zeile 61 aus Anlage FW Förderung des Wohneigentums) zu berücksichtigen. Wir
verweisen diesbezüglich auf §§ 155 Abs. 2, 162 Abs. 3 AO".
Unverheiratete berufstätige Pärchen mit getrennten Einkommensteuererklärungen können für
ihre gemeinsam genutzte Wohnung nur insgesamt bis 330.000,- DM (Stand 1993) absetzen.
Wird dieser Betrag überstiegen, so vermindert sich der jeweilige Anteil entsprechend. Sie
haben also mit ihrer gemeinsamen Wohnung Nachteile! Solche Punkte sollten vor dem Kauf
eines Objektes mit einem Steuerberater abgeklärt werden. Evtl. können Wohnungen ja auch
noch geteilt werden.
Die Steuererklärung einzelner Gesellschafter kann 250,- aber auch 600,- DM kosten. Wie man
das vorher rausbekommt weis ich nicht.
Um die vorab zu entrichtenden Steuern möglichst klein zu halten sollte ein Freibetrag auf der
Lohnsteuerkarte eingetragen werden. Somit verbleibt das Geld bei Euch und nicht zinslos
beim Finanzminister. Dazu ist ein extra Antrag erforderlich. Der muß jedes Jahr im Herbst
sofort nach Erhalt der Steuerkarte gestellt werden.
10.
Versicherungen
Hier einige Tips zum Thema Versicherungen. Teure Sachen wollen ja entsprechend gesichert
werden. Es sind zwei Sachen ratsam: einmal die Versicherung des Gebäudes selbst gegen
Naturgewalten wie Feuer, Wasser, Sturm usw. und die Haftpflichtversicherung des/der
Grundeigentümer. Zu beiden Arten gibt es (zumindest in Köln) KEINE Verpflichtung!
Hypothekenbanken verlangen jedoch eine Sicherung. Zu beachten sind mögliche Rabatte über
Großfirmen.
Die Gebäudeversicherung deckt Risiken wie Feuer, Wasser, Sturm/Hagel usw. (weitere
Risiken gegen Aufschläge) für das Gebäude selbst ab, also nicht für das Inventar. Die
Bezugsgröße ist der Wert von 1914 oder eine Berechnung des Wertes nach umbautem Raum.
Dieser Wert ist der tatsächliche Wert des Hauses. Nicht zu verwechseln mit dem Einheitswert,
den die Kommune zur Berechnung ihrer Kosten heranzieht. Sie kostet zwischen 0,49 DM
(Großrabatt), 0,60 DM bei der Grundeigentümer und auch 0,65 DM pro 1.000,- DM des
Wertes von 1914 bei der HUK multipliziert mit einem Prämienfaktor von 24,2 (Gerling) für
1995. Dazu kommen Zuschläge pro Risiko und die Versicherungssteuer. Übrigens ab 1995
wohl 15%. Ein solcher Wert kann vom Vorversicherer übernommen oder auch neu kalkuliert
werden.
Beispiel:
39.000/1.000 x 24,2 x 0,49 + 15% = 531,83 DM
Bei einem Wert 1914 von 39.000,- beträgt der Wert 1995 39.000x19,4=756.600,- DM.
Achtung:
automatisch
eine solche Versicherung ist Pflicht bei Finanzierungen. Sie geht noch
auf den neuen Eigentümer über. Innerhalb von 4 Wochen nach
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 17
Grundbucheintragung (die offizielle mit Urkunde usw. dauert oft Monate!) besteht ein
besonderes Kündigungsrecht. Jedoch werden bezahlte Beiträge NICHT zurückgezahlt und es
sollten diese Verträge dann erst zum nächsten Fälligkeitstermin gekündigt werden.
Die Eigentümer-Haftpflichtversicherung deckt Risiken ab, die vor der Wohnungstür passieren
und damit nicht in die Privathaftpflicht fallen. Die Eigentümer-Haftpflichtversicherung kostet
bei 2 Mio. pauschal z.B. bei der günstigen Grundeigentümer 4,07 DM (incl. 12% Steuer) pro
1.000,- DM Versicherungssumme. Der Wert bezieht sich auf die Jahres-Netto-Miete. Bei
Wohnungseigentum dagegen kostet das pro Wohnung nur noch 11,- DM. Bei Eigennutzung
wird die Jahres-Netto-Miete nach dem örtlichen Mietspiegel berechnet. Wird ein Haus von
einer Familie/Person allein bewohnt, so sind diese Risiken bereits in der Privathaftpflicht
abgedeckt. Sie endet i.A. mit erfolgter Grundbucheintragung, kann also von Anfang an frei
gewählt werden.
Eine weitere wichtige Versicherung ist der Gewässerschutz, sofern im Keller oder im Garten
ein Öltank steht. Sie kostet (1996) für einen Kellertank mit 3.000 l Heizöl 68,- DM (incl.) pro
Jahr.
Rechtsschutzversicherungen helfen beim Bauen nicht! Das Baurisiko ist nur in sehr teuren
Rechtsschutzversicherungen (größer 500,- DM) versichert. Bei Fertighäusern sind Festpreise
leider oft keine Endpreise! Hier sehr gut informieren und wenns sein muß die wichtigsten
Vertragklauseln selbst einbringen!
Die Mühen der Berge sind erklommen,
jetzt kommen die Mühen der Täler,
diese sind wesentlich schwieriger! (Brecht)
11.
Wohnungseigentum begründen
Eine GbR ist rechtlich gesehen relativ unsicher. Fällt ein Gesellschafter, müssen alle Anderen
einspringen. Meistens können sie das aber nicht. Sicherer ist die Aufteilung in
Eigentumswohnungen. Damit geht allerdings auch weitgehend der positive Zwang zur
Einigung verloren. Die GbR mit Vorkaufsrechten usw. kann jedoch weiter bestehen bleiben,
nur innerhalb der Wohnungseinheiten ist die Entscheidung von anderen Eigentümern
unberührt.
Ein Sachverständiger (natürlich Ihr selbst!) vermißt dazu die Wohneinheiten, die getrennt sein
müssen (getrennte Wohnungstüren, Abflüsse, Versorgungsanschlüsse usw.) und die Kommune (Liegenschaftsamt) erteilt die Abgeschiedenheitsbescheinigung. Den Eintrag ins
Grundbuch veranlaßt der (gebührenpflichtige) Notar. Damit wird dann für jede einzelne
Wohnung ein Grundbuchblatt angelegt und Hypotheken auseinandergerechnet (Achtung: das
geschieht nicht automatisch!). Damit entfallen dann die hohen und auf längere Sicht mit
Sicherheit ungesunden Bürgschaften. Falls das etwa innerhalb eines halben Jahres nach Kauf
erfolgt, sollen Notargebühren eingespart werden können.
Der Antrag für eine Abgeschiedenheitserklärung muß formlos 2-fach mit 2 Flurkarten,
2 Ansichten, 2 Schnitten und Grundrissen mit eingetragenen Ordnungsnummern incl. Keller
sowie einem 1-fachen Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate und unbeglaubigt) an das
Bauaufsichtsamt eingereicht werden. Zu diesem Thema (und weiteren) gibt es Merkblätter.
Gut ist auch die Sprechstunde beim Bauamt um Fragen zu klären.
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 18
Nach der Aufteilung bekommt ihr einen Fragebogen und neue Bescheide für die Grundsteuer.
Die wird dann meist teurer.
Anmerkung: evtl. ist ein Vertrag möglich, der eine Aufteilung untrennbar mit dem Kauf
verbindet. So werden weitere Diskussionen vermieden und alles von Anfang an klar
verabredet. Zumindest müßt ihr überlegen was passiert, wenn ein Miteigentümer vor der
Teilung kneift und Mist macht. Dabei sichert euch oben genannter Streitausschluß im GbRVertrag ab und ihr behaltet das Zepter in der Hand.
Verwalter: jemand muss sich um ein solches Projekt kümmern. Das können Alle zusammen
machen oder ein Eigentümer dafür ausgekuckt werden, aber es muss tatsächlich erfolgen und
funktionieren. Ein Eigentümer allein kann schon die Einsetzung eines Verwalters fordern.
Dies dient dazu, das eine solche Immobilie auch nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten
korrekt bewirtschaftet wird. Für kleine Projekte einen Verwalter zu finden ist oft nicht
einfach. Ein Verwalter ist meist auch mehr an seinem Einkommen interessiert als am Projekt
selbst. Es kann teuer werden! Zumindest sitzt dann ein weiterer Part immer mit am Tisch.
Vielleicht ist ein außenstehender guter Bekannte, der so was kann, nicht die schlechteste
Lösung. Der Begriff Selbsthilfe z.B. wird von professionellen Verwaltern gar nicht zur
Kenntnis genommen. Das macht nur zusätzliche Arbeit.
12.
Verteilung von gemeinschaftlich
Kostenaufteilung
genutzten
Flächen
und
deren
12.1. Begriffserklärung
Jedes Wohnobjekt, das in Wohnungseigentum aufgeteilt ist oder werden soll hat Flächen, die
nicht einer persönlichen Nutzung allein zugeordnet werden können. Diese werden im WEG
(Wohnungseigentumgesetz) als Miteigentum bezeichnet. Das kann der gemeinsam genutzte
Garten sein, der Heizungskeller, ein beliebiger Kellerraum (lt. Landesbauordnung NRW sind
6 m2 Abstellfläche pro Wohnung für Neubauten vorgeschrieben), eine Waschküche oder
Gemeinschaftsküche, der Hobbyraum, ein Klo im Keller, ein klassischer Gemeinschaftsraum
zum Klönen und Spielen, die Kinderräume, der Dachboden, der Geräteschuppen, der
Trockenplatz, die große Diele wo alle durchmüssen usw.. Ganz zu schweigen von teuren
Schwimmbädern, Saunen, Kegelbahnen, Partykellern, Aufzügen usw. Die Autoabstellflächen
vor dem Haus gehören jedoch nicht zum Miteigentum.
Ein schöner Raum, den aber niemand persönlich allein nutzen will, wird so schnell zur
Gemeinschaftsfläche, lt. WEG Miteigentum genannt.
Die Verteilung der Nutzung und der Kosten sind zwei getrennte Dinge, da die von dem
jeweiligen Gesellschafter persönlich zu tragenden Kosten ja nicht allein von der Aufteilung
des Miteigentums abhängig sind, sondern vor allem von deren tatsächlichen bzw.
angenommenen Kosten.
Kostet die Fläche/der Raum nichts, wäre die Aufteilung wohl recht unproblematisch, ist der
(angenommene) Wert und die Unterhaltung hoch, kann dieses Thema schnell eskalieren, viele
Abende mit heißen Diskussionen verbrauchen oder gar ein Objekt als unpassend erscheinen
lassen.
Sollte eine reale Berechnung dann z.B. auf Grund der Kosten eine Ablehnung dieser
Aufteilung zur Folge haben (zu teuer, für einzelne nicht tragbar usw.), muß diese neuerlich
erfolgen. Eine nachträgliche Änderung bedarf jedoch der Zustimmung aller Beteiligten. Eine
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 19
Berechnung der Wohnflächen könnt ihr in den §§42-44 der Zweiten Berechnungsverordnung
nachlesen.
12.2. Nutzungsverteilung
Die Überschrift gibt bereits die meiner Meinung nach einzige Vorgehensweise an, nämlich die
Aufteilung nach der tatsächlichen Nutzung der gemeinschaftlichen Flächen und/oder Räume.
Es ist natürlich auch möglich überhaupt keine Aufteilung zu machen, diese wird aber dann an
fehlenden Kriterien bei der Kostenverteilung scheitern. In besetzten oder geschenkten
Häusern ist es aber zweifellos die beste Lösung.
Ich plädiere also bei Objekten, die mit Kosten verbunden sind, für eine völlige Aufteilung
nach der tatsächlichen, persönlichen Nutzung.
Die Nutzung eines Gartens ist dabei dann von der Zahl der Personen abhängig, die Nutzung
eines Heizungsraumes entsprechend der Nutzung der Heizung, der Hobbykeller nach
Personen oder Zahl der Wohneinheiten, der Kellerraum als Abstellraum nach Personen (falls
alle ihn gleichmäßig nutzen wollen) usw..
12.3. Kostenverteilung
Es sind einzig und allein die insgesamt durch die Flächen/Räume des Miteigentums verursachten Kosten problematisch. Wenn diese feststehen bzw. festgelegt sind ist nach
(erfolgreicher) Nutzungsverteilung die eigentliche Kostenverteilung nur noch eine
Rechenaufgabe nach Adam Riese.
Eine solche Verteilung entspricht natürlich nicht der Verteilung der Wohnflächen. Auch bei
gleich hoch angesetzten Kosten pro qm Wohnfläche ergibt jede Rückrechnung dann
unterschiedliche Gesamt-qm-Preise, bzw. aufzubringende Finanzierungskosten des Kaufes für
einen qm Wohnfläche. Die Ursache liegt in der unterschiedlichen Nutzung begründet! Ist
diese genau gleich, sind auch alle Beträge genau gleich.
Da hohe Kosten für die Nutzung des Miteigentums Probleme bereiten können, sollte ein
Objekt vor dem Kauf dementsprechend betrachtet werden. Der in Wohnprojektgruppen oft
geäußerte Wunsch nach Gemeinschaftsräumen hält der kritischen Kostenbetrachtung i.d.R.
nicht Stand und wird gestrichen. Übrig bleiben oft Flächen/Räume, die niemand haben will.
Der Wert eines trockenen Kellerraumes mit 10 m² Fläche gegenüber einem Wohnraum
gleicher Größe ist kein festes Verhältnis, sondern eher von seiner tatsächlichen Nutzung
abhängig. So kann ein als Wohn- oder Hobbyraum gemütlich eingerichteter Kellerraum sehr
wohl auch mal gegenüber einem (selten benutzten) Schlafzimmer höher bewertet werden. Ein
als Schrottlager verkommener Raum im Keller ist weniger Wert... HALT! Weniger Wert?
Oder nur scheinbar? Oder Wie? Keine einfache Sache also.
12.4. Fazit
Es gibt keine allgemein gültige Lösung, schon gar keine objektive, sondern höchstens viele
subjektive Vorschläge und Sichtweisen.
Eine davon auszuwählen mit der alle Beteiligten einverstanden sind, ist stark vom Objekt und
den persönlichen Dingen (von Wünschen, Vorstellungen, politischen Einstellungen
Gemeinschaft kontra Eigentum, Charakteren usw.) abhängig. Die Einigung sollte so früh wie
irgend möglich beginnen (beachtet die Formulierung, es gibt keinen TED). Im nachhinein
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 20
solche, oft nicht billige Lösungen zu verändern, verschiebt evtl. das ganze Modell und führt
vielleicht zu Ablehnungen.
Es sei noch mal daran erinnert, daß ein Objekt zu seinen zukünftigen Bewohnern passen muß.
Es gibt genug Möglichkeiten. Pro Jahr sollen in Deutschland Immobilien im Wert von
ca. 4 Milliarden DM ihren Besitzer wechseln. Etwa 60% davon werden ohne Makler
vermittelt.
... In einer Eigentümergemeinschaft besteht praktisch eine gesamtschuldnerische Haftung.
Kann eine Wohnungsverwaltung Rechnungen nicht mehr zahlen, wenden sich Forderungen
auch schon mal gegen einzelne Eigentümer (siehe Bericht der FR). Das
Wohnungseigentumsgesetz sollte demnach geändert werden. In den ersten Rang im
Grundbuch sollte danach immer die Eigentümergemeinschaft selbst kommen, die Bank dann
eben erst danach. So sind Forderungen der Eigentümergemeinschaft selbst besser gesichert
und können sofort nach Zahlungsverzug oder spätestens drei Monate später Zugriff auf das
Eigentum des säumigen Zahlers haben. Es wurde der Petitionsausschuß des Bundestages
eingeschaltet, der jedoch die Sache anders sieht (Stand Mitte 2002).
Fazit: Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen einzelne Eigentümer nicht auflaufen
lassen sondern schnell und kräftig reagieren. Zeigt doch solches Verhalten auch die Haltung
des Einzelnen gegen die Gemeinschaft.
13.
Versteigerungen
13.1. fremde Objekte
Hier einige Fakten zum Thema Zwangsversteigerungen von Häusern. Es gibt Verlage oder
Privatpersonen, die regelmäßig Kataloge mit allen demnächst zu ersteigernden Objekten
verlegen und damit ihr Geld verdienen, ohne Makler zu sein.
Die Bedingungen des Verlages Peter Küsters in Köln sind dabei z.B. folgende:
Der/die InteressentIn abonniert den Katalog für 6 oder 12 Monate. Er kostet dabei 39,80 DM
bzw. 31,80 DM pro Stück und erscheint monatlich. Kündigungszeit ist 6 Wochen zum Ablauf
der 6/12 Monate, oder nach einer Ersteigerung auch fristlos. Sonst läuft das Abo jeweils
6/12 Monate weiter.
Im Katalog sind Objekte aus dem Regierungsbezirk Köln und Düsseldorf aufgelistet. Es
sollen z.Z. etwa 900 sein, in Köln etwa 200.
Angegeben sind die Grunddaten wie Anschrift, Flächen, Preis aus Wertgutachten. Zusätzlich
den Namen des Eigentümers, auch für persönliche Kontaktaufnahme. Ob nach Einleitung
einer Zwangsversteigerung überhaupt noch solch eine private Klärung möglich ist muß
jeweils überprüft werden.
Die Objekte werden teilweise bis zu drei Monaten im Voraus veröffentlicht. Das aktuelle,
ausführliche Wertgutachten (mit Preisen, Baubeschreibung, Bauschäden und Preisen für deren
Behebung) ist beim Versteigerungsgericht einsehbar. Küsters verspricht weiterhin
telefonische Beratung (Hotline).
Beim ersten Abschluß eines Abos liegt ein Brevier zum Thema Zwangsversteigerungen bei.
So sind ja Versteigerungen mit Kaufzwang verbunden und direkter Anzahlung (auch per
Bankzusage) von mindestens 10% der Versteigerungssumme.
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 21
Preisfrage: alle versprechen günstige Ersteigerungsmöglichkeiten, stimmt dies? Eins ist
jedenfalls sicher, zum Ersteigern gehört der Durchblick (vorher!) und die Möglichkeit
schneller Entschlüsse. Eine Gruppe muß also vorher alles abgestimmt haben.
13.2. das eigene Objekt
Siehe hierzu das „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung".
Solange ihr eine GbR seit, also nicht das Haus in Eigentumswohnungen geteilt habt, kann eine
solche Gemeinschaft auf Antrag eines Einzelnen aufgelöst werden. Das ist ohne weiteres mit
einer Ehescheidung vergleichbar. Entweder ihr schaltet eine solche Möglichkeit notariell aus
(dann müssen andere Formen gefunden werden, denn rauskommen muß man/frau immer!)
oder ihr gewöhnt euch an eine solche Möglichkeit.
Dafür gibt es eine Sonderform der Zwangsversteigerung, nämlich die Teilungsversteigerung.
Viele Informationen hier stammen aus dem Buch Das ABC der Zwangsversteigerung von
Werner Siepe. Eine solche Teilungsversteigerung ist erst der Anfang einer Trennung, denn der
Versteigerungserlös muß ja noch geteilt werden. Im Teilungstermin wird dazu die
Verteilungsmasse ermittelt. Hier setzt evtl. wieder der Streit der Miteigentümer ein.
Die Zahl der Versteigerungen nimmt weiter zu. Der Erlös bei Mehrfamilien- oder
Geschäftshäusern ist oft auch 100% und mehr. In etwa 11% liegt der Erwerbspreis über dem
Verkehrswert. Der Autor kennt einen Fall aus etwa 200 Versteigerungen, in dem 135%
gezahlt wurden. Versteigerungen unter 50% und über 100% sind also die große Ausnahme.
Eine Studie nennt etwa 70% Erlös des Verkehrswertes als Durchschnitt, die wiederum nur
etwa 70% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten betragen. Damit sind aus einem solchen
Verfahren nur etwa die Hälfte der Gestehungskosten zu erhalten. Kapitalausfälle für
Schuldner und Gläubiger sind die Regel. Schuldner gegenüber einer Bank können oft
zufrieden sein, ohne weitere Schulden aus einem solchen Verfahren zu kommen. Gläubiger
machen meist nur Verluste, wenn sie selbst ansteigern müssen. Es gilt jedoch immer, daß
finanziell der Marktpreis entscheidet und das Verfahren bestimmt.
Gründe für Zwangsversteigerungen sind zu etwa 34% ungünstige Einkommensentwicklung,
27% sonstige Gründe, 9% Ehescheidungen. Banken mischen sich in etwa 30% aller Fälle ein.
In etwa 3% der Versteigerungen ersteigern Schuldner oder Miteigentümer das Objekt selbst.
Erst der übrige Rest (etwa 2/3) ist für Drittersteigerer von Interesse.
Gläubiger in einer Teilungsversteigerung ist der Antragsteller, Schuldner praktisch der
Antragsgegner, also z.B. die restliche Wohngemeinschaft. Der Antragsgegner kann auch dem
Verfahren beitreten und wird damit auch zum Antragssteller. Das wird bei Wohngruppen
wohl immer nötig sein. Die Zeitschiene läuft bei einem solchen Beitritt wieder von vorne ab,
falls nicht der Termin aus dem alten Verfahren stattfindet. Ein Betreiber kann auch eine
„einstweilige Einstellung“ beantragen. Dann hat er bis zu 6 Monaten Zeit für einen
endgültigen Beschluß zur Beendigung des Verfahrens.
Vorsicht vor sogenannten „Helfern“! Die bieten sich bei Betroffenen meist recht zahlreich an
um ihre Geschäfte zu machen.
Bei einer Teilungsversteigerung gibt es kein Ausnahmekündigungsrecht des Erstehers; Mieter
oder Pächter werden vom Versteigerungsgericht nicht ermittelt! Also evtl. ein böses
Erwachen für Ersteher. Böse Nachbarn schließen gar noch schnell Mietverträge ab. Ansonsten
haben Ersteigerer gleichzeitig einen Räumungstitel. Dagegen helfen nur noch Einsprüche auf
Grund von Härtefällen. Also einige Gründe für Bieter, die Finger von Objekten in
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Stand 26.01.2000
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Teilungsversteigerungen zu lassen! Interessierte werden eh in die Versteigerungsakte oder
Beiheft beim Versteigerungsgericht schauen und im darin liegenden Grundbuchauszug die
vielen Namen der Bruchteilseigentümer finden. Sollten sie immer noch Interesse haben
werden sie Kontakt suchen oder gar vertragliche Absprachen (mit Geldeinsatz) vor der
Versteigerung versuchen. Kontaktmöglichkeiten sind die Einzelpersonen, die Antragsteller
oder auch Rechtsanwälte der Beteiligten, Notare oder gar die Nachbarn in der Straße!
Beteiligte an einem Verfahren sind Schuldner, Gläubiger und auch Mieter oder Pächter oder
sonstige im Grundbuch vermerkte Inhaber von Rechten. Die Beteiligten haben zahlreiche
Antrags- oder Zustimmungsbefugnisse. Der Gläubiger bestimmt das Geringste Gebot.
Das Recht des Antragstellers, also des Betreibers der Teilungsversteigerung, ist sehr stark.
Ohne ihn läuft nichts! Bei Zwangsversteigerungen durch Banken ist es meist die Bank im
1. Rang. Bei Teilungsversteigerungen die Partei, die aus der Gemeinschaft raus will. An ihr
führt kein Weg vorbei. Sollten sich Gläubiger, Schuldner und ein dritter Erwerber vor dem
Termin einigen, nennt man das Rettungserwerb. Überhaupt ist immer, auch bis kurz vor dem
Termin, mit Zustimmung des Antragstellers eine Regelung möglich. Ein Käufer muß
aufpassen, da ein Vermerk im Grundbuch alles andere verhindert! Also nur mit Zustimmung
aller Beteiligten machbar. Das Problem für den Betreiber eines solchen Verfahrens ist jedoch,
daß jede Verzögerung, jeder Rückzug wegen zu geringer Angebote usw. das Verfahren weiter
verlängert, er/sie jedoch weg will. Ein großes Problem für Gemeinschaften, zumindest für die
darin, die sich nicht auf gemeinschaftliche Lösungen einlassen können oder gar wollen! Wer
bei einem Weggang alle Nebenkosten wie Steuern, Notarkosten, teure Renovierungen usw.
wieder mitnehmen will, muß dies durch entsprechende Laufzeit verbunden mit einer
Wertsteigerung zu realisieren versuchen. In anderen Fällen muß mit finanziellen Einbußen
gerechnet werden. Ein Wohnprojekt sollte aber ja auch keine kurzfristig geplante Sache sein!
Also Pflichten müssen vom Ersteher übernommen werden, sofern sie nicht gelöscht werden.
Bei Zwangsversteigerungen gibt es immer ein Wertgutachten eines staatlich bestellten
Sachverständigen. Das kostet so mindestens 2.000 DM und dauert seine Zeit. Es kann
manchmal auch angefochen werden. Bei der Versteigerung selbst sollen meist nur etwa 85%
dieses Wertes erzielt werden. Bei weniger als 70% erfolgt ein 2.Termin oder gar ein
Einspruch der Bank. Für die übrigen Gesellschafterinnen entfällt dabei die sonst in der
Versteigerungen fällige Anzahlung als Sicherheit. Falls ein Wertgutachter keinen Zutritt zum
Objekt erhält muß ihm die Außenbesichtigung dazu reichen. Ein weiterer Unsicherheitspunkt
für mögliche Interessenten? Aber auch bisherige und künftige Eigentümer wollen wohl
Klarheit über den Wert haben.
Gebote in Versteigerungen sind immer Bargebote! Schulden usw. müssen also stets im Kopf
hinzugerechnet werden. Wird das eigene Limit berechnet (der eigene Höchstbetrag beim
Bieten), so müssen von der eigenen Preisvorstellung alle Schulden abgezogen werden; übrig
bleibt das Limit.
Banken steigern oft erst im 2. oder 3. Termin an. Sie sind schließlich kein Immobilienhändler
und wollen vor allem ihr Geld sichern. Dazu reicht ihnen als Sicherheit das Unterschreiten der
Schulden mit 60% des Beleihungswertes völlig aus. Sie halten sich in solchen Fällen meist
völlig aus dem Verfahren raus. Trotzdem sollte eine Gruppe vor dem Ersteigern ihres Hauses
mit der Bank ein entsprechendes Gespräch führen.
Ablauf einer Versteigerung in drei Phasen: die Eröffnung mit Offenlegung, die Bietstunde, die
Verhandlung über den Zuschlag. Es gibt auch die sogenannten Strohmänner oder verdeckte
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 23
Vertreter. Hier sind diverse formale Dinge einzuhalten. Sicherheiten müssen vorgelegt
werden. Zum Ablauf siehe das oben zitierte Buch von W.Siepe. Gruppen müssen sich hier auf
hektische Minuten einstellen, evtl. ihr Vorgehen durch einen Anwalt abwickeln lassen
(teuer!). Zur Diskussion dürfte gegen Ende der Bieterstunde keine Zeit mehr sein!
Ein Ersteher wird nur dann Eigentümer, wenn der Zuschlagsbeschluß nicht im
Beschwerdeweg aufgehoben wird.
Verfahrenskosten, d.h. alle Kosten bis zur Bekanntmachung werden vom Versteigerungserlös
einbehalten bzw. vom Betreiber vorher eingefordert. Sie trägt also der Gläubiger. Der Ersteher
bezahlt nur die Zuschlagskosten für den Beschluß, etwa 0,5% des Steigpreises.
Neben der Zwangsversteigerung ist auch eine Zwangsverwaltung auf Antrag möglich, jedoch
nicht in Teilungsversteigerungen.
Ein guter Berater für das Verfahren ist der Rechtspfleger. Anwälte haben meist kaum genaue
Kenntnisse. Der Rechtspfleger ist zudem als Spezialist kostenlos. Konkrete Fragen wird er
auch mit Sicherheit konkret beantworten. Finanztips wird er (wütend werdend) kaum
beantworten. Der Umgang mit ihm, gerade von Gruppen, sollte also gepflegt werden. Für
Gruppenberatung wäre auch ein ehemaliger Rechtspfleger Herr Klaus Goedecke in
Worpswede ansprechbar. Zu diesem Thema hat der Autor ein weiteres Skript und (leider)
einige Erfahrungen.
14.
Auch beim Vererben und in Krankheitsfällen Selbstbestimmung!
Verheiratete Paare haben ja bereits bei der Eheschließung mit ihrer Unterschrift ein
umfangreiches Vertragsverhältnis abgeschlossen (hoffentlich wissen sie das auch!).
Problematischer und meist völlig unzureichend sind die Regelungen bei Unverheirateten. Die
müssen weitere Vereinbarungen als Vorsorge treffen.
Gegenseitiges Vererben des Eigentums ist leider für unverheiratete Paare sehr teuer. Es sollte
aber eigentlich für die/den Überlebenden auch eine lebenslange Nutzung ausreichen. Dieser
sogenannte Nießbrauch ist dabei steuerlich deutlich günstiger als die Erbschaftssteuer.
Berechnet wird solch eine Nutzung nach dem Bewertungsgesetz im Steuerrecht. Je nach
Lebensalter dient so maximal das 18,6 fache des Wertes der Steuerermittlung. Ratsam ist ein
gemeinsamer Erbvertrag zwischen den Partnern.
Die gegenseitige Hilfe in schweren Krankheitsfällen wird für den Sorgenden ohne Ehering
fast unmöglich! Er oder Sie sollten daher unbedingt eine Vorsorgevollmacht, eine
Patientenverfügung und eine Betreuungsverfügung zu Hilfe haben. Ohne die darf ein Arzt
nicht einmal Auskunft über den Zustand des/der Partnerin geben. Einen Musterentwurf findet
ihr auf meiner Wohn-CD. So benötigt ihr einen Vormundschaftsrichter nur noch in Fällen von
Freiheitsentzug oder bei schweren Notoperationen, falls dafür Zeit ist.
15.
Literatur und Computerprogramme
Das Internet ist heute eine der wichtigsten Informationsquellen! Ansonsten:
Die Eigentumswohnung der Verbraucherberatung in der Reihe Bauen und Wohnen für
7,50 DM.
Baufinanzierung der Verbraucherberatung in der Reihe Bauen und Wohnen für 24,50 DM.
Diese Bücher der Verbraucherberatung sind umfassend und sehr gut und einfach geschrieben!
Sehr empfehlenswert!
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 24
Wohnungseigentum von A-Z, Antworten auf alle Fragen des Wohnungseigentums 6.Auflage,
dtv-Verlag für 13,80 DM. von Wolf-Rüdiger Bub. Ein gutes Nachschlagewerk zu allen
denkbaren Themen!
Alternativen zu Mietwohnung und Eigenheim - gemeinsam finanzieren, selbst verwalten
vom Verlag Freies Geistesleben, Axel Janitzki/Walter Burkart. Der Bauberater und der
Banker schreiben ihre Gedanken auf.
Der Econ Finanzberater von Rolf Klein. Ein umfassendes Handbuch zu allen Fragen von
Sparen, Anlagen, Immobilien, Versicherungen, Steuersparen usw. Sehr gut geschrieben,
übersichtlich und sehr empfehlenswert! Die beiliegende Diskette taugt jedoch nichts,
zumindest in der Auflage 1994. In Bahnhofsbuchhandlungen für 29,90 DM.
Die oberen Bücher empfehle ich in dieser Reihenfolge zu lesen! Sie sind überall erhältlich
und noch recht preiswert. Die weitere Literatur ist nicht immer einfach zu verstehen:
Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter von Dr.Ludwig Röll, Verlag Dr.Otto
Schmidt, Köln. Ein sehr gutes Handbuch zu Fragen wie Rechtsform, Gesetzen (Übersicht),
Verträgen und vielen Einzelfragen wie Abgrenzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum,
Abrechnungen, Verwalter, benötigte Unterlagen usw. 68,- DM.
Beck-Rechtsberater: Rechtsfragen beim Bauen von Dr.Ulrich Werner RA in Köln, Dr.Walter
Pastor, Richter am Oberlandesgericht Köln; dtv (alle Becktexte relativ preiswert). Enthält
Kommentar zum WEG, ansonsten viel zum Bauen mit Abkürzungsverzeichnis.
D-Jure, Deutsche Gesetze Gesamtausgabe auf CD-ROM von Topware. Damit findet ihr
jeden nur denkbaren Artikel aus BGB, WEG usw. für etwa 70 DM.
D-Info, Adress- und Telefonauskunft Deutschland ab Version 3.0; hier findet ihr praktisch
jeden Verkäufer eines Hauses mit Namen, Telefon, Angabe über Wohnbebauung in der
Umgebung sowie auch noch gleich eure zukünftigen Nachbarn für etwa 40 DM! Neuerdings
ist auch die Hausstruktur der gesuchten Straße (1-, 2-, Mehrfamilienhäuser) zu entnehmen.
Lexikon des Baurechts von Werner/Pastor
Schutzgemeinschaft gegen unlautere Baufinanzierungen e.V. - gemeinnützige VerbraucherInstitution, Tel. 030/8051411. Dieser Verein schult und berät vorher, begutachtet und
veröffentlicht diverse Materialien wie Broschüren, Kostenrechenblätter usw. Unbedingt bei
knappen Kalkulationen berücksichtigen!
Bundesverband der Fachberater und Dozenten für unabhängige Bauausführung(?) e.V.,
Tel. 0221/131035/36
Risiko Baufinanzierung eine Untersuchung von Udo Reifner u.a., Luchterhand Verlag 1993,
Institut für Finanzdienstleistungen und Verbraucherschutz (IFF) für 48,- DM
Wo finde ich den richtigen Rechtsanwalt?, Econ-Verlag
Handbuch der Hausfinanzierung- Alles über Finanzierung und Steuern beim Bauen und
Kaufen, Grimm/Weber, Akademische Arbeitsgemeinschaft. Recht gut und genau, enthält
Zinstabellen usw., jedoch keine Erstlektüre! Bestellungen nur direkt bei Akademische
Arbeitsgemeinschaft, Rennershofstraße 8 (Postfach 150), 6800 Mannheim, Tel. 0621/817080,
Redaktion 0621/825464, 455 Seiten, kostete 1984 etwa 35,- DM
Richtig Rechnen bei Finanzgeschäften- Kredite, Finanzierungen, Kapitalanlagen von Volker
Looman bei der FAZ GmbH, Hellerhofstr. 2-4 (Postfach 100808), 6000 Frankfurt/Main 1,
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 25
3.Auflage 1989, ISBN 3-924875-26-X. 500 Seiten, jede Menge Rechen-Tabellen mit
kompletten, nachvollziehbaren Finanzrechnungen, auch Vergleiche! Hier werden vor allem
Finanzierungsrechnungen in diversen Aufsätzen auseinandergenommen. Behandelt werden
auch alle möglichen Arten von Tricks beim Runterrechnen der monatlichen Belastungen. So
wird z.B. Disagio-Splitting als Legaler Betrug bezeichnet. Vor allem bei knappen Finanzierungen sehr lehrreich!
Handbuch für Steuerfragen; sehr ausführlich und gut ist das zweibändige Handbuch der
Akademischen Studiengemeinschaft. Ihr findet alle Themen wohlgeordnet und klar
beschrieben.
Der kleine Konz, 1000 Steuertips von Franz Konz, Verlag Knaur, nur 12,- DM! Gut! Mit
weiteren Adressen und Literaturtips.
Wie ersteigere ich ein Haus oder eine Wohnung - Das ABC der Zwangsversteigerung von
Werner Siepe im Norman Rentrop Verlag für 128,- DM! Das Buch (6.Auflage 1993) gibt
auch für Anfänger einen umfangreichen Einstieg mit vielen Protokollen tatsächlicher
Versteigerungen. Es ist jedoch für Bieter geschrieben und erwähnt Teilungsversteigerungen
höchstens mal am Rande. Dieser Verlag ist ansonsten absolut nicht zu empfehlen! Im Buch
findet ihr aber ein Glossar, Hinweise für Berater, Seminare, Kataloge, Hinweise auf
Förderwege und weitere Literatur.
Zwangs- und Teilungsversteigerung bei Grundbesitz, Udo Weinbörner, ein Ratgeber mit
Praxistips und Erfolgsstrategien vom Haufe Verlag. Nicht billig aber kein Juradeutsch mit
vielen Tips und ausführlicher Behandlung aller drei Zwangsversteigerungsformen, also auch
der Teilungsversteigerung! Ein Muß bei diesem Thema!
Zwangsvollstreckung für Anfänger, Heussen/Fraulob/Bachmann: Verlag
5.Auflage. Gibt grundlegende Dinge wieder, auch zur Teilungsversteigerung.
C.H.Beck
Steuertips zum Haus- und Grundbesitz vom bund-Verlag. Erscheint jedes Jahr neu und wird
über den DGB in Betrieben vertrieben zum Preis von 14,80 DM. Sehr umfassend. In dieser
Reihe gibt es auch die Ratgeber - Steuergesetze für Arbeitnehmer, Einkommensteuer sparen
und Lohnsteuer sparen.
bauen - modernisieren - einrichten, das Handbuch des Bauherrn ´96 vom Heinze-Verlag,
Informationsdienst für Bauherren und Modernisierer. Kostenlos(!) von den Kreditinstituten!
Handbuch Der Immobilienberater vom Rentrop-Verlag: Finger weglassen! Das Ding ist
interessant aber mit seinen Nachlieferungen viel zu teuer!!
-------------------Achtung: ich konnte idR. leider keine Berechnungsvergleiche anstellen! Viele Programme
sollen in mehr als einem Wert falsch rechnen! Falls angegeben ist mehr der Eindruck des
Umganges erwähnt, also kein ernster Test. Bitte Zahlen kontrollieren!
PC-Programm WinZINSEN und
Berechnungsprogramme Version 1.27
ZINSEN
unter
Windows
und
DOS
-
Ein recht umfassendes Programm unter DOS und/oder Windows zur Berechnung mit mehr als
60 Teilprogrammen, darunter einige Effektivzinsformeln, Raten- und Sparverträgen bis hin
zur Kontoführung.
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 26
Hersteller Schweighofer Manager-Software, Postgasse 2, 94151 Neuhaus, Telefon
08503/8363, Fax 8364. Preis im Sonderangebot (beide Versionen) für 295,- DM incl.
PC-Programm OBJEKT-W unter Windows 3.x - Immobilienkalkulation Version 1.0
Ein recht kleines Programm unter Windows errechnet nach den Grunddaten mit wahlweiser
Berücksichtigung von Hypotheken, Lebensversicherungen, Steuer 10e oder Anlage die
Finanzkosten mit Zinsen und Tilgung auf die Laufzeit. Gut ist die grafische Darstellung von
Aufwand bzw. Belastung sowie die Variationsmöglichkeit.
Hersteller ISES Software-Entwicklung GmbH, kostet 299,- DM (zu teuer!)
PC-Programm Die elektronische Immobilien-Finanzierung
Ein nützliches, kleines Programm unter DOS berechnet Tilgungspläne, Effektivzinsen und
vergleicht Hypothekenangebote sowie Restschulden nach unterschiedlicher Kontoführung.
Sehr nützlich.
Diskette aus Die goldene Serie (Data Becker) in Kaufhäusern usw. Dazu gibt es ein Buch
ISBN 3-87686-208-6 für 29,80 DM, Verlag Dr.Lothar Rossipaul GmbH, Postfach 380164,
8000 München 38, Telefon 089/179106-33. Interessantes Gesamtprogramm!
WiSo-Bau und Kauf. Software in der Version 2.0 für 69,- DM, zu beziehen über den Service
0180/5354551.
HOAICALC - Honorarabrechnung für Architekten und Ingenieure, ein Excel-Add-On zur
dynamischen Abrechnung von Objekten nach HOAI-Tabellen, Shareware. Vollversionen
(teuer!) von TA-Systems, Thomas Abler 07152/902832.
Baufinanzierung. Diskette und Buch 80 Seiten, Best.-Nr. 9758 ISBN 3-8155-9758-7 1993,
SYBEX, ca. 49,- DM.
Baufinanz für Windows, Immobilienfinanzierung sicher kalkulieren. Diskette für 69,- DM
von MarketSoft GmbH, Tel/Fax 06023/31924.
Ratgeber „Altes Haus in neuer Hand“ vom Bonner Städtebauinstituts, 13,20 DM (incl.) beim
Domus-Verlag, Servatiusstraße 8, 53129 Bonn.
Quicken 4.0, ein Planungsinstrument für 99,- DM.
Baufinanzierung mit Excel 5.0/7.0 von Klein/Bruck Ausgabe 1996 mit Diskette, Verlag
Addison-Wesley Econ.
HausVerwalter von WiSo (Buhl Data Service GmbH) für knapp 79,90 DM. Hausverwaltung
professionell & leicht. Geeignet und empfehlenswert für private Vermieter und kleinere
Hausverwaltungen zur Abrechnung von Miet-, Eigentums-, WEG- und Gewerbeeinheiten.
16.
Adressen
Leider verstorben! Notar Hans Wilhelm Zinken, Friedrich-Wilhelm-Platz 5-6,
52062 Aachen, Telefon 0241/474040. Siehe auch BGB-Vertrag für das Projekt Windkunst und
Verträge für Rübezahl GbR.- Notar Zinken erläutert sehr ausführlich, fast wie ein Dozent. Für
Vorbelastete verständlich, also positiv gemeint und sehr gut für Gruppen! Die weitere Anfahrt
alle Mal wert!
Notar Dr. Schotten, Am Hof 28, 50667 Köln, Telefon 0221/2582054; Mitarbeiter
Herr Mohr. Bekannt durch den Erbbaupachtvertrag des Wohnprojektes Holweider Straße 128
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 27
in Köln-Mülheim, begleitet durch den Kölner Wohnrat e.V.. Wir waren nicht zufrieden (an
Dr. Schotten ist eh kaum ranzukommen) und gingen nach Aachen.
Wirtschaftsberatung Schneider & Renner, Stammheimer Straße 55, 50735 Köln, Telefon
0221/766025, Fax 0221/7604794. Herr Schneider hat in Köln bereits mehrere GbR's beraten.
Er ist auch als Schlichter tätig.
Rechtsanwalt Robert Strauch, Lindenstraße 20, Köln-Innenstadt, 0221/234717. GbRVerträge mit Haftungsausschluß (Neusser Wall).
Anwalt-Suchservice, ein neuer Service in 50946 Köln, Postfach 511026, Telefon
0180/5254555. Wohl mehr Reklame, besser sind Empfehlungen! Der Suchservice empfahl
zum Thema "Personengesellschaften" nur die Kanzlei Lentz, Mülheimer Freiheit 119-121,
0221/641021
Ehemaliger Rechtspfleger Herr Klaus Gödecke, Winstorp 0479/95011. Macht Seminare,
auch per Telefonkonferenz. Keine Rechtsberatung! Dies ist den Anwälten vorbehalten.
Finanzberater Claus Schikora, Leider verstorben!! Hat
auch den nötigen juristischen und steuerlichen Überblick.
Bauaufsichtsamt (Köln), Gürzenichstraße 6-16, 50667 Köln, Telefon 0221/221-6466.
Grundeigentümer Versicherungen VVaG, Paulusstraße 10, 2000 Hamburg 1, 040/3005030,
Fax 040/30050347. Lt. Testbericht eine der günstigsten Versicherungen!
Verband
europäischer
Selbstbau-Partner
5000 Köln (Thielenbruch), Tel. 0221/6801011
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
e.V.,
Waldhausstraße 46,
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
17.
Seite 28
FACHLEUTE
Siehe diverse Wohngruppen, die bei Bedarf auch aktuelle Hinweise geben
können. Die folgenden stammen etwa aus 1993/94!
Gemischte Auflistung
• In "Gemeinsam leben, Gruppenwohnprojekt in der BRD" S.100 sind Firmen aufgelistet.
Sind diese zu empfehlen? Laut K. Müller kann von keiner abgeraten werden.
•
siehe Mitgliederverzeichnis des WOHNBUND e.V., 1992
•
siehe Branchenbuch nach Architekten mit Wohngruppenerfahrung
•
siehe Wissensbörsen Leverkusen, Köln, ggf.
Wertgutachter, Denkmalpflege, Altbauerhaltung, .)
•
Verbraucherzentrale Aachener Straße. Hier gibt es Beispiele zu DIN-Berechnungen,
Finanzierung, Gesetze, Mietsachen, Musterverträge, Heizungsabrechnung.
andere;
(ehem.
Maurermeister,
Architekten
• Planungspruppe Wohnstadt, Ulla Komes, Tel.: 0241/25611, Aachen, haben aber auch ein
Büro in Köln
•
Kölner Planwerkstatt
•
Für Köln-Mülheim gibt es eine Beratung für Bauanträge, z.B. für die Teilung nach WEG,
bei der Bauaufsichtsbehörde.
•
H. Allkemper, Tel.: 493472
Vertragsberatung
• Mitarbeiter (z.B. H. Hücking) der WohnBund-Beratung NRW
•
Jürgen Schramm, Rübezahl GbR (umfangreiche Erfahrungen in jeder Richtung, auch aus
Berlin) www.juergenschramm.net
Wirtschaftsprüfer/-berater
• Dr. Wolfgang Goetzke
Steuerberater
• W. Mermagen
Notare
• Notar König in Porz soll gut sein
•
Mit Abstand am besten: Herr Zinken in Aachen - Leider verstorben!
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 29
Banken
• Liste der Ansprechpartner bei Banken (Hrsg.: PENKA, Bayer AG)
•
Anthroposophische Gemeinschaftsbank für Leihen und Schenken
•
Commerzbank hat die "Cäsarstraße" beraten. Herr Schneider und früher Herr Schrötter
Baufinanzierung
• Dipl.-Wirt.-Ing. Michael Hollerbaum im Mondsröttchen 28, Bergisch Gladbach, Tel.:
02204/52091, freier Baufinanzierungsberater (kostet also Geld), Schüler von Herrn Peglo,
der jetzt nur noch Finanzierungsseminare in Berlin Spandau an der VHS gibt. Hollerbaum
wird von der Schutzgemeinschaft Baufinanzierung empfohlen.
•
Herr Sanri, Fa. EMP
Wertgutachter
• siehe Gelbe Seiten: "Bewertung von Immobilien" und "Sachverständige Grundstücks- und
Gebäudebewertung
•
Wissensbörse Köln, Engelbert Längsholz, 0221/417828, bei Kontakt Rückmeldung an die
Wissensbörse geben
•
H. Stachowiak Bayer AG IN-BWT, Tel. 0214/30-62165, bewertet für die PENKA Preis:
1-1,5%o
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Seite 30
zu SKRIPT.TXT
folgende Punkte sollten/könnten noch aufgenommen werden:
- Vermietung bei zeitweiliger Abwesenheit zu Selbstkosten. d.h. die Finanzkosten plus
Nebenkosten. Wenn jemand weg ist wird er/sie zufrieden sein, keine Kosten tragen zu
müssen. Spekulation auf einen wenn auch geringen Verdienst wird so die Grundlage
entzogen. Wenn jemand sich eh anderweitig orientiert, sollte eine Klärung durch günstige
Bedingungen bei der Zwischennutzung nicht verzögert werden. Die Übertragung der
Eigentümerpflichten (Pflege der Außenanlagen, Treppe, Keller und Garten) nicht vergessen!
- Autoabstellflächen sind Pflicht, warum dann nicht auch Fahrradstellplätze? Hier ein
Mustertext:
Pro Haus sind zwei Pkw-Stellplätze sowie Ein- oder Unterstellplätze für
4 Fahrräder auf eigenem Grund nachzuweisen, pro zuzätzlicher Wohneinheit
1,5 Pkw-Stellplätze und 3 für Fahrräder. Die Fahrradabstellplätze müssen von der
Straße aus ebenerdig oder im Kellergeschoß über eine Außentreppe mit Rampe
gut und ohne Verrenkungen, also attraktiv, erreichbar sein. Zu beachten ist das
von den Versicherungen vorgeschriebene "Wegschließen" gegen Diebstahl. Eine
Zufahrt zum Hof kann so sehr schön als "Garage" genutzt werden.
- Regelt doch die Einrichtung einer Zisterne, die Installation einer Solar-Warmwasseranlage
oder eines Brauchwasserreservois wenn Ihr Wasser und Geld sparen wollt. Das lohnt sich auf
Dauer immer.
- Vereinbart doch bei einer neu anzulegenden Dachfläche ein Grünes Dach. Vielleicht fangt
beim Schuppen im Garten an.
- Bei einer Dacherneuerung sollte ein Solarteil bzw. deren Halterungen für Wassererwärmung
vorgesehen werden. Das rechnet sich bereits. Fotovoltaik ist jedoch ohne Subventionen noch
nicht wirtschaftlich.
- Da Kauf eines Hauses und deren (aus Haftungsgründen notgedrungene) Aufteilung einige
Zeit auseinanderliegen solltet ihr vereinbaren, daß alle KäuferInnen auch die
Aufteilungskosten (Zeichnungen, Stadt, Notar) tragen. In Verbindung hierzu steht auch der
Satz, daß Weggehende zu Beginn 5 Jahre lang keine Wertsteigerung mitnehmen können.
Diese Regelungen sollen das Projekt zu Beginn schützen und allzu mobile (und wertbewußte)
Zeitgenossen bremsen. Achtung! Unbedingt vor einem Notar festmachen, da sonst
unwirksam! Es gibt auch die Möglichkeit, gerichtliche Streitigkeiten auszuschließen. Wer es
eh nicht will sollte mit einer solchen Klausel auch keine Probleme haben, oder?
- Regelt doch die Nachfolge eines Weggehenden folgendermaßen: der/die NachfolgerIn sollte
die Pflichten (gemeint vor allem die Finanziellen! Die sonstigen ja eh) zumindest so weit
übernehmen, daß insgesamt keine deutlich andere Finanzsituation entsteht. D.h. die im Projekt
bestehende Eigenkapitalquote sollte zumindest erreicht werden. Falls nicht wird es für Alle
teurer. Die Konsequenz des Prinzips Weggehen-NachfolgerIn steigt zu gleichen Bedingungen
ein wird leider oft nicht durchschaut. Inwiefern solche Regelungen rechtlich Bestand haben
sei dahingestellt. Es wird aber zumindest jemand schwer haben, eine Nachfolge zu einem
finanziellen Abenteuer für das Projekt zu machen. Die Einschränkung auf finanziell
ausreichende Nachfolge ist mir dabei durchaus bewußt. Aber habt Ihr eine andere Lösung?
Hier werden vor allem knapp und damit teuer finanzierte Projekte ihre liebe Not haben.
- Lehrgänge der VHS sehr zu empfehlen! In Köln siehe auch Ökobildungswerke.
- Wohnbund anfragen: Skript über Modelle für Wohnprojekte
Gedanken von Jürgen Schramm
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Seite 31
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
18.
Seite 32
Index
§ 10e 15
§ 10e auch Gutsherren-Paragraph 15
§ 7b 15
1. Kaufverhandlung 6
1. Notartermin 6
2. Notartermin 6
270 Einzelpersonen mit ähnlichen Wünschen 6
3 Fragen 5
Abflüsse 17
Abgeschiedenheitsbescheinigung 17
Abgeschiedenheitserklärung 17
Abgrenzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum 24
Abhängigkeit 12
Abstellfläche pro Wohnung 18
aktuellen Gesamtkosten 5
aktuellen Konditionen 11
Anbieter oder Vermittler 8
Angabe über Wohnbebauung 24
Angebot für eine solche Dienstleistung 8
Ankaufsrecht 10
Anschlußfinanzierungen 12
Anwalt-Suchservice 27
Arbeitszimmers 15
Auflassungsvormerkung 6
Aufteilung in Eigentumswohnungen 17
Aufteilung nach der tatsächlichen Nutzung 19
Aufteilung nach der tatsächlichen, persönlichen Nutzung
19
Aufteilungskosten 30
Aufwand 26
Autoabstellflächen 30
Autoabstellflächen 18
Autor berät 7
Banken sind gefährlicher als Armeen 12
Bauanträge 7
Bauaufsichtsamt 17
Bauaufsichtsamt (Köln) 27
Baufinanz für Windows 26
Baufinanzierung 26
Baurisiko 17
Bausparverträge 14
Bausparverträge 14
Beck-Rechtsberater 24
Belastung 26
Berater dagegen Honorar 7
Beratungen zur ersten Orientierung 8
Berechnungsprogramme 25
Bereitstellungszinsen 14
besonderes Kündigungsrecht 17
Beteiligung an der Wertsteigerung 14
Betreuungsverfügung 23
Beurkundungen 9
BGB 24
BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) 10
BGB-Gesellschaft 6
BgB-Vertrag 26
Bruchteilsgemeinschaft 10
Bundesverband der Fachberater und Dozenten 24
Bürgschaften 17
Darlehensgeber 14
Der kleine Konz 25
Die erste Beratung 8
Gedanken von Jürgen Schramm
D-Info, Adress- und Telefonauskunft 24
Disagio 16
Disagio (Damnum) 15
Disagio muß vorher fließen 15
Disagio-Splitting 25
Diskette 6
Dresdner Bank 12
durchschnittliche Finanzierung 13
Effektiv-Zins 12
Effektivzinsen 26
Ehepaare dürfen zweimal 15
Eigen- und Fremdmittel 5
Eigenkapital 13
Eigenkapital 14
Eigenkapitalquote 30
Eigennutzung 15
Eigentümer wird die GbR 10
Eigentümer-Haftpflichtversicherung 17
Eigentumswohnungen 6
eine Immobilie als GbR kaufen 10
Einfamilienhäuser 6
Einheitswert 16
Einkommensteuer sparen 25
Einkommensteuergesetz (ESTG) 15
einmal im Leben 15
Einschränkungen des Privateigentums 10
Einspruch nach § 348 AO 16
Eintrag ins Grundbuch 17
Einzugstermin 15
elektronische Immobilien-Finanzierung 26
Erbbaupachtvertrag 26
Erbschaftssteuer 23
Ersteigerung 20
Ersteigerungsmöglichkeiten 21
Etwas tun, was man nicht durfte, aber konnte! 10
Excel 26
Fahrradstellplätze 30
Fertighäusern 17
Festpreise 17
Feststellungsbescheid 15
Feuer, Wasser, Sturm 16
Finanzberater 27
finanzielle Tragfähigkeit der Gruppe 11
Finanzierung mit Lebensversicherungen 8
Finanzierungsrechnung auf Schmierzetteln 11
Finanzierungsrücklage 13
Finanzminister 14
Finanzplan 11
Finanzrechnungen 25
Förderung des Wohneigentums 15
Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte 16
Fremdmittel 11
GbR ist rechtlich gesehen relativ unsicher 17
GbR mit Vorkaufsrechten 17
GbR-Vertrag (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) 10
geeignetes Objekt 7
Gemeinschaftsräume 19
Gesamt-qm-Preise 19
Gesellschaft bürgerlichen Rechts 6
Gesetze Gesamtausgabe auf CD-ROM 24
getrennte Wohnungstüren 17
Gewässerschutz 17
Stand 05.05.2005
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
grafische Darstellung 26
große Ausgaben wollen gut überlegt sein! 5
Grundbuch 14
Grundbuchblatt 17
Grundbucheintragung 17
Grundeigentümer Versicherungen 27
Grundschuld 12
Grünes Dach 30
Haftpflichtversicherung 16
Haftungsausschluß 27
Handbuch der Hausfinanzierung 24
Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter 24
Heirat 15
Heizung 13, 19
Hobbykeller 19
Höhe des Zinses 14
Honorar 8
Hypothek 12
Immobilienfinanzierung 26
Immobilienkalkulation 26
Innengesellschaft 10
Innenverhältnis 10
internen Verträge 6
Jahres-Netto-Miete 17
Kauf eines Bausparvertrages 14
Kauf, Umbau und Teilung 10
keine allgemein gültige Lösung 19
Kellerraum als Abstellraum 19
klassische Risikoverteilung 11
knappen Kalkulationen 24
Kölner Wohnrat e.V. 26
Kölner Wohnrat e.V. 6
Kommentar zum WEG 24
Konditionen 14
Konstellation 5
Kontoführung 26
Kontoführungsgebühren 12
Kosten eines Rechtsanwaltes 8
Kosten pro qm Wohnfläche 19
Kostenberechnung und -verteilung 18
Kostenrechenblätter 24
Landesbauordnung NRW 18
laufende Belastung 5
Laufzeit 12
Legaler Betrug 25
Lehrgänge 30
Lexikon des Baurechts 24
Liegenschaftsamt 17
Lohnsteuer sparen 25
Löschung einer Grundschuld 12
m2-Preis 6
Meinungsaustausch 6
Merkblätter 17
Miteigentum 18
Miteigentum 18
MS-EXCEL-Datei 11
NachfolgerIn 30
Nebenkosten 13
Nichthalten von Zusagen 12
Nießbrauch 23
Notar 10
Notar 26
Notar 26
Notargebühren 9
Gedanken u.A. von Jürgen Schramm
Seite 33
Nutzung des Miteigentums 19
Nutzung eines Gartens 19
OBJEKT-W 26
Ökobildungswerke 30
Öltank 17
Pacht 7
Patientenverfügung 23
persönlichen Nutzung 18
Planungsinstrument 26
positive Zwang zur Einigung 17
privaten Darlehens 13
privaten Wünsche 11
Privathaftpflicht 17
Projekt Windkunst 26
projektbegleitende Beratungen 8
Provisionen 8
Quicken 4.0 26
Rabatte 16
Rechen-Tabellen 25
Recht nur als Eigentümer 7
Rechtsanwalt 24
Rechtsanwalt 15
Rechtsanwalt 27
Rechtsanwälte 8
Rechtsauskunft 15
Rechtsform 10
Rechtsform 6
Rechtsfragen beim Bauen 24
Rechtsschutzversicherungen 17
Regelungen bei Unverheirateten 23
Reparaturen und Renovierung 15
Restschulden 26
Richtig Rechnen bei Finanzgeschäften 24
Risiko Baufinanzierung 24
Rückfragen 6
Rückzahlungsraten 14
Sachverständiger 17
schlechte Erfahrungen 12
Schlichter 27
Schnellsparen 14
Schutzgemeinschaft gegen unlautere Baufinanzierungen
7, 24
Schwellenhaushalte 14
Solar-Warmwasseranlage 30
Sonderausgaben gemäß § 10e 16
Sparen 24
Spekulation 30
Sprechstunde beim Bauamt 17
starke Persönlichkeiten 6
Steuer 10e 26
Steuerausfälle 14
Steuerberater 8, 15
Steuerberater 15
Steuerberatung 15
Steuererklärung 15
Steuererklärung 16
Steuererklärung 16
Steuerersparnisse 15
Steuergesetze für Arbeitnehmer 25
Steuerkarte 16
Steuern 24
Steuertips 25
Steuertips 25
Streit 6
Stand 26.01.2000
Haus gemeinsam kaufen, aber wie?
Streitwert 8
Strom 13
subjektive Vorschläge und Sichtweisen 19
Taschenrechner 7
Testbericht 27
Tilgung 14
über Verträge hinwegsetzen 10
unsichere Zuteilung 14
unterschiedlichen Nutzung 19
unverschämten Angeboten 5
Verband europäischer Selbstbau-Partner e.V.,
Waldhausstraße 46, 5000 Köln (Thielenbruch), Tel.
0221/6801011 29
Verbraucherberatung 23
Verfügbarkeit 7
Vergleiche 25
verrechnet 12
Versicherungen 16, 24
Versicherungssteuer 16
Versorgungsanschlüsse 17
Versteigerungen mit Kaufzwang 20
Verteilung der Nutzung 18
Vertragszusätze 6
Verwalter 24
VHS 30
völlig unverbindlich! 5
vor dem Einzug 15
Gedanken von Jürgen Schramm
Seite 34
Vorsorgevollmacht 23
WEG 24
WEG (Wohnungseigentumgesetz) 18
WEG Miteigentum 18
Wert von 1914 16
Windkunst in Kohlscheid 10
Windows 3.x 26
WinZINSEN 25
Wirtschaftsberatung 27
WiSo Bau und Kauf 26
Wohnpartner bzw. Wohngruppen 6
Wohnprojekt 6
Wohnungseigentum 18
Zeitbestimmend 6
ZINSEN 25
Zinseszins 14
Zinsfestschreibung 12
zinsgünstig an letzter Stelle 14
Zinsrechnung 7
Zinstabellen 24
Zisterne 30
Zitatensammlung 5
Zwangsversteigerung 25
Zwangsversteigerungen 20
Zwischenfinanzierung 14
Stand 05.05.2005
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Kategorie
Seele and Geist
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